项目风险管理(理论+案例分析).ppt

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1、项目风险管理项目风险管理第五第五小组小组PPT模板： PPT素材： PPT图表： PPT下载： PPT教程： 资料下载： 范文下载： 试卷下载： 教案下载： PPT论坛： PPT课件： 语文课件： 数学课件： 英语课件： 美术课件： 科学课件： 物理课件： 化学课件： 生物课件： 地理课件： 历史课件： 内 容1234哥伦比亚号失事视频案例导入项目风险管理概述项目风险管理内容案例探讨PartONE 视频链接视频链接哥伦比亚号失事哥伦比亚号失事1Part哥伦比亚航天飞机的灾难哥伦比亚航天飞机的灾难1Part 航天飞机的发射是非常危险的事。2003年2月1日，第二架航天飞机遇难让所有人震惊。现在

2、看来很清楚，当航天飞机升空进入地球轨道时，一些燃料箱的隔绝材料脱落并撞击航天飞机，在左翼的前缘上钻了一个致命的洞。这个洞使得约5,500摄氏度的超热气体在航天飞机返回地球时融化了飞机的左翼，进而导致飞机坠毁。 阅读这次空难的结果时，人们得出结论：大多数项目经理处理的项目风险是那么简单而直接。以编写软件为例，编写和交付计算机软件有它困难的地方，但是这种风险与航天飞机发射的风险不可同日而语。即使是标准的风险应对战略（回避、转移、减轻、接受），在加速到每小时超过24,000公里的速度时，都有了新的含义： 避免是不可能的； 只能积极的接受，不能消极的接受； 转移是不可能的； 减轻意味着非常多的工作，而

3、且是在大量的约束条件下。哥伦比亚航天飞机的灾难哥伦比亚航天飞机的灾难1Part 对于航天飞机来说，风险分析是非线性的。然而，对大多数软件项目来说，简单的线性影响分析可能就足够了。线性影响分析的方程： 风险的影响=风险的可能风险的后果 对于一个给定的风险事件，存在相应的风险发生可能性，以及风险发生后果。风险发生的后果通常可以用对项目成本、时间进度和质量造成的一定数量单位的影响来表示。上面这个方程是一个简单的线性方程。如果方程右边的一个因素翻倍了，风险的影响就翻倍了。因此通过这个方程，可以理解风险的影响，并为这些影响做好计划。吸取的教训吸取的教训1Part 查阅航天飞机坠毁前后的文章，可以得到以下

4、几点： 在以前的发射中，航天飞机就曾在升空时被碎片击中。管理层认为，因为过去没出过问题，因此风险的影响是已知的，并且将来也不会改变。 得到的教训：不要犯同样的错误。 风险可能很复杂。 得到的教训：多学习风险及如何记录风险的影响，使得连不熟悉风险管理概念的经历也能掌握复杂的影响函数。 航天飞机的机组人员从来不知道这个飞机注定要坠毁。当他们知道时，航天飞机已经解体了。 得到的教训：生活就是这样，坏事常常发生的比你想象中频繁得多。风险无处不在风险无处不在PartTWO项目风险管理概述项目风险管理概述2Part1.项目风险管理基本概念项目风险管理基本概念2.项目风险管理产生与发展项目风险管理产生与发展

5、3.项目风险管理未来趋势项目风险管理未来趋势项目风险管理概述项目风险管理概述2Part项目风险管理风险管理项目风险管理项目风险管理项目项目基本概念基本概念项目风险管理概述项目风险管理概述2Part产生与发展产生与发展 最先起源于第一次世界大战后的德国，目的是控最先起源于第一次世界大战后的德国，目的是控制偶然损失制偶然损失 1931年美国管理协会首先倡导风险管理，并在以年美国管理协会首先倡导风险管理，并在以后的若干年里，以学术会议及研究班等多种形式后的若干年里，以学术会议及研究班等多种形式集中探讨和研究风险管理问题。集中探讨和研究风险管理问题。 引起足够的重视并得到推广则始于引起足够的重视并得到

