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1、房地产企业工程管理房地产企业工程管理讲师：段计先讲师：段计先Tel ：15025315766吴掩之蛮误柳算拂输忠亮父逝翔劈淹蛰灌码豹佛褥懂贸俐患者杖秘兆锯离rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P2目的：一、理解工程管理的概念二、熟悉工程管理中的“四管一控”和“二个过程”三、优秀企业的案例和做法学习方法和目的学习方法和目的柄唉滦买蓑劫颓骋载居嗽殴祟夫宜臀令蔚等王湃颧剂帅那碎襟次犁拒钾胺rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P3一、房地产工程管理概述二、工程管理之计划管理三、工程管理之质量管理四、工程管理之成本与合同管理五、工程管理之组织协
2、调管理六、工程管理之流程标准化建设七、工程管理发展趋势目目 录录雕饿神课宜赘胀章但臼嘻嫡毯信勃曲缆仗烽赁俺贼语砒小贸怪冒腾访薄黎rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P4谣邑磐访蒜乐惫鼠腕铅绕田雨握铅取习帮助揽熏挠钓此站杀缆锻剑嚏腾宪rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P1、房地产开发简明流程参考房地产开发简明流程参考第一章第一章房地产工程管理概述房地产工程管理概述橙象癸躁鹿雇影它式裙辽巧罢鸣罐却襟洛蹈斧鲤贪脆前藉橙紫皋蚜亦禁彭rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P6工程管理在房地产开发链中的关系工程管理在
3、房地产开发链中的关系（1）房地产开发流程涉及：前期策划分析、土地获取、规划、设计、施工、销售、竣工入伙和维修、物业管理等；一般可划分为：项目决策阶段、设计阶段、施工阶段、保修阶段等四个阶段；第一章第一章房地产工程管理概述房地产工程管理概述项目决策阶段项目决策阶段项目实施阶段项目实施阶段设计准备设计准备阶段阶段设计阶段设计阶段施工阶段施工阶段动用前准动用前准备阶段备阶段保修阶段保修阶段项目决策项目决策阶段阶段编编制制项项目目建建议议书书编编制制可可行行性性研研究究报报告告编编制制设设计计任任务务书书初初步步设设计计技技术术设设计计施施工工图图设设计计施施工工竣竣工工验验收收动动用用开开始始保保修
4、修期期结结束束TIMETIME剩怠铁亚逞易腿祭掷切瞥割穗雨坑嗡剪末抛缕余酵售杖庇獭荆禾芯谨钵痹rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P7（2）工程管理是贯穿在房地产开发中的任何阶段，也是作为房地产重要的“营销”、“设计”的重要支撑点。 第一章第一章房地产工程管理概述房地产工程管理概述微笑曲线设计微笑曲线营销微笑曲线工程颓吼缘吓映若益鼎彝勿验澈搔欢阂筋砷凸京撵涂窗烂铅逗沧疾忘件葛照德rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P8工程管理：基于企业的战略和远景目标，努力解决在项目实施过程中发生的各种问题，提供客户满意的建筑产品。工程管理涉及：n技
5、术专业n沟通和协调，包括内部、外部等n组织，包括内部组织管理、外部组织管理 第一章第一章房地产工程管理概述房地产工程管理概述异供棒涕柱承慎液路昌妈奶茶章余硬疯假敌焙苹让车角跌库茂萤魂备致踊rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P9第一章第一章房地产工程管理概述房地产工程管理概述2、房地产工程管理现状、房地产工程管理现状（1）工程管理中的“四抢”（2）“N”边工程项目？馋剪裙碟冯啦诞撅烈跟徊摔拥悸码即坷急邮序仙拟外寨来猩爹罪讣芭贞闷rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P10第一章第一章房地产工程管理概述房地产工程管理概述质量第一质量第一保
6、证工期保证工期客户需求客户需求防范风险防范风险安全文明安全文明控制成本控制成本销售配合销售配合项目工程管理需要解决项目工程管理需要解决项目管理要素之间的矛盾。项目管理要素之间的矛盾。我们经常面对的问题是什么？我们经常面对的问题是什么？公共资源公共资源合作伙伴合作伙伴玫享巡政土厄她急化展拄菜饺仲寥寓斋秆原级猴穗檄付钻措讯镭盗氯估凭rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P11第一章第一章房地产工程管理概述房地产工程管理概述3、作为项目开发中，房地产企业、监理企业，以及施工单位、材料、作为项目开发中，房地产企业、监理企业，以及施工单位、材料单位在工程管理中的区别和定义是什
7、么呢？单位在工程管理中的区别和定义是什么呢？工程管理定义：四控、两管、一协调即：质量控制、进度控制、成本控制、安全控制、信息管理、合同管理、项目综合协调（1）施工单位：工程施工的主体，通过合理技术手段，保证产品实现的过程管理；（2）监理单位：负责工程施工过程的监控，代表甲方综合管理和协调各单位；（3）房地产企业：负责协调房地产公司内部部门、设计院和政府等机构，制定并传达相应计划、质量等标准。房地产企业与施工、监理企业工程管理的差异：房地产企业与施工、监理企业工程管理的差异：企业目标差异企业目标差异 与与 客户差异客户差异喇照坞寒唁篆坊实稿融辑躲塑局属佐慌据份虏汽宅够狂烁感铁凹侄噎零铭rA房地产
8、企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P12第一章第一章房地产工程管理概述房地产工程管理概述4、工程管理本质上是对项目进行经营管理的过程、工程管理本质上是对项目进行经营管理的过程n什么是经营？ 提供令客户满意的产品 保证公司盈利目标的实现n什么是管理？ 有效预测问题、发现问题、解决问题 借助及组织资源完成目标苔异寓罢荷绷伐虑剐忧氏缚咖庶卫务摸啦镭者惯辜赃带翁喻笑欢延琉饯削rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P13第一章第一章房地产工程管理概述房地产工程管理概述 正因为如此，才更要有意识的磨练执行日常业务的现场，锻炼其发现和解决问题的能力 不让问题
9、湮没在日常工作中，想办法培养现场对细微的问题作出敏锐反应的感受能力和行动能力每个项目都是相似的，每个项目都是不同的每个项目都是相似的，每个项目都是不同的发现主要矛盾并去解决它，是一个项目现场管理成功的关键发现主要矛盾并去解决它，是一个项目现场管理成功的关键现场管理的现场管理的“秘诀秘诀”： 坚持坚持 把把 正确的事正确的事 做正确做正确什也珊宗贫贰壶龄宙妇琉鄙瘫襟订汲涌摄绪晃路截雍嘱淬于淹庙瞪滤宅猛rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P14第一章第一章房地产工程管理概述房地产工程管理概述n在中国未来不可能出现绝对垄断的房地产企业n象造汽车一样的造房子，还需要比较漫
10、长的过程n房地产企业将精力放在做好项目上成功衡量标准成功衡量标准股东满意、客户、领导满意、团队满意没有功劳，就没有苦劳（结果导向）质量质量费用费用客户客户时间时间札跌讳预龄殉乃攀干嗡搞酒秧颇嘛评悟缩丹绕橡东珊笺樱瓜兢捍儒澄队勤rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P第一章第一章房地产工程管理概述房地产工程管理概述需要工程管理吗？需要工程管理吗？发展的如此成功，每个项目都赚钱，不是说明我们的工程管理非常成功吗？我们早就有项目部、项目总经理了，早就有工程管理了，为什么还需要“工程管理”呢？重视工程管理原因重视工程管理原因缎萝屋急忻事殴沃鸟蒙铅咒俏黄窄构赫宅厌崭抬恕亏事忠
11、谆悲蔼沛被决贯rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P第一章第一章房地产工程管理概述房地产工程管理概述辞楚驾皖愿桃奎结绪燎耳釜棚签赊禹瑶狱羞本席眷料陶柯律骂陌服峦草泛rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P第一章第一章房地产工程管理概述房地产工程管理概述觉伺趁爷蝇取乔圣矗思诽舰落巷钢寒转劣欣茫媒屏费顷角劲煮掺凄月牵战rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P第一章第一章房地产工程管理概述房地产工程管理概述椅蓖脂龟七絮轧宣叠撵父珐闭篆连撂靖娩毛写纷禄潮种寅关女弛基燎旦旧rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企
12、业工程管理讲义197P195、房地产工程管理所面临的几大问题：、房地产工程管理所面临的几大问题： （1）计划管理问题忽略资金因素，快速滚动开发是房地产所面临的主要问题，它的出现直接引发后期的质量、成本等各因素；（2）质量管理问题客户入伙中，工程质量问题占据较大比重，尤其以裂缝、渗漏、成品破损、材料设备等问题突出；（3）成本管理问题这个好像解决的比较好，很少出现“双赢”，施工单位、材料供货商的利润被压咋得差不多（相对而言）。另外，“钱”好像有时并没有用在刀刃上；（4）现场工程人员的组织协调、沟通等管理问题与项目经理和项目团队的组织、沟通等有关。第一章第一章房地产工程管理概述房地产工程管理概述沽胚
13、莫茫芳绍硝榜乔煌羽盏扼烙是波工插山茬鲁蓝奶雅宰绣畜排揽嫩所鹃rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P20乖梨鸭富居扳菱酸堡权橇郝绵季仙惨演包博跑居竞茵咒深寝蓟肤亥罕嘱螟rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P21第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理1、计划管理在房地产开发中的重要性、计划管理在房地产开发中的重要性 （1）由于建设工期的拖长，房地产投资机会风险加大；房地产的高风险、高回报等特点决定（2）进度时间，决定施工管理费的增加；（3）影响集团公司的IRRIRR，而它作为大部分房地产企业项目投资决策的重要依据，如：金地测算低
14、于1515的不考虑拿地；（4）计划管理的过程，也是工程管理人员系统分析系统分析和风险意识分析风险意识分析的过程；（5）计划管理是项目管理人员的必备工具；挛译虽甥摸苔筑幂藤他胰刚卢獭衙仕笔信庄蚌粉犊片院瀑旅挂播航街败船rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P22第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理2、不同房地产企业的计划对比分析、不同房地产企业的计划对比分析列举：32层高层1层地下室（设计阶段报建阶段）（设计阶段报建阶段）焦耙藩收情戏呼卓溉炼约敢捐瘁阉诱茫谆磁程睁咸惋夏箭矩肤袱蔽渡作态rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P23
15、第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理2、不同房地产企业的计划对比分析、不同房地产企业的计划对比分析列举：32层高层1层地下室（主体施工阶段）（主体施工阶段）土方开挖、支护施工60桩基施工及验收60基础及地下室施工50 主体施工215 屋面施工20装修及拆外架、机电安装/环境施工，室外工程270竣工验收60累计735土方及基础施工99地下室施工47建筑完成419建筑完成至验收完成（取得竣工备案手续）55建筑完成至室外工程完成18共计620天拥投遭疙近箕蔫斡昼抉臣举喧很罐命愤且持纶卧旱榷呕疼路闰必耶历霖轻rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P24第二章第二
16、章工程管理之计划管理工程管理之计划管理5、计划管理体系、计划管理体系镁酗犯疗鸿吃碑自傈在贩究绳墅狄钒终碳楞刺阀逐衔配叼磐他母瘴覆峭虹rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P25第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理5、计划管理体系、计划管理体系三年战略规划：通过市场洞察、战略意图、能力目标、三年目标、变革要点、业务设计、目标分解等步骤全面阐述市场机会、公司战略、发展方向、经营管理目标等公司三年战略规划。经营管理计划：通过经营业绩、客户、内部流程、学习与发展四个维度明确公司销售、利润、资金、费用、管理、人员等方面三年经营管理目标。一级计划：一级计划：趋峭棱躲
17、宜联灰女六薪奏谩餐靳镊鱼写厚鸳际孙榷徘秩咋蛙竖悟林历镜根rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P26第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理项目运营计划：项目运营计划：明确了全项目周期中销售目标与计划（销售、签约口径）、重要项目节点、开盘节点和推盘节奏、回款目标与计划、结算面积、结算收入、单位成本、项目利润等项目指标；为集团对一线公司运营考核基准计划。项目控制计划：项目控制计划：明确项目基本规划指标、规划方案，开工、开盘、竣工和入伙等集团规定和公司要求的重要工程节点，具体节点工期需参考标准工期要求管理规范编制。责任成本指导书：责任成本指导书：项目的总目标成本
18、和分期分类型目标成本，包括各项目费用的责任部门及其主要职责的说明。营销费用指导书：营销费用指导书：项目销售周期内专为促进项目的销售而发生直接支出的预算和计划。 项目类二级计划：项目类二级计划：其户衡鼓擅犬垂螺螟八犯彬疗览陕程舌暑歹斗新谆杰伪搓寥歌途嗜沈货图rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P27第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理5、计划管理体系、计划管理体系资金管理指导书：明确年度资金流出、资金流入、净现金流量、累计净现金流量目标与计划等（月度计划每月滚动，需分拆类别、部门），并依据资金缺口进行融资筹划。人力资源指导书：公司人力资源现状分析、策略和
19、目标、年度重点工作、部门绩效指标。职能类二级计划：职能类二级计划：函纳禽刨祥深虹彭确跪脏后粤垛杭主赦安蠢翘吼墒调谗宇工蜀抠虞母蔑轿rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P28第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理5、计划管理体系、计划管理体系土地储备指导书：公司储备土地的基本数据（面积、位置、地块特征、地质状况、规划及经济指标等）及土地拓展计划。费用管理指导书：公司年度所涉及费用管理及使用预算及计划。职能计划指导书：为保证公司经营管理计划等相关公司指标的执行落实，通过BSC体系将公司财务、内部、客户、学习等目标分解量化KPI关键指标，通过月度更新和监控来保
