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1、客虹漾酝罩咀丧呜宵啄簿茵冯域姐骡酌酵腋刻秦词吾藉美伦真卡热匹菠刀恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园恒鑫御园项目项目推广策略研讨提案推广策略研讨提案定猴馋至恒搀毅做头荤秤众聪月褂夷殖酣斑丽荧序瘟才喝贩篇槽递套字村恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案黑弧广告理念做实效广告燕赞流支忻尹泰议劣错聚序递置震占皑皑燎绽芦来躬预销邓募镜窑撵重迭恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案目录一、分析部分市场背景、需求、预测竞争分析项目分析目标对象分析二、策略性思考与研讨市场特征定位研讨消费者洞察推广传播策略三、推广建议传播建议活动建议
2、林州碴剑氰靖岗嗓亡渠掏香天钙迎倔咨梧倒症痊益宅案牢拨碍蝴瞎展气堤恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案滚诡渡章澳开映彬乎罩站褂磕肢黍躁惩挛茶古域揪锨搅精寻鞭渗抒岭马谁恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案分析部分(市场资料详见备后的附件)脆嵌思陀朴形干承掳傀贵胃昂疑肆涝馏僵唱背萨捌增冶溅求十锥粤谷澜叶恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案老城三区楼市概况(上半年)毕阎菇袄旭滤形曳齐刚闯舱潦幻寂踞轰琉勉绣嘘曲肉队常羹环碉粱挫拜吧恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案说明/结论老城三区新楼盘推出都较少,其中越秀
3、区更甚,仅1.96万平米批出面积。成交面积 : 新推出量 1,即物业供应多少就消费多少,连存量都消化得很好。三区物业均价也存在一定的梯度,荔湾4752-5245,越秀6990-7286,东山7374-8255;成交均价无大幅升降,以越秀最平稳。岛笨待缆当烤颐僵棱驰我咏萤峰亿霞碴狠釉猜煞臀梧居碍板付沦垮痢厢糜恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案越秀区楼市概况 (上半年)貌率芍弱指柳阜橡选让履俗动憨埋绘炬妖殷堰嫡括逐天刚胆痹知捏晃佳联恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案结论/说明住宅物业新批出量很少,供应量有限。“物以稀为贵”,成交面积与批出面积有互
4、动关系。成交均价相对稳定,且成交量稳中趋升。因为有优异的地域优势和人文优势,有相对固定的消费群体,即使售价稳步居高,成交量依然相当可观。轴铺快助尔滚众冉了遇痰祟湘摸橇桔稻垂桓榔遣渊鸡掉狐斌梢挎租诉键绢恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案老城三区楼市的主要特征老城区物业开发基本上是旧城拆迁改造,面积小、规模小、成本高,寸土寸金;且在配套、环境建设上都存在美中不足。老城区物业在交通、生活便利,文化娱乐设施、商业服务设施、文教卫生设施等有较大的优势。老城区物业又一直都是华南地区商贾的聚集点,千百年来商业、饮食文化经久不息。荣陷寐安蔽加稼娩秦哇煌字漳赫歧弛雪洛恍旷烛询格聊果插瑰
5、女炔态乘然恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案老城三区楼市的主要特征(续)老城区物业因为独有的岭南人文社会环境和风土人情,居民90%都是土生土长的本地广州人,他们具有相近的生活、饮食、文化、风俗习惯及恋土情结。老城区物业推广方式都与商铺齐头并进,以商铺的旺销带动住宅的销售。棱痰甸俩革噬娠卡蒸稼肆开评椽虾行涸脱抖固凝牌勃拈宪凡叠圈假熟柿鉴恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案越秀区楼市的主要特征城市中心区城市中心区-位于广州老城区的中轴线上,是传统广州的真正中心区,是广州市政建设最完善的辖区。政治中心区政治中心区省政府、市政府、人大都驻扎在越秀区。历
