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1、港鐵龍華專案專題研究之港鐵龍華專案專題研究之精装修专题建议1深圳精装修发展背景2向上文档精装修发展历程精装修发展历程1999年提出住宅实现一次性装修，既减少扰民和装修对建筑主体结构安全的影响，还可以减少产生大量建筑垃圾。上海和北京等地宣布将尽快停止销售“毛坯房”2002年2006年深圳市建立国家住宅产业化综合试点城市可行性报告正式通过国家建设部专家论证，深圳市被确定为首个国家住宅深圳市被确定为首个国家住宅产业化综合试点城市产业化综合试点城市。2008年深圳住宅全装修发展趋势论坛上表明，深圳市将在土地出让合同中明确规定新建住宅必须进行全部装修，20102010年年底前深圳全装修年年底前深圳全装修
2、住宅销售率将达到住宅销售率将达到100%100%的目标的目标。2011年5月1日执行“限价令”政策以来，2011年之前政府为促进精装修产业化发展，以减少扰民及产生的大量建筑垃圾等，曾推行多年1998-2001年，精装修处于简单式拼凑阶段；2002-2006年，精装修处于品牌化运作阶段，精装修开始真正的走入人们的生活；2007年之后，精装修大众化发展。3向上文档限价后，大多数开发商几乎均以毛坯房入市。限价百余日内30余个入市新盘中，采用精装修面市的楼盘寥寥无几，绝大部分的开发商都将精装修视为限价后的“高压线”，房企无不采取躲闪的方法来规避政策，降低成本。精装修发展历程精装修发展历程2011年5月
3、1日限价政策之后，开发商为了节约成本，争取尽早入市，多数取消原定精装修策略，改以毛坯房销售。这两个项目打响“限价第一枪”，虽说是以低于市场预期入市，但前提是取消了部分精装修，拉低了价格；原计划全部做精装修单位，但限价后，也采取毛坯房入市。中海康城国际中海塞纳时光莱蒙水榭春天三期4向上文档u万科总裁郁亮此前表示，由于万科整个产品系中主推产品都是带装修的精装修房，因此在成本上显然要高于市场上大多数的同类产品，因此一刀切似的限价，对于万科产品的销售、对于万科产品的销售、利润率的保证而言无疑压力大增。利润率的保证而言无疑压力大增。郁亮表示，克服限价所带来的困难的方法仍然存在克服限价所带来的困难的方法仍
4、然存在，而万科也有把握能顺利度过这一难关。u业内人士表示，即便有万科这样的房企大佬能坚守住“精装修”阵地，但对于绝大部分房企而言，放弃精装修仍然是他们的共同选择。u短期内，深圳开发商最头疼的难题莫过于政府限价如何应对。根据当前市场案例分析，未来几月开发商在营销手段上将主要采取变装修为毛坯应对政府限价。变装修为毛坯应对政府限价。这样主动降低成本，既降低售价满足限价要求，又不致损失过多利润，此种思路主要为品牌开发商大盘项目运用。深圳思源精装修发展历程精装修发展历程严峻的政策环境下，在深圳仅有万科在坚守着精装修的阵地，大部分房企放弃精装仍然是他们共同的选择。仅万科在坚守着精装修，虽说万科精装全过程已
5、非常成熟，成本及标准控制已流程化，但仍存在较大销售及利润压力。由于半数以上客户对是否精装无特别偏好，限价后，绝大部分开发商取消精装，以保证项目开发。u“限价限价政策一出台，政策一出台，我们做的第一件应对措施，就是决定取消精装修取消精装修。”某楼盘营销部负责人在一次行业内部交流时坦言。u“我们自己也认为放弃精装修挺可惜的，但考虑到企业的成本以及未来的可持续发展，我们必须要先保证企业的长远保证企业的长远发展。发展。”u世联对一些热点楼盘的购房者也作了一个调研，据了解，超过半数的置业者对于是否购买精装修楼盘，没有特别偏好是否购买精装修楼盘，没有特别偏好，其中半数置业者认为对于是否购买装修房，主要根据
6、价格决定。5向上文档2深圳市场精装修现状6向上文档区域区域楼盘名称楼盘名称成交均价成交均价（元（元/ /平）平）对外精装报价对外精装报价（元（元/ /平）平）精装产品精装产品风格偏向风格偏向关内关内宝能太古城宝能太古城50000-55000（北区楼王精装）北区楼王8000-10000南区精装公寓3000208平楼王鸿威海怡湾鸿威海怡湾50000（部分精装）6000部分143-165平产品岸芷汀兰岸芷汀兰45000（全部精装除复式外）500082-98平2房；115-139平3房；141-174平4房兰溪谷公寓兰溪谷公寓40000-500005000-6000精装公寓90平现代奢华云顶香蜜湖云顶
