广告策划PPT如何实现价格突破

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1、7/27/2024世世 聯聯 地地 産産 世联版权所有如何通过客户摸排实现价如何通过客户摸排实现价格突破格突破世联营销系列培训世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 产品是基础，价格是灵魂产品是基础，价格是灵魂价格的制定=市场比较+客户摸底+市场趋势 关键词：用数据说话，团队共同把握2世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 世联的成熟体系：世联的成熟体系： 精确制导，节点摸排价值最大化，结果可控！3世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 执行流程：执行流程：u针对性的客户访谈u指导价策略u制造节点，有序引导u节点筛客, 有效锁客u意向算价，精准预销控4世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 执行关键词：执行关

2、键词：u精细化u快速调整u销售策划完美配合专业提升品质，服务创造价值！5世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 经典案例分享经典案例分享1、中信红树湾2、淘金山3、星河丹堤6世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 深圳地王，从拿地到销售各个环节均为市场所关注 开盘2日，成交280套，占总推出量的50%，实现销售额6亿元 一期实现9800元/平方米的高单价，高出同期同类物业2000元/平方米 已经成为深圳豪宅物业的代表作 成功定义中信=红树湾的区域定义，排他性极强 使中信品牌成为豪宅开发商品牌成功要素成功要素 高位亮相，霸主气势，高位亮相，霸主气势，“湾区物业，比肩全球湾区物业，比肩全球”。 高端媒体渠

3、道选择，占据机场、星级酒店显著广告位。高端媒体渠道选择，占据机场、星级酒店显著广告位。 节点式推售，两次选房，人为制造稀缺性，形成卖压，节点式推售，两次选房，人为制造稀缺性，形成卖压，实现快速消化。实现快速消化。 提升客户预期价格，以略低于预期价格的实际价格发提升客户预期价格，以略低于预期价格的实际价格发售，配合现场完美展示，让客户感受超值性。售，配合现场完美展示，让客户感受超值性。中信红树湾中信红树湾7世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 中信红树湾选房前客户意向摸底模式中信红树湾选房前客户意向摸底模式关键点提炼：关键点提炼：1 1、把握每一次与客户沟通的机会：充分利用每一次销售信息的发布时机

4、，、把握每一次与客户沟通的机会：充分利用每一次销售信息的发布时机，这个阶段需要注意的是一定要有新的信息点（户型发布、样板房开这个阶段需要注意的是一定要有新的信息点（户型发布、样板房开放、现楼展示、价格公示放、现楼展示、价格公示.）给到客户，不能单纯的折腾客户；）给到客户，不能单纯的折腾客户；2 2、明确每一次摸底调查的目的（由浅入深）：结合销售节点的安排，每、明确每一次摸底调查的目的（由浅入深）：结合销售节点的安排，每一次的调查要符合当时的节奏，不要想一口吃个胖子，目的不同调一次的调查要符合当时的节奏，不要想一口吃个胖子，目的不同调查深度和方法就会不同；查深度和方法就会不同；3 3、安排好每一

5、次摸底调查的流程：这个提前的安排非常重要，不打无准、安排好每一次摸底调查的流程：这个提前的安排非常重要，不打无准备的仗，这个流程也就是要提前安排好如何保证准确的摸查到客户备的仗，这个流程也就是要提前安排好如何保证准确的摸查到客户意向，不但数量要充分，质量也要保证；意向，不但数量要充分，质量也要保证；4 4、与策划配合及时总结：保证销售人员和策划人员对客户的了解是同步、与策划配合及时总结：保证销售人员和策划人员对客户的了解是同步的；的；5 5、将总结结果及时用于指导销售：这个步骤对一线的销售人员非常重要，、将总结结果及时用于指导销售：这个步骤对一线的销售人员非常重要，业务员只对自己的客户了解，对