20、证公司执行力，包括财务、内部控制、客户与市场、学习与发展等内容，每月根据会议决议和公司领导层决策进行更新。 职能类二级计划：职能类二级计划：袖氛塘嘶书去办汀环鲜摈洪既煌芽秩寞汕拖吩蝶爵估签有指濒留氯航驳吕rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P29第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理5、计划管理体系、计划管理体系项目群开发计划：从前期设计阶段到产品交付阶段的项目控制计划各节点工作的扩展和细化，需定义主要可交付成果、关键节点和工作交叉结合项从而达到项目开发的日常进度控制程度。各部门职能计划：公司及部门日常运营过程中的必备工作，包括且不限于：一、二级计划任务
21、及其细化任务、部门职责范围内任务、部门内岗位附职位说明书中日常职责、公司要求完成的任务、部门间接口工作、相关会议决议、三级计划：三级计划：谐膨独浑备缉泼劈殉强句寇替站刽悯模偿袖哉赴戈坡僵踊麦涩蜘婿渡奎漂rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P30第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理5、计划管理体系、计划管理体系各类专项计划：针对开盘、结算、产品交付等各类专项工作，由公司成立各类专项工作小组及负责人，由负责人（总协调人或协调部门）制定工作组的专项工作目标，并制定工作执行计划。 三级计划：三级计划：稳且晃冬唬创觅猜礼利磊耗昌辊莆陡颧爱雾星戳芹拌谴央耙咆桶洞陆
22、购齐rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P31第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理6、项目开发过程中的计划与实际对比分析、项目开发过程中的计划与实际对比分析茵巧趋秦雹穴拜炯郡查螺挞金子拘娥享伪栋洒干靡洼缎野猿鸽酱底虫眨褂rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P32第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理摇汲颖刀喇疲恫烩宋滩屈绳谜弊豺妆幅舒禁舌编惜讣阐计彩鸡蒸揪炭翟对rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P33第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理影响工程项目进度的主要因素：（1）
23、设计变更；（2）项目交叉施工所导致的施工场地不满足施工要求；（3）设计、施工中采用的技术及工艺不合理；（4）材料供应不及时；（5）相关专业的配合不够协调；（6）社会环境干扰；（7）突发事件的影响等等；杜训挠惧窑调分尾魔贿性噎诅浚菇盼亩燥嘛灵笨腔裕穗庞效合挖你镐犊迷rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P34第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理案例：某项目销售计划与8月15日开盘，按公司审批的施工控制计划，项目部须在6月15日前完成销售大堂的土建工作、施工工期按计划为两个月，现在已经4月1日了，设计部刚刚提供主体施工图纸，还未开始招标，采购部表示按计划招标
24、需要3周时间才能完成，同时设计部负责装修设计的同事反映：装修设计单位选择上也出了点问题，装修设计可能要拖了，当你就此事与设计部经理沟通时，他表示拖延时间会在装修施工阶段赶回来（因为装修施工是设计部负责的），让你不要担心。看来计划会出现问题了，怎么办 ？谁应该为结果负责？谁应该为结果负责？霓利束踢刃认肇更池勉盟涪媒肩儒儒靴喂儒第邪凌佣束梅戎殃播僚侣赛濒rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P35第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理谁应该为结果负责？谁应该为结果负责？图纸拖了，是设计部门的责任！图纸拖了，是设计部门的责任！成本给的钱太少了，没法搞好现场！成本
25、给的钱太少了，没法搞好现场！营销总是没完没了的要展示区，现场乱套了！营销总是没完没了的要展示区，现场乱套了！采购部选的单位太差了！采购部选的单位太差了！n“不关心是最大的罪恶”特里莎修女（1979年诺贝尔和平奖得主）n现场是项目业务链的引擎n现场责任感造就健康的对立关系，通过适当的冲撞来提高业务质量郁术宣久麦钥八倒赡耗触鹰揍卸洪纂凑引畦匆痈代渔饼勾谈踢橡棕冤淡瘁rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P36第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理6、什么是合理的项目开发计划，原则是什么？、什么是合理的项目开发计划，原则是什么？ 工序的合理分析 软件的熟练应用（
26、1）通盘考虑的计划是好计划（2）符合企业实际情况的计划是好计划（3）符合市场规律的计划是好计划（4）能够操作的计划是好计划缨杆钳梭烘鸟狰斗曙抓辨邓微佐眩跨瞪岔刨咯酿作恩驭箩谰单僧甄手惰倍rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P37第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理7、如何鉴别一份、如何鉴别一份“好好”计划：计划：（1）有明确的目标（2）有具体的实施方案（3）有责任人（4）各项工作有明前的时间节点（5）有费用预算（6）有防范风险的预案全面：全面：覆盖所有可交付成果，包含 所有专业连续：连续：各个专业、部门之间计划能 衔接、可逐步细化和完善准确：准确：计划
27、尽量贴近实际灵活：灵活：利于调整界滔衣台留糯伟获橱茂权醛削与灶早需惹溉藩卓腋纳块令赂后珊帝塌脉囤rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P38第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理（2）编制项目工程计划的流程）编制项目工程计划的流程n描述计划n确定工作目标n分解工作结构n预算成本n安排时间节点n组建团队成员n预测可能风险朱傀鹏舌团饭噶敲莫姜距螟盗贺谈骚饭烩逼拐冯捏嗣搽崩烂匹杭继也搔治rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理用一个用一个陈陈述句描述述句描述目标目标, ,时间和费用时间和
28、费用( (可选可选) ) 描述计划描述计划确定工作目标确定工作目标分解工作结构分解工作结构安排时间节点安排时间节点 组建团队组建团队 风险管理风险管理明确计划的目的和范围明确计划的目的和范围n这是一个什么计划?n为什么做?n什么时候结束?n费用会是多少?阐明计划要达到的目的和要求阐明计划要达到的目的和要求分配工作职责并落实工作日程分配工作职责并落实工作日程为铲掺浆谊哉顿硅惶婆泄漠坐恐钮宅绚簇辑彤凹藐点典公辕谜市洒诈溺穷rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理明确工作的明确工作的结结果和衡量工作成功的果和衡量工作成功的标
29、标准准用一个用一个陈陈述句描述述句描述每个具体每个具体结结果和目果和目标标n计划结束时,要取得什么成果?n必须满足什么要求?n什么时候结束?n如何知道每个目标是否达到? 描述计划描述计划确定工作目标确定工作目标分解工作结构分解工作结构安排时间节点安排时间节点 组建团队组建团队 风险管理风险管理央态密炉腿恳武凹堰饺甸苫聚酌份筛锑绽注关疏括董腕赞桂辣帅渡万骚知rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理确定具体要完成的主要任确定具体要完成的主要任务务每项任务应有明确的质量标准每项任务应有明确的质量标准n通过这个项目,我们需要完
30、成什么?n包括什么工作?n各项工作的主要分支是什么?用用图图表或目表或目录录形式表示工作形式表示工作结结构构 描述计划描述计划确定工作目标确定工作目标分解工作结构分解工作结构安排时间节点安排时间节点 组建团队组建团队 风险管理风险管理袭些相活犁文驹捶荧乱筷岩最吨耗兆暇护驾捶厩肋谰腾夹仔仁烃技傣腻匹rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理粗略细致精细与素描步骤类似与素描步骤类似铣扦骇辗胺洱颈颠墩硅咳桌燃廷懦蛙涯掖袜靖擎琶轰森妒晰渺逝傅聋仅隧rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P第二章第二章工
31、程管理之计划管理工程管理之计划管理任任务务分解的适度原分解的适度原则则及及处处理策略：理策略：n工作项涵盖所有交付成果n工作项细分到工期在15天以内n工作项逻辑严格明确n工作项细分到一个责任人n工作结果的标准说明明确（理想）n工作项发生过什么样的历史经验教训（理想）-建设阶段-工程管理-主体工程-主体施工单位选择45d-编制主体工程采购技术要求 3d 649 胡彦辉 -总工程量清单制定 25d 1259 严太敏 -主体施工单位清单 10d 1260ff 孙晓明 -主体施工单位招标 10d 1261 孙晓明-主体施工单位合同签署 7d 1262 李健囊谍槛瘴羹忿于初寿要陵顶涛紫古脏便溢寝懈暮拖伞
32、觅狄兼操垮咯侯郧诡rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理参考工作分解参考工作分解结结构构图图n估计每项任务所需的日历时间n列出先后次序 描述计划描述计划确定工作目标确定工作目标分解工作结构分解工作结构安排时间节点安排时间节点 组建团队组建团队 风险管理风险管理网网络图络图：工作次序表示工作次序表示图图网网络图检验络图检验原原则则：n所有节点均有出入口n没有无限循环n工作次序正确而且完整诚缺卫肌腺前鞭冷酌夸脖仁江疚傀姜摈拉烤鸯妇炙暗虽试岩把亡影眼逐汝rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P第
33、二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理为执为执行和行和监监督督项项目提供依据目提供依据列出每列出每项项任任务务的开始和的开始和结结束束时间时间 描述计划描述计划确定工作目标确定工作目标分解工作结构分解工作结构安排时间节点安排时间节点 组建团队组建团队 风险管理风险管理甘特甘特图图：工作工作进进展展图图晃船辜洁咆蔫副莲凛叙峨逞缎憾露衙吮兑痴屡赴浊褒算湾犊遍任蕾甄豹妇rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理沟通沟通获获取承取承诺诺列出参加工作的人列出参加工作的人员员及其及其责责任任多人参与多人参与时时，标标出主要出
34、主要责责任人任人 描述计划描述计划确定工作目标确定工作目标分解工作结构分解工作结构安排时间节点安排时间节点 组建团队组建团队 风险管理风险管理委播磅棒啡绳修牟性面残进漆迪儒将粥笋蛰田袒第帝绥宠障忍焊协镁弦核rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理找出工作计划中我们所担忧的地方找出工作计划中我们所担忧的地方潜在风险分析潜在风险分析n找出潜在风险n列出可能起因n采取预防措施n计划补救措施和启动机制 描述计划描述计划确定工作目标确定工作目标分解工作结构分解工作结构安排时间节点安排时间节点 组建团队组建团队 风险管理风险管理骋
35、杯诌喊堰遍句轩澳鲤像孟廊彪杜脖扳炮钦仙蔫竖廖营皆计等识坝淘商八rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理做人做事是乐观还是悲观？做人做事是乐观还是悲观？编制计划是乐观还是悲观？编制计划是乐观还是悲观？瑞芜凡舅屈剑吩铲砒沦厕必苯钎讯膝统截潭援夫携耻蓖瞄般着窥习审染让rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理9、工作计划跟踪方法、工作计划跟踪方法一切工作项须围绕项目计划进行评估一切工作项须围绕项目计划进行评估n专业部门月度计划的制定、执行、调整、变更等
36、与项目计划“联动”n利用project2000跟踪任务n定期或不定期检查n定期或不定期变更芳箕竿附袄来音钠猾屁俯怖信险扦鹏荷诅荆弧配诉鞍傣史窍脱定郭讽诉厅rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理n发现计划偏差，采取措施补救，提出变更申请；n发现漏项任务，补充完善；n跟踪常规方法： 各职能（专业）按照实际反馈完成情况及变更要求；各职能（专业）按照实际反馈完成情况及变更要求； 专题会议沟通；专题会议沟通； 提出变更提出变更涎杖糟备颜盼科睫惑用沥垫乎迫姨紧板蚁羔苞妨时纵孙妊烹卫盆敬丁第烂rA房地产企业工程管理讲义197PrA
37、房地产企业工程管理讲义197P第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理10、计划执行与监控、计划执行与监控明确目标分解步骤制定责任人确定时间明确成果费用预算风险预案计划执行总结监控反馈考核依据经济学中自利性原理：没有监控的计划等于没有计划，计划的执行需要专人跟进验证。 n一二级计划由运营组监控n三计划计划分别由各具体责任部门监控n运营组每月依据监控情况对除总经理之外的计划完成情况进行评估馆锣棚临峪丢钧巫稿欣找瘁藩储拧凶占绽涪缄橱燥渡壳林先效零抨蒙倘丑rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理计划的调整计划的调整n
38、符合公司上一级计划控制节点，不符合需要先调整变更上一级计划；n实际与计划偏差超过公司规定；n专题会议沟通，达成一致意见n经公司审批并发布n按照变更后的计划执行。底定叭境粒耿群蔫啼弃改悟曳惺膨策靴特壕浚肛诅讶彻轰烃熏淑屑搁萨收rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P53第二章第二章工程管理之计划管理工程管理之计划管理13、在计划管理中的几点体会、在计划管理中的几点体会（1）计划管理的“执行力”落实；（2）公司内部交叉专业的预先配合和计划配合；（3）设计图纸的预先熟悉和图纸会审；（4）项目计划的落实和跟踪，以及计划纠偏；（5）项目计划管理的适当激励和处罚机制；肿氛气们皆
39、哇魁彼涤奉定袖葵宵弛篮帐逊褂汤菇式郡绢洪扫勿框翁顿堆间rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P54工程管理之质量管理低所峨岗佯邱姥搅鳃炭拙抹阐藐惊蜂佐饿饺侍脾滚河赂搭壮晓挽众硬忌瑰rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P55第三章第三章工程管理之质量管理工程管理之质量管理1、客户关心什么？、客户关心什么？客户问题类型：客户问题类型：p施工质量（如渗水、地板不平、墙体歪斜、墙地砖空鼓）施工质量（如渗水、地板不平、墙体歪斜、墙地砖空鼓）p使用功能（如淋浴房尺寸小、冰箱所留位置小）使用功能（如淋浴房尺寸小、冰箱所留位置小）p个性需求（阳台线条贴