7、香蜜湖380006000155；179欧式万科璞悦山万科璞悦山220005000高层：170、220欧式香山里香山里350003000140-1803-4房现代简约海境界海境界30000-33000（全部精装）400073-83平2房；86-124平3房；138-148平4房；201-220平顶复港澳港澳8 8号号31000（全部精装）300039-60平天健天健W W35000（全部精装）350050-54平米的复式13房单现代龙岗龙岗万科天誉万科天誉16500（全部精装）300089三房、151四房、168五房豪华鹏达摩尔城鹏达摩尔城14500（全部精装）300085两房，92平三房、12
8、0平四房，145平四房豪华奢侈系：5000-10000元/平品质系：3000-4000元/平深圳精装修现状深圳精装修现状2011政策年，高溢价难以高溢价难以实现快速走速，实现快速走速，如云顶香蜜湖开盘45000元/平走量仅六套，太古城楼王开盘零成交。少量溢价有一定走少量溢价有一定走速，速，万科璞悦山2.2万带精装比周边十二橡树2.1万不带精装仅贵1000元/平。有少量溢价的香山里、溢价的香山里、精装有局部亮点的海境精装有局部亮点的海境界销售情况较好。界销售情况较好。香山里开盘推出800套双拼单位销售300套；海境界开盘推出346套、销售180套。从市场现状来看，精装修可根据报价分成三个等级即奢
9、侈系、品质系、经济系。7向上文档区域区域楼盘名称楼盘名称成交均价成交均价（元（元/ /平）平）对外精装报价对外精装报价（元（元/ /平）平）精装产品精装产品风格偏向风格偏向龙岗龙岗保利上城保利上城公寓16000（带2000精装修）普通住宅16300(非拼)拼合12900起200038-83平公寓阳光天健城阳光天健城18000（公寓部分精装）200031-70平公寓现化简约布吉布吉公园里公园里180002000125三房、160平四房宝安宝安招商果岭招商果岭15000（全部精装）2000611房 71-771-2房 124-1263-4房现代简约万科金色领域万科金色领域13000（全部精装）20
10、0089-1203房 1254房法式万科翡丽郡万科翡丽郡11000（全部精装）2000893房；1264房； 1435房欧式龙岗龙岗中海塞纳时光中海塞纳时光10500起（全部精装）150070-77平二房；83-89平三房：115-124平三房现代简约清林径清林径12000（全部精装）1500110平三房；147平四房简欧珑瑜珑瑜16500（全部精装）150033-77平的一房、两房。现代简约万科金域缇香万科金域缇香11000100075平米两房，89平米三房，89平米复式现代简约布吉布吉万科红万科红17800150050平1+1户型、71-77平2+1户型、88-89平三房、126平四房（双
11、拼）精细化：2000元/平经济系：1000-1500元/平有少量溢价的精装精装品质较好项目销售品质较好项目销售情况良好。情况良好。万科金色领域、翡丽郡、招商果岭等均以销售完毕或接近尾声。深圳精装修现状深圳精装修现状从市场现状来看，有一定溢价、客户感知精装较佳项目走速较快，高溢价项目难以实现快速走量。8向上文档奢侈系典型案例：宝能太古城奢侈系典型案例：宝能太古城（1000010000元元/ /平精装）平精装）创意与智慧的火花进阶客厅奢享p半开放式书房及书房自动门设计半开放式书房及书房自动门设计：保证客厅视觉感及空间的灵动感；p精心地面拼花设计精心地面拼花设计：恒久时尚p全屋墙壁预留挂画轨道设计：