6、整体客户意向不是很清楚，大家需业务员只对自己的客户了解，对整体客户意向不是很清楚，大家需要这样的平台来帮助引导客户；要这样的平台来帮助引导客户； 中信红树湾中信红树湾8新政下如何在非热点片区市场新政下如何在非热点片区市场实现项目价值的最大化？实现项目价值的最大化？。 。 新政下的营销策略：新政下的营销策略： 1 1、挖掘项目的物业价值，并充分展示；、挖掘项目的物业价值，并充分展示； 原生态的山湖资源是支撑项目价值实现的核心因素，因此如何展示资源、原生态的山湖资源是支撑项目价值实现的核心因素，因此如何展示资源、 并充分挖掘自然资源的价值直接影响到项目价格的实现；并充分挖掘自然资源的价值直接影响到

7、项目价格的实现； 2 2、充分利用价格策略进行销控、充分利用价格策略进行销控 确定推售策略，利用价格杠杆实现分批推售；确定推售策略，利用价格杠杆实现分批推售； 3 3、客户摸底，精确制导，实现价格、客户摸底，精确制导，实现价格 从前期客户分析来看，本项目具备对片区外市场的高端客户的辐射力，因从前期客户分析来看，本项目具备对片区外市场的高端客户的辐射力，因 此如何挖掘片区外高端客户项目营销的关键；此如何挖掘片区外高端客户项目营销的关键；淘金山淘金山92005.11.14 全面启动媒体计划，市场造势全面启动媒体计划，市场造势2005.11.26-2005.12.9 样板房及清水房开放，组织前期客户

8、看房样板房及清水房开放，组织前期客户看房2005.12.10-2005.12.16 组织诚意客户算价组织诚意客户算价2005.12.17 开盘销售（开盘销售（1-1000号客户）号客户）2005.12.24 第二次选房（第二次选房（1000号以后的客户）号以后的客户）原计划面临的问题：原计划面临的问题：原计划面临的问题：原计划面临的问题：展示条件不充分；（样板房等尚未到位）展示条件不充分；（样板房等尚未到位）客户摸底非常仓促。（算价时间压缩）客户摸底非常仓促。（算价时间压缩）世联观点：世联观点：世联观点：世联观点：非常时期，安全第一。非常时期，安全第一。抢时间，低调、迅速的消化前期积累客户，抢

9、时间，低调、迅速的消化前期积累客户， 1111月新政打乱既定营销安排月新政打乱既定营销安排 淘金山淘金山10销售现场客户价格承受力调查及电话回访指定指导价，销售现场根据指导价进行客户意向排查及时统计客户意向确定推售策略并及时进行价格调整调整后与销售现场专题讨论沟通清水房开放时利用参观证进行客户意向排查，边看房边做预销控不断进行客户摸底，结合销售目标，目标均价从不断进行客户摸底，结合销售目标，目标均价从90009000一直上涨到一直上涨到1200012000淘金山淘金山11世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 淘金山价格摸高的关键点淘金山价格摸高的关键点1 问卷的设置趋势引导趋势引导/ /价格上限

10、摸底价格上限摸底/ /价格敏感点价格敏感点2、良好的客户沟通基础高标准的服务高标准的服务/ /团队协作团队协作3、及时调整，快速响应调调50000/50000/指导价上调指导价上调/ /毛坯展示毛坯展示/ /样本客户一对一沟通样本客户一对一沟通4、成熟的销售管理和组织建立自信建立自信/ /人员搭配专人定岗人员搭配专人定岗/ /每天意向收口每天意向收口淘金山淘金山12本报告是严格保密的D D区：别墅区：别墅+TH+THA A区：区：TH111TH111套套C C区区半半岛岛区区：TH86TH86套、独栋套、独栋7 7套套叠叠THTH区：区：153153套套E E区：高层组团区：高层组团F F区：

11、高层组团区：高层组团首期（首期（A A区、区、C C区）区）合计合计7 7套独立别墅套独立别墅197197套联排别墅套联排别墅20062006年年7 7月月3030日正式日正式发售，成交发售，成交109109套套（含（含2 2套独立别墅）套独立别墅）星河丹堤星河丹堤13本报告是严格保密的p20042004年年1212月：月： 世联星河丹堤项目组成立；世联星河丹堤项目组成立；p20052005年年5 5月：月： 联合星河地产参展春交会，联合星河地产参展春交会，“鼓舞鼓舞2005”2005”；p20052005年年1010月：月： 首次亮相秋交会，首次亮相秋交会，“西银湖，城市原生别墅群西银湖，城

