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1、成都御源置业成都御源置业二二OOOO七年三月七年三月御源御源大湖区启动期定价报告大湖区启动期定价报告第一章：项目启动期价格市场判断第一章：项目启动期价格市场判断第二章：项目成本测算第二章：项目成本测算第三章：项目启动期价格确定第三章：项目启动期价格确定报告框架报告框架第一章：项目启动期价格市场判断第一章：项目启动期价格市场判断定定定定价价价价目目目目标标标标第一：第一：第一：第一：御源御源大湖区一期大湖区一期小高层小高层小高层小高层第二：第二：第二：第二：御源御源大湖区一期大湖区一期多层洋房多层洋房多层洋房多层洋房第三：第三：第三：第三：御源御源大湖区一期大湖区一期叠加洋房叠加洋房叠加洋房叠加
2、洋房决决决决策策策策者者者者摘摘摘摘要要要要定定价价原原则则第一：第一：第一：第一： 保证项目的适当去化速度保证项目的适当去化速度第二：第二：第二：第二： 保证项目销售启动成功保证项目销售启动成功第三：第三：第三：第三： 实现在客观环境下利润最大化实现在客观环境下利润最大化市场因素市场因素市场现状市场现状销售策略因素销售策略因素销售速度控制，销售产品推出节奏销售速度控制，销售产品推出节奏蓄水期试探蓄水期试探VIP意向登记准客户反映意向登记准客户反映定定价价依依据据启启动动期期 价价格格市场趋势市场趋势销售控制销售控制一一期期均均价价成本因素成本因素项目综合成本项目综合成本一期成交整体均价一期成
3、交整体均价 30003000 元元/开盘执行多层均价开盘执行多层均价28802880元元/开盘执行小高层均价开盘执行小高层均价2750元元/启动期产品定价结论启动期产品定价结论第一节：御源第一节：御源大湖区价格界定大湖区价格界定一、判断方法策略一、判断方法策略本次价格判断报告主要选择本次价格判断报告主要选择市场比较法市场比较法，选择龙泉具有可比性的，选择龙泉具有可比性的几个大盘作为可比对象，对本项目价格进行评估判断。几个大盘作为可比对象，对本项目价格进行评估判断。二、比较因素确定二、比较因素确定 区位因素：区位因素： 与市中心距离、交通状况与市中心距离、交通状况 、生活配套、地段潜力、生活配套
4、、地段潜力 个别因素：个别因素： 规模、规划、建筑、景观、户型、物业智能化、开发团队规模、规划、建筑、景观、户型、物业智能化、开发团队 交易时间因素：交易时间因素： 产品推出时间产品推出时间交易情况因素：交易情况因素： 去化速度去化速度、营销力度营销力度三、可比项目楼盘选定三、可比项目楼盘选定地段的可比性规模可比性档次的可比性龙泉驿都大道（老成渝路）世纪广场西侧，距城市中心约10公里。随着直通驿都大道的东大街延线正式动工，地铁2号线的规划，拉近了本项目与中心城区的时间与心理距离。 本项目区位本项目区位 项目选择标准项目选择标准 可比项目可比项目项目所在区域:艺景湾、厦门国建、玺印上院临近区域：
5、东山国际、蓝色理想、东麓驿景外区域：银河花园、龙城1号玺玺印印上上院院a)基本资料基本资料物业类别：住宅装修状况：清水建筑类别：多层、别墅地址：龙泉驿北泉路以北开发商：成都明阳、成都大树开盘时间：二期12月初占地面积：203亩容积率：1.4总户数：1000户建筑面积：20万平方米销售价格：一期2700元/，二期2850元/。四、可比楼盘比较分析四、可比楼盘比较分析区域位置：龙泉新区区域房地产：地处龙泉北泉路以北，紧邻龙泉二中，距离成都市区14公里，332、218、223路等公交车。b)地段分析地段分析现有外部配套：现有外部配套：学校：龙泉中学、龙泉二中，航天中学玺玺印印上上院院现有332、21
6、8、223路等公交车,离龙泉城区较近。c)交通状况交通状况玺玺印印上上院院玺印上院d)楼盘分析楼盘分析项目规划：项目规划：项目建筑采用中式园林风格，物业类型有多层，别墅。项目配套：项目配套：5分钟路程内，教育、医院、宾馆、金融、购物一应俱全，再加上自有的商业体系，最大限度为业主节约时间成本。 户型分析：户型分析：房型面积（m2）2/2/184-903/2/1923/2/2错层120跃层4/2/3220浅水系呈“S”型贯穿于整个社区，通过水系的营造与坡地特色相得映彰。设置景观泳池、晨练区、户外健身区、儿童游艺区。社区中庭视野开阔，为社区营造宽阔优美的生态环境。 园艺景观园艺景观玺玺印印上上院院开
7、发团队开发团队开发商：成都明阳房产、成都大树屋业建筑设计：四川省建筑设计院景观设计：蓝海（香港）国际环境设计代理公司：万嘉营销物业管理物业管理管理公司：深长城物管公司e)营销及去化分析营销及去化分析项目营销力度分析项目营销力度分析项目去化情况分析项目去化情况分析一期于06年07.08开盘，到12月初400多套房源达到90%；06.706.12平均每月去化量60套左右；二期于06年12.03开盘;整个销售期平均下来每个月去化整个销售期平均下来每个月去化60套套商报居周刊户外单立柱道旗围墙媒体投放较大玺玺印印上上院院客户定位客户定位龙泉当地居多东山国际新城东山国际新城a)基基本本资资料料物业地址：
