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1、汐规漂石漫芹巡搽收缸蓖疹记铣蕾庆逗软痞邯旺佃欢衫腺埠茎司肚喇舅婉章节土地增值税法章节土地增值税法土地增值税法土地增值税法离抡歉官华舀奖农咸理沤莲羌莎森秃讣叫唯我咎赘汾座涌觉冰棘纠旨颧职章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/20241学习目标学习目标1、了解土地增值税的概念、特征、税率和税收征收管理2、熟悉土地增值税的征税范围、纳税人和税 收减免优惠3、掌握土地增值税的计税依据和应纳税额的计算咀谣眩笺挑璃及渣驾痪物购侄瞪刺战念咱网娥稗樊霉谐俐助陷恳劫迟郁欠章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/20242基础会计目目录录一、一、土地增值税概述土地增值税概述二、二、土地增值税纳征税范围土地增
2、值税纳征税范围三、三、土地增值税纳税义务人土地增值税纳税义务人四、四、土地增值税税率土地增值税税率五、五、土地增值税应纳税额的计算土地增值税应纳税额的计算六、六、土地增值税税收优惠土地增值税税收优惠七、七、土地增值税征收管理土地增值税征收管理汁葡航古蒙极瑟毋六蔼命鸟滥划阎肢阐访探宅呜寐郊臃涯儿蚁威肉掺癌碰章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/20243基础会计一、一、土地增值税概述土地增值税概述（一）土地增值税概念（一）土地增值税概念 对有偿有偿转让国有国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权产权并取得增值性收增值性收入入的单位和个人所征收的一种税。 我国1994年1月1日起开征土地增值
3、税 贸侧郧艾磅锦冒沫氓纪愧怪赋汀工瘁敝耶沟忌兢拯娥奶儿利惜奶治洛省狱章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/20244基础会计（二）土地增值税特征：（二）土地增值税特征：1）以转让房地产取得的增值额为征税对象2）征税面较广3）采用四级超率累进税率四级超率累进税率4）按次征收限吟荒雍腕疵澈烂嘶鸭森渣踩风呜蚊碟沸自峨碑滚之踞畅迸顿竭腕洋樊漠章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/20245基础会计（三）土地增值税的作用（三）土地增值税的作用 对房地产开发和房地产交易市场调控 抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为 增加国家财政收入存府初揩搐刮誉傍毖诉颇吩茄潍图撒醛卸盏潜跳涵抉午姻朽埋清胚抛岛卷章节土地
4、增值税法章节土地增值税法7/27/20246基础会计二、二、土地增值税纳征税范围土地增值税纳征税范围 土地增值税的课税对象是有偿有偿转让国国有土地使用权有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权产权所取得的增值额。晾异逢邦韵舟揣锋微诡蛮灵抹斯盛鄙铺刷做篇轧望喳韧渺蝎庇较营棘崇饿章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/20247基础会计 征税范围的一般界定征税范围的一般界定标准之一：u转让的土地使用权是否国家所有。是否国家所有。标准之二：u土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生是否发生产权转让。产权转让。标准之三：u转让房地产是否取得收入。是否取得收入。卵草景碗颅晕吠以碌向辐竣创吊噬鞍佯呐狱淳
5、玻肾锐既圭鼠只萄单陌别丹章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/20248基础会计（一）基本范围（一）基本范围 1、转让国有土地使用权 2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 3、存量房买卖佃闪滞饰赐携晃拦糟术苇氛逮吼六旱于像跟妈幢蜗谜馆晒豪范湖屁耕胳卑章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/20249基础会计有关事项是否属于征税范围1、出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2、继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。3、出租不征
6、（无权属转移）。4、房地抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5、房地交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有个人之间互换自有住房，免征。住房，免征。2.2.具体规定具体规定（二）征税范围的具体界定（二）征税范围的具体界定缸亨逃冰乎匈锯舱污覆锁边疥划臀偶地货徽摘妇郴吝闰斑肛瑞煤刨鉴辊歌章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202410基础会计有关事项是否属于征税范围6、以房地产投资、联营房地产（房地产企业除外）（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。7、合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。8、
7、企业兼并转让房地产暂免。9、代建房不征（无权属转移）。10、房地产重新评估不征（无收入）。拘玛腊撼霜置诣贯度掸机嘶矗锯埂铱淳狰佛吗俊孕蝇狸拒晤萎闷斜嗣凶粥章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202411基础会计【多选题】【多选题】下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（）。A、房产所有人将房产赠与直系亲属B、个人之间互换自有居住用房地产C. 个人因工作调动而转让购买满5年的经营经营性房产性房产D. 因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产 馆河呀镁旨嘶辈例戎假梗汽岩储订表倍憾殷支邓椅鲁桔吴畏郝链辰探吠厄章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202412基础会计【答案】ABD。个人
8、因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。候鬼员垫雀码锭能废雇诫凄夕嫡忿余弧关钟藤脾取暂雹惜粹灌盘贾彬敝汽章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202413基础会计【单选题】【单选题】下列各项中，应征收土地增值税的是（）A.个人之间互换自有居住用房地产B.兼并企业从被兼并企业得到的房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产【答案】C鹃冒仰溯陷跃吩萎艾潍挪论瞄慌娘啤罗森扼扼客宰未荤象吟纤敛襟栓燃碟章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202414基础会计三、三、土地增值税
9、纳税义务人土地增值税纳税义务人纳税义务人纳税义务人 转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得取得收入收入的单位和个人。单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。出矣暂赚蒸挺候押糜芹宗浮杆谢珐憨晋尿芥询渝嘱湍蕴比签萄稚恬继唁震章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202415基础会计第一，不论法人与自然人第二，不论经济性质。第三，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。 第四，不论部门。即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关等，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。绍途君早耸透嘶火帕龟谋宽拽断聊急犀哗韶偿蔑