12、市原生别墅群”；p20052005年年1010月：月： 星河国际临时咨询中心开放；星河国际临时咨询中心开放；p20062006年年3 3月：月： 星河会星河会VIPVIP积分卡正式启动；积分卡正式启动；p20062006年年5 5月：月： 参展春交会，参展春交会，“银湖山，城市别墅银湖山，城市别墅 CEOCEO官邸官邸”；p20062006年年5 5月：月： 林岸会馆正式开放；林岸会馆正式开放；p20062006年年5 5月月2121日：专利产品发布会暨银湖山郊野公园捐赠仪式；日：专利产品发布会暨银湖山郊野公园捐赠仪式；p20062006年年7 7月月1 1日：展示区正式开放；日：展示区正式开

13、放；p20062006年年7 7月月2222日：针对日：针对A A、C C区正式算价；区正式算价；p206206年年7 7月月3030日：日：A A、C C区正式发售，当天成交区正式发售，当天成交109109套；套；星河丹堤大事记星河丹堤大事记14本报告是严格保密的星河丹堤，我们解决了三个问题星河丹堤，我们解决了三个问题 非传统豪宅区域，如何打造区域价值；非传统豪宅区域，如何打造区域价值；建筑形式多样的社区内，如何实现低密度住宅的高价值；建筑形式多样的社区内，如何实现低密度住宅的高价值；整体市场预期价位较低，如何刷新市场价位；整体市场预期价位较低，如何刷新市场价位；15本报告是严格保密的价格价

14、格P2P2多轮多轮客户意向排查，实现项目高价值客户意向排查，实现项目高价值第一轮：无价格引导通过客户访谈摸查，所有有意向客户价格底线，指导并验证基础价格表；星河丹堤客户信息问卷星河丹堤客户信息问卷星河丹堤积分卡客户房号意星河丹堤积分卡客户房号意向变动登记表向变动登记表第二轮：价格厢体引导客户升级20万出具价格厢体（本项目采用上限7%，下限3%区间）配合样板房及部分实景进行排查，（厢体上限引导，明确客户真实需求），实现好产品高价值，形成最终价格表；客户房号意向反馈表客户房号意向反馈表（现（现场用）场用）客户房号意向反馈表客户房号意向反馈表（电（电话回访用）话回访用）第三轮：准确价格引导客户排号（

15、时间不少于一周）给出准确单位价格，按购房顺序排查客户意向及诚意度（0-100分），及时进行预销控，最大化引导房号重叠客户，直至正式发售前一天，确保每位客户按第一意向选房；算价期意客户意向引导表算价期意客户意向引导表房号预销控表房号预销控表客户诚意度判别表客户诚意度判别表（参加（参加活动次数、主动电话沟通次数、活动次数、主动电话沟通次数、到现场次数、看现楼次数、带到现场次数、看现楼次数、带风水师到场次数等）风水师到场次数等）星河丹堤自星河丹堤自7 7月月2424日钻石卡客户领号至日钻石卡客户领号至7 7月月3030日正式发售，每天销售人员与日正式发售，每天销售人员与策划人员一起，按顺序登记客户需

16、求房号，并根据诚意度排查，进行预销策划人员一起，按顺序登记客户需求房号，并根据诚意度排查，进行预销控，发售当天实现前控，发售当天实现前8080号客户到场率号客户到场率100%100%，房号无变更率，房号无变更率90%90%以上以上16本报告是严格保密的关键词高标准展示口碑传播高品质现场服务心理战洗脑17本报告是严格保密的P2P2客户意向排查要点客户意向排查要点q客户行为数据化客户行为数据化业务人员根据每位客户到访次数、主动来电次数、看现楼次数等数据业务人员根据每位客户到访次数、主动来电次数、看现楼次数等数据指标判定诚意度；指标判定诚意度；p客户分位制客户分位制按客户行为判定客户诚意度：按客户行