8、龙泉驿成龙路东山国际大道物业类型：多层（全电梯）、小高层占地面积：拟规划3平方公里容积率：1.80总户数：838户（B区）建筑面积：300万平方米开盘时间：2006.年10月21日销售价格：均价3300元/。b)地地段段分分析析现有外部配套：现有外部配套：中小学:龙泉四小航天小学龙泉中学航天中学,幼儿园:太子双语幼儿园、航天幼儿园、成都幼师东山国际新城幼儿园,综合商场:成都百货大楼龙泉店、新一佳超市,医院:航天医院项目位于龙泉驿区成龙路东山国际大道，离城区较远。东山国际新城东山国际新城艺术中心六国公园芦溪河湿地公园c)交交通通状状况况 332、218、223等路公交；可通过“成龙路”、“成洛路
9、”、“老成渝路”、“成渝路高速”以及规划中的成都地铁2号线都可到达东山国际新城东山国际新城d)楼盘分析楼盘分析项目规划：项目规划：项目采用现代简约风格，物业类型有有多层、小高层、花园洋房、叠拼、独栋等。拟规划占地面积3平方公里，建设面积约300万平方米，产品形态多样，建成后居住人口将达8万人。项目配套：项目配套：除传统社区“超市、菜场、学校、会所、公交站”的配套格局外，把国际水准设计的艺术中心、亚洲婚庆公园、中央商业公园带、芦溪河生态湿地公园、景观大道引入社区。户型分析：户型分析：园艺景观：园艺景观：房型面积（m2）2/2/180-983/2/2116-1404/2/2140复式4/2/214
10、0-160复式5/2/2180由三个横向主题轴和两个带状纵向主题轴组成,形成三种元素,即文系、水系、绿化组成的不同景观。开开发发团团队队投资商：中铁二局集团、北京华信怡和集团规划设计：西班牙马西亚设计景观设计：澳大利亚奥斯派克设计建筑设计：加拿大蔡德勒事务所物业管理：四川华怡科尔物业东山国际新城东山国际新城e)营营销销及及去去化化分分析析项目营销力度分析项目营销力度分析项目去化情况分析项目去化情况分析一期于0年10.21开盘,到12月初基本售磬.由于推广力度大,前期蓄客质量高,在三个月左右销售近600套。整个销售期平均下来每个月去化整个销售期平均下来每个月去化180套套铺天盖地的媒体投放各式活
11、动推广电视媒体强势推广在二手房市场做分销客户定位客户定位成都市区/行政单位人员东山国际新城东山国际新城蓝蓝色色理理想想a)基本资料基本资料物业地址：龙泉驿区龙工南路888号物业类型：小高层、高层占地面积：114.5亩容积率：4总户数：2441户建筑面积：33万平方米开盘时间：2006年6月销售价格:本批次均价2980元/M2b)地段分析地段分析现有外部配套：中小学:航天一小航天二小外国语试验小学龙泉试验小学龙泉四小；新龙中航天中学老龙中,幼儿园:王子岛私立幼儿园航天幼儿园,综合商场:新一佳百货大楼红旗连锁互惠超市,银行:上海浦东发展银行、招商银行、建设银行、中国农业.项目位于龙泉驿区龙工南路8
12、88号蓝蓝色色理理想想c)交通状况交通状况项目位于龙泉驿区龙工南路888号332、8、218,看楼直通车均可到达项目现场蓝蓝色色理理想想d)楼盘分析楼盘分析项目规划：项目规划：项目引入189米超宽楼间距，25亩中央水景公园，邀请“人居环境贡献奖”的景观大师陈跃中先生全程担纲设计，以“大尺度、大自然、大手笔”的思路赋予本项目国际化气质。 项目配套项目配套25亩中央水景公园,2500水,会所,室内恒温泳池,高尔夫推杆练习场。户型分析：户型分析：90余亩的园林景观,有高尔夫推杆练习场、半地下恒温游泳池、露天游泳池、网球场、门球场等别墅级配套设施.园林景观园林景观房型 面积 2/2/1 82平方米 3
13、/2/2 127-135平方米 4/2/2 140平方米 蓝蓝色色理理想想开发团队开发团队开发商：劲力房产物业管理物业管理管理公司：川威物管e)营销及去化分析营销及去化分析项目营销力度分析项目营销力度分析项目去化情况分析项目去化情况分析2005年6月1期开盘，到2006年12月去化90%。传统报媒户外道旗、围墙、路牌在二级城市设销售点整个销售期平均下来每个月去化整个销售期平均下来每个月去化120套套蓝蓝色色理理想想东东麓麓驿驿境境a)基本资料基本资料物业地址：龙泉驿区公园路1号物业类型：多层花园洋房，电梯，别墅占地面积：400亩容积率：1.01总户数：702户开盘时间：2006年7月15日销售
14、价格：均价2800元/交付时间：2007年7月30日b)地段分析地段分析配套设施：配套设施有包括后山公园，游泳池，网球场和景观广场、会所。项目位于龙泉驿区公园路1号东东麓麓驿驿境境c)交通状况交通状况项目龙泉驿公园路1号，有2路、3路、7路、8路公交车经过。东东麓麓驿驿境境d)楼盘分析楼盘分析项目规划：项目规划：项目由多层花园洋房，电梯，别墅产品组成。项目配套：项目配套：配套设施有包括后山公园，游泳池，网球场和景观广场。户型分析：户型分析：房型 面积 2/1/1 80-85 3/2/2 103-120 跃层4/2/2 170 别墅 210-230 东东麓麓驿驿境境开发团队开发团队开发商：成都市