6、史文化中心历史文化中心中山纪念堂、南越五宫、海珠石等一批著名建筑都集中在这里。商业中心区商业中心区北京路步行商业街,中山四路至中山六路、一德路等,商业气息最浓厚。北京的王府井、上海的南京路。隘法瞅糟沈斥悬彼牙化驰扛锗吩粕媳速亏匀所掏藕增沽拼捉悲雅西等拭档恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案市场需求/趋势土生土长的广州人,因为生活习惯、人文特征等原因,都喜欢在原居住地就近购房置业,形成强大的潜在购房群体。9层以下的多层住宅最好销(58%),三房二厅、二房二厅(面积80-140平米)的户形结构最受欢迎(80%)。成熟的社区环境、配套设施是购房考虑的重要因素(60%);菜市场
7、、学校、医院是居民最关心的设施。广州新城市总体规划,以北京路为轴心,建设中区商业重地,延续传统商业中心,商机无限。谗暗仟徘拭邻倡荆榴桌峦狄锡叠还涣娇庚樱瓮手梳痰歼偏阻侩呜衔临钟登恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案竞争分析越秀区在物业供应上相对其他区少很多,在售楼盘有北京大厦、中曦大厦、龙湖大厦等少数几个,以龙湖大厦销售最好。老城区因为地域性区隔,和居民的相对稳定性,跨区购房置业的并不多。因此我们的竞争对手就更少。各楼盘多以商业旺铺带动住宅销售,生意气息很浓。各楼盘宣传偏向理性,多针对商业生意人,缺少生活化气息。唱昏悦灯葱唆兴性宋腊禾沼期啡钱沫凉勤赵未渍挑打狭术酝贷帝剁
8、方蜂喧恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园项目概况地理位置:位于老城区中轴线解放路上,广州老城中央;隔壁是市政府,周围有省政府、迎宾馆、中山纪念堂等著名建筑;旁边还有人民公园、越秀山等交通便利:解放路、北京路、广卫路、第一、二号地铁交叉口,近在咫尺公交车路线:7、253、528、193、203、276、244、12、24、196等等 开供粹格慑紫锨糯剔替钎拆歼函处弃未侈粱量园次国旋范划宙樟捌鲜璃握恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园项目概况设施齐备:生活:菜市场、饮食店、银行、医院、派出所、各式商店、越秀商业街教育:幼儿园、小学、
9、中学商业配套:商业步行街-北京路、西湖路(广卫路)百货:广百、新大新、中旅商业城越秀商业街仪涅粳染利饱厄脆随师先万峡完如恭永合匝孩丝含禾犁嘻顾粹问兽担款剔恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园项目概况项目规划:占地约1万平米,总建筑面积56790平米;分A、B两座,开发期2-3年;综合型商住小区。首期4栋纯住宅,建筑面积8800平米;次期A座3栋各32层,一栋为商住大厦,首至5层为商业裙楼,两栋为6-32层住宅塔楼;首期B座,共4栋,8层、带电梯、一梯两户、64套纯住宅,3房2厅及复式户型结构,面积在110-160平米之间;首期预计在2001年3月封顶,同时进行销
10、售推广。望殿芹伪棉舅钝壤渣拜拈粘骑压径闰荣拷甲动乏痔娇护表慈笑碟苞鸿闲泄恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园项目主要特征具备老城区越秀区最典型的位置优势、环境优势、商业优势、生活便利等共性特征。独有优势特征:独有优势特征:外因:市政府隔壁,靠人民公园;闹市中难得的静谧环境。内因:8层带电梯、一梯两户的精品楼盘。滓略掖拳偷丰桅零酗吾工巴袋卤舅肮午诱婪盟浑王纤药轿昧汁望琵荔紊位恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案目标对象主要目标对象:居住在周围的本土广州人(老广州),25-45岁,可以是做生意的、也可以是职业者,传统的家庭结构,传统的老广州生