17、为判定客户诚意度：0分分-25分分-50分分-75分分-100分分q百分位客户优先制百分位客户优先制保证最有诚意的客户买到意向单位；保证最有诚意的客户买到意向单位；q第一意向优先制第一意向优先制保证购房客户的第一意向，避免选房当天犹豫；保证购房客户的第一意向，避免选房当天犹豫；q变更数据及时性变更数据及时性每天预销控，及时引导重叠房号，保证高选房率；每天预销控，及时引导重叠房号，保证高选房率；q销售流程化销售流程化专人专职周到贴心服务，为项目价值加分同时增强客户置业信心；专人专职周到贴心服务，为项目价值加分同时增强客户置业信心；q大目标指导下的团队协作大目标指导下的团队协作执行力是关键执行力是

18、关键18nn项目概况经济指标项目概况经济指标项目概况经济指标项目概况经济指标经济指标经济指标总用地面积总用地面积8217.78217.7平方米平方米总建筑面积总建筑面积24871.2124871.21平方米平方米其其中中住宅建筑面住宅建筑面积积16903.8316903.83平方米平方米商业建筑面商业建筑面积积2128.202128.20平方米平方米容积率容积率2.442.44建筑形式建筑形式11121112层的小高层层的小高层实用率实用率80%86%80%86%总户数总户数200200户户车位数车位数地下地下110110个个关键词：发展商首次开发、小规模、关键词：发展商首次开发、小规模、目前

19、项目已脱外墙目前项目已脱外墙发展商：泰源投资（首次开发地产项目）发展商：泰源投资（首次开发地产项目）小区规划图小区规划图花里林居花里林居19nn 数字纪实数字纪实数字纪实数字纪实1212月月1111月月1010月月9 9月月4 4月月8 8月月7 7月月5 5月月6 6月月2006年4 4月月2727日房信日房信网和搜房网公网和搜房网公布项目信息及布项目信息及咨询电话咨询电话6 6月月2020日日围墙出街围墙出街1010月月1 1日日正式进场储客正式进场储客派发花里林居贵宾卡派发花里林居贵宾卡当天共派发当天共派发382382张张黄金周一共派发黄金周一共派发640640张张截止截止9 9月月30

20、30日共积累进日共积累进线客户约线客户约600600批批1111月月1515日日取得预售证取得预售证1111月月1818日日公开发售公开发售开盘实现价开盘实现价格格10109101091111月月1616日日算价并派发含购房顺算价并派发含购房顺序的联系卡序的联系卡299299张张1111月月2121日日最后一套样最后一套样板房售出板房售出, ,完完美实现片区美实现片区高价和高速高价和高速突破突破1111月月4 4日日样板房开放样板房开放当天到场参当天到场参观登记客户观登记客户343343批批注注:50:50天天, ,销售总套数销售总套数199199套套(1(1套被国土局锁定套被国土局锁定),)

21、,总销售金额总销售金额1.691.69亿亿, ,总创收总创收186186万万花里林居花里林居20nn特定背景下阻碍目标的问题特定背景下阻碍目标的问题特定背景下阻碍目标的问题特定背景下阻碍目标的问题后续政策不明朗，储客期短后续政策不明朗，储客期短后续政策不明朗，储客期短后续政策不明朗，储客期短, , , ,新政限制筛客条件新政限制筛客条件新政限制筛客条件新政限制筛客条件, , , ,如何把握市场机遇快速组织营销？如何把握市场机遇快速组织营销？如何把握市场机遇快速组织营销？如何把握市场机遇快速组织营销？在福田低价片区的价格牵引下，小盘、发展商无在福田低价片区的价格牵引下，小盘、发展商无在福田低价片

22、区的价格牵引下，小盘、发展商无在福田低价片区的价格牵引下，小盘、发展商无品牌溢价，怎样挑战片区价格新高？品牌溢价，怎样挑战片区价格新高？品牌溢价，怎样挑战片区价格新高？品牌溢价，怎样挑战片区价格新高？Q1:Q1:Q Q : :花里林居花里林居21nn策略分析及检验策略分析及检验策略分析及检验策略分析及检验- - - -客户客户客户客户第一轮客户排查第一轮客户排查工具：工具：vipvip客户评分表客户评分表和和7575分以上客户汇总表（见附件）。分以上客户汇总表（见附件）。评分标准如下：评分标准如下：分值客户类别标准100分：铁杆客户认可片区反复电话咨询，亲自或带亲友多次上门有清晰意向无比较楼盘