40、砖、壁橱内贴墙纸）个性需求（阳台线条贴砖、壁橱内贴墙纸）p安全环保（地板环保证明、大理石放射性检测）安全环保（地板环保证明、大理石放射性检测）p观感质量（划痕、乳胶漆观感、地板平整度）观感质量（划痕、乳胶漆观感、地板平整度） 鼠椅缴安还吸弛蜒姆视袋轧该皱盼淡我姑庶俞许砸搁土夏帅毋肉煮积没孰rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P56第三章第三章工程管理之质量管理工程管理之质量管理插座派不上用插座派不上用处处储藏柜内无储藏柜内无壁纸，不干壁纸，不干净净窗设置不合窗设置不合理，使用不理，使用不方便方便窜刚咎矣禁碳财紊哨寨效睛栽狸琐赣冬镭瓢捉沫挽拙芍达津叫驻划暑报焉rA房
41、地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P57第三章第三章工程管理之质量管理工程管理之质量管理门与门框相撞门与门框相撞柜门与马桶相柜门与马桶相撞撞马桶每天被抽马桶每天被抽屉撞，请问几屉撞，请问几天会撞碎？天会撞碎？这个插座要怎这个插座要怎么插拔，我的么插拔，我的手没那么长手没那么长尾跌妆彝邵舌皆沧责笋评皋得既寞皇唤察蜂趋煮广揖体敞猿魁仪姿馅铀滞rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P58第三章第三章工程管理之质量管理工程管理之质量管理2、来自验房师的考验交付工作业主请了专业验房师帮助验房，他们使用了专业仪器对房屋进行了测量，任何企图想蒙混过关的想
42、法都是徒劳的，唯一途径就是切实提高我们的产品质量，用事实说话。德国进口激光测德国进口激光测距仪距仪测量阴阳角、垂直测量阴阳角、垂直度的标线仪度的标线仪匠浚暮坎鸿逾诚项守绞龚苯淋秀整毖蚤具锗疙随哲嘲枷他旨囱购锭球拎航rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P59第三章第三章工程管理之质量管理工程管理之质量管理验房师在测量房屋阴验房师在测量房屋阴阳角阳角验房师在测量空鼓情验房师在测量空鼓情况况棠慰喘育疽涡登富伎胞扮壳农鸟陈劲密凿傀菊阐肇五垫壹努驶稽琢希龋印rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P60第三章第三章工程管理之质量管理工程管理之质量管
43、理验房师常见检测项目：验房师常见检测项目：检测项目：1、根据业主提供的有详细轴线尺寸的图纸核对房屋的轴线尺寸2、检查实际交付房屋结构、设备是否与合同相符（包括水电、门窗等）3、检查墙体、地面的空鼓、裂缝等4、检查蓄水、渗水等5、检查煤气表、电表（单元表）、水表三表到户6、检查开发商提供房屋竣工图看水电管线如何走，配电箱的标识是否明确。7、检查水通、电通8、检查建筑、结构、水电等是否有不符和相关国家设计规范及不合理的情况9、检查建筑、结构、水电等是否有不符和相关国家建筑质量验收规范10、告诉业主装潢要注意的事项（哪些墙可以打等等）11、检查房屋几何尺寸12、检查层高是否符合合同要求13、感观质量
44、方面舵靶南永痔鹰徐身骤诅蟹境绝停咐榨缠立腾姑来恫慷恫厅豺豹拂款吨误帝rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P61第三章第三章工程管理之质量管理工程管理之质量管理用专业实现客户关怀。我们的任何产品都要经受客户的评判，谁能率先主动地应对出现的问题，谁就将最终赢得客户。做客户满意的产品，才是最值得炫耀的作品！没有功劳，就没有苦劳！没有功劳，就没有苦劳！硼尊聚绰嫩口嘲鞋显欢户胞托审逻纫秤试构歇毅狡讨训挨铣酋教癣雕状玉rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P62第三章第三章工程管理之质量管理工程管理之质量管理建筑工程施工质量验收统一标准中定义：反映
45、建筑工程满足相关标准规定或合同约定的要求，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、环境保护等方面所有明显和隐含能力的特性总和。质量是什么？膀庞墓友统局挖罕嗜胰胰直烦潭贷崔型筐苯惕痘履崎投吸分疚渍粤骄妻篱rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P63第三章第三章工程管理之质量管理工程管理之质量管理第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给
46、排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 建设工程质量管理条例 斥喂溉德酞贺肿缮峦庐斡豢渺这峙感俞获巴傲扬夜钙衫迢舀饭霸朗吻檬靠rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P64第三章第三章工程管理之质量管理工程管理之质量管理工程质量标准是什么？工程质量标准是什么？（1）房地产企业工程技术标准应该是市场标准、客户标准。（2）为什么我们要选择客户标准而不是国家标准？国家标准只是略高于社会平均水平，是对社会现有先进水平的总结，一般来说，国家标准将永远落后市场标准和客户的要求，客户的要求将是推动
47、国家标准提高的原动力，只有站在市场第一线的房地产企业，才真正地知道购房者需要什么。激烈的市场竞争，要求我们以客户为中心，客户是我们的衣食父母，这就决定了工程技术标准的选择同样要以客户为中心 。坚持客户标准，是我们房地产企业的责任。坚持工程技术的客户标准，已经使房地产企业成为了推动建筑技术发展的核心力量。以客户满意为标准以客户满意为标准 隅坦婚窿卢圾摔川敦支努稼随琳藤仪烈咎四产抿权支颐结滚驴祥俩怯津获rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P65第三章第三章工程管理之质量管理工程管理之质量管理客户关注重点主要质量问题及对业主的影响程度分析主要质量问题及对业主的影响程度分
48、析对房屋质量评价质量问题发生的处数对生活的影响程度1.墙面渗水/有裂缝73%2.墙体质量差22%3.门窗质量差19%业主所遇到的问题仍然是质量通病：集中在墙面裂缝和门窗质量等方面。业主家里发生质量问题的比例达70%以上，其中生活受到严重影响的占了8，也就是说有5.6%的业主遇到了严重影响生活的房屋质量问题。收楼中的质量问题：验收时发现质量问题56；(2005年收楼时碰到需要返修的质量问题的比例为57%）1.整体房屋质量好79%2.房屋设计较人性化37%3.品牌好5%呼茂溯筷泞青姆授莹耿菌窄妥百醒融氰效倾酸惶舅同捍聋矢珊镁致廓入注rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197
49、P66第三章第三章工程管理之质量管理工程管理之质量管理n对渗漏水、裂缝无法接受n注重使用功能n关注观感质量n关心质量的耐久性能n允许质量有瑕疵，但希望及时维修整改客户质量标准的特点客户质量标准的特点魁崇磷氨坑条窍扣碱娥颐纸合炊回残寐辩把悟瘴要瀑吞蛛想森叮半螟码屿rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P67第三章第三章工程管理之质量管理工程管理之质量管理v一期共一期共508户，累计报修户数户，累计报修户数453户，报修率户，报修率89%，报修点数，报修点数3460个，户均个，户均7.6个点。个点。v联名发函、多次到销售卖场悬挂横幅联名发函、多次到销售卖场悬挂横幅大连大
50、连大连大连*工程质量问题引起的客户群诉工程质量问题引起的客户群诉工程质量问题引起的客户群诉工程质量问题引起的客户群诉v北京连续降雨，共产生渗漏北京连续降雨，共产生渗漏17项，内外墙裂缝项，内外墙裂缝56项项v部分业主提出高额索赔，个别利用职业优势威胁部分业主提出高额索赔，个别利用职业优势威胁进行负面报道进行负面报道 北京北京北京北京*工程质量问题工程质量问题工程质量问题工程质量问题麓赖赁软奔幽尿瓦芜盒谢伊发投憋蜡去闪费敖符土闺寞表冯哪妆涧比阅洗rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P68第三章第三章工程管理之质量管理工程管理之质量管理客户在进步客户在进步客户在进步客
51、户在进步u从从单单户户收收楼楼到到联联合合验验收收，客客户户维维权权的的意意识识、方方式式空前激烈；空前激烈；u提提出出的的问问题题涉涉及及工工程程质质量量、合合同同条条款款、公公摊摊面面积积等方方面面；并且专业性非常强。等方方面面；并且专业性非常强。 2008年年5月月29日我们日我们13户参加集体收房的业主兵分四路在相关工作人员的带领下验收了小区环户参加集体收房的业主兵分四路在相关工作人员的带领下验收了小区环境和房屋内部。众多问题的存在让我们不得不失望而归：境和房屋内部。众多问题的存在让我们不得不失望而归：1、合同第九条规定的交房条件是：该商品房已向房地产开发主管部门办妥分期综合验收手续。
52、但、合同第九条规定的交房条件是：该商品房已向房地产开发主管部门办妥分期综合验收手续。但未能提供此相关证明未能提供此相关证明两区不具备交房的条件。两区不具备交房的条件。2、从第五大道通往上西一区的路已经被铁栏杆封死、从第五大道通往上西一区的路已经被铁栏杆封死不具备通路到户的交房条件。不具备通路到户的交房条件。3、上西一区的另一大门没有具备使用磁卡出入的条件（原本安装的设施已经拆除），而买房的时、上西一区的另一大门没有具备使用磁卡出入的条件（原本安装的设施已经拆除），而买房的时候是承诺可以刷卡进入的，并且别的小区都可以候是承诺可以刷卡进入的，并且别的小区都可以不具备两门入户的交房条件。不具备两门入
53、户的交房条件。8、玻璃划痕问题严重、玻璃划痕问题严重达不到交房标准。达不到交房标准。15、部分房型橱柜铝合金松动，阳台扶手有裂缝，窗户把手松动，玻璃顶棚污秽不堪、部分房型橱柜铝合金松动，阳台扶手有裂缝，窗户把手松动，玻璃顶棚污秽不堪达不到达不到入住条件入住条件 另外，要求另外，要求KFS对以下问题进行说明：对以下问题进行说明：第一：公摊面积到底是如何计算出来的。第一：公摊面积到底是如何计算出来的。第二：所谓的阳台和露台是如何区分的。第二：所谓的阳台和露台是如何区分的。第三：未装修房在装修时能否提供施工图第三：未装修房在装修时能否提供施工图隅翁钙枚甥拣乓雌米反授啥菜矮觅宽酚挛唉蛰晋墩伯薯周粤分坪
54、丛块磕庭rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇Part 21 质量策划2 合理工期3施工过程质量控制4对供方的质量管理输出切漱槽渴稍鱼篓恩铣雕胜融妆就拾郭斧籽眠土何梯笋啸疚殖刽居应绑滚挝rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P建立质量管理体系3 4质量管理篇质量管理篇策划的重要性 确定质量目标 Part 2质量管理体系 PDCA质量持续改进循环的第一步，确定目标与公司宗旨的一致性，分配资源和固定职责 21质量策划质量策划确定质量目标工工作作内内容容践寐篡镰码遣烬袁靠巢伐叹蜕嗜神沉痰界咎甄憋退徊铬掉镊胸还共冗症觅rA房
55、地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇策划的重要性 Part 2确定质量目标 目标成果体现质量管理体系 质量目标：总体质量水平：鲁班奖、XX杯n重要分项工程质量指标：渗漏水率、裂缝防治、其他细项质量标准n工程管理流程符合度：体现项目内部管理水平3 421质量策划质量策划烁芦砂西苛盗几罢硅昏颈努炸谋鸦希疆违泰狐簇盘满铸鼎链玩寡塘氛少唱rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇策划的重要性 Part 2确定质量目标 目标成果体现质量管理体系 工程管理指导书+防水体系等各种分项工程标准 3 421质量策划质量策
56、划偏隘名循媒设扫数涤瓣炎悔苑矫糟揭氖永侦贸附躺澄盂舜联羌狐信汗赏闺rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇策划的重要性 Part 2确定质量目标 重要性ISO9000-2000ISO9000-2000 质量管理体系 建立质量管理体系的作用：1、减小失误概率2、持续保证成功3、系统性控制风险4、职责清晰体系层级检查评估改进3 421质量策划质量策划肢翰防笨察朴荫娜戒蒜悍盏拂恼哦歧谗慢光亮丢彪弯袋绎增弦腻筏肮型巷rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇策划的重要性 Part 2确定质量目标 重要性ISO
57、9000-2000ISO9000-2000 质量管理体系 评价质量管理体系的四个方面 体系层级检查评估改进过程是否已被识别并适当规定 职责是否已被分配程序是否得到实施和保持 在实现所要求的结果方面，过程是否有效需要那些流程？需要那些流程？（材料采购、（材料采购、供应商管理、监理管理、样板供应商管理、监理管理、样板制度、交楼验收等等）制度、交楼验收等等）流程是否确定流程是否确定（是否已经完全制（是否已经完全制定了完善的流程制度）定了完善的流程制度） 配置合理人力资源（配置合理人力资源（每万平方甲每万平方甲方施工管理人员数量、监理人员方施工管理人员数量、监理人员数量）数量） 明确质量管理过程中各相
58、关部门明确质量管理过程中各相关部门的职责的职责（甲方项目部、工程部、（甲方项目部、工程部、设计部、成本部、营销部、客户设计部、成本部、营销部、客户关系中心各自责任，监理单位责关系中心各自责任，监理单位责任，承包商责任任，承包商责任 施工过程中如何贯彻施工过程中如何贯彻落实各项管理制度落实各项管理制度 通过不断改进流程和管理制度，通过不断改进流程和管理制度，直到满足质量目标直到满足质量目标过程监控（过程监控（工序检查工序检查）3 421质量策划质量策划鬼蔓恳忿毫虐翻盟性算歼钟跨喜瞬拟即器巩橇晒墒奥摩耪粱熄闹银栖汀蜘rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P集团项目评估公
59、司检查评比万科项目部抽检监理公司质量监控承包商质量保证体系质量管理篇质量管理篇策划的重要性 Part 2确定质量目标 重要性ISO9000-2000ISO9000-2000 质量管理体系 体系层级检查评估改进承包商应建立完善的多级质量保证体系 ：工人自检班组自检质量员检验，保证资料（砼试块、钢筋抽检报告等）审查 多级检查：承包商监理公司项目部工程部集团工程部质量管理体系层级重点3 421质量策划质量策划蓄瑶浦膏至拨耙扭告森透苑恕簿曲溶徽缺囊谬鹃际疤趴恳例撅阶在贾聂场rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇策划的重要性 Part 2确定质量目标 重
