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1、HWPG China MarketingManagement Forum 2005Management Forum 2005Management Forum 2005The Greenwich逸翠園逸翠園 - By: Tina KanHWPG China MarketingManagement Forum 2005Management Forum 2005Management Forum 2005 目錄目錄 北京住宅市北京住宅市场概略概略 逸翠园工程最新情况逸翠园工程最新情况 2004 2004年任年任务回想回想 2005 2005年任年任务方案方案HWPG China MarketingMa
2、nagement Forum 2005Management Forum 2005Management Forum 2005 Part Residential Market Review 北京住宅市北京住宅市场场概略概略 2004 Market Overview 2004年市年市场场回想回想 Supply Information 供供应资讯应资讯 Successful Cases 胜胜利楼利楼盘盘 Residential Market Review 2004 Market Overview艰苦事件艰苦事件 8.31土地大限政策土地大限政策供供应量下降，价量下降，价钱上上涨，在售楼，在售楼盘热销2
3、88块土地土地过关，关，朝阳最多占朝阳最多占89个个加息加息0.27个百分点个百分点对京城京城购房者房者决策影响决策影响较小小负面影响面影响尚未真正表达尚未真正表达121文件文件开开发商完成大洗牌商完成大洗牌杂牌牌军将清洗出局将清洗出局 对房地房地产投机投机行行为有所抑制有所抑制对北京房地产的影响对北京房地产的影响奥运地奥运地产新格局新格局两两轴-两两带-多中心多中心调整城市空整城市空间规划划大力开展公共交通，大力开展公共交通，房地房地产升升值增契机增契机2004年市场回想 Residential Market Review Supply Information2004年商品住宅年商品住宅销售
4、售额达达1,085亿元元 +37%2004年年别墅与高档公寓均价墅与高档公寓均价为10,900元元/平米平米 +10%2004年新开楼年新开楼盘工程达工程达180个个 -10% +29% 住宅住宅销售面售面积达达2,286万平米万平米 +28%04年年1-9月月别墅与高档公寓墅与高档公寓预售售总额达达104亿元元供应资讯供应资讯 Residential Market Review Successful Cases运河岸上的院子运河岸上的院子2004年度年度设计最前最前卫的楼的楼盘列鼎运河，大匠之院，与整个列鼎运河，大匠之院，与整个 运河运河浑然一体；然一体；总建筑面建筑面积： 10万平米万平米
5、容容积率：率： 0.33户型面型面积： 373-499平方米平方米售价：售价： 16,500/平方米平方米改改动北京北京别墅分布格局，墅分布格局，营造造 回回归自然及自然及现代生活的气氛。代生活的气氛。引引领别墅墅设计的回的回归风潮潮, 12, 12连 院聚集了知名巨匠的院聚集了知名巨匠的设计风格；格；胜利楼盘胜利楼盘 Residential Market Review Successful Cases-Cont世世纪城城2004年度年度销售售额最高的楼最高的楼盘总建筑面建筑面积： 251万平米三期万平米三期容容积率：率： 1.7户型面型面积： 113-210平方米平方米售价：售价： 7,10
6、0/平方米平方米 04 04年年销售售额达达4545亿元左右，元左右， 01-03 01-03年已年已 延延续3 3年年获北京北京销售售额冠冠军，总销售售额 达达7878亿元以上；元以上； 拥有九年一向制学校、大型金源运有九年一向制学校、大型金源运动 休休闲公园，有含公园，有含9个洞、个洞、6.7万平米的万平米的 GOLF练习场。 拥有有亚洲最大的洲最大的购物中心物中心金源金源时 代代购物中心，物中心，总建筑面建筑面积达达6868万平米；万平米； Residential Market Review Successful Cases-Cont乐成国成国际2004年度泛年度泛CBD地域的黑地域的黑
7、马楼楼盘总建筑面建筑面积： 50万平米万平米容容积率：率： 2.54户型面型面积： 100-140平米平米售价：售价： 10,000/平方米平方米 04年底正式开年底正式开盘兩周，當即兩周，當即发明明1.2 亿的的的的骄人人业绩； 舍弃舍弃1010万平米的住宅利益，投万平米的住宅利益，投资4 4亿元，元， 同期建立市区最大的一流国同期建立市区最大的一流国际学校学校 占地占地5 5万平米，万平米，总建筑面建筑面积4 4万平米。万平米。HWPG China MarketingManagement Forum 2005Management Forum 2005Management Forum 200
