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1、房地产市场房地产市场及其运行规律及其运行规律1第二章第二章 房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律 本章要求本章要求了解房地产市场的概念、分了解房地产市场的概念、分类及总体结构；类及总体结构；熟悉房地产市场的特征、影熟悉房地产市场的特征、影响因素和市场指标以及政府响因素和市场指标以及政府对房地产市场的干预；对房地产市场的干预；掌握房地产市场运行规律。掌握房地产市场运行规律。7/27/20242第二章第二章 房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律第一节第一节 房地产市场概述房地产市场概述第二节第二节 房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系第三节第三节 房地产市场指标房地产市场指标第
2、四节第四节 房地产市场的特性与功能房地产市场的特性与功能第五节第五节 房地产市场的运行规律房地产市场的运行规律第六节第六节 政府对房地产市场的干预政府对房地产市场的干预7/27/20243第一节第一节 房地产市场概述房地产市场概述一、房地产市场的概念一、房地产市场的概念二、房地产市场的构成二、房地产市场的构成三、房地产市场细分三、房地产市场细分四、房地产市场的结构四、房地产市场的结构五、房地产市场的运行环境五、房地产市场的运行环境7/27/20244一、房地产市场的概念一、房地产市场的概念狭义的房地产市场是房地产商品流通的场所，如狭义的房地产市场是房地产商品流通的场所，如房地产交易所和交易市场
3、等。房地产交易所和交易市场等。广义的房地产市场是房地产交易双方经济关系的广义的房地产市场是房地产交易双方经济关系的总和，总和，是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等等交易的活动场所交易的活动场所及一切及一切交易途径和形式。交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的系统。格、资金、运行机制等因素构成的系统。 7/27/20245除此之外房地产市场还有其他的含义：除此之外房地产市场还有其他的含义：房地产市场是指房地产市场是指房地产商品流通环节的状况房地产商品流通环节的状况，包
4、括供给和需求状况及其相互关系；包括供给和需求状况及其相互关系；房地产市场是指房地产市场是指房地产经济内在的调节机制房地产经济内在的调节机制，即房地产经济的价值规律。即房地产经济的价值规律。7/27/20246在我国由于土地的国家所有制的特点，在我国由于土地的国家所有制的特点，房地产商品的流通就表现为地块上的房地产商品的流通就表现为地块上的建建筑物的所有权筑物的所有权和和地块的使用权的转移地块的使用权的转移。房地产市场是房地产市场是房地产权益的交易市场房地产权益的交易市场，房地产市场交易的对象实际上是附着在房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产上的权益或权利。每一宗房地产上的权益或权利。
5、7/27/20247二、房地产市场的构成二、房地产市场的构成房地产市场房地产市场土地所有权买卖市场土地所有权买卖市场房地产综合房地产综合服务市场服务市场房产市场房产市场地产市场地产市场土地使用权出让、转让市场土地使用权出让、转让市场土地开发市场土地开发市场房屋买卖市场房屋买卖市场房屋租赁市场房屋租赁市场房屋抵押、典当、置换市场房屋抵押、典当、置换市场房地产劳务市场房地产劳务市场房地产资金市场房地产资金市场房地产技术信息服务市场房地产技术信息服务市场图图21 房地产市场的构成房地产市场的构成7/27/20248三、房地产市场细分三、房地产市场细分按按地域范围地域范围细分：细分：城市闹市区、城市边
