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1、第第3章章 房地产开发过程与管理房地产开发过程与管理3.1 3.1 房地产开发企业房地产开发企业3.2 3.2 房地产开发的程序与评价房地产开发的程序与评价3.3 3.3 房地产开发的参与者房地产开发的参与者思思 考考 题题1.小刘本科毕业后准备进入一家房地产开发企小刘本科毕业后准备进入一家房地产开发企业工作，面试时主考官让他描述一下业工作，面试时主考官让他描述一下“房地房地产项目开发的主要流程产项目开发的主要流程”。你知道怎么回答。你知道怎么回答？2.2. 小刘经过面试，顺利地进入了这家房地产小刘经过面试，顺利地进入了这家房地产开发企业，并被分配在开发企业，并被分配在项目拓展部项目拓展部（或
2、称前（或称前期部），想了解他要和哪些期部），想了解他要和哪些政府部门政府部门打交道。打交道。你知道吗？你知道吗？3.1 3.1 房地产开发企业房地产开发企业一、房地产开发企业一、房地产开发企业二、房地产开发企业的特征二、房地产开发企业的特征三、房地产开发企业的分类三、房地产开发企业的分类四、房地产开发企业的资质四、房地产开发企业的资质五、房地产开发企业的组织机构五、房地产开发企业的组织机构房地产开发企业房地产开发企业1. 房地产企业房地产企业包括包括房地产开发企业房地产开发企业、房地产经营企业房地产经营企业、房地产咨询企业房地产咨询企业、物业管理企业物业管理企业四类四类2. 房地产开发企业房地
3、产开发企业指以房地产开发建造为前提，指以房地产开发建造为前提，从事土地从事土地开发、房屋开发开发、房屋开发等不同形式的经济活动，在实等不同形式的经济活动，在实现社会效益的同时获取利润、进行自主经营、现社会效益的同时获取利润、进行自主经营、独立经济核算，并具有独立经济核算，并具有法人法人资格的经济资格的经济实体实体。 房地产开发企业的特征房地产开发企业的特征1.它是以土地开发和房屋建设为经营范围的生产它是以土地开发和房屋建设为经营范围的生产经营型企业经营型企业。 2.它是典型的它是典型的资金资金、技术、人才、技术、人才密集型企业密集型企业。3.在其运作过程中，在其运作过程中，政府政府对其对其干预
4、干预的力度强，环的力度强，环节多。节多。4.它的生产及经营的产需链条长，环节众多，对它的生产及经营的产需链条长，环节众多，对开发企业的开发企业的整体运作水平整体运作水平和资源和资源整合能力要求整合能力要求高高。 房地产开发企业的分类房地产开发企业的分类房房地地产产开开发发企企业业的的分分类类按按经经营营管管理理的的对对象象不不同同分分类类 按按照照资资金金来来源源不不同同分分类类 按按企企业业所所有有制制性性质质不不同同分分类类 按按照照政政府府审审批批性性质质不不同同分分类类 按按经经营营运运作作方方式式不不同同分分类类 房地产开发企业的分类房地产开发企业的分类1. 按经营管理的对象不同按经
5、营管理的对象不同:专门从事土地和城市基础设施开发的企业专门从事土地和城市基础设施开发的企业专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产开发企专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产开发企业业 对房产和地产进行综合开发的房地产开发企业对房产和地产进行综合开发的房地产开发企业 房地产开发企业的分类房地产开发企业的分类2. 按资金来源不同按资金来源不同:涉外房地产开发企业涉外房地产开发企业内资房地产开发企业内资房地产开发企业 房地产开发企业的分类房地产开发企业的分类3. 按企业所有制性质不同按企业所有制性质不同:公有制的房地产开发企业公有制的房地产开发企业非公有制的房地产开发企业非公有制的房地产开发企业 混
6、合所有制的房地产开发企业混合所有制的房地产开发企业 房地产开发企业的分类房地产开发企业的分类4. 按政府审批性质不同按政府审批性质不同:房地产开发专业公司房地产开发专业公司房地产开发项目公司房地产开发项目公司 房地产开发企业的分类房地产开发企业的分类5. 按经营运作方式不同按经营运作方式不同:独立运作的房地产开发公司独立运作的房地产开发公司产业集团下属房地产专业公司产业集团下属房地产专业公司 房地产开发企业的资质房地产开发企业的资质1.房地产开发企业资质管理规定房地产开发企业资质管理规定（建设部，（建设部，）：）：房地产开发企业按照企业条件分为四个房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级。资