12、提前为家装家饰全面设想，避免日后打也对墙面的破坏。p奢华中央空调：日立日立p以独特的清玻纱玻璃丰清玻纱玻璃丰富空间层次与空间感，让客厅感观更为美观、大方。p套房：墙面以高档墙纸与天然进口石材高档墙纸与天然进口石材铺装，呵享所有家人。p生活阳台：铁刀木实木地板铺装铁刀木实木地板铺装，具有超强耐腐、耐久及耐磨性能楼王顶级精装修家居齐聚汉斯格雅、唯宝、西门子、日立等国际品牌，并配合书房及厨房自动门设计，以人为本，打造舒适、尊贵的宏伟气派9向上文档完美卫浴生活解决方案人性化创新环保考量独特的设计，环保的坚持，一流的工艺与最好材料的无缝结合，为居者带来最符合生命享受的完美产品。p浴室四件套：浴室四件套：
13、唯宝品牌，唯宝品牌，豪华浴缸、双面盆、独立坐便空间，高端国际化住宅的基准，体验高尚人居优雅与舒畅；汉斯格雅汉斯格雅花洒及水龙头。p地面采用“V”“V”型加工防滑槽型加工防滑槽，让您不用再为家中老人与孩子的洗浴安全担忧；p防雾、除雾玻璃的特别设置，防止水腐蚀墙面，免除浴后模糊的视觉担忧；p洗手台及墙面接口处黑金石档水板黑金石档水板的匠心处理，倍显细节处的用心所在。全功能厨房设置让您的厨房生活声色谐趣厨房所有设备的用材用料，均秉承德系产品经典之作，创新厨房空间新理论。p人性化自动门：人性化自动门：突破以往厨房门固有思维，让空间随心所欲的切换。如此考虑，让餐厅与厨房进出自如，细节设计可谓独具匠心；p
14、高端厨房电器高端厨房电器：国际西门子品牌西门子品牌双开门冰箱、全自动洗碗机、电烤箱等豪宅厨房必备产品，为您品味及便捷生活提供基本保证。FRANKEFRANKE水水槽、槽、LegendLegend开关插座。典型案例：宝能太古城典型案例：宝能太古城（1000010000元元/ /平精装）平精装）10向上文档奢侈系典型案例：云顶香蜜湖奢侈系典型案例：云顶香蜜湖（60006000元元/ /平精装）平精装）德系精工大宅，通过德国顶级配件，尽显豪宅气质。内容内容品牌及标准品牌及标准入户门锁德斯曼（DESSMANN）品牌（高端德系指纹密码销）门窗五金配件德国诺托品牌洗卫用具杜拉维特、汉斯格雅、科勒衣柜苏菲亚
15、、史丹利照明雷士厨柜柏丽、艾诺水槽美国摩恩电器设备（炉灶、抽油烟机、嵌入式消毒柜）西门子地面、墙面、屋顶大理石卧室地板德国斯坦巴赫地板斯坦巴赫地板三层中空LOW-E玻璃立面干挂石材空调20万中央空调大金11向上文档分类分类内容内容品牌及标准品牌及标准全屋开关插座西蒙西蒙铝合金玻璃门窗彩色可视对讲机1个中央空调大金大金鞋柜1个厨房地面瓷砖墙面瓷砖天花石膏板吊顶收纳定制橱五金（厨盆及龙头）科勒科勒厨房电器（抽油烟机；燃气灶；消毒柜；微波烤箱）西门子西门子客餐厅墙面内墙漆地面实木复合地板天花内墙漆，局部吊顶阳台/露台地面瓷砖墙面、天花外墙漆主、次卧室墙面、天花内墙地面实木复合地板卫生间地面、墙面瓷砖
16、，局部石材天花石膏板天花定制玻璃沐浴屏，定制浴室镜柜及洗手台盆柜浴室镜柜及洗手台盆柜洁具及五金（座便器、洗手盆、浴缸）科勒科勒龙头及花酒汉斯格雅汉斯格雅奢侈系典型案例：奢侈系典型案例：万科璞悦山（万科璞悦山（50005000元元/ /平精装标准）平精装标准）12向上文档为客户提供具有实质性突破亮点的精装修产品，通过打造具有示范性和标竿意义的精装修高档住宅形成产品差异化竞争优势。奢侈系精装标准总结：奢侈系精装标准124u入户门：此标准下均为欧洲樱桃木门，子母门，配品牌门锁u窗户：三层LOW-E玻璃窗u品牌：此类标准下各门窗五金都开始标明品牌，如德国海福乐五金件地面：高级防滑瓷砖墙面：厨房为高级面
17、砖，餐厅部分使用乳胶漆或壁纸天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨灯具：灯具普遍配筒灯设施：普遍赠送厨房设施，包括高档组合橱柜，高档人造石台面、不锈钢水槽、高级抽油烟机及炉灶国际顶尖品牌整体厨房，如德国劳斯，曼蒂克电器目前使用品牌主要西门子西门子的抽油烟机、消毒柜、微波炉地面为：诺贝尔磁砖水槽和龙头均为德国品牌，如汉斯格雅，弗兰卡汉斯格雅，弗兰卡3u材质：地面：高档品牌瓷砖；墙面：乳胶漆或壁纸；天花：乳胶漆或造型吊顶；灯具：吊顶部分配筒灯；衣柜：卧室普遍赠送品牌衣柜u品牌：此类项目非常重视品牌，如巴洛克生活家生活家地板，新科墙纸，同时开始考虑配置部分家私入户门、分户门、窗户入户门