6、推广则始于50年代年代 ，其，其后逐步发展成企业中的一门独立学科，比较重要后逐步发展成企业中的一门独立学科，比较重要的风险管理研究学术机构：的风险管理研究学术机构：国际项目管理协会（国际项目管理协会（IPMA）美国风险与保险管理协会（美国风险与保险管理协会（RIMS）美国风险与保险协会（美国风险与保险协会（ARIS）日本风险管理协会（日本风险管理协会（JRMS）英国工商企业风险管理与保险协会英国工商企业风险管理与保险协会（AIRMIC）项目风险管理概述项目风险管理概述2Part产生与发展产生与发展 项目风险管理是风险管理的一个新的研究领域。项目风险管理是风险管理的一个新的研究领域。在二十世纪五

7、六十年代，伴随着西方社会的战后在二十世纪五六十年代，伴随着西方社会的战后重建，特别是西欧经济的复苏，在欧洲兴建了一重建，特别是西欧经济的复苏，在欧洲兴建了一大批大型水电、能源、交通及建设项目，项目风大批大型水电、能源、交通及建设项目，项目风险管理受到项目管理者和利益相关者的高度重视。险管理受到项目管理者和利益相关者的高度重视。项目风险管理概述项目风险管理概述2Part发展趋势发展趋势理论、方法、理论、方法、手段的科学化手段的科学化风险管理的社风险管理的社会化和专业化会化和专业化风险管理的标风险管理的标准化和规范化准化和规范化风险管理的风险管理的国际化国际化PartTHREE 项目风险控制项目风

8、险控制5 5 项目风险应对项目风险应对4 43 3 项目风险评估项目风险评估 项目风险识别项目风险识别2 2项目风险管理内容项目风险管理内容3Part 项目风险管理规划项目风险管理规划1 1项目风险管理内容项目风险管理内容3Part项目风险管理规划主要内容主要内容1.方法2.人员3.时间周期4.类型级别及说明5.基准6.汇报形式7.跟踪 美国的美国的PMBOKPMBOK认为，风险规划认为，风险规划（Risk PlanningRisk Planning）就是项目风险管理）就是项目风险管理的一整套计划，主要包括定义项目组的一整套计划，主要包括定义项目组及成员风险管理的行动方案及方式，及成员风险管理

9、的行动方案及方式，选择合适的风险管理方法，确定风险选择合适的风险管理方法，确定风险判断的依据等，用于对风险管理活动判断的依据等，用于对风险管理活动的计划和实践形式进行决策。的计划和实践形式进行决策。项目风险管理内容项目风险管理内容3Part项目风险管理规划的依据v（1）项目范围说明书v（2）成本管理计划v（3）进度管理计划v（4）沟通管理计划v（5）项目制约因素v（6）组织积累的相关资源项目风险管理规划的流程项目风险管理规划的流程项目风险管理内容项目风险管理内容3Part项目风险管理规划项目风险规划项目风险规划技术和工具技术和工具1.风险管理图表 风险核对表、风险管理表格、风险数据库模式2.项

10、目工作分解结构（WBS） 风险管理规划的成果是形成一份风险管理规划的成果是形成一份风险管理计划风险管理计划文件。在制定风险管文件。在制定风险管理管理计划时，应当避免用高层管理理管理计划时，应当避免用高层管理人员的愿望代替项目现有的实际能力。人员的愿望代替项目现有的实际能力。 风险管理规划文件中应当包括项目风险管理规划文件中应当包括项目风险形势估计、风险管理计划和风险风险形势估计、风险管理计划和风险规避计划。规避计划。依据依据：事业环境因素事业环境因素组织过程资产组织过程资产项目范围陈述项目范围陈述项目管理计划项目管理计划风险管理计划风险管理计划工具与技术：工具与技术：文件审查文件审查信息收集技

11、术信息收集技术检查表分析检查表分析假设分析假设分析图解技术图解技术成果：成果：风险登记册风险登记册商业数据库、学术研究、行业研究商业数据库、学术研究、行业研究历史项目的数据、经验教训历史项目的数据、经验教训假设条件信息假设条件信息了解进度、费用和质量管理计划了解进度、费用和质量管理计划对包括计划、假设、先前的项目文档和其他信息的系对包括计划、假设、先前的项目文档和其他信息的系统和结构性审查统和结构性审查头脑风暴法头脑风暴法德尔菲技术德尔菲技术访谈访谈SWOT分析分析因果分析图因果分析图系统或流程图系统或流程图影响图影响图（1）已识别出的各种风险）已识别出的各种风险已识别项目风险发生的概率大小估

