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1、1Unique Partner & Customer Skills 比想象更美比想象更美3030万方托斯卡纳皇家庄园生活万方托斯卡纳皇家庄园生活旭辉.紫郡企划思路与表现372#地块以品质突破景观、噪音、配套、交通等劣势，实现较高价值。 注意以绿化来区隔外界劣势的景观和噪音。73#地块利用其区域规划、交通、景观等优势支撑，以高端的、独有的品质和理念，树立区域标杆项目的市场地位。才能突破价值天花板，实现目标价值。题外 对地块的判断所以选取体量大、业态多的73#地块为本次提报目标4企划思路？什么才是我们自始至终能抓住客群的东西（核心要素）？即我们要卖给客户/最大的/唯一性的/核心价值/是什么？5答案
2、 罗列 取舍 提炼卖点甄选卖点诉求 精准传达怎样在纵观全局之后，从诸多卖点中提炼到项目核心的卖点？怎样以最匹配客户群的方式，传达给客户楼盘的信息？我们需要做三块工作最大、唯一、核心卖点6 项目外界浒通组团规划核心建筑风格 托斯卡纳 红色筒瓦 异域风情300万方城铁新城核心、一运河之隔沪宁城际铁路附近、2010年7月份通车轨道3号附近园林 茂密繁盛 高绿化高附赠面积（带来更大享受）第一步/罗列 提炼卖点项目自身运河绿化带景观规划、文昌公园规划、大白荡湿地公园大润发、浒墅关商业街哪一个才是足以支撑起项目的唯一卖点?规划交通景观商业7主要客户特征和消费心理、消费趋势分析区域地段职业、修养品质需求身份
3、标签品味追求市场机会地缘工作缘客群，多集中在周边；新区占85%。别墅：私企老板、生意人、公务员、乡镇官员、企业高管；公寓：原住民、拆迁户；工作缘；部分外地客户。中或中偏低品质好、环境好，深度区别自自建房喜欢洋房、别墅产品豪气，面子感足，满足炫耀感和社会的身份标签也喜欢追求品味的生活，崇尚高雅。但需引导。120-130平米后续房源稀缺，别墅及洋房销售火爆！改善型房源需求存在极大市场空间 ！市场梳理 全局把握客群特征分析客群心理分析由于客群集中在区域内对地域不敏感，且现在区域状况不很成熟，舍弃区域规划这个大的优势作为主卖点。消费趋势即机会分析第二步/取舍 甄选卖点市场现状刚性主导的小高层、高层产品
4、供应同质化现象严重，公寓80-90平米与100-110平米户型畅销；主要楼盘竞争力体现在价格、配套和地缘距离优势的低层次拼杀上。兼顾对客群“豪”的直接表现。主张主张 以“托斯卡纳生活方式”作为项目主卖点。与客群进行沟通。客户要的是一种生活！囊括了所有的需求，现在和未来的需求。8以“托斯卡纳生活”作为主卖点，来吸引客群、引领生活模式，统领所有卖点撇弃区域规划这个大的价值，将“托斯卡纳庄园生活”生活模式作为主卖点，统领项目的所有卖点，并以这种生活模式和状态来吸引客群。格调-田园异域生活+一点“豪” 推广表达上在以表现舒缓、宁静、充满异域特色的“托斯卡纳原味”的田园生活，注意考虑到主要客群分布区域和
5、修养层次，要辅助加一些较直观的“皇家/贵族”之类的标签。以满足其心理其尊贵、奢华、炫耀和社会标签的作用。对推广的判断初期形象建立期，以“比梦想更美”这一悬念引领9定位语：30万方托斯卡纳皇家庄园生活Slogan：比想象更美阐释：在这里，找到生活的灵感与激情10托斯卡纳生活托斯卡纳生活每个人都需要自己的托斯卡纳每个人都需要自己的托斯卡纳托斯卡纳拥有最安静、最原生态的生活。那些中世纪的古老小城，恬静悠闲，在大理石的面板上和面粉，被菩提树上的杜鹃的叫声唤醒，沿着梯田散步，看看橄榄第一天长出时的样子这就是托斯卡纳的生活。这种生活最诱人之处，并不在于“异域”，而是生活节奏的缓慢悠长。因此，每个被紧张生活压得透不过气来的人，其实都有属于自己的托斯卡纳那是一个代表了逃离和向往的地方，是一个梦，或者一处确指的所在。只有在那里，我们才“有的是时间”。