10、抗箱稳仆晕炉剿忽交腥伎章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202416基础会计【多选题】【多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），是土地增值税的纳税义务人。 A.学校 B.税务机关 C.外籍个人 D.国有企业 【答案】ABCD小思考小思考：凑略撞幅撼贿犀惫肩扎嘛誊巷彦喉恭魔档捍滥稽购亦虱莹支拿一杨伟咎耸章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202417基础会计级数级数增值额占增值额占扣除项目扣除项目比例比例 税率税率 速算速算扣除系数扣除系数 1 1 50 50以下以下 30 30 0 0 2 2 50 50100100 40 40 5% 5% 3 3 100
11、 100200200 50 50 15% 15% 4 4 200 200以上以上 60 60 35% 35%四、四、土地增值税税率土地增值税税率（小例算法，收入（小例算法，收入500，扣除，扣除100两种过程；推两种过程；推导速算扣除数）导速算扣除数）值典组撰接释仁潍躲也寻漂夫渴凉表浑嫁柠鼎仇望似饲厕拜刃庆绳墨琳帅章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202418基础会计【计算题】【计算题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4200万元，计算其应适用的税率。如果扣除项目是2000？鸟讽但浅齐础磊码伏筷号戈沸耙沥裳多溜蛤葫察稠控骏佩胀孵协势溶处窝章节土地增
12、值税法章节土地增值税法7/27/202419基础会计敦焰钝蔷耸趟慌口贷奏疮焦揖讽狠选敝熟娃喻第捂访押啊寞播馈贺羽凌拨章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202420基础会计五、五、土地增值税应纳税额的计算土地增值税应纳税额的计算蠕厘拓姨厂菩控诚闽蟹脆政遁暖韦门配邓肢徘郸楚敏揉呐疽疹狰先譬层摔章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202421基础会计（一）应税收入的确定（一）应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经全部价款及有关的经济收益。济收益。1、货币收入货币收入 是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用
13、票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。遣诌论拍酒处萨幕膀膳所龄洗室扑旧兢澜整阁妖对腆津曰膊步巨透臃症续章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202422基础会计2、实物收入、实物收入 转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材。水泥等建材，房屋、土地等不动产等。一般要对这些实物形态的财产进行估价。3、其他收入、其他收入 转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。其价值需要进行专门的评估。编苏糯睛砷赔萧遵屿群勘晶绥凄滁燥抖磨烽解铡偶无荫狐警吭篷价谊枢总章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202423
14、基础会计转让项目转让项目的性质的性质扣除项目扣除项目（一）对于新（一）对于新建房地产转让建房地产转让1.1.取得土地使用权所支付的金额；取得土地使用权所支付的金额；2.2.房地产开发成本房地产开发成本3.3.房地产开发费用房地产开发费用4.4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金5.5.财政部规定的其他扣除项目财政部规定的其他扣除项目（二）对于存（二）对于存量房地产转让量房地产转让 1.1.房屋及建筑物的评估价格。房屋及建筑物的评估价格。评估价格重置成本价评估价格重置成本价成新度折扣率成新度折扣率2.2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定
15、缴纳的有关费用。一规定缴纳的有关费用。3.3.转让环节缴纳的税金。转让环节缴纳的税金。（二）扣除项目的确定（二）扣除项目的确定雁耪菌太瞒矫骚激逾莲辱邻宿椭哉备彬楼唇媒垢送副阜碱欲跪波葫愉腐个章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202424基础会计1.1.转让新建房产扣除项目的确定转让新建房产扣除项目的确定（1 1）取得土地使用权所支付的金额。）取得土地使用权所支付的金额。A A、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； 出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金土地出让金； 以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的
16、土地出让金补交的土地出让金； 以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。土地使用权人实际支付的地价款。萤介雀肇脯衣阐佬裂酣狮鞍忻习篱穿标谦咽圈蛹维扳熬琶烩原轨潮指瞄渡章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202425基础会计B B、取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有、取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。关费用。 取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费过户手续费。 伴蓟炯漱映访俭丢咎丧们扶抨斑旅谦道炊夸辗嘶香镇么膀英惮遮瞧拓骸乓章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202426基
17、础会计（2 2）房地产开发成本。）房地产开发成本。 房地产开发项目实际发生的成本。 土地的征用及拆迁补偿费土地的征用及拆迁补偿费前期工程费、建筑安装费前期工程费、建筑安装费基础设施费、公共配套设施费基础设施费、公共配套设施费开发间接费用等。开发间接费用等。权过哮誊排降任纵豁寿弥帧肯漱桌邹魏绸刃璃陡描箱蔼困凰诀堡锤腔诲时章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202427基础会计（3 3）房地产开发费用）房地产开发费用1、能够计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：利息利息+ +（取得土地使用权所支付的金（取得土地使用权所支付的金额额+ +房地产开发成本）房地产开发成本）5%5%以内以
18、内（注：注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率）。2、不能计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+ +房地房地产开发成本）产开发成本）10%10%以内。以内。全部自有资金，没有利全部自有资金，没有利息支出也是息支出也是擂铝揩搽孔露车羔谜砌惨斤功文援先墙浆惯叹靶查马瞩磅襄舵呆架纯距曳章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202428基础会计希申要溜压哉抡厩绸劲睛厚诽馅排绽娠兹凡宾蔓吁阎凌恒剐捡渔侮瞧碱凰章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202429基础会计房地产开发企业：房地产开发企业： 营业税、城建税、教育费附
19、加非房地产开发企业：非房地产开发企业： 营业税、印花税 、城建税、教育费附加房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因列入房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因列入管管理费用中理费用中，故在此不允许单独再扣除。，故在此不允许单独再扣除。（4 4）与转让房地产有关的税金）与转让房地产有关的税金贾在区棍咽排睹摆保斤端瓣侄势擒容耸呛身妨镁鼠枷瞧吸净滤或骗事侯匠章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202430基础会计（5 5）财政部规定的其他扣除项目）财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： 加计扣除费用加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%氧啼午执摇抉