12、计、可能影响的范围、可能时已识别项目风险发生的概率大小估计、可能影响的范围、可能时间和损失大小间和损失大小 （2）风险征兆）风险征兆风险已经发生或即将发生的征兆。风险已经发生或即将发生的征兆。 （3）潜在项目风险）潜在项目风险一些相对独立而且无法明确识别的项目风险，如各种不可预见的一些相对独立而且无法明确识别的项目风险，如各种不可预见的天灾人祸。天灾人祸。项目风险管理内容项目风险管理内容3Part项目风险识别 一、项目风险识别Risk Identification一项贯穿于项目实施全过程的项目风险管理工作 项目风险识别的主要内容包括如下几个方面： 1识别并确定项目有哪些潜在的风险 2识别引起这

13、些风险的主要因素 3识别项目风险可能引起的后果 二、项目风险识别的过程项目风险管理内容项目风险管理内容3Part项目风险识别风险分解图（RBS)项目风险项目风险技术的技术的环境的环境的组织的组织的项目管理的项目管理的需求需求可靠性可靠性质量质量复杂性复杂性技术技术供应商供应商顾客顾客天气天气竞争竞争法规法规依赖程度依赖程度重要性重要性组织文化组织文化资金资金资源资源估算估算控制控制沟通沟通执行执行计划计划项目风险管理内容项目风险管理内容3Part项目风险识别l头脑风暴法 该方法借助于专家的经验，从而获得一份该项目的风险清单，以备在将来的风险评估中进一步加以分析。头脑风暴法的优点是：善于发挥相关

14、专家和分析人员的创造性思维，从而对风险源进行全面的识别，并根据一定的标准对风险进行分类。项目风险识别的工具和方法项目风险识别的工具和方法项目风险管理内容项目风险管理内容3Part项目风险识别v德尔菲法 德尔菲法是以匿名的方式邀请相关专家就项目风险这一主题，达成一致的意见。该方法的特点是：将专家最初达成的意见再反馈给专家，以便进行进一步的讨论，从而在主要风险上达成一致的意见。该方法的优点是有助于减少数据方面的偏见，并避免由于个人因素对项目风险识别的结果产生不良的影响。项目风险识别的工具和方法项目风险识别的工具和方法德尔菲法的一般步骤（1）从企业的内部、外部挑选相关专家组成专家小组，但是这些专家不

15、会面，彼此互不了解；（2）要求所有专家匿名对所研讨的所有问题进行分析；（3）将所有专家的意见进行整理得到综合分析答案，并将综合分析答案发给所有专家。专家收到综合分析答案后，要在这次反馈的基础上重新分析。根据相关需要，该程序可重复进行。项目风险管理内容项目风险管理内容3Part项目风险识别 风险检查表是从以往类似项目和其他信息途径收集到的风险经验的列表，通过查找此表可以简便快捷地识别风险。其缺点是永远不可能编制一个详尽的风险检查表，而且管理者可能被检查表所局限，不能识别出该表未列出的风险，因此其应用范围有一定的局限性。这种方法一般在项目初期使用，以便提早减少风险因素。风险检查表项目风险管理内容项

16、目风险管理内容3Part项目风险识别知识领域知识领域可能出现的风险可能出现的风险范围管理范围管理目标不明；范围不清；工作不全面；范围控制不当目标不明；范围不清；工作不全面；范围控制不当进度管理进度管理错误估算时间；浮动时间的管理失误，进度安排不合理错误估算时间；浮动时间的管理失误，进度安排不合理成本管理成本管理成本估算错误；资源短缺；成本预算不合理成本估算错误；资源短缺；成本预算不合理质量管理质量管理设计、材料和工艺不符合标准；质量控制不当设计、材料和工艺不符合标准；质量控制不当采购管理采购管理没有实施的条件或合同条款；物料的单价变高没有实施的条件或合同条款；物料的单价变高风险管理风险管理忽略