23、价格不敏感75分诚意客户前四项同百分客户，同时希望价格有优惠50分密切关注客户重要节点亲临售楼处比较多个楼盘仅选择特定房号单元价格承受力仅限特定房号注重开盘优惠25分一般客户有购房需求选择节点亲临售楼处同50分位客户不认可价格花里林居花里林居22nn策略分析及检验策略分析及检验策略分析及检验策略分析及检验- - - -客户客户客户客户第二轮客户意向摸查，同时房号引导第二轮客户意向摸查，同时房号引导工具：工具：意向房号表意向房号表、vipvip评分变化记录表评分变化记录表、客户参观样板房统计表客户参观样板房统计表截止11月9日VIP客户参观样板房统计销售代表个人办卡VIP上门量合计未上门分析计价

24、未计价总量没空未联系上放弃观望刘莉1834724913420%10%60%10%綦方18151116211920%0%50%30%连正芳20551217213340%5%25%30%黄敏37243271030%0%70%0%王咪尼1853844214370%10%20%0%杨艺21649217014625%5%50%20%合计100726062322685每日对前期办卡客户参观样板房情况进行跟进和统计每日对前期办卡客户参观样板房情况进行跟进和统计花里林居花里林居23nn策略分析及检验策略分析及检验策略分析及检验策略分析及检验- - - -客户客户客户客户为什么后期要补办贵宾卡？为什么后期要补办

25、贵宾卡？项目推广及储客期短，前期积累客户诚意度较低，样板房开放后出现了前期位办卡的诚意项目推广及储客期短，前期积累客户诚意度较低，样板房开放后出现了前期位办卡的诚意客户，为确保目标，不让客户流失，设立严格标准再次储客。客户，为确保目标，不让客户流失，设立严格标准再次储客。（1）至少至少3次亲临售楼处，每次均参观样板房，急于办卡；次亲临售楼处，每次均参观样板房，急于办卡；（2）完全认可价格箱体高点完全认可价格箱体高点（3）意向房号为此前办卡客户的非热点房号意向房号为此前办卡客户的非热点房号第三轮客户排查第三轮客户排查高分位客户房号预销控，排定高分位客户房号预销控，排定ABCABC类客户。类客户。

26、100100分及分及7575分排定房号客户为分排定房号客户为A A类；类；不能排定的不能排定的7575分客户为分客户为B B类；类；新办卡客户为新办卡客户为C C类。类。在诚意客户支撑下，均价在诚意客户支撑下，均价1010010100的价格表最终发展商盖章确认。的价格表最终发展商盖章确认。花里林居花里林居24nn策略分析及检验策略分析及检验策略分析及检验策略分析及检验- - - -客户客户客户客户算价筛客要点算价筛客要点前提：内部房号（前提：内部房号（3737套）全部确定套）全部确定关闭样板房关闭样板房分时段通知不同分位客户到场分时段通知不同分位客户到场派发含购房顺序的联系卡（共派发派发含购房

27、顺序的联系卡（共派发299299张）张）销售人员对客户算价并同时进行房号引导销售人员对客户算价并同时进行房号引导策划在按联系卡卡号在策划在按联系卡卡号在销控表上及时标注联系销控表上及时标注联系卡客户的三个意向以便卡客户的三个意向以便销售进行引导销售进行引导工具：意向房号表工具：意向房号表放置经理办公室的销控表放置经理办公室的销控表花里林居联系卡花里林居联系卡花里林居花里林居25世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 在分享中共同成长！ Thanks! 267/27/2024世世 聯聯 地地 産産 世联版权所有针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站。针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请

28、登录网站。 TOP INTERNATIONAL CITYXXX.XX国际国际 2005推广策略推广策略 世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 我们我们2004年做了甚麽？年做了甚麽？287/27/2024世世 聯聯 地地 産産 世联版权所有2004年11月开始销售，销售中心，围墙、户外广告牌、房交会、楼体灯光字的使用、三维动画片的制作、样板房开放，项目高端形象的建立、地段价值与投资价值的传播，项目的核心卖点一一闪亮登场。7/27/2024世世 聯聯 地地 産産 世联版权所有XXX.XXXXX.XX国际的国际的整体战略、销售情况、项目形象来看，整体战略、销售情况、项目形象来看，20052005年都

