某地产项目定位报告

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1、保利大丰项目定位报告嘉联地产事业三部2010-4-20城北人，未来生活在哪里北乱：只有商贸，没有商业。只有市场，没有商场。城北，被成都生活抛弃。2第第一一篇篇城城市市演演变变3国际城南&财富城北n城市格局演变1：城市双核舞动4城北商贸大腾挪，城市向北进。城北商贸大腾挪，城市向北进。规模245万方摊位5.6万个规模47行业/1900类/43万品种/20万从业人员功能集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的、中西部最大的、辐射力最强的、综合的现代化商贸平台，并具有商务办公、金融服务、休闲娱乐、酒店公寓等完善的配套功能。备注相当于6个荷花池市场，年交易额超300亿，提供上百万个就

2、业机会。5中国中西部商贸物流中心平台，财富城北中国中西部商贸物流中心平台，财富城北名称规模投入时间商户总量主营业务国际商贸城2090亩2011预计超过6万户，人口20万集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的综合现代化商贸平台新都物流中心2400亩2009预计超过4万家商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场西联钢铁物流中心400亩2010超过2000家仓储中心、加工配送中心、钢铁交易中心、电子商务中心、融资担保中心、钢材总部基地青白江散货物流中心4600亩2012预计超过8万家处理工业原材料、机电产品 和鲜活食品等大宗散货业务成都国际集装箱物流园区3700亩201

3、2预计超过11万家工业配送、商业配送、国际物流、物流装备制造、国际采购与展示以及冷链物流国际物联港5000亩20159000户商家，800家研发机构中国物联网机电产业物联港6文明之脊，城市轴线n城市格局演变2：城市中轴呈现7地铁一号线北延线，拉通南北中轴。地铁一号线北延线，拉通南北中轴。城市中轴贯通，南北没有距离。城市中轴贯通，南北没有距离。地块位置地铁一号线2010年通车，北端站点为升仙湖站；从升仙湖到大丰的地铁一号线北延线，预计2013-2015年投入使用；据2009年最新规划：地铁5号线也改为沿新成彭路到大丰，设大天路和大丰绕城站8宜居城北n城市格局演变3：人居在转变9上风上水首推城北，

4、宜居城北。上风上水首推城北，宜居城北。中国最大城区湿地古柏湿地公园；市区最大公园2000余亩凤凰山公园；城区最大湖泊水域面积过千亩，绿化面积3000亩北湖；成都最大植物园774植物园；3000亩熊猫基地； 2012亩沙河公园；800亩生态北湖公园；260亩动物园；18万平方米毗河-泥巴沱风景区15万平米北郊城市森林公园；主导风向“北风”，城北为城市风口；沙河由北而南下，供给城都市70%饮用水源；10自然生态资源丰富交通环境日益改善北部新城发展启动p北部新城做为成都北部副中心的城市定位p两轴三片多组团的城市规划p品牌开发商的陆续入驻p国际商贸城以启动p物流园区已正式运营北部新城北部新城人居环境正

5、在改善人居环境正在改善产业正在集聚产业正在集聚p约130000 的毗河风景带；p约46500 的升庵桂湖；p800多亩北湖公园；p约180000泥巴沱风景区；p近700亩成都市植物园；p占地约200公顷的成都熊猫基地；p未来公交、地铁、快铁无缝对接。p北新干线的开通、蜀龙大道四期连接三环，将向二环延伸；川陕路改造，3条主交通主动脉对城北交通的起着极大的改观。11一个企业，造就一座城一个企业，造就一座城1938- 日本丰田汽车制作基地和总部落户日本中部爱知县的一处小镇举母市(Koromo City)。1959- 随着丰田汽车的发展，该区域也得到了迅猛发展，举母市更名为丰田市(Toyota Cit

6、y)。今日-丰田城约30平方公里，人口约38万，成为世界著名的汽车城。深圳畈田20年，依托华为，目标发展为华为城丰田，20年成就丰田市。1988年 深圳华为成立，成入深圳板田村。2003年- 华为的销售额为317亿元，员工22000多人。 2008年- 华为连续两年排名深圳市增值税十强企业冠军。 2009年- 坂田实现税收123亿，占龙岗全区的50.2%，并新增企业521户，华为居功甚伟 。2010年，深圳龙岗产业调整，拟打造畈田为华为城；12城北，必将依托商贸城，物流园、物联港3-5年，实现财富之城、生活之城的崛起。13板板块块生生长长第第二二篇篇14历史逆时针而行，地产涨停板指针转向城北。