8、5Part The Greenwich Project Update逸翠园工程最新情况逸翠园工程最新情况 Project Facts 工程工程资讯资讯 Project Progress 工程工程进进展展 Concept Development 概念推行概念推行 LocationThe GreenwichCBDPhase IPhase IIProject Facts姚家园公园姚家园公园朝朝阳阳体体育育公公园园I AI BI CSite Area:264,658 sqmTotal Saleable Residential GFA:364,700 sqmPlot Ratio:1.46Total Un
9、its:2432Product:4/s duplex6.5/s apt9.5/s aptAverage Price:RMB7500/sqm工程资讯工程资讯Project Facts-Cont分期分期主力户型面积主力户型面积平均户型面积平均户型面积1A,1B160 sqm160 sqm1C180 sqm203 sqm逸翠园逸翠园1期整体平均户型面积：期整体平均户型面积：177 sqm1C120140 sqm 14%160180 sqm 53%200230 sqm 33%1A,1B 84100 sqm 6%100130 sqm 12%130160 sqm 38%160200 sqm 19% 200
10、 sqm 25%户型面积分配比例户型面积分配比例Project Progress-Building Site工地现状工地现状平平房房新新村村东路路从从北北向向南南看看工程进展工程进展东方基业汽车城东方基业汽车城姚家园公园姚家园公园姚家园中街姚家园中街Project Progress-Building Site照片位置：从姚家园公园看照片位置：从姚家园公园看1A期东视期东视Project Progress-Building Site照片位置：从姚家园公园看照片位置：从姚家园公园看1B期南视期南视CBDProject Progress-Sales Office售楼处正面售楼处正面CBDProjec
11、t Progress-Sales Office售楼处中庭玻璃幕墙售楼处中庭玻璃幕墙CBD施工情况：售楼处北侧、西侧立面外墙铝板已根本施工完成Project Progress-Sales Office售楼处西北侧售楼处西北侧Core Theme: Boutique Residence“新生活文化新生活文化- A New Concept of LivingSupporting Theme: The Greenwich - An Artistic Community - A Vibrant Neighborhood Concept Development概念推行概念推行Core Theme: Bou
12、tique Residence 1. Designer Details 细致品味致品味设计 2. Individuality & Uniqueness 个性化个性化风格格3. Personalized Service 周到周到贴心效力心效力 4. Full Range of Facilities 全面完善全面完善设备Boutique ResidenceBoutique Residence -Designer Details Modern ElevationClubhouseCourtyard Commercial ArcadeBoutique Residence -Designer Detai
13、ls LobbyShow FlatFloor LobbyGardenBoutique Residence - Individuality & Uniqueness 多種外立面多種外立面Boutique Residence - Individuality & Uniqueness Gravel RoomMaple GardenFountain RoomSculpture Room多個主題園林多個主題園林Boutique Residence - Individuality & Uniqueness 1,200元/平米2,000元/平米800元/平米毛坯毛坯 +三種裝修三種裝修套餐套餐Boutiqu
14、e Residence - Individuality & Uniqueness Floor 6 Color Theme & Feature WallFloor 5 Color Theme & Feature WallFloor 4 Color Theme & Feature WallFloor 3 Color Theme & Feature WallFloor 2 Color Theme & Feature WallTypical Floor LobbiesVarious LobbiesC4空间蒙太奇Creative UnitBoutique Residence - Individualit
15、y & Uniqueness 3+2 = 2+1“新三代同堂新三代同堂=Boutique Residence - Personalized ServiceBoutique Residence - Full Range of FacilitiesBoutique Residence - Full Range of FacilitiesGolf Putting GreenChildrens PlaygroundGreen Fitness TrailChaoyang Stadium-nearbyBoutique Residence - Full Range of FacilitiesAstronom