29、将是年都将是XXX.XX国际国际的项目品牌年、销售冲刺年。的项目品牌年、销售冲刺年。 通过之前我们所做的工作可以得出通过之前我们所做的工作可以得出世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 我们目前还有优势吗？我们目前还有优势吗？XXX.XXXXX.XX国际现在状况：国际现在状况：地段优势与价值客户尽知地段优势与价值客户尽知公寓价格已经不具备优势，写字楼蓄势待发公寓价格已经不具备优势，写字楼蓄势待发公寓部分买家投资的目的性很强公寓部分买家投资的目的性很强推广三个月，新鲜感不再强烈推广三个月，新鲜感不再强烈好的海景单位都已消化完，市场在观望（公寓部分）好的海景单位都已消化完，市场在观望（公寓部分）31世

30、联版权所有世世 聯聯 地地 産産 我们明年要做甚麽？我们明年要做甚麽？32世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 进一步阐述进一步阐述“世界为我所用世界为我所用”， “CBDCBD核心核心贵族商务贵族商务” 根据根据项目项目20052005年的推广节奏安排，再次赋予年的推广节奏安排，再次赋予新的变化与新的内涵。新的变化与新的内涵。这这就是我们就是我们的主要方向。的主要方向。33世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 如何吸引新的客户？如何吸引新的客户？34世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 以前没有全面了解XXX.XX国际的客户群，或是没有继续留意XXX.XX国际的购房群。（主要除市南区外的XX客户及

31、省内外客户群体）由于XXX.XX国际已经有相当一部分老客户群，而且优越的位置、完善的设施已经让老客户非常自然地，把自己的物业介绍给朋友，新客户群因此产生，其将成为2005年一种重要的销售方式。XXX.XX国际潜在目标客户新客户老客带新客 老客户的生活圈： 新客户：35世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 得到充分的心理满足，和价值认同度，促成免费的售楼顾问。方式1：在省电视台播放项目的形象广告，形成的广泛的项目高端形象，使其购买行为得到最大限度的认同和心理满足。方式2：有奖带动的形式，老客户带新户购买XXX.XX国际可以获得一定利益，新客户购房可以享受一定额度的折扣。如何让老客户带新客户来？如何

32、让老客户带新客户来？36世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 重新积累新客户资源重新积累新客户资源开始项目的二次传播攻势扩大传播范围增加传播手段利用季节优势重点诉求核心利益点37世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 2005全年推广策略布局全年推广策略布局5、6、7、8、9、10月份以写字楼推广为主一、二月一、二月消化公寓客户消化公寓客户三、四月三、四月开始写字楼预热开始写字楼预热公寓再掀热潮公寓再掀热潮五月五月写字楼强销期开始写字楼强销期开始六月六月写字楼强销期写字楼强销期24小时商务概念小时商务概念七、八月七、八月写字楼续销期写字楼续销期24小时商务概念小时商务概念九月九月写字楼续销期写字楼续

33、销期商务投资概念商务投资概念十月十月写字楼消化期写字楼消化期商务投资概念商务投资概念38世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 12月份推广计划一、二月一、二月消化意向客户消化意向客户以公寓推广为主（地段价值、精装修）以公寓推广为主（地段价值、精装修）楼体广告、围墙、电视、报广楼体广告、围墙、电视、报广此期间须完成事项：此期间须完成事项：农历春节前增加2期报广以配合销售圆满地告一段落及春节贺岁。预定山东卫视广告时段，在春节期间播出项目形象广告。预订机场广告牌推广主题：推广主题：推广手段：推广手段：39世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 34月份推广计划三、四月三、四月公寓再掀热潮公寓再掀热潮以项目

34、实际核心卖点诉求打动消费者以项目实际核心卖点诉求打动消费者开始商务概念的预热开始商务概念的预热精装修品牌、城市景观样板房地热系统推广主题推广主题1：推广主题推广主题2：此期间须完成事项：此期间须完成事项：发布机场广告牌现楼样板房完成电视广告制作及发布新锐杂志副刊完成招商周刊做主题营销房交会参展，积累客户DM重点直邮楼书制作完成半岛都市报、户外广告、电视广告、房交会、报道半岛都市报、户外广告、电视广告、房交会、报道推广手段：推广手段：XX的城市地位、商务前景、项目的形象价值、投资价值（新闻报道、报纸软文形式）40世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 房交会房交会热点战热点战4月份是地产上半年最大的