17、了风险；风险评估错误；风险管理不完善忽略了风险；风险评估错误；风险管理不完善沟通管理沟通管理沟通计划编制不合理；缺乏与重要干系人的协调等沟通计划编制不合理；缺乏与重要干系人的协调等人力资源管理人力资源管理项目组织责任不明确；没有高层管理者支持项目组织责任不明确；没有高层管理者支持集成管理集成管理集成计划不合理；进度、成本、质量协调不当集成计划不合理；进度、成本、质量协调不当检查表分析检查表分析项目风险管理内容项目风险管理内容3Part项目风险识别检查表分析检查表分析生命周期生命周期可能的风险因素可能的风险因素全过程全过程（1 1）对一个或更多阶段的投入时间不够（）对一个或更多阶段的投入时间不够

18、（2 2）没有记录下重要信息（）没有记录下重要信息（3 3）尚）尚未结束一个或更多前期阶段就进入下一阶段未结束一个或更多前期阶段就进入下一阶段概念概念（1 1）没有书面记录下所有的背景信息与计划（）没有书面记录下所有的背景信息与计划（2 2）没有进行正式的成本）没有进行正式的成本- -收收益分析（益分析（3 3）没有进行正式的可行性研究（）没有进行正式的可行性研究（4 4）你不知道是谁首先提出了项）你不知道是谁首先提出了项目创意目创意计划计划（1 1）准备计划的人过去没有承担过类似项目（）准备计划的人过去没有承担过类似项目（2 2）没有写下项目计划（）没有写下项目计划（3 3）遗漏了项目计划的

19、某些部分（遗漏了项目计划的某些部分（4 4）项目计划的部分或全部没有得到所有关键）项目计划的部分或全部没有得到所有关键成员的批准（成员的批准（5 5）指定完成项目的人不是准备计划的人（）指定完成项目的人不是准备计划的人（6 6）未参与制定项）未参与制定项目计划的人没有审查项目计划，也未提出任何疑问目计划的人没有审查项目计划，也未提出任何疑问执行执行（1 1）主要客户的需要发生了变化（）主要客户的需要发生了变化（2 2）搜集到的有关进度情况和资源消耗）搜集到的有关进度情况和资源消耗的信息不够完整或不够准确（的信息不够完整或不够准确（3 3）项目进展报告不一致（）项目进展报告不一致（4 4）一个或

20、更多重）一个或更多重要的项目支持者有了新的分配任务（要的项目支持者有了新的分配任务（5 5）在实施期间替换了项目团队成员）在实施期间替换了项目团队成员（6 6）市场特征或需求发生了变化（）市场特征或需求发生了变化（7 7）做了非正式变更，并且没有对它们）做了非正式变更，并且没有对它们带给整个项目的影响进行一致分析带给整个项目的影响进行一致分析结束结束（1 1）一个或更多项目驱动者没有正式批准项目成果（）一个或更多项目驱动者没有正式批准项目成果（2 2）在尚未完成项目）在尚未完成项目所有工作的情况下，项目成员就被分配到了新的项目组织中所有工作的情况下，项目成员就被分配到了新的项目组织中项目风险管

21、理内容项目风险管理内容3Part项目风险识别流程图 流程图提供了项目的工作流程以及各活动之间的相互关系。通过对项目的流程进行分析，可以发现项目风险发生在哪项活动中，以及项目风险对各项活动可能造成哪些影响。 流程图法首先要建立一个项目的总流程图与各分流程图，以此来分析项目实施的全部活动项目风险识别的工具和方法项目风险识别的工具和方法项目风险管理内容项目风险管理内容3Part项目风险识别v系统分解法 系统分解法是一种将复杂的项目风险分解成比较容易识别的风险子系统，从而识别各个子系统风险的方法。比如在投资建造一个食品厂的项目中，可以根据项目风险的特征，将项目风险分解为：市场风险、经营风险、环境污染风

