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1、虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系20092009年年9 9月月2020日日虎门国际公馆价格体系课件价格体系价格体系 均价（略）一、实收价单制定二、帐面价单制定三、价格走势和推售安排虎门国际公馆价格体系课件一、实收价单制定一、实收价单制定（按毛坯均价（按毛坯均价6818元元/M2）（一）价格制作框架（一）价格制作框架（二）平面系数操作（二）平面系数操作（三）层差操作（三）层差操作（四）价单控制（四）价单控制虎门国际公馆价格体系课件（一）价格制作框架（一）价格制作框架平面：景观、视野、朝向、户型、噪音(5个）垂直：层差（1个） (景观)1、价格因素虎门国际公馆价格体系课件第1层（住宅起层）
2、各单位单价：平面系数基价平面系数基价 2层以上各单位价格在第1层的基础上逐一加逐一加上层差上层差求得。2、价单制作方式重点：虎门国际公馆价格体系课件平面系数以平面系数以10分为总分，确定整个小区所有户型在景观：视分为总分，确定整个小区所有户型在景观：视野：户型：朝向、噪音上总的比例分配（野：户型：朝向、噪音上总的比例分配（用参于人都通过的用参于人都通过的方式来决定方式来决定）。）。（二）平面系数操作（二）平面系数操作（以系数值表示）（以系数值表示）景观：视野：户型：朝向、噪音景观：视野：户型：朝向、噪音 = 4.0: 2.0:2.0: 1.0:1.0虎门国际公馆价格体系课件项目周边情况示意图项
3、目周边情况示意图虎门国际公馆价格体系课件(1)(1)景观系数景观系数归纳所有户型的景观，将所有景观列出，在规定总分下依次归纳所有户型的景观，将所有景观列出，在规定总分下依次给分。给分。重点：因各单位景观在不同楼层遮挡程度不同，以该单位多数景 观为准。景观绝佳山湖景观及内部景观41、客厅：50%; 2、主人房：30%; 3、其他房：20%可以看到山景、湖景及内部园林3.2看到部分山景或湖景，及部分内部园林2.4仅看到内部部分园林1.6马路边园林景观0.8可看园林极少0虎门国际公馆价格体系课件（2 2）视野系数：）视野系数： 归纳所有户型的视野，将所有视野列出，在规定总分下依次归纳所有户型的视野，
4、将所有视野列出，在规定总分下依次给分。给分。视野（2）最大楼间距（50M）21、客厅：50%; 2、主人房：30%; 3、其他房：20%部分楼间距（约30-50M）1.33较小楼间距（30M）0.67对视，对角建筑0虎门国际公馆价格体系课件（3 3）户型系数（累加）户型系数（累加）归纳所有户型的户型，将所有户型列出，在规定总分下依次归纳所有户型的户型，将所有户型列出，在规定总分下依次给分。给分。户型（2）带大入户花园：0.41、根据户型合理性打分，首先来权衡户型的舒适度 2、根据户型所带阳台、凸窗的有无进行打分，确定功能的增加而产生户型优劣的差异 3、户型得分以相加的方式入户花园较小：0.2无
5、入户花园0厅房方正、开阔：0.3厅房较小0.2厨卫实用： 0.2厨卫较小、不实用0.1交通面积少，玄关实用：0.2阳台大气、实用：0.1飘窗赠送:0.1通风、采光好：0.1私隐性好：0.1虎门国际公馆价格体系课件(4)(4)朝向系数朝向系数归纳所有户型的朝向，将所有朝向列出，在规定总分下依次归纳所有户型的朝向，将所有朝向列出，在规定总分下依次给分。给分。朝向（1）正南11、客厅：50%; 2、主人房：30%; 3、其他房：20%东南1西南0.6正东0.3东北0.3正北0西北-0.6正西-1虎门国际公馆价格体系课件（5 5）噪音系数）噪音系数归纳所有噪音的条件，将所有条件列出，在规定总分下依次归
6、纳所有噪音的条件，将所有条件列出，在规定总分下依次给分。给分。噪音（1）无路边噪音影响11、客厅：50%; 2、主人房：30%; 3、其他房：20%有少量噪音影响0.5受路边噪音影响严重0虎门国际公馆价格体系课件（三）层差（直接以价格表示）（三）层差（直接以价格表示）1、跳差2、层差虎门国际公馆价格体系课件1、跳差（多以景观为标准） 11栋10楼以下被10栋遮挡，14栋11楼以下11栋遮挡虎门国际公馆价格体系课件2. 层差 （不同楼型不同比例，低、中、高三段，200元以内）（1）低楼层保持中等价差，维持市场普遍规律，故5楼以下层差为80-200元差价（2）确定中低楼层承担主要价格压力，故5楼至
