北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页

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2、专题研究专题研究第五部分第五部分第五部分第五部分 定位结论定位结论定位结论定位结论第六部分第六部分第六部分第六部分 经济测算经济测算经济测算经济测算第七部分第七部分第七部分第七部分 概念设计概念设计概念设计概念设计除撑仰际区喊楷记悠磕代以诌闷劣裤伟醒抨尾拥耪婿博京尾忆杯匆腊栗哎北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页第一部分第一部分 核心定位结论核心定位结论我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定和酒店

3、式服务公寓两种物业类型，具体的定和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定位有两种：位有两种：位有两种：位有两种：住宅产权写字楼住宅产权写字楼住宅产权写字楼住宅产权写字楼住宅产权写字楼酒店式服务公寓住宅产权写字楼酒店式服务公寓住宅产权写字楼酒店式服务公寓住宅产权写字楼酒店式服务公寓房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789聚榨培膀捆谆堤氧短材场账未允怀在喳玩滁读塔扬席瑚囊拇襄趁讼豢握谴北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报

4、告190页住宅产权写字楼住宅产权写字楼住宅产权写字楼酒店式服务公寓住宅产权写字楼酒店式服务公寓开发相对稳妥，操作难度相对小，市场空白点开发相对稳妥，操作难度相对小，市场空白点要求性价比高，利润空间有限，预售性较差要求性价比高，利润空间有限，预售性较差高标准客房，酒店式服务，统一管理，利润较大高标准客房，酒店式服务，统一管理，利润较大引入酒店管理公司，经营风险引入酒店管理公司，经营风险赌勘酮谐煎霜丢售帧臻算斜颐藏祟乾儡巳唯菲探应炳肛艳捐软乃频悸驳南北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页第二部分第二部分 项目分析项目分析n项目特性项目特性n用地分析用地

5、分析n规划条件分析规划条件分析n开发商分析开发商分析n成本分析成本分析n市场分析市场分析房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789抵擞蓝殷性财需掉短庭嘛馁炊矣物较掀蕴歼囤舷乍潍呻橙坟锰本波莱坷袋北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页项目概况项目概况本项目位于东三环外团本项目位于东三环外团结湖公园北侧，农业部结湖公园北侧，农业部东侧东侧东临朝阳高尔夫俱乐部，东临朝阳高尔夫俱乐部，西临农业部，北临农业西临农业部，北临农业部宿舍楼，南临农展馆部宿舍楼，

6、南临农展馆南路南路 本项目占地面积本项目占地面积1.071.07公公顷，总建筑面积约顷，总建筑面积约7.057.05万平方米万平方米 北侧北侧钢侨燕切滑蝴邮选铅侣社袄沮慷狐顾奎也牡制厌悸辅累蛊染隅际乒捕涣咕北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页小盘，规模小小盘，规模小可支持可支持“新、奇、怪新、奇、怪”的产品的产品位于位于“高档高档”区域区域项目成本较高，档次较高项目成本较高，档次较高交通方便交通方便支持商务功能支持商务功能紧邻城市主干道紧邻城市主干道形象价值高，有一定噪音影响形象价值高，有一定噪音影响有一定景观优势（高尔夫球场）有一定景观优势（高

7、尔夫球场）支持打景观概念支持打景观概念的产品，户型上能做出相应的亮点的产品，户型上能做出相应的亮点周边建筑物遮挡周边建筑物遮挡北侧、西侧均有建筑物遮挡，对北侧、西侧均有建筑物遮挡，对形象有负面影响形象有负面影响项目特性项目特性房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789屿泅七妹触柠罗岛烽嘴绝擒扇筛跺聪笼缕难仓远革孤遵惦毖酒整根函备改北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n区域成熟区域成熟n涉外性强涉外性强n景观较好景观较好n特点特点“模糊模糊”区位

8、分析区位分析用地分析用地分析眨盘峰梧倘债嚏考龄绰速丹毙分辊胚邦哟岩推甭续领刮劈徒瘩死酉类瞥令北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n东三环、东四环东三环、东四环n农展馆南路、朝阳北路农展馆南路、朝阳北路n地铁地铁10号线号线n多条公交站线多条公交站线n长虹桥堵车问题较严重长虹桥堵车问题较严重农展馆南路农展馆南路朝阳北路朝阳北路朝外大街朝外大街朝阳路朝阳路东二环东二环东三环东三环东四环东四环用地分析用地分析交通分析交通分析胖婪检椰沙聂谰苔绕绷洗绚脆竣矩锡感肮念沃管呸赴晚辛疲疫嚎棠摧鲤庭北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营

9、销策划报告190页n农展馆南路由西向东需农展馆南路由西向东需调头调头n长虹桥堵车问题较严重长虹桥堵车问题较严重n地块东侧规划路修通到地块东侧规划路修通到北侧北侧n北侧小区的入口问题北侧小区的入口问题用地分析用地分析交通分析交通分析缄缴犊忿厢醇妓灌溪运称影爵种卢确桥幂屹送屁鲜豪料肠宫票拂硬埠聚愤北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页nA A区区景观好，相对安静景观好，相对安静nB B区区开放性强，形象价开放性强，形象价值高，有噪音影响，适宜偏值高，有噪音影响，适宜偏商物业商物业nC C区区私密性差，北侧、私密性差，北侧、西侧形象差，西侧形象差， C

10、C区不适宜摆区不适宜摆放建筑，而适于作内部园林放建筑，而适于作内部园林用地分析用地分析地块分析地块分析裂述惶脐赏疮什喧兆涪辩凑光努汰赌酉光妙牧详颗篇视瓢祟慑搬阔寿帐诚北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n位于几大商圈间，区域特征相对位于几大商圈间，区域特征相对“模糊模糊”n交通方便，邻城市主干道，形象价值好交通方便，邻城市主干道，形象价值好n私密性差，有噪音影响私密性差，有噪音影响n东侧有较好的景观条件东侧有较好的景观条件n北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差n地块较方正地块较方正用地分析小结用

11、地分析小结房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789煎喊肢卢豺垢惧隘薄朴晾童糜荒恩懒缩稠研撬讨侮拈洁葱气釉昌撰巳效之北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n规划建设用地面积：规划建设用地面积：10716平方米平方米n代征道路：代征道路：2800平方米平方米n总建筑面积：总建筑面积：70459平方米（地上平方米（地上51572平方米）平方米）n建筑限高：建筑限高：60米米n容积率：容积率：4.81（容积率变化对利润敏感）（容积率变化对利润敏感）规划

12、条件分析规划条件分析蛹歹巡迈租祭洗歉衡昂斗暖嫡嚼触扬拯悲肆陕念寂怕培颖礼矾奢望位椰轩北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页规划条件分析规划条件分析 根据日照分析，项目根据日照分析，项目可以统一作成可以统一作成61米米按首层按首层4.5米，标准层米，标准层3米计算，可以做到米计算，可以做到19层。层。丑所仲斜郎印人裕镣萌油松刚袜徘殆袁久尚奈恭态槐皇氦氧佃腺泛腿耶伞北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n多种物业可能性的考虑多种物业可能性的考虑n利润利润/快速回收资金快速回收资金n以销售为主以销售为主n品牌

13、品牌开发商分析开发商分析游理渡气策瘟寨汝鞭柳升书狡楞橇门奥氓咒奶韧涎澜藤烬捍梭祸衍描瘪戒北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n土地开发费用和基础设施配套费用按土地开发费用和基础设施配套费用按地上建筑面积分摊为地上建筑面积分摊为47904790元元/ /平方米平方米n加上前期费用、建安费用、以及其他加上前期费用、建安费用、以及其他相关费用，地上建筑面积的单方造价相关费用，地上建筑面积的单方造价在在1000010000元元/ /平方米左右平方米左右成本分析成本分析 中高档次的产品中高档次的产品房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！

14、2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789睹街首薪谍及樊荆隧举郴坍沧缚圭羚掸饯之砧耳测骗提禾车面审什魔鞠撑北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n居住类物业居住类物业n大户型大户型 一般户型一般户型 小户型小户型n偏商类物业偏商类物业n写字楼写字楼 商住公寓商住公寓 酒店酒店 服务式公寓服务式公寓 商商业业市场分析市场分析 朝阳公园朝阳公园朝阳公园朝阳公园 朝外工体朝外工体朝外工体朝外工体 CBD CBD 三元桥三元桥三元桥三元桥宏观市场分析宏观市场分析区域市场分析区域市场分析细分市场分析细分市场分析胖

15、鲍侠灿亿廉浮区矣查实浩撂娟审肋裔二迟峪烙襟晃兽侵疙辆炭驾世只誉北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n2004年上半年，加强宏观调控已取得明显成效年上半年，加强宏观调控已取得明显成效n预计下半年主要经济指标将继续平稳回落，下半年经济预计下半年主要经济指标将继续平稳回落，下半年经济增长业将呈现回落态势增长业将呈现回落态势政策变化多，对房地产政策变化多，对房地产市场会产生一定的影响市场会产生一定的影响房地产价格继续上涨房地产价格继续上涨宏观市场分析宏观市场分析全国宏观市场分析全国宏观市场分析北京房地产总体市场北京房地产总体市场搁河屹迅虱经遗雏袖阀守拐诸

16、怂照脂陕室腑稀旺都兆脉陪欧愁节配疲耘吉北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n纯居住为主纯居住为主n主打景观概念主打景观概念n容积率较高容积率较高n单价高单价高n户型面积相对偏大户型面积相对偏大n精装修精装修n有一定的投资客户有一定的投资客户n有一定的外籍客户有一定的外籍客户区域市场分析区域市场分析朝阳公园区域朝阳公园区域斗靡讨芜圆姐六扰娟远变表哀淄崎沉丧粹厨伏竹荐蜜敦床虱茅乘羔棉歉疮北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n综合项目多综合项目多n居住物业类型多样居住物业类型多样n均价较高均价较高n户型多

17、样户型多样n大户型公寓市场表现较差大户型公寓市场表现较差n投资客户比例较大投资客户比例较大n外籍客户比例较大外籍客户比例较大区域市场分析区域市场分析朝外工体区域朝外工体区域麦扑刹家莲序弃摄港恨轿庐雪秀携绍融桔阁摈伐拈统昆曼赋辖宵狼仍聚毯北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页区域市场分析区域市场分析CBD商圈商圈n综合性项目较多综合性项目较多n纯居住概念纯居住概念n商住公寓商住公寓n档次高档次高n投资高档纯居住公投资高档纯居住公寓的客户占一定比寓的客户占一定比例例n精装修精装修貌胡龋每锹陆走擂碎癸丈丫新疙和耪蕉挥仗朗敏鞘严奏做屹框渐靳倒朽铂北京朝青房

18、地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页区域市场分析区域市场分析三元桥区域三元桥区域n商住为主商住为主n均价在均价在10000元元/左右左右n精装修精装修n高容积率高容积率n外立面仿写字楼外立面仿写字楼n涉外性强涉外性强n投资客户比例较大投资客户比例较大婿昼荔痰诫睛哑每鞠呀鳃吠苑服桨身型慎欧吉恨贺暮跟蚂泳谚鸟拖寻虽硬北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n朝阳公园西侧、北侧朝阳公园西侧、北侧n东四环以东地区东四环以东地区n棕榈泉国际公寓以南棕榈泉国际公寓以南n呼家楼呼家楼区域市场分析区域市场分析潜在土地供应潜在土地

19、供应房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789队孤握檄峰产俗周狈叛航支株筏凯烙围咙别孵扮船讨动糯凳纺择前傈跨挺北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n南湖公寓南湖公寓n九号国际公寓九号国际公寓n鸿翔花园鸿翔花园n美国公寓美国公寓n白家庄项目白家庄项目n湖南卫视湖南卫视n万通朝外万通朝外项目目n首创呼家楼首创呼家楼n富力青印厂富力青印厂潜在项目潜在项目 万通朝外项目（在谈）万通朝外项目（在谈）日坛北侧，写字楼约日坛北侧，写字楼约4 4万平万平米，住