6、缘区、城市郊区等城市闹市区、城市边缘区、城市郊区等按按房地产用途房地产用途细分：细分：居住、商业、工业等居住、商业、工业等按按存量增量存量增量细分：细分：一级、二级、三级市场（一级土地市场、二级土一级、二级、三级市场（一级土地市场、二级土地市场、一级房屋市场、二级房屋市场）地市场、一级房屋市场、二级房屋市场）按按交易形式交易形式细分：细分：买卖、租赁、抵押买卖、租赁、抵押按按目标市场目标市场细分：细分：高、中、低档高、中、低档7/27/20249四、房地产市场的结构四、房地产市场的结构要实现房地产市场要实现房地产市场总量基本平衡总量基本平衡、结构基本结构基本合理合理、价格基本稳定价格基本稳定的
7、市场目标，必须准确把的市场目标，必须准确把握房地产市场上的主要结构关系。握房地产市场上的主要结构关系。房地产市场房地产市场结构包括：结构包括：总量结构：分析开发和销售之间的数量关系，总量结构：分析开发和销售之间的数量关系，考察房地产供求之间的总量差距考察房地产供求之间的总量差距区域结构：分析不同地区之间房地产市场发育区域结构：分析不同地区之间房地产市场发育情况的差异和特点情况的差异和特点7/27/202410产品结构：考察房地产中不同物业类型之产品结构：考察房地产中不同物业类型之间的投资比例关系间的投资比例关系供求结构：针对某一物业类型，分析市场供求结构：针对某一物业类型，分析市场内部不同档次
8、物业的供求关系内部不同档次物业的供求关系投资结构：分析投资者参与市场的不同投投资结构：分析投资者参与市场的不同投资目的和投资方式资目的和投资方式7/27/202411五、房地产市场的运行环境五、房地产市场的运行环境房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。按一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。按照影响因素的性质，大致分为照影响因素的性质，大致分为8类：类： n社会环境社会环境n政治环境政治环境n经济环境经济环境n金融环境金融环境房地产法律制度环境房地产法律制度环境房地产法律制度环境房地产法律制度环境技术环境技
9、术环境技术环境技术环境资源环境资源环境资源环境资源环境国际环境国际环境国际环境国际环境7/27/202412第二节第二节 房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求一、房地产市场的需求二、房地产市场的供给二、房地产市场的供给三、房地产市场的机制三、房地产市场的机制7/27/202413一、房地产市场的需求一、房地产市场的需求 需求是有支付愿望和支付能力的希望或需要。需求是有支付愿望和支付能力的希望或需要。除价格以外，影响房地产市场需求的因素：除价格以外，影响房地产市场需求的因素：收入的变化收入的变化：收入增加会导致对需求的增加：收入增加会导致对需求的增加其他商品的价格变化其他
10、商品的价格变化：替代品的价格变化，会影：替代品的价格变化，会影响对原商品的需求响对原商品的需求对未来的预期对未来的预期：对未来收入、利率、产品价格跌：对未来收入、利率、产品价格跌涨等涨等政府政策的变化政府政策的变化：税收政策、住房政策、金融政：税收政策、住房政策、金融政策等策等7/27/202414二、房地产市场的供给二、房地产市场的供给供给：是出售方愿意在某特定时间以特定供给：是出售方愿意在某特定时间以特定价格出售的总体数量。除价格以外，影响价格出售的总体数量。除价格以外，影响房地产市场供给的因素：房地产市场供给的因素：房地产开发成本房地产开发成本：直接影响到开发商的利润：直接影响到开发商的
11、利润水平，直接影响到开发量水平，直接影响到开发量政府政策的变化政府政策的变化：影响到开发成本，进而影：影响到开发成本，进而影响到供给量响到供给量对未来的预期对未来的预期：对未来房地产市场价格变化：对未来房地产市场价格变化的预期会影响到当前的投资的预期会影响到当前的投资7/27/202415三、房地产市场的机制三、房地产市场的机制价格机制的作用（供求机制）价格机制的作用（供求机制）n在我国社会主义市场经济体制下，作为市场在我国社会主义市场经济体制下，作为市场经济核心的经济核心的价格机制价格机制对市场起着主要的调对市场起着主要的调节作用，但作为计划经济特征的节作用，但作为计划经济特征的国家宏观国家