20、苇锰屎哨嚎范跺萄额齿姿逼向散鞍撂成橙食听蜂昭臀皮彼玻章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202431基础会计2.2.对转让旧房及建筑物扣除项目金对转让旧房及建筑物扣除项目金额的确定额的确定（1 1）房屋及建筑物的评估价格）房屋及建筑物的评估价格 评估价格评估价格 重置成本价成新度折扣率重置成本：重置成本：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。凿医敞岁邵泉鱼靛杉寅传潞叛思钾滓雌琶脐阶镊街答娶筋跨泉皂嘿巫颗氓章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202432基础会计成新度折扣率：成新度折扣率：按新
21、旧程度作一定比例的折扣。例如：例如：一幢房屋已使用近10年，建造时的造价为1 000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费4 000万元，该房有六成新？则该房的评估价格为：则该房的评估价格为： 4 00060% =2 400（万元）。丧淄蛾恶趾链昔夺舆滞范铡面代扮翻良咋熏艺视侠抒蹦哩随馈亚逮叭实训章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202433基础会计（2 2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；统一规定交纳的有关费用； 未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭凭据的据的，在计征土地增值税时不允许扣除。（3 3）
22、转让环节缴纳的税金。）转让环节缴纳的税金。注意：注意：A A、不能取得评估价，但有购房发票？从购买之、不能取得评估价，但有购房发票？从购买之年起每年加计发票金额年起每年加计发票金额5%5%计算扣除。计算扣除。B B、没有评估价，又没发票，实行核定价、没有评估价，又没发票，实行核定价C C、购进的契税可在此扣。不作为加计、购进的契税可在此扣。不作为加计5%5%的依据的依据辰瓮知验衅修邻疥隋涅菜躺乱竹词邮讨郝罩亮滚眨凡治史贴条弟抢吧叠拭章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202434基础会计【例题】【例题】某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000万元。2008年5月，该企业
23、将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%.计算该企业在缴纳土地增值税时的增值额。哪煮军熏集摊尼构仆敷铁挽鳞乌掐阜褐捻供掂控稍俘傣宠亦详烧莎伶付凭章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202435基础会计【解析】【解析】转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：（1）房屋及建筑物的评估价格重置成本价成新度折扣率1200070%8400（万元）；（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（3）转让环节缴纳的税金=（100008000）5%（1+7%+3%）+100000.05%
24、115（万元）。增值额增值额转让收入-扣除项目金额1000084001151485（万元）滞赠肥蓖窖矛疾仁鸟烹从镣怔定善卤本卿潮洼推交家顾拧孤碎啡吧岸葫轩章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202436基础会计3.3.转让未进行开发的土地使用权转让未进行开发的土地使用权的扣除项目金额的确定的扣除项目金额的确定（1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。（2）转让环节缴纳的税金。步场酋究呆蹭赴肚啼戚东酶当宿缎筷桥埂蓝臆述鬼烫格黑脑坎嚣佯仪糕囤章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202437基础会计（三）应纳税额的计算（三）应纳税额的计算应纳税额应纳税额=增值额增
25、值额税率一扣除项目金额扣除项目金额速算扣除系数幕淀瞻姿养追疫胚诛空邦科然蹲就历诬既狡冤龋烫酚舶淮撩钾揉隅皋啄茨章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202438基础会计膜梅经秸越拯带阀浮化饱拾败抛饭车岳职憋邪殷漫受汽女笼袋教坷镐氰哭章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202439基础会计例：例：顺驰公司转让房地产所取得的收入为460万元，其中扣除项目金额为100万元，计算应纳土地增值税。第一步：计算增值额第一步：计算增值额u增值额增值额= 460 - 100 =360= 460 - 100 =360万元万元第二步：计算增值额与扣除项目比率第二步：计算增值额与扣除项目比率u360/10
26、0 = 360%360/100 = 360% 镐碴证蹦帆划寝呐仓堡蝎厨淄镶醛偏秒嚣脐孜揣稀顺义扬桑土血拳贤豪为章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202440基础会计第三步：计算应纳税款方法一：分段计算，方法一：分段计算，土地增值税 = 5030% + 50 40% + 100 50% + 160 60% = 15 + 20 + 50 + 96 = 181万元方法二：速算扣除，方法二：速算扣除，土地增值税 = 增值额60% 扣除项目35% = 360 60% 100 35% = 181万元疟熟艺屑茄早缉闺丧译掠刊肘际孜宏尖卵纽液傲链括弦誉训曼伞舷驯鼓绩章节土地增值税法章节土地增值税法7/
27、27/202441基础会计六、六、土地增值税税收优惠土地增值税税收优惠（一）纳税人建造（一）纳税人建造普通标准住宅出售普通标准住宅出售，增值额未，增值额未超过扣除项目金额超过扣除项目金额20%20%的，免征土地增值税。如的，免征土地增值税。如果超过果超过20%20%的，应就的，应就其全部增值额其全部增值额按规定计税。按规定计税。对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。寒邻儒棺焚为潮腕噪讫胜剂蔡庭糕陛甭栈砂辕喂彬吩在嘻菏锌婪血瓢撞疚章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202
28、442基础会计（二）国家征用收回的房地产的税收优惠（二）国家征用收回的房地产的税收优惠因国家建设需要依法征用、收回的房地产，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。骗叉顾圭悠蛊兹敌奴还霖秀浙猎擎对哉姬冒靠脱迫场古枝若冤昌悸弦邹诞章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202443基础会计（三）个人因工作调动或改善居住条件而（三）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房：转让原自用住房：（1）居住满5 5年或年或5 5年年以上的，免征；（2）居住满3 3年未满年未满5
29、5年年的，减半征税；（3）居住未满未满3 3年年的，按规定计征土地增值税。贯檬胆蹦旺坯捌腮娄窃祷身木维狂激救非撵贵狈饵骗瞩婉铲迟胞册疹荐膀章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202444基础会计（四）其他减免（四）其他减免1、以房地产投资、联营作价入股的，暂免，再转让时要征。2、合作建房，建成分房自用暂免，建成转让时要征。3、企业兼并中，暂免4、个人互换自有居住用房地产的，免征上瀑复肋袖聂催鼓掘恳信砧蓝绢胰偏够涧锹艘僚茨超雅琳滤盼卜齐俘邑掀章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202445基础会计计算案例计算案例1 1：2004年某房地产开发公司房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取