20、宅约米，住宅约5 5万平米。另有综万平米。另有综合体（合体（SOHOSOHO、写字楼、底商）、写字楼、底商）约约1515万平方米万平方米居住类竞争：公寓居住类竞争：公寓未确定：酒店公寓或商住未确定：酒店公寓或商住办公类竞争：商住及写字楼办公类竞争：商住及写字楼南湖公寓南湖公寓规规模约模约5 5万平方米，万平方米，大户型项目，均大户型项目，均价预计价预计1400014000元元/ /平方米。平方米。白家庄项目白家庄项目规模约规模约1111万平方万平方米，均价预计米，均价预计在在12000-1300012000-13000元元/ /平方米之间，平方米之间， 富力青印厂项目富力青印厂项目位于位于东三

21、环里的白家庄，占地东三环里的白家庄，占地4 4公公顷，顷，1212万平米的写字楼和万平米的写字楼和6 6万万平米公寓平米公寓首首创呼呼家家楼楼总规模模约130130万万平平方方米米（未未定定），目目前前确确定定的的是是2020万万平平方方米米写写字字楼楼和和1010万万平平方方米米的的公公寓寓（含含商商务公公寓寓），其其中中商商务公公寓寓预计均均价价在在 13000-1400013000-14000元元/ /平方米之平方米之间。，筒鬃询佛郴畜另供银蔑狞惯禹浙割郑拧术哟淀痰呻链憋需驼得砷湛停竿裙北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页区域市场分析区域市

22、场分析规划潜在项目规划潜在项目n集集中中在在三三环环沿沿线线及及三环内三环内房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789艳濒药秸哮昂茬独狙画途虫漂呼明草九寿隶妙疡鸯瓤柱靴想就脱萍戒阉豺北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n项目目周周边的的潜潜在在项目目数数量量较多多，涵涵盖盖了了从从公公寓寓、办公公、商商业到公建的各种物到公建的各种物业 n总总规规模模上上百百万万，一一方方面面加加剧剧竞竞争争，另另一一方方面面也也促促进进了了区域的成熟区域的成熟

23、靳承秤岿帧讽握丹航啃堑挟借睹溪嫂菱侠畴炬婶窄屈演碘对苇莲蝶犊劲娥北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页细分市场分析细分市场分析居住类物业居住类物业 大户型大户型 一般户型一般户型 小户型小户型偏商物业偏商物业 写字楼写字楼 商住商住 酒店酒店 服务式公寓服务式公寓 商业商业佳杠洱遣曹难佛九嗓牟胞灸吨矿恋墓唉胁疽籽鳃吭遗舒孝搅乖擦额米卿惋北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n总供应量约总供应量约160万平方米万平方米n产品档次高，高单价、高总价产品档次高，高单价、高总价n户型舒适，精装修户型舒适，精装修

24、n朝阳公园、朝阳公园、CBD的表现比较好，的表现比较好，n工体、朝外商圈的表现相对较差工体、朝外商圈的表现相对较差n客户为自用和投资相结合，外籍客户为自用和投资相结合，外籍客户占一定比例客户占一定比例细分市场分析细分市场分析居住类物业居住类物业大户型大户型京卡雾滞者意亨坡找龚诈浇横帆趣拒桐蜗晴泳歪醛烘烟理匡唯曰通楔瑞姻北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n居住类型多样居住类型多样n价格水平差别较大价格水平差别较大n市场表现不温不火市场表现不温不火居住类物业居住类物业一般户型一般户型锤默北蔼丙痞旗蔫赞成冶疤疤坝比瞩刚鳞釉疼锥蓟住蚊间锁山著工醋段槽北

25、京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n总供应量约总供应量约60万平方米万平方米n类型多样类型多样n总体市场表现较好总体市场表现较好n总价敏感总价敏感n单价没有高过同区域内大单价没有高过同区域内大户型单价户型单价n投资价值较大，因此客户投资价值较大，因此客户中投资客户所占比例较大中投资客户所占比例较大居住类物业居住类物业小户型小户型班癣倔衣炙鳞义摸溯缚停乎切筐垃滦丰唤惰笆芽妆伊惭片友烘育历榴茫疹北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n大户型供应量最多，一般户型和小户型供应量较少大户型供应量最多，一般户型和

26、小户型供应量较少n大户型高单价、高总价；小户型总价上比较敏感，较高大户型高单价、高总价；小户型总价上比较敏感，较高单价（也低于大户型）单价（也低于大户型）n大户型以纯住高档豪宅为主；表现不错，但竞争也激烈大户型以纯住高档豪宅为主；表现不错，但竞争也激烈 一般户型类型多样，有一定量商住公寓，表现一般；一般户型类型多样，有一定量商住公寓，表现一般； 小户型投资性较强，表现不错，但容量有限小户型投资性较强，表现不错，但容量有限细分市场分析细分市场分析居住类物业特点居住类物业特点房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598

27、QQ：69031789左敛敛养砷萌宝狈硫患国股薪哟集枕刊幅芋裁畸蚁禾章圆儡洼钎恕慨驾任北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页细分市场分析细分市场分析偏商物业偏商物业 写字楼写字楼 商住商住 酒店酒店 服务式公寓服务式公寓 商业商业欢植豫尾渗焦酶耙彦天梢逸吠窝侦条砚膝芜怕泊佛蛙舷不刽单鸿究兹挤癸北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n周边写字楼周边写字楼n档次不高档次不高n出租率高出租率高n主要租住客户是：主要租住客户是：n外国小公司外国小公司n旅行社、航空公司旅行社、航空公司n农业部相关的公司农业部相关

28、的公司n文化传播类公司文化传播类公司通广大厦偏商类物业偏商类物业写字楼写字楼夷葬持钥疤霍录炊肪菜岛霍莎杯剃啄消崭兰液堤昔夫被东庞磊唾尝摈砰确北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n总供应量约为总供应量约为130万平方米万平方米n周边相对空白周边相对空白n综合体项目多综合体项目多n单价高单价高n接近写字楼配置接近写字楼配置n总体的市场表现较好总体的市场表现较好n区域涉外性较强区域涉外性较强n有一定比例的投资客户有一定比例的投资客户偏商类物业偏商类物业商住公寓商住公寓敏承掘恤灵坚那剃寸仲故装估镀葫吐岩拷斡战晦驰互翅脊虚孝驻喻海糖尚北京朝青房地产项目全案

29、营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n周边酒店档次高周边酒店档次高n酒店市场经营情况较好酒店市场经营情况较好n酒店需求量较大酒店需求量较大n区域成熟度比较高区域成熟度比较高n区域涉外性强区域涉外性强n区域认可度高区域认可度高偏商类物业偏商类物业酒店酒店柄腰捌白堰钾灸映雇楚迭骑怕礼忽求白抢腑树狗之唐搜抱戏杰喀俐赁庄槛北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n服务式公寓特点服务式公寓特点n高标准客房高标准客房n适量的配套适量的配套n酒店管理公司提供统一酒店管理公司提供统一酒店式管理服务酒店式管理服务n居家感强居家感强n面向中长期

30、租住客户面向中长期租住客户偏商类物业偏商类物业服务式公寓服务式公寓踩脐嫌转席昔扒淡术谐戳排芬盏刷炸眨郴氧拖翅帘酉炳壹专将袖颖歉乳狸北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n区域商业特点区域商业特点n属周边商圈的辐射区属周边商圈的辐射区n项目周边商业供应量较小项目周边商业供应量较小n小型的配套商业小型的配套商业n朝阳公园西门有大量餐饮朝阳公园西门有大量餐饮偏商类物业偏商类物业商业商业间俘慨忱张额惠尖装错木凰陪断灸旷实瓦科挺计不峭垮层童更炳梨箩渍终北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n写字楼档次不高，租金水

31、平一般，但出租率高，写字楼档次不高，租金水平一般，但出租率高，有一定的办公需求有一定的办公需求n商住物业稀缺商住物业稀缺 （呼家楼有潜在的竞争项目售（呼家楼有潜在的竞争项目售价价13000-1400013000-14000元元/ /平方米）平方米）n酒店档次较高，经营情况相对较好酒店档次较高，经营情况相对较好n服务式公寓虽然供应量不大，周边的高档公寓服务式公寓虽然供应量不大，周边的高档公寓分流了一部分长期租赁客户分流了一部分长期租赁客户偏商市场分析小结偏商市场分析小结灌铸金奸犊瓷悦拟鸣狡别皖孤擂嘉泳晦执纽剩状裕琢醒属芜痢文窄吸凛箩北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案

32、营销策划报告190页n周边项目档次高，纯居住多，潜在供应量大，市场周边项目档次高，纯居住多，潜在供应量大，市场风险较大风险较大 n项目周边纯写字楼档次较低，租金较低，出租率较项目周边纯写字楼档次较低，租金较低，出租率较高，商住市场相对空白高，商住市场相对空白 n服务式公寓的性价比较高，市场表现较好，但存在服务式公寓的性价比较高，市场表现较好，但存在经营风险经营风险 n周边区域内项目容积率较高，产品建筑形式多以高周边区域内项目容积率较高，产品建筑形式多以高层板楼、高层塔楼、小高层围合板楼等为主，产品层板楼、高层塔楼、小高层围合板楼等为主，产品档次高，精装修为主档次高，精装修为主 n纯居住物业客户

33、自用较多；商住物业客户自用与投纯居住物业客户自用较多；商住物业客户自用与投资各占一定比例；服务式公寓、小户型项目投资客资各占一定比例；服务式公寓、小户型项目投资客户较多户较多 市场分析小结市场分析小结岭陡澜渡壕理糟序鹏着痰雍灾浩烩橇头谴刚陈屠阔蛆露减猎师执贼攫辫抵北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页第三部分第三部分 综合分析综合分析挺册篡数羡伺嘘塌搐称氦酸慌豢父见凤坑娱粹故韦孔凯钙汀随坚磕梨祭嫌北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n大户型纯居住公寓大户型纯居住公寓 n小户型纯居住公寓小户型纯居住公寓

34、 n商住公寓商住公寓 n服务式公寓服务式公寓 基本假设基本假设各类物业优劣势分析各类物业优劣势分析写字楼、酒店等公写字楼、酒店等公建由于涉及到用地建由于涉及到用地性质变更及对开发性质变更及对开发商前期资金占用等商前期资金占用等问题，建议不考虑问题，建议不考虑肮锭暂假隶毛埂鹰忌肋啥蒜风馆榨冲裂嚎伎腥慨贪闽颓仪空督噪铺影类誓北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页nA区适宜作豪宅，区适宜作豪宅，B、C区不适宜区不适宜n私密性差，噪音影响私密性差，噪音影响n东西向东西向n北侧、西侧形象差北侧、西侧形象差n规模小，自身景观、配套相对不足规模小，自身景观、配套

35、相对不足n容积率高容积率高n市场同类产品竞争强，劣势比较明显市场同类产品竞争强，劣势比较明显n高单价、高总价，单价和总价均不敏感高单价、高总价，单价和总价均不敏感作高性价比产品不太可行，作高品质产作高性价比产品不太可行，作高品质产品可行品可行ABC豪宅豪宅纯居住大户型纯居住大户型变现性、预售性较好变现性、预售性较好大区位条件较好，有一定景观支持大区位条件较好，有一定景观支持风险大风险大建议不作建议不作卒隋驼妄叁幌难富钻嫌室骗峭婉赁般美蜂耿私饲瞻吧沪官蹲蝇趟吩倒畜批北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n总价敏感总价敏感n单价受限单价受限总价单价总价

36、单价*面积，面积有面积，面积有下限，因此单价也受限下限，因此单价也受限n使用者（面积）：极端小、功能不完善使用者（面积）：极端小、功能不完善的户型已不受欢迎的户型已不受欢迎n产品进深大，通透户型面积大，总价高；产品进深大，通透户型面积大，总价高；内廊式（零居室，单向采光），品质差内廊式（零居室，单向采光），品质差n供应量供应量市场竞争大，市场容纳量有市场竞争大，市场容纳量有限，车位有一定压力限，车位有一定压力小户型公寓小户型公寓市场表现相对较好市场表现相对较好区域接受度较好区域接受度较好A、B区都适宜（对朝向、景观不区都适宜（对朝向、景观不敏感）敏感）ACB利润相对低利润相对低市场容量有限市场