35、节点，5月1-7日为长假，春季房交会同样在4月，其成为我们11月开盘后，最好的新客户积累期；2005年房交会，由于现场展示中心、楼体、示范环境、样板区展示实景已经全面出现，全面展示实景楼盘是我们的目的；与房交会协商组织一个XX房地产楼盘评比，争取几个较好的楼盘称号如：最诚信楼盘、最具投资价值楼盘等等，有利于项目的报道与推广。一定要最好的位置，一定形成展位最亮的点；一定要最好的展位设计，让人们感受XXX.XX国际的变化；一定要展场外唯一的楼体大条幅，到现场就能感受鲜明的个性；一定要房地产会刊的封面及P2-P3，全面控制资料的最亮点；一定要搞掂记者，我们同样是地产房交会最亮的点；攻击目标：攻击目标

36、：攻击核心：攻击核心：攻击概念：攻击概念：41世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 这个阶段公寓推广为主，主要以诉求实卖点为主。写字楼推广为辅，开始进入“24小时全球商务”概念的前期预热阶段，主要以代表高端形象的虚卖点为主，为5月进入写字楼的强销做准备。XXX.XX国际国际1、2、3、4月份推广目标月份推广目标42世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 5月份推广计划五月五月写字楼强销期写字楼强销期24小时全球商务模式及项目商务形象小时全球商务模式及项目商务形象小开间写字楼小开间写字楼半岛都市报、户外广告、电视广告、航空杂志半岛都市报、户外广告、电视广告、航空杂志24小时商务概念阐述、全新概念颠覆X

37、X市场推广主题：推广主题：目标客户目标客户2：推广手段：推广手段：成长型中小企业、外贸企业、物流企业、投资客此期间须完成事项：此期间须完成事项：更换楼体灯光字更换户外广告信息电视广告省内外发布航空杂志重点出击滨海花园一期条幅出街推广重点从公寓转为写字楼30层以上整层消化的大客户，层以上整层消化的大客户，目标客户目标客户1：外来国有企业、大型民营企业、外资企业43世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 5月份阶段推广主题XXX.XX国际国际24小时全球商务模式小时全球商务模式XXX.XX国际引领国际引领XX商务模式商务模式“44世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 6月份推广计划六月六月写字楼强销期写

38、字楼强销期24小时商务概念小时商务概念24小时全球商务模式、项目商务形象建立小时全球商务模式、项目商务形象建立半岛都市报、齐鲁晚报、电视广告、招商半岛都市报、齐鲁晚报、电视广告、招商周刊周刊详细阐述24小时商务、与项目卖点结合传递概念如：滨海CBD概念/景观/大堂/等推广主题：推广主题：推广手段：推广手段：此期间须完成事项：此期间须完成事项：招商周刊媒体商务论坛山东卫视电视广告齐鲁晚报全省宣传写字楼封顶宣传45世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 1、招商周刊发布四个硬性广告，结合项目卖点2、同时由招商周刊记者采访XX及全国权威经济学家对24小时全球 商务模式进行专家论证；3、以硬广与软文相结合

39、的形式，阐述中小型企业创业应注意的事项 以及在全球化浪潮下应选择怎样的公司运作模式，打响项目知名 度。XX作为中国最具经济活力的城市之一，其经济外向型特征较明显，因而就产生了大量的创业型中小企业，其公司运营性质具备全球性，24小时商务在线是必备商务办公条件。XXX.XX国际所提倡的24小时全球商务模式恰恰是其所需，能够获得他们的认同。招商周刊招商周刊媒体论坛媒体论坛攻击核心：攻击核心：攻击目标：攻击目标：46世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 启动政府高度，举办记者新闻发布会，让媒介首先了解XX的整体规划；以主流媒介（半岛都市报）为核心点，铺天盖地的造势，形成CBD滨海地带国际商务的规模性推广