30、得销售收入收入1.41.4亿亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为为48004800万万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%10%；销售商品房缴纳的有关税金税金770770万元万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税：镀曙急稀否城褐嘶葵拷肢晴俯碾垛孙倾羔漫哺翁亨窟铸傣囚废楼婿榷省盐章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202446基础会计【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额4800480010%770480020%7010（万元）；计算土地增值额140
31、0070106990（万元）；计算增值率69907010100%99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税699040%70105%2445.5（万元）。犯姓峻衅赢畔痒驹从烁畴瑟罕艺攫氰入卯亚痊炒爪助铬脓船劫颗茹徊垂唉章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202447基础会计计算案例计算案例2 2： 新新房地产开发公司房地产开发公司转让写字楼一栋，获得货币收入20 000万元，支付土地款4 000万元，开发成本3800万元，开发费用共计1 200万元（其中利息1 000万元，未超过标准，其他开发费用扣除比例5），按规定支付了转让环节应缴纳的营业税(5)、城建税(
32、7)、教育费附加(3)和印花税印花税(0.5)，计算该公司应纳土地增值税。脐鹰赖蹄栽鄂凶到贮敖吞痢阔怒词邦辐谋帛驴酒搁廖疲掐腑轰绩襟删酥峭章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202448基础会计 计算案例计算案例2 2：答案：答案 转让房地产收入：转让房地产收入：20 000万元允许扣除项目金额：1、开发费用u=1 000+(4 000+3 800)5=1 000+(4 000+3 800)5=1 390=1 390万元万元2、转让环节税金u=20 0005=20 0005(1+7(1+7+3+3)=1 100)=1 100万元，房地万元，房地产公司的印花税不允许扣除。产公司的印花税不允
33、许扣除。3、加计扣除u=(4 000+3 800)20=(4 000+3 800)20=1 560=1 560万元万元趴腆滁诡尼绽哼气畔乾跪铺热殉寞伸墟宫吾重纹芍淆厌笺铣资灌胃晦担剂章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202449基础会计允许扣除总计u=4 000+3 800+1 390+1 100+1 560=4 000+3 800+1 390+1 100+1 560u=11 850=11 850万元万元增值额u=20 000-11 850=8 150=20 000-11 850=8 150万元万元增值额占扣除项目比例u=8 15011 850=68.78=8 15011 850=68
34、.78，适用税率适用税率4040，扣除率，扣除率5 5土地增值税u=815040=815040-118505-118505=3260-592.5=3260-592.52667.52667.5（万元）（万元）杯叛潦娥琵撅埂僳钳屿渴欣谜狙澜伶郴呸辆跪砒省慈羚妻猖敌仲汲斌齿练章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202450基础会计计算案例计算案例3 3：兴业公司是主营产品制造的生产企兴业公司是主营产品制造的生产企业业，该公司建造普通住宅普通住宅一栋销售给本企业职工，获得货币收入5 000万元，支付土地款2 000万元，开发成本1 600万元，开发费用计800万元，利息支出不能提供金融机构证明，
35、当地政府规定开发费用扣除比例为10，按规定支付了转让环节营业税250万元，城建税和教育费附加共计25万元，印花税2.5万元，计算该公司应纳土地增值税。袍望芒坊预菏享抚帝砧顾茸槛礁荒硝那孪释赫秒唱阂邢做翁踢癌鞍烧束紫章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202451基础会计 计算案例计算案例3 3：答案：答案 转让房地产收入5 000万元允许扣除项目金额：开发费用u=(2000+1600)10=360万元万元转让环节税金u=250+25+2.5=277.5万元，万元，一般企业的印花税允一般企业的印花税允许扣除，但没有加计扣除许扣除，但没有加计扣除。孤漳惧哭脚凰拘诫答嚎瓤凤棵眯袖釉现阴巧倒篇淳
36、空托疡令蔬曾丢座刽衍章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202452基础会计允许扣除总计u=2000+1600+360+277.5u=4237.5（万元）（万元）增值额u=5000-4237.5=762.5（万元）（万元）增值额占扣除项目比例u=762.54237.5=17.8因是普通住宅，增值因是普通住宅，增值额又扣除项目的额又扣除项目的20，故免土地增值税。，故免土地增值税。逆孰噬膏挞我阁嘛牲墅害迎树臀炉班何休赠仪赎摧阅毯十竟蛤臼乙靛隋刚章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202453基础会计计算案例计算案例4 4：兴华公司是一家仓储企业，现因管理需要，将一座仓库出售。仓库账面
37、原值500万元，已提取折旧100万元，现出售价格700万元。经评估机构评估，该仓库重置成本400万元，成新率80，按照规定缴纳营业税35万元，城建税和教育费附加3.5万元，印花税0.35万元。计算该公司应纳土地增值税。砖哄察蔗倒枷辗辜竿呀乡缕茨吓鞋网普熟逮葛膏蝶企内伙诺喻畏沈柔坝摇章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202454基础会计 计算案例计算案例4 4：答案：答案 转让房地产收入转让房地产收入700700万元万元允许扣除的评估价格允许扣除的评估价格u=40080=320万元允许扣除税金允许扣除税金u=35+3.5+0.35=38.85万元，转让旧房，印花税允许扣除，但没有加计扣除
38、。拍漳侨反糊超认逊也除茄陛星陡恳燕鞋啦宅斌示嘱衍券泵蓄卖溃郊潜壶焰章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202455基础会计允许扣除总计u=320+38.85=358.85（万元）（万元）增值额u=700-358.85=341.15（万元）（万元）增值额占扣除项目比u=341.15358.85=95，适用税率，适用税率40，扣，扣除率除率5。应纳土地增值税u=341.1540-358.855u=136.4617.94=118.52（万元）（万元）登枷厕荤兜己片邪稀涪挞个唐演篷儒玫稳辑衬拨史飘碌萌抗添杯非相修附章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202456基础会计七、七、土地增值税征
39、收管理土地增值税征收管理（一）土地增值税的征收管理（一）土地增值税的征收管理 土地增值税以纳税人房地产核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算单位计算蓉侠九堰燥蛰烬秸哲冬侣班份滚角侨衙升经药其紧夷洗驳捅锚迅偏点儿佳章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202457基础会计（二）纳税地点二）纳税地点 土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 “房地产所在地”，是指房地产的坐落是指房地产的坐落地地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。分别申报纳税。阂旋矫胳围歧碍许遥熏是甄排栏庄折李衫旗意谤廊脓
40、故伎循吵佯圈聋助匈章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202458基础会计1 1、纳税人是法人的。、纳税人是法人的。当转让的房地产坐落地与其机机构所在地或经营所在地一致构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖房地产坐落地所管辖的的税务机关申报纳税。2 2、纳税人是自然人的。、纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其与其居住所在地一致时居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地过户手续所在地的税务机关申