12、宏观调控调控仍然对市场产生重要影响。仍然对市场产生重要影响。n随着我国房地产市场的发展，随着我国房地产市场的发展，价格机制的作价格机制的作用在逐渐增强用在逐渐增强。7/27/202416图图2-2 简化的供求曲线简化的供求曲线图图2-3 房地产市场均衡房地产市场均衡供给曲线供给曲线单位价格单位价格单位时间内单位时间内的供求数量的供求数量需求曲线需求曲线EPQ0供给曲线供给曲线单位价格单位价格单位时间内单位时间内的供求数量的供求数量需求曲线需求曲线E 均衡价格均衡价格0超额供给超额供给（过剩）（过剩）hHFf超额需求超额需求（短缺）（短缺）1000200030002550757/27/20241
13、7D1S价价格格数量数量D2PP1Q2Q1Q图图2-4 市场条件变化形成新的市场均衡价格市场条件变化形成新的市场均衡价格 当市场条件发当市场条件发生变化时，供求关生变化时，供求关系曲线就会发生变系曲线就会发生变化。如当住房抵押化。如当住房抵押贷款利率上升时，贷款利率上升时，如果其他因素保持如果其他因素保持不变，商品住宅需不变，商品住宅需求就会减少。如右求就会减少。如右图所示图所示E1E27/27/202418第三节第三节 房地产市场指标房地产市场指标一、供给指标一、供给指标二、需求指标二、需求指标三、市场交易指标三、市场交易指标7/27/202419一、供给指标一、供给指标存量存量新竣工量新竣
14、工量灭失量灭失量空置量空置量空置率空置率可供租售量可供租售量房屋施工面积房屋施工面积房屋新开工面积房屋新开工面积平均建设周期平均建设周期竣工房屋价值竣工房屋价值7/27/202420二、需求指标二、需求指标国内生产总值国内生产总值（GDP）人口数人口数城市家庭人口城市家庭人口就业人员数量就业人员数量城镇登记失业率城镇登记失业率城市家庭可支配收入城市家庭可支配收入城市家庭总支出城市家庭总支出房屋空间使用数量房屋空间使用数量商品零售价格指数商品零售价格指数城市居民消费价格指城市居民消费价格指数数7/27/202421三、市场交易指标三、市场交易指标销售量销售量出租量出租量吸纳量吸纳量吸纳率吸纳率吸
15、纳周期吸纳周期预售面积预售面积房地产价格指数房地产价格指数房地产价格房地产价格房地产租金房地产租金7/27/202422第四节第四节 房地产市场的特性与功能房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性一、房地产市场的特性二、房地产市场的功能二、房地产市场的功能7/27/202423一、房地产市场的特性一、房地产市场的特性 房地产市场作为市场体系的组成部分，具房地产市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地争规律、供求规律等的制约。但由于房地产商品的特殊性，以及房地产业在国民经产商品的特殊性，以及房地产
16、业在国民经济中的特殊重要地位，使得房地产市场具济中的特殊重要地位，使得房地产市场具有不同于一般市场的特性，主要表现在以有不同于一般市场的特性，主要表现在以下几个方面：下几个方面：7/27/202424（一）市场供给的特点（一）市场供给的特点市场供给缺乏弹性市场供给缺乏弹性市场供给具有非同质性市场供给具有非同质性 高度垄断性、竞争不充分高度垄断性、竞争不充分（二）市场需求的特点（二）市场需求的特点需求的广泛性和稳定性需求的广泛性和稳定性需求的多样性需求的多样性 需要借助金融机构进行融资需要借助金融机构进行融资7/27/202425（三）市场交易的特点（三）市场交易的特点交易是房地产产权的流转及再
17、界定交易是房地产产权的流转及再界定需要复杂和严密的法律程序，交易费用比需要复杂和严密的法律程序，交易费用比较多较多 需要估价师或物业代理师等提供专业服务需要估价师或物业代理师等提供专业服务（四）市场价格的特点（四）市场价格的特点与地理位置的相关性与地理位置的相关性呈向上波动的趋势呈向上波动的趋势 7/27/202426房地产市场与一般商品市场的区别房地产市场与一般商品市场的区别特征特征一般商品市场（完全竞争）一般商品市场（完全竞争）典型的房地产市场典型的房地产市场买卖参与买卖参与人数人数参与者众多，没有垄断、没有寡参与者众多，没有垄断、没有寡头或垄断竞争头或垄断竞争参与者少、买卖双方分参与者少