7、历史逆时针而行，地产涨停板指针转向城北。 2011，侧目城北，资金流向洼地。，侧目城北，资金流向洼地。3年前，420老厂房拆迁，如今华润二十四城，均价10380元/平方米，与城西同环域楼价持平；3年前，建设路拍地疯狂，龙湖豪掷880万/亩抢地，如今铜雀台均价16000元/平方米；只三年，城市价值驱动地产价值，“东穷”转身“中产城东”；三年后，大城北可以想象15北2.5环，商业中心在形成16万达城市综合体绿地世纪城占地面积：200亩建筑面积：60万（商业10万）定位：服务业为核心的地标性城市综合体物业：公园式卖场、商业休闲街、住宅； 商业业态：高端家具和建材的商业集群（红星美凯龙入驻）占地面积：

8、203亩建筑面积：120万定位：城市CBD，中国西部地区最大的城市综合体；物业：商业、写字楼、SOHO、住宅商业业态：购物商场、大型百货、超市、特色餐饮等四大商业综合体，催生黄金四大商业综合体，催生黄金2.5环商业商务中环商业商务中心，与人南延线相呼应，辐射全成都心，与人南延线相呼应，辐射全成都17龙湖北城天街瑞安中华汇占地面积：276亩建筑面积： 70万（商业30万）定位：高端精品城市综合体物业：商业、写字楼、SOHO、住宅、精装格调公寓；主力店招商：辛巴克、哈根达斯等商业业态：百货精品，时尚A货占地面积：80亩建筑面积： 48万(地上约30万)，住宅20万,写字楼7万,商业5万定位：城北地

9、标性建筑群物业：商业广场、写字楼、住宅商业业态：休闲商业（酒吧、餐饮及百货）四大商业综合体，催生黄金四大商业综合体，催生黄金2.5环商业商务中环商业商务中心，与人南延线相呼应，心，与人南延线相呼应，辐射全成都辐射全成都18定义城北商业定义城北商业万达，购物百货，让城北繁华起来；万达，购物百货，让城北繁华起来；龙湖，时尚精品，让城北洋起来；龙湖，时尚精品，让城北洋起来；瑞安，酒吧餐饮，让城北休闲起来；瑞安，酒吧餐饮，让城北休闲起来；绿地，家具建材，让城北品质起来；绿地，家具建材，让城北品质起来；19北3.5环，人居板块待生长20规模:占地4600亩 年处理量:年均3000万吨使用时间:预计201

10、0年规模:占地3700亩 年处理量:年均1600万吨使用时间:预计2010年规模:占地2400亩 年处理量:年均2100万吨使用时间;一期于2009年已投入使用规模:占地2090亩 总建面：245万平方米使用时间;一期药材市场部分于2009年6月投入使用，一期小商业部分2010年投入使用北新干线西联钢铁物流港规模:占地400亩 年处理量:年均600万吨开工时间;2009年6月开工5公里10公里22公里26.5公里p区域客户处于一个快速增长的积累期，随着未来三-五年内区域的整体成熟，大量的人口聚集于此。p区域几大专业市场、物流中心、各种园区汇集了40万商家，带来从业人员上百万名，商贸北迁，财富中

11、心北移，庞大的资富人群北进是历史商贸北迁，财富中心北移，庞大的资富人群北进是历史性趋势，未来性趋势，未来3年内，近年内，近50万人口在北三环万人口在北三环绕城区内绕城区内工作生活，这里，蕴藏着巨大购买力。工作生活，这里，蕴藏着巨大购买力。21定义北定义北3.5环环城北人居后花园，北部新城中心花园，城市北进的大后方城北人居后花园，北部新城中心花园，城市北进的大后方绕城绕城l中国西部商贸中心3 3。5 5环环l高尚居住中心一环一环l城市中心中心2.5环环l商业商务中心22北部新城，城市的主体需求在呼唤人居代言。23龙湖北城天街项目位置金牛五块石蓉北商贸大道 占地面积276亩 容积率3.75建筑面积

12、700000面积区间73130物业形态23层高层物业类别住宅、SOHO、大型shop 客户情况4-10售楼处开放日。5000批接待量，每天300批人流；城北区域客户80%，龙湖老客户10%，投资客10%；城北客群中，商贸客户占主体；商贸客户案例：白糖商贩小老板， 给达利源供货，年收益100万以上。需求三房，110平方米感觉较小，但功能上够用。二次换房，需求居住品质；其中30%客户具有商铺购买需求。北城天街，太过小气，承载不了城市的使命24保利公园198项目位置北三环蜀龙大道东西两侧，北临植物园，西南临熊猫生态公园 占地面积6500亩绿化率30%容积率电梯3.23，别墅0.5面积区间电梯: 88