22、险、技术风险以及资源供应风险等，然后将这些风险进一步分解，如市场风险可以分解为竞争风险、价格风险和替代风险等。项目风险识别的工具和方法项目风险识别的工具和方法情景分析法情景分析法 情景分析法就是通过有关数字、图表和曲线等，对项目未来的某个状态或某种情况进行详细的描绘和分析，从而识别引起项目风险的关键因素及其影响程度的一种风险识别方法。项目风险管理内容项目风险管理内容3Part项目风险评估风险评估过程风险评估过程 风险评估是在风险规划和识别之风险评估是在风险规划和识别之后，通过对项目所有不确定性和风险后，通过对项目所有不确定性和风险要素全面系统地分析风险发生的概率要素全面系统地分析风险发生的概率

23、和对项目的影响程度。和对项目的影响程度。估计风险项目类型项目状态风险识别列表风险背景风险可能与危害的度量标度项目资源项目需求风险管理计划估计方法分析工具风险数据库风险优先列表管理风险列表风险趋势项目风险管理内容项目风险管理内容3Part项目风险评估主要方法主要方法1.盈亏平衡分析2.敏感性分析 确定型风险评估确定型风险评估 确定型风险是指那些项目风险出确定型风险是指那些项目风险出现的概率为现的概率为1 1，由精确、可靠的信息资，由精确、可靠的信息资料支持的项目风险评估问题，即当环料支持的项目风险评估问题，即当环境风险仅有一个数值且可以确切预测境风险仅有一个数值且可以确切预测某种风险后果时，称为

24、确定性风险评某种风险后果时，称为确定性风险评估估项目风险评估方法项目风险评估方法项目风险管理内容项目风险管理内容3Part项目风险评估主要准则主要准则1.概率准则2.乐观准则3.悲观准则4.遗憾原则（也称最小后悔值准则）5.折衷准则（乐观/悲观混合准则） 随机型风险评估随机型风险评估 随机型风险是指那些不但它们出随机型风险是指那些不但它们出现的各种状态已知，而且这些状态发现的各种状态已知，而且这些状态发生的概率也已知的风险，这种情况下生的概率也已知的风险，这种情况下的项目风险评估称为随机型风险评估的项目风险评估称为随机型风险评估项目风险评估方法项目风险评估方法项目风险管理内容项目风险管理内容3

25、Part项目风险应对风险应对的依据风险应对的依据1.风险管理计划2.风险排序3.风险认知4.风险主体5.一般风险应对 项目风险应对就是对项目风险提项目风险应对就是对项目风险提出处置意见和办法。出处置意见和办法。 通过对项目风险识别、估计和评通过对项目风险识别、估计和评价，把项目风险发生的概率、损失严价，把项目风险发生的概率、损失严重程度以及其他因素综合起来考虑，重程度以及其他因素综合起来考虑，就可以得出项目发生各种风险的可能就可以得出项目发生各种风险的可能性及其危害程度，再与公认的安全指性及其危害程度，再与公认的安全指标相比较，就可以确定项目的危险等标相比较，就可以确定项目的危险等级，从而决定

26、采取什么样的措施以及级，从而决定采取什么样的措施以及控制措施应采取到什么程度。控制措施应采取到什么程度。项目风险应对概述项目风险应对概述项目风险管理内容项目风险管理内容3Part项目风险应对 根据根据PMBOKPMBOK风险处理框架，风险应风险处理框架，风险应对过程定义参照右边对过程定义参照右边IDEFOIDEFO图。图。 风险应对过程封装了将输入转变风险应对过程封装了将输入转变为输出的过程活动。控制（位于顶部）为输出的过程活动。控制（位于顶部）调节过程，输入（位于左侧）进入过调节过程，输入（位于左侧）进入过程，输出（位于右侧）退出过程，机程，输出（位于右侧）退出过程，机制（位于底部）支持过程

27、。制（位于底部）支持过程。项目风险应对过程项目风险应对过程应对风险项目资源项目需求风险管理计划应对策略应对工具风险数据库风险应对计划确定剩余风险确定次要风险签署合同协议风险行动计划风险应对过程风险应对过程项目风险管理内容项目风险管理内容3Part项目风险应对项目风险应对策略和技巧项目风险应对策略和技巧项目风险管理内容项目风险管理内容3Part项目风险监控 风险监控就是通过对风险规划、识风险监控就是通过对风险规划、识别、估计、评价、应对全过程的监视和别、估计、评价、应对全过程的监视和控制，从而保证风险管理能达到预期的控制，从而保证风险管理能达到预期的目标，它是项目实施过程中的一项重要目标，它是项