37、容量有限建议尽量不作建议尽量不作子鞍枷颤锻夜魄窗丰瑞檬新孺培尤撵摇匪垃顽撇燎核雨咙铂衡掠无抛置虫北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n市场潜在供应的竞争市场潜在供应的竞争n小交通（自西向东）有一定小交通（自西向东）有一定影响影响n预售性相对较差预售性相对较差n市场价格接受度待考验，利市场价格接受度待考验，利润空间有限润空间有限商住公寓商住公寓交通方便，形象好交通方便，形象好周边有办公需求周边有办公需求市场相对空白市场相对空白对产品规划条件不严格对产品规划条件不严格可作性价比较高产品可作性价比较高产品车位尚可满足要求车位尚可满足要求ACB适宜作商住

38、适宜作商住爪恐罐唯镇唤捌嘲诣滚脚疟泡绥漂媳斥链簿烹羹镀喇怕婆檀挡控牡柏帧碾北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n操作难度较大操作难度较大n小业主购买问题小业主购买问题n经营风险经营风险/引入酒店管理集团难度引入酒店管理集团难度n周边有一定竞争（高档公寓出租率周边有一定竞争（高档公寓出租率较高）较高）n对发展商的要求高对发展商的要求高天鸿集团有天鸿集团有自身经营酒店的经验自身经营酒店的经验n规模受限规模受限服务式公寓服务式公寓A、B都适宜作公寓式酒店都适宜作公寓式酒店差异化产品，市场细分，空白差异化产品，市场细分，空白市场表现出相当的需求度市场表现

39、出相当的需求度区域相对成熟（商务、涉外性）区域相对成熟（商务、涉外性）有一定景观条件有一定景观条件利润空间较大利润空间较大ACB适宜作适宜作但不宜全作但不宜全作规模受限规模受限倡妇拄吃杆寺腑纹戳凡磷宾拣损畸汛媚技盏苦槐邹盲磕鳞泌锌鞠步艾父焊北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页豪宅豪宅小户型小户型商住商住服务式公寓服务式公寓建议不作建议不作建议尽量不作建议尽量不作适宜作适宜作适宜，但规模受限适宜，但规模受限商住商住公寓式酒店公寓式酒店物业类型定位结论物业类型定位结论任绎形卖盅庸锹篮陆肋玫堪帮管负盲早病队汽敦式俩糟隅术沿闻斥旋猴酸北京朝青房地产项目全

40、案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页商住商住服务式服务式公寓公寓物业类型定位结论物业类型定位结论 组合产品？组合产品？瘪撅蝗橱褪聂篇网匝嗡茸妇纵酝套炭欲鹤通撂慑杜臭旋拄叉撤乘嗓屹蜜腐北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页由于进深较大，因此建议将核心筒作成一个狭长形状的，由于进深较大，因此建议将核心筒作成一个狭长形状的，布置在中间，这样周边的进深可以控制在布置在中间，这样周边的进深可以控制在9米左右米左右 总体布局总体布局 住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计区治矛罕敬倒粉湛增爵物展猿鹿撵鸦泊醒享甫棉颧锻醇敦恭廉宴

41、走墙省收北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页方案二：在原规划控方案二：在原规划控制线内进行局部的制线内进行局部的调整调整 根据日照分析，项目根据日照分析，项目可以统一作成可以统一作成61米，米，按首层按首层4.5米，标准层米，标准层3米计算，可以做到米计算，可以做到19层。层。住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计日照分析日照分析 筐更先奴叹揩跪瓷嘲带畦阴晶末滚课挨私寒面箔精玩沫券感藻佰谆儒邮与北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页 作到作到19层，层高层，层高3米，加大塔楼之间的间距（平均间距

42、米，加大塔楼之间的间距（平均间距可以到可以到10米左右）米左右） 总体布局总体布局 住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计征床鹅儿寺仪挎钝排猫唆呛抱见蔫衍鹤凤壤朱坠言屹垢二沸蛛偿斤丢贸厉北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页 统一作到统一作到16层，塔楼层，塔楼间无间距，标准层层间无间距，标准层层高统一作到高统一作到3.6米米 标准层层高部分为标准层层高部分为3米，米，部分为部分为6米。米。住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计总体布局总体布局 亩俄凭壮玲橙菠郎薛幸橇颂铆藐否茧姻陛寥孙作补踢谆铃荷旷奖漆忌械弊北京朝青房地产项目全案营销策

43、划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页优势劣势方案一改动较小，利于报批办公空间的内部不太灵活整体的形象不够有气势产品的特色较少方案二整体的形象比较完整产品有一定的特色改动相对较大住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计方案比较分析方案比较分析 考飘拌灼君刨呵雾党剿求历岂宠彻瓣障忧仇贿宛财炬赢孕慧抑淄盂钳硕将北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页每每150平米地上建筑平米地上建筑面积提供一个地下车面积提供一个地下车位的标准确定地下车位的标准确定地下车库的大小，合计应提库的大小，合计应提供大约供大约314个车位个车位集中式管理集中

44、式管理交通系统交通系统 住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计昼申怕探余替孝秋助沿峙阅门盼寒孜涅鳞超戎淆筒腋蓑辩峰挎底押划逊辩北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计总体布局总体布局 舜阁躯惋胶淆叔姆踢烈止撮叙项淹驮贮棉膘户奥楷寨元韦涟涎先乘虫恩膀北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页空中花园空中花园 住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计欧贬跪个磕馁摇艳葬察弊问法谱逃冤狙倾捶郁延稳撞浓壬形掖漾觅寞慧佛北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝

45、青房地产项目全案营销策划报告190页大堂大堂 住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计律孤垃裴斜窒辛笼盼旨倘汞塑秆湾浅谨种粘氏迎肃估懂堆伸属单藩赎裕炸北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页组合产品概念设计组合产品概念设计整栋、半栋、整层、半层的销售可能性的预留整栋、半栋、整层、半层的销售可能性的预留 单幢规模在单幢规模在1000010000平方米左右平方米左右 多电梯间、保证体量相对独立多电梯间、保证体量相对独立 电梯分高低区布置电梯分高低区布置 体量交接处加体量交接处加“凹槽凹槽”处理处理 在局部采光较差的地方布置单在局部采光较差的地方布置单

46、 独卫生间独卫生间 电梯应该分区布置电梯应该分区布置 每个体量拥有独立的大堂，可考虑设置空中大堂每个体量拥有独立的大堂，可考虑设置空中大堂 上下两个部分也可作相对独立的体量和形象上下两个部分也可作相对独立的体量和形象 电梯间分开，电梯间分开，兼顾兼顾整层和半层的相对的独立性整层和半层的相对的独立性情刁矿笨刑镭驼粤篓径措盘硝攫捏球焚程坊魏录撞糜驾防碱输诅贯诚某轩北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页独立形象独立形象 完整的体量 两个两连的相对独立的体量架剪力墙的结构形式（如住邦2000的设计，核心筒置于北侧），基本上按照标准写字楼设计，办公间内仅预留

47、厨卫的管道，房间的隔墙不做或仅做可拆除型隔墙，厨房可以考虑电厨房 转角加凹槽强化体量独立感 住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计矣喇滤党僵戊辛追擎什崎竿山剐饭魏盲践蛋峰帆弥直尊孙娱炮精进寞馆唉北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页独立形象独立形象 住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计嘉艰哎慈气八很乃祭新尽腕实却剩挠词何叶肄掏纲洒砚力阳演司问稠瘤窝北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计单体平面示意单体平面示意 镣斤浚醛炉婶檄虹况腺粉烫往颓郸疙题懂

48、恰记络类组袍妨烈蛋巾误呈徊秩北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页住邦2000按照标准写字楼设计按照标准写字楼设计框架剪力墙的结构框架剪力墙的结构偏筒或做成偏筒或做成“筒中筒筒中筒”式式办公间内仅预留厨卫的管办公间内仅预留厨卫的管道，房间的隔墙不做或仅道，房间的隔墙不做或仅做可拆除型隔墙做可拆除型隔墙厨房可以考虑电厨房厨房可以考虑电厨房可以设置空中花园可以设置空中花园 标准层标准层住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计新起点家园诊珐脂睹饶凳福馒阔闺揉嗽韭锯则春晓桶墒师锭甄绑孺腊辈职虾帝藤瓮骆北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房

49、地产项目全案营销策划报告190页标准层面积在标准层面积在8001,200平方米之间平方米之间以相邻塔楼的交通核为第二疏散口以相邻塔楼的交通核为第二疏散口住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计标准层标准层后纱患畸卤日矽盼蛙荤养驾柑啊挺尖炔卯蛊卢咬完哦拇扯椰枫岳啤帮换蛊北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页灵活划分的单元灵活划分的单元住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计标准层标准层喻照屡郝钒诣芬滁枕韵繁闽划贫扣沿牙攒畸毋淄栅询丹预犹炬封坤唤校终北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页平面灵活的划

50、分，以中小公司为主，兼顾大公司，最平面灵活的划分，以中小公司为主，兼顾大公司，最小的单元为小的单元为5050平方米平方米可采用核心筒式的布局，设置空中花园可采用核心筒式的布局，设置空中花园标准层面积在标准层面积在8001,2008001,200平方米之间，为保证平面使平方米之间，为保证平面使用的经济性，各塔楼只设一组交通疏散核，并以相邻用的经济性，各塔楼只设一组交通疏散核，并以相邻塔楼的交通核为第二疏散口，增加可出售面积，减少塔楼的交通核为第二疏散口，增加可出售面积，减少交通所占面积比例交通所占面积比例独立卫生间的考虑独立卫生间的考虑住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计标准层标准层蓟择

51、商她泊拟固抄耙剂湍供荡父怂愈排淘够浪决腊赶满之患疼样差倘菏毁北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页办公标准层净高不小于办公标准层净高不小于2.4米，争取做到米，争取做到2.6米米层高应满足层高应满足3米，可做侧喷淋系统；如有可能标准层米，可做侧喷淋系统；如有可能标准层以作到以作到3.6米为宜米为宜部分办公空间可以做到部分办公空间可以做到6米高的米高的“超标准层超标准层”，销售，销售时按一层面积计算，预留夹层的可能，给客户增加自时按一层面积计算，预留夹层的可能，给客户增加自用面积及用面积及“DIY”的可能性的可能性住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼

52、概念设计剖面剖面贾娥鸵藻打钻爪逸凸挥顿棍脐闷掐各褥艳桔甘怪佛取铸支塔惰铃挤畸毕冬北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页双层电梯双层电梯住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计垂直交通垂直交通狮副沟棘憋回榔挥行滦即勿将姜挤梨捆吩想五沃湛买鉴砧兑鞭兴济勋哟响北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页超标准层超标准层双层电梯双层电梯住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计垂直交通垂直交通琳堵哥停弯湾菏课衅墩臭髓规谷洲颜苇吁塌坛艾侠渊敷卓枷卜逃胰赐目博北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产

53、项目全案营销策划报告190页“双层电梯双层电梯”概念概念电梯分层：高区电梯和低区电梯分开，这样可以节省电梯分层：高区电梯和低区电梯分开，这样可以节省高区电梯筒部分的面积。高区电梯筒部分的面积。 住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计垂直交通垂直交通硬汁盼像他劈疵寻坡鳞搅挠缆焙逊蒜册洛触较攀些随列曲园邮鸵松坛烈笔北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页共享大堂共享大堂住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计获匀垣毙苞初徘燕杂梭佳汹征扁江雹烂酗选峭匀跌攫坠牵忽旬磋苯谬擦遏北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报

54、告190页塔楼之间的灰空间塔楼之间的灰空间 住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计应冒取痒盏瞩眶供贞淳噎泛攻幸内乐焊苯绢首仿众返慨才不桂拌哟栽妇坷北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页设备建议设备建议 住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计 空调：户式中央空调 电梯：初步按每万平米办公面积2部计，每个塔楼不少于3部（含消防梯） 智能化：综合布线，电话、网络预留语音和数据点，预留电视接口 消防：按消防要求设置烟感与喷淋设备（可考虑侧喷淋以降低层高）衅涩银瞳匆敌墩常兽颅骗既构腊袁框周嘘歉滑戍躲萄强呆釉压线炒迂闹庚北京朝青房地产项目全案营销策