15、志成房地产公司营销推广：畅游营销代理有限公司物业管理物业管理管理公司：康和物业东麓驿境东麓驿境e)营销及去化分析营销及去化分析项目营销力度分析项目营销力度分析项目去化情况分析项目去化情况分析项目分三期开发，二期2006年7月份推出702套房源，至今去化90%。传统报媒推广户外围墙、道旗推广力度一般整个销售期平均下来每个月去化整个销售期平均下来每个月去化120套套东东麓麓驿驿境境银河花园银河花园a)基基本本资资料料物业地址：锦江区成龙路南侧龙华段三圣乡（荷塘月色前500米）物业类型：111小高层占地面积：28余亩容积率：1.72总户数：498户建筑面积：61558平方米开盘时间：2006年4月1
16、6日销售价格：均价2980元/b)地地段段分分析析现有外部配套：现有外部配套：中小学:川师大、川师附中、省财政学校、七中育才中学、龙舟路小学、金苹果幼儿园、三幼成龙分校等星罗棋布于四周；综合商场:欧尚、家乐福、好又多、新一佳、成百永乐等大型购物中心近在咫尺；医院:十医院、空军医院、惠康医院为您和家人的安康保驾护航项目地处锦江区成龙路南侧龙华段三圣乡（荷塘月色前500米），依附成龙大道便捷出入，12、38、56、79、332路等多条公交线路直达，规划中的地铁，国际级规划，建构立体路网银河花园银河花园c)交交通通状状况况该项目依附成龙大道便捷出入，12、38、56、79、332路等多条公交线路直达
17、，规划中的地铁，国际级规划，建构立体路网银河花园银河花园d)楼楼盘盘分分析析项目规划：项目规划：项目采用现代简约风格，物业类型为11+1小高层。项目配套：项目配套：中小学:川师大、川师附中、省财政学校、七中育才中学、龙舟路小学、金苹果幼儿园、三幼成龙分校等星罗棋布于四周。综合商场:欧尚、家乐福、好又多、新一佳、成百永乐等大型购物中心近在咫尺。医院:十医院、空军医院、惠康医院为您和家人的安康保驾护航。户型分析：户型分析：位于新城东成龙大道，紧邻三圣乡花博会五大景观特色旅游区，近依3000亩幸福梅林、230亩锦江森林体育公园，坐观沙河及近千亩珍稀植物园。 园艺景观园艺景观房型 面积2/2/1 88
18、-101 3/2/1 85 3/2/2 117-118 跃层4/2/2 127-160银河花园银河花园开发团队开发团队开发商：成都龙华股份合作社 物业管理物业管理管理公司：成都恒联物业公司 银河花园银河花园e)营营销销及及去去化化分分析析项目营销力度分析项目营销力度分析项目去化情况分析项目去化情况分析4月16日开盘推出498套，至今去化50%，去化速度较差。传统的道旗、围墙，报媒广告很少，无活动推广，营销推广力度较弱。整个销售期平均下来每个月去化整个销售期平均下来每个月去化30套套银河花园银河花园a)基本资料基本资料物业类别：商品住宅装修状况：毛坯建筑类别：多层、小高层、叠加地址：龙泉驿都大道
19、（世纪广场西侧）开发商：成都御源置业预计开盘时间：2007.3.18占地面积：500亩总建筑面积：60万平方米容积率：1.33一期建筑面积：17万平方米一期一期御御源源大大湖湖区区b)地段分析地段分析地理位置：地理位置：项目位于龙泉新区，驿都大道（世纪广场西侧）。外部配套：外部配套：中小学:龙泉三中、航天中学、龙泉三小,其他:十陵生态公园、龙泉汽车总站。御御源源大大湖湖区区c)交通状况交通状况交通道路状况：驿都大道（老成渝路）交通道路状况：驿都大道（老成渝路）旁，公交旁，公交332、218路直达，未来地铁路直达，未来地铁2号线出站口紧邻社区。号线出站口紧邻社区。御御源源大大湖湖区区d)楼盘分析
20、楼盘分析项目规划：项目规划：简约现代的建筑立面简约现代的建筑立面丰富和谐的色彩搭配丰富和谐的色彩搭配给人赏心悦目的视觉冲击力给人赏心悦目的视觉冲击力项目配套：项目配套：内：恒温泳池、壁球馆、健身房、乒乓球室、棋牌室；外：网球场、篮球场、羽毛球场、康体设施、幼儿园等一批次户型状况：一批次户型状况：整个景观40亩水体面积，享受无处不在的亲水生活9大岛居领地，岛居生活，自然和谐20万平方米坡地绿化园艺景观园艺景观房型面积（m2）2/2/188-922/2/2923/2/11013/2/2117-1184以上183-239御御源源大大湖湖区区开发团队开发团队开发商：成都御源置业规划设计：香港汉森国际伯
21、盛设计景观设计：天筑景典广告策划：零上四度小区智能化小区智能化物业管理物业管理润无声物业闭路电视监控系统周界防盗报警系统电子巡更系统小区背景音乐系统御御源源大大湖湖区区根据御源大湖区的产品形式和项目各方面的定位，为了方便与可比楼盘对比打分，我们做了以下假设：一期1266户，预计2007年3月18日开盘，在2007年12月底以前销售1066套，即每月的销售在106套左右，根据现阶段的推广及蓄客质量，这种假设目前龙泉市场还是有一定难度的。各修正系数都是在以本项目100分为基准打分。五、各可比楼盘因素修正系数确定五、各可比楼盘因素修正系数确定 1、御源大湖区条件假设、御源大湖区条件假设御源御源大湖区