28、目实施过程中的一项重要工作。工作。 项目风险监控的含义项目风险监控的含义风险监控的依据风险监控的依据1、风险管理计划2、风险应对计划3、项目沟通4、附加的风险识别和分析5、项目评审项目风险管理内容项目风险管理内容3Part项目风险监控项目风险监控流程项目风险监控流程风险监控技术风险监控技术1、审核检查法2、监视单3、项目风险报告4、费用偏差分析法（挣得值法）PartFOUR 万达房地产风险管理过程万达房地产风险管理过程3 3 万达房地产风险管理概况万达房地产风险管理概况2 2案例分析案例分析 万达高尔夫花园房地产项目万达高尔夫花园房地产项目4Part 项目简介项目简介1 1万达高尔夫花园房产项

29、万达高尔夫花园房产项目简介目简介4.1Part 项目背景项目背景1、2008年金融危机，房地产成交量下降。2、开发商难以获得资本市场和商业 银行的融资、信贷支持。3、国家出台了多个鼓励合理住房消 费的楼市利好新政。 “ 万达高尔夫花园 ”项目位于山东省东营市东城区经济开 发区内,南 一 路以南 ,清风湖东侧。是山东万达地产有限公 司首个大 型房地产开发项目，项目占地近270亩,建筑面积 242500平方米 , 涵盖花园洋房、联排 别 墅 、小高层及多层 住宅 等住宅类型 ,社区自带大型会所, 具备阅览健身休闲等完 备的功能 ,小区有多层 、小 高 层 、别墅及花园 洋房等 。其中 , 别墅面积

30、229至381 , 由国际一 流设计师设计 , 花园 洋房采用全明空间设计 ,现已开售 , 小区所处位置交通更为便 利 。 在这样的环境下 , 将开始二期 工 程 的 销 售 及 三 期 工 程 的 施 工 ，这 对 开 发 商 来 讲 将面临着 巨 大 的 挑 战 。万达高尔夫项目风险管万达高尔夫项目风险管理概况理概况4.2Part万达万达 高高 尔尔 夫夫 花花 园园 项项 目目 是是 市市 住住 宅宅 产产 业业 化化 促促 进进 中中 心心 示示 范范 项项 目目 , 为为 了了 使使 该该 项项 目目 能能 顺顺 利实利实施施, 公公 司司 专专 门门 成成 立立 了了 项项 目目

31、部部 ,由由 常常 务务 副副 总总 经经 理理 专专 门门 负负 责责 万达高尔夫项目风险管万达高尔夫项目风险管理概况理概况4.2Part万达万达 高高 尔尔 夫夫 花花 园园 开开 发发 过过 程程 有有 良良 好好 的的 工工 程程 风风 险险 管管 理理 和和 安安 全全 质质 量量 管管 理理 体体 系系 保保 障障 ，风险，风险管理贯穿前期、建设、销管理贯穿前期、建设、销售全过程。售全过程。项目风险管理过程项目风险管理过程4.3Part4.3.1.项目风险识别项目风险识别风险监控的依据风险监控的依据1、风险管理计划2、风险应对计划3、项目沟通4、附加的风险识别和分析5、项目评审风险

32、识别前期阶段 投资分险筹资风险建设阶段工期风险成本风险投资决策阶段租售阶段销售时机风险销售价格风险土地政策风险开发时机风险4.3Part4.3.2.项目风险评估项目风险评估 .项目总投资及利润估算表 下面 对 与 利 润 有 关 的 建 安 工 程 费 , 土 地 开 发 费 、 住 宅 售 价 等 敏 感 因 素 进 行 单 变 量敏感性 分 析 , 列 出 只 有 一 个 因 素 变 化 而 其 它 因 素 不 变 的 情 况 下 ,该 因 素 对 利 润 的 影 响 。(1)投投 资资 决决 策策 阶阶 段段 -风风 险险 的的 敏敏 感感 性性 分分 析析4.3.2.项目风险评估项目风

