南京市金地尧化门项目市场报告43p

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1、1南京宏观市场环境分析南京宏观市场环境分析2政策环境分析：政策环境分析：在在“房价快速上涨、市场规模大幅攀升、供求房价快速上涨、市场规模大幅攀升、供求结构日趋不合理、历次调控效果不佳结构日趋不合理、历次调控效果不佳”的背景的背景下，自下，自20102010年以来，政府陆续出台了三轮重大年以来，政府陆续出台了三轮重大的调控，新国八条的出台让严厉调控成为常态。的调控，新国八条的出台让严厉调控成为常态。政治信号明显，调控的已成政治任务，旨在为政治信号明显，调控的已成政治任务，旨在为下一届中央政府领导下的中国经济再腾飞打下下一届中央政府领导下的中国经济再腾飞打下坚实的基础。坚实的基础。政府政府调控调控

2、的立场依旧坚决，市场发展所面临的的立场依旧坚决，市场发展所面临的外部环境中性偏紧、不容乐观。频繁调控的叠外部环境中性偏紧、不容乐观。频繁调控的叠加效应使得市场影响在逐步放大。加效应使得市场影响在逐步放大。温总理说：温总理说：“在我的任期内，一定要在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平。使房价能够保持在一个合理的水平。”3南京住宅市场分析：受政策调控影响，南京近南京住宅市场分析：受政策调控影响，南京近期住宅成交逐月下降，房价渐有下行态势期住宅成交逐月下降，房价渐有下行态势从整体供销走势来看，2010年供销整体呈上升趋势，虽然2010年新政之后长达一个季度市场低迷，但是，至8月楼市回暖

3、，“金九银十”显示出良好的供求态势。进入2011年新政后的一个季度供求仍然受到较大影响，供应虽逐月有少量增长，但成交量逐月下降。新政的影响逐渐显现并具体。4进入进入5 5月南京住宅周认购及成交量均有小幅回月南京住宅周认购及成交量均有小幅回升，市场开始有所好转升，市场开始有所好转5江宁、江北等郊区住宅存量房依然最多，城北是江宁、江北等郊区住宅存量房依然最多，城北是南京主城可售房源最多的区域，竞争也最为激烈南京主城可售房源最多的区域，竞争也最为激烈6城北住宅自城北住宅自20102010年年5 5月来基本保持供大于求的市场态势，月来基本保持供大于求的市场态势，进入进入20112011年成交量明显萎缩

4、，房价也在持续波动年成交量明显萎缩，房价也在持续波动7近期热销楼盘盘点：两个主要因素：一是品牌品质楼盘近期热销楼盘盘点：两个主要因素：一是品牌品质楼盘的塑造吸引高端人群关注，另外是单价、总价的合理控的塑造吸引高端人群关注，另外是单价、总价的合理控制吸引刚性置业客户制吸引刚性置业客户项目名称成交情况高端楼盘保利紫晶山4月23日推48套花园洋房，13套别墅，花园洋房户型包括130-160平方米三房，170-206平方米四房，联排别墅319-515平方米。花园洋房均价17500元/平方米，别墅总价600万到1000万，全款99折。开盘当天，别墅认购8套，花园洋房认购10多套保利香槟国际5月26日上午

5、10点突击开盘，推出07栋34套，户型面积为186、195平方米，均价20600元/平方米，开盘优惠3个点，当天成交20套左右。中海凤凰熙岸5月29日推出了8号楼、9号楼共348套房源，户型为100左右的两房，130、145左右的三房，现场显示最低总价238万，最高总价716万。折后均价26000元/平方米。当天共售出220套。 五矿御江金城5月27日晚7点推出13号楼，共24套房源，141平方米平层和255平方米跃层，平层成交均价30000元/平方米，跃层成交均价24000元/平方米，当天共售出17套特色楼盘朗诗钟山绿郡4月30日推出144套新房源，主力户型为135-140平方米，部分85平

6、方米的小户型，精装修标准为4000元/平方米，毛坯房源价格大约在15000-18000元/平方米之间，开盘当天成交70%左右朗诗绿色街区二期5月15日开盘，均价11000-13000元/平方米，推出19、24、29号三栋楼共188套房源，面积89-143平方米不等。开盘当天销售160余套。满足刚性需求、低价的楼盘大华锦绣华城4月23日推出四期香邑美颂05、08栋211套房源（含地下室4套），户型为80的两房和115的三房。折后均价7700-7800元/。开盘当天，05栋去化69套，去化率为62.7%；08栋去化45套，去化率为44.5%。金地自在城4月3日开盘推出384套房源，面积为83-14