13、183 叠拼：234-375双拼：368 物业形态别墅、电梯内部配套亚洲最大的2200亩郁金香公园、国际高尔夫生活和五星级酒店 ，东区5万平米大型商业、东区大型农贸市场、西区社区超市、12栋楼下金苹果幼儿园、东区九年义务教育、西区洲际五星级酒店配套等。外部配套北临植物园，西南临熊猫生态公园，西接天回镇银杏园 车位1：1.2（电梯） 1：2（别墅）客户群中端客户为主保利保利公园公园198198，够大气，城郊第一居所，偏离城市，够大气，城郊第一居所，偏离城市，偏离主群体的城市偏离主群体的城市生活生活工作轴线生活工作轴线生活25纯水岸，城北的名星，却是城西的庞儿。纯水岸，城北的名星，却是城西的庞儿。

14、华侨城纯水岸占地面积3000亩建筑面积一期16.1万，二期15.6万绿化率37% 容积率一期1.47，二期2.73开发商成都天府华侨城实业发展有限公司面积区间多层155-355；高层60-160 物业形态多层、高层、小高层内部配套水岸会所（健身房，网球场，室内恒温游泳池，室外景观游泳池),水岸商业街，幼儿园，小学，欢乐谷主题公园，50万平米都市娱乐商业配套外部配套西南交通大学，较大附小（附中）车位1326个客户群中高端客户为主，客户地域性不强。26宜居城北，保利造保利大丰项目承接城市使命，领袖时代。27保保利利催催生生第第三三篇篇28客户定位客户定位项目定位项目定位定义项目价值与城市意义定义项

15、目价值与城市意义产品定位产品定位 定位29城市中轴城市中轴百万级大盘百万级大盘地块经济指标：p规模：800亩p容积率：整体 3.0 p总建面：144万p商业16万平（集中商业6万平）四至p地块东邻北新干道，非常便捷；p南邻宝成地铁，隔河，近凤凰山故园；景观佳；p地块内十分平整，利于建筑布局北新干线3012公里直通天府广场，全高架直通一环，没有红绿公里直通天府广场，全高架直通一环，没有红绿灯，没有单向道，不用单循环；灯，没有单向道，不用单循环；3公里，三环6.5公里，二环7.5公里，一环9公里，府南河12公里，美美力诚、奢侈品中心，天府广场31p掌控时间p掌控生活p我与城市没有距离10分钟城市生

16、活圈；分钟城市生活圈；暂时的郊区，未来的城市中心；暂时的郊区，未来的城市中心；进享一城繁华，退拥一方清宁；进享一城繁华，退拥一方清宁；32本项目本项目新繁斑竹园青龙场天回镇大丰镇九里堤五块石毗河板块新城区石板滩项目交通优于北部新城任何板块，理应定义为项目交通优于北部新城任何板块，理应定义为城市级综合性大盘城市级综合性大盘，区隔新城各板块竞争区隔新城各板块竞争33定义价值：城市中轴定义价值：城市中轴北进的门户北进的门户绝对品牌号召绝对品牌号召百万级第一大盘；百万级第一大盘； 自然承接商贸财富中心到城市中心的中轴门户生活；自然承接商贸财富中心到城市中心的中轴门户生活；优势条件：优势条件：双资源双资

17、源 山体景观资源及商贸经济带来的人、资金流支撑；交通便利交通便利 10分钟直通一环；临地铁线；快速进入环域交通体系 地块规模大地块规模大 净用地总面积800亩，144万平米建筑面积；劣势条件：劣势条件：北临铁路、故园北临铁路、故园铁路、故园的不良风水心理；周边配套缺乏周边配套缺乏当前成熟度差，周边荒无，配套缺乏；机遇条件：机遇条件：城市发展需要城市发展需要 对生活性居住大盘领袖的迫切需求；品牌品牌强大的品牌认知与跟随地段地段市中心至商贸财富中心的门户地段，离尘纯居生活；可提升条件：可提升条件：内部配套内部配套 打造区域性商业、生活、休闲配套实现完美人居；片区商业成长片区商业成长 中海商业支持、

18、2.5环商业成长对全区的价值提升；34项目之于城北项目之于城北如同中华园、银都花园催生了桐梓林；如同置信逸都催生了双楠；银都花园、中华园高尚、置信逸都，都曾承载着使命而问世，一个成都著名的城南富人区也逐步形成。它们蜚声市场，在楼市长卷中，他们是楼市的坐标，标注着楼市所能达到的维度与边界。351.城市使命是保利与项目区别于其他盘的重要区隔。2.如果说其他盘是众星闪耀，让城市洋起来，那保利大丰项目就是城北房地产变革的定海神针。让城市崛起、重生；北部新城缔造者；项目承载的使命性36以保利的名义，具化北3.5环人居板块大天路高端住区板块大天路，保利赋予城市崛起的爆破点；大天路，城北的人居标签；37客户