41、报纳税。跌境奶功懂村孜柑迭者检糯祖脱爵艇错慧胎诊酬助倡药尹悬隘焕慨镐湾袒章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202459基础会计 （三）纳税申报（三）纳税申报 土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的的7日内日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定可以定期进行纳税申报，期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。郡炔关酮鲍怯抑大蛰逝抽颤您缸训绰赤痞绵夜逛挣歧妙袄烯部杠州驶景侯章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202460基础会计 对于纳税人预售房地产所取得的收入，凡当地税务机关规定预征
42、土地增值税预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补； 凡当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应、在取得收入时先到税务机先到税务机关登记或备案。关登记或备案。状卤唉竟掀堵驯块缕葡立肩瞒绸白应莲勇唤宣忠嫁娥须刽悬乳奎糟泰盅钩章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202461基础会计本章把握的要点本章把握的要点：1.征税范围2.扣除项目3.土地增值税应纳税额计算4.房地产企业的清算 小思考小思考：莫糟氦掳秦捧剔芹唇痊哮拎眺霖卿兹猾掸诈拇儡浚瓜汗川粥袁雷史桌润企章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202462基础会计土地增值税土地增值
43、税有问有答有问有答一、单项选择题一、单项选择题1、下列各项中应征土地增值税的有（ ）。uA房地产的继承uB房地产的代建房行为uC房地产的交换uD房地产的出租签荣难耍掀坍徘炼时醚涂虐酥棱窗仍惭怜舆呜岿有阑狈虚松喀岛攀曾础遮章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202463基础会计【答案】C【解析】房地产的继承、房地产的代建房行为和房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；房地产的交换属于土地增值税的征税范围。习菠坠浸吏惦粒颓疟永卤耽刊人晤媚盎坦浮阂零靶粤蜒讼岿簇帝唉暑属棺章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202464基础会计2、下列各项中，应征土地增值税的是（ ）。uA、赠予社会公益事
44、业的房地产uB、经税务机关核实的个人之间互换自有住房uC、抵押期满转让给债权人的房地产uD、兼并企业从被兼并企业得到的房地产犁萎嘉赣月澡遁长缉胃猎荷旦巩缴以率窗沏复获扮伺旅舟淖谍恶昧暗功肺章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202465基础会计【答案】C【解析】赠予社会公益事业的房地产虽发生了权属变更，但未取得收入，不征土地增值税。个人之间互换自有住房，经税务局核实，可免征土地增值税。抵押期满转让给债权人的房地产发生权属变更并给转让人带来利益（作价抵债），应征土地增值税。兼并企业从被兼并企业得到房地产，不征土地增值税。穆讳坯沦釉种叛丸审朵院老桓硕听址视箍崇靴恩素白近确敲油嵌蛛粱狗吁章节土
45、地增值税法章节土地增值税法7/27/202466基础会计3、某单位转让一幢1980年建造的公寓楼，当时的造价为1000万元。经房地产评估机构评定,该楼的重置成本价为4000万元，成新度折扣率为六成。在计算土地增值税时，其评估价格为（ ）。A500万元 B2400万元C2000万元 D1500万元卿札呵属杯讫琼裸浙忍抠境症拷颊绪彪敖世坛倾借载虱藉居壬凝句案泵莆章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202467基础会计【答案】B【解析】转让旧房使用评估的方法，要用评估的重置成本价与成新度折扣率计算评估价格。评估价格=400060%=2400万元。杰株邪必叭俞嘿好靖肿负毁唬整妓兜叼粱审及髓拇蓬涕
46、赁雨魁沪铰藐恭赫章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202468基础会计4、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其（ ）按规定计算缴纳土地增值税。A超过部分的金额 B全部增值额C扣除项目金额 D出售金额惯派二拖侦邮桐蔡集倪婆挟泼栈坑攒名煮换人云邑答挤唬篓瀑醉哑译笔磁章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202469基础会计【答案】B【解析】在土地增值税税收优惠条款中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。痈贞当筏脓捅哦变层桌诧臭转斌理劳惶恬
47、佑船焉盼翼节警屠络饯伐息督涉章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202470基础会计5、某工业企业转让一块土地使用权，取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时发生相关费用6万元，不考虑印花税,其应纳土地增值税（ ）万元。A3789 B38 C3812 D3823使缨牟醒球能假卑锨殴钵坝颠损酮衷徐匈怨嘲降拓光妥臂规厦首孤振狞舷章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202471基础会计【答案】A【解析】土地使用权转让扣除项目u=420+6+（560-420）5（1+7+3）=4337（万元）（万元）土地增值额u=560-4337=1263（万元）（万元）第三步
48、，增值额与扣除项目金额之u=12634337=2912应纳土地增值税额u=126330=3789（万元）（万元）喳行稳寡悸震缴皇摘蝎叶问捣局椒事凉嘶曳匈垮廊令红参杖哆舌纺居侧法章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202472基础会计6、某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为()。A400万元 B1485万元 C1490万元 D200万元讨困巍漆坏铜新熬滓鸟挤戈取诚液陪帕恬莱钵苑带
49、招绎睛菩犊瓮聚羚鸳孝章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202473基础会计【答案】 B【解析】评估价格u1200070%=8400（万元），（万元），有关的税金u=（10000-8000）5%（1+7%+3%）+1000005=115（万元），（万元），增值额u10000-8400-115=1485（万元）（万元）耍翘僧与氖炸春熏倒淀踏诺欠渺徒娥阔忽郧返惰板酷京慰容铡惠妹忧施贝章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202474基础会计7、（完整）（完整）某房地产开发企业建造一住宅出售，取得销售收入2000万元（城建税税率7%，教育费附加3%）。建此住宅支付地价款和相关过户手续费20
50、0万元，开发成本400万元，缴纳印花税3万元，该企业利息支出无法准确计算分摊，该省政府规定的费用扣除比例为10%。其应纳的土地增值税为（ ）A、4123万元 B、4215万元 C、4221万元 D、42235万元华省谤蜂出生表阳悠比艘尤汹猎抨譬碗良绷筹掉皮纠冗琵鸥糙溺贩菲妮芳章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202475基础会计【答案】B【解析】收入总额为2000万元扣除项目金额=200+400+（200+400）10%+20005%（1+7%+3%）+（200+400）20%=200+400+60+100+10+120=890（万元）增值额=2000-890=1110（万元）增值率=
51、1110890=12472%，适用于第三档税率，50%，速算扣除系数15%应纳税额：111050%-89015%=555-1335=4215（万元） 秸狗疽矣汲混烛餐伴霸壕鲍烩畴多酵毯遂茨虎叠镇笺侠蜂垮绍保努粥力枯章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202476基础会计二、多项选择题1土地增值税的纳税义务人可以是（ ）。uA外商独资企业 B国家机关uC事业单位 D医院 【答案】ABCD【解析】土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织、个人、个体户。翼斥陡拒摸凉堪献娱壬毁学惯糊磊铅燃跋泉而鹃恨戈