16、y ClubBand RoomWinter Ice SkatingOutdoor Swimming PoolOutdoor Hot SpringDistinctive FacilitiesSupporting Theme: The Greenwich - An Artistic Community - A Vibrant Neighborhood The Greenwich The Greenwich - An Artistic CommunityMusic SchoolMini Concert Performance PlazaCeramic ClubGalleryThe Greenwich
17、 - An Artistic CommunityBoutique ShopsBar StreetArtistic SculptureThe Greenwich - A Vibrant Neighborhood Theme Cafe/PubsMini ConcertBBQ TerraceBreakfast ClubWeekend Flea MarketHWPG China MarketingManagement Forum 2005Management Forum 2005Management Forum 2005Part 2004 Marketing Review 2004年任年任务务回想回想
18、 Market Study 市市场场研研讨讨 Project Design 工程工程设计设计 Promotion 宣宣传传推行推行 Project Development 工程开展工程开展工程设计工程设计户型户型会所会所商业街商业街园林园林停车场停车场销售中心销售中心示范单位示范单位宣传推行宣传推行和记尊贵和记尊贵会会主题实施主题实施LOGO樓書設計樓書設計廣告牌廣告牌围档围档客户通讯客户通讯市场研讨市场研讨2004年北京住宅年北京住宅 市場整体楼价分市場整体楼价分析析竞争对手狀況分析竞争对手狀況分析竞争樓盤相關法律竞争樓盤相關法律 文件的對比與分文件的對比與分析析毛坯毛坯VS.精装分析精装分
19、析报告报告工程机电需求分析工程机电需求分析IC户型及比例建户型及比例建议议2004年任务回想年任务回想工程开展工程开展北京日坛、北京日坛、 红领巾、通州红领巾、通州等等天津营口道、天津营口道、 塘沽等塘沽等西安芙蓉园、西安芙蓉园、 大明宫等大明宫等武汉汉江北岸、武汉汉江北岸、 江汉路江汉路 2004 Work Review 2004 Work Review -Market Study 市场研讨市场研讨2.46容积率容积率 2.98 3.52.931 3.52.8 2.022.96 3.2 2.728层层精精裝裝28层层精精裝裝28层层精精裝裝6层层精精裝裝12层层毛毛坯坯毛毛坯坯+ +精精装装
20、+ +中中央央空空调调20层层毛毛坯坯26层层毛毛坯坯31层层精精裝裝20层层精精裝裝9至至22层层精精裝裝32层层精精裝裝四环四环五环五环CBD现房现房三环三环估计估计1.46逸翠園逸翠園在朝陽東區五環在朝陽東區五環定價甚高定價甚高Pricing Strategy2003年逸翠园年逸翠园“毛坯毛坯+精装精装+中央空中央空调定价定价7500元元/平米平米逸翠園逸翠園选择选择毛坯毛坯+菜菜单单式式防止直接防止直接竞竞争争2004年年东部及部及东北部区域新开工程装修北部区域新开工程装修规范范对比比 Decoration Strategy三环三环五环五环CBD四环四环精裝平均程度精裝平均程度1500
21、元元/平米平米外企中高外企中高层主管主管保保险、金融、金融业中高中高层主管主管广告、广告、传媒媒业中高中高层主管主管私私营企企业主主港台港台ExpatsExpats其他中高收入人群其他中高收入人群年年龄层：3050岁新新兴中上中上产阶级Upper-middle Class主流目主流目标客户标客户The Greenwich- Phase 1平均户型面积：平均户型面积： 177 177 平米平米平均毛坯总价：平均毛坯总价： 120 120万万/ /套套平均装修费用：平均装修费用： 20 20万万/ /套套平均总价：平均总价： 140 140万万/ /套套平均家庭收入平均家庭收入￥20,00020,
22、000以上以上/ /月月Target Customer Horizontal Competition总价总价150万元万元/套可选楼盘套可选楼盘三环三环- -四环四环二环二环-三环三环四环四环- -五环五环五环以外五环以外逸翠园逸翠园140万万/180sm容容积率率1.46NNNNNNNNN总价总价150150万元万元/ /套可选楼盘套可选楼盘1. 富力城富力城147万万/160sm容容积率率: 2.7逸翠园逸翠园140万万/180sm容积率容积率1.4611718193.太阳星城太阳星城118万万/164sm容积率容积率: 3.22. UHN145万万/160sm容积率容积率: 2.974.