7、11楼层差为30-150元差价（3）为避免高层空置，11层-18层差为50-100元。虎门国际公馆价格体系课件（四）价单控制（四）价单控制重点：总价总价整体建整体建筑面积筑面积整体总价整体总价整体均整体均价价最高单最高单价价最低单最低单价价最高总最高总价价最低总最低总价价32378765 21114.77143957068 6818 8715 6000 2183282 488760 23072429 52233235 36272639 虎门国际公馆价格体系课件二、帐面价单制定二、帐面价单制定帐面均价帐面均价=实收均价实收均价/优惠折扣优惠折扣+优惠金额优惠金额（一）优惠折扣（一）优惠折扣（二）
8、优惠金额（二）优惠金额虎门国际公馆价格体系课件（一）优惠折扣（各折扣（一）优惠折扣（各折扣*比率后再相加）比率后再相加）优惠项目优惠项目优优惠惠幅幅度度比比率率认筹优惠30000100%开盘优惠0.98100%0.98一次性付款优惠0.9950%0.9957天签合同优惠0.9950%0.995发展商保留优惠0.9850%0.99最终优惠0.96折虎门国际公馆价格体系课件（二）优惠金额（二）优惠金额30000元/套（合拼算一套）重点：虎门国际公馆价格体系课件购房优惠共计为：0.96折+30000元/套（合拼算一套）虎门国际公馆价格体系课件价单帐面均价为：6818/优惠折扣96%+优惠金额3000
9、0元 = 7341元/M2重点：虎门国际公馆价格体系课件零首期毛坯价单制定零首期毛坯价单制定1、毛坯“零首期”价单帐面均价（注意零首期（注意零首期产生的税金）产生的税金） ： 8099元/M2/0.8=10005元/M22、若选择装修套餐在毛坯“零首期”价单帐面上+400元/M2/0.8虎门国际公馆价格体系课件三、推售策略及价格走势三、推售策略及价格走势（一）推售策略（二）价格走势虎门国际公馆价格体系课件（一）推售策略（一）推售策略1、推售数量、推售数量： 预计开盘时收筹150个，实际成交100套（解筹率67%）虎门国际公馆价格体系课件楼楼栋户型型面面积区区间楼楼层数量数量9栋1、2单元三房两
10、厅约130.32-10楼36套11栋2单元三房两厅约129.382-13楼24套复式约20614楼2套12栋2单元三房两厅约111-1161-18楼54套两房两厅约81.471-18楼18套14栋四房两厅约160.892-16楼30套复式约25017楼2套合合计166166套套首批开盘推出166套产品，根据目前认筹客户数量预计9月29日开盘当天推出100-120套产品，剩余46-66套产品于国庆期间加推；虎门国际公馆价格体系课件n策略一：精准推货，保证开盘销售率策略一：精准推货，保证开盘销售率n 为保证开盘当天达到抢购效应，实现开盘当天90的销售率，当天推货数量需要精准客户需求，从目前认筹情况
11、来看，预计到9月29日认筹客户可达到150批，因此，开盘当天推出100-120产品；n策略二：开盘热销，即时加推策略二：开盘热销，即时加推n 通过释放开盘火爆热销的消息，引起市场关注，暗示项目客户的关注及购买意愿很高，出现部分客户购买不到，通过客户口碑传播，激起新客户购买，在过期期间加推一定量的新产品，实现首批货量166套在10月底达到90以上的销售率，继而可以累积新客户，推出剩余新产品虎门国际公馆价格体系课件2、推售方式、推售方式n逐栋逐栋消化n横向消化n纵向消化（或纵向与横向结合）n最差单位先消化，好单位配合n逐户型逐户型消化。n满足客户选择的最多单位虎门国际公馆价格体系课件价格走势的几种
12、模式：1、低开高走（易造势，但后期有压力）2、高开低走（前期要能充分把握市场， 后期则较轻松）3、平开平走（推动平稳，风险小）虎门国际公馆价格体系课件n策略一：低开高走，保证开盘火爆策略一：低开高走，保证开盘火爆n 项目首批销售建议不要以太高的价格入市，争取获得客户认可，建立客户购买信心，通过开盘火爆热销造成市场强烈反应，入市价格6000元/平米；n策略二：加推提价，迅速提升市场信心策略二：加推提价，迅速提升市场信心n开盘后，在国庆期间加推部分单位，同时提高销售价格200元/平米，保证首次购买客户即买即增值，建立市场信心，保证项目稳步热销；虎门国际公馆价格体系课件n6000元/平米入市价n加推一次均价提升200/元平米n实现7000元/平米以上销售均价价格逐渐提高虎门国际公馆价格体系课件 谢谢！2009年9月20日虎门国际公馆价格体系课件