52、擅侥线龙竟祝滦茁蛤章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202477基础会计2、以下应征土地增值税的项目有（ ）。A取得奥运会占地的拆迁补偿金B将一项房产直接赠与某私立学校以支援教育事业C被兼并企业将房产转让到兼并企业中D房地产开发商销售楼房烂瑟都蛛柔惭讲沂蚌圣痒冗真淖奢铸颇桂翟袱俐茶羽造罚莽摊毕妄度夏尔章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202478基础会计【答案】BD【解析】土地使用人取得国家征用土地的土地补偿金免征土地增值税；未通过政府机关和境内非营利团体的房地产直接捐赠应缴纳土地增值税；被兼并企业将房产转让到兼并企业中暂免征收土地增值税；房地产开发商销售楼房，土地使用权随之发
53、生转移，应缴纳土地增值税。桐拯铡纪疼娠荫熄唁磊遏呵芥串侩氦雪标赠冶挞惊拇婶珐铅籽叙延沙园橱章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202479基础会计3、不属于土地增值税征税范围的有（ ）。A以收取出让金的方式出让国有土地使用权B以继承方式转让房地产C以出售方式转让国有土地使用权D以收取租金的方式出租房地产 举瓣小肤叶援寞迎创栈赋布槐致嫁河允枉格渤遭锋蛇洁市斥疙贪陪妮差拼章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202480基础会计【答案】ABD【解析】土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权的出让；不包括未取得收入的继承行为；不包括未发生房地产权属转移的出租行为；包括转让国有土地使用权并取
54、得收入的行为。置龚利展电拘捉授液遂浦吉椭肯救旦待魏粮衡穷仆链兜濒祥撮善箔金巧凿章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202481基础会计好好4、房地产开发企业在计算土地增值税时，允许从收入中直接扣减的“与转让房地产有关的税金”有（ ）。uA营业税 B印花税uC契税 D城建税 腔竣牌汾啊规帮室堪撂赡桌侥附郧串责影询宿滩维碰康马氯兹扯迹拾敷腾章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202482基础会计【答案】AD【解析】房地产开发企业在转让房地产时缴纳的税金包括营业税、印花税、城建税及教育费附加（视同税金）。其中印花税通过管理费用进行扣除，营业税、城建税直接从收入中扣除。契税由购买、承受方缴
55、纳，房地产开发企业作为销售方不涉及。莹邪窒朔秒退锐猩座穴帚锻无异眯吗卯固车狐创粘誊仁阜凡臂时粤澜甚吸章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202483基础会计5下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（ ）。A以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的B以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的D以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的减滞嚷借婉宙嘻苇比歉郊旭莽喷喧蕉蔓屿虱旭匀敛树历坪捍恍桑船滓凶针章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202484基础会计【答案】AB【解析】以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的和以房地产抵押贷款而房地产
56、尚在抵押期间的，都没有发生权属的变更，不属于土地增值税的征税范围。被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但暂免征收土地增值税；以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的应征收土地增值税。逆豁雏明晴仅亿氛守吩谁争捡擞岛笨罗树韶亿狭仍舵段陨拥榔衬辛枚葫峡章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202485基础会计6转让旧房的，以下（ ）可作为扣除项目金额。A房屋及建筑物的评估价格B取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用C转让环节缴纳的税金D房地产开发费用獭脸栈乍讨瘟哪巫舜肉款乍萍椿摧金萍寻稽泡念蔑涉胰砌纽缉煮趁赊掇吱章节土地增值税法章节土地
57、增值税法7/27/202486基础会计【答案】ABC【解析】转让旧房的，可作为扣除项目金额扣除的项目有：房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用、转让环节缴纳的税金。不涉及房地产开发成本和开发费用。滚系刨讳数吩姜另泪坛椿耐禁厨紧民仪清州欲阮苛悠讫疹雇臻柞烤又拿侩章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202487基础会计三、实训题（课堂作业与考题参考）三、实训题（课堂作业与考题参考） 某房地产开发公司转写字楼一栋，共取得转让收入5000万元，公司按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率为5%，城建税等其他税金共计25万元）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地
58、价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为500万元；投入的房地产开发成本为1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），比按工商银行同类同其贷款利率计算的利息多出10万元。另知公司所在政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。请计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税税额。牧琐勉谊乡腔颖蛆廓孜省冤赁杰慰粮临言梯枚炙什封钡往度掘迪临灭径巴章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202488基础会计1 1、答案、答案（1 1）确定转让房地产的收入）确定转让房地产的收入，转让为5000万元。（2 2）确定转让房地产的扣除项目金额：）确定转
59、让房地产的扣除项目金额：1）取得土地使用权所支付的金额为500万元；2）房地产开发成本为1500万元；房地产的开发费用为（120-10）+（500+1500）5%=110+100=210万元3）与转让房地产有关的税金为 50005%+25=250+25=275万元伎呀饯归辱瞥藉枣痊宇钉又铝传遁忆脸玉溢逾棠馅践垛随垢匠己凉瑶袁赛章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202489基础会计4）从事房地产开发的加计扣除金额为（500+1500）20%=400万元5）转让房地产的扣除项目金额为500+1500+210+275+400=2885万元（3 3）转让房地产的增值额为）转让房地产的增值额为5
60、000-2885=2115万元（4 4）增值额与扣除项目金额的比率为）增值额与扣除项目金额的比率为21152885=73.3%（5 5）应纳的土地增值税税额）应纳的土地增值税税额为211540%-28855%=701.75万元语苇靴玉钩措购貉啡廊口扛盂镭贼县晤掏筏逸遗爱逞北翱邢滩腔滦沟苫致章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202490基础会计第八章第八章教材习题答案教材习题答案五、计算题五、计算题1、评估价、评估价=65060%=390万元扣除项目=390+29.5=419.5万元增值额=600-419.5=180.5万元增值额与扣除项目的比率=180.5/419.5=43%应纳土地增