19、定位客户定位项目定位项目定位定义项目价值与城市意义定义项目价值与城市意义产品定位产品定位 定位38保利城北项目内部定位形成有机复合保利城北项目内部定位形成有机复合客户级别+置业需求错位顶级豪客伪伪豪客富裕阶层富裕阶层金领阶层金领阶层白领阶层保利拉斐城郊顶级豪宅保利198城郊商务休闲大盘保利大丰城市生活纯居大盘第一居所39项目定位项目定位城北门户中轴144万平米综合高尚住区百万级生活大盘的市场领袖引领生活、引领环境、引领产品。40轴线上的成都生活生活主张：地铁贯通天府广场、春熙路、会展中心、海洋公园财富城北与国际城南，30分钟互通有无；引领北部新城50万人潮；41北部新城，保利造企业口号：项目口

20、号：主角登场，全场沸腾超越一城梦想宜居城北，全域成都42营销推广延展营销推广延展生活的理想从未改变生活的理想从未改变北部新城北部新城保利造保利造生活在此，理想靠岸生活在此，理想靠岸北部新城北部新城保利造保利造超越一城梦想超越一城梦想北部新城北部新城保利造保利造43客户定位客户定位项目定位项目定位定义项目价值与城市意义定义项目价值与城市意义产品定位产品定位 定位44 城北商贸人群城北商贸人群荷花池-五块石小商品商贸区域、金府机电商贸区、富森-青莲建材贸易区、川陕沿线物流区、成都国际商贸城、北部新城商贸区、新都物流园区等片区众多的私企业主及相关工作人员 城北园区产业人群城北园区产业人群金牛高科工业

21、区、石板滩工业区、龙潭工业园、新都工业园、新繁家具产业区、青白江工业聚集区等众多工业企业管理层及企业员工 城北企事业单位及公务员人群城北企事业单位及公务员人群城北石油、铁路、军企系统高管、政府公务员，如陆军总医院、成都铁路部门、中石化股份公司西南分公司、新都政府官员、川音及西南石油大学教师等 周边原住民、私企主周边原住民、私企主新都城区、大丰、天回、班竹园等原住民、家俱、服装、装饰私企主的改善型和刚需 城市扩张迁移人群城市扩张迁移人群城市化改造楼价高起，被迫逃离的人群。郊县人群进城就近工作、教育等的购房需求 外地购房人群外地购房人群外地购房者（德阳、绵阳、攀枝花、内江、自贡、省外客户等）到达成

22、都经商、工作、教育等需求。经济型中产、经济型中产、经济型富裕、中产型富裕、中产型经济型区域高层洋房客群表现：主城区商贸、工业园客群约区域高层洋房客群表现：主城区商贸、工业园客群约5成，企事业单位公务员约成，企事业单位公务员约3成，成，二线城市与省外客二线城市与省外客2成。区域别墅客群表现：广泛覆盖城北，个体私营主、政企高成。区域别墅客群表现：广泛覆盖城北，个体私营主、政企高管、园区高管是主流，其他区的投资客渐增。管、园区高管是主流，其他区的投资客渐增。45主流客群群购买动机：标榜品牌，看重社区品质与升值主流客群群购买动机：标榜品牌，看重社区品质与升值空间。追捧保利与万科品牌，更信赖保利的产品质

23、量。空间。追捧保利与万科品牌，更信赖保利的产品质量。类别家庭年家庭年收入水平收入水平职业背景背景购房支付特点房支付特点置置业偏好偏好生活生活调性性生活偏好生活偏好富豪型富豪型150万以上外资企业CEO、大型上市公司董事长、企业、民营企业董事、社会名人、政府机关高级官员，外资金融机构董事等倾向一次性付款精神型拥有型奢华型商务型投资型成功 、自信、冒险 、领袖 、非凡、奢华善于交际，通过社会上层的高级会所、高尔夫俱乐部、名人社交聚会进行广泛的社会交往。喜欢奢侈品、房产、股票等购买和收藏。喜欢豪华消费。拥有名车，喜欢欧美旅游。富富贵型型80-150万外资企业高管、上市公司董事、企业、民营企业总经理、

24、董事，顶级专业人士、政府高级干部，金融企业高管等。一次性付清为主，或短期低额贷款精神型拥有型奢华型商务型投资型成功、精英、张扬、进取、品味善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所和会所、社交聚会活动。生活追求高雅、新潮和高品质。喜欢各类投资。拥有名车，经常出国旅游。富裕型富裕型25-80万外资企业中高层、上市公司高管、民营企业总经理、外资咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员，大型制造类行业的高级工程师、医疗卫生机构的高级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等。低总价的物业一次性付款，高总价的物业考虑分期付款。 拥有型奢华型运动型休闲型赡养型进取、炫耀、享受、个性、时髦追逐社会高尚生活的