18、、买卖双方分别在买方市场、卖方市别在买方市场、卖方市场中掌握控制权场中掌握控制权专业知识和交专业知识和交易方式易方式买卖双方对产品了解较多，容易买卖双方对产品了解较多，容易达成交易达成交易买卖双方缺乏专业知识、买卖双方缺乏专业知识、交易牵涉较多的法律手交易牵涉较多的法律手续和较高的费用续和较高的费用产品的产品的标准性标准性产品具有同一性、可互相替换；产品具有同一性、可互相替换；不同厂商的产品差异性较小不同厂商的产品差异性较小产品具有异质性，每宗产品具有异质性，每宗各不相同各不相同产品的移动性产品的移动性产品可以运输至热销市场产品可以运输至热销市场产品固定，区域性市场产品固定，区域性市场投资量和
19、投资量和购买频度购买频度投资量小，购买频度高投资量小，购买频度高对于一般家庭来说是大对于一般家庭来说是大宗投资，不会经常购买宗投资，不会经常购买政府的作用政府的作用政府极少干预，任其自然政府极少干预，任其自然政府通过各种政策调控政府通过各种政策调控价格价格由供给双方顺利交互作用达成由供给双方顺利交互作用达成交互作用并不通畅交互作用并不通畅7/27/202427二、房地产市场的功能二、房地产市场的功能从社会再生产过程分析，房地产市场属于从社会再生产过程分析，房地产市场属于流通环节，处于中介地位，不仅起着沟通流通环节，处于中介地位，不仅起着沟通生产和消费的重要作用，而且发挥着促进生产和消费的重要作
20、用，而且发挥着促进房地产开发建设、提高资源配置效率、更房地产开发建设、提高资源配置效率、更好地满足生产性需求和消费性需求的重要好地满足生产性需求和消费性需求的重要功能。具体表现以下几方面：功能。具体表现以下几方面： 资源配置功能资源配置功能传递信息的功能传递信息的功能价值实现和价值评价功能价值实现和价值评价功能7/27/202428在适当的条件和外力推动之下，房地产市在适当的条件和外力推动之下，房地产市场对于国民经济将产生诸多的现实效用：场对于国民经济将产生诸多的现实效用：可以促进房屋生产的产业化和住宅消费的商可以促进房屋生产的产业化和住宅消费的商品化品化可以促进居民消费结构的优化可以促进居民
21、消费结构的优化可以促进我国产业结构的合理化可以促进我国产业结构的合理化可以调节城镇住房的供求关系可以调节城镇住房的供求关系可以促进城镇土地的合理利用可以促进城镇土地的合理利用7/27/202429教材对于房地产市场功能的总结：教材对于房地产市场功能的总结：（一）配置存量房地产资源和利益（一）配置存量房地产资源和利益（二）显示房地产市场需求的变化（二）显示房地产市场需求的变化（三）指导供给以适应需求的变化（三）指导供给以适应需求的变化（四）指导政府制定科学的土地供给计划（四）指导政府制定科学的土地供给计划（五）引导需求适应供给条件的变化（五）引导需求适应供给条件的变化7/27/202430第五节
22、第五节 房地产市场的运行规律房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与房地产资产市场一、房地产空间市场与房地产资产市场二、房地产市场的周期循环二、房地产市场的周期循环三、房地产市场中的泡沫和过热三、房地产市场中的泡沫和过热7/27/202431一、房地产空间市场与房地产资产市场一、房地产空间市场与房地产资产市场房地产具有消费品和投资品二重性。因此，房地产具有消费品和投资品二重性。因此，房地产市场存在房地产市场存在空间市场空间市场和和资产市场资产市场两个两个层面。层面。空间市场：房地产作为空间市场：房地产作为消费品消费品的市场。房的市场。房地产为家庭和企业提供了生活和生产的空地产为家庭和企业提供了
23、生活和生产的空间。既可以通过拥有房地产也可以通过租间。既可以通过拥有房地产也可以通过租赁房地产来获得空间带来的效用。赁房地产来获得空间带来的效用。7/27/202432资产市场：房地产作为资产市场：房地产作为投资品投资品的市场，目的市场，目的是获取投资收益。为获得房地产所带来的是获取投资收益。为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产。的投资收益，必须拥有房地产。二者的关系：二者的关系： 空间市场的供求关系决定了房地产租金空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；产的收益率，从而影响资产市场