33、险评估4.3Part建建 安安 工工 程程 费费 建 安 工 程 费 用 变 化 与 税 后 成 本 利 润 率 关 系 表 ( 单 位 : 万 元 )投资 测 算 时 建 安 工 程 费 的 单 位 造 价 为 2015 元 / m 2 , 假 设 建 安 工 程 费 分 别 增 加10 % 、20 % 和减少10 % 、 20 % 得 到 。4.3.2.项目风险评估项目风险评估4.3Part 住宅售价住宅售价 住宅售价 变 化 与 税 后 成 本 利 润 率 关 系 表 ( 单 位 : 万 元 )其它 条 件 不 变 , 住 宅 售 价 由 原 来4 1 0 0 元 / m 2 上 涨 1

34、 0 % 、 2 0 % 和 下 降 1 0 % 、2 0 % 得 。4.3.2.项目风险评估项目风险评估4.3Part 土地开发费土地开发费 土地开发 费 用 变 化 与 税 后 成 本 利 润 率 关 系 表 ( 单 位 : 万 元 )土地 开 发 费 由 原 来 的 4 5 0 元 / m 2 分 别 上 涨 1 0 % 、 2 0 % 和 下 降 1 0 % 、2 0 % 得 到 表4.3.2.项目风险评估项目风险评估4.3Part 总结 以 上 建 安 工 程 费 、 住 宅 售 价 和 土 地 开 发 费 三 个 因 素 变 化 与 成 本 利 润 的 关系成 本 利 润 率 单

35、变 量 敏 感 性 分 析 表( 单 位 : 万 元4.3.2.项目风险评估项目风险评估4.3Part 影响敏感度影响敏感度 项 目 单 变 量 增 长 率从图 可 以 看 出 各 因 素 的 变 化 不 同 程 度 地 影 响 项 目 的 税 后 成 本 利 润 率 指 标 , 影响敏感 性 从 大 到 小 依 次 为 住 宅 售 价 、建 安 工 程 费 、土 地 开 发 费 。(2)(2)前期和建设阶段风险综合评价前期和建设阶段风险综合评价4.3Part 在项 目 前 期 和 建 设 阶 段 风 险 分 析 的 过 程 中 利 用 专 家 经 验 , 对 可 能 的 风 险 因 素 的

36、重要性进 行 评 价 , 得 出 项 目 的 综 合 风 险 过 程 具 体 步 骤 如 下 :确定 每 个 风 险 因 素 的 权 重 。(l ) 确 定 权 重 即 风 险 的 等 级 值 e ,按 可 能 性 大 小 划 分 为 五 个 重 要 等 级 ,分 别 为 0 . 2 、0. 4 、 0 . 6 、 0 . 8 、 1 . 0 。(2 ) 将 每 项 风 险 因 素 的 权 数 与 等 级 值 相 乘 ,求 出 该 项 风 险 因 素 的 得 分 ( 即 W C ) 。(3 ) 将 风 险 得 分 相 加 ,求 出 此 风 险 因 素 的 总 分 ,却 风 险 度 ,它 表 示

37、 一 个 项 目 的 风险程度 。4.3.2.项目风险评估项目风险评估(2)(2)前期和建设阶段风险综合评价前期和建设阶段风险综合评价4.3Part 由上 分 析 可 知 该 风 险 属 于 0 . 5 0 . 7 之 间 , 该 项 目 在 前 期 和 建 设 阶 段 属 于 中 等 风 险，在 项 目 前 期 和建 设 阶 段 各种 风 险 因 素的 等 级 。风险 评 价 结 论 :主要 风 险 为：筹 资 风 险 、进 度 拖 延 风 险 、设 计 变 更 风 险 。次要 风 险 为：拆 迁 风 险 、 质 量 风 险 、 意 外 风 险 。非重 要 风 险 ：施 工 索 赔 、安 全

38、 风 险 、 施 工 方 案 不 合 理 风 险 。风 险 因 素 评 价 表4.3.2.项目风险评估项目风险评估 （3 3）租售阶段风险盈亏平衡估计）租售阶段风险盈亏平衡估计4.3Part (l ) 销售保本量 项目可销售面积 2235000 平 , 平均销售价格为4100 元 / 平 , 盈亏平 即经营利润零,计算公式为:销售收入 总成本费用=0设盈亏平衡点是销售保本量为Q0 即 :0. 41 Q0 前期费用土地费用建安费用 ( 销售费用单位成本 + 间接费用单位成本 + 不可 预见费用单位成本 + 税项 )Q 0 = 0也即 : 0 .41 Q0 -6.59 -8100 -49360 -