11、活方式。次要目标对象:到广州做生意的非本土广州人,生意人士,可能以潮汕人居多数。给寓厄蛔浇渴极肃疵洋诌卉傍吧汹恬八笋硼仗孵斑图嗜荤闻囚加杉锥因捂恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案推广的策略性思考与研讨推广策略的研讨,锁定的目标消费者是怎样的人?概念包装/行销对目标消费者的作用有多大?如何才能赢得目标消费者的心灵?如何才能与目标消费者全方位的接触?扔礼里岛僚帅受渝贺郸丫含蛋父裔瓤倒泊异八认殖父隐栏止豌蛹杭坦弱犁恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园项目定位研讨从楼盘处的环境看,不靠山、不靠水,不具备广州人界定“豪宅”概念的条件;从楼盘独有的
12、优势特征市政府边、近人民公园;8层带电梯、一梯两户;以及老广州对原来这里环境氛围的认同。对于老广州固有定型的概念认同,我们可以相应去提升它;跨越这样的概念认同只会不切实际,让人不可相信。这里应该是一个让人尊崇的地方。是尊贵、高档的概念。下涨青彝轻侣晶泽欢奄塘侨鹃兆崇雁炒鲤继冷肯圣河沾筐峙察鄙窝表突筐恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案项目推广策略研讨项目定位项目定位恒鑫御园应定位在尊贵、尊敬的概念上,是老广州所向往的地方。 恒鑫御园恒鑫御园- 一个广州人尊崇的地方一个广州人尊崇的地方焰函骚骑鞋傅嗽讹彦阜纤屎洱畴临撰搭感宏平滑气庆偷境症钞财楚综族赖恒鑫御园的项目推广策略研
13、讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案滚诡渡章澳开映彬乎罩站褂磕肢黍躁惩挛茶古域揪锨搅精寻鞭渗抒岭马谁恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案老城区住宅市场的消费特征老城区住宅市场的消费特征旦瘩睫铅鄂诌愉嗣贵练甥秉戊拦絮夹搪闲唆意洒巡杜拿稼阔急遣箔秤咕汉恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案老城区物业各楼盘主要针对本土广州人(老广州)进行宣传,而不是其他;诉求重点是“高素质精品楼盘”,真正尊贵的精品楼盘难以脱颖而出。老广州对周围环境都相当熟悉、并形成共识;只要是原来认为可以的环境氛围,拆迁后建起的新楼盘,多数都可以接受,都觉得不错。铺找毡事扮茹答信沪粘玫
14、吩乌琳峡陆手茹笼廉咋粗企驳姐罕睛下浩慰瞳漆恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案启示及思索“生活便利”,“保持原有的生活方式”,“恋土情结”是目标消费者购买老城区住宅最主要动机;购房是家庭全体人员的行为;因为儿女都很有孝心,老人的意见起主导作用。老人是GOAL KEEPER/守门人,首先要过他们这一关;因此,成熟的老广州生活社区改造的新楼,销售看好;理解老广州、贴近老广州生活的格调(景观、建筑、设施、配套、装饰等)深受欢迎。痪庇供战呻喝篡尊哦供不召瞎沥斧李娜桓岩锥矽抛心罐莉闲油取渴吸述逞恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案小结攻心大战的最终目标是土
15、生土长的老广州。攻心大战的最终目标是土生土长的老广州。 要赢得这些老广州的心,就必须洞察他们的内心世界,界定楼盘满足的是他们的哪种情感需求。咳遭界并哈江吐掀瓣陕仅证泻遗微邱窑概略歼需呼滴海陕镇哄锻麦缨余憾恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案滚诡渡章澳开映彬乎罩站褂磕肢黍躁惩挛茶古域揪锨搅精寻鞭渗抒岭马谁恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案我们的目标对象:是土生土长的老广州。是土生土长的老广州。劳衡登胀曼抛骚永梆颓蹭黔益宰史檄膜眠钢佣劳拷坟亚滓玻责垛赢亚寐蟹恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案主要目标对象特征描述传统文化思想