24、中的需求；同时，空间市场的供给又是由资产市场决同时，空间市场的供给又是由资产市场决定的。定的。7/27/202433价格（元）价格（元）P=f（C）房房地地产产投投资资市市场场：开发建设开发建设房地产消费市场：房地产消费市场：确定租金确定租金D(R，经济状况，经济状况)S房地产投资市场：房地产投资市场： 决定价格决定价格 P=R/i租金（元租金（元/月）月）存量（）存量（）开发建设量（）开发建设量（）S=CS房地产消费市场：房地产消费市场：存量调整存量调整图图图图 2-5 2-5 房地产市场均衡的四象限模型房地产市场均衡的四象限模型房地产市场均衡的四象限模型房地产市场均衡的四象限模型ddiic
25、c7/27/202434经济增长和房地产使用需求经济增长和房地产使用需求P=f（C）房房地地产产投投资资市市场场：开发建设开发建设房房 地地 产产 投投 资资 市市 场场 ： 估价估价 P=R/i价格（元）价格（元）房地产使用市场：房地产使用市场：确定租金确定租金D(R，经济状况，经济状况)S租金（元租金（元/月）月）存量（）存量（）S=CS房房地地产产使使用用市市场场：存量调整存量调整开发建设量（）开发建设量（）图图2-6房地产使用需求变动房地产使用需求变动ddiicc7/27/202435二、房地产市场的周期循环二、房地产市场的周期循环（一）房地产周期循环的定义（一）房地产周期循环的定义
26、房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。出有相当的波动现象，且此现象重复发生。（二）房地产周期循环的原因（二）房地产周期循环的原因供需因素的影响供需因素的影响市场信息不充分市场信息不充分生产者和消费者心理因素的影响：追涨不追跌生产者和消费者心理因素的影响：追涨不追跌政策因素政策因素制度因素制度因素生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等7/27/202436（三）传统房地产周期理论的主要内容（三）传统房地产周期理论的主要内容 房地产市场的发展呈现一种自我修正的模式。房地产市
27、场的发展呈现一种自我修正的模式。经济增长对物经济增长对物业的需求业的需求刺激建筑刺激建筑业的发展业的发展经济繁荣进一步经济繁荣进一步刺激物业需求刺激物业需求新建物业超过新建物业超过实际需求实际需求产生过剩产生过剩物业积压物业积压物业需求迅速减物业需求迅速减退进入调整期退进入调整期物业需求逐步消化物业需求逐步消化现存量进入恢复期现存量进入恢复期物业供求关系物业供求关系达到平衡阶段达到平衡阶段7/27/202437房地产经济周期可以分为两个过程，即房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程扩张过程和和收缩过程收缩过程。在这两个过程中又可分为四个阶段：在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增长复苏与
28、增长阶段、阶段、繁荣繁荣阶段、阶段、危机与衰退危机与衰退阶段和阶段和萧条萧条阶段。阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，阶段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即谷底。即谷底。7/27/202438（四）房地产市场的自然周期（四）房地产市场的自然周期A-B市场周期谷底，供给停止，需求有增
29、长市场周期谷底，供给停止，需求有增长B-C需求增加、供不应求需求增加、供不应求C-D供求转折点，供给增长过快供求转折点，供给增长过快D-E供给高增长、需求停止增长供给高增长、需求停止增长AEDCB长期平均空置率水平下降上升7/27/202439（五）房地产市场的投资周期（五）房地产市场的投资周期1.当房地产市场自然周期处于谷底并开始向第当房地产市场自然周期处于谷底并开始向第一阶段运动时，一阶段运动时，资本很少资本很少有投入有投入2.自然周期通过第一阶段，投资者开始回到市自然周期通过第一阶段，投资者开始回到市场场3.当自然周期达到峰值并进入第三阶段时，投当自然周期达到峰值并进入第三阶段时，投资者