22、单价大湖区单价=（可比楼盘单价（可比楼盘单价1修正系数修正系数1+可比楼盘可比楼盘单价单价2修正系数修正系数2+。楼盘单价。楼盘单价n修正系数修正系数n）/n 2、判断方法策略判断方法策略综合以上各大盘和本项目基本情况及部分假设，采用打分综合以上各大盘和本项目基本情况及部分假设，采用打分加权后得到以下比准价格加权后得到以下比准价格. 3、各修正系数及比准价格确定、各修正系数及比准价格确定价值影价值影响因素响因素分因子分因子权重权重御源御源大湖区大湖区玺印玺印上院上院修正修正系数系数东麓东麓驿境驿境修正修正系数系数银河银河花园花园修正修正系数系数东山东山国际国际修正修正系数系数区域区域状况状况（
23、0.33)交通便交通便捷情况捷情况0.170.171001001001000.170.1795950.16150.16151051050.17850.178598980.16660.1666自然自然环境环境0.160.1610010095950.1520.15295950.1520.15295950.1520.1521001000.160.16配套配套状况状况（0.33)0.33)幼儿园幼儿园学学 校校0.110.111001001151150.12650.12651011010.11110.11111551550.17050.17051051050.11550.1155菜场菜场商场商场0.1
24、10.1110010099990.10890.10891021020.11220.11221501500.1650.1651001000.110.11医院医院银行银行0.110.111001001001000.110.111001000.110.111201200.1320.1321001000.110.11社会社会因素因素（0.34)0.34)生活生活气氛气氛0.110.111001001251250.13750.13751001000.110.111001000.110.111001000.110.11人文人文气氛气氛0.110.111001001351350.14850.14851001
25、000.110.111001000.110.111001000.110.11升值升值前瞻前瞻0.120.1210010099990.11880.11881001000.120.1299990.11880.11881021020.12240.1224多多层层测测算算附附表表一一比较比较因素因素分因子分因子权重权重御源御源大湖区大湖区玺印玺印上院上院修正修正系数系数东麓东麓驿境驿境修正修正系数系数银河银河花园花园修正修正系数系数东山东山国际国际修正修正系数系数建筑建筑规划规划0.20.210010099990.1980.19898980.1960.19698980.1960.1961021020.
26、2040.204产品产品本身本身户型户型0.20.210010099990.1980.19899990.1980.19898980.1960.1961001000.20.2景观景观0.150.1510010095950.14250.142595950.14250.142590900.1350.1351051050.15750.1575物业物业管理管理0.10.110010095950.0950.09598980.0980.09895950.0950.0951001000.10.1开发开发团队团队0.150.151001001001000.150.151001000.150.1595950.14
27、250.14251021020.1530.153社区社区智能化智能化0.10.110010098980.0980.09898980.0980.09898980.0980.0981001000.10.1区内区内配套配套0.10.110010098980.0980.09898980.0980.09896960.0960.0961021020.1020.102多多层层测测算算附附表表二二比较比较因素因素分因子分因子权重权重御源御源大湖区大湖区玺印玺印上院上院修正修正系数系数东麓东麓驿境驿境修正修正系数系数银河银河花园花园修正修正系数系数东山东山国际国际修正修正系数系数交易交易情况情况营销营销力度力度
28、0.350.3510010098980.3430.34395950.33250.332590900.3150.3151051050.36750.3675项目去项目去化速度化速度0.650.651001001001000.650.651001000.650.6592920.5980.5981051050.68250.6825多多层层测测算算附附表表三三修正系数修正系数玺印上院玺印上院东山国际东山国际东麓驿境东麓驿境银河花园银河花园楼盘外环境修正系数楼盘外环境修正系数1.07221.07221.00451.00450.98681.1368楼盘内环境修正系数楼盘内环境修正系数0.97950.9795