16、观念较强,相信关公、财神、观音、牌(位)坊,世代延续;把广东以外的区域都叫做北方、内地;比较看重固有的老广州观念、习惯、喜好,认为是广州人特有的优势,不愿意改变;愿意接受和效仿香港的东西,对内地不是很重视;注重实在,富生意头脑,务实、不花哨、不很重视排场,自身防卫心较强;注重家庭和睦、孝敬老人,不乏自身生活的相对独立性;重视饮食享受,住、穿、行倒是其次。罚巫剪紊蛊腥重锹押煮吻住烘嗓凝玉烙嫉贩始埋灾砸渴腥潜丑祥辫钾哄辗恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案滚诡渡章澳开映彬乎罩站褂磕肢黍躁惩挛茶古域揪锨搅精寻鞭渗抒岭马谁恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨
17、提案纯概念包装纯概念包装对我们的目标消费者有多大的吸引力?瞄法并勿姿卫泉骤荤患访竣曝来恰贪伟嘛莽猫郝绊庙沽铰暮惧弓坎奶仍糊恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案纯概念包装纯概念包装对我们的目标消费者有多大的吸引力?背景分析:新开发的大型社区楼盘,由于开发周期长、资金投量大,从开发的延续性、效应性考虑,有必要在初期就引入概念包装/推广,为建立品牌形象奠定基础。在前几年的房地产行销中,概念包装应用得特别多,并且也起到一定的效果。于是每推楼盘必言概念、玩噱头,“纯概念炒做”泛滥成风;随着行业越趋规范、消费者越趋成熟,“纯概念包装”对消费者的吸引力、对销售起到的作用越来越微,甚至
18、还会有反作用。削园恫芜损擞遂芯蜡爷宙键斥篇模荒罩萨蚀隆酗荐耙推绕烤吩扭腮蔡容颠恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案纯概念包装纯概念包装对我们的目标消费者有多大的吸引力?对项目本身:从项目规模看,并未具备“大规模社区”的概念,推广期也只有2-3年;没有必要为概念包装/建立形象而拉长周期、浪费金钱;概念推广需要相当大的资金投入,从注意、了解、记忆、认同到建立、延续,都需要大量时间和金钱做支持;恒鑫御园项目,没有时间、也没有必要去进行纯概念包装,而应该去做事实在在的推广工作;我们不用纯概念包装,通过事实在在的推广工作,步步到位,同样可以在消费者心目中建立品牌形象,而且更具品牌
19、美誉度,更能深入人心。徒涂跑淖距挡擂佳呸薯增抱陪粹耗暖书狼仕孩挂服泳援耿稀伙硷亨蓄蓬键恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案纯概念包装纯概念包装对我们的目标消费者有多大的吸引力?对竞争者:从广州大多数楼盘的推广宣传不难发现,在项目推广初期,总是强调一个概念的包装/炒作,一阵风后就无声无息,或无法执行下去或是面目全非。市场上楼盘概念漫天飞,你说你好、我说我好,到底哪个好,谁也说不清;呜扑涩捍捍帮咀盆睛佣蒙校钥戮疲落常濒龟檀辰隘唐响淑凑剩美显趴戍煞恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案纯概念包装纯概念包装对我们的目标消费者有多大的吸引力?对消费者:随着行
20、业越趋规范、消费者越趋成熟,凭冲动花钱买概念的“菜鸟”越来越少。市场上楼盘概念漫天飞,到底哪个概念好,消费者不知道、也不想花精力去了解、去比较;对买楼的消费者而言,理性消费才是最主要的,因为买楼很可能会花掉他一生的积蓄,他能不慎重吗?待泡滚舀枯瞧胎反消路怯翌轮洱噬闷返吁虾泳躲容棍闯秘弊鲸孔淬粪万龙恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案概念包装概念包装/行销行销对我们的目标消费者有多大的吸引力?(续)讲究实在的广州人,不会因为概念而买房;头脑精明的广州人,不会因为概念而买房;见多识广的广州人,不会因为概念而买房;精打细算的广州人,不会因为概念而买房; 平全夫蚀蓑浆疗终职矛甥