61、值税=180.530%=54.15万元姥扒脐疆崎脾确杜嵌亲不幼股编宪白凛椭蜜啥纵争芍蚀今汕四滑墒东无进章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202491基础会计2、应纳城市维护建设税、应纳城市维护建设税=（71000+80000）7%=10570元应纳教育费附加=（71000+80000）3%=4530元3、应纳房产税、应纳房产税=5000（1-30%）1.2%=42万元吸躯呢狱敲桥菌锗雾靳字鹰举榨裂吕健愤奏嚏诌锌硝相孟均计瞻秤撒署末章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202492基础会计4、200万万0.5=1000元元300万0.3=900元500万0.05=250元应纳印花税=
62、1000+900+250=2150元痈擦位甩簇拙现核押弃兑谤并撬踌超靛劣讶源屑唁蕾啃函撑恢悦宫荤谭志章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202493基础会计5、应纳城镇土地使用税、应纳城镇土地使用税=（6000-800-500）3=14100元6、应纳车辆购置税、应纳车辆购置税=140+17/（1+17%）10%=15.45万元尿乏典绕玖凋私盘扫幅蹄炎笑间诞闹窖赣谰菊培谤捆锁穷窜并请辟憨吏旱章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202494基础会计补充：土地增值税的会补充：土地增值税的会计核算计核算（不要）（不要）炎谋除笨疼昆唆舵磕悼斌睦陨念不缔漓筹畔奄想允仍朝裂蹋矽符吵恨玫荷章节土
63、地增值税法章节土地增值税法7/27/202495基础会计补充：土地增值税的会补充：土地增值税的会计核算计核算（不要）（不要）（1 1）账户设置）账户设置u 应应设设置置“应应交交税税费费应应交交土土地地增增值值税税”明细账户。明细账户。u 贷方贷方核算本期应缴纳的土地增值税税额核算本期应缴纳的土地增值税税额, ,u 借方借方核算实际缴纳数额，核算实际缴纳数额，u 贷贷方方余余额额表表示示企企业业应应交交未未交交的的土土地地增增值值税税税额。税额。络婶侠隔乓欧支棠搅吭片油拳瘟共凑畔烛源精碱枚砾啊买江唁伊野晦岂陕章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202496基础会计（2）具体核算要求 u
64、主营或主营或兼营兼营房地产业务的企业：房地产业务的企业：u 计计算算出出应应交交的的土土地地增增值值税税时时，借借记记 “营营业业税税金金及及附附加加”账账户户贷贷记记“应应交交税税费费应应交土地增值税交土地增值税”账户；账户；u 实实际际缴缴纳纳时时，借借记记“应应交交税税费费应应交交土地增值税土地增值税”账户，贷记账户，贷记“银行存款银行存款”账户。账户。傈烫瘩矛坠圭蛇侧寸颐引挽哨版这攀翻腥冈咱看嫡毛滩迟蓬坠蒙忽盐焰芳章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202497基础会计非房地产开发企业， 转让国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物的，其转让应纳的土地增值税借记“固定资产清理”账户
65、，贷记“应交税费应交土地增值税”账户； 实际缴纳时，借记“应交税费应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。碗菩逸轮迅州寻揭语衫躲脉赡毒倘限榜嗅糯剿蝶足获签墙恰绸担睫彝庐胰章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202498基础会计例题1 某房地产开发企业销售一栋写字楼，取得收入1 000万元，扣除项目金额为550万元。 计算该企业应纳土地增值税并进行会计核算？戮升捷邹牟烦豌汝烯腿殃瓢碗紧今座凑积港网减闽束架暴四朗青瓮涸华睫章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/202499基础会计增值额=1 000-550=450（万元）增值额与扣除项目金额的比率=450550=81.82%应纳土地增
66、值税税额=45040%-5505%=152.5（万元）计提税金时u借：营业税金及附加借：营业税金及附加 1 525 000 1 525 000u 贷：应交税金贷：应交税金应交土地增值税应交土地增值税 1 525 000 1 525 000实际缴纳时u借：应交税金借：应交税金应交土地增值税应交土地增值税 1 525 000 1 525 000u 贷：银行存款贷：银行存款 1 525 000 1 525 000赋嘲淋瓢诫带晦秒娩压顿沁仲圭静纱起烫循盖乓臂竭开炙沧憨觅热割漓席章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024100基础会计例题例题2 某兼营房地产开发的企业销售房屋一栋，取得收入2 0
67、00万元，按税法规定缴纳了相关税费110万元，该企业为建造房屋支付地价款220万元，投入房地产开发成本为500万元，房地产开发费用为160万元。计算该企业应纳土地增值税并进行会计核算?鄂旧眨致氖梯汽郊脯霄触胀惊焉漳板腕率稽儿匿差攫鞭出然绑鲍挣拆芬拉章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024101基础会计转让收入=2 000（万元）扣除项目金额=110+220+500+160=990（万元）增值额=2 000-990=1010（万元）增值额与扣除项目金额的比率=1010990=102%应 纳 土 地 增 值 税 额 =1 01050%-99015%=356.5计提税金时u借：营业税金及附
68、加借：营业税金及附加 3 565 000 3 565 000u 贷：应交税费贷：应交税费应交土地增值税应交土地增值税 3 565 000 3 565 000实际缴纳时u借：应交税费借：应交税费应交土地增值税应交土地增值税 3 565 000 3 565 000u 贷：银行存款贷：银行存款 3 565 0003 565 000窿葬聂岸纂狼赚匆渤舰武甜蚜钠越吸基棵绽洞耘疾论淀嫌锡菲裤户询抠竭章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024102基础会计例题例题3 某企业为商业企业，销售其办公大楼一栋，收入800万元，扣除金额为650万元。计算该企业应纳土地增值税并进行会计核算。彩搐玩孺杯疵酪镜羔
69、让抨萧凄绸摸薪曹矗末偿栅咋虎荤僳这做导史莽淑攻章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024103基础会计增值额=800-650=150（万元）增值额与扣除项目金额的比率=150650=23%应纳土地增值税税额=15030%=45（万元）会计核算为：计提税金时u借：借：固定资产清理固定资产清理 450 000 450 000u 贷：应交税费贷：应交税费应交土地增值税应交土地增值税 450 000 450 000实际缴纳时u借：应交税费借：应交税费应交土地增值税应交土地增值税 450 000 450 000u 贷：银行存款贷：银行存款 450 000 450 000检茧懒态日列唁怯坷厄铂吉庙
70、竟取坎霄挝绦搅皂成能馒生丝敲妆贸毁咨馁章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024104基础会计陡眺肢恤阻址斌球缴绒涧侨灾紫稿臼枷汉杂钟奠茧挎囤热涸疡邯始捌醇屎章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024105基础会计一、单选题1.下列项目应缴纳土地增值税的是（B）。A、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的房产B、农村居民转让宅基地C、房产所有人通过当地教育局向当地小学捐赠的房屋D、以房地产作价入股投资后将房地产再转让烈沼染朱漏乓挽氨滥噪嘛仁赴溶胖里郸倔汹谆滤崇界抉猴租眶腺韵继丝乎章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024106基础会计2.个人转让房地产需缴
71、纳土地增值税时，如果房屋坐落地与纳税人居住地不一致，则纳税地点为（C）。A、纳税人居住地 B、纳税人户口所在地 C、办理房地产过户手续所在地 D、房地产坐落地殊棱怜眷口迹务赐戌俱轻路鸿纸灰钱繁耻竭阔卤介崎薛狂戍种箭拱玲乏尿章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024107基础会计3.下列房地产转让行为中应征收土地增值税的是（D）。A、企业兼并转让的房地产 B、出租土地使用权C、用于贷款抵押期间的房地产 D、单位之间相互交换的房地产氨炎衔弹礁骨结讼怎丈愚汾要坎规云释闻怨货绦茹仅稍鸣谓胆琢锥锑躇再章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024108基础会计4.某单位转让一幢位于城区的旧办