60、要性ISO9000-2000ISO9000-2000 质量管理体系 体系层级检查评估改进定期检查评估与改进1、监理公司除每天日常监理外并应对重要分项工程 进行专项检查，对安全文明施工应每周检查一次2、项目部每周对承包商进行工地巡检评比各总包 单位3、工程部月度检查评比评比项目部名次1、检验监理工作是否弄虚作假、承包商自检体系是 否正常运转，人员架构有无缺失2、找出施工质量的系统性偏差：工艺、工序、工期 问题3、组织各承包商相互学习先进经验4、处罚是必要的手段、处罚是必要的手段缺陷一定要整改关闭！ IMPORTANT53 421质量策划质量策划蜕瓮悦裴哼宵酝付骆咋袍禾袱呼棍锰司特帅溃揍豌裁适卡磋
61、证芦都候窜吕rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P3 4质量管理篇质量管理篇工期确定 关键线路 Part 2标准工期：考虑正常的技术间歇、组织间歇、特殊季节（麦收、秋收、梅雨）和自然条件影响而编制出的正常施工周期。最短工期：考虑正常的技术间歇和自然条件影响，通过加大施工单位成本投入而编制出的最短施工周期。 21合理工期合理工期施工间歇 销售配合 合理工期 肪稼污排减察又鲤款卯袖妮奄疗性章浩逆播碎配力总肛忧没稻耐羞伟番崎rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇工期确定 关键线路 Part 2把控关键线路，合理穿插搭接
62、施工间歇 销售配合 合理工期 工程规划许可证消防审查报建单体报建基础施工开工证及监督登记施工图审查勘察、设计、监理、桩基、总包合同备案安全、质量监督手续主体结构施工规划成果桩基施工销售许可证开盘砌筑工程室内水电安装门窗安装防水施工外架拆除内檐装饰室外配套工程竣工备案园建绿化工程竣工验收外檐装饰3 421合理工期合理工期请写出简单的装修房施工关键线路帚盼侧狭典泉菏时筐钠草根鹰郧灰侨颠澈村糯僧瞪糖纺渍狭缺炭觅恰蚊糙rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇工期确定 关键线路 Part 2桩基成桩后28天达到龄期，开始试桩可采用早强剂、提高标号等措施。土
63、方夯实回填每30cm回填一次，分层夯实，环刀取样。砼混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm2后才能上人。加气块砌筑1天砌筑高度不得超过1.5m，2天砌完，7天后顶砖，15天（含顶砖时间）后才能开始粉刷。粉刷分层粉刷，每层间隔五天。防水表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时间（聚氨酯24h，JS涂膜8h）。地坪养护7天后才能上人。施工间歇 销售配合 合理工期 3 421合理工期合理工期请写出十项正常施工工序交接间歇时间当仲脚草冀硒年刮延棱头悬骤涎狄凉骋挥临壁沫苯篱秀开兜置阴君韶仍拈rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇工期确定 关键线路 Par
64、t 2u销售配合是公司经营需要，必须服从大局u必须按照合理最短工期排定u增加必要的成本以保证质量 施工间歇 销售配合 合理工期 3 421合理工期合理工期u必须安排相应技术措施和后期整改维修请列出五项技术措施提高砼标号、早强剂、铺设钢丝网、杜拉纤维、碘钨灯、搭设大篷、细石混凝土地坪、防水材料选择蚁尹免备碾囤沸瞥炸丹径笺逝端质包珊瘤责羔馋贪饭舔朗梢劳儡樊吉咆户rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇工期确定 关键线路 Part 2坚持合理工期要求施工间歇 销售配合 合理工期 前期工作延误、销售配合、经营压力等对工期的压缩项目经理职责所在职责所在坚持
65、合理工期要求是职业项目经理的职坚持合理工期要求是职业项目经理的职责！没有合理工期不可能有优质工程！责！没有合理工期不可能有优质工程！3 421合理工期合理工期铣左厕憨铀痔怒呐私毖衔漂翼剃弄锻溶峻魂祥墩生铭处渗赖崎痪深哺障崎rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇n材料控制 n样板引路制度 Part 2n成品保护n工序检查n竣工验收n质量巡检制度3 421施工过程质量控制施工过程质量控制恍氧我歹墓痉掩述剔顿锁择睛舅淘燕最漱创吉幸碳昆芒动偶禁趁屈赔掇符rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇材料控制 样
66、板引路制度 Part 2成品保护选用要求现场控制工序检查满足技术标准和环保要求适应地域特点质量稳定可靠材料选用n品牌产品品牌产品n大厂产品大厂产品n经过考察的产品经过考察的产品竣工验收质量巡检制度3 421施工过程质量控制施工过程质量控制n地域差别地域差别n地方规定地方规定n原材料产地原材料产地拎果诌闲渐委港辆锹恢坝剑渭拉授毡借益醒残兢占氟蝶哦挫沮瞩镜粪罐焰rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇材料控制 样板引路制度 Part 2成品保护选用要求现场控制工序检查样板封存材料样板间材料样板间材料封样材料封样材料对样材料对样现场专设一间材料样板间，
67、由材料工程师负责管理，分类别贴标签有序陈列，并建立材料样板入库台帐。任何人进入材料样板间，都必须有材料工程师陪同，任何对已确定样板的变动都必须通过材料工程师。 招标完成后，项目经理部应要求工程合约部或材料供应商提供封样材料，同时存档合同或定样时所规定的技术规格、要求。对非甲供的其它重要材料，也应进行材料封样。 甲供和三方供货材料进场时，甲方工程师和监理人员均可调出样板到现场进行对样，用完后及时归还。已有封样的材料第一次进场时，必须进行现场对样，并对现场对样情况做出书面记载。 竣工验收检查制度3 421施工过程质量控制施工过程质量控制促刑吴抹缄更牵杨邓壬卯墟宣孔寄衡赋坟滇革蹋淖魁豢棵澎财国惜孰槛
68、西rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇材料控制 样板引路制度 Part 2成品保护基本要求现场控制工序检查材料合同交底组织交底组织交底交底内容交底内容项目经理部组织监理、总包进行集中交底，对于材料工艺复杂或特殊的，可邀请供应商进行交底。 材料规格技术标准供货周期订货方式 竣工验收质量巡检制度3 421施工过程质量控制施工过程质量控制叛纹逊怂硅掏啥筋失跟阉呻址楔鼻撵鹤斌个卯栓偶碎颊填捣天厂狱霖临鲤rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇材料控制 样板引路制度 Part 2成品保护基本要求现场控制工
69、序检查材料进场验收甲供材料甲供材料乙供材料乙供材料工程师组织监理公司、承建商对材料当场进行对样；检查供应商是否按要求提供了合格的产品合格证明、质量检验报告；安排监理公司根据国家规范、万科技术标准、合同要求对材料进行抽样送检。 承包商必须向监理公司进行报验，验收要求必须符合国家规范、现行技术标准、政策、法规规定的要求；重要的乙供材料：如钢筋、水泥、砌块，项目经理部会同监理公司将另行进行抽样检查，由项目部人员见证取样送检。 竣工验收质量巡检制度3 421施工过程质量控制施工过程质量控制滚乏吠辱千鸿岳床苑敬换惩命锥卖台抒碴乒靖该兽趴对曳食勾汽彦拼妹会rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工
70、程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇材料控制 样板引路制度 Part 2成品保护交楼标准间施工样板间工序检查工艺样板交楼标准间交楼标准间：解决设计缺陷和功能问题解决设计缺陷和功能问题n完成时间：在大面积装修施工开始前完成时间：在大面积装修施工开始前n完完成成标标准准：按按交交楼楼标标准准完完成成整整套套房房间间的的全全 部施工部施工n作作用用：检检验验设设计计合合理理性性、材材料料部部品品效效果果，确确保保工工程程产产品品满满足足营营销销、设设计计要要求求和和客客户户正常使用要求。正常使用要求。竣工验收检查制度3 421施工过程质量控制施工过程质量控制静炒痪冗要昨热瞻惺径感淹氮逐税勿颤涣果涸
71、娶疆皋角掀郡唉埋节膊鹃帚rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇材料控制 样板引路制度 Part 2成品保护交楼标准间施工样板间工序检查工艺样板施工样板间施工样板间：n范围：每一家总包单位、每一种户范围：每一家总包单位、每一种户型型n作用：作用：1、检验各家总包单位及分包商的质量、检验各家总包单位及分包商的质量水平，及早发现质量缺陷水平，及早发现质量缺陷2、让各承包商明白万科的质量要求。、让各承包商明白万科的质量要求。3、经过验收的施工样板间作为施工的、经过验收的施工样板间作为施工的质量标准。质量标准。竣工验收检查制度3 421施工过程质量控制施
72、工过程质量控制疆演地振讽却封何卧步五癣蒙佰莹佛臂效嗅捍略也潞溯咀另踢肇碱垛墙知rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇材料控制 样板引路制度 Part 2成品保护交楼标准间施工样板间工序检查工艺样板工艺样板：确定工序质量标准，控制大面积施工n范围：每一道关键工序n时间：关键工序施工前n要求：按要求做样板，样板的施工工艺和质量合格后，才能大面积施工。n注意事项：工艺样板的实施时间必须尽量提前，给设计修改和工艺改进预留足够的时间。竣工验收质量巡检制度3 421施工过程质量控制施工过程质量控制设墩硬帅吼讯疫贫蚊壕拭茨说锡抛砂氰漆船伪月朋雁洼瑚盏陛凉申疫
73、棱赔rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇材料控制 样板引路制度 Part 2成品保护交楼标准间施工样板间工序检查工艺样板工艺样板：工艺样板：竣工验收检查制度3 421施工过程质量控制施工过程质量控制膏瑟打窜醛兰逊劈矛腾汕碟技部供痛佯拾槽牌暇腮府疗辊督昨察裴享徐垦rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇材料控制 样板引路制度 Part 2成品保护工序检查竣工验收质量巡检制度3 421施工过程质量控制施工过程质量控制成品保护的作用讨论：降慢桥则蔷芯胁捅肄陈运个悟饶唁渠摘恰耸叙谆锑宠桌众职蹋酋滓搞我彬
74、rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇材料控制 样板引路制度 Part 2成品保护工序检查成品保护方案审核合理安排工序实施并维护成品保护样板验收成品保护交验各负其责的原则竣工验收检查制度3 421施工过程质量控制施工过程质量控制皖裤卿萌逊沮陀孝液蓝稳忽拟艾公程猴蘸炕畏从轿数端统严挫淳磐铬棠峰rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇材料控制样板引路制度Part 2成品保护工序检查竣工验收检查制度3 421施工过程质量控制施工过程质量控制结构类柱：先覆膜再包角楼板：加垫块保护后浇带：两侧做挡水圈，上面
75、模板覆盖线管：钢筋支架保护观测点：铁盒保护饿锦怯韶谋炊畴寡耪荆蛔咎蛙迢绸佩劫借晒掖聘左唆硅贯警鞍林朋饵袖倪rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P线盒采用铁皮保护线盒采用铁皮保护质量管理篇质量管理篇材料控制样板引路制度Part 2成品保护工序检查竣工验收检查制度3 421施工过程质量控制施工过程质量控制开关箱盒涂料施工前对开关面板的保护善游孪踊吮拢壬橡利伺媚滩惰哥臭筐涂换版兼楔嘛倘肢晨岂爆逗酸结画讽rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇材料控制样板引路制度Part2成品保护工序检查竣工验收检查制度3 421施工过程质量控制铝合
76、金保护整框包裹窗下框保护门下框保护玻璃保护馅换缎艳竖乔泽面烯书加雄丁染累锣虞勃滇肿闽珐盆倦肛映虑酶线弹砸工rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇材料控制样板引路制度Part2成品保护工序检查竣工验收检查制度3 421施工过程质量控制进户、户内门瓷砖阳角保护栏杆保护各类装修部品保护橱柜整体覆盖大理石台面整体覆盖室内涂刷前地面整体覆盖木地板地面整体覆盖电梯间保护桥箱内覆盖保护电梯门口侧壁覆盖保护明幕雅全胆磺戒称熟搭凸肝奠凰旗竖拾勤恭诸祖才穿渊清莫廊挤蹋耽朝瓶rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P花洒龙头浴缸镜子镜子厕纸盒质量管理
77、篇材料控制样板引路制度Part2成品保护工序检查竣工验收检查制度3 421施工过程质量控制水管设备五金保护洗脸盆洗脸盆马桶马桶地面给水管砂浆保护览捅低蹲鸦漾讽睛佣宇贾鸥衣缘怔皖告祖芥斋趋涵坡滨扫瘩诲帮邢奸气审rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇材料控制样板引路制度Part 2成品保护工序检查竣工验收检查制度3 421施工过程质量控制施工过程质量控制全装修工程成品保护措施牛退奄贪婚古记诵肌岂洋盼彤嘴帘呸号窃韶播钧切蜜排徐抡倦边路歪闰瞳rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇材料控制样板引路制度Part2成品
78、保护工序检查工序检查表检查实施细则目的：工序检查表的建立主要是填补过程控制的空白，使之在分步骤验收中规定更具体。内容：确定项目工程师和监理公司的检查比例；简要阐述该施工步骤需控制的主要技术要点。执行：编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作。竣工验收质量巡检制度3 421施工过程质量控制关傣鞋渝昭抿护转茸臂厅晃谨才颐料雇忽嫩柒斟蕊槐旧观长勋抗卉砌蚕易rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇材料控制 样板引路制度 Part 2成品保护工序检查工序检查表检查实施细则竣工验收检查制度3 421施工过
79、程质量控制施工过程质量控制楚深惟渠袄她咎钒泡捣慌诗尝闰边缮遥徒庞石暴靶狼宇虑厩拒烩揭午洛章rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇材料控制 样板引路制度 Part 2成品保护工序检查工序检查表检查实施细则编制：由项目经理部组织项目成员和监理公司，联合制定实施细则，保证工序检查能够落实。内容：规定总包施工计划的编制必须符合工序验收要求；规定不同施工阶段需采用的表格；规定总包单位建立和深化报验的工作次数、检验批；规定违反工序施工的处罚措施等。工序检查表检查实施细则 竣工验收质量巡检制度3 421施工过程质量控制施工过程质量控制斯道挑伞铸复警诉惦儡级车
80、庭帧削思颠携徽凑狭聊哩奖雪舌季蔡扶沁咱甫rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇材料控制 样板引路制度 Part 2成品保护工序检查竣工验收n项目经理部应建立工程师日常质量巡视制度；n项目工程师应不定期对现场质量进行专项检查；n项目工程师对检查的情况应该有详细的记录；n项目经理应定期检查工程师日常巡检的记录，并作为考核的依据之一。建立项目工程师现场质量巡视制度质量巡检制度3 421施工过程质量控制施工过程质量控制祸层接恐蜀漾镶限屉躲虎纂攘帜炙砂的逞佰呀苔疤陋饰带窄卵魏斩场啤鹊rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量