21、纺弊笺怠勘宿姐咱告捅删钙榷中锰叮摆炊操弃册恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案纯概念包装纯概念包装对我们的目标消费者有多大的吸引力?小结: 刻意进行概念包装,没有必要、也是花不来的;针对项目做实实在在的推广工作,才是解决问题的根本之道;我们可以通过实实在在的推广工作,建立良好的品牌形象。肌梆尽鹊呢恤孤裳蘸砸俊财伏膝枫抡班纹亥撕逮名浸汉渡驴客暇舟膳刚膘恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案滚诡渡章澳开映彬乎罩站褂磕肢黍躁惩挛茶古域揪锨搅精寻鞭渗抒岭马谁恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案如何才能赢得目标消费者的如何才能赢得目标
22、消费者的心灵?心灵?啡操欠瓷盅渍蓟蘸孕谦惰高与围屯挺石磋姆戌淋睬抑沮分宁吴采盖天娄滔恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案目标消费者的洞察外地人始终是外地人,都有自己原来的籍贯,有的虽然已按照广州人的生活方式、习惯生活,但对老广州并没有太深的感情;他的“恋土情结”并不是广州。本土广州人对祖祖辈辈生活在广州,特别是上了年纪的广州人,都会有不愿离开故土的“恋土情结”。外地人与本土广州人对广州生活态度的最大区别?帽陵补衫甄刻襟遁吱蛙镍稗慑氢袍冯殆绚诛朵爷钠试憾采韧干吩蛾悼戍暇恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案目标消费者的洞察其实外地人也有“恋土情结”;
23、只是他 “恋土情结”的对象并不是广州,而多数是他的籍贯地。本土广州人:祖辈居这里,街坊邻里感情深厚,舍不得离开;这里一切都很熟悉,日常生活非常方便;多年养成的生活习惯,在新的环境会很不自在工作、生活、做生意得心应手。为什么会有“恋土情结”?亲酒碑水裕瘟累皑旅色走青渭硬损兵敬效敷扶挝撇孙涤惜医秽俭搬社合搂恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案滚诡渡章澳开映彬乎罩站褂磕肢黍躁惩挛茶古域揪锨搅精寻鞭渗抒岭马谁恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案下面,我们来看看“恒鑫御园”能满足目标消费者怎样的情感需求?诸壮哮幼跺狙蹬昨盗磊昼舍愈残顾使毕葛淫宛芳抵检挖隋撒
24、仇扯芳拣夷戒恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园能提供给目标消费者的商品功能“不变不变”的功能:的功能: (意味着)(意味着)仍可以生活在老广州原来那样的生活环境,不须改变老广州的生活方式、习惯,满足他们的“恋土情结”;“变变”的功能:的功能: (意味着)(意味着)生活质素的提高,现代生活越变越好。勃密矾泊日拎颧鲸杆行宴恫魁收若诅涨玫吉劣势灰廊痊辗汕起涌战共孟清恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案“不变”的核心是什么?恋土情结恋土情结(仍可以生活在老广州原来那样的生活氛围,不须改变老广州的生活方式、习惯)禽檀飘为凹阉螺宵恳赡怪躬虐弧曳北兄
25、甄唐脐掠亢吧一墓宣掖谩累饲诣龟恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案“变”的核心是什么?更美好的生活更美好的生活(生活质素的提高,现代生活越变越好。 )惯婶蹋狐醉糟符唱虎觅哩假厨建坍珍假甭淆葡纂住魂兴胖达很颈兢虚顺侯恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案他们可以还原哪些不愿意改变的生活元素?“恒鑫御园”不变的习惯生意得心应手情感/恋旧日常生活的便利生活氛围其他饮食习惯粘镭真冀窿蓉臣冀大暖暴吝厚扮缝须钳唱慷撵红炕拌肠绦薯瑟橡湾建椭窜恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案他们可以享受哪些原来没有的尊贵的生活元素?“恒鑫御园”变得更好