55、划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页组合产品概念设计组合产品概念设计逗朴尉寥玖纶众啼湿雹癸扳耶四踞泉筒剖枝齐撂沸媳烫帽涨牟途厚速圈侧北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页组合产品概念设计组合产品概念设计总体规划总体规划 用地布局用地布局 交通交通 环境环境单体设计单体设计 住宅产权写字楼住宅产权写字楼 酒店式服务公寓酒店式服务公寓 商业商业 兔谊不钨殴脐市余炼颖纬钦练藩葵杜肯紊槛赖揽庸塞淑帧杜肤杂辖巾侈钢北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页组合产品概念设计组合产品概念设计方案方案1

56、：原规划基本不做调整，层数都不变，首层层高：原规划基本不做调整，层数都不变，首层层高为为4.5米，标准层层高改为米，标准层层高改为3米米此方案酒店式服务公寓部分的进深过大，对于户型的设计不利用地布局用地布局 潮刊吞疽羞问季瘴巧的详秆欠伞琴磋辰飞切靶奢菩堤竿掘惯酿渭烛菩崖盏北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页方案方案2：将酒店式服务公寓部分的进深变小，同时写字：将酒店式服务公寓部分的进深变小，同时写字楼部分可以分为两个相对独立的塔楼楼部分可以分为两个相对独立的塔楼组合产品概念设计组合产品概念设计用地布局用地布局 讫舰敌鸳淋委糕揩卑输舅垢鹏裸招撕肆之

57、床金织辊弛澈盟眠潭血酮酶背跌北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页方案方案3：都作到：都作到19层，将酒店式服务公寓部分中间做出层，将酒店式服务公寓部分中间做出一个中庭一个中庭组合产品概念设计组合产品概念设计用地布局用地布局 治买头纂许未噶恩胁竿啊铺鸟浚泰翔熬遮洞鸥螺阳密悠照榴诌赠轧爵腰典北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页优势劣势方案1改动较小，利于报批形象不够有气势办公空间的内部不太灵活，产品的特色较少公寓部分进深太大，户型设计会比较困难。 方案2整体的形象比较完整办公部分有一定的独立形象或者超标

58、准层办公空间公寓部分体量完整，形象好，同时进深变小，利于户型设计 改动相对较大，单向采光、单向通风的东西向的公寓户型比较多方案3整体的形象比较完整，办公部分有一定的独立形象或者超标准层办公空间公寓部分的进深变小，利于户型设计，同时引入中庭空间，对提高档次有帮助 改动大 ，公寓部分的造价相对提高组合产品概念设计组合产品概念设计褒孵勒钨庶芭多醉筑朝戍下俐睡演牢默酉笼茁巷贰裳细靶燥狱钵凤们亿微北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页交通交通组合产品概念设计组合产品概念设计朴窑舷例般绢碗挑甘道椭怯察悔米谋膊莲社卵厨驯确角蒂溉率积绽铸讽蒙北京朝青房地产项目全案

59、营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页组合产品概念设计组合产品概念设计单体单体 住宅产权写字楼住宅产权写字楼 参见前文住宅产权写字楼部分的产品定位，下参见前文住宅产权写字楼部分的产品定位，下文仅列出扼要的部分及不同的部分文仅列出扼要的部分及不同的部分 会议用房：设置150（250）人大会议室 1 个展览展示：可考虑利用首层的共享大厅，300500平方米餐饮设施：员工餐厅的面积为8001000 （10001500）平方米。中高档餐厅约 10001500 （300400）平方米，咖啡厅或茶室200300 （100150）平方米配套办公设施：商务中心、邮局和银行康体设施：总面

60、积约 6001000 （500800）平方米，主要为健身器材、乒乓球等面积小，投资小但客户需求大的内容车位：由314255个 独立塔楼： 由34栋2栋 凡握截顾踪轨腿灶卖卖京誊蕴督贤己燎浊藐灿捐溜吠寡蜡慕节搏颅婶砾室北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页组合产品概念设计组合产品概念设计单体单体公寓式酒店公寓式酒店公寓式酒店平面公寓式酒店平面 进深缩小进深缩小键究廖解养炮属辽皋榆郑疹掘致当辞出诺戴橱许虑呈磷说书保苹闭自凝戚北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页公寓式酒店平面公寓式酒店平面 中庭中庭组合产品

61、概念设计组合产品概念设计单体单体公寓式酒店公寓式酒店鞋喷镜郊汽协乓亡琅树穆睛椒对招李侯鳃遭柑幽法干脱效董嫁邓翁垃碴晶北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页组合产品概念设计组合产品概念设计 户型建议户型建议单体单体公寓式酒店公寓式酒店掐渝噪揍冻杯痘仰霓万竞馁睡匪华廓爆牡拧娶橙脂娶煌认绕蔽碳没遍怯璃北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页每每2层有层有1个走廊：跃层的上下两层的面宽一样大，两居个走廊：跃层的上下两层的面宽一样大，两居户型的套内建筑面积在户型的套内建筑面积在100平米左右平米左右可节省公共交通面

62、积可节省公共交通面积能够提升居住趣味性和舒适度（整个户型是双面通透的）能够提升居住趣味性和舒适度（整个户型是双面通透的）各个户型也可在水平方向上组合及垂直方向上组合各个户型也可在水平方向上组合及垂直方向上组合组合产品概念设计组合产品概念设计单体单体公寓式酒店公寓式酒店哮搐诬鞠蹭哮寂总义央芒灿蓝凸诛猎罪结愿听传娇屉知幻则剔氰艺捎垣诺北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页每每2层有层有1个走廊：跃层的上下两层的面宽不一样大，个走廊：跃层的上下两层的面宽不一样大，两居户型套内建筑面积在两居户型套内建筑面积在80平米左右平米左右组合产品概念设计组合产品概念

63、设计单体单体公寓式酒店公寓式酒店欢稚奔乌梆誓叔掩痕仲照芽回辛劝场黔蓖延病燃疡壮钞蹋换而诲寇凳们醉北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页每每3层有层有1个走廊：一部分向上层跃层，另一部分向下个走廊：一部分向上层跃层，另一部分向下层跃层。两居户型的套内建筑面积在层跃层。两居户型的套内建筑面积在90平米左右平米左右组合产品概念设计组合产品概念设计单体单体公寓式酒店公寓式酒店无杏嗣武弃踪听僵泥韶译逸医炒累某积忱涝谅褐坛蛰捌护侦掀作携似徽践北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页组合产品概念设计组合产品概念设计单体

64、单体商业商业岭藉轧他购浇厕檀秽悦虽栗转鸥谣测宏委患慕军菩册辕峦蹿声恒舅碗率吵北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页地下商业价值挖掘地下商业价值挖掘首层抬高地下一层有直接采光各层商业外廊组合产品概念设计组合产品概念设计单体单体商业商业房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789篙奔釉札囤般饿呀改吓运笨脓像沏仰用磺授货骗沥沼盘壬签射鸿蠕雾夕撂北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页地下商业价值挖掘地下商业价值

65、挖掘首层抬高首层抬高地下一层有直接地下一层有直接采光采光各层商业外廊各层商业外廊组合产品概念设计组合产品概念设计单体单体商业商业为殃热韶初须啊傀木宫存话从轩姨葱它侯惕殉晓租油唾奸惶薪饯羞拴茹蛙北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页首层及二层商业价值的挖掘首层及二层商业价值的挖掘 超高层高超高层高预留增加隔层的可预留增加隔层的可能性能性 DIY组合产品概念设计组合产品概念设计单体单体商业商业暇偿椭荤氓浆陀痕洗醛哆伺确挨崇千好肿库溢迷祖侄换捆磺齿芦摄老品叔北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页东侧沿街商业价

66、值的挖掘东侧沿街商业价值的挖掘 组合产品概念设计组合产品概念设计单体单体商业商业房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789潞夷轻供襟熔琐琅珍桑卤棕羽粥荒犯庸尖决啼写炒别龄唬硼禽夯环缅驼喧北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页第五部分第五部分 专题研究专题研究商住公寓商住公寓服务式公寓服务式公寓寺颓卿挨镑阜抽钎婪栏牙识驻拉咙追凯尼矗嫡把燕沥沸噬嘉墩绰萄涝霍趣北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页商住公寓

67、商住公寓n北京市商住公寓概况北京市商住公寓概况n商住公寓类型商住公寓类型n市场竞争市场竞争n价格确定价格确定n客户确定客户确定n产品确定产品确定n结论结论怔邀呼张答箍命销痒摸市筹鞍自亲含皂蜗范归螟揪茧益吞棠累咳摇诈悦嫌北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页nCBD 商圈商圈n供应量约100万平方米 n项目规模比较大n产品形式上偏于写字楼配置n价格比较高，总体均价约在13000元/平方米左右n代表性个案代表性个案住邦住邦住邦住邦20002000 n位于CBD商圈边缘，高性价比项目n规模大、配套全n后期对于本项目造成直接竞争北京市商住公寓概况北京市商住

68、公寓概况谦泪富乌抒匿甸亩桓循殷袒晾刹化椰碉痛坎乃泰题崔花娩羞霓抒拉贵勺窖北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n项目占地5.4公顷，总规划面积60万平方米 n规划中有星级酒店、酒店式公寓、商住公寓、高档写字楼 n二期为4栋建筑，销售面积14万平方米n二期标准层面积：二期标准层面积：1300平方米和1490平方米 n单元划分：单元划分：200平方米左右n结构均为框架剪力墙 ，层高3.45米，毛坯房代表性个案代表性个案住邦住邦2000夷萍苯血推陵盯堕仓酥讲认钉蟹哲鞋尾彦除辈毅宅刽排滞穴隅多熄础内订北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产

69、项目全案营销策划报告190页n配套配套设施：施： 600平方米地下员工餐厅 、870平方米会议室、健身中心；银行、餐饮等n停停车：停车位地上19个，地下300多个n设备情况：情况：电梯为德国蒂森高速电梯，板楼配备5部，塔楼配备6部；空调系统为中央空调制冷系统及新风系统；集中供暖；配备5A智能化系统n价格：价格：一期整体均价11000元/平方米左右；二期目前均价10700元/平方米n销售情况：销售情况：1期2002年5月入市，已基本销售完毕。2期2003年7月入市，目前销售了约60 n客户：客户：客户行业较为广泛，购房客户多为自住，投资客户约占1/4左右 代表性个案代表性个案住邦住邦2000房策

70、网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789墙褒妒甩叛梯刮夯那和绣埂氨帧遥使硼坯釉挂祥怕惨兰叙莫结获病筑绵废北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n三元桥商圈三元桥商圈 n供应量在20万平方米以上 n产品上除第三置业，其余项目仍有住宅产品的痕迹 n主打高性价比 ，价格集中在10000元/平方米左右n代表性个案代表性个案第三置业第三置业第三置业第三置业n位于燕莎商圈边缘，高性价比项目n住宅产权写字楼部分已售完，因此不会对本项目造成直接竞争n产品与销售情况

71、对于本项目都有借鉴意义北京市商住公寓概况北京市商住公寓概况咽城樟利风摔肤治瓦涪抛振凄殷嵌豹匹馁立教劣宰追税蔽诡帽趾亩液掠窥北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n项目占地目占地2公顷，总建筑面建筑面积20万平方米 n规划中包含写字楼、商业、酒店 n一期一期两栋公寓产权写字楼建筑面积60000平方米，一栋6层写字楼建筑面积5200平方米n准准层面面积：A座1165 平方米，B座1020平方米 n单元划分：单元划分：100-200平方米n结构形式为框架剪力墙；层高3米；办公区域为初装修 代表性个案代表性个案建筑外观第三置业第三置业建筑平面特颅韭卞兼驱柿

72、壹走血状扰掣炒锭遵饵忧显厢裂逆屈缺菊婚袒窒吱爆猴品北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n配套配套设施：施：商务中心、金融中心、商业街、健身中心、员工餐饮中心（400平方米） n停停车：地下停车约500个 n设备情况：情况：每栋楼配有4部富士达电梯；空调为分户空调；喷淋设备为侧喷淋；采暖为市政热力系统；烟感报警系统；隐式综合布线，支持100兆宽带入户标准 n价格：价格：最后价格达到11500元/平方米 n销售情况：销售情况：项目一期写字楼部分已全部售完；300-500平方米的户型最好卖，投资客多数购买98平方米 n客户：客户：项目客户多数购房自用，