18、、分户门、窗户玄关、客厅、卧室玄关、客厅、卧室餐厨区域餐厨区域卫生间卫生间u设施：德国唯宝、科勒唯宝、科勒洁具；德国杜拉维持杜拉维持的水龙头、花洒；德国杜拉维持或瑞士劳芬杜拉维持或瑞士劳芬座便器、台盆，浴缸；u地面墙面：诺贝尔诺贝尔磁砖，背景部分增加马赛克装饰13向上文档分类分类内容内容品牌及标准品牌及标准全屋智能安防霍尼韦尔空调日立除湿中央空调日立除湿中央空调客厅入户门锁智能入户门锁客厅电视墙面大理石、地脚线采用不锈钢铺设开关插座西门子厨房厨卫电器（Digi数感智控燃气灶、Digi数感智控吸油烟机和超感恒封消毒柜）西门子西门子橱柜欧派整体橱柜欧派整体橱柜垃圾处理器爱适易食物垃圾处理器滤水器英
19、国道尔顿矽藻滤水器卧室卧室地板鸿基木地板衣帽间欧派步入式衣帽间门窗五金件萨威奥萨威奥SAVIOSAVIO窗窗卫浴卫浴墙面、地面大理石铺装地暖系统德国汉堡阁地暖系统汉堡阁地暖系统卫浴全智能坐便器 、洗脸洁具、浴室全套五金配件TOTOTOTO品质系典型案例：湾厦海境界品质系典型案例：湾厦海境界（40004000元元/ /平精装）平精装）14向上文档在厨房及卫生间区域突显高档，品牌更高端，同时在细节处突显品质。品质系精装标准总结：品质系精装标准124u入户门：高档实木门，门锁为国际品牌；分户门：实木复合门u窗户： 铝合金LOW-E玻璃窗，部分出现品牌，如雅鼎五金配件u品牌：此类标准门少量有品牌，但会
20、用顶级的品牌门锁，如韩国的IREVO3u地面：基本为高级实木复合地板u墙面：乳胶漆或壁纸u天花：乳胶漆或造型吊顶u灯具：吊顶部分配筒灯u衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜u品牌：此类项目并不重视对于精装的诠释，会突出重点可以显露部分的品牌，如瓷砖。另外其主要突出的是其高附加值部分，如LOWE玻璃+坚朗的五金件、新风置换系统等.入户门、分户门、窗户入户门、分户门、窗户玄关、客厅、卧室玄关、客厅、卧室餐厨区域餐厨区域卫生间卫生间uROCAROCA、TOTOTOTO等洁具；德国高仪或杜拉维持杜拉维持的水龙头、花洒；德国杜拉维持或瑞士劳芬、TOTO座便器、台盆u地面墙面：开始出现像马可波罗或者蒙娜丽莎品牌瓷
21、砖地面：高级防滑瓷砖墙面：厨房为高级面转，餐厅部分使用乳胶漆或壁纸；天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨灯具：灯具普遍配筒灯设施：普遍赠送厨房设施，包括高档组合橱柜，高档人造石台面、不锈钢水槽、高级抽油烟机及炉灶。整体厨房，如方太整体厨房，博罗泥方太整体厨房，博罗泥, , 德国德国LEICHTLEICHT等。厨房电器方面目前使用品牌主要西门子或方太西门子或方太的抽油烟机、电磁炉、消毒柜、微波炉水槽和龙头的品牌则主要是德国汉斯格雅或德国高仪汉斯格雅或德国高仪15向上文档项目项目万科金色领域万科金色领域万科金域华府万科金域华府招商果岭招商果岭精装修标准精装修标准20002000元元
22、/ /2000-25002000-2500元元/ /平平20002000元元/ /平平客厅餐厅入户门高级木质门入户门1套 防火防盗柚木饰面实木复合门地面瓷砖、局部复合石材石材实木复合地板墙面内墙漆，局部涂料背景墙内墙漆，局部背景墙 乳胶漆天花内墙漆，局部吊顶内墙漆，局部吊顶 局部吊顶/乳胶漆饰面 家私、家电定制衣柜史丹利鞋柜卧室门高级木质门柚木饰面复合门地面实木复合地板实木复合地板多层复合地板墙面内墙漆，局部涂料背景墙内墙漆 乳胶漆天花内墙漆，局部吊顶内墙漆局部吊顶、乳胶漆饰面家私、家电无定制衣柜史丹利衣柜史丹利衣柜厨房门高级木质门柚木饰面复合框玻璃推拉门地面瓷砖，局部复合石材瓷砖，局部石材