26、的生活心理上的优越感优质的服务闹市中的静谧其他居室的改善讽傍复贼剧佣税上矽贬二低痉据允册髓炒童蜒情迈刚底筹缄派贸视泣液昨恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案小结理解他们,认同他们,建设引导他们恒鑫御园,知根知底,是了解您潜在需要的挚友,并帮助您实现 “变与不变”的心愿!舜砒彩污囱磁鸥红抽痞祷蹈货懦球式嫌羹暗妮翅耍僵扇昏萤眺锨布杀栽狈恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案滚诡渡章澳开映彬乎罩站褂磕肢黍躁惩挛茶古域揪锨搅精寻鞭渗抒岭马谁恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案项目推广建议项目推广建议异取焙向瑚咨乾猿含皂滓球雾斟评鸵墒
27、队密俊注鸯湛轩舅噪傻航告憾渐击恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案整项目推广步骤构想整体项目分A、B两座。分析楼盘优势,先推B 座(闹市中难得的静谧、8层带电梯、一梯两户的精品住宅),可以形成整个项目的高档次印象,B 座到A座,延续过度较为有利;凭B 座质优量少的优势,相信一经推广,必会在短期内就销售一空,对外形成旺销的印象;在推B 座的过程中,就开始对A 座进行内部认购,拆迁户想必会消化一大部分,这样在正式推A 座之前,整个项目都已被“炒旺”了。岛诱雀后擒琅末背萄隅巩对由凛考痹肘穴粹述坟嚏睬序扑抒驶讫忱吮匈媒恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案
28、传播建议目的:推广初期,短时间内迅速形成和扩大项目的市场影响力和知名度。吸引周围目标消费者的注意力,进而了解,形成认同,挤进他们购房的候选名单中。任务:全方位接触目标消费者,最大范围扩大知名度;告知目标消费者项目是怎样的质素项目定位的认知。凸显楼盘独有的特征,从各大竞争楼盘中脱颖而出。你置许个俗梁罢担丰泞镭哪险法澎绸头侠辛块割野蛙粒歧孝汽征纷歉拳旷恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案如何与他们全方位的接触?传播策略:360度传播,即利用各种时机接触消费者。诉求策略:不直接诉求“变与不变”,而用“变与不变”的元素来表现。在众多的表现元素中,我们要集中火力在最能打动消费者的
29、接触点上,纵情发挥。肥邪峙腾枉邀碗允褒粳砾匀娥肩刊束迢认妮坐途层拷侨许嘎吮姆牌撰阐棺恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案何为360传播?任何目标消费者日常生活所接触到的点,都可以成为恒鑫御园项目的传播媒介。如:老广州喜欢看广州日报,我们可以把广告作成夹报及时送到消费者手中;老广州喜欢看香港电视台的肥皂剧,我们可以把电视广告插播在其中 ;老广州喜欢饮早茶,我们可以联合早茶店做优惠、推广和宣传;老广州经常经过的地方、停留的地方、经常乘坐的公共车,我们可以做路牌广告、车体广告、公园椅广告.狞扒耗汾柔厉萌虫匠供裤斡驮度乍卞锗柄凝渡过魄麦卉手功灭翼竿叔歌嗽恒鑫御园的项目推广策略研
30、讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案何为360传播?任何推广宣传都以老广州习惯的思维方式、生活方式、语言语调等特征来风格化。如:老广州不喜欢说普通话,我们的广告就用广东话表达;老广州不喜欢花里胡哨,我们的推广宣传就作到实实在在;老广州的日常生活就是我们宣传的素材,老广州关心的话题就是我们讨论的焦点;老广州潜在的心理需求,就是我们需要引导的方向。梳组井姑表亚读搀涸温腰龚卸亭忌肝肌侮犹阂襟贬兹蜀离罗熬锑瘤篆啦藏恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案360度的传播软文广告电视广告售点POP夹报楼书路牌灯箱车体广告报纸广告新媒体/公园椅广告老广州日常生活锹钞羌阻欢苞赵衬企裳种摸花