29、1.01651.01650.98050.98050.95850.9585交易情况修正系数交易情况修正系数0.9930.9931.051.050.98250.98250.9130.913综合修正系数综合修正系数1.04 1.04 1.07 1.07 0.95 0.95 0.99 0.99 实际成交均价实际成交均价2850330033002800280029802980修正后的比准价格修正后的比准价格2740308430842945 2945 2995 2995 多多层层测测算算附附表表四四六、御源六、御源大湖区市场价格确定大湖区市场价格确定=(2740+3084+2945+2995)/4=294
30、1元元/御源御源大湖区多层平均成交价格大湖区多层平均成交价格1、多层市场成交价格确定2、小高层市场成交价格确定龙泉市内小高层可比楼盘较少，不存在成熟的市场价格龙泉市内小高层可比楼盘较少，不存在成熟的市场价格;采用多层与小高层价格配比关系来推导采用多层与小高层价格配比关系来推导;选择蓝色理想、万科选择蓝色理想、万科魅力之城、卓锦城魅力之城、卓锦城2期、水晶城、天府江南作为参考。期、水晶城、天府江南作为参考。产品类型：多层产品类型：多层地段地段楼盘名称楼盘名称均价均价三环外三环外花样年华花样年华常青藤常青藤34003400天地天地晨光丽景晨光丽景3 3期期30003000大观大观城市花园城市花园2
31、 2期期36003600东林半岛东林半岛35003500卓锦城卓锦城2 2期期43004300西河西河城市家园城市家园20002000怡水居怡水居27002700金色逸景金色逸景23902390龙泉龙泉东方华美苑东方华美苑26002600瑞临锦苑瑞临锦苑26002600金海岸金海岸 天府花园水城天府花园水城20002000文豪世苑文豪世苑27482748市场调查表一市场调查表一产品类型：小高层电梯产品类型：小高层电梯地段地段楼盘名称楼盘名称均价均价三环外三环外上东阳光上东阳光3 3期期37003700大观大观城市花园城市花园2 2期期36003600万科万科魅力之城魅力之城43004300银河
32、花园银河花园2 2期期31003100东林半岛东林半岛35003500卓锦城卓锦城2 2期期39003900蓝谷地蓝谷地43004300龙泉龙泉东山国际新城东山国际新城33003300劲力劲力蓝色理想蓝色理想29802980观景上东观景上东23802380石陵小筑石陵小筑25602560文豪世苑文豪世苑28002800市场调查表二市场调查表二产品类型：叠加洋房产品类型：叠加洋房地段地段楼盘名称楼盘名称均价均价三环外三环外万科万科魅力之城魅力之城66006600龙泉龙泉玺印玺印上院上院36803680国一国一剑桥丽景剑桥丽景27002700劲力劲力蔚蓝花城蔚蓝花城35003500天泉聚龙别墅园天
33、泉聚龙别墅园68006800市场调查表三市场调查表三项目名称项目名称价格（元价格（元/ /）价格关系价格关系万科万科魅力之城魅力之城多层多层电梯电梯洋房洋房小高层小高层/ /多层多层叠加叠加/ /多层多层4500450042004200670067000.9330.9331.481.48卓锦城卓锦城2 2期期4300430039003900650065000.90.91.511.51水晶城水晶城35003500340034004500-55004500-55000.970.971.431.43天府江南天府江南2800280029002900380038001.0351.0351.361.36合
34、合 计计0.95950.95951.4451.445多层、小高层与叠加洋房价格比例关系表多层、小高层与叠加洋房价格比例关系表楼盘名称楼盘名称多层价格多层价格小高层价格小高层价格价格关系系数价格关系系数（多层（多层/小高层）小高层）御源御源大湖区价格大湖区价格蓝色理想蓝色理想298012980玺印上院玺印上院28500.95952735东山国际东山国际33000.95953166东麓驿境东麓驿境28000.95952686银河花园银河花园29800.95952859小高层价格测算附表小高层价格测算附表=(2980+2735+3166+2686+2859)/5=28852885元元/御源御源大湖区
35、小高层平均成交价格大湖区小高层平均成交价格3 3、叠加洋房市场成交价格确定、叠加洋房市场成交价格确定龙泉市内花园洋房可比楼盘较少，不存在成熟的市场价格龙泉市内花园洋房可比楼盘较少，不存在成熟的市场价格;采用多层与叠加洋房价格配比关系来推导采用多层与叠加洋房价格配比关系来推导;以市场调查表以及多层、小高层与叠加洋房价格比例关系表作为参考。以市场调查表以及多层、小高层与叠加洋房价格比例关系表作为参考。楼盘名称楼盘名称多层价格多层价格叠加洋房价格叠加洋房价格价格关系系数价格关系系数（多层（多层/小高层）小高层）御源御源大湖区价格大湖区价格玺印上院玺印上院368013680东山国际东山国际33001.