23、瓷砖墙面瓷砖瓷砖瓷砖天花铝扣板吊顶铝扣板天花 局部吊顶/乳胶漆饰面橱柜定制橱柜定制橱柜整体橱柜，台面赛丽石电器燃气灶、吸顶灯吸顶灯、西门子抽油烟机西门子抽油烟机 燃气灶燃气灶、消毒柜消毒柜方太方太燃气炉、抽油烟机、消毒碗柜水槽摩恩水槽摩恩不锈钢洗涤盆龙头摩恩龙头厨盆及龙头（摩恩）厨盆及龙头（摩恩） 弗兰卡弗兰卡冷热水龙头卫生间门玻璃门铝合金玻璃门窗 柚木饰面木质复合门 地面高级地砖瓷砖，局部石材 大理石 墙面瓷砖，局部马赛克瓷砖，局部马赛克 局部大理石天花铝扣板天花铝扣板天花，局部涂料埃特板吊顶/防水乳胶漆饰面 洁具乐家座便器座便器（科勒）座便器（科勒） 洗手盆（科勒）洗手盆（科勒） 乐家座便
24、器、浴缸龙头及花洒摩恩洗手盆龙头洗手盆龙头及淋浴花洒（摩恩）（摩恩）汉斯格雅汉斯格雅 沐浴房淋浴花洒定制玻璃淋浴屏风 无其他收纳柜定制浴室镜及洗手台盆柜 史丹利镜柜/不锈钢浴帘杆/毛巾挂杆/排风扇/防雾管灯/阳台地面及其它瓷砖地面：瓷砖；天花及墙面：建筑外墙漆 地面国产高档瓷砖/吸顶灯/夹胶玻璃栏板及铝合金栏杆扶手/其他开关插座正常安装插座开关（西蒙） 正常安装可视对讲系统黑白可视对讲机1个黑白可视对讲机1个（韩昌） 普通品牌精细化典型代表：精细化典型代表：万科系及招商（万科系及招商（2000-25002000-2500元元/ /平精装标准）平精装标准）16向上文档精细化精装标准124u入户门
25、：高档实木门，门锁为国际品牌；窗户：此标准下普遍铝合金双层玻璃窗，少量使用LOW-E玻璃。u品牌：此类标准入户门开始明确品牌，如摩尔城是“日利”。3u地面：更强调使用产品的材质，普遍为高档实木复合地板u墙面：乳胶漆或壁纸u天花：乳胶漆或造型吊顶u灯具：灯具普遍自配，吊顶部分配筒灯u天花除了更强调涂刷的材料外，更强调吊顶的造型或使用材料；u墙面仍是以：多乐士、立邦多乐士、立邦为主，少量用墙纸，未标明品牌u鞋柜及衣柜松下、博罗尼松下、博罗尼品牌出现,以万科城为代表，招商果岭用史丹利品牌史丹利品牌衣柜及鞋柜。入户门、分户门、窗户入户门、分户门、窗户玄关、客厅、卧室玄关、客厅、卧室餐厨区域餐厨区域卫生
26、间卫生间地面：高级防滑瓷砖墙面：厨房为高级面转，餐厅部分使用乳胶漆或壁纸；封闭式厨房全部贴砖天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨灯具：灯具普遍配筒灯设施：普遍赠送厨房设施，包括高档组合橱柜，人造石台面、不锈钢水槽、抽油烟机及炉灶墙面品牌：立邦、多乐士、爱的邦、多乐士、爱的设施：水槽、龙头摩恩或弗兰卡摩恩或弗兰卡，目前使用品牌主要为科勒；科勒；高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要集中在西门子或方太西门子或方太品牌显示出一定的档次和亮点，通过装修配置从而对产品去化起到很大的支撑作用。 精细化精装标准总结：u地面：高级防滑地砖，并部分突出颜色组合；u墙面：高级墙砖u天花：防水石膏板吊顶
27、，涂刷乳胶漆u灯具：灯具普遍自配，部分赠送筒灯u设施：洁具普遍为科勒、科勒、TOTOTOTO、乐家、乐家同档次产品同档次产品；冷热水龙头为汉斯格雅汉斯格雅或摩恩或摩恩，热水器为能率17向上文档随着精装价格逐步提升，发展商选择精装重点范围逐步扩大，对细节与品牌的应用也渐渐提升。深圳精装修现状总结深圳精装修现状总结自动门空调浴缸消毒柜直饮水地暖系统经济型关注重点经济型关注重点精细化关注重点精细化关注重点品质型及奢侈型关注重点品质型及奢侈型关注重点18向上文档3香港精装修参考19向上文档豪宅豪宅案例：香港案例：香港| |上林上林The SerenadeThe Serenade项目区位：位处香港岛东半
28、山大坑之罕贵地段，坐拥大都会脉搏。项目区位：位处香港岛东半山大坑之罕贵地段，坐拥大都会脉搏。地理位置优越、交通四通八达。前临地理位置优越、交通四通八达。前临270270度辽阔维多利亚曯目海景，背靠青葱度辽阔维多利亚曯目海景，背靠青葱翠绿毕拉山山峦翠绿毕拉山山峦 浅水浅水湾湾深水深水湾湾大大浪浪湾湾半山半山区区太平山顶太平山顶跑马地跑马地铜锣湾铜锣湾上林TheSerenade20向上文档建材与装修标准：厅及睡房配备彩电视像对讲机系统，浴室配有建材与装修标准：厅及睡房配备彩电视像对讲机系统，浴室配有液晶体电视；采用液晶体电视；采用GaggennauGaggennau嵌入式厨电与嵌入式厨电与Bath