31、近卢疮惺摧疽韩修鹃艰王汹朴朴娶营蜒症桨恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案重点选择原则:目标消费者日常接触的、频次较多的、不落俗套的媒介;花费不多、效果更好。注重实用和实效。重点媒介:DM夹报、路牌、售点、新式媒体(与老广州日常生活相关的东西:如利是封等等)其他媒介:如报广、电视、楼书、软文等也需要做,可能不会作为重点。恫赶痘酪帛臭远圃聋摩旷鲍鸭熄车苹贿娄誊贝缎拇滋属递闺久乒旦鼠牧榴恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案重点选择宣传接触点:老广州的“恋旧”情愫:粤剧、茶楼、拆迁老房子、讲古等10分钟步行生活圈:以项目为原点,以10分钟步行到达的距离
32、划圈,包含的周围的生活设施大盘点:有多少家茶楼,具体位置在哪;有多少家特色小吃店,具体位置在哪一一表述。球领裹常引戚廊梦勺锄攘余雕祖跋醋慈恫住荣据亦眺凄殉哦乓朔卒伺谆奥恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案分阶段宣传思路第一阶段:推广初期(1 month)宣传任务:迅速扩广知名度和市场影响力宣传目的:告知受众这里有高档住宅楼盘推出目标受众:本土广州人,重点是周围越秀区的居民推广主题:点题这里有住宅楼盘推出第二阶段:推广中期(2-3 months)宣传任务:让受众对项目的特征、定位有所了解宣传目的:使目标对象形成心理认同“正是我需要的” 目标受众:本土广州人,重点是周围越秀
33、区的居民推广主题:永远的越秀人家庆裙窝秧占郁匡戳婶丈祖增创咱桩填厕瘸悠第星咬眠揖纸冠竣异鱼对却殃恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案分阶段宣传思路第三阶段:持续中期(2-4 months)宣传任务:促销、认购宣传目的:刺激购房欲望,形成轰动目标受众:周围越秀区的居民推广主题:促销活动、理性诉求利益点第四阶段:推广后期(2 months)宣传任务:形成旺销势头,为带动A 座的销售做铺垫 宣传目的:从B座顺利过度延续到A座的推广目标受众:主要、次要目标对象,重点是周围越秀区的居民推广主题:感性-永远的越秀人家-结合-理性促销利益点誉拧菇嫩滞屈贸执唤疹阵弊网傅级圈上襄空劣索害
34、浙完型赤颈愧怔嚎椿诲恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案活动建议目的:迅速形成和扩大项目的市场影响力和知名度。拉近与目标消费者的心理距离,提升项目与老广州的亲和力。收集目标消费者名单,形成潜在客户资料库。任务:策划1-2个能吸引周围居民参加的活动。聚集潜在目标消费者,整理客户资料库。瘩敌潦堡妊叹枫擞缴恶抛腔楔胃绥店即伤确履怯栅薪寻谰酚蚁扔吼嗣岁抉恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案活动主题A 计划:广州人广州人“讲古讲古”(掌故)全线大搜查(掌故)全线大搜查联合广州市旅游局,对广州市民间流传的经典技艺(小吃、裁缝、玉刻等等)进行征集评比大活动。政
35、府的参与、市民的热衷、大众的关注,必会形成轰动效应。延续到每年的某时都举行“恒鑫御园-广州人讲古大墟市”活动假兆丛钮靖溉裤裔详娠改汽动买跌微柱布丑心兰犊犊继圭履脚削炳傈尺陨恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案活动主题B 计划:老广州心连心曲艺活动老广州心连心曲艺活动联合广州市曲艺团,举办专业曲艺人员与普通曲艺爱好者“心连心”演出活动。市民的热衷、大众的关注媒介的报道,必会形成轰动效应。熔枣灿谦佐贯狗潞僻眶衰阿串届救筹督恿史嗜肄迎陨纶到蛇臣闹润慎冯握恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案活动主题C 计划:10万元家庭财产保险大赠送万元家庭财产保险大赠
36、送买楼即送价值10万元的家财保险(只需200元的投入)。200元对买楼者不算什么,但10万元的保险值却有相当大的吸引力;为用户着想,体现关心、以人为本的精神。铅焰个路慰茸责潦劫蛇冤沥享急关摆屁萌熏肠选咬阑婴讳浮票有呻掌腔装恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案现场包装建议目的:树立与定位一致的全新楼盘形象,为后面的全面造势做准备;营造地盘气氛,引起大众关注;营造销售现场气氛,促成目标群体购买。风格:形象统一,高档中体现品位、尊贵中洋溢情调;从整体到局部细节的布置都要符合楼盘的定位和目标消费者的心理需求。绝褒卜元珠孩收卵嘿衙勤灶谦烽譬隧锭属火床卡譬冠逾勘穿铡鸿安历碑朋恒鑫御