25、表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。拥有中高档私车，喜欢选择中国周边国家或地区旅游。中中产型型 10-25万城北私营业主、城中及城北企业白领、新都、城北、城中政府官员及中层干部、城北私企高管、中层管理人员、部分外地购房者首付能力不很强。但月还款能力高、工作前景预期好。贷款年限可以较长。国有事业单位和外资及上市企业大多有房帖。生活型工作型教育型赡养型休闲型运动型健康型事业、积极、前瞻、快捷、理性、个性、品味、家庭善于社交。喜欢外出购物、吃饭和游玩。喜欢运动和旅行等休闲活动。休闲和娱乐比较考虑经济承受能力，计划性很强，不太进行较高的娱乐和购物消费。生活和工作节奏较快，追求快捷和便利。

26、经济型型10万以下区域各类企事业单位的普通员工或职工。 外地购房者、区域原有居民（因城市化进程发展外迁）、政府普通工作人员。部分外地购房者月还款能力较弱，或靠原有房子出售、动拆迁等有一定的首付能力。工作前景预期不高。多采取高首付购房。生活型工作型教育型赡养型健康型生活、家庭实惠、安全幸福、健康喜欢大众化的娱乐和休闲方式，以经济实惠为标准。经济忧患意识强，储蓄强于消费。不盲目追求时尚和品牌，46城北商贸客户特征城北商贸客户特征资富阶层资富阶层p小商品市场中80%以上为个体户，经营规模小，老板仍处于“商贩”性质。p机电类、药品类、建材类专业市场40%为大型代理经销商，老板上升到企业主。p大部分个体

27、户以初中、高中文化程度为主，代理经销商老板大多较高学历和文化修养，他们中一些是生产厂家的销售经理。p年龄一般在30-45岁左右，家庭类型以两口、三口之家为主。p个体户一般就近居住，城北、二-三环路之间是成都主要的居住区域，代理经销商区域属性相对较弱，他们一般选择市区或城西居住。p外地经营商占到了大多数。p消费习惯来看，个体户，对于居住环境要求不高，且对与住所要求较为实在，够住即可。大型的代理经销商老板有较高生活质量需求，并有圈层，容易产生攀比心理，具有高端消费习惯。p置业考虑因素依次是：（工作方便）地段、交通；（性价比）价格；（精神需求）品质、品牌、名气、可炫耀感等、配套47核心客户群核心客户

28、群l北迁商贸、各大专业市场、物流人群北迁商贸、各大专业市场、物流人群重要客户群重要客户群l城北企事业单位、公务员及教育人群城北企事业单位、公务员及教育人群l保利老业主及周边镇原住民、私企主保利老业主及周边镇原住民、私企主l城北工业园中层及以上人群城北工业园中层及以上人群边缘客户群边缘客户群l城东、西、南改善型居住及投资人群城东、西、南改善型居住及投资人群l城北不断被动郊区化人群城北不断被动郊区化人群l新都有其周边想城市化的居民新都有其周边想城市化的居民l成德绵产业人群、原居民；成德绵产业人群、原居民；l省内二级城市及省外客户省内二级城市及省外客户核心重要边缘48客户定位客户定位项目定位项目定位

29、定义项目价值与城市意义定义项目价值与城市意义产品定位产品定位 定位49产品线定位产品线定位产品竞争策略产品竞争策略容积率限定下的组合容积率限定下的组合面积区间与配比面积区间与配比市场供销户型与比例借鉴市场供销户型与比例借鉴市场差异化空间市场差异化空间50别墅别墅奠定项目中高端地位拉势，带动高层销售高层电梯高层电梯主流产品和现金流商业中心商业中心区域性商业中心，高层产品销售重要支撑。功能功能功能公寓公寓对接城市发展需求溢价，分摊容积率功能容积率容积率3 3，意味着只能坚持一高一低产品线原则，只，意味着只能坚持一高一低产品线原则，只有高层与别墅，舍弃多层与洋房。别墅与高层更纯粹有高层与别墅，舍弃多

30、层与洋房。别墅与高层更纯粹1.别墅：拉升项目地位档次，带动高层销售；2.洋房之于别墅：同等地块产值溢价能力别墅更强（套数少、单价高、去化快、产值高）；3.洋房之于高层：高度不能决定价值，舒适度才是关键。为保障高容积率下的高层舒适度，追求更低建筑覆盖率，更低梯户比，高绿地率，高楼间距，更应舍弃多层与洋房；4.公寓最后一期开发，迎合市场新生需求，分摊容积率；51主城区内供应：洋房、别墅稀缺；主城区内供应：洋房、别墅稀缺；3 3环外供应：未来环外供应：未来2 2年内，在售楼盘存量约年内，在售楼盘存量约230230万方。其中小万方。其中小/ /高层电梯为主，高层电梯为主， 约约140140万方，其次为