7、质等级。 2.房地产开发企业资质等级实行房地产开发企业资质等级实行分级审批分级审批。3.房地产开发企业的资质实行房地产开发企业的资质实行年检制度年检制度。 4.各资质等级企业应当在规定的业务范围内从各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，事房地产开发经营业务，不得越级不得越级承担任务。承担任务。房地产开发企业资质要求房地产开发企业资质要求一一级资质：（1）注册资本注册资本不低于不低于5000万元；万元；（2）从事房地）从事房地产开开发经营5年以上年以上；（3）近近3年年房房屋屋建建筑筑面面积累累计计竣竣工工30万万平平方方米米以以上上，或或者累者累计完成与此相当的房地完成与
8、此相当的房地产开开发投投资额；（4）连续5年年建筑工程建筑工程质量合格率质量合格率达达100；（5）上上一一年年房房屋屋建建筑筑施施工工面面积积15万万平平方方米米以以上上，或或者者完成与此相当的房地完成与此相当的房地产开开发投投资额；房地产开发企业资质要求房地产开发企业资质要求一一级资质：（6）有有职称称的的建建筑筑、结构构、财务、房房地地产及及有有关关经济类的的专专业业管管理理人人员员不不少少于于40人人，其其中中具具有有中中级以以上上职称称的的管管理理人人员不不少少于于20人人，持持有有资格格证书的的专职会会计人人员不少于不少于4人；人；（7）工工程程技技术、财务、统计等等业务负责人人具
9、具有有相相应专业中中级以上以上职称；称；（8）具具有有完完善善的的质质量量保保证证体体系系，商商品品住住宅宅销售售中中实行行了了住宅住宅质量保量保证书和住宅使用和住宅使用说明明书制度；制度；（9）未发生未发生过重大重大工程工程质量量事故事故。房地产开发企业资质要求房地产开发企业资质要求二二级资质：（1）注册资本注册资本不低于不低于2000万元；万元；（2）从事房地）从事房地产开开发经营3年以上年以上；（3）近近3年年房房屋屋建建筑筑面面积累累计计竣竣工工15万万平平方方米米以以上上，或或者累者累计完成与此相当的房地完成与此相当的房地产开开发投投资额；（4）连续3年年建筑工程建筑工程质量合格率质
10、量合格率达达100；（5）上上一一年年房房屋屋建建筑筑施施工工面面积积10万万平平方方米米以以上上，或或者者完成与此相当的房地完成与此相当的房地产开开发投投资额；房地产开发企业资质要求房地产开发企业资质要求二二级资质：（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员专业管理人员不少于不少于20人，其中具有中级以上职称的管人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少人，持有资格证书的专职会计人员不少于于3人；人；（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中）工程技术、财务、统计等
11、业务负责人具有相应专业中级以上职称；级以上职称；（8）具有完善的）具有完善的质量保证体系质量保证体系，商品住宅销售中实行了，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（9）未发生未发生过过重大重大工程质量工程质量事故事故。房地产开发企业资质要求房地产开发企业资质要求三三级资质：（1）注册资本注册资本不低于不低于800万元；万元；（2）从事房地）从事房地产开开发经营2年以上年以上；（3）房房屋屋建建筑筑面面积累累计竣竣工工5万万平平方方米米以以上上，或或者者累累计完完成与此相当的房地成与此相当的房地产开开发投投资额；（4）连续2年建筑工程年建筑工
12、程质量合格率量合格率达达100；（5）有有职称称的的建建筑筑、结构构、财务、房房地地产及及有有关关经济类的的专业管管理理人人员不不少少于于10人人，其其中中具具有有中中级以以上上职称称的的管管理理人人员不不少少于于5人人，持持有有资格格证书的的专职会会计人人员不不少少于于2人；人；房地产开发企业资质要求房地产开发企业资质要求三三级资质：（6）工工程程技技术、财务等等业务负责人人具具有有相相应专业中中级以以上上职称称，统计等等其其他他业务负责人人具具有有相相应专业初初级以上以上职称；称；（7）具具有有完完善善的的质量量保保证体体系系，商商品品住住宅宅销售售中中实行行了住宅了住宅质量保量保证书和住