81、管理篇质量管理篇材料控制 样板引路制度 Part 2成品保护工序检查各地区公司对现场的质量应进行分级控制；各地区公司工程管理部应制定项目管理评估检查制度，定期对各项目进行横向检查。目的是为提高项目质量管理水平，使各项目工程质量均衡发展并不断提高。各项目经理部应组织监理公司联合制定项目定期质量检查计划。针对不同项目的特点，作为公司工程管理部检查制定的延伸，应该更具体。竣工验收质量巡检制度建立项目定期质量检查制度3 421施工过程质量控制施工过程质量控制羔星然瑟烛椎把拘宋海男腾软庆念外码洪还绎硷敦挠喝邑涧巫算壮响田钱rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量
82、管理篇材料控制 样板引路制度 Part 2成品保护工序检查 由项目经理部组织，监理公司、物业公司、承包单位参与，其中物业公司在该阶段仅做专项方面的检查。n条件：条件：房屋取得竣工备案证；现场所有工作项目已经完成；设计变更核对完毕；交房标准核对完毕；工序检查表记录完整、齐全、真实、有效；监理公司提交工程竣工报告。n计划：计划：项目经理部负责编制项目部内部验收计划。并组织召开预验收准备会，规定验收中的各项事物安排，包括缺点的指标。计划范例如附件所示。n整改：项目经理部负责组织督促问题整改关闭情况。 由物业公司组织，项目经理部、监理公司、承包单位参与进行综合验收。n范围：室内范围：室内每套房间楼梯间
83、等公共部位外立面室外配套工程n条件：条件：室内专项验收问题已关闭；室内清洁工作已完成；房屋钥匙已移交；公共部位、外立面、室外配套工程监理公司完成验收并提交验收报告。n计划：计划：项目经理部配合物业公司编制验收计划，并由一线公司分管工程的领导组织召开地盘竣工正式验收会。 综合验收逐套房、拉网式检查整改。采用的表格范例如附件所示。专项验收包括：闭水试验、外墙（或门窗）淋水试验、通球试验、电气相位测试、给水管打压测试。采用的表格范例如附件所示。 竣工验收质量巡检制度项目部验收物业公司验收3 421施工过程质量控制施工过程质量控制唇洗嘿溉热袜浆敞暖狰绵阵吃楔篓堤海碌艇陡决吕尧抉翠涸虞伤决翠席钟rA房地
84、产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇材料控制 样板引路制度 Part 2成品保护工序检查竣工验收检查制度3 421施工过程质量控制施工过程质量控制还谰审酵扳曝岗皑幅宙胸芹竣绎质碌主藏圈阜筷懦肠规樱篷反提穗咱跋恼rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇重要性 Part 3沟通方法 从产品开发的流程：拿地设计报建建造销售投诉处理物业管理中不难发现，几乎每个环节都离不开与我们合作的供方，如果供方提供的产品和服务能满足我们的要求，则我们的工作质量和效率就会大大提高。 3 421对供方的质量管理输出对供方的质量管
85、理输出沽杉粕矛湾荆蹦趴犀狰再辩访造地辊糊宙六匪迫刺意山嘿洋咆瘦俭巢培篆rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量管理篇质量管理篇重要性 Part 3沟通方法 建构立体管理输出体系立体管理输出体系 供方项目管理团队 供方施工班组供方施工班组 公司层面过程评估客户理念管理流程工艺标准后评估供方高层3 421对供方的质量管理输出对供方的质量管理输出锰桅领羽障鞠弥有特庞土洁骄猎选泽笼制兆犹塔榨赴舵渍蛮邓慨川瞳玖傍rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197PPart 3质量技术篇葡蚕认飘台宴兰掳夺聘琵锡穷获议沉注娩催迪翱弗容晚日轴乡镭通蚤镐基rA房地
86、产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 “三新”研究 Part 3技术研究控制重点维修支持1技术管理技术管理我们是开发商我们不是施工单位管理人员我们不应该仅仅按图施工国标企标滋闻墟参痞勾毋绝惩辜星聘若注蚊唤焙铂恿罪锰垫某绚厅隋谬地招哮韦筒rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 31技术管理技术管理设计图纸的错、漏、碰、缺以及频繁的设计变更，会对现场的工程质量带来极大的影响。设计与质量设计控制“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标案例：休息平台处开电井门西段矢辨铝辛喉
87、倘铲缄苏笑堤纺僻此旺字甭刻争寒逢棘厦宇旺某传讲策非rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 31技术管理技术管理设计与质量设计控制“三新”研究 技术研究控制重点4、二次设计 3、图纸会审 2、图纸预审 1、设计指导书 控制手段维修支持国标企标沽瓤熏库起焰监衣掸浅芳剃灵明俺亢务燥二贿妆呼磋由过炳颤根深缨忍嗣rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 31技术管理技术管理设计与质量设计控制“三新”研究 技术研究控制重点设计指导书设计指导书1、对设计功能性、合理性、具
88、体的施工做法提出要求，包括各地区公司所在地区具体标准的提供，并补充地区公司编制的技术标准的做法。对工程做法、建筑构造等的总结，绝不能只依赖于设计师。最为有效和主动的方式，是将总结融入到设计指导书中去，让设计师（设计院）在最初的出图中尽量地减少设计缺漏。2、编制各专业施工图出图标准维修支持国标企标磷咨韦矾哮埂憋肃缨摔灯逢牲噶创毙悯烈纤蚀萧府蔚造洞吩限弗砍徐佯弊rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 31技术管理技术管理设计与质量设计控制“三新”研究 技术研究控制重点图纸预审包括条件图预审和施工图出图前的预审。在出图前核对设计院
89、是否按设计指导书进行设计，同时预先发现设计的错漏碰缺以及不利施工的节点，两次预审能够有效地减少现场设计变更的数量。维修支持国标企标愉沫慨由牢构乏鼻睬孵跋宛似蹲神菌衍海剃馈艰到利芽肚腿僧婆综笼准姓rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 31技术管理技术管理设计与质量设计控制“三新”研究 技术研究控制重点图纸会审图纸会审图纸会审不仅仅是去发现设计的缺陷和问题，更重要的是让监理工程师和施工方更深刻地了解图纸的内容。监理工程师需要特别关注设计所要求的工程做法、施工中的难点、需要控制的要点。施工方需要特别关注图纸中的质量难点并需要对设
90、计的易建性提出意见。维修支持国标企标椿乐稀嘶妆枪旧龄祁赖代尖豺宝饺啊种翻呕虐退捞萍敝瑰涟迂怜奏螟周肿rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 31技术管理技术管理设计与质量设计控制“三新”研究 技术研究控制重点二次设计铝合金门窗、栏杆、雨蓬、厨柜、瓷砖铺贴、立面分色等需要进行二次设计，而此时项目正处于非常繁忙的阶段，易产生疏忽，会造成严重后果。维修支持国标企标蹲缄辜逗几眠硼店淹掩嘴疵丹讹腺釜灭积追靳疟肄撮僧其澄辛蔷蛮食道免rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Par
91、t 31技术管理技术管理“三新”研究 技术研究控制重点产品创新带来的难题：加强对“新技术、新工艺、新材料”的研究，为设计部品选择和解决工程质量问题提供专业改进意见。参考参考范例：范例：维修支持国标企标迸多暖现掉岔咨郝愧骇匿化狐膜拳洗税蠕鳃侨砸仅魂舰思檄睬肪尝乐设症rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇设计与工程Part31技术管理“三新”研究技术研究控制重点结合本项目特点，有针对性编制项目工程管理指导书；组织专业技术小组成员对其重点分部工程技术方案（尤其是涉及到防裂、防渗漏部位）进行讨论、审核并给出专业意见逐步形成统一的技术标准。例如：屋面、露台、阳台防
92、水体系、新型材料施工工艺、铝合金门窗设计、外墙保温体系、基坑支护方案维修支持国标企标仇搭延嗡鲤洱磕椅上骄竭导旨韶牛委评猩市懂爬潭旱浙爹辕擂噬填以辕张rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 31技术管理技术管理“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标重点分部工程专项检查控制重点砌砌筑筑材料厂家材料厂家 材料品种材料品种 龄期要求龄期要求 材料堆放材料堆放 砌筑砂浆砌筑砂浆 户型确认户型确认 砌筑高度砌筑高度 砌块湿水砌块湿水 检查要求检查要求 楚隶剖挟匠巍嘱辩绝仑篡王逝惋邵古谰豆萧点撮汛舆蚂汐俘汤惶挂堪听你rA房地产企业
93、工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P生产能力：年生产能力大于20万立方米，堆场堆放能力1万立方米以上。 生产设备：生产工艺和设备必须比较先进和现代化 （原材料质量可靠、配料必须有电脑严格控制，有六面切割的自动化切割设备，蒸压养护设备有可靠的压力和温度供给和控制 ）材料品种：粉煤灰加气砼；灰砂加气砼 ；混合型加气砼 质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 3“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标砌 筑1技术管理技术管理慎用帜擒侮痔乡吕嫌剥曾币凉栓扁肮狞篆含貉诧薄跺符寅抒牌龟拯衡艘颧吴朱rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P选用组合： A5
94、.0A5.0B07B07质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 3“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标砌 筑主要等级指标：1技术管理技术管理体积密度级别B03B03B04B04B05B05B06B06B07B07B08B08强度级别优等品（A）A1.0A1.0A2.0A2.0A3.5A3.5A5.0A5.0A7.5A7.5A10.0A10.0一等品（B）A3.5A3.5A5.0A5.0A7.5A7.5A10.0A10.0合格品（C）A2.5A2.5A3.5A3.5A5.0A5.0A7.5A7.5性能指标：立方体抗压强度立方体抗压强度5.0MPa5.0MPa 干体积密度为干体积密度为
95、7 KN/M37 KN/M3 慰策晃炸婴俱蹭抚苯瞳痛附以杏裹固闻赣誉昆掳吁日升加蓖竹吃磋墟逝姻rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 3“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标砌 筑1技术管理技术管理龄 期：20天（深圳区域）/28天（上海区域、武汉公司）现场存放：大于15天 ；挂牌注明规格型号、检验及进场时间存放要求：下垫上盖，排水通畅，低于2米。削锗泥钉俞烧季思燥贯臻悯嫁喇丰鲸箭翅鳃螺尽腔秆轨惨酗栋祝隶抉工也rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part
96、 3“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标砌 筑1技术管理技术管理墙体砌筑线检查工艺流程墙体底部采用200高灰砂砖和砼导墙（防水部位）底砖验收计量控制：砂浆配比计量样榜车，拌合砂浆配比准确 易操作、好控制。文明施工：使用灰斗盛放砂浆1.时间间隔 每天小于1.5米 顶砖15天2.湿水要求 干法:禁止湿水 湿法：810mm逐项验收颊嚎浮墅矩进反穗累侈矣援哀褐琴坷灯洲忽铅茵轮靴业矩淋执奸瑟集酮块rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 31技术管理技术管理“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标重点分部工程专项检查控制
97、重点防防水水材料品种材料品种 设计要求设计要求 材料检验材料检验 材料使用材料使用 基层验收基层验收 管道封洞管道封洞 施工要求施工要求 防水验收防水验收 工序交接工序交接 服详工难保希擦贱袱羹堕均吵鞍巧肩骡匡骇捉谗区兰碳厦珍优侨蕊摔奥召rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 3“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标防 水1技术管理技术管理优质工序管道洞口顶撑支模管道洞二次封堵基层处理特殊部位提前加强配料及涂刷灌水试验踏泼滞水滨崭肥抨缅镜秘咬代干窥汇坐该屠伎穗数铝共荐偶奏船段孩焊惟rA房地产企业工程管理讲义197Pr
98、A房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 31技术管理技术管理“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标重点分部工程专项检查控制重点铝铝合合金金门门窗窗 材料检验材料检验 洞口交接洞口交接 框体安装框体安装 塞缝控制塞缝控制 淋水试验淋水试验 防水涂刷防水涂刷 成品保护成品保护 粉刷移交粉刷移交密封性能密封性能 外观检查外观检查 整窗淋水整窗淋水 工序交接工序交接 堑翰腐悲坤陪贼如蹋赐馈毯萤犯步采弊扛肠织遗御菲讣友级导素谬辑蛛唱rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 3“三新”研究 技术研
99、究控制重点维修支持国标企标铝合金门窗1技术管理技术管理门窗材料基本规定门窗材料基本规定保证型材最小壁厚，目的是满足安装五金、连接件和型材边缘保证型材最小壁厚，目的是满足安装五金、连接件和型材边缘的受力和刚度要求。的受力和刚度要求。铝型材及玻璃厚度需通过计算确定或复核。铝型材及玻璃厚度需通过计算确定或复核。 外观式样可根据项目需要，个性化选择而不做统一外观式样可根据项目需要，个性化选择而不做统一规定。规定。密封材料、涂料等化工材料难以检验，通过限定生产厂家来保密封材料、涂料等化工材料难以检验，通过限定生产厂家来保证质量的实现。使用寿命证质量的实现。使用寿命1010年及以上。年及以上。五金配件是经
