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1、第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法 1本章基本要求本章基本要求l掌握资产评估三种基本方法的基本掌握资产评估三种基本方法的基本原理原理、内容内容和各和各项项参数指标参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。三种基本方法对常见的资产进行评估。2本章重点本章重点l理解资产评估中的市场法、收益法和成本理解资产评估中的市场法、收益法和成本法的基本原理、前提条件和优缺点，掌握法的基本原理、前提条件和优缺点，掌握其基本评估方法。其基本评估
2、方法。3市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法4第一节第一节 成本法成本法4（一）（一）含义及理论依据含义及理论依据4成本法含义成本法含义：4 也叫重置成本法，是指首先估测被评估资产的也叫重置成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本重置成本，然后估，然后估算已存在的算已存在的各种贬损因素各种贬损因素，并将其从现时重置成本中予以，并将其从现时重置成本中予以扣除扣除而而得到被评估资产价值的评估方法。（我国主要的评估方法）得到被评估资产价值的评估方法。（我国主要的评估方法）4理论依据：理论依据：1.资产的价值取决于资产的成本资产的价值
3、取决于资产的成本2.资产的价值是一个变量。随着资产本身的运动和其他因素资产的价值是一个变量。随着资产本身的运动和其他因素的变化而变化。的变化而变化。 一、成本法基本知识一、成本法基本知识5前提条件：前提条件： 1.被评估资产处于继续使用状态被评估资产处于继续使用状态 2.应当具备可利用的历史成本资料应当具备可利用的历史成本资料 3.形成资产价值的耗费是必要的（形成资产价值的耗费是必要的（重置成本法是从资重置成本法是从资产构建的成本耗费角度评估资产的价值）产构建的成本耗费角度评估资产的价值） 6搜集历史资料，确定成本构成搜集历史资料，确定成本构成（二）操作程序（二）操作程序确定各种贬值因素，判断
4、成新率确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值综合分析，确定评估值确定评估对象确定评估对象确定被评估资产的重置成本确定被评估资产的重置成本7二、基本方法二、基本方法资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值8 重置成本评估方法重置成本评估方法常见的评估方法常见的评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能系数法功能系数法统计分析法统计分析法各种贬值评估方法各种贬值评估方法实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值观察法观察法使用年限法使用年限法修复费用法修复
5、费用法复原重置成本更新重置成本9 （一）重置成本及其估算方法（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含义：重置成本的含义： 重置成本一般可分为重置成本一般可分为复原重置成本复原重置成本和和更新重置成本更新重置成本。复复原原重重置置成成本本：是是指指运运用用与与原原来来相相同同的的材材料料、建建筑筑或或制制造造标标准准、设设计计、格格式式及及技技术术等等，以以现现时时价价格格水水平平重重新新购购建建与与评评估估对对象象相相同同的的全全新新资资产产所所发发生生的的费费用用。如如古古建建筑筑（砖砖、紫紫檀檀木雕花木格窗户、人工大理石台阶）木雕花木格窗户、人工大理石台阶） 更更新新重重置置成成本本：是
6、是指指采采用用新新型型材材料料、现现代代建建筑筑或或制制造造标标准准、新新型型设设计计、规规格格和和技技术术等等，以以现现行行价价格格水水平平购购建建与与评评估估对对象象具有具有同等功能同等功能的全新资产所需要的费用。的全新资产所需要的费用。如：老商铺如：老商铺现时价现时价格标准格标准10 更新重置成本和复原重置成本的更新重置成本和复原重置成本的相同方面相同方面在于采在于采用的都是用的都是资产的现时价格标准资产的现时价格标准，资产的功能也是相同，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。面的差异。 随着科学技术的进步
7、，劳动生产率的提高，新工随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更复原重置成本往往会高于更新重置成本。新重置成本。 注意：注意：评估时，在同时获得复原重置成本和更新重评估时，在同时获得复原重置成本和更新重置成本资料的情况下，置成本资料的情况下，应选择更新重置成本。应选择更新重置成本。11 重置成本评估方法重置成本评估方法重置核算法重置核算法物价指
8、数法物价指数法功能系数法功能系数法统计分析法统计分析法 2.重置成本的估算方法重置成本的估算方法12 l（1）重置核算法）重置核算法l 是利用成本核算的基本原理，将重新取得资是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。成本的一种方法。重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 房屋建造成本房屋建造成本构成：构成： 材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润按现时价格按现时价格逐项加总逐项加总设备取得成本设备取得成本构成：构成： 购买价格购买价格
9、安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成： 取得和建造取得和建造资产的管理资产的管理费用、设计费用、设计制图等费用制图等费用13间接成本的计算方法间接成本的计算方法P(了解了解)人工成本比例法间接成本=人工成本总额成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额单位价格法间接成本=工作量单位价格/工日或工时间接成本百分率法间接成本=直接成本间接成本占直接成本百分率l例例1：p2914例例2：被评估资产为一台：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面
10、原值为查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，万元，其中，购买价为购买价为8万元，运杂费万元，运杂费1.6万元，安装费中直万元，安装费中直接成本接成本0.4万元，间接成本为万元，间接成本为0.2万元。根据对同万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨年前上涨20%，运杂费上涨，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上，安装费中直接成本上涨涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？设备的重置成本是多少？15（1）计算直接成本）计算直接成本购买价购买价=8（1+20%）=9.6（万元）（万元）运杂费