36、4454768东麓驿境东麓驿境28001.4454046银河花园银河花园29801.4454306叠加洋房价格测算附表叠加洋房价格测算附表=(3680+4768+4046+4306)/4=42004200元元/御源御源大湖区叠加洋房平均成交价格大湖区叠加洋房平均成交价格为树立为树立“御源置业御源置业”品牌，实施以产品品牌支撑企业品牌，以企业品牌品牌，实施以产品品牌支撑企业品牌，以企业品牌带动产品品牌的双赢策略带动产品品牌的双赢策略,也为本公司在成都的后续项目开发打下坚实也为本公司在成都的后续项目开发打下坚实基础。同时考虑基础。同时考虑2007年君信、厦门国建两个强劲对手的新盘即将推出，年君信、
37、厦门国建两个强劲对手的新盘即将推出，应把迅速占领市场份额，保证资金回笼作为销售目标之一。建议在启动应把迅速占领市场份额，保证资金回笼作为销售目标之一。建议在启动期的价格上需要稍微下调，在以后的销售中逐步提价。期的价格上需要稍微下调，在以后的销售中逐步提价。御源御源大湖区启动期价格确定大湖区启动期价格确定 御源御源大湖区市场多层比准价格大湖区市场多层比准价格29412941元元元元/ /平方米平方米平方米平方米御源御源大湖区市场小高层比准价格大湖区市场小高层比准价格28852885元元元元/ /平方米平方米平方米平方米启动期多层销售均价启动期多层销售均价=2941（1-3%） 2850元元/启动
38、期小高层销售均价启动期小高层销售均价=2885（1-3%） 2798元元/第二节：案场反映价格情况第二节：案场反映价格情况目前案场目前案场VIP登记共登记共275户，其中参户，其中参与价格测试的与价格测试的188户。户。2500-3000的价格接受度较高，达的价格接受度较高，达到到71%。所以与我们前面市场比较做出的多所以与我们前面市场比较做出的多层层2850 元元/M2，小高层，小高层2798元元/M2基本吻合的。基本吻合的。价格价格区间区间25002500以下以下2500-30002500-30003000-35003000-3500合计合计数量数量47471341347 7188188比
39、例比例25%25%71%71%4%4%100%100%从案场从案场VIP客户意向登记情况来看客户意向登记情况来看第三节：市场价格趋势判断第三节：市场价格趋势判断 一、龙泉区房地产价格走势判断一、龙泉区房地产价格走势判断 1、龙泉历年价格走势2001年均价800元平米2005年均价2300元平米2006年均价2700元平米2、历年GDP及人均GDP发展状况3 3、龙泉房地产历史销售数据、龙泉房地产历史销售数据2001年的商品房销售面积为40.17万平方米2002年为79.88万平方米2003年为95.45万平方米2004年达到了126.27万平方米4、 宏观政策调控 政策风险是开发商最难以把握的
40、，2006年政府颁布了一系列政策以稳定房价高速增长；作为近郊楼盘，在区域配套服务等方面还无法跟上，因此对本项目仍存在较大风险。5、市场竞争风险本项目周边潜在供应量较大，如厦门国建、君信艺景湾、龙城1号、均是几百亩的品质大盘，相继在2007年上半年推出；另外本项目立足于整个成都市场，目前城东区域在售的多个大盘如蓝谷地、卓锦城、上东阳光等和本项目都有直接竞争。6、周边配套发展本项目对面的区域为工业开发用地，成都市经济技术开发区，与发展成熟的城区相比，其配套设施的完善程度将成为影响房地产开发的重要因素。未来周边配套设施的完善和片区影响力的提高主要依靠龙泉新城区和城东副中心的建设速度。7、未来两年内龙
41、泉房地产价格走势预测从以上各方面显示，龙泉区域价格是稳中有升，但也不易盲目从以上各方面显示，龙泉区域价格是稳中有升，但也不易盲目乐观，定价应符合市场行情。乐观，定价应符合市场行情。从以上各方面显示,龙泉房地产价格呈上升趋势但供应量继续增大,土地呈放量趋势国六条、国六条细则等宏观调控组合拳继续出击以抑制房价二、龙泉板块房地产价格走势判断二、龙泉板块房地产价格走势判断1、龙泉房地产发展的历史、现状和未来历史：历史：龙泉驿的房地产虽然起步较早，但一直停留在郊区房产开发的水平，没能够与成都总体开发趋势接轨，其整体开发水平与华阳、温江相比，都存在较大的差距。现状现状：从目前开发的楼盘来看，东山国际新城、
42、蓝色理想、玺印上院、厦门国建、艺景湾等大盘的推出，标志着龙泉越来越被开发商所中意，将会掀起新一轮的城东开发热潮。未来：未来：成都市向东发展和成都副中心的规划建设已逐渐进入加速阶段，处于成都向东发展区域的本项目，明年将是一个既存在机遇又肩负挑战的一年。2、龙泉房地产目前的价格水平价格分析：价格分析：从成都近郊几个区域房价对比来看，华阳商品房均价在3500元/，温江均价也逼近3200元/，目前龙泉普通楼盘均价在2500元/，像东山国际新城这样的大盘，一期开盘均价为3000元/。3、龙泉房地产未来两年的供应量预测从龙泉房管局获悉，预计今年龙泉区新开工商品房面积为150200万，新增商品房供应面积10
43、0120万。明年初龙泉区商品房供应量将较今年有大幅度的增加。 4、龙泉区域未来两年内客源分析本项目是龙泉新城区的大规模高档人文居住社区，其销售将面向整体大程度范围甚至二级城市，如达州、简阳、内江等，目标客户将会是一个多元化的复合群体。南部板块客源南部板块客源勤业、白云和勤业、白云和花园板块客源花园板块客源北部板北部板块客源块客源西部板西部板快客源快客源5、龙泉房地产未来一两年房地产价格走势判断随着政府向东发展规划的逐步实施，几大品牌楼盘落户龙泉，片区配随着政府向东发展规划的逐步实施，几大品牌楼盘落户龙泉，片区配套即将逐步完善，东大街延线的通车、地铁套即将逐步完善，东大街延线的通车、地铁2号线开