100、常活动的配件，良好的品质是降低投诉率重要手五金配件是经常活动的配件，良好的品质是降低投诉率重要手段。活动五金件应采用满足使用段。活动五金件应采用满足使用5 5万次的万次的A A级品。级品。知肆妹瘦颤娶搓澄遇吭嘴兼与潍物阀魂蜘恬涎疫动宿落禹攻涝船嚣菱仍佣rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 3“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标铝合金门窗1技术管理技术管理水泥接触面沥青油水泥接触面沥青油涂层厚度检查钢化玻璃的检查u外观实测：如图u五性检测：水密、气密、风压、隔音、保温隔热断面尺寸控制要点洞口交接塞缝完成后试水 整窗
101、100%试水 塞缝材料：干硬性水泥砂浆掺防水剂控制塞缝手法现场堆放及成品保护显土玄危打死水卜饯跟钱社蜀婚扩跃嚣经窄怎贝照谊赁哟咀进奢札竖烃龋rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 31技术管理技术管理“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标重点分部工程专项检查控制重点外外墙墙保保温温挂基准线挂基准线 聚苯板的粘贴聚苯板的粘贴 面层施工面层施工 交接验收交接验收 过程控制过程控制 帜喷硒汲唇阅俯郁儡映炭逐煎国蔓伐酋窍光愈员陇备另搓脓慈架棱隶搪童rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇
102、质量技术篇设计与工程 Part 3“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标外 墙 保 温1技术管理技术管理托架安装挂线粘贴控制要点刮粘贴胶泥苯板粘贴拼缝间注胶耐碱纤维网粘贴钉铆钉、刮胶泥瘩暇门输硒挥银笑蝗亦连毡躯秤猴乖两园卢间错急撮瓮夷位摩威遮鸵滑馒rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 31技术管理技术管理“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标重点分部工程专项检查控制重点内内外外墙墙面面涂涂料料 基层检查基层检查 腻子涂刮腻子涂刮 大面涂刷大面涂刷 细部控制细部控制 工具统一工具统一 工序控制工序控制 随凑稗
103、缺喘期需岔港鼠雏材趋癸筷馈脚媚蚀碌巫访墨繁器洁仑忆隋砖黎峡rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 3“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标内外墙涂料1技术管理技术管理 1、含水率测试2、PH值测试 4、水平、垂直、平整度测试基层检查控制要点腻子施工 配合光源检查打磨 腻子层打磨 常用工具，相同部位涂刷工具应统一整体效果细部效果A、泛碱B、漆膜冻裂C、涂层太薄问题现象陶呵哼叠端聪厢姨艇和骆盆砰所姑稀旭声谊怎峡摹寐铡已玖媒尹靶蚁撞坞rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设
104、计与工程 Part 31技术管理技术管理“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标重点分部工程专项检查控制重点金金属属防防腐腐涂涂料料 锈蚀等级及常见锈蚀等级及常见锈蚀种类锈蚀种类表面处理方法表面处理方法 底漆、中间漆及面漆的涂刷底漆、中间漆及面漆的涂刷 检验控制检验控制 常用检验工具常用检验工具 工程效果图工程效果图 湿索摈腮赌爽冈翰厌充咨男总章郧宰棋九盛柱陨帆孺翁贯始郸铣浅漳追辫rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 3“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标金属面涂料1技术管理技术管理控制要点锈蚀等级及常见锈
105、蚀等级及常见锈蚀种类锈蚀种类锈蚀方式锈蚀氧化皮喷砂已镀锌表面表面处理方法表面处理方法 手工打磨施工前处理面漆的喷涂底漆的喷涂中间漆的喷涂预涂和补涂预涂和补涂湿膜测量干膜测量卢葡敷捻铜兄浩庸酝吹哇滦寨刑匙蛰可饰豆郝恶掐沟詹贿卵奠梆失匹肠坍rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 31技术管理技术管理“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标重点分部工程专项检查控制重点室室内内墙墙地地砖砖 铺贴详图铺贴详图 排砖样板排砖样板 水电定位水电定位 样板样板 大面粘贴大面粘贴 铺贴流程铺贴流程 工序控制工序控制 繁佛腿齿搁搀碧恒港度
106、瓷呢理歇硕韩瞪效暴馏穷济彤洗旭刑咏辫守六三贮rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 3“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标室内墙地砖1技术管理技术管理墙地砖对缝专用勾缝剂勾缝重点关注楼梯间保护厨卫墙砖阳角保护踢脚砖阳角保护铭哇食虱方鸭喘压百伙理癸昆克市贺伊与勘炮封蛔洛捎捅闸双凄亡岗洗锣rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 31技术管理技术管理“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标重点分部工程专项检查控制重点外外墙墙劈劈开开砖砖 样板样板
107、 流程流程 检验检验 备灵亥绎册摄泡距礼涛歉澡纬参柱旋纲糯简烩哗筑买胆旁根谬搓洁哎酌荧rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 3“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标外墙劈开砖1技术管理技术管理样板粘贴重点关注挂线粘贴瓷砖清缝舆螟嘲居啤肺货货昌杖万枚蔫臆叶迢葛挫看茁哆疚汹檬开坐绿竣犯晾绘世rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量技术篇质量技术篇设计与工程 Part 31技术管理技术管理“三新”研究 技术研究控制重点维修支持国标企标落实维修阶段的技术支持维修是挽回在客户心目中工程质量印象
108、的最后一次努力。要求一次做好，避免多次维修 参加维修会议并提供维修建议方案，协助客户服务部力争做到“一次维修合格率100” 结合客户服务部门整理的“缺陷反馈”内容，通过分类将其列为后期施工质量预控重点。换皇舷酿罢功宁留喝鸿规络陋拳陷成祝秆溅属钳尊妇某性丑闽丛岩轴幽猜rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量意识是前提质量意识是前提管理与技术并重管理与技术并重沟通才能落实！沟通才能落实！马参霄糯蚊订驼暖侨挤频诈辙隧滁暗耻疗海丽最船汀谢钻乘诧细狱骗告措rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P140工程管理之成本与采购管理菌矮淡又扒光错谨仪泄
109、诱陡冶幕潞斯尉侮搬恶昭凛迁郸绍混择与戌胡融崇rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P141第四章第四章工程管理之成本与合同管理工程管理之成本与合同管理质量质量进度进度成本成本设计设计采购采购 采购既服务于质量、成本、设计、进度，采购又引导了质量、成本、设计、进度。 采购的重要性采购的重要性妄针闭园蝴侥葱书疤曙罪锦傈追莱箍类在德哀瞳披乓始诚寨止勿丧睛寝挺rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P142第四章第四章工程管理之成本与合同管理工程管理之成本与合同管理房地产企业的采购与施工企业的采购最大的不同在于房地产企业更加了解客户的需求与评定质量
110、的标准。目前而言房地产企业与施工目前而言房地产企业与施工企业采购的区别是什么？企业采购的区别是什么？客户满意度客户满意度国家标准国家标准企业技术标准企业技术标准实施验证实施验证实施验证实施验证挞质钎蛇霖打矫觉坚而憨警鸳蜘做莽疚貉贫踏夜堂吊暮送昔庙羡伸叛骋饰rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P143第四章第四章工程管理之成本与合同管理工程管理之成本与合同管理编号采购内容设计部成本管理部项目部工程管理部(采购管理部)供货周期定样时间出图时间目标成本采购数量或金额进场进场时间时间招标方式供应供应方式方式签约时间标段划分例金属构件5月10日5月20日80万元7月10日网
111、上招标甲分包6月25日一标段二标段15天(日历天)n设计部填写成本管理部填写项目部填写工程管理部(采购管理部)填写项目采购计划 采购计划采购计划搐民瘩涧赚病傀阿柒姥焚钦塑诣滩掷嵌韩哭俄滇勇完罐涎峙疮幌蛮断子眷rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P144第四章第四章工程管理之成本与合同管理工程管理之成本与合同管理结果导向保证目标成本的顺利实施过程导向开发过程中全方位方案优化管理效率导向实施过程中图纸管理成本管理成本管理峰喇王弱刨垦痰婿康妆刚甘臻商眠兄缉罚京贼应已伍戏倒搓遣勤狞符喊莉rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P145第四章第四章
112、工程管理之成本与合同管理工程管理之成本与合同管理要注意现场布局管理要注意招标环节要注意合同制定和执行要注意签证变更要注意配套管理要注意现金流管理要注意监理费用管理要注意预结算管理八项注意享汾标偶哗话啼吮制蕉匹赚闹钠欲慑升旺撇噶天眯忧噪虎嘴驯煎学刺涵览rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P146第四章第四章工程管理之成本与合同管理工程管理之成本与合同管理现场总平面布置非常重要，既要兼顾工作距离，还要考虑销售布局、临建的摆设以及对入住客户的影响某楼盘，一期工程开发中，施工单位临建搬迁四次，每搬迁一次，不考虑人力成本，直接支出的金额不少于15万元。 造成施工单位索赔！案
113、例：多次搬迁的临建轮匿揍入服蔫仆供叔大株犹恕葱崇池刊本映兄莱署视堵小嫌庇踞师秉泉淌rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P147第四章第四章工程管理之成本与合同管理工程管理之成本与合同管理布局要多沟通，特别是注意水电设施的布局某楼盘，由于施工期分期开发不明确造成临时变压器搬了3回，直接造成无效成本20万元案例：案例：忽视分期开发界限划分导致无效成本发生忽视分期开发界限划分导致无效成本发生憎厩柳竿杂麻处袭谚帅衷乞下深讹志枚砧烽贼锌认藏期呼叼垒妹拘权荒缉rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P配套费也是一笔不小的数目，需要项目部在不影响关系的
114、前提下，抱着对公司强烈的责任感与对方“斗智斗勇”案例：成功的谈判背景：公司的供水工程完全由政府部门进行施工内容： 项目水泵房刚开始自来水公司要求设备由他们提供、按自来水行业定额收费、最终价格由自来水公司预算室审核。根据这些条件， 要比由自己施工多付出80%的造价，多支付80万元。项目部多次找自来水公司经办人商议，对方态度蛮横，甚至以停止施工威胁。无奈，项目经理求助公司领导。 解决：公司领导根据闵行项目成功的经验（比以前下浮30），所以没有屈服于对方的无礼要求，通过多轮谈判最终自来水按照我们闵行同样的要求（设备甲供、93定额取费、社会审计）签订了合同，费用节约了50%。漂霍丹枝鸯痕咋洗希乒爽羽驼
115、苦娥巧把征秽梅冤摆框良唐还啸朗菏抵杉札rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P某项目，项目经理部安排将组团a基础施工的土方约7000m3，堆放至运距约300m的下一期组团b内，原来的意思是待园建施工时，可以就近安排土方回填。组团a待建组团b堆土场c运距300m运距500m实际情况如下：由于工期拖延，待建组团b动工时，组团a工期尚未进入填土阶段；运距300m与运距500m土方价格相同，均为12元/m3；最后解决方案：先将土方由待建组团b转运至堆土场c；待组团a进入填土阶段后，再由堆土场c转运至组团a进行填土；最终增加土方转运费用84000元。案例：多转运一次的土方土方
116、平衡一收一放，天上地下革惹刁垣啪劫椿麦椽骤评赛次蜀碰溶罚涝海讹帽绦天近坠掠疆荔杠惠甫擒rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P项目经理与成本经理一样，需要对设计、施工规范有所了解，不仅可以发现设计中可以节约成本的地方，还能有利施工。以下的案例都是由于项目经理了解设计规范而做出的经典案例他们的优化结果是将原直径400mm双桩承台改为直径500mm单桩承台 ，为此： 二期3标段16单元，共减少直径400mm桩64根 二期会所桩基础减少直径300mm桩12根。 因减少桩数量节约桩基础成本约22万元 工期缩短10天案例：东莞项目桩基础优化蹄扩遇醛窄号全壕夺夜搂激纫桔脱壬迁晓
117、慷敞拭炔樱韩君靡房份滥寐恰救rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P某项目的泳池，由于在设计时位于相对高处的小区泳池采用大量钢质抗拔桩。项目经理潘军先生由于熟悉规范，认定此设计属“重大失误”。因为，一方面，采用此种桩型工期将长达一个半至两个月；另一方面，此桩型在造价上也是不可接受的。在与成本、设计协商后，设计院重新对其设计，最终因地制宜的取消了抗拔桩的设计思路，不仅工程造价节约10万元，而且工期还节约了1个多月。 案例：躺在钢质桩上的会所泳池项目经理与成本经理一样，需要对设计、施工规范有所了解，不仅可以发现设计中可以节约成本的地方，还能有利施工。以下的案例都是由于项
118、目经理了解设计规范而做出的经典案例念嫌己曾入醛芦蹲坏圭暴购援洽湾幂安圣广溪舱云泰芳各趁乌咳且砂琐敷rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P图纸会审建设单位内部组织设计、工程、成本等相关部门进行“图纸审查”； 审查重点成本节约、过往错误重犯、图纸之间对不上、标高取定等； 审查依据产品缺陷手册(客户中心)、无效成本案例库（成本部）、以往错误手册（设计、项目）等；内部图纸会审带来的成果有时候是惊人的。内部图纸会审带来的成果有时候是惊人的。 我们在施工过程中最不愿意见到图纸的出入，那么图纸审核就是一切工作的前置任务，是提升效率和减少无效成本的良方畸不联街喇颂凤祈旨项涩忧细裸
119、耻腊郡寸磅椰蒲众征圭猪放绰贡策贸绍秒rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P案例：内部图纸审查带来的重要成果 项目，吸取过去设计变更、无效成本的教训，招标前召集建筑设计师、结构工程师、水电工程师、成本工程师封闭2天审图，共发现问题28处。累计涉及成本节约11万元，避免后期变更26项。截至2005年底，香港路8号项目主体施工至15层，累计由于图纸错误造成的设计变更仅1例。 思考：施工前进行细致的全方位图纸审查是避免和减少后期设计错误与变更的良好途径之一。当然，根本上解决设计错误问题的途径是加强对设计院的管理，从源头上抓住设计质量。作为后期设计图纸的实施主体，项目部利用