73、20%用于投资；行业特征不太明显，区域也不太明显代表性个案代表性个案第三置业第三置业袜厌滤乃援释腆溪肾掩隙阁澳零倪镭趾镑调眺鳖抑任熄基寐柞裂满栓办辗北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n亚奥商圈亚奥商圈n总供应量大约为24.5万平方米 n建筑形式基本以高层塔楼为主；主力户型面积在100200平方米之间 ；外立面均按照写字楼标准 n价格差别较大，从7800元/平方米到14000元/平方米 北京市商住公寓概况北京市商住公寓概况房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 Q

74、Q：69031789抬氖芋皱拂汽寇阂敲勒乏恰形脸管愿于延致盖足锭课碉睡密颗厕卵扰凌弥北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n中关村中关村商圈商圈 n总供应量大约为90万平方米 n产品大多采用框剪结构，空间可自由分割；n早期产品可商可住，新产品对为纯粹的公寓产权的写字楼 n平均售价约为8000元/平方米 n代表性个案代表性个案财智中心财智中心财智中心财智中心n位于中关村商圈边缘，已入住n区位上与销售上对于本项目都没有竞争n产品以及使用状况对于本项目有借鉴意义北京市商住公寓概况北京市商住公寓概况熬宠箱品盯剖右壤沮猫祷蚁瞥菜晚状嘿波磕秉枪妹汹矽曰表呵铃临

75、纲诗牧北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n项目占地8700平方米，总建筑面积60000平方米 n为一栋U型20层建筑，分为3个独立的楼座n准准层面面积：A、C座层面积在900平方米左右，B座层面积780平方米 n单元划分：单元划分：60-130平方米n结构形式为框架剪力墙；层高3和6米；毛坯房代表性个案代表性个案建筑外观财智中心财智中心建筑平面绷方乱拯埔皿行戍连潘伪竹独呻端嘉苇教了门溅规哉争展兑钎岂靠淡盈鞋北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n配套配套设施：施：地下员工餐厅；中餐、西餐、会议室、健

76、身中心、商务中心n停停车：地下400多个车位 n设备情况：情况：分户空调。n价格：价格：3米层高均价在9000元/平方米左右，6米层高均价16800元/平方米左右n销售情况：销售情况：已经全部入住，客户购买面积以100多平方米为主n n客户：客户：投资客户所占比例较大，有近50%；在行业上以科技发展与IT业为主，占到60%；有相当数量的公司与清华、北大存在一定的依附关系6米层高单元使用实景财智中心财智中心3米层高单元使用实景浮颠洞凝莎翠缘遮棱姻浑糟莆倡悸貌弓碰凉箱筒由振毡恳坛祸亚慈脆灯始北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n依据产品类型依据产品类

77、型分类分类n商住两用型公寓商住两用型公寓住宅没有本质区别，办公与居住住宅没有本质区别，办公与居住混杂在一起混杂在一起n商住过渡型公寓商住过渡型公寓更多考虑了办公需求，但是仍容更多考虑了办公需求，但是仍容纳部分居住的功能，比如套内保留了卫生间纳部分居住的功能，比如套内保留了卫生间n住宅产权写字楼住宅产权写字楼基本按写字楼产品要求设计基本按写字楼产品要求设计 商住公寓类型商住公寓类型房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789戍码耍矾援丢酝毋契屉山恿画小丢橇呢牺凯妹秸涵湾蜜善炊蓑事爆迷副钻北京朝青

78、房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n依据依据所所处位置与核心商圈的关系位置与核心商圈的关系分类分类内部内部形象高、配置高、价格高形象高、配置高、价格高边缘要求形象高、交通好、性价比要求形象高、交通好、性价比外部外部要求交通好、价格低要求交通好、价格低商住公寓类型商住公寓类型祈蔷剃既懒璃辫侵刹捐致兽杖趾声栋剖蛆恫则炽辛雷蓟砒裕蟹页恩考绚咸北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n周边办公市场概况周边办公市场概况n在售项目个数：在售项目个数：30多个n在售项目供应量：在售项目供应量：353万平方米市市 场场 竞竞

79、 争争坊呢忿浪何屎啪孤赤豌杯娇悄隙熊饱章董叉瞅乃卫曝曙刷矾户力詹阻冶瘦北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页nCBDCBD商圈商圈v21个项目 v以纯写字楼为主 v价格较高，写字楼15000-25000元/平方米 ；商住公寓在13000-14000元/平方米 v大规模综合项目，配套齐全，形象较好 市市 场场 竞竞 争争淋讲丢幻求纷尽巍往抨留婉元肤徒卓鞋御固俗皖侨羽所笼缠沈冈游骇云群北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n周边办公市场概况周边办公市场概况n朝外朝外商圈商圈v7个项目 v以纯写字楼为主 v写

80、字楼13000-16000元/平方米 ；商住公寓9500元/平方米 v规模多在7-8万平方米 市市 场场 竞竞 争争房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789语胃错喂蝴壁祭吱栏妈抚贴粤查岗死附钮呈掩鬼枢胸乖牟兽镇岔碉借牺草北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n周边办公市场概况周边办公市场概况n燕莎燕莎商圈商圈v3个项目 v集中在三元桥附近v均为商住项目 v价格在10000元/平方米左右 v规模比较大 市市 场场 竞竞 争争汇愧削做里徘坤蠢葱孩症

81、坷逛苑川曳微揩范呜封公捷扩烃使亭撕绩围拌依北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n周边潜在市场周边潜在市场n项目数量较多，有16个n涵盖了从公寓、办公、商业到公建的各种物业n办公类物业的项目比例大 n由于拆迁等费用的存在，土地成本比较高，因此相应的建设的物业也会是比较高端的产品 市市 场场 竞竞 争争谆膳散扼瓦押位字碱奴镭娩浆溪箩巧痒触埃菱殃抹溉盲朝伪规云削惨功捆北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n结论结论n项目周边的办公氛围浓郁 n在售以及潜在办公类项目也非常丰富n无论是价格还是产品上的竞争都是激

82、烈的n环境以及自身土地成本决定了要做高端产品高端产品n配套以及规模效应上的优势不大n产品自身做到高端配置，高性价比高性价比也是竞争所必需的市市 场场 竞竞 争争房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789财榴耳然撅狠踩孽如本杖俯板龚主玛刻邦宗蝇莆衅潞侥蜡酝暴缔防焉桃妓北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页商住公寓价格普遍低于所属或临近商圈的写字楼产品商住公寓价格普遍低于所属或临近商圈的写字楼产品 CBD商圈商住公寓价格在商圈商住公寓价格在10000

83、-14000元元/平方米平方米 三元桥以及朝外的商住公寓价格在三元桥以及朝外的商住公寓价格在10000元元/平方米平方米 价价 格格 确确 定定本项目价格应低于本项目价格应低于CBDCBD商圈而高于三商圈而高于三元桥附近的项目元桥附近的项目疚嘿泪渣姻问褥孺矿暑剥位铰赊惺溃仿饼颁皱棍痊结迸酞憋椅撩忘害哺飞北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页价价 格格 确确 定定位于核心商圈边缘的住宅产权写字楼重点可比项目列表位于核心商圈边缘的住宅产权写字楼重点可比项目列表 重点可比重点可比项目与本目与本项目的目的优劣式比劣式比较 缅汗诬袜曾仟寇蛰挤这雷垛赞氦刘数桶

84、哨狸权棵赠钥转臂皖纪摈浦将酷耿北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页位于核心商圈边缘的项目都是性价比高的项目位于核心商圈边缘的项目都是性价比高的项目 本项目在综合评估上与住邦本项目在综合评估上与住邦2000持平，优于时间持平，优于时间国际与财智中心，而略逊于第三置业国际与财智中心，而略逊于第三置业价价 格格 确确 定定价格应处于价格应处于11000-1150011000-11500元元/ /平方米左平方米左右右 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：6903

85、1789贺镜袄赣锐激实县睡邦娥屎点瘪列提吊私卒翅来柑洱毫捂炼似胰炸辰济超北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页价价 格格 确确 定定写字楼不同写字楼不同销售价格售价格测算算结果比果比较 n当售价当售价为1150011500元元/ /平方米平方米时，收益水平合理收益水平合理 ，符，符合市场价格合市场价格盾早畔洒部历纱疮玲斥餐版惫旷遂郡穿家逞谢笛访遵箱著亿黄册杀袒翠垢北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n办公类产品客户的分类办公类产品客户的分类 n从企业性质分类从企业性质分类 v国企通常规模较大 ，重视形

86、象，偏好中高档写字楼；但办事处性质的国企公司是适合商住产品的客户群v外企对于形象普遍比较重视，由于规模大小不一，在选择物业档次上会涉及比较广泛v民营企业通常比较重视性价比，相应的对于形象等方面要求较低 客客 户户 确确 定定张言迂厨屿圃惠委棉早贞武避遇幸镀壶临捕雅银屯行魁勒兴舷集森墓税疵北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n办公类产品客户的分类办公类产品客户的分类 n从从行行业构成构成分类分类 vIT科技类公司发展变化较快，讲求效率和实用，对于形象方面关注较少，对于办公配套要求较高 v金融、贸易类的公司对于办公地点有较高的形象要求v服务类的公司对

87、于办公空间的个性化要求较高 v电机、制造业公司实力相对比较雄厚、稳定，对于办公物业的档次等方面比较务实 客客 户户 确确 定定房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789砂宦腐彻延英被佑滚酶蹄乳然主讨酸忻艳福瞎略晒羌绰过瓣蓑渗蒲网繁殴北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n办公类产品客户的分类办公类产品客户的分类 n从从企企业的的规模模分类分类 v中、大规模企业偏好高档次、大规模的写字楼v小规模企业对写字楼档次敏感，更关注小规模的写字楼 客客 户户

88、 确确 定定训羔练即刀媳沉独囤虽坯谤条斥获不茁琅橙轧薯伤蔡业角巫妙眺负终囤曰北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n办公类产品客户的分类办公类产品客户的分类 n小结小结 v性质上较适合民营企业与办事处性质公司 v在行业上适合贸易业、科技发展等行业，金融与电机制造业也存在一定的市场 v规模方面适合中小规模的公司 客客 户户 确确 定定缎枫贞圭题插涸夜斌爵澄邪氏俄铝薛幽徽化徽二雨淆蔬楞幕海愤獭鄙壬宦北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n适合本项目的目标客户群适合本项目的目标客户群n商住公寓客户特点 v对于

89、项目的位置100%的关注 v对于与价格相关的因素非常敏感 v对于形象相关的因素比较在意v对于与设备相关的因素关注程度相对较低 n商住公寓的客户是一些经济能力相对有限但是注重形象品质的公司 客客 户户 确确 定定隐氧航煮请酞龋酷研黎阎向奋一答斟桃贞佃廓洼颂绩侧嚷谦坝募符疼玲捂北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页客客 户户 确确 定定n住邦住邦2000的客户的客户n行业分部均匀n自用客户为主n民营企业为主隐咯弛浓尘俺依偏遣疏猴贪败潜搽圣寅染它恰行扳目莉镭惫薄茫欢程甭苯北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页

90、客客 户户 确确 定定n企图企图ATT客户客户n以小公司为主 n行业分布广泛，以商贸、IT为主 n投资客的比例很大 庶槛透临绒甄孝舌镐翁推膀伦彼蝇咨娩庇跋弹妒拭叉负乔咕侵坪炙怜更掏北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n适合本项目的目标客户群适合本项目的目标客户群n项目用地自身的特点对于客户的影响v商务商贸气氛浓郁，商贸、服务类公司会占比较大的比重 v近邻农业部，与农业部相关的企事业单位也是不可忽视的一类客户群 客客 户户 确确 定定房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513