7、3平方米左右，主力户型面积为88、110、130平方米，折后均价9800元/平方米左右，开盘当天成交150套左右。远郊楼盘碧桂园凤凰城5月15日开盘，推出2176套房源，80-140平方米的毛坯房均价约5000元/平方米，50-140平方米精装修房源均价约6280元/平方米，开盘当天认购2000余套8金地项目竞争市场环境分析金地项目竞争市场环境分析项目竞争板块界定核心竞争区域分析分流竞争区域分析小结9本案在区域上属于大城北板块中的尧化门本案在区域上属于大城北板块中的尧化门板块板块10从区域属性及南京本地生活特征看，项目未来主要辐从区域属性及南京本地生活特征看，项目未来主要辐射仙林、新港、栖霞、

8、迈皋桥区域居民及企业员工射仙林、新港、栖霞、迈皋桥区域居民及企业员工由于南京本地习惯于上下班时间在一小时内，因此通过地铁和快速公交的介入，未来尧化门区域可引导最远新街口工作及迈皋桥板块和仙林及新港区域原住民对本项目的需求。 板板块板板块距离距离板板块价格价格板板块常常驻人口人口仙林金鹰5公里12000-150009.5万迈皋桥9公里15000-175003.9万新港4公里/栖霞6.5公里/6.8万11项目竞争板块构成及各板块基本特征项目竞争板块构成及各板块基本特征板块特征尧化门交通不便、周边工厂较多、生活配套齐全仙林大学城、景观资源、发展中、低密度板块迈皋桥老城区、人口密度大、配套齐全、交通方

9、便新港开发区国际级开发区、厂区栖霞（摄山）（龙潭）郊区、自建房12金地项目竞争市场环境分析金地项目竞争市场环境分析项目竞争板块界定核心竞争区域分析分流竞争区域分析小结13尧化门区域住宅整体供销结构较佳，房价处于尧化门区域住宅整体供销结构较佳，房价处于持续稳定上涨阶段持续稳定上涨阶段14区域客户流变趋势区域客户流变趋势随着新尧新城区域价格持续增长和破万，客户构成也发生变化本地居民本地企业新南京人周边居民周边产业园工作生活在新街口以北地区栖霞镇一带居民迈皋桥一带居民新港开发区、仙林-科技产业园（夏普液晶谷、江苏生命科技创新园）以产业工人及其子女、原住民、企事业单位中高层为主15南京新港开发区200

10、2年3月15日经国务院批准为国家级经济技术开发区。2003年3月10日，国务院批准在开发区内设立国家级出口加工区。南京重要的石化、汽车、电子、建材工业区和企业、资金、人才、技术密集区。内含400多个大型企业及外资公司。如LG、飞利浦等。新港开发区，为国家级出口加工区新港开发区，为国家级出口加工区16新港开发区佳和日化烷基苯厂金地项目中国石化集团第二建设公司中建八局第三建筑公司栖霞区医院尧化门国土资源局新港开发区企业新港开发区企业投投资资方方式式国国 别别 / /地区地区艾艾欧欧史史密密斯斯（中中国国）热热水水器器有有限限公公司司独资独资美国美国南京金桐石油化工有限公司南京金桐石油化工有限公司合

11、资合资维维尔尔京京群岛群岛南京飞金磁性材料有限公司南京飞金磁性材料有限公司合资合资荷兰荷兰南京夏普电子有限公司南京夏普电子有限公司合资合资日本日本南京南京LGLG同创彩色显示系统有限公司同创彩色显示系统有限公司 合资合资韩国韩国南京南京NSNS南西电子有限公司南西电子有限公司独资独资韩国韩国东洋电子（南京）有限公司东洋电子（南京）有限公司独资独资韩国韩国采采埃埃孚孚转转向向泵泵金金城城（南南京京）有有限限公公司司合资合资德国德国马马丁丁诺诺高高精精密密元元件件（南南京京）有有限限公公司司独资独资德国德国江苏金桐化学工业有限公司江苏金桐化学工业有限公司合资合资台湾台湾乐乐金金飞飞利利浦浦液液晶晶