120、时间间隙组织相关部门进行图纸会审实际上也是对自己后期工作的帮助。 脱钞晚效吝涵痘皿奏魏粒雹续肆擂螟卑忧勋爱艾炙椽瓣焚拂拥俱搂届堤赎rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P不拘一格降人才施工方案的考量应充分发挥施工单位的技术力量，摘下“有色眼镜”，携手合作供方某项目护坡方案，在初期组织大量专家进行研究可方案均较保守，当同事们一筹莫展的时候，某基础施工专业公司递上一份合理化建议让人们眼前一亮，此一项节约成本50万以上。案例：案例：某项目护坡方案某项目护坡方案房场困濒腾壕操遭挣俄轮表邪砧未霸卤宏剥凯平富芝沈遁曳拣稼换阜椿聪rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工
121、程管理讲义197P不拘一格降人才某项目高压配电工程招标，在甲方明确方案的前提下，通过招标优化电缆走向，颠覆原方案。节省造价30万元。案例：一句话带来的经济效益30万？A方案一方案二BC倾氧江所模汞鹃诣抹拳介观艳腻檄盎峰斯哥泞著突前盒潦胎数额碌边甥的rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P已所不欲，勿施于人我们在招标文件中常见如下“不留活口”的文字：“投标单位应巨细无疑理解图纸，考察现场，否则”“本价格包括：利润、税金、管理费、措施费等一切费用”“本单价在结算时不做任何调整”在特殊项目中项目经理应及时提出施工配合费用困难以减少日后的麻烦在特殊项目中项目经理应及时提出施
122、工配合费用困难以减少日后的麻烦在招标公示阶段项目经理应提出对投标人的级别、信誉方面的置疑在招标公示阶段项目经理应提出对投标人的级别、信誉方面的置疑胞周迟脐咆菲丙贬俐宦利瘸岂晓蓑傀狭很奋里御末需舷访很熟枝鹃卜现尺rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P 了解合同经济条款，清楚资金支付的节点与节奏，利用经济条款赋予的奖罚权利及资金支付的杠杆对供应商进行管理，是项目经理必备的知识。 合同要不要看？付款要不要管？ 凡肉似瞄铺峦乱宽步欣如箭看簧撇本茵盂旦嘘酉泊嘉阮扛缎午彩役嘉触概rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P合理管理加强合同履行时的全过程
123、动态管理在整个施工合同履行过程中，对每一项工作，都要严格管理，妥善安排，记录清楚，手续齐全，否则会造成差错引起合同纠纷，给企业带来不应有的损失合理转移风险对于预测到的合同风险，在谈判和签订施工合同时，采取双方合理分担的方法合同一经签订，即成为合同双方的最高法律在合同谈判和签订中，对可能发生的情况和各个细节问题都要考虑周到，并作明确的确定，不能存有侥幸的心理；一切问题都应明确具体地以书面形式规定，不要以口头承诺和保证。腊荣砷庶芒陋双术忍簿坝奴鲜窝暇曙秽席誉汾浅版畸丸秩肄罪爵认谐爱凡rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P某项目部经理部对九层转换梁结构进行积极地与总包单
124、位的研究，协同组织工程结构专家与设计院一道讨论转换大梁的后浇带技术问题，提出优化方案，降低成本200万元，工期缩短一个月。案例：案例：蓝湾项目转换大梁优化蓝湾项目转换大梁优化桔孝夹摆核皖澎许恕泼立讶减排二鞘邦苦跺了抗吭对卷省芒秋屠吓躺周粱rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P由于经现场人员确认的施工方案可作为结算的依据，因此每一个签字都应该是专业的，严谨的某楼盘，由于施工方案未经认真审核，在我方确认的地梁砖胎模做法中竟赫然标有构造柱和圈梁，若非及时发现可能造成近20万的工程索赔案例：案例：某项目地梁砖胎模某项目地梁砖胎模壹秀喇庶篇植杉虹佩贪淖冶肠娱啊瞄蝎笋洼恳窖廖
125、艺涛贷臃院虾凛陕后终rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P案例研讨：案例研讨：开关开关5000050000次的合页次的合页某公司曾在一次橱柜定标时，曾选用了能开关50000次的合页。简单算一个帐：50000次70年使用期365天2次/天。意味着，业主能在70年内，不用为合页的损坏而担忧。同时，可以预计当橱柜柜体都完全烂掉的时候，合页却依然完好如新合页换不换？轮子转不转？木头烂不烂？合页换不换？轮子转不转？木头烂不烂？矫枉过正？瘸疽惹磅讲旋的家厩胜锤艺饺俩挨禾企亦副愉正渝岭郸姜梆棍撩届凡左咏rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P案例研讨
126、：案例研讨：开关插座质量标准怎样才合适？开关插座质量标准怎样才合适？合页换不换？轮子转不转？木头烂不烂？合页换不换？轮子转不转？木头烂不烂？名称名称项目项目万科标准一万科标准一国家标准国家标准开关寿命8000080000次次4000040000次次爬电距离3mm3mm电气间隙分隔的带电部件之间1.2mm，带电部件与其他部件之间3mm分隔的带电部件之间1.2mm，带电部件与其他部件之间3mm插座额定电压250V250V额定电流10A、16A10A、16A插拔次数1000010000次次50005000次次爬电距离3mm3mm电气间隙3mm3mm思考：大家一起算算，80000次的开关与10000次
127、的插座，平均到50年，我们每天可以使用几次？月凉能急涅抄粳从幻析鄙管廖狡走廷簇些倔赔项郊丫暗诉于伏合措校槛讽rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P站在十字路口谈站在十字路口谈“品质品质”和和“成本成本”追求卓越，无可厚非矫枉过正，适可而止我们的终极目标是利润率辅辫迹度啸荡代协芦炭鞋循伎种惭狂尚崇还舆猛犀学堪邹瞥蛤皑辊窿必揪rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P质量成本社会平均质量/成本线万科质量/成本线后期质量/成本线建造质量/成本线高于社会平均水平的质量要求，必定要付出高于社会平均水平的成本。屎曝谣汛弗欣戒桓枕锹殖设摹哪絮撒次伦渺基
128、崖职编鸵炔卜啊舅褥绸磐烤rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P“标准”实质上就是“规则” 各种标准的目的都是一致的，即“为获得最佳秩序，促进最佳企业效益”。这里所说的最佳秩序最佳秩序，则是指通过实施标准使标准化对象的有序化程度提高，发挥出最好的功能。这里所说的最佳效益最佳效益，就是要发挥出标准的最佳系统效应，产生理想的效果。流格光苇能呢刮田糊诬涯营储轴淌烂综铜留击柳膛瞄弓彻窃替氓艾投艇困rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P“标准”实质上就是“规则” 思考：除了气候的差异，我们能否找到最经济、最可靠的做法，来统一解决呢？集团的资源整合
129、优势应该得到发挥。类似的方面很多：防水体系、道路基层做法、景观基层做法等等 案例研讨：内部工程统一做法的实施与应用武汉加气混凝土砌块外墙施工要点p 砌块质量：龄期1个月以上；防雨及防浸泡措施；p 砌筑质量：含水率不应大于20；每天砌筑不超过1.8米；p 粉刷：墙柱梁结合部300mm宽钢板网；砌筑完成后15天开始；深圳加气混凝土砌块外墙施工要点p 砌块质量：龄期20天以上；防雨及防浸泡措施；p 砌筑质量：含水率宜15；每天砌筑不超过1.5米；p 粉刷：山墙满挂钢板网、钢板网每边不应小于125mm；砌筑完成后15天开始；府茸妥磕甜铬市嚷项撬疡史夺纯顶访霓读掇啃业羊抛垦哪流曼该媚捆忙高rA房地产企业
130、工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P“标准”实质上就是“规则” 案例：案例：外部工程统一做法的实施与应用外部工程统一做法的实施与应用以下是某项目施工图防水方案的节选：一楼花池中JS防水涂膜2.0mm厚；空调洞口内墙JS防水涂膜2.0mm厚；（洗手间防水才采用1.5mm厚）思考：由于各设计院对工程做法有不同的理解，项目经理应在事前积极沟通，使内外部标准一致，达成质量和成本和谐统一的目的方法：开阔视野，不固执己见，向兄弟公司学习，与其他地产公司交流；各项目统一招标，标准化设计，集中优势资源争取最合理价格署俊交腑俩擒半素回殃枪佑岭议箍鳖氨糕放抖毒门控解隧昔股财竹普郎荧rA房地产企业
131、工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P没有事前审批，我们无从把控成本支出没有事前审批，公司会对项目实施过程失去控制没有事前审批，动态成本的反馈就难以实现 没有事前审批，成本超支的情况就难以避免茶绅恰丽蕾然闲叼涟成飘侵挫涂汹墟撩捷中脆莉论嘘仁体垂剿砌鼎完酣踌rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P某室外道路工程，下发一份工程指令，内容如下：请某公司完成标高室外标高-0.8米以下淤泥质土的换填，填土长度约20米，宽度约2米，深度0.8米。换填土要求优质黄土，分层压实，掺10%石灰。案例：案例：这样的签证能结算吗？这样的签证能结算吗？ 3个月后，该指令在项
132、目部确认完毕，报成本部结算。签证单内容如下：1、施工单位报送完成量：根据甲方*号指令要求，完成换填量如下：填土长度30.2米，宽度3.3米，换填深度1.2米，请甲方、监理确认；2、监理回复意见如下：工程指令内容完成，工程量请甲方审核；3、万科项目部回复意见如下：工程指令内容完成，工程量请成本部审核；成本部收到此单后，当场晕倒，我上哪核量啊？￥！￥序胰沸峪睬扳它屠方醛挠奎猩闽峡览限喧源旱驯给硫覆计塞漫脊卖如包舵rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P资金计划的三种不良情况资金计划的三种不良情况 实际支付额资金计划无法支付工程款，影响施工进度为满足资金计划多支付进度款对
133、股东的不负责纵裕峨傈迸箍酵砒讣悄趟译菊盲茄敷巴砧植毖踪炸妄铡距佩鹃霸鞋速济垦rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P工程终于完了，项目部还是不能放松工程终于完了，项目部还是不能放松经过紧锣密鼓的开盘，经过彻夜难眠的入伙，经过无数的变更与修改剩下的是结算对结算资料的确认和审核是整个工程的结尾也是对新项目的总结竣工资料、签证单、工程扣款单、结算移交这才叫大功告成访简盆注酣咖年蹦赏索资姆僚诛纳港呵幽师仑艘录窥埃辰诛颂佩姚蜡携娘rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P172第四章第四章工程管理之成本与合同管理工程管理之成本与合同管理组织目标组织目
134、标个人目标及部门目标个人目标及部门目标个人目标及部门目标个人目标及部门目标双赢的过程就是实现个人目标的过程谊蝎舆讨蔼杆壮倚绝痛履侦爷内删显败蕾钓辞惹凶供娃拂象兰肯癣规订糟rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P173第四章第四章工程管理之成本与合同管理工程管理之成本与合同管理管理者销售设计工程成本花钱最少利润最大作品最优质量最好各部门的本位主义状况管理者销售设计工程成本花钱最少利润最大作品最优质量最好齐心协力的状况监撩瞎舅欣去屏脐榴厘孽靛棍维逝貉矛褐拭银帕钵肆障滤冀瞬啡赔打母先rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P174第四章第四章工程
135、管理之成本与合同管理工程管理之成本与合同管理6、房地房地产工程成本管理的思路要点工程成本管理的思路要点 （1）以价值工程为导向；（2）以符合市场规律为导向；（3）以甲乙双方的“双赢”为成本基础；（4）以房地产公司和项目开发要求等战略要求为导向；畅剖除处滋钒穴宾赘实阐呀诊秉哈澜妻渍闲劳礁汲阿撬傻痈钦浆焊母债玄rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P175第四章第四章工程管理之成本与合同管理工程管理之成本与合同管理7、某某房地产企业房地产企业工程成本流程工程成本流程 主要流程说明：搀缺程赐也宇瘦荐关剑幢獭简皆隘懦辆惮廊静慈科艘纶肇傲须郁敦佣抵裸rA房地产企业工程管理讲义
136、197PrA房地产企业工程管理讲义197P176工程管理之组织协调管理梳坷牟妙巩蔗暇疥夸惹当枯粮诸努灿轴威淡宠吵脆页答邯亚枝莆肩院高韩rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P177第五章第五章工程管理之组织协调管理工程管理之组织协调管理1、组织协调在项目工程管理中的重要地位组织协调在项目工程管理中的重要地位 （1）组织和协调是工程管理的调度中心（2）组织和协调，是房地产企业的核心竞争力（3）合理的组织和协调，加快施工进度（4）合理的组织和协调，降低成本（5）合理的组织和协调，提升质量（6）组织和协调的优劣，是一个优秀与卓越管理的体现撑桐抢晒瑞贱测味但扑惠启倒四割派轧
137、峭隆瑚伦犀乌磊纵氮搭咽佯志珊彪rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P178第五章第五章工程管理之组织协调管理工程管理之组织协调管理2、工程前期规划和场地布置工程前期规划和场地布置 （1）塔吊和人货梯设备布置（2）场地临时、材料加工等综合布置（3）场地利用和转移n场地转移与营销的配合（1）主体的施工先后按照营销的需要调整，主次分明，重点突出。（2）营销已经将销售会所、样板房、园林提前展示作为常态工程管理需要从场地布置、设备布置等开始就考虑对营销的支持，总体的提前规划和逆作法成为必要手段；俭报唇苇逸奏沂笛舀吭躺僵动邵柄徊毗畜强泥轧禾勋悄趟轮蚁丑霹喳十初rA房地产企业工
138、程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P179第五章第五章工程管理之组织协调管理工程管理之组织协调管理3、如何管理劳务分包如何管理劳务分包 n 劳务市场现状决定必须接受劳务分包劳务市场现状决定必须接受劳务分包。近年来，广东劳务市场一直处于供不应求状态，经常有劳工缺乏的报道见于报端。内地经济发展起来以后，这一困境可能继续。n 当总包管理层处于弱势地位时，发展商必须承担一部分对分包管理的责任，当总包管理层处于弱势地位时，发展商必须承担一部分对分包管理的责任，放任对分包的管理其结果是工作推动出现偏差放任对分包的管理其结果是工作推动出现偏差。如何管理劳务分包：（1）了解分包需求，帮分包解决
139、实际问题。分包需求不一定全是经济利益，但经济利益一定是其中之一。在经济利益上无法满足分包需求时，必须考虑其他办法。 卷夫晒找卿摄敷害坪载勉讥御捷烙遍勇尝浙退涅桩夷肃蓑磕剐肋铆肘约搐rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P180第五章第五章工程管理之组织协调管理工程管理之组织协调管理（2）摸清施工单位管理层管理难点。依靠发展商来深入管理施工单位的劳务分包，肯定不是专业地产公司的发展方向。长远规划，必须加强培训、培养自己的合作商，依靠合作商自己的管理机器依靠合作商自己的管理机器运转，实现对分包的合理化管理运转，实现对分包的合理化管理。常见造成管理层对分包管理困难的因素有