31、洋房约万方，其次为洋房约6060万方，别墅约万方，别墅约3030万方。万方。格林春天橄榄郡汉嘉国际社区东骏湖景湾 水沐天城御城 香城名都芙蓉名城新都国际广场香域中央万科双水岸润扬双河鹭岛堤亚纳河谷 香洲半岛富力桃园新城板块：新城板块： 新都房地产目前的主战场，集中了大量品牌开发商，规划起点高，且有多所高校进驻，吸引了大量青年置业和投资客户。毗河板块：毗河板块： 依托毗河自然资源，沿河带状发展，是新都最新兴起的板块，集中了品牌开发商，汇聚了目前新都的高端楼盘。保利198p老城板块老城板块：新增供应约150万方，全以高层为主，写字楼和公寓占主体。p新都新区与毗河板块：新都新区与毗河板块：未来供应以

32、高层为主、洋房为辅。板块09供应(万)09成交(万)供求比青龙场45.5827.20.60九里堤22.7613.80.61五块石14.338.690.61新城54.2128.030.52毗河12.868.890.69老城0.731.912.62大丰12.36.650.54斑竹园镇0.550.110.21天回00.01285220092009年新都新城、毗河板块潜在项目土地供应情况年新都新城、毗河板块潜在项目土地供应情况板块划分板块划分开发商开发商占地面积占地面积（亩）（亩）容积率容积率可建面积可建面积（万方）（万方）用途用途新城板块成都市融兴房地产开发有限公司17.1133.4商住法利投资有限

33、公司167.84.247商住毗河板块成都星兴房地产开发有限公司21.4934.3商住蔡玉峰12.9232.6商住合计合计219.32219.32亩亩57.357.3万方万方u区域近期未来，仅4块供应地块，新城、毗河板块各有2个供应地块，容积率均在3以上，高层为主，总供应量约57.3万方；u新城板块是供应量的主要集中板块，法利地块容积率最大供应量最大约47万方，新城板块供应量共计约50.4万方；u毗河板块供应较少，土地规模小，容积率均为3，可建总面积仅约6.9万方u近期未来土地供应量不大。p环内竞争产品策略：低密产品倾销环内竞争产品策略：低密产品倾销+ +更舒适的高层产品占领；更舒适的高层产品占

34、领；p环外竞争产品策略：低密产品抢占环外竞争产品策略：低密产品抢占+ +电梯房分流电梯房分流p与与198198共联手共赢市场共联手共赢市场53市场联排产品分析市场联排产品分析项目建筑面积地上面积地下面积花园面积总价198公园345-370229-25399-124100-200345-370万双水岸206-246206-246无50-100200-250万华侨城280-460210-31070-150100-150310-460万交大云堤180-220180-220无50-100216-264万联排面积集中于200-250和350-370段，总价以200-250万和350-400万为主200-

35、250段的联排未设地下室，花园面积集中于50-100和100-1502010年联排别墅推量极少，220平方米以下是空白拉斐是塔尖的顶级豪宅别墅，保利拉斐是塔尖的顶级豪宅别墅，保利198198承接塔尖下的伪豪客级舒适型别墅，承接塔尖下的伪豪客级舒适型别墅，大丰承接大丰承接198198之下的经济型别墅：之下的经济型别墅：250250万总价、万总价、220220平米左右产品定位。平米左右产品定位。别墅户型区间与配比建议别墅户型区间与配比建议户型户型面积区间建筑面积花园面积套数套数比户型总面积面积比小联排180-22020070218 59.40%43590.55 54.49%联排220-250235

36、100109 29.70%25609.45 32.01%双拼250-30027014040 10.90%1080013.50% 别墅总计367 100%80000100%54两房产品分析两房产品分析项目建筑面积实得面积可变性总价198公园80-10085-115100二变三60-80万双水岸70-9070-90无33-43万华侨城80-9085-100二变三64-86万悉尼湾75-10085-115100二变三37-51万电梯房主力供应与去化为紧凑型功能房：主力产品为电梯房主力供应与去化为紧凑型功能房：主力产品为80-80-9090变小三房，变小三房，110-130110-130三房、小四房，

37、四房主力产品三房、小四房，四房主力产品为面积均在为面积均在150150以上变五房，房型注重实用率以上变五房，房型注重实用率三房产品分析三房产品分析项目建筑面积实得面积可变性总价198公园100-140120-160三变四90-110万双水岸110-130110-130无40-54万华侨城120-160129-180三变四96-135万悉尼湾100-130110-145三变四50-65万四房产品分析四房产品分析项目建筑面积实得面积可变性总价198公园180200部分四变五90-110万双水岸160左右160无61-68万华侨城169-173180-185四变五130-150万悉尼湾140-150

38、150-160部分四变五81-90万5530405060708090100110两房三房四房198公园双水岸华侨城悉尼湾120130140两房/可变三房的总价50-60万区间三房/可变四房的总价60-90万区间四房的总价70-80万、110-130万区间单位：万元电梯产品总价区间存在明显的空白区间，可考虑在进一电梯产品总价区间存在明显的空白区间，可考虑在进一步放大面积，差异化填补市场步放大面积，差异化填补市场56电梯高层户型配比电梯高层户型配比适度放大以迎合主力客群需求、适度缩小以错开竞争。适度放大以迎合主力客群需求、适度缩小以错开竞争。电梯18-24-28层（2梯二、三、四户）高层户型面积区