12、显显示示（南南京京）有有限限公司公司独资独资韩国韩国幸星幸星( (南京南京) )数码有限公司数码有限公司独资独资韩国韩国汉成电子汉成电子( (南京南京) )有限公司有限公司独资独资韩国韩国喜星喜星( (南京南京) )电子有限公司电子有限公司独资独资韩国韩国仕达利恩仕达利恩( (南京南京) )光电有限公司光电有限公司独资独资韩国韩国南京瀚斯宝丽科技有限公司南京瀚斯宝丽科技有限公司独资独资台湾台湾乐乐金金电电子子（南南京京）等等离离子子显显示示有有限限公司公司独资独资韩国韩国协益电子（南京）有限公司协益电子（南京）有限公司独资独资台湾台湾LGLG化化学学（南南京京）信信息息电电子子科科技技有有限限

13、公司公司独资独资韩国韩国南京港华燃气有限公司南京港华燃气有限公司合资合资香港香港南京贝奇尔机械有限公司南京贝奇尔机械有限公司独资独资美国美国先灵（南京）药业有限公司先灵（南京）药业有限公司合资合资德国德国项目周边大型企业分布项目周边大型企业分布17尧化门区域住宅项目分布图尧化门区域住宅项目分布图赞成佳邻美居艺郡临枫银河湾卓苑07.10.18成交4.2万华泰项目07.12.26成交9094平方米盈嘉香榴湾新城邻里尧林仙居新城佳园上城风景二期上城风景一期旭日雅筑金地项目新城金郡SK柳塘地块苏通玉珑湾18目前区域内在售住宅项目较少，普通住宅毛坯目前区域内在售住宅项目较少，普通住宅毛坯均价基本在均价基

14、本在9000-100009000-10000元元/ /平方米不等平方米不等占地面积容积率建筑面积产品类型入网时间目前销售价格供应套数销售套数银河湾卓苑3.551.093.85联排别墅、花园洋房2011.5.13联排面积160-210平方米，均价20000元/平方米。项目预计后期还有花园洋房推出，面积从80-170平方米不等，预计均价12000-13000元/平方米。37/新城金郡4.752.210.44高层2010.10.1511500（精装1500）666360香榴湾51.910小高层、高层2010.01.159150947860上城风景北苑5.81.238.7小高层2008.12.1900

15、0（40年产权酒店公寓）914894旭日雅筑1.551.32多层2010.8.29950022220419区域后续住宅存量约区域后续住宅存量约4848万平方米左右，供应量远超过万平方米左右，供应量远超过2007-20102007-2010年尧化门区域住宅供应的总和，区域后续住年尧化门区域住宅供应的总和，区域后续住宅竞争压力较大宅竞争压力较大项目名称建筑面积（万平方米）在售项目存量银河湾卓苑3.85新城金郡6.94香榴湾3.78上城风景北苑0.47旭日雅筑0.2地块存量华泰地块0.91sk柳塘地块2.56金地地块19.9苏通玉珑湾10合计48.61以48万的量，8万的销售量来计算，目前的尧化门板

16、块上市量将销售达6年时间。20典型个案：新城金郡典型个案：新城金郡项目概况：总建筑面积128140平方米。其中地上建筑面积104400平方米，地上建筑包括高层住宅（18层11幢）101914平方米，商业2486平方米（含综合服务100平方米）；项目建筑特色：n新古典建筑风格n融坡地景观、中央组团美景、楼宇间围合式的景观设计 n户型经济实用，精装修交付目前销售价格：在售二期11号楼，精装修房源，装修标准1500元/平方米，户型面积面积75、93平方米，均价11000-12000元/平方米 21供销特征：项目2011年1月21日推出4、5号楼共288套，累计销售79套，销售状况一般，这其中93平方

17、米小三房产品销售相对较佳。面积供应套数销售套数销售率3/2/213068913.24%1/2/1751362417.65%3/2/193684667.65%底跃215400.00%114800.00%136400.00%75平方米93平方米22项目住宅月度成交走势项目住宅月度成交走势月份月份成交面积成交面积( () )成交套数成交套数( (套套) )成交均价成交均价( (元元/ /) )成交金额成交金额( (元元) )2011年4月2,0222211,77223,808,1902011年3月5,0495211,34157,257,0602011年2月1,5251511,24317,139,57