23、时间国际时间国际153万万/160sm容积率容积率: 2.67. 乐成国际乐成国际134万万/144sm容积率容积率: 2.5411. 晶城秀府晶城秀府110万万/160sm容积率容积率: 2.138. 苹果社区苹果社区132万万/171sm容积率容积率: 3.56. 东区国际东区国际151万万/182sm容积率容积率: 3.610. 山水文园山水文园166万万/180sm容积率容积率: 1.59. 珠江帝景珠江帝景160万万/166sm容积率容积率: 2.135. 公园大道公园大道270万万/195sm容积率容积率: 3.9824378101165918. 万象新天万象新天90万万/148s
24、m容积率容积率: 1.4117. 奥林匹克花园奥林匹克花园100万万/160sm容积率容积率: 119. 瀛海名居瀛海名居200万万/236sm容积率容积率0.88注：不完全统计三环三环- -四环四环二环二环-三环三环四环四环- -五环五环五环以外五环以外1011131614151211. 阳光上东阳光上东153万万/165sm容积率容积率2.710. 丽都水岸丽都水岸180万万/180sm容积率容积率2.0214. 国美家园国美家园75万万/140sm容积率：容积率：3.513. 观湖国际观湖国际200万万/184sm容积率容积率3.515. 星河湾星河湾260万万/260sm容积率：容积率
25、：3.216. 珠江罗马珠江罗马128万万/170sm容积率容积率2.9312. 晶都国际晶都国际132万万/154sm容积率：容积率：4.5东东部地域部地域部地域部地域 Horizontal Competition总价总价200万万150万万100万万中高密度中高密度塔塔/板楼板楼PR 2中等密度中等密度塔塔/板楼板楼2 PR 1低密度低密度板楼板楼PR 1容积率容积率250万及以上万及以上时机时机逸翠园逸翠园180sm富力城富力城 160sm顺驰蓝调顺驰蓝调180sm三环三环- -四环四环二环二环-三环三环四环四环- -五环五环五环以外五环以外东山墅东山墅400sm观湖国际观湖国际184s
26、m滨河花园滨河花园248sm丽都水岸丽都水岸180sm星河湾星河湾(估计估计)260sm阳光上东阳光上东165sm珠江罗马珠江罗马170sm观澜国际观澜国际170sm东区国际东区国际182sm国美家园国美家园140sm炫特区炫特区94sm青年汇青年汇120sm华纺易城华纺易城sm乐府江南乐府江南180sm瀛海名居瀛海名居236sm观唐观唐280sm奥林匹克花园奥林匹克花园160sm万象新天万象新天148sm西山庭院西山庭院170sm公园大道公园大道195sm珠江帝景珠江帝景166sm太阳星城太阳星城164smUHN160sm苹果社区苹果社区171sm山水文园山水文园175sm时间国际时间国际1
27、60sm乐成国际乐成国际144sm晶城秀府晶城秀府160sm世纪城世纪城198sm紫金长安紫金长安185sm我们觉得观湖国际、星河湾的密度太高，价钱太贵，但国美、奥园档次又偏低！ 2004 Work Review -Promotion宣传推行宣传推行逸翠园徽号设计逸翠园徽号设计Promotion-Logo Design逸翠园工地围墙及工地广告牌设计逸翠园工地围墙及工地广告牌设计Promotion - Hoarding Design逸翠园客户通讯杂志设计逸翠园客户通讯杂志设计Promotion - Newsletter Design 2004 Work Review-Project Develo