39、间户均面积套数套数比户型总面积面积比公寓45-605380040000两房75-85803469 33.61%27750025%两房95-105951753 16.98%16650015%三房110-1201152896 28.05%33300030%大三房130-1401351644 15.93%22200020%四房150-190180432 4.18%777007%复式240-280260128 1.24%333003%高层10322 100.00%1110000100%总计11489 1230000备注：考虑到新政对90平米以上户型首套购买的首付3成门槛，可考虑90平米以下比例提升为3

40、0%。57保保利利缔缔造造生生活活第第四四篇篇58保利198的三大核心支撑：郁金香公园、皇冠假日酒店、高尔夫本项目“轴线上的成都生活”价值支撑是什么？59教育、消费、休闲、商务、居家在一条轴线上，无比便利。教育、消费、休闲、商务、居家在一条轴线上，无比便利。街区园林教育商业轴线生活5大体系商务社区宜居社区名校社区度假社区公园公园式社区60市政公园一期入口PART 1 PART 1 公园式社区公园式社区协商政府，规划协商政府，规划1010万平米市政土地建设万平米市政土地建设“海德运动公园海德运动公园”，作，作为市政配套，服务商贸、物流产业；为市政配套，服务商贸、物流产业；61公园，就是回家的方向

41、。公园，就是回家的方向。地块划拔5000平方米建私家公园，园林前置，进入社区前的身心洗礼。设置在大天路项目一二期之间的路口。PART 1 PART 1 公园式社区公园式社区62成师附小盐道街小学树德中学草堂小学泡桐树小学成都七中龙江路小学石室中学人北小学14中成都七中成都实验小学四中外国语泡桐树小学盐道街小学城北庞大的社会需求，对下一代的寄托望，资富向知富迈越的希望商贸、物流人群居家、工作、教育都在中轴线上，极为便利；名校学位对大盘的价值支撑巨大，蔚蓝海岸、桃园居、仁和春天等，足以证言；加速城区主动、被动逃离的置区吸纳；PART 2 PART 2 名校社区，让孩子赢在起跑线名校社区，让孩子赢在

42、起跑线63学校位置协商政府出让地块周边部分土地代建学校，为片区配套；地块划拔土地建校，引入九年制重点学校：根据规范需求约3万平方米。泡桐小学：占地25亩，建面12000方，36班，1400学生；学位位置置于南面临铁路，商业价值最低；中小学排名中学小学第一成都七中泡桐树小学第二成都外国语成师附小第三成都四中（石室）盐道街小学第四成都九中（树德）龙江路小学PART 2 PART 2 名校社区，让孩子赢在起跑线名校社区，让孩子赢在起跑线64主力店建议引进：主力店建议引进：家乐福、麦德龙一线品牌商场、保利院线；家乐福、麦德龙一线品牌商场、保利院线；旗舰商业功能特色餐饮、商务区：目的性消费区域，提供特色

43、餐饮、酒吧等在项目经营前期最利于聚集人气业态生活配套区：提供日常购物、药店、银行、邮局、电讯、洗衣、中介、订花送花、数码冲印等 ；PART 3 PART 3 宜居社区：集中式商业宜居社区：集中式商业涵盖购物涵盖购物/娱乐娱乐/休闲休闲/运动运动/商务商务/金融金融/超市等超市等65天大路欧风街意义同比于桐梓林欧风街；城市空间的亮点、城市圈层的聚集地；城市领军人的商务、交际、消费平台；PART 4 PART 4 商务社区：欧风商业街商务社区：欧风商业街66四季异景五重景观全冠移植360度成树定位名贵树种198198的再现，拉斐的延续的再现，拉斐的延续PART 5 PART 5 度假社区：度假社区

44、：800800元元/ /平米公园式园林平米公园式园林67期 北欧森林 原始、古朴、神秘的园林景观期 亚马逊神秘园 62%绿化率 玛雅雕塑公园期 夏威夷天堂鸟 非常美国 、休闲 回家是度假的开始 神秘玛雅文化+原生态亚马逊森林+人工湿地 国内首个社区雕塑公园，整个雕塑公园以玛雅文化为主题 楼间距最大130米 绿化率大于62，绿化造价超过800元/ 由香港贝尔高林国际国际领衔设计师Henson打造 代表作：皇家夏威夷酒店，香港半岛酒店 营造夏威夷充满活力的风情与度假体验 夏威夷火山的坡地美景+热带丛林的峡谷风貌+滨海岛屿的水岸风光 由美国易道上海助理董事Paul Brookbanks打造 代表作：