29、tubBathtub浴缸浴缸21向上文档6豪宅豪宅案例：香港案例：香港| |珑玺珑玺Imperial CullinanImperial Cullinan项目区位：坐落于香港西南九龙海辉道项目区位：坐落于香港西南九龙海辉道1010号，位处维港主轴线号，位处维港主轴线天玺天玺环球贸易广场环球贸易广场奥运站地铁上盖；奥运站地铁上盖；与未来高铁站仅一站之隔；与未来高铁站仅一站之隔；毗邻机场站；毗邻机场站；紧接三号干线紧接三号干线拥占西南九龙海岸线拥占西南九龙海岸线22向上文档精装修与建材：沿用精装修与建材：沿用“天玺天玺”风格，采用高端风格，采用高端MieleMiele厨电，大量厨电，大量铺砌天然石材
30、及玻璃幕墙铺砌天然石材及玻璃幕墙建材：建材：大厦外墙铺砖砌玻璃幕墙或玻璃装饰板或氟化炭喷涂层装饰铝板或喷上油漆；墙身主要铺砌天然石材或高级瓷砖或氟化炭涂层装饰铝板，部分墙身为玻璃外墙并装灯饰；地台铺砌天然石材；客厅及睡卧内为low-e双层玻璃幕墙及配氟化炭喷涂层铝窗，其他铝窗为low-e双层玻璃或清玻璃或磨砂玻璃；部分住宅单位客厅设有电动窗帘23向上文档豪宅豪宅案例：香港案例：香港| |尚汇尚汇项目区位：位于香港湾仔告士打道项目区位：位于香港湾仔告士打道212212号号置身告士打道和马师道交界，贴邻轩尼诗道，多元交通汇聚，极速飞驰湾仔，铜锣湾，中区黄金地段；毗连海底隧道，往尖沙嘴或九龙各区，瞬
31、间即达。徒步前往铜锣湾港铁站约需5分钟；驱车往中环约需8分钟；经铜锣湾港铁站前往尖沙嘴约需10分钟；经海底隧道往尖沙嘴约需12分钟湾仔湾仔铜锣湾铜锣湾铜锣湾铜锣湾湾湾 仔仔运运 动动场场海海底底隧隧道道24向上文档精装修：精装修：欧洲欧洲GORENJEGORENJE厨房家电设备及厨房家电设备及 先进智能家居系统先进智能家居系统THE GLOUCESTER 标准层各住宅单位均配置一系列欧洲五大家庭电器生产商之一Gorenje的优质厨房家电设备。THE GLOUCESTER 住宅单位内之部份家电更选用了由国际着名法籍设计师Ora-Ito与Gorenje合作之厨房设备致。 25向上文档豪宅豪宅案例：
32、香港案例：香港| |乐天峰乐天峰项目区位：位处香港港岛区跑马地半山项目区位：位处香港港岛区跑马地半山位处跑马地贵胄地段，位置居高临下，位处跑马地贵胄地段，位置居高临下，尽览跑马地马场之翠绿与维港璀璨之美尽览跑马地马场之翠绿与维港璀璨之美景，与铜锣湾咫尺之遥。景，与铜锣湾咫尺之遥。26向上文档精装：采用欧洲奢华星级品牌，整个装修清新亮丽精装：采用欧洲奢华星级品牌，整个装修清新亮丽先进的智能家居保安系统及先进的智能家居保安系统及KabaKaba智能机电门锁智能机电门锁27向上文档豪宅案例：香港|嘉苑Park Rise 项目区位：傲立于半山传统贵尚豪宅地段麦劳道项目区位：傲立于半山传统贵尚豪宅地段麦
33、劳道1717号号以以“新贵新贵”为营销调性：从为营销调性：从“新贵志新贵志”、“新贵入门新贵入门”、“最新贵最新贵”“新贵新贵风范风范”。28向上文档新贵风范：国际奢华品牌设备：意大利Varenna高级组合厨具29向上文档精装修趋势1：卫浴、橱电采用顶级奢华品牌，强调人性化、实用性及环保型功能设计；地板多采用石材铺地。类型类型品牌品牌产品特色产品特色项目项目橱柜博德宝poggenpohl德国顶级橱柜，隐性奢华橱柜创造出会呼吸的厨具，堪称人性化橱柜中得极品典范杭州悦居、乐天峰厨电米勒Miele“追求极致，永不妥协“的理念，全球最老牌的家电公司，给客户提供具有卓越品质和独特设计风格的产品；风格简练
34、、奢华且科技、环保含量高迪拜阿玛尼饭店、范思哲酒店、杭州悦居、珑玺、嘉苑、尚汇、誉东嘉格纳Gaggenau创新性设计及考究的技术产品，德国唯一被列入奢侈品排行的厨电品牌，世界最高端嵌入式厨电，专门为亚洲市场设计了厨电杭州悦居、嘉苑、乐天峰SEMG意大利极品厨电，贵族家庭厨房家电标准，非凡的实用性、超群的工艺和经久耐用的材料杭州悦居卫浴维宝Villeroy&boch德国卫浴国宝之称，风格多样化，有田园、经典、轻松、都市等风格杭州悦居、上林杜拉维特Duravit号称“卫浴界的劳斯莱斯”。革性路线、顶尖品质及功能性；产品既符合大众化，又能满足个人风格的设计，线条轮廓符合各种风格建筑及设计杭州悦居、幸