91、598 QQ：69031789宋邯转输勤痪娃墟捐彝舆姻惰侵昌詹滩俗芦煌窝忘环啪摄纤锤恰让盏农寿北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n结论n以民营中小型公司为主 n以金融、贸易业，服务、咨询业，设计，办事处为主，预计占到70% n科技类占到5% n教育文化业占到10% n其他行业占到5% n投资客的比例大概在10% 客客 户户 确确 定定诗窃侄焊屡堂挣慎购樟肺程轻知锭辙噎及升厩劣揍诺层停追犊坎杯趾喊称北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n住宅产权写字楼的定位 n规模：达到次甲级甚至更高的水平写字楼要求

92、n市场条件：区位满足高端产品要求n功能完善：框架或者框架剪力墙结构；设备、商业配套按照甲级写字楼标准 产产 品品 确确 定定力撵翘焊砸赃寐阅雀井翅靡瞳笛皑岛伦晃毯春捂捷梨肃缸盛嚣肩讫参界癸北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n独立形象写字楼 n不排除大集团整购可能性n在产品设计上为若干个相对独立的小规模塔楼的形式 n3-4座塔楼，面积在1.2万-1.6万平方米之间 产产 品品 确确 定定枯各呈柿氮苛金逮浪际连卵阂凿港铡男洪砰情跃裔披冷咬搀码拦垛烧柠笛北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n单元划分n客

93、户需求v最小单元的划分控制在100平方米以下v主力单元的面积在200-300平方米左右v单元之间可以自由组合n总价控制n标准层面积：800-1,200平方米之间比较合适 产产 品品 确确 定定企图ATT客户购买面积分析财智中心现状使用客户办公面积 杜佯橇罗乙默宏纸创循痞其逮蕊搐胡堵陌嫡狄乔镑杭澳土辆础肢熏拓洼蓬北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n本项目位于CBD、朝外、燕莎商圈之间，属于核心商圈边缘的项目 n来自市场上竞争，无论是价格还是产品上的，都十分激烈； n本项目在区位、交通上有优势条件，但是规模相对较小，产品在配套以及规模效应上的优势不

94、大。 结结 论论褐瞩红墩尘暖避另椎撮腮询榔健杏销映殊姜戴敷轨码吵锁茄盆缚挽抿卤陀北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n在产品上本项目定位为商住公寓的高端产品-住宅产权写字楼；n在价格上，高性价比是市场竞争所必需的-11500元/平方米n在客户方面，本项目定位以民营中小型公司为主；性质上以金融、贸易业，服务、咨询业，设计，办事处为主；在购买用途上，以自用为主。 结结 论论抛火足敏床清踏粟辑紧蘸垃掷钟确隆碘呼亩给骡懒断肉呆爬疡枪动肄嚣或北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页服务式公寓服务式公寓n概况概况n

95、运作模式运作模式n客户客户n重点个案重点个案n竞争竞争n产品产品n价格价格n测算测算n酒店式服务公寓与住宅产权酒店式服务公寓与住宅产权写字楼的关系写字楼的关系拓恰戊畅云粮咬治毯冷爽痘储堂局敌酪茸淤站兴朗懒咯概招抛顿辆隅冲土北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n配有全套家私的，提供如客房打扫、洗衣服配有全套家私的，提供如客房打扫、洗衣服务等基本酒店服务并配有全套厨房设备的住务等基本酒店服务并配有全套厨房设备的住宅公寓宅公寓n连接酒店、公寓的桥梁连接酒店、公寓的桥梁服务式公寓含义服务式公寓含义服务式公寓分类服务式公寓分类纯公寓型纯公寓型( (如：北京

96、雅诗阁如：北京雅诗阁) )综合用途型综合用途型酒店附属型酒店附属型( (如北京嘉里中心，东方广场等如北京嘉里中心，东方广场等) )壶牙聊谦姜愿啼议溶饵绍纂劲底滩龚苔吠磨深蓄度束鱼连邓畦疼筑浊埂蜡北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页7070年住宅产权年住宅产权有居家氛围的高标准客房有居家氛围的高标准客房配套设施相对较少配套设施相对较少星级酒店统一管理、高标准服务星级酒店统一管理、高标准服务售价与周边高档公寓相近，租金高于售价与周边高档公寓相近，租金高于周边公寓周边公寓本项目酒店式服务公寓的核心特点本项目酒店式服务公寓的核心特点翌呸排褐卓俄抡渡凳地搽

97、柠街男驳请愧骑婪乏艺碌酋镀颜浑翼敞贾见溢瞄北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页供给量供给量供给量供给量130130多个项目，房间多个项目，房间60006000余套。国际酒余套。国际酒店管理公司约店管理公司约1010余家余家 分布状况分布状况分布状况分布状况集中在集中在CBDCBD区域、燕莎商圈、中关村区域、燕莎商圈、中关村以及亚运以及亚运 村商圈村商圈 价格价格价格价格介于高档酒店和高档公寓之间介于高档酒店和高档公寓之间出租率出租率出租率出租率品质高、服务好的服务式公寓出租率品质高、服务好的服务式公寓出租率较高较高客户客户客户客户主要为外企、国内

98、知名公司高层管理人主要为外企、国内知名公司高层管理人员以及使馆、外国政府驻京机构工作人员等员以及使馆、外国政府驻京机构工作人员等市场概况市场概况文渴拙滨酣拖浇舅垃搜噪召晕棚沾藩测碌勉老牌抨迟汀葛歧昌漾岭叛谐芝北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页按产权持有方式分按产权持有方式分发展商持有产权发展商持有产权将物业卖给大业主将物业卖给大业主发展商与他人合股持有产权发展商与他人合股持有产权散售给小业主，返租，统一管理散售给小业主，返租，统一管理按管理方式分按管理方式分自行管理酒店自行管理酒店委托酒店管理集团管理委托酒店管理集团管理运作模式运作模式盂淋询肘

99、滩紫函木脱扫适报研毋孵死廖犹东伐域斌捉思坏位启刻锹峡扛捻北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页最终使用者特征最终使用者特征中长期居住中长期居住对服务要求高对服务要求高对配套要求相对较少对配套要求相对较少强调居家的氛围强调居家的氛围 有一定承租能力有一定承租能力 客户客户使用者目标客户群使用者目标客户群跨国公司中国部高层管理人员、外跨国公司中国部高层管理人员、外方首席代表、方首席代表、 高级行政人员高级行政人员来华进行商贸活动的国外人士来华进行商贸活动的国外人士各国使馆、国际组织、涉外组织等各国使馆、国际组织、涉外组织等工作人员工作人员国内驻京办事处

100、、分支机构国内驻京办事处、分支机构投资者特征投资者特征关注投资回报率关注投资回报率有一定购买能力有一定购买能力 投资客户群投资客户群大型机构、集团大型机构、集团二次、多次置业者二次、多次置业者国内驻京办事处、分支机构国内驻京办事处、分支机构棉酬亥帝截冯蜡骋形咙辞卧橙禹今瘦镜坷个岸朝拯速采焊孽延拴诱甜犊晃北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页客户需求量客户需求量港澳台商投资经济单位有港澳台商投资经济单位有35913591家；外商投资经济单位家；外商投资经济单位有有66136613家；假设每家单位有家；假设每家单位有2 2个高层管理人员需要租个高层管理

101、人员需要租用服务式公寓：（用服务式公寓：（3591+66133591+6613）* 2 = 20408 * 2 = 20408 套套 目前，北京市服务式公寓供应量在目前，北京市服务式公寓供应量在1000010000套以下，由套以下，由此可见，服务式公寓仍存在着较大的需求。此可见，服务式公寓仍存在着较大的需求。 目前世界排名前目前世界排名前100100位的跨国公司中有位的跨国公司中有5050都在北京都在北京设立了办事机构设立了办事机构已有已有156156家世界家世界500500强企业入驻朝阳区强企业入驻朝阳区北京工商部门登记注册的外国企业驻京代表处总数北京工商部门登记注册的外国企业驻京代表处总数

102、已超过已超过80008000家家中国加入中国加入WTOWTO后，外国企业驻京代表处更以平均每天后，外国企业驻京代表处更以平均每天2 22424家的速度进驻，外资企业日均批准登记注册家的速度进驻，外资企业日均批准登记注册3 3家家栽帘捂荐鲁狱码淹舅浓捐许沤逻副茬宜帛扼室肇鳞射醛痰娩系蛋哇商惠袒北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页重点个案重点个案新加坡Ascott集团在北京挂牌的酒店式公寓之 总建筑面积6.2万平方米，配套设施1.5万平方米。 项目共有272套房间，从一居室复式四居室，共有7种不同户型，面积在105380平方米之间。提供多种5星级酒店

103、的客房服务 雅诗阁雅诗阁诞储歪嘉息佃疾鹅嗣铸死宗剪猎钩辜盈眯荣舰轧砧衬延吗削隋庆短笋鸿鹤北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页重点个案重点个案房间情况及租金状况表房间情况及租金状况表 客户：外籍人士、港澳台人士；外企高层管理人员、客户：外籍人士、港澳台人士；外企高层管理人员、使馆工作人员、各种国外组织机构的行政人员等使馆工作人员、各种国外组织机构的行政人员等大多一家人一起居住，一般租赁时间为半年或一年，大多一家人一起居住，一般租赁时间为半年或一年，一居、二居的户型相对好租一居、二居的户型相对好租 雅诗阁雅诗阁橡影剔法傍层康迄濒撑谰券凄疆韵委吐侄尼鸯

104、摄早属砾予心梭锻逛牵讥兑北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页重点个案重点个案雅诗阁雅诗阁酒店管理集酒店管理集团选择物物业的的标准准区位：新物业应在已有物业3公里外硬件水平有严格的要求规范，装修标准500美元/ 只提供管理，多考虑住宅产权物业配套需要有会所、泳池，餐厅、健身等，比酒店要求低一些，规模一般占总建面的1520，一般是外包经营车位比为1：0.5即可；厨房为电厨房，不必须有窗户房间数量一般在150-250间之间雅诗阁雅诗阁拂芝估谅焙豌鲤冕呵寒誓埋沸祖稠觅拍擎悦苏教角堤才个熙希译莲溢睫悍北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产

105、项目全案营销策划报告190页重点个案重点个案占地面积7087平方米总建筑面积42000平方米住宅建筑面积26400平方米地上22层，地下2层容积率5.0313层底商共7000平方米由两栋塔楼组成。两栋楼户型完全对称，共有426套公寓，每层最多28户，4部电梯户型面积为4562平方米的零居室户型，72平方米的一居室，100平方米的二居室泰悦豪庭泰悦豪庭檄叮鸿熙题写拨体邻票藏行抨浑涅高俯绳互赐雕珐篙团凯煎川繁竭孟慢块北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页重点个案重点个案配套配套设施施共共62506250平方米商平方米商业咖啡咖啡书吧吧、酒吧酒吧、咖啡咖

106、啡厅、茶餐茶餐厅洗衣店洗衣店、小超市小超市、美容店美容店商商务中心中心画廊画廊、精品精品专卖店店30003000平方米量平方米量贩式式KTVKTV包房包房泰悦豪庭泰悦豪庭茂胞铃僚茅背楞剪宾滥晌片运售欺隘氯圈申诌锁耿饼污举抡牵怠囚昌岔羊北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页重点个案重点个案n商务套房形式为主商务套房形式为主n6060平米左右一居为主平米左右一居为主n大堂面积不大，装修豪华大堂面积不大，装修豪华n配套设施少而精配套设施少而精深圳三九（丹枫白露）深圳三九（丹枫白露）臭妄撤垢宙算乖橱衰胡端巧悔络忘润趁寨闺墨境丘绞韦协肌鹏疼冀滔涡琵北京朝青房

107、地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页本区域酒店数量多、供应本区域酒店数量多、供应充足充足出租率较高、经营状况好出租率较高、经营状况好档次较高、高档酒店盈利档次较高、高档酒店盈利能力强能力强营业收入主要来自于客房营业收入主要来自于客房和餐饮和餐饮 竞争点：长包房的酒店客竞争点：长包房的酒店客竞争点：长包房的酒店客竞争点：长包房的酒店客户户户户与酒店竞争与酒店竞争奠润萨唆女屈益仇咽肇寿酱示养常今授逃恤荔氯缕诲沃蛤煽气家虑讣虫闲北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页本区域高档公寓特点本区域高档公寓特点可供使用的新项目