13、宅使用和住宅使用说明明书制度；制度；（8）未未发生生过重大工程重大工程质量量事故事故。房地产开发企业资质要求房地产开发企业资质要求四四级资质：（1）注册注册资本本不低于不低于100万元；万元；（2）从事房地产开发经营）从事房地产开发经营1年以上年以上；（3）已竣工的建筑工程）已竣工的建筑工程质量合格率量合格率达达100；（4）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的类的专业管理人管理人员不少于不少于5人，持有资格证书的专职人，持有资格证书的专职会计人员不少于会计人员不少于2人；人；房地产开发企业资质要求房地产开发企业资质要求四四级资质：（5）工
14、程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；人员；（6）商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和）商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书住宅使用说明书制度制度；（7）未未发生生过过重大重大工程质量工程质量事故事故。房地产开发企业资质要求房地产开发企业资质要求暂定定资质：（1 1）营业执照复印件；）营业执照复印件；（2 2）企业章程；）企业章程；（3 3）验资证明；）验资证明；（4 4）企业法定代表人的身份证明；）企业法定代表人的身份证明；（5 5）专
15、业技术人员的资格证书和劳动合同；）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（6 6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。问：问：暂定资质有效期暂定资质有效期多久？多久？必须从四级必须从四级开始吗？开始吗？答：一般一年。答：一般一年。不一定不一定。南京房地产企业基本情况南京房地产企业基本情况南京南京有多少家房地有多少家房地产企企业？答：答：602家家（全国全国：6万多家万多家）南京南京有多少家一有多少家一级房地房地产开开发企企业？答：答：18家家 （全国全国：572家家）房地房地产开开发企企业的的质量如何保量如何保证？答：答：A级性能认证级性能认证+住
16、宅质量保险住宅质量保险房地产开发企业的组织机构房地产开发企业的组织机构1.直线制直线制2.职能制职能制3.直线职能制直线职能制4.事业部制事业部制5.矩阵制矩阵制 1.综合计划部门综合计划部门 2.前期开发部门前期开发部门 3.规划设计部门规划设计部门 4.工程技术部门工程技术部门 5.研究发展部门研究发展部门 6.财务预算部门财务预算部门 7.材料设备部门材料设备部门 8.经营销售部门经营销售部门9.其他行政部门其他行政部门 组组织织形形式式部部门门设设置置3.2房地产开发的程序与评价一、房地产项目开发程序一、房地产项目开发程序二、房地产项目开发过程的评价二、房地产项目开发过程的评价房地产项
17、目开发程序房地产项目开发程序投投资机机会会与与决决策策分分析析前前期期工工作作项目目建建设销售售租租赁物物业管管理理投资机投资机会研究会研究投资机投资机会选择会选择土地获取土地获取可行性研可行性研究究项目立项项目立项规划设计规划设计监理单位监理单位招投标招投标施工单位施工单位招投标招投标施工过程施工过程竣工验收竣工验收市场市场营销营销物业管物业管理接收理接收物业管物业管理运行理运行房地产开发过程的评价房地产开发过程的评价开发阶段开发阶段影响条件影响条件投资决策投资决策策划策划前期工作前期工作建设阶段建设阶段租售阶段租售阶段法规法规比较健全比较健全比较健全比较健全政策政策比较健全比较健全比较健全
18、比较健全技术成熟度技术成熟度较低较低较高较高较高较高高高从业人员从业人员要求较高要求较高一般一般已专业化已专业化要求较高要求较高市场成熟度市场成熟度不成熟不成熟较高较高较高较高较高较高3.3 房地产开发的参与者房地产开发的参与者 一、直接参与者一、直接参与者二、间接参与者二、间接参与者直接参与者直接参与者n 房地产开发企业房地产开发企业n 政府相关机构政府相关机构n 金融机构金融机构n 设计机构设计机构n 建筑承包商建筑承包商n 监理单位监理单位n 律师事务所律师事务所n 市场营销中介市场营销中介思考思考题：（1 1）各自地位如何？）各自地位如何？）各自地位如何？）各自地位如何？（2 2）如何衡量房地产开发企）如何衡量房地产开发企）如何衡量房地产开发企）如何衡量房地产开发企业的发展情况？业的发展情况？业的发展情况？业的发展情况？间接参与者间接参与者n 经济学家经济学家n 网网 民民n 媒媒 体体 n 地方公众地方公众问题：问题： 它们各自如何影响房地产它们各自如何影响房地产它们各自如何影响房地产它们各自如何影响房地产市场？市场？市场？市场？The End !