28、pment工程开展工程开展 2004 Work Review-Project Development天津市场定位报告天津市场定位报告西安工程市场研讨报告西安工程市场研讨报告武汉市场研讨报告武汉市场研讨报告HWPG China MarketingManagement Forum 2005Management Forum 2005Management Forum 2005Part Outline of 2005 Plan2005年任年任务务方案方案Sales Schedule2005工程工程/批文进度批文进度市务市务/销售销售計劃計劃前期阶段前期阶段（ 3-6月）月）3月月项目主体开工项目主体开工
29、 招聘銷售人員招聘銷售人員 洽談會所及商業街運營商洽談會所及商業街運營商4月月 培训销售人员培训销售人员5月月售楼处完工售楼处完工5月完成制定價格、法律文件月完成制定價格、法律文件 培训销售人员培训销售人员6月月 培训销售人员培训销售人员内购阶段内购阶段（7-9月）月）7月月 尊贵会会员优先购买尊贵会会员优先购买VIP卡卡 尊贵会会员优先参观售楼处尊贵会会员优先参观售楼处8月月第一批第一批預售預售證證發出發出 正式内部認購正式内部認購 IA現場樣板閒開放現場樣板閒開放 VIP卡正式卡正式對外對外发售发售9月月 内部认购内部认购Sales Schedule2005工程工程/批文进度批文进度市务市
30、务/销售销售計劃計劃正式公开正式公开销售阶段销售阶段（10-12月）月）10月月第二批第二批預售預售證證發出發出 公开发售公开发售 VIP优先参观逸翠园生活展馆优先参观逸翠园生活展馆 及现场样板间及现场样板间11月月第三批第三批預預售證售證發出發出 公开发售公开发售12月月 公开发售公开发售Promotion PhasesBoutique Life StylePhase IPhase IIIPhase IIWeight and EmphasisHWL Corporate Brand BuildingMar-MayPhase IIIWeight and EmphasisJun-SepOct -D
31、ecPublic LaunchThe Greenwich ProjectMediaCorporationVIPsVIP Card Internal SalesPromotion PhasesPhase I Mar-May: HWL Corporate Brand Building屈臣氏瘋狂大購物屈臣氏瘋狂大購物百佳巨型百佳巨型Trolly估值大競賽估值大競賽3G與京城俱樂部大接觸與京城俱樂部大接觸東方廣場逸翠園展现廳東方廣場逸翠園展现廳傳媒春聚傳媒春聚Promotion PhasesPhase II Jun-Sept: Boutique Life Style中秋賞燈爵士音樂欣賞會中秋賞燈爵士音
32、樂欣賞會香港設計中心簽約儀式香港設計中心簽約儀式泛藝術泛藝術 新文化新文化-逸翠園會所功能發佈會逸翠園會所功能發佈會Starbuck 咖啡文化咖啡文化室內設計論壇室內設計論壇尋找京城尋找京城“Boutique Living健力士鋼琴馬拉松健力士鋼琴馬拉松記者遊香港記者遊香港Disney古代有氧奥运會古代有氧奥运會Promotion PhasesPhase III Oct-Dec: The Greenwich Project逸翠園生活館開幕儀式逸翠園生活館開幕儀式Boutique Car Show紅酒鑒賞會紅酒鑒賞會香港設計中心藝術作品展香港設計中心藝術作品展時裝設計薈萃時裝設計薈萃Greenwich藝術任务坊藝術任务坊聖誕音樂會聖誕音樂會Sales Target2005年年销售目标销售目标2-3月月4-7月月积累客户积累客户项目推广项目推广8月月1A、1B 销售额销售额 9,780万元万元9月月1A、1B 销售额销售额 5,383万元万元10月月1A、1B 销售额销售额 6,908万元万元11月月1A、1B 销售额销售额 6,908万元万元12月月1A、1B 销售额销售额 6,908万元万元注 : 仅为住宅销售，不包含停车位及商业2005年年销售目的售目的RMB3.59亿2006年年销售目的售目的RMB9.64亿 The End Thank You