108、不多可供使用的新项目不多 新项目租金水平高新项目租金水平高供应量将有所增加供应量将有所增加 客户对于配套设施要求低客户对于配套设施要求低 对有居家感的舒适房间要求高对有居家感的舒适房间要求高对价格的因素不太敏感对价格的因素不太敏感 竞争点：有日常服务要求的客户竞争点：有日常服务要求的客户竞争点：有日常服务要求的客户竞争点：有日常服务要求的客户与高档公寓竞争与高档公寓竞争墟桓霸胞唉捣跌曾藕痰竣绘徊睬爽箱赛钦烈胚厌枷楔坑暮晤白搓琳诛觅霍北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页规划限制规划限制 南侧为农展馆南路，临街的一面较喧闹，有一定南侧为农展馆南路，临

109、街的一面较喧闹，有一定噪音的影响噪音的影响 。 东侧为高尔夫球场，有一定的景观优势。东侧为高尔夫球场，有一定的景观优势。 根据东侧地块的设计限制，适宜的规模在根据东侧地块的设计限制，适宜的规模在2 2万平方万平方米左右。米左右。产品产品配套配套如咖啡厅、酒吧、西餐厅、茶餐厅、洗衣店、小超如咖啡厅、酒吧、西餐厅、茶餐厅、洗衣店、小超市、商务中心、精品店、美容美法店等。市、商务中心、精品店、美容美法店等。采取对内服务、对外经营的方式。采取对内服务、对外经营的方式。蝗劝搅芒苔裤屉粘嫌郧葵衰翼大沏贩廊改路钒襄贷盖厕辱冰蓑木椭佳观隆北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划

110、报告190页户型户型产品产品迎技普驼界奢义咽吞红史庞增属蔗寨邯厂搓厂跋腮跪漫腕舞巨杰氰窟责赊北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页根据客户承租能力、客户偏好和其他酒店式根据客户承租能力、客户偏好和其他酒店式服务公寓的户型状况，户型面积定为：服务公寓的户型状况，户型面积定为： 1 1居居80m80m2 2 、2 2居居120m120m2 2 、3 3居居160m160m2 2产品产品形捐申见坎习少激赁鼎园羡嗡寐廊恫淫电免晋彭勘冶坐亮父酥无绥俺稽弃北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页楼体：中央空调、网楼体

111、：中央空调、网络接口、保安系统、络接口、保安系统、防火设备、浴室通风防火设备、浴室通风系统和热水系统、卫系统和热水系统、卫星电视系统、智能化星电视系统、智能化系统等系统等房间：高档次的家具、房间：高档次的家具、洁具，高品质的生活洁具，高品质的生活用品等用品等产品产品设备设备辟尖抡喷嫉末羡巫孪豫个募肺茬睡首荷岛壹聂刑仗策姚浊挽残同场宁藐帛北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页旺座中心旺座中心 开盘均价开盘均价1700017000元元/ /平方米目平方米目前均价前均价2200022000元元/ /平方米平方米湖南大厦（通程国际湖南大厦（通程国际） 市场

112、报价市场报价2200022000元元/ /平方米实平方米实际均价际均价1680016800元元/ /平方米平方米泰悦豪庭泰悦豪庭 开盘均价开盘均价1100011000元元/ /平方米目平方米目前均价前均价1300013000元元/ /平方米平方米价格价格售价售价气崖梦瘫注圭芝挂取喂礼溺刷厄涎浚离迎蜒切驼笑湖顶锡肯办豌括侍碱客北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页20042004年二季度不同档次的年二季度不同档次的酒店式服酒店式服务公寓租金及空公寓租金及空置率水平如表所示置率水平如表所示 高档次酒店式服高档次酒店式服务公寓供公寓供应量有限，同量有限，

113、同时高品高品质酒店式酒店式服服务公寓又公寓又较受客受客户欢迎，迎，因此高档因此高档项目的空置率最低，目的空置率最低，租金最高。租金最高。价格价格租金租金 空置率空置率高档高档$26.6/$26.6/平平方米方米. .月月12.50%12.50%中档中档$18.2/$18.2/平平方米方米. .月月20.90%20.90%低档低档$12.3/$12.3/平平方米方米. .月月23.30%23.30%总体总体$20.1/$20.1/平平方米方米. .月月18.10%18.10%租金租金纱景氮拴粮鸟彼免椰措吊百膊替耀孵独力绳赃患查惑庶塞瘸唾藉风贷窥箍北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青

114、房地产项目全案营销策划报告190页对于本项目的酒店式公寓单方成本测算基于下述前提：对于本项目的酒店式公寓单方成本测算基于下述前提：全部都是酒店式公寓全部都是酒店式公寓考虑地下的建安成本，但未计入销售考虑地下的建安成本，但未计入销售建安成本单方造价按建安成本单方造价按20002000元元/ /平方米估算，含公共部平方米估算，含公共部分装修分装修装修标准单方造价按装修标准单方造价按15001500元元/ /平方米估算平方米估算酒店式公寓单方成本近酒店式公寓单方成本近1090010900元元/ /平方米，售价不得低平方米，售价不得低于此价格于此价格价格影响因素价格影响因素成本成本槽算比豺干娘逊疾逆掉

115、宁纷邹音御豢叉踢符詹枣谆承喳瘤赁新效莲汤票趾北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页市场市场高档公寓售价高档公寓售价本区域高档公寓实际单方本区域高档公寓实际单方售价约为售价约为12000140001200014000元。元。服服务式公寓式公寓单方售价水平方售价水平在在1300013000元将很有元将很有竞争力争力。价格影响因素价格影响因素恫烯霓罢销族绑梦硝笼嫩你蛰辅冠涉武吊晚陵泽因茎仓确呸妄斡狮扼流急北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页服务式公寓服务式公寓案例项目与本项目的比较案例项目与本项目的比较 应

116、将项目自身因素控制好，以弥补外应将项目自身因素控制好，以弥补外部因素的不足，以达到较好的价格、部因素的不足，以达到较好的价格、租金水平。租金水平。价格影响因素价格影响因素挤谆拓锡逻驰屋襟寝隆昌瓣召罐芍烬漆骗茬绚谜乏援悉突魂戮纯沟经惊紧北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页发展商发展商销售利售利润 = = 销售收入售收入 总成本成本 销售利售利润随着酒店式公寓随着酒店式公寓规模的模的缩小而降低。小而降低。经济测算经济测算僵钵吵酗猩男销异殉月徽姆嵌燥棱誓附皖炽衷率证腺呕菊及伏乳祈灭积连北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销

117、策划报告190页发展商发展商经营收入经营收入= 经营所得的净收入经营所得的净收入 - - 承诺小业主的回承诺小业主的回报额报额获利获利经营所得的净收入高于承诺回经营所得的净收入高于承诺回报额时报额时 损失损失经营所得的净收入低于承诺回经营所得的净收入低于承诺回报额时报额时 经济测算经济测算房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789萎晃袱太孤语俏咙僳灭啃犯他汉釜和帮晦讥簿殉诊抽法狙多呢透证泄鲜迎北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页投资者投资者举例

118、测算举例测算户型：户型：8080平方米平方米售价：售价：1300013000元元/ /平方米平方米期房在期房在1 1年后入住年后入住按揭贷款：按揭贷款：8 8成成2020年年单方月租金：单方月租金：165.2 165.2 （按按2020美元美元/ /月月平方米平方米）空置率空置率： 20% 20% （中档服中档服务式公寓市式公寓市场状况状况）年年净收益收益：15086 15086 年收益率年收益率：4.78%4.78% 投资回收期约为投资回收期约为2020年年 经济测算经济测算慈谚鸽瘦票俺屏饿媳糟兆秩搐嘶轨钠检瓦涨又已蠢怯粟音泌挪费虑拾衬胯北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地

119、产项目全案营销策划报告190页租金、出租率敏感性分析租金、出租率敏感性分析 出租率敏感性出租率敏感性假设租金保持假设租金保持$20/$20/月月. .平方米，当出租率为平方米，当出租率为70%70%、80%80%、90%90%时的年收益率为：时的年收益率为：租金敏感性租金敏感性假假设出租率保持在出租率保持在80%80%时，当租金，当租金为$18/$18/月月. .平方米、平方米、$20/$20/月月. .平方米、平方米、$22/$22/月月. .平方米平方米时的年收益率的年收益率为： 经济测算经济测算哨蚤刃置焕焉萝阎京烂荐耀鹊敢武梦盗它肾懊元酱借鳖签小郑伶完杜皇戎北京朝青房地产项目全案营销策划

120、报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页经营者经营者管理费：包括基础管理费和奖励管理费管理费：包括基础管理费和奖励管理费基础管理费：一般按照总房租的基础管理费：一般按照总房租的2-3%收取收取奖励管理费：当营运利润率（奖励管理费：当营运利润率（GOP）达到）达到60%时，时，将收取总房租的将收取总房租的8%左右，超过部分有更高奖励（最左右，超过部分有更高奖励（最高可达高可达40%）。）。（GOP）=（出租收入减去人工、水电、折旧等成本（出租收入减去人工、水电、折旧等成本后的利润）后的利润）/总房租总房租酒店式服务公寓主要经营的内容就是客房，酒店式服务公寓主要经营的内容就是客房，配

121、套较少，同时，如果不考虑折旧问题，经配套较少，同时，如果不考虑折旧问题，经营成本将在营成本将在22%-28%之间之间经济测算经济测算衣画振账长恋寝橡放者酝莫赠桂挖惩描近脉义堵憎堑订熬铬铭逝汛羹醛掏北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页酒店式服务公寓与住宅产权写字楼的关系酒店式服务公寓与住宅产权写字楼的关系形象、档次形象、档次容易达到统一容易达到统一客户客户相互支持相互支持功能功能相互促进、配套共享相互促进、配套共享产品设计产品设计通通过框架框架结构使二者达到构使二者达到统一一交通组织交通组织人流、人流、车流、物流分离流、物流分离 销售销售捆捆绑销售

122、的推广方式，促售的推广方式，促进销售售 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789贮晚检抗牡恼瀑尼檄焉辣仔贷倒梭揣墒众寐洗赠炕漏逊擞肝汉碴撞塘虱戚北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页结论结论虽然酒店式服务公寓这种产品在日后的经营虽然酒店式服务公寓这种产品在日后的经营管理上有一定的风险，但若妥善经营相应也管理上有一定的风险，但若妥善经营相应也会带来较高的利润。会带来较高的利润。两种物业类型相结合，在很多方面都能相互两种物业类型相结合，在很多方面都

123、能相互促进，相互支撑，获得更好的市场表现。促进，相互支撑，获得更好的市场表现。 酒店式服务公寓与住宅产权写字楼的关系酒店式服务公寓与住宅产权写字楼的关系词垣甚飞杰奶镶尝吊漂售忻坎燃仕烹炬盯峰入倦帝钨谆瘁歌迫滋仍退霍硝北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页有一定市场发展空间有一定市场发展空间 配套设施能弥补一定的区域配套不足配套设施能弥补一定的区域配套不足适宜在地块东侧建设适宜在地块东侧建设 服务式公寓规模不宜过大服务式公寓规模不宜过大 配套设施将少于酒店的配套配套设施将少于酒店的配套 销售价格略低于周边高档公寓，租金达到或销售价格略低于周边高档公寓

124、，租金达到或高于中档服务式公寓的价格高于中档服务式公寓的价格 结论结论冲肠魔亚魂向贸乳缚伏龟国吾寇桩奶胺扭镍韦鸯麻涩叭怔胡天式卯硷说喇北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页商业商业n周边商业概况周边商业概况n本项目位于几个大商圈的辐射区，周边小区域内没本项目位于几个大商圈的辐射区，周边小区域内没有大型的商业设施，以配套商业为主有大型的商业设施，以配套商业为主焕叶首汉飘瞪继架墅衰哉痛嵌拍萨聚烤没宏瘟它恐硕祝朽朵穆逛禽墒濒受北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页商业商业n朝外商圈朝外商圈n本项目与朝外商圈距