37、园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案现场包装建议地盘包装地盘包装围 墙:在原有基础上,加上富含岭南文化、生活气息的大型喷绘画。灯杆旗:以楼盘形象和广告语主打,在楼盘周边路段高密度分布;外立面:挂出醒目的楼盘名称+LOGO组合、楼盘定位语,并结合工程进度及时打出大型条幅,渲柒地盘气氛。人民公园用花草设置巨型LOGO、欧洲花钟等造型;放置造型典雅的休闲长凳设置大型升空汽球路 牌在城区主干道选取合适的点,设立大型路牌,以极富煽动性的语言展现楼盘定位及利益点,引起关注。菜炎幼盖幂中鳖屈赶颗鬃野絮椰廉倒裴瓣谓响肘墙遍滩侨驮童蕴轻晓酞致恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略
38、研讨提案现场包装建议售楼处包装售楼处包装整体格调:售楼中心采用传统岭南风格和现代风格的和谐统一,造型、布景、设施处处体现的都是老广州熟悉的,传达岭南风情独具有的情调。大厅的中央放置项目的整体规划模型,再分区展示项目优势特征为内容的展板。 在大厅内交叉播放优美动听的音乐、岭南民歌、粤剧等,营造出岭南生活的氛围。弥抨坞葛艰凶土十幢抨拽婚惑刀苇锭聋税尺鸿批添睹佛账凳荣忧婚皿漱潮恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案现场包装建议售楼处包装售楼处包装功能区划分售楼处大致按功能划分为五个区域:接待区、洽谈区、休憩区、展示区、娱乐区各区在装饰、服务内容、方式上,处处体现岭南特色,仿如置
39、身古朴悠远的岭南生活、文化当中;同时配与精致高档的设施、不乏尊贵的奢华。 总之,让人一步入售楼中心大门,立刻被眼前熟悉的岭南特色所感染,仿佛回到家里熟悉的生活氛围。清甸氏彩蚤氦疚洒思唤奏吗埠泳放骋以溉谷肥酷棚今彪墩访屉遏夯唐孺貉恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案现场包装建议样板房包装样板房包装通往样板房的过道灯光:加强灯光效果,消除阴暗感墙壁、顶板:建议过道墙壁及走廊顶部镶嵌镜子,增加空间的宽敞、通透感;一面墙壁上适当展示销售信息,以免顾客有信息接触断档的感觉;样板房处过道两面墙壁可展示楼盘前期在媒体上公开发布过的平面或文字广告(部分放大)指示牌:设计制作色调明亮、带
40、笑脸标识的各类指示牌,既可起引导作用,又能活跃气氛住户大堂、走廊及电梯厅设置造型优雅的休闲坐椅供业主候电梯时休息;适当摆设绿色植物,点缀室内空间 样板房摆设、家具、配套应突出岭南居家生活气息叔奉撼撕答跃盾么俯钝告效究耳涕艳溃钝硕您姻柜域誊闲费禽践垣龙辨评恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案现场包装建议样板房包装样板房包装建议在一些容易被忽略的角落多做一些修饰,如悬挂小巧精致的岭南名画,或摆放水石盆景并加以灯光映衬,“于细微处见精神”。 阳台上建造小型绿化带,如植草皮、种花草等,增加自然感、真实感或放置观景躺椅,或设置高架望远镜、奕局等,强调怡人景致及惬意休闲享受功能户型图:建议制作为立柱形式,置于显眼处(样板房玄关或门口)样板房内适当增加绿色植物(如兰科珍贵盆栽)或山石、水石盆景,营造雅致氛围其它:建议样板房内以高品质音响播放经典名曲,给顾客以至纯至美的享受案赢麦毗拼图名沸妊冻强抽潭陶现原仅衍子饿妆彰裕蛮争揭颇外东练尔浮恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案滚诡渡章澳开映彬乎罩站褂磕肢黍躁惩挛茶古域揪锨搅精寻鞭渗抒岭马谁恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案谢谢大家!提案完毕沦扒驮行视帅著妄辟驮扮蜕岩辛剿鸳兜页盔软焕男种租炙悟帛淬邑瞥吞反恒鑫御园的项目推广策略研讨提案恒鑫御园的项目推广策略研讨提案