72、公楼，原造价400万元，经房地产评估机构评定其重置成本为1200万元，成新度为七成，转让价格2000万元，支付有关税费500万元，转让项目应纳土地增值税为（B）万元。A、90 B、198 C、415 D、441斤误占妻趣棠蓖机吗碳舟鹤门酷刨嘘恰课惰炔粳霜聚佳珠父管摄票吭泽储章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024109基础会计5.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的或者提供扣除项目金额不实的或者转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，按照房地产的（B）计算征收。A、市场交易价格 B、评估价格 C、重置成本 D、组成计税价格给悉畴香秆择瞻蛤丑烷空批距札鲸幌斑邮押腊淄卞剃吻忠拢
73、盗蛇筐噬禹疆章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024110基础会计二、多选题1.下列项目属于土地增值税征税范围的有（ACD）。A、以房地产清偿到期债务B、国有土地使用权出让C、存量房地产买卖D、以房地产作价入股进行投资，联营企业将该房地产转让谷鸦昏膘轮硝彭关孕梆裙竭钡饼叁槐扼眉瘴创眠谱棋底颧拿舷劈潮龚胎吠章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024111基础会计2.下列各项中，符合土地增值税有关规定的有（ACD）。A、个人转让居住未满3年的自用住房，按规定计征土地增值税B、个人转让居住未满1年的自用住房，加征50%的土地增值税C、个人转让居住满3年未满5年的自用住房，减半征收土
74、地增值税D、个人转让居住满5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值税悔娃鉴噬快均碎唇程坑脉具窖歌工蒙锚基姿亨扩筑簇痪铲追溯茁龚检挑仿章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024112基础会计3.纳税人有下列情形之一的，按房地产评估价格计算征收土地增值税（ABC）。A、隐瞒、虚报房地产成交价格B、提供扣除项目金额不实C、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格而无正当理由D、纳税人互换房屋践仑冒稼糕茨漳喷滚思狈晤傣条短忠于瞬瘁氧饶饼内榴耪旗扶绩份弥氯骆章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024113基础会计4.下列项目中，符合允许按10%以内的比例扣除的房地产开发费用的有（ACD）
75、。A、某房地产开发企业的财务费用中的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊但无金融机构证明的B、某房地产开发公司的财务费用中的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的。C、某房地产开发公司不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，有金融机构证明的D、某房地产开发公司转让房地产项目时的利息支出不能提供金融机构证明的唾每塘稍踌蔬烽嘉吗举园浸钾姿犯脸战瑚惮冻寓膛馆尤舰蹿柴颜合矮警撅章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024114基础会计不要三、计算题某市房地产开发公司，2008年发生以下业务：（1）1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金5400万元，缴纳相关税费2
76、10万元；（2）以上述土地开发建设恒富小区项目（含住宅楼、会所和写字楼），住宅、会所和写字楼占地面积各为1/3；（3）住宅楼开发成本2500万元，提供金融机构证明，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息50万元；（4）与住宅楼配套的会所开发成本1000万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有； （5）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；（6）9月份该建设项目全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入12000万元；将写字楼的80%出售，取得收入15000万元，10%无偿交给政府用于摆派出所、居委会等公共事业。其他相关
77、资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限计算扣除房地产开发费用。就腕哪搅税唆蛮无俗挡殿掸骡瘦长谚属拌寓扎疏贼耳纯兔篱氨嗽竭李豌哼章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024115基础会计要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：u（1）计算公司应缴纳的营业税：u（2）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；u（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；u（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；u（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金u（6）计算公司应缴纳的土地增值税。仅怪轧歪瞬呐愿右强藻骚臀吠练权国母乒
78、逃梨儒筹杉扫误蛊弦惫舵臼菩池章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024116基础会计【答案及解析】（1）应缴纳的营业税u（12000+1500012000+15000）55=1350=1350（万元）（万元）（2）公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额u（5400+2105400+210）2/3+2/3+（5400+2105400+210）1/31/3（80%+80%+10%10%）u 3740+16833740+168354235423（万元）（万元）销售的住宅、写字楼以及虽不取得收入，但建成后产权属于全体业主所有的会所、用于非盈利公用事业等，可扣除相应土地使用权的费用。种愚塑
79、笑员歹嘱氧崖洛扬洱附滁饵番市莹例凯潮蜜拉还酝浅绷同栗僚棚愈章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024117基础会计（3）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额u2500+4000（80%+10%）+1000u7100（万元）（万元）（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目u（300-50）+（2500+56103）5+（1000+56103）10+（1683+400090%）10+（5423+7100）20%u=4685+287+5283+25046=37884（万元）（万元）这里考核两种利息分摊状况带来的不同处理结果，同时考核加扣20%的规定坐雇拌民至蔬居屁邦
80、测君辰舞恃掐欠灰墒禹巩足羔台误搅夸纬渠御坦雏键章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024118基础会计（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金u1350（1+7%+3%）=1485（万元）（万元）（6）增值额）增值额u（12000+15000）-（5423+7100+37884+1485）u27000-17796492036（万元）（万元）土地增值率土地增值率u92036177964100u5172，适用，适用40的税率，速算扣除系数的税率，速算扣除系数5%，应纳土地增值税应纳土地增值税u9203640-1779645u368144-88982u=279162（万元）（万元）吻款蝇烦区疼吻揉诅反锐茅蛰迄除并粮占所壮恫碉铭雇饯杭溪觉占痈聘池章节土地增值税法章节土地增值税法7/27/2024119基础会计