45、2008北京奥运村， 单位面积的绿化造价超过600元/平方米 诸多名贵树种：银杏、香樟、加拿利海藻、伊拉克密枣树、皂 角树、华棕、银桦、枫杨、法 梧桐、含笑、栾树等等 由日本园林大师丸山正光打造，代表作：迪斯尼乐园名师主理的公园级园林空间，分名师主理的公园级园林空间，分5 5期各围合式中心园林。每期期各围合式中心园林。每期1010万占地建造万占地建造6 6万平米集中式园林，北欧、玛雅、美式、泰式、西班牙式不同主题景观；万平米集中式园林，北欧、玛雅、美式、泰式、西班牙式不同主题景观；68豪宅级主入口豪宅级主入口景观墙、原生大树、景观墙、原生大树、5050米铜质米铜质浮雕，强调第一印象，成为触动客

46、户的精神堡垒。浮雕，强调第一印象，成为触动客户的精神堡垒。根据条件，可选择高大的指示牌或案名墙或主形象雕塑，增强项目的私属感和气势69南面沿铁路设私家休闲公园（降噪坡林）南面沿铁路设私家休闲公园（降噪坡林）地块南面沿铁路，设置私家小公园，以树阵/降噪坡林（4米高）为主，可遮挡部分小区主干道的噪声，吸尘，减小对社区的影响，保证了住宅高品质的静谧气质。70启动期启动期71成都成都09年销量前十的目标参照年销量前十的目标参照全域对比下，本项目年销售量可望达：全域对比下，本项目年销售量可望达：25-3525-35万万/ /年年09销量冠军前十销量冠军前十项目项目消化量（）消化量（）月均消化量（）月均消

47、化量（）均价均价(元元/)南湖国际社区 459918.5838326.554554保利公园198398529.2233210.775480红枫岭302239.1425186.604871蓝光圣菲TOWN城282957.2023579.775250麓山国际社区270502.8922541.9110000华润二十四城248701.7620725.156524锦江城市花园235570.9419630.915525中海国际社区232102.8919341.917321蓝光凯丽香江228720.7219060.067005浅水半岛225916.6218826.395566数据来源：锐理机构72区域内销量

48、王的分产品线去化参照区域内销量王的分产品线去化参照电梯房电梯房推量推量/ /套套消化量消化量/ /套套月均消化月均消化/ /套套推量推量/ /消化消化/ /月均消化月均消化/ /均价均价蓝光花满庭28962409200220057184340153614595元/198公园24741840167套373075265493221244714元/锦城名都16212065172145740186749155626120元/悉尼湾1506117198155938123746103124127元/阳光水岸1044169314181806131937109944179元/别墅年销量：别墅年销量：5-105

49、-10万方万方/ /年；电梯房年销量：年；电梯房年销量：20-2520-25万方万方( (不计多层不计多层/ /洋房洋房) )别墅别墅推量推量/套套消化量消化量/ /套套月均消化月均消化/ /套套推量推量/ /消化消化/ /月均消化月均消化/ /均价均价198公园2562161089548480530335510444元/万科双水岸494241103299924169522/元73年销量目标定量定性年销量目标定量定性l年销量目标：第一年30万方，后续25万方/年，5年清盘；首期产品建筑面积/万方别墅5电梯房25合计3074时间轴30万平米25万平米25万分批规模户型三期2013一期2011二期

50、2012产品搭配分期、节奏与组合分期、节奏与组合23万平米四期2014五期201525万平米别墅5万方高层25万商业3万方别墅1.5万方高层23.5万方商业3万别墅1.5万方高层23.5万方商业3万方高层25万商业1万商业3万方公寓4万方高层19万商业4万p注：防政策风险，首期入市的电梯房以90平方米以下户型吸引市场为主。配套公园小学风情商业街第一会所集中商业中心降噪坡林中学第二会所中心园林园林双拼、联排高层：90平米以下为主75回顾回顾76城市3大格局演变：财富城北与国际城南的双核舞动文明之脊，城市轴线的呈现宜居城北保利缔造成都生活城市演变板块生长北2.5环商业商务板块形成北3.5环人居板块待形成保利催生宜居城北定义价值：城市中轴、北进门户、品牌第一盘项目使命：北部新城缔造者、打造大天路高尚住区项目定位：承接拉斐与198层级下的综合生活大盘生活主张：轴线上的成都生活客户定位：产业客群为主,轴线同城生活大迁移的成长客群产品定位：经济型别墅为辅，高层为主，政策型90平米以下户型比例可适当调高；五大轴线生活体系公园式社区教育社区商务社区宜居社区度假式园式77The end , thank you .地址：中国.四川.成都人民南路4段27号商鼎国际1栋B座17楼电话：86-28-86026666传真：86-28-86026666-616网址：http:/邮编：610041