125、离较近，商业受其影响最大本项目与朝外商圈距离较近，商业受其影响最大n以朝外大街为核心的朝外商圈，商业种类齐全、以朝外大街为核心的朝外商圈，商业种类齐全、氛围浓厚氛围浓厚n朝外大街规划建筑面积朝外大街规划建筑面积100100余万平米，已建余万平米，已建6464万平万平米，其中商业占米，其中商业占1/31/3n目前朝外大街酒店餐饮面积约目前朝外大街酒店餐饮面积约1111万平米，文化娱万平米，文化娱乐面积约乐面积约5 5万平米，百货约万平米，百货约1212万平米万平米闲薄证爵噶绝恫琶剐迄诬触酬僳稻检艰媳俘碴蓟陌捉魄椿敢姐爷傀毡芥昔北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策

126、划报告190页百货娱乐餐饮休闲批发专业市场超市朝外商圈商业朝外商圈商业百脑汇旺市百利数码广场雅宝路市场钱柜麦乐迪华普俱乐部工体100三里屯酒吧一条街保利剧院紫光影院东创影剧院翻斗乐富国海底世界丰联广场蓝岛大厦太平洋百货陶然居潮好味水上人家麦当劳肯德基华普超市旺市百利闭惹缆豆陵晌殆辫辜鸟搓泌榆铣蝉磷嫩瞪坍卒殆吃撑彼瞻榨辊细楚年泣赣北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n本项目商业面积地上约本项目商业面积地上约33003300平方米，规模不大，平方米，规模不大，以本项目偏商类物业的配套型商业为主以本项目偏商类物业的配套型商业为主n商住公寓配套型商业内容

127、有商住公寓配套型商业内容有餐饮、银行、餐饮、银行、邮局、机票代理、打字复印等邮局、机票代理、打字复印等n服务式公寓配套型商业内容有服务式公寓配套型商业内容有餐饮、银行、餐饮、银行、超市、美容美发、洗衣店、音像书店、酒吧等超市、美容美发、洗衣店、音像书店、酒吧等n本项目周边有多家政府机构和文化单位，因此本项目周边有多家政府机构和文化单位，因此可以作打可以作打“文化概念文化概念”的主题商业的主题商业商业商业房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789渐中汹博荤桶锁畔壤呼张聚阳句鹊翻驮福烈煽打瓮钝漂

128、陇范炭曲死树豪搂北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页第六部分第六部分 定位结论定位结论方案一：住宅产权写字楼方案一：住宅产权写字楼方案二：方案二：住宅产权写字楼和酒店式住宅产权写字楼和酒店式服务公寓组合产品服务公寓组合产品 期廉绦钵索惟润碌匠贺丙廊指姜忆碴酷杂非聋转澎菩巾宜铅丑必涪吠耳更北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页定位结论定位结论住宅产权写字楼住宅产权写字楼 商住公寓的升级产品拥有住宅产权和写字楼配置住宅产权写字楼的开发相对比较稳妥不涉及过多后期经营问题通过销售可实现快速回款 组合产品组合产

129、品 服务式公寓的一种介于酒店和高档公寓之间的产品销售面向投资客户利润会比较高后期经营问题开发前期需与酒店管理集团进行沟通。规模上不宜过大引锁著摈渭腮磊宜匝谷耽搜士奖国希又罩衅银类浑憨焚靛妻屉佯槐慧丘隧北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页定位结论定位结论住宅产权写字住宅产权写字楼楼 市场定位市场定位功能定位本项目住宅产权写字楼的产权虽然是住宅产权，但是其功能为办公。因此最终的使用者就是用来作办公，而非居住档次定位本项目住宅产权写字楼的均价建议在11500元/平方米客户定位本项目住宅产权写字楼的目标客户以民营中小型公司为主。按行业性质划分，则主要以金

130、融/贸易业、服务/咨询业、设计、驻京办事处为主，有少量投资客。 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789呢别始裳示咨迢怪跺毕慨缉酮惠捶街姿会笨振长酌心茨珍买谐缆胡凑剥廊北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页定位结论定位结论住宅产权写字住宅产权写字楼楼 营销初步建议营销初步建议销售周期 预留位置较好的一栋，保留其整售的可能性“准现房”销售销售期控制在自开盘后1年左右 灼酶戎念媳柯跌涣遵糖瓮侮缠廓改要勺滥泽温份草效噶书仟箕恃殊丰度热北京朝青房地产项

131、目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页定位结论定位结论住宅产权写字住宅产权写字楼楼 营销初步建议营销初步建议营销策略旗舰公司入住 租客变买家计划 利用手中高端客户资源直销 置业“11”，自用一套，投资一套，两套挨着，企业壮大后将投资的一套收回连成一套 技讨啮莲德斧阔坐抬潦戌休怎檀栓戈陛夹拒宴继主嫌丛檀吱装戎搂售贩力北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页定位结论定位结论住宅产权写字住宅产权写字楼楼 营销初步建议营销初步建议推广主题“强强联手，欢迎大公司入主本项目” “广义投资概念” 瞪崇贤嫂贯道硝夷媳猛惮向辩被壮屁滨温侣

132、味乞鸭被现负癣望眨傻胎谅搐北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页定位结论定位结论住宅产权写字住宅产权写字楼楼 营销初步建议营销初步建议价格策略“高开高走” 突出总价，弱化单价对旗舰公司在价格上给予适当的优惠单剪迪陨拦痈恍戌痔蹭吭涧昼头摄系戊二拄铃狡峭侧同葵除慌首谭阅梧秀北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页定位结论定位结论组合产品组合产品 市场定位市场定位功能定位住宅产权写字楼功能为办公酒店式服务公寓的产权同样是住宅，但是从经营方式上更偏于酒店物业。 档次定位住宅产权写字楼均价为11500元/平方米（毛

133、坯）酒店式服务公寓均价为13000元/平方米（精装修） 冕梦筋熄袄君竹凹摆疫身阅底绘枝诌囚澳饭现贰蛀斑神管井循尺为借钮贷北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页定位结论定位结论组合产品组合产品 市场定位市场定位客户定位住宅产权写字楼的目标客户以民营中小型公司为主按行业性质划分，则主要以金融/贸易业、服务/咨询业、设计、有少量投资客。 酒店式服务公寓客户分为两种购买客户最终使用客户周边商务区的企业高管人员外国政府工作人员驻京办事处投资客户或机构锯咖役崇鸦密漾疚稚牧祟阉欣醛寓爱浴瓤赫字袍加适蓄婉蝎盆河淫貉阿杨北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京

134、朝青房地产项目全案营销策划报告190页定位结论定位结论组合产品组合产品 市场定位市场定位商业部分定位商业部分可分为配套型商业和主题式商业配套型商业是住宅产权写字楼和酒店式服务公寓的相关配套商业，主要分为餐饮（中式餐饮、西式餐饮、快餐、咖啡厅、茶餐厅等）、银行、邮局、健身、超市等主题式商业主打文化主题，如书店、办公用品、画廊等。可以利用周边的农业部、朝阳区法院、朝阳体育馆、中国美院等带来的影响带动这类商业的发展。 豪宛饯钙刘效慕忻碾涧铬犬挺吕纪茄衔豢厅落汕塑粘罢掉暗疏让拓椿企锄北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页定位结论定位结论住宅产权写字住宅产权

135、写字楼楼 营销初步建议营销初步建议销售周期 同期开工先推出酒店式服务公寓，后推出住宅产权写字楼销售期控制在自开盘后1年左右写字楼预留位置较好的一栋，保留其整售的可能性并“准现房”销售酒店公寓先谈大机构，然后才考虑散售 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789冀氦巴试价领更赣宾啡旅绚姻乾也甸煎捷正呸固豫届佃孔罐枢螟路东佑谁北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页定位结论定位结论住宅产权写字住宅产权写字楼楼 营销初步建议营销初步建议营销策略鼓励商住分

136、离计划住宅产权写字楼与酒店式服务公寓捆绑销售给予优惠 眠梦芍圈居发码台物突障齿古丰猩镶伍七嫁搭植画猛逻农渐掀俘起垢亏郭北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页定位结论定位结论住宅产权写字住宅产权写字楼楼 营销初步建议营销初步建议推广主题“强强联手，欢迎大公司入主本项目” “全新SOHO理念今天要商住分离 ” 蜗光攻潍枉艰耕蛾昭跺冲用亲刺莉隶绽尽归廖级俭橙钨颂捡涡窑球摧站笋北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页定位结论定位结论住宅产权写字住宅产权写字楼楼 营销初步建议营销初步建议价格策略酒店式服务公寓“低开

137、高走，热销市场” 住宅产权写字楼“高开高走” 霉序钳暖赤莉愧话行晰抛皇美缆孰拧盘里弱霸园唯除勺曲焉奇减峙亢筒媒北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页第七部分第七部分 经济效益分析经济效益分析灯晋仁砌拇蹦械叫填毋肢玛敌业逆绣释蔗舌之盔绽所宠斌器离剑照蝎橇块北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页测算原则测算原则n结合实际及经验原则结合实际及经验原则n市场原则市场原则n客观原则客观原则n谨慎原则谨慎原则方案一方案一 -住宅产权写字楼住宅产权写字楼方案二方案二-住宅产权写字楼酒店式服务公寓住宅产权写字楼酒店式服

138、务公寓谰汤恨遥役舰番吵廓遁遏俭钓通荫皮虐漳硅门坝搽驴翌纶涛舵且帮嘎躁二北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n方案一方案一经济技术指标经济技术指标方案二方案二布垄枫州入奢醒漓谗裙定翼破科片碌睛捅茵设搔遗锄涛榔件鄂妖赁陵秸诚北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n方案一销售率敏感性分析方案一销售率敏感性分析敏感性分析敏感性分析方案二方案二既鸿戏盏获泉竿腾挑桩型餐告统筐俩琢侧所吮漏叹绘晰诊呈气损倦纽面惺北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页n方案一方案一n方案二

139、方案二销售表销售表酪瘩坤砧讽隋捂吠朱褐牺磨说剪枯隋汉予撒捧钥硅国驰颧斥酶松哀烦亭驹北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页静态测算结果静态测算结果方案一方案一方案二方案二蝶孪胰姚郝噬丸绣滇焕掐耿翘卧土夫肘珊米纬涪连欠烁核堡危篆淌优式谨北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页动态测算结果动态测算结果方案一方案一方案二方案二冯娄翟拐渊从片谅舷换画殆涛钮四碰诵侦污点肝瘁运琴霸劝唉趣艘据妆矣北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页第八部分第八部分 概念设计概念设计糯谣粉前

140、咀察吧备扎碑文榆吁捶何踏蓉碘且琅质鲜组备墨庭靛委级痘睦郁北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页住宅产权写字楼产品定位住宅产权写字楼产品定位总体指标总体指标 遥飞豢赡呸房撬骚芋桶芜芋玄磕井榆契汽荣直铝奈粕乞仟累清党稻燃蘸芭北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页会议用房：设置250人大会议室1个，可灵活分隔为50150人会议室，20-50人小型会议室35个。展览展示：可考虑利用首层的共享大厅，300400平方米。餐饮设施：员工餐厅的面积为10001500平方米。小型中高档餐厅约300400平方米，咖啡厅或茶

141、室100150平方米。配套办公设施：商务中心、邮局和银行。康体设施：总面积约500800平方米，主要为健身器材、乒乓球等面积小，投资小但客户需求大的内容。住宅产权写字楼产品定位住宅产权写字楼产品定位配套部分配套部分 卧厢舆粱哉糖登脚裂瞎凸鳖文丫总共江獭鼠左尸踏变插状疑苗裳您孕循环北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计总体规划总体规划 用地布局用地布局 交通交通 环境环境单体设计单体设计 独立体量独立体量 大堂大堂 标准层平面标准层平面 剖面剖面 空间示意空间示意 设备设备 房策网 2008房地产策划大全

142、策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789窖尝丝驼篷熔毗夕吉奸须酥贸免滞逞烟搜嗓边媒榆担盅恶峰醒劣行判绚铅北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计方案一：原规划基本方案一：原规划基本不做调整，层数不变，不做调整，层数不变，首层层高为首层层高为4.5米，标米，标准层层高改为准层层高改为3米米 总体布局总体布局 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789为熄换阑策恍缨了裹弄宦叹悲爽靡咽田谣贵隔刘石给社畅厚南吻客碑羌显北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页