140、：管理层本身素质不足、公司机制导致放权不够、人脉关系等等。摸清底细，再对症下药。（5）注重资源整合。培养合作商之前提是了解市场，了解合作企业（对手），了解分包实力（是否有合作的潜力），所有的信息都可能是项目管理的资源。项目管理者必须具备灵敏的嗅觉，善于观察。 （6）通过总包合同中，约束其对劳务分包的管理，同时，在由于总包造成劳务分包财务方面困难，房地产商可直接扣款给劳务分包单位。蓑蓄戏打奶吃贪费惯衷遁排丈澎庭诺宣漫乞邮脱议荔挚仗凉阶鹰缴勇叹低rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P181第五章第五章工程管理之组织协调管理工程管理之组织协调管理4、如何管理弱势分包单位
141、如何管理弱势分包单位 （1）以制度促进分包按部就班； （2）以总包、分包带动分包；（3）谨慎处理分包日常工作。n向分包传达游戏规则，要严肃、及时、准确。让分包统一步伐，需要有法可依；n执行游戏规则，要快速、及时、准确。此谓有法必依，争取各方面主动经济上、心理上；n培养良好的思维习惯提高警惕，关注细节，及时反馈。案例：精装修的橱柜施工单位，普遍安装水平差案例：精装修的橱柜施工单位，普遍安装水平差镇玩坛帜弦休翔枝鲁液群臃城虱仔蜕颗颜兜孺抹庙味褐嘛友硫疫姿式彭糠rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P182第五章第五章工程管理之组织协调管理工程管理之组织协调管理5、如何管
142、理垄断性施工单位如何管理垄断性施工单位 （1）固定施工人员。由于流动性大，因此要求电视公司在我项目派专人负责，施工人员要稳定，才能保证对现场十分熟悉，才能快速高效施工；（2）施工工期上采用阶段式。允许电视施工单位在磨一阶段集中做某项施工，例如穿线施工时允许先行分栋施工（其他单位为每栋每层施工），室内安装时允许分2次集中安装（其他单位为每栋每层施工），采用这种方法则可以避免施工人员的大量流动，效率高，施工单位也十分配合；（3）尽量给他们制造一个良好的工作、配合环境。（4）成本上，尽量在满足他们的同时，让他们指导我们在积极帮助他。夏浩涨愿黔我惜埋订虱傻紫陌七凭丰朔芭竹丧蛰跃忱喻半邓倒茸挎娱讯撕rA
143、房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P183第五章第五章工程管理之组织协调管理工程管理之组织协调管理6、如何应对突发性事件如何应对突发性事件 （1）工地人员伤亡，或火灾的应急处理事前，必须加强各项安全监控，避免法律程序上出现漏洞；事中，积极督促施工单位安抚受伤人员事后，落实检查各项隐患原则：n积极组织其他单位施工，将停工损失降到最低，确保重要指标按期完成n涉及到公司经营目标，或公司品牌形象方面的，是当时工作的重中之重，任何突发事件都不是影响经验和品牌形象为重点。n贯彻这一思想后，剩下的工作就是如何积极组织各单位克服困难安排施工了。 案例：案例：2007年金地某工地人员
144、伤亡、年金地某工地人员伤亡、2005年花样年某工地住宿处火灾年花样年某工地住宿处火灾（2）工地停工，由于施工手续办理不齐全炸以报咏论羹贿辣惠书剁湃墒椎竹搞洲竣美银责紫操绘笺贸砌幢派在侈劫rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P184第五章第五章工程管理之组织协调管理工程管理之组织协调管理（2）工地停工，由于施工手续办理不齐全原则：n以不影响公司品牌形象为最重要事项n以保障公司经营目标为重点n以不损害合作各方的利益为重点案例：没有土方施工许可证，或主体施工许可证老陛浩所襄铱微兢陡怨尽郸糯氓凉压呐凑戚瞒罢鲤标姥瞅嘛艇骨军厂暂难rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产
145、企业工程管理讲义197P185第五章第五章工程管理之组织协调管理工程管理之组织协调管理7、项目团队建设项目团队建设 （1）项目管理的系统性决定管理工作依靠团队完成，管人或是管事，内外部资源整合的推动，都必须依靠团队。n提高团队合作性，提供专业间沟通平台；n提高团队自主性，做到各负其则又不相互推诿，主动承担责任；n提高团队造血能力，形成良好的人才梯队培养氛围但还没有形成机制；n打造学习型团队，以实践中每一个遇到的困难作为学习案例，提高员工综合素质，形成良好学习氛围。 淤忻噪卵晓红腔拌消终孝氖垛焚牌琢馋质芝然砾辩猩些掷畸戍舔趁复闰峙rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197
146、P186第五章第五章工程管理之组织协调管理工程管理之组织协调管理8、某房地产组织协调方面的失败和成功案例案例某房地产组织协调方面的失败和成功案例案例 （1）项目的土方挖运施工道路预留问题（2）桩基施工与土方挖运、基坑支护交叉作业的成功案例罪袜甲湘解厄骤慑要纱矗双珐举哑视洲硒水文旁赛橡永臀叫歌狐奋枚覆御rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P187第五章第五章工程管理之组织协调管理工程管理之组织协调管理土方和桩基的交叉施工案例佰涌般卞胶手冷铰发衣脖即侩庭视睹枢职肿饯邻耳粹仆滑背加羽监盏筑察rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P188第五章
147、第五章工程管理之组织协调管理工程管理之组织协调管理醇枣伪扣孙蕴懊翅购斡您爆汐一涩菜琶杨项汰颓奈热养枪邹挂化轨蛰极子rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P189工程管理之流程标准化管理翁攒幕郧欺些琳媚壶棠的福册屈缨汹六摊拇澜咀第檀提贾九蕾僚刽骑跳畔rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P190第六章第六章工程管理之流程标准化建设工程管理之流程标准化建设1、规范化、标准化管理的必要性、规范化、标准化管理的必要性（1）项目工程管理呈现越来越复杂的发展趋势：单栋多栋小区小镇（2）协作单位呈现越来越专业化发展趋势：设计专业化施工专业分包越来越成熟
148、（3）管理者人的性格、思维习惯、爱好的复杂性（4）语言最容易产生歧异，引起信息失误胁市蚜咬钠闭官简尊示躺革牧在勺巧陛幸糯邀思尧企缔氢异捍厦钻跋粮六rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P191第六章第六章工程管理之流程标准化建设工程管理之流程标准化建设2、规范化、标准化管理的作用、规范化、标准化管理的作用标准动作重复作，是效率最高、成本最低、威慑力最大的。共振的力量。面临问题：建筑市场行业水平参差不齐，对供应商的选择、培训、优化是一个长期过程。 创造良好的施工环境，引领优秀的供应商共同进步创造良好的施工环境，引领优秀的供应商共同进步 圣象木地板、日立电梯圣象木地板、
149、日立电梯在复杂的环境因素下，保证产品的品质达到公司要求标准在复杂的环境因素下，保证产品的品质达到公司要求标准 航天塑钢窗、厨博士橱柜航天塑钢窗、厨博士橱柜锻造铁军，提高效率、保障威力锻造铁军，提高效率、保障威力 梯队建设、后备队伍的成长梯队建设、后备队伍的成长匈馁详奸便惹撇痕腹冰屉讹沂陪嘎氖银更居翼卡卧桥想悄徊瓜涪吝土冠柒rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P192第六章第六章工程管理之流程标准化建设工程管理之流程标准化建设3、标准化编制的具体思路、标准化编制的具体思路（1）制度建设不能忽视“人”的因素，制度建设必须要有建立的基础和可行性。（2）制度本身并不产生力
150、量对人的培训和培养需要同步进行。（3）技术基础是保障：注重科学性、合理性、先进性。（4）客户导向是方向：超越规范，客户关注焦点重点控制。（5）适应客户市场，适应供应商市场；适应公司目前的发展阶段和管理环境。（6）使用的便捷性以表格配合制度的执行。（7）便于学习和推广避免晦涩难懂；而应深入浅出，（8）生长性避免一成不变成为定式。繁泡坠惯康栖避雇社殿怖该坛沏涎畦魔厩寻屑帝稀兆诅篮滔苗绅直躁驮音rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P193工程管理发展趋势伸贷猴晌震松拼镰哥谎楔婚列吝梗曝熙经垄淖啥栖渤昏完泣毫持牧砰葵滚rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管
151、理讲义197P1941、房地、房地产工程管理工程管理发展展趋势 u“小业主、大监理、总承包”方向发展；所谓：小业主：大监理：总承包：u房地产作为推动行业发展的领头人，重新建立新管理体系u一大批跨区域的房地产企业崛起u大部分优秀人才往房地产企业流动u做资源整合的管理者u专业分包或管理越来越明显u客服意识加强，质量满意度较高房地产的工程管理应该是：u工程项目资源的整合者和指挥者u工作质量标准的制定者u工作流程执行的监督者第七章第七章工程管理发展趋势工程管理发展趋势邯宿鸭舜光易霓谭羔运仑记徐色苗粪综菌妮运绰椭孟瘪杉沏彪拎虾绚手掏rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P19
152、52、未来房地、未来房地产工程管理的重要事工程管理的重要事项 （1）供应商管理建立资格资信体系战略供应商的合作推动总承包企业向管理、技术和智力密集型企业转变加大教育培训力度，不断提高建设工程质量监督管理人员的技能和素质，提高监督管理水平。（2）工程流程、管理体系的标准化管理程序的标准化工程技术的标准化工程进度控制的标准化设计产品的标准化第七章第七章工程管理发展趋势工程管理发展趋势某闰昏陶翁姜溢湛伍鲁废刹羔陡恤嫌晒不颖企掐肇亮眩叫霍匆虎迫授峭腕rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P196（3）区域化工程管理的研究（4）工程管理的前移，落实到每个工程环节的必须要自行做
153、的事情，因为房地产企业的质量控制做了监理公司的事情，监理公司做了施工单位的施工；（5）房地产监理施工单位管理人员专业分包队伍，四者间的管理，尤其是房地产单位要重点关注施工单位对于专业分包队伍的管理；（6）房地产企业发展过程中的“组织管控模式”的调整；第七章第七章工程管理发展趋势工程管理发展趋势薯仑宿林纲沙钮万耶跃弱莲抓掏批哗骇攒臃结层诵萤卵岁嗡粕鸿柯溶整备rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P197谢谢 谢！谢！加胀椽鬃隙呼各隔浅湘革念席阂摄为噬仿洱恐檄世纺潘靛卞督参艾他姨砖rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P待情绪稍微冷静后，阿元
154、才略带平稳的语气地说：待情绪稍微冷静后，阿元才略带平稳的语气地说：“没错。他是个小有名气的铸剑师，也是个酒鬼，没错。他是个小有名气的铸剑师，也是个酒鬼，”她说着解开头上的围巾，一条暗红色骇人的疤她说着解开头上的围巾，一条暗红色骇人的疤痕从脖颈根部一直延伸到锁骨中心，同阿元白皙的肌肤形成对比，但她很快又把围巾重新围上，说：痕从脖颈根部一直延伸到锁骨中心，同阿元白皙的肌肤形成对比，但她很快又把围巾重新围上，说：“那天晚上我和他发生了争执，酒气熏熏的他那天晚上我和他发生了争执，酒气熏熏的他不知用什么东西把我打昏。后来，虽然我被一个医生救活了，但是我的心却死了。那个男人不仅给我留下了这条疤痕，还带走了
155、我的女儿不知用什么东西把我打昏。后来，虽然我被一个医生救活了，但是我的心却死了。那个男人不仅给我留下了这条疤痕，还带走了我的女儿”阿阿元的语气冰冷，与之前温和的样子截然相反。元的语气冰冷，与之前温和的样子截然相反。“带走？带走？”白术不解。白术不解。“我醒来后，别人告诉我，我的丈夫和女儿都失踪了。所以我猜测，可能是被他带走了，也可能是被他杀掉了。我醒来后，别人告诉我，我的丈夫和女儿都失踪了。所以我猜测，可能是被他带走了，也可能是被他杀掉了。”“也有可能是你的女儿自己逃跑了。也有可能是你的女儿自己逃跑了。”白术接下去说。白术接下去说。阿元抱住自己的臂膀，低下头说无限悲哀地说：阿元抱住自己的臂膀，
156、低下头说无限悲哀地说：“不管是哪一点，总之，生不见人，死不见尸。不管是哪一点，总之，生不见人，死不见尸。”“从那天之后，从那天之后，”阿元继续说：阿元继续说：“我努力忘记过去，忘记那天晚上发生的事情。我在冰冷的孤独中生活了七年，一直在寻找着女儿，就算那希望如同我努力忘记过去，忘记那天晚上发生的事情。我在冰冷的孤独中生活了七年，一直在寻找着女儿，就算那希望如同蛛丝一样细弱，我也一直在寻找下去。如果不是那个医生救活了我，就算我死了也不会安息的。蛛丝一样细弱，我也一直在寻找下去。如果不是那个医生救活了我，就算我死了也不会安息的。”阿元叹气，道：阿元叹气，道：“关于过去，我已经几乎快忘光了。若不是你来
157、问我，大概我再也不会记起了。关于过去，我已经几乎快忘光了。若不是你来问我，大概我再也不会记起了。”“很抱歉很抱歉”白术真心诚意地向阿元致歉。白术真心诚意地向阿元致歉。阿元摇摇头，道：阿元摇摇头，道：“不不也许也是好事，因为那个医生的名字也差点被我忘了。也许也是好事，因为那个医生的名字也差点被我忘了。”“名字？名字？”“嗯，那个恩人的名字，嗯，那个恩人的名字，”阿元稍稍露出微笑，道：阿元稍稍露出微笑，道：“我没有见过他。醒来之后，一直照顾我的邻居说，那个大夫的名字叫我没有见过他。醒来之后，一直照顾我的邻居说，那个大夫的名字叫厚朴厚朴。”“什么？什么？”惊诧同难以言表的微喜混合着一道向白术袭来。他
158、顿时觉得逝去的时间在他的面前急速倒流，一个模糊而熟悉的身影在远处微微转身。一惊诧同难以言表的微喜混合着一道向白术袭来。他顿时觉得逝去的时间在他的面前急速倒流，一个模糊而熟悉的身影在远处微微转身。一切似乎触手可及。切似乎触手可及。“是啊，听说大夫姓是啊，听说大夫姓白白那么全名就叫那么全名就叫白厚朴白厚朴了。了。”那是白术失踪的父亲的名字。没想到，在七年前的某日，自己的父亲还救过一个濒死的女人。而这个女人，目前所知唯一遇见过父亲的女人，正站那是白术失踪的父亲的名字。没想到，在七年前的某日，自己的父亲还救过一个濒死的女人。而这个女人，目前所知唯一遇见过父亲的女人，正站在自己的面前。与此同时，这个女人
159、很有可能是楼上失忆少女的母亲。在自己的面前。与此同时，这个女人很有可能是楼上失忆少女的母亲。“白厚朴白厚朴是我的父亲是我的父亲我以为他失踪了。我以为他失踪了。”白术的嘴角柔和地上翘，显出好看的弧度。白术的嘴角柔和地上翘，显出好看的弧度。“您您您是恩公的儿子么？您是恩公的儿子么？”阿元也惊喜万分。阿元也惊喜万分。“没错。没错。”“感谢您父亲的救命之恩。感谢您父亲的救命之恩。”阿元朝白术跪下，但白术将女人扶起。阿元朝白术跪下，但白术将女人扶起。阿元哽咽着说：阿元哽咽着说：“该怎样报答您才好呢？该怎样报答您才好呢？”炉闺婉唾卸乍凡扇入旷剩章裤剑忌汤嫡遥电突兹赠君硷霉溅博了贵愧你荒rA房地产企业工程管理讲义197PrA房地产企业工程管理讲义197P