30、继续投入，直到意识到市场下滑的趋资者继续投入，直到意识到市场下滑的趋势势7/27/202440（六）房地产市场自然周期和投资周期之间（六）房地产市场自然周期和投资周期之间的关系的关系n二者相互联系和相互影响，投资周期在第一二者相互联系和相互影响，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。期的变化。7/27/202441三、房地产市场中的泡沫和过热三、房地产市场中的泡沫和过热泡沫是由泡沫是由投机投机导致的导致的资产价格资产价格脱离脱离市场基础市场基础价值价值的的持续上涨持
31、续上涨。投机是泡沫出现的主要原因投机是泡沫出现的主要原因最早发生的泡沫经济事件，是最早发生的泡沫经济事件，是16361636年在荷兰年在荷兰发生的发生的“郁金香狂郁金香狂”。狂热的人们经过各种。狂热的人们经过各种哄抬手段，使得郁金香这种花卉的价格发疯哄抬手段，使得郁金香这种花卉的价格发疯似的狂涨几十倍。似的狂涨几十倍。7/27/202442（一）房地产泡沫及成因（一）房地产泡沫及成因1.房地产泡沫的定义房地产泡沫的定义n房地产泡沫是指由于房地产房地产泡沫是指由于房地产投机投机引起的房地引起的房地产市场价格与使用价值产市场价格与使用价值严重背离严重背离，脱离了，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过
32、程及状态。实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。n房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。内外因素，特别是投机性因素作用的结果。7/27/2024432.房地产泡沫产生原因：房地产泡沫产生原因：n房地产泡沫的产生是出于投机目的的虚假房地产泡沫的产生是出于投机目的的虚假需求的膨胀，由于房地产价值量大，这种需求的膨胀，由于房地产价值量大，这种需求的实现必须借助金融机构的支持。一需求的实现必须借助金融机构的支持。一般来说，房地产泡沫的产生主要有以下三般来说，房地产泡沫的产生主要有以下三个原因：个原因：土地的有限性和稀缺性是房地
33、产泡沫产生土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础的基础投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的助金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的助燃剂燃剂7/27/2024443.房地产泡沫破灭的危害房地产泡沫破灭的危害 房地产泡沫破灭的房地产泡沫破灭的危害危害 之一之一：使社会生产使社会生产力受损，造成社会资源的浪费。力受损，造成社会资源的浪费。房地产泡沫破灭的房地产泡沫破灭的危害之二危害之二：对金融业造对金融业造成重大冲击，易引发金融危机。成重大冲击，易引发金融危机。房地产泡沫破灭的房地产泡沫破灭的危害之三危害之三：使投资环境使投资环境恶
34、化，经济陷入衰退。恶化，经济陷入衰退。7/27/202445（二）房地产过热及其诱因（二）房地产过热及其诱因1.房地产过热：也称为过度开发，是指当市场房地产过热：也称为过度开发，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。金下降的情况。2.产生原因：产生原因：开发商对市场预测的偏差开发商对市场预测的偏差开发商之间的博弈和非理性行为开发商之间的博弈和非理性行为开发资金的易得性开发资金的易得性7/27/202446（3）房地产泡沫与房地产过热的区别：）房地产泡沫与房地产过热的
35、区别：不同层面的市场指标：供求关系；价格和不同层面的市场指标：供求关系；价格和价值的关系价值的关系严重程度和危害性不同：房地产泡沫危害严重程度和危害性不同：房地产泡沫危害更大更大在周期循环中所处阶段不同：上升和下降在周期循环中所处阶段不同：上升和下降阶段阶段动机不同：土地开发获得长期收益；追逐动机不同：土地开发获得长期收益；追逐短期利益短期利益7/27/202447第六节第六节 政府对房地产市场的干预政府对房地产市场的干预一、政府制定干预房地产市场政策一、政府制定干预房地产市场政策的原则的原则二、房地产市场的宏观调控二、房地产市场的宏观调控三、房地产市场行为规范三、房地产市场行为规范7/27/