44、工的日益逼近，号线开工的日益逼近，龙泉商品房价格将呈稳中有升的趋势。龙泉商品房价格将呈稳中有升的趋势。第四节：御源第四节：御源大湖区开盘价格建议大湖区开盘价格建议 大城东楼盘房价上升幅度趋缓宏观调控政策将继续会抑制房价综上所述，结合本项目实际情况，给出以下建议：为迅速占领市场，建立良好口碑，一期一批次价格不宜过高。先确定项目均价，选取1-2套房源低价入市，以吸引目标客户聚集人气。总体原则低开高走，保证销售率达到40%后，以小幅慢跑式地逐步加价。龙泉片区认可度将有所提升。龙泉区域配套将逐步成熟一期价格建议一期价格建议一期可销售面积为一期可销售面积为150450，其中住宅可销售面积为，其中住宅可销
45、售面积为147190，住，住宅共宅共1266户，其多层洋房户，其多层洋房691户，电梯洋房户，电梯洋房572户、叠加洋房户、叠加洋房32户。户。1、一期推盘策略、一期推盘策略开盘期推出多层、小高层洋房，一批推出量为开盘期推出多层、小高层洋房，一批推出量为314套；以多层套；以多层为主，再辅以少量的电梯公寓。为主，再辅以少量的电梯公寓。一期产品要结合西南面的多层和小高层推出；一期产品要结合西南面的多层和小高层推出；后批产品在前一批产品销售达到后批产品在前一批产品销售达到70%时推出。时推出。2、一期价格建议、一期价格建议一期产品以每月去化100套为销售目标。价格调整策略价格调整策略一批次房源以2
46、860元元/平米的成交价面市，在销售过300套后酌情提价。一期住宅产品力争实现均价3000元/平米。3、一期开盘执行价格建议、一期开盘执行价格建议多层表价为：多层表价为： 2880 （1+3%） 29602960元元/平米平米小高层表价为：小高层表价为： 2750 （1+3%） 28302830元元/平米平米叠加洋房表价为：叠加洋房表价为： 4200（1+3%） 43304330元元/平米平米说明说明:小高层价格比准价格为小高层价格比准价格为2798元元/平米平米根据成都市场行情来看根据成都市场行情来看,电梯公寓与多层的价差一般在电梯公寓与多层的价差一般在200-300元元/平米平米根据销售现
47、场根据销售现场VIP登记情况来看登记情况来看,选择电梯公寓的客户比例仅占选择电梯公寓的客户比例仅占3%一批次电梯公寓数量较小一批次电梯公寓数量较小,压力不大压力不大因此将电梯公寓价格修正为实现成交价达因此将电梯公寓价格修正为实现成交价达2750元元/平米平米.第二章：项目成本测算第二章：项目成本测算面积面积（m m2 2）单价单价（元（元/m2/m2）总价总价( (万元万元) ) 一期一期( (万元万元) ) 出让金256000900230406132.35表一：土地费用表一：土地费用表二：前期工程费用表二：前期工程费用面积（面积（m m2 2）单价（元单价（元/m2)/m2)总价（万元）总价
48、（万元）一期一期( (万元万元) ) 规划设计费63458913.50 856.70 237.24 施工图设计费63458911.00 698.05 193.31勘察费6345891.30 82.50 22.85 规划咨询费63458930.00 15.00 施工图审图费6345891.00 63.46 17.57 测绘费6345891.00 63.46 17.57 会所内装设计费61080.00 4.88 4.88 人防设计费5000028.20 141.00 20.81 景观设计费2877559.75 280.56 80.66 三环路场地平整16.80 16.80 商业运营策划费100.0
49、0 25.00 规费565259118.00 6670.06 1775.31 临时围墙6345890.48 30.46 30.46 土壤氡气检测6345890.09 5.71 1.58 房屋面积测量6345891.30 82.50 22.85 环评费5652590.36 20.35 5.42 不可预见费6345895.00 317.29 87.87 小计小计9463.77 2575.18 表三：基础设施费表三：基础设施费面积（面积（m m2 2）单价（元单价（元/m2)/m2)总价（万元）总价（万元）一期一期( (万元万元) ) 供水(临时）5652590.0362.030.54供电(临时）5
50、652590.7240.7 10.83供气565259382147.98571.71排污(雨)水56525915847.89225.68排洪56525900通讯、电视5652598452.21120.36自来水56525917960.94255.77供电56525976.84341.191155.46照明56525900环卫设施5652590.9453.1314.14道路基础设施18000220396211.42景观，绿化小品、路灯2877552005755.11654.6450米绿化带26200150393393东风渠引水5652591.162.1862.18小计小计15452.354675