18、02011年1月9,9919610,944109,339,6002010年12月6,9997010,72275,036,6402010年11月4,0934210,56143,226,64023典型个案：香榴湾典型个案：香榴湾项目概况：占地约5万平米，总建面积近10万平米，规划为10余栋小高层、高层住宅，以及一栋多层单身公寓。项目建筑特色：n西班牙建筑风格n户型经济紧凑，主力户型80-90三房目前销售价格：在售10号楼，户型以75平方米的两房和87平方米的三房为主，均价9150元/平方米 24供销特征：项目2011年4月23日推出10号楼共192套，累计销售111套，销售较佳。面积供应套数销售套

19、数销售率3/2/1871285542.97%2/2/175645687.50%合计19211157.81%25项目住宅月度成交走势项目住宅月度成交走势月份月份成交面积成交面积( () )成交套数成交套数( (套套) )成交均价成交均价( (元元/ /) )成交金额成交金额( (元元) )2011年4月32368,8542,856,4262011年3月769128,9236,862,2022011年2月15449,4791,457,0572011年1月1,091148,6069,387,3122010年12月3,655418,66931,684,3802010年11月5,541618,56947

20、,480,1902010年10月12,5431598,398105,333,6002010年9月10,1731158,29484,368,2202010年8月7,519938,00660,197,4402010年7月3918,748336,7892010年6月38110,585407,1032010年5月19748,1351,599,2022010年4月1,944518,38716,308,4202010年3月2,034518,02516,327,5402010年2月1,098187,6378,382,2622010年1月8,7711357,62666,887,33026后续竞争个案：苏通玉珑

21、湾后续竞争个案：苏通玉珑湾项目概况：项目总建面积约10万平米，规划9栋新古典主义高层住宅，配建风情商业街，1500平米多功能会所等。主力户型为70-140平方米两房、三房 。项目定位：项目倾力打造南京住宅新标杆，旨在筑建尧化门乃至整个仙北区域最高端的国际化品质社区。项目规划产品亮点：n新古典风格，外立面主要采用石材n经济紧凑房源设计，以8090平方米的两房，三房为主，并且户型均有赠送面积设计27尧化门住宅区域竞争小结尧化门住宅区域竞争小结区域住宅后续供应量较大，但需求量难有较大突破（区域住宅需求主要以本地刚性自住需求为主，向外辐射能力有限），因此未来1-2年时间内尧化门区域住宅将由供销基本平衡

22、向供大于求市场转变。供销结构价格走势在城市化进程的带动下，以及区域原有居民和周边厂区职工的刚性需求带动下，区域住宅将保持较为稳定的需求，房价也将在短期内平稳上涨；当区域住宅未来供严重大于求时，区域住宅房价上涨难度加大，甚至可能出现短暂的结构性回调，但房价从长期看还是会持续上涨的。28建筑：有质感，但不高贵，风格特征不显著；景观：覆盖率较高，水系营造及局部微造景较好，但风格化特征不强；户型：经济紧凑户型设计，个别项目户型设计有较大赠送面积；大堂等公共空间、节能环保设施、会所等产品力方面稍为欠缺。产品特征共性29从尧化门区域竞争看，就地段、基地资源等先天条件而从尧化门区域竞争看，就地段、基地资源等

23、先天条件而言，本案不占优势，且区域未来竞争较为激烈，项目发言，本案不占优势，且区域未来竞争较为激烈，项目发展需要有所突破展需要有所突破本案化工厂郊区空气污染距离主城远宜居性弱进城不便我们的价格及利润如何实现突破30金地项目竞争市场环境分析金地项目竞争市场环境分析项目竞争板块界定核心竞争区域分析分流竞争区域分析小结31仙林区域竞争：在售普通住宅项目仅一席，仙林区域竞争：在售普通住宅项目仅一席，但存量项目较多但存量项目较多仙林湖恒基玲珑翠谷保利罗兰香谷鸿雁名居万科金色领域栖霞仙林湖项目高科荣域高科荣境占地面积容积率建筑面积产品类型入网时间目前销售价格供应套数销售套数鸿雁名居10.771.617.2