36、202448一、政府制定干预房地产市场政策的原则一、政府制定干预房地产市场政策的原则（一）目标的确定性（一）目标的确定性实现房地产市场持续健康发展实现房地产市场持续健康发展使存量房地产资源得到最有效的使用使存量房地产资源得到最有效的使用保证为各类生产生活需要提供适当的入保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间住空间引导新建项目的位置选择引导新建项目的位置选择满足特殊群体的需要满足特殊群体的需要7/27/202449（二）政策的连续性与协调性（二）政策的连续性与协调性要体现新旧政策的衔接要体现新旧政策的衔接要体现与相关政策的衔接配套要体现与相关政策的衔接配套应体现多元性与系统性的统一应体现多元性
37、与系统性的统一（三）政策的针对性和导向性（三）政策的针对性和导向性应针对不同类型物业的供给、分配和消费应针对不同类型物业的供给、分配和消费途径，制度具有针对性的具体政策。同时途径，制度具有针对性的具体政策。同时这种政策还要有明确的导向性，以帮助市这种政策还要有明确的导向性，以帮助市场的参与者准确把握自己的行为取向。场的参与者准确把握自己的行为取向。7/27/202450（四）政策的公平性和效率（四）政策的公平性和效率既要通过资源和利益的公平分配来维持社既要通过资源和利益的公平分配来维持社会的稳定，又要通过资源的优化配置来推会的稳定，又要通过资源的优化配置来推动社会的进步和发展。动社会的进步和发
38、展。初次分配时效率优先兼顾公平，再次分配初次分配时效率优先兼顾公平，再次分配时公平优先兼顾效率，是当前我国公共政时公平优先兼顾效率，是当前我国公共政策中处理公平和效率问题的主要指导思想。策中处理公平和效率问题的主要指导思想。7/27/202451二、房地产市场的宏观调控二、房地产市场的宏观调控房地产市场宏观调控的手段：房地产市场宏观调控的手段：土地供应政策与地价政策土地供应政策与地价政策金融政策：贷款利率、信贷规模等金融政策：贷款利率、信贷规模等住房政策住房政策城市规划城市规划税收政策税收政策租金和价格控制（通过其他手段来实现）租金和价格控制（通过其他手段来实现）7/27/202452三、房地
39、产市场行为规范三、房地产市场行为规范n市场准入制度市场准入制度n行业诚信体系建设行业诚信体系建设 （中国房地产信用档案）（中国房地产信用档案）n规范交易程序规范交易程序n产权产籍管理产权产籍管理7/27/202453泡沫破灭后，一些在建工程泡沫破灭后，一些在建工程停产形成停产形成“半拉子工程半拉子工程”、“烂尾楼烂尾楼”，海南省房地产，海南省房地产泡沫时代的泡沫时代的“烂尾楼烂尾楼”原报原报建筑面积建筑面积16001600多万平方米，多万平方米，积压空置商品房积压空置商品房700700多万平方多万平方米，闲置土地米，闲置土地1800018000多公顷，多公顷，沉淀资金沉淀资金800800亿元人
40、民币，造亿元人民币，造成了社会资源的严重浪费。成了社会资源的严重浪费。同时，银行把大量贷款贷给同时，银行把大量贷款贷给房地产业致使对其他行业紧房地产业致使对其他行业紧缩信贷，从而影响其他行业缩信贷，从而影响其他行业的发展使社会生产力受损。的发展使社会生产力受损。 7/27/202454东南亚金融危机时各国都有一个共同的特东南亚金融危机时各国都有一个共同的特征：房地产市场价格在经过一段异常膨胀征：房地产市场价格在经过一段异常膨胀后，开始下跌；由于房地产价格陡降，造后，开始下跌；由于房地产价格陡降，造成有房地产金融业务的银行出现呆、坏账，成有房地产金融业务的银行出现呆、坏账，银行体系运转失灵；最后汇率机制被破坏，银行体系运转失灵；最后汇率机制被破坏，整个国民经济陷入困境。在这个过程中前整个国民经济陷入困境。在这个过程中前一时期过量的房地产投资给以后的金融危一时期过量的房地产投资给以后的金融危机埋下了定时炸弹。机埋下了定时炸弹。 7/27/202455房地产价格过高，外商进入的成本也会房地产价格过高，外商进入的成本也会抬高，不利于吸引投资。泡沫破灭后，抬高，不利于吸引投资。泡沫破灭后，企业破产，失业增长，收入减少，消费企业破产，失业增长，收入减少，消费也会减少，于是社会需求下降，导致经也会减少，于是社会需求下降，导致经济衰退。济衰退。7/27/202456