35、福里、上林、尚汇、誉东、嘉苑、乐天峰汉斯格雅hansgrohe一流的工艺+最好的材料；创新设计了6个体位花洒喷头嵌入式淋浴板杭州悦居、幸福里、上林、珑玺、誉东地台在地台选择上大部分采用天然石材、花岗岩及云石铺砌，上林、嘉苑及尚汇地台全部采用天然石材、花岗岩及云石；珑玺木地板睡房，客厅、餐厅采用天然石材；乐天峰地台铺砌Boen橡木地板、木墙脚30向上文档精装修趋势2：选择先进的智能家居保安系统及智能机电门锁来增加私密性与防骚扰。安防设备安防设备参考楼盘参考楼盘共性保安系统：入口大堂设有访客对讲机及各层设有视像对讲机系统；个性化设置八达通阅读器及密码门锁嘉苑智能机电密码门锁上林装配SAMSUNGE
36、ZON高级指纹门锁及望人镜,装配ipad或同级别设备视像对讲系统尚汇先进智能家居保安系统及Kaba智能机电门锁、视像对讲机乐天峰屋苑内设有访客对讲机及智能卡珑玺31向上文档精装修趋势3：精装修引进名师设计的个性创意性家具并提供个性化的时尚主题型的装修风格。案例案例- -尚汇：尚汇：个性创意家具个性创意家具每单位放置法国创意大师Jean-Marie Massaud的杰作Poltrona Frau Archibald Armchair及法国设计师Ora Ito为欧洲品牌Gorenje构思的厨具；国际著名设计公司AB concept悉心打造的灵感源自经典 的高级时装及电影、银 黑 双色调 的 成 熟
37、风格的“马马 天天 尼尼 风风 尚尚”( Martini Vibe )和以纯净 清凉的 “晨 露” 为灵感 ， 设计满清新色彩 ， 盎然 生气 ，以淡淡熏衣草色 ，轻浅石纹，配合光滑钢材和亮丽漆面，创作出富有现代感的空间的“晨晨 光光 露露 彩彩”( ( Morning Dew ) Morning Dew ) 。 32向上文档4客户眼中的精装修33向上文档客户眼中的精装修交楼希望精装修交楼：希望精装修交楼：我买房子一定要带装修，省时省力省时省力，自己装太麻烦了；自己装修要一次性付款，精装修交楼可以把装修费用按揭付款精装修交楼可以把装修费用按揭付款；小面积的可以精装修方便投资精装修方便投资，大面
38、积的要看装修的档次要看装修的档次；不希望精装修交楼：不希望精装修交楼：我不要精装修，现在房价已经很高了，加上装修费用成本太高加上装修费用成本太高；如果装修质量不过关装修质量不过关怎么办，我宁愿选择自己装修；我选择的房子都是二百平米以上的，二百平米以上的，我不希望带装修，我喜欢自己对房子的空间进行规划，另外，我也怕带的装修不是我想要的风格怕带的装修不是我想要的风格。部分目标部分目标客户希望精装修交楼，认为省时省力客户希望精装修交楼，认为省时省力；部分目标客户；部分目标客户不希不希望精装交望精装交楼，主要因为个性化需求、成本楼，主要因为个性化需求、成本问题和担心装修的品质。问题和担心装修的品质。3
39、4【客户对精装修敏感点客户对精装修敏感点1】人性化、精细化收纳空间及细节处理，让客户感知开发商的用心及品质。卫浴精细化海境界在户型优化时，除了水槽下方的收纳水槽下方的收纳柜，还特意设置了墙柜，还特意设置了墙壁凹槽，壁凹槽，可嵌入式放置收纳器皿，大大增加储物空间，让浴室更加整洁悦目。海境界地面采用高低型加工防滑高低型加工防滑槽槽，让您不用再为家中老人与孩子的洗浴安全担忧；卫浴精细化万科璞悦山玄关嵌入鞋柜及可旋转式鞋柜及可旋转式衣柜衣柜等，收纳空间展示极佳，客户感知力强；玄关精细化卫浴精细化海境界、万科璞悦山打造了镜柜一体镜柜一体化设计化设计，可嵌入式放置收纳器具，增加储物空间。35向上文档【客户