24、3小高层2010.10.15125004648132仙林区域住宅后续供应量较大，其中主要仙林区域住宅后续供应量较大，其中主要集中供应在仙林湖周边集中供应在仙林湖周边项目名称建筑面积（万平方米）鸿雁名居15.63恒基玲珑翠谷15.95高科荣域21保利罗兰香谷16.6万科金色领域20.18栖霞仙林湖项目18.9高科荣境42合计150.26今年下半年开始销售，预计售价1.2万/平方米33后续竞争个案：后续竞争个案：保利罗兰香谷保利罗兰香谷项目概况：项目总建面积约16.6万平米，规划11栋小高层住宅。户型面积为87-136平方米不等 。项目规划产品亮点：n户型设计方正舒适，并且户型均有一定的赠送面积设

25、计3487平方米136平方米35迈皋桥区域竞争：在售项目较少但普遍规模较迈皋桥区域竞争：在售项目较少但普遍规模较大，价格在大，价格在13000-1750013000-17500元元/ /平方米不等平方米不等中电颐和家园大地伊丽雅特湾复地新都国际大发燕澜湾36区域在售项目列表区域在售项目列表建筑面积产品类型入网时间目前销售价格中电颐和家园200小高层、花园洋房二期2009.9.106月3日摇号开盘，推出2、4、5、7、8栋房源，面积85-181平方米，共330套左右，预计16200元/平方米 大地伊丽雅特湾23.8小高层2008.1.16暂无房源复地新都国际38.5小高层、高层2010.11.2

26、017500大发燕澜湾11.94小高层2010.12.261320037金地项目竞争市场环境分析金地项目竞争市场环境分析项目竞争板块界定核心竞争区域分析分流竞争区域分析小结38项目住宅竞争市场总结项目住宅竞争市场总结城北尧化城北尧化仙林区域仙林区域城北迈皋城北迈皋桥桥本项目所在尧化门区域住宅项目较多，后续竞争激烈，项目发展需要提升竞争力；区域客群以本地刚性自住客群为主，对产品总价控制要求较高仙林在售较少，但后续供应体量较大区域外部环境较佳，借助地铁交通可吸纳一部分主城客群品牌品质楼盘逐渐增多，区域市场关注度日渐提升。除区域客群外，借助地铁交通可吸纳一部分新街口以北客群在售项目众多，竞争激烈，但

27、单价、总价较高其它其它分流竞争项目较多，如江北、江宁麒麟等地项目。通过对项目品质和总价的把控来拦截主城在仙林置业客群强化金地品牌，通过总价置换关系分流部分意向在迈皋桥置业客群控制产品总价、提高项目品质来分流意向在郊区置业客群针对区域，本案需在项目品质和产品设计上提升竞争力本案从市场竞争来看，提升项目品质是关键，控制项目总价是核心本案从市场竞争来看，提升项目品质是关键，控制项目总价是核心39本案目标客层锁定本地居民本地企业区域产业工人及其子女，企事业单位中层干部新南京人周边居民周边产业园工作生活在新街口以北地区，价格挤压栖霞镇：改善及刚性需求兼有迈皋桥：刚性需求：价格挤压产业园内的中层管理人员具

28、备一定经济实力、客户基数大，初次置业总价承受力能力强换房需求旺盛具备就近购房的需要，对生活品质有追求主力次主力次主力补充补充对品质及性价比均有要求更加看重性价比更加看重性价比40目标客户对项目的关注点目标客户对项目的关注点本地居民本地企业新南京人周边居民周边产业园具备一定经济实力、客户基数大，初次置业总价承受能力强换房需求旺盛具备就近购房的需要，对生活品质有追求对品质及性价比均有要求更加看重性价比生活和工作的范围主要在城北，面临最大的问题就是工业区的环境污染问题都市感不足更加注重性价比41看市场看市场看对手看对手看客户看客户从宏观市场、竞争对手、客户需求方面综合从宏观市场、竞争对手、客户需求方面综合本案价值体系打造思路本案价值体系打造思路园林景观营造花园社区的氛围园林景观营造花园社区的氛围建筑气质营造现代都市感建筑气质营造现代都市感会所等配套设施体现人居关怀会所等配套设施体现人居关怀户型设计体现性价比户型设计体现性价比42迈皋桥晓庄一带客户仙林的产业研发人员新港开发区产业研发人员栖霞镇居民玄武大道快速化改造仙新路本案主城新街口以北客户本案客户导入线路图本案客户导入线路图43THE END！谢谢！