40、，全面启动滨海热点； 通过滨海规划、政府引导、媒介造势，一定要让体现滨海CBD商务才是XX的未来，一定要让消费者了解XXX.XX国际是XX国际化商务的明天；市南区政府本身就在全力推动滨海商务区，政府本来就想启动滨海的关注力；方式：前提：47世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 把握4月份后期的春季房交会、五月份旅游经济的东风，销售推广重点开始从公寓转向写字楼；因此这二个月是项目写字楼部分在XX商务市场的冲刺时期，一定要加大推广力度，加大推广投入。写字楼市场前期的形象建立对后期销售至关重要，因为写字楼买家是纯粹的理性消费者。XXX.XX国际国际5、6月份推广目标月份推广目标48世联版权所有世世 聯

41、聯 地地 産産 7-8月份推广计划七、八月七、八月写字楼续销期写字楼续销期24小时商务概念小时商务概念写字楼具体卖点阐述写字楼具体卖点阐述在在XX，XXX.XX国际是高端商务的代表国际是高端商务的代表针对小开间写字楼，有针对性的诉求投资概念，针对小开间写字楼，有针对性的诉求投资概念，为消化小面积写字楼做有利支撑。为消化小面积写字楼做有利支撑。商务服务/会所/电梯/分户式空调等推广主题：推广主题：客户分析：客户分析：投资分析：投资分析：经过比较十多家写字楼，XXX.XX国际无论是从地理位置、配套设施等方面都是XX商务至上之选此期间须完成事项：此期间须完成事项：招商周刊媒体商务论坛秋季房交会准备参

42、展项目开始落外墙，实体攻击开始49世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 房交会房交会热点战热点战8月底的房交会是地产下半年又一个最大的节点，10月1-7日为长假，秋季房交会是项目在下半年进行新一轮销售重点时期；2005年春季房交会以公寓为主，写字楼为辅的销售配合，到秋季改为写字楼为主，房交会除了展示形象卓尔不凡的形象外，还是重点展示项精装修的品牌组合，以消费者以高楼楼盘的支持点。还是一定要最好的位置，一定形成展位最亮的点；还是一定要最好的展位设计，让人们感受XXX.XX国际的变化；还是一定要展场外唯一的楼体大条幅，到现场就能感受鲜明的个性；还是一定要房地产会刊的封面及P2-P3，全面控制资料的最

43、亮点；还是一定要搞掂记者，我们同样是地产房交会最亮的点；攻击目标：攻击目标：攻击核心：攻击核心：攻击概念：攻击概念：50世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 9-10月份推广计划写字楼具体卖点阐述写字楼具体卖点阐述半岛都市报、楼体外立面实体攻击半岛都市报、楼体外立面实体攻击人性化商务/精装修/厨房/洗手间/物管服务推广主题：推广主题：攻击手段：攻击手段：此期间须完成事项：此期间须完成事项：结合十月黄金旅游时期山东省媒体（电视、报纸）航空杂志广告九、十月九、十月2424小时全球商务小时全球商务51世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 从7月份开始，项目开始进行外立面施工，出外立面施工阶段是写字楼推广

44、最具市场震撼力的时候，因此前三个月推广在媒体上可以节约一部分，前期的形象建立，与楼体外立面相呼应，将会在市场上形成一个销售高峰期，十月份又是XX的黄金旅游季节，全国特别是北中国很多人来XX旅游，因此在这个时期须多应用覆盖面比广，而且针对性较强的航空杂志进行广告宣传。XXX.XX国际国际7、8、9、10月份推广目标月份推广目标52世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 商业裙楼推广计划商业裙楼推广计划国际商务商业群国际商务商业群香港中路最后的商业旺地香港中路最后的商业旺地大集团客户为主、投资客大集团客户为主、投资客商业配套的完善有助于项目定位清晰化商业配套的完善有助于项目定位清晰化景观、规模、配套推广主题：推广主题：客户来源：客户来源：攻击目的：攻击目的：银行、数码、餐饮、康体休闲等推广时机：3-10月份推广条件：前期招商要完成引进银行、数码等主力店后针对餐饮、康体休闲的商家进行点对点营销，广告公司配合进行招商手册或产品手册的设计及规划工作。53世联版权所有世世 聯聯 地地 産産 The end! THANKS!54