39、( 0 . 014 + 0 . 0111 + 0 . 006 + 0 . 05 ) Q 0 = 0计算得： 0 .329Q 0 = 57466. 59 Q0 = 174670 .5 m 2 174670.5 / 235000 = 7 4 %具体含义为按 4100 元 / m 2 ,本项目需销售出可销售面积的74 % ,即174670.5 平即可保本。该 项目盈 亏平衡点较高 ,风险相对较高 。(2 ) 销售价格盈亏平衡时单位面积售价 = 总成本 / 可销售面积 = 66250 / 235000 = 2819 元 / m 2 。该指标说明在 一 定销售量情况下 , 保证不亏本的最低售价 , 此最

40、低售价低于该项目所位于区域的 3800 4500 元范围,售价上的风险较小 。4.3.2.项目风险评估项目风险评估4.3.2.项目风险评估项目风险评估4.3Part 结论结论 售 价 风 险 由 平 衡 点 计 算 风 险 不 大 , 万 达 高 尔 夫 花 园 房 地 产 项 目 存 在 主 要 风险在 前 期 和 建 设 阶 段 ;重 要 风 险 为 筹 资 风 险 、进 度 拖 延 风 险 、设 计 变 更 风 险通过 评 估 我 们 得 到 万 达 高 尔 夫 花 园 房 地 产 项 目 存 在 主 要 风 险 如 下 表 :风 险 评 价 结 果 表4.3.34.3.3万达高尔夫项目

41、风险应对策略万达高尔夫项目风险应对策略4.3Part 通过通过 对对 万万 达达 高高 尔尔 夫夫 花花 园园 项项 目目 风风 险险 评评 估估 结结 果果 ,主主 要要 风风 险险 在在 前前 期期 和和 建建 设设 阶阶 段段 ,主要主要 风风 险险 为为 筹筹 资资 风风 险险 、进、进 度度 风风 险险 、设、设 计计 变变 更更 。 根根 据据 项项 目目 实实 际际 情情 况况 选选 择择 风风 险险 处处 理理 方方 案案 为为 ,风险风险 自自 留留 、 风风 险险 转转 移移 和和 风风 险险 预预 防防 三三 种种 。 经经 分分 析析 后后 , 可可 以以 建建 立立

42、起起 如如 图所图所 示示 层层 次次 分分 析析 结构图结构图 ,系系 统统 为为 A 、 B 、C 三三 个个 层层 次次 。4.3.34.3.3万达高尔夫项目风险应对策略万达高尔夫项目风险应对策略4.3Part在专 家 分 析 研 究 的 基 础 上 ,采 用 对 不 同 因 素 两 两 比 较 , 构 造 不 同 层 次 的 判 断 矩 阵 ,并分 别 计 算 他 们 的 最 大 特 征 根 , 与 此 相 对 应 的 特 征 向 量 , 各 层 次 的 单 排 序 以 及 进 行 判断矩阵 的 一 致 性 检 验 。4.3.34.3.3万达高尔夫项目风险应对策略万达高尔夫项目风险应对

43、策略4.3Part运用同样的过程，可以得出B1-C、B2-C、B3-C层判断矩阵结果根据 W 中 各 方 案 的 相 对 重 要 性 大 小 可 知 , 三 种 处 理 方 案 中 ,C3风 险 预 防 的 权 重 最 大 ,C2风险 转 移 次 之 ,C1风 险 自 留 又 次 之 ,故 风 险 预 防 为 最 佳 方 案 。C 层 次 排 序 表4.3Part4.3.34.3.3万达高尔夫项目风险应对策略万达高尔夫项目风险应对策略YOUR TITLEYOUR TITLEAdd your text here and write down your opinion hereAdd your text here and write down your opinion here加强对房地产市场的调查与预测建设人员增强安全意识合理筹措资金合理安排工期加强质量监控采用预售办法降低风险123456谢 谢！