40、对精装修敏感点客户对精装修敏感点2】客户对整体精装设计感非常重视，注重格调、色彩搭配、视觉处理等，项目需系统化、高品味的实现精装档次及风格。Vs万科璞悦山万科璞悦山云顶香蜜湖云顶香蜜湖TOP级精装修家居齐聚汉斯格雅、科勒、西门子、大金等六大国际品牌，强调视觉整体化和线条简洁现代质感，将“永恒优雅”融入设计之中，整整体档次感很强。体档次感很强。德国诺托品牌门窗五金配件，洗卫用具杜拉维特、汉斯格雅、科勒，品牌与万科璞悦山相当，但由于设计、色彩搭配、视觉变化等由于设计、色彩搭配、视觉变化等处理方式的欠缺，与万科相比档次感有限处理方式的欠缺，与万科相比档次感有限36向上文档【客户对精装修敏感点客户对精
41、装修敏感点3】客户对厨卫的整体品牌感知力强。客户最关注的部位是地板、卫浴洁具和厨房燃具，这些关键部位对品牌的选择尤为重要客户语录：我对空调、厨卫产品还是比较熟悉，知道一些品牌吧，像三菱、日立空调，厨卫中的科勒、TOTO什么的，其他的我懂得也不多，主要是看这些。梁先生，企业职工，家庭年收入30万元左右37向上文档【客户对精装修敏感点客户对精装修敏感点4】精装修局部亮点设计提升客户感知及印象。u好太太自动晾衣架：好太太自动晾衣架：既有晾床单被褥的长杆，又有紫外线杀菌功能。u铺装铝吊顶阳台：铺装铝吊顶阳台：从细节处着手，让客户留有深刻印象。u汉堡阁地暖系统：汉堡阁地暖系统：原装进口地暖系统，启用10
42、分钟左右地面即可感受到温度，进而温暖整个房间。冬天洗浴变得温暖宜人，且时刻保持卫生间地面干爽。uTOTOTOTO卫洗丽坐便器：卫洗丽坐便器：尖端卫洗丽技术，能提供包括温水洗净、保温便座、暖风干燥、智能除臭等在内的多种舒适功能。u全自动变频除湿中央空调全自动变频除湿中央空调38向上文档p有有一一定定溢溢价价、客客户户感感知知精精装装较较佳佳项项目目走走速速较快较快，高溢价项目难以实现快速走量。，高溢价项目难以实现快速走量。市场分析市场分析p卫卫浴浴、橱橱电电采采用用顶顶级级品品牌牌，强强调调人人性性化化、实实用性及环保型功能设计用性及环保型功能设计；p提供提供个性化的时尚主题型个性化的时尚主题型
43、的装修风格的装修风格香港精装香港精装p关注人性化、精细化收纳空间及细节处理关注人性化、精细化收纳空间及细节处理p关注整体精装设计感；关注整体精装设计感；p厨卫、地板感知力强；厨卫、地板感知力强；p局布亮点设计。局布亮点设计。客户需求客户需求p大大部部分分发发展展商商为为了了避避免免风风险险，降降低低成成本本，采取采取不带精装策略不带精装策略。p半数以上半数以上客户客户认为认为带不带精装无所谓带不带精装无所谓。政策后政策后现状现状u方案一：一期建议超高层部分采用精装，精装标准成本价1500元/平，对外报价2500-3000元/平，打造品质与万科B系精装标准齐平，并设计局部精装亮点。结合限价后市场
44、变化、深圳市场精装分析、香港精装及客户需求分析，本项目精装建议如下：u方案二：若发展商能够将精装体系打造的与万科同等层面的精装标准齐平或更好，可以全面精装。小户型精装成本价1500元/平；大户型精装成本价2000元/平。总原则：平台上低密度区不带精装39向上文档做做精装修需注意以下几点精装修需注意以下几点：本项目精装建议：p 风格简洁、色调柔和：风格简洁、色调柔和：使用现代简洁的装修风格，色调柔和现代简洁的装修风格，色调柔和，方便客户后期的个性化搭配；p高品质打造：高品质打造：注重把控材料的选择和对施工细节控制把控材料的选择和对施工细节控制，通过品质展示提升项目形象，增强客户信心； p 国际一线品牌配置：国际一线品牌配置：鉴于客户普遍对品牌档次要求价高，建议品牌标准需保保证国际一线水准以上证国际一线水准以上；p 合理的收纳空间：合理的收纳空间：借鉴万科U5体系，充分考虑收纳空间的设计，包括豪宅客户对于衣帽间的功能需求衣帽间的功能需求 ，并注重玄关收纳玄关收纳的设计 ；p 局部精装亮点考虑：局部精装亮点考虑：主卧卫生间可设置两个洗涤盆主卧卫生间可设置两个洗涤盆；铺装铝吊顶阳台；地暖铺装铝吊顶阳台；地暖系统；淋浴间收纳空间设置；淋浴系统；淋浴间收纳空间设置；淋浴 间防滑、防湿槽设置；恒温坐便器间防滑、防湿槽设置；恒温坐便器40向上文档