51、.73面积（面积（m m2 2）单价（元单价（元/m2)/m2)总价（万元）总价（万元）一期一期( (万元万元) ) 商业34200110037620多层739879006658.836658.83小高层（含高层）410695120049283.47966.32办公楼32000170054400联排别墅00叠加洋房68171350920.3920.3独幢别墅00设备(电梯、发电机组等）634589452855.65790.81普通地下室1933018003479.42767.5人防地下室500002000100001982.2弱电、智能化系统56525915847.89 225.68跟踪审计费
52、6345892.24142.154.22监理费6345895.45345.8535.15消防费6345892126.9270.29人防工程费00不可预见费83862.390.032515.87642.64小计小计86378.26 86378.26 22063.94 22063.94 表四：建安工程费表四：建安工程费表五：公共配套费表五：公共配套费面积（面积（m m2 2）单价（元单价（元/m2)/m2)总价（万元）总价（万元）一期一期( (万元万元) ) 会所32601700554.2 554.2物管用房18001300234幼儿园25001500375小计小计1163.20 1163.20
53、554.2表六：开发间接费表六：开发间接费表七：公共部分维修基金及交接费用表七：公共部分维修基金及交接费用面积（面积（m m2 2）单价（元单价（元/m2)/m2)总价（万元）总价（万元）一期一期( (万元万元) ) 小计小计33383338。8383 879.45 879.45面积（面积（m m2 2）单价（元单价（元/m2)/m2)总价（万元）总价（万元）一期一期( (万元万元) ) 小计小计5652595652593535。6 620122012 536 536表八：销售费用表八：销售费用表九：财务费用表九：财务费用面积（面积（m m2 2）单价（元单价（元/m2)/m2)总价（万元）总
54、价（万元）一期一期( (万元万元) ) 小计小计565259565259106106。212160046004。0707 1344 1344。0707面积（面积（m m2 2）单价（元单价（元/m2)/m2)总价（万元）总价（万元）一期一期( (万元万元) ) 小计小计5652595652597676。1 143024302。0707623623。70 70 表十：项目成本小计表十：项目成本小计面积（面积（m m2 2）单价（元单价（元/m2)/m2)总价（万元）总价（万元）一期一期( (万元万元) ) 小计小计56525956525926742674。8282151154151154。878
55、7 39384 39384。22 22 表十二：项目销售税金表十二：项目销售税金面积（面积（m m2 2）单价（元单价（元/m2)/m2)总价（万元）总价（万元）一期一期( (万元万元) ) 营业税营业税565259116.5011107.522486.53土地增值税土地增值税56525930.441720.60 326.74小计小计5652592674。8212828.12 2813.26注：营业税按照销售收入注：营业税按照销售收入5.55表十四：销售总成本表十四：销售总成本面积（面积（m m2 2）单价（元单价（元/m2)/m2)总价（万元）总价（万元）一期一期( (万元万元) ) 小计小
56、计5652592901163982.9942197.48说明：1、整个项目总成本为163982.99万元，可销售面积565259565259，销售面积单位成本为29012901元/平方米。2、一期总成本为42197.48万元，可销售面积150450150450平方米，销售面积单位成本为2804.752804.75元/平米。 3、一期成本测算的原则为：建安成本按照一期实际面积、一期成本测算的原则为：建安成本按照一期实际面积测算，其他成本如土地，和整个项目的容积率有关，相对不可测算，其他成本如土地，和整个项目的容积率有关，相对不可分，按照可销售面积在整个项目中进行均摊。分，按照可销售面积在整个项目
57、中进行均摊。第三章：项目启动期价格确定第三章：项目启动期价格确定 一期小高层成交均价为：一期小高层成交均价为： 2950元元/平米平米 一期多层成交均价为：一期多层成交均价为： 3050元元/平米平米 一期均价为：一期均价为： 3000元元/平米平米第一部分是从市场的角度对项目价格的判断：第二部分为从项目成本的角度对项目价格的核算： 项目总销售面积成本单价为项目总销售面积成本单价为2901元元/平米平米 一期可销售面积单位成本为一期可销售面积单位成本为2805元元/平米平米价格判断：价格判断：预期价格判断预期价格判断在以后的2、3、4期销售中，项目成熟度逐步提高，周边的市政配套设施逐步完善，同时按照成都大盘的价格策略，实现价格不断提升。最终力争实现整盘均价3400元元/平米平米投资回报：投资回报：一期一期一期投资回报率一期投资回报率=()*100%3000*150450-2805*1504502805*150450=6.95%投资回报：投资回报：通盘通盘通盘投资回报率通盘投资回报率=()*100%3400*565259-2901*5652592901*565259=17.2%从以上的产品单价来看，基本符合项目的产品档次和形象，同时也能保证项从以上的产品单价来看，基本符合项目的产品档次和形象，同时也能保证项目相对正常的投资回报目相对正常的投资回报