11、运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）（万元）安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元）（2）计算间接成本）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%间接成本间接成本13.042%0.26（万元）（万元）（3）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）（万元）16练练习习1：待待估估资资
12、产产为为一一机机器器设设备备，评评估估师师拟拟运运用用成成本本法法评评估估。评评估估人人员员收收集集的的成成本本资资料料有有：该该机机器器设设备备的的现现行行市市场场价价格格每每台台180000元元，运运杂杂费费5000元元，安安装装成成本本为为20000元元，其其中中原原材材料料6000元元、人人工工成成本本13000元元、其他费用其他费用1000元，安装期限较短。元，安装期限较短。评评估估人人员员分分析析认认为为，被被评评估估资资产产为为外外购购需需安安装装机机器器设设备备，其其重重置置成成本本应应包包括括买买价价（含含增增值值税税）、运运杂杂费费、安安装装成成本本、其其他他费费用用，由由
13、于于安安装装期期限限较较短短可可不不考考虑虑资资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：l重置成本重置成本=购买价格购买价格+运费运费+安装成本安装成本l =180000+5000+20000=205000（元）（元）17练习练习2: 待估资产为一机器设备，评估师拟运用成待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台该机器设备的现行市场价格每台20万元，万元，运杂费运杂费1万元，安装成本为万元，安装成本为2万元，其中原万元，其中原材料材料0.6万元、
14、人工成本万元、人工成本1.3万元、其他费万元、其他费用用0.1万元，间接成本为安装成本的万元，间接成本为安装成本的80%，请按重置核算法估算该机器设备的重置成请按重置核算法估算该机器设备的重置成本本18（2）功能系数法）功能系数法 参照物参照物功能价值功能价值被评资产被评资产重置成本重置成本（单位生产能力）是选择与被评估资产是选择与被评估资产具有相同或相似功能具有相同或相似功能的资产作参的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。物成本推算被估资产重置成本的方法。 19第一，功能价值法第一，功能价值法被
15、评估资产重置成本被评估资产重置成本=被估资产年产量被估资产年产量/参参照物年产量照物年产量 参照物重置成本参照物重置成本l例：某企业重置一台全新机器设备的价格为例：某企业重置一台全新机器设备的价格为50000元，年产量为元，年产量为5000件。现知被评估资件。现知被评估资产年产量为产年产量为4000件，请计算其重置成本：件，请计算其重置成本：l解解：被评估资产重置成本：被评估资产重置成本=4000/5000 50000=40000元元20第二，规模经济效益指数法第二，规模经济效益指数法被被评评估估资资产产的重置成本的重置成本参照资产参照资产重置成本重置成本被评资产的生产能力被评资产的生产能力参
16、照资产的生产能力参照资产的生产能力xl例例p29规模经济效益指数21是是在在资资产产历历史史成成本本的的基基础础上上，通通过过价价格格指指数数，将其调整为将其调整为评估基准日评估基准日时的重置成本。时的重置成本。（3）物价指数法）物价指数法基本原理：基本原理：资产重置成本资产重置成本资产历史成本（账面价值）资产历史成本（账面价值）物价变动指数物价变动指数22物物价价变变动动指指数数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数（1a1）（1a2） （1a3）（1an）（其中（其中an表示第表示第n年环比价格年环比价格变动变动指数）指数）
17、lP30 例例23练习练习1 1：某台机器设备购建于某台机器设备购建于19961996年，账面原值为年，账面原值为20 20 000000元，当时该类资产的定基物价指数为元，当时该类资产的定基物价指数为92%92%，评估，评估时该类资产的定基物价指数为时该类资产的定基物价指数为120%120%，求该资产的重，求该资产的重置成本。置成本。解：被估资产重置成本解：被估资产重置成本=20 000=20 000（120%/92%120%/92%） =26087 =26087元元练习练习2 2： 某公司的某被估资产账面价值为某公司的某被估资产账面价值为200 000200 000元，元，20052005
18、年建成，年建成，20102010年进行评估，经调查已知同类资产环年进行评估，经调查已知同类资产环比价格变动指数分别为：比价格变动指数分别为：20062006为为8%8%，20072007为为7%7%，20082008为为9%9%，20092009为为5%5%，20102010为为6%6%，求被估资产的重，求被估资产的重置成本？置成本？ 24某机床于某机床于1994年购置安装，账面原值为年购置安装，账面原值为16万元。万元。1996年进行一次改造，改造费年进行一次改造，改造费用为用为4万元；万元；1998年又进行一次改造，年又进行一次改造，改造费用为改造费用为2万元。若定基价格指数万元。若定基价
19、格指数1994年为年为1.05，1996年为年为1.28，1998年年为为1.35，1999年为年为1.60。要求：计算该机床要求：计算该机床1999年年的重置成本的重置成本 补充例补充例25重置成本计算表重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%）重置成本（万元）1994161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32199641.281.60/1.28=1.2541.25=5199821.351.60/1.35=1.1921.19=2.3819991.601.60/1.60=1合计31.726练习： 某机床于某机床于2004年购置安装，账面原值年购置安
20、装，账面原值为为20万元。万元。2006年进行一次改造，改年进行一次改造，改造费用为造费用为5万元；万元；2008年又进行一次年又进行一次改造，改造费用为改造，改造费用为3万元。若定基价万元。若定基价格指数格指数2004年为年为1.05，2006年为年为1.20，2008年为年为1.30，2009年为年为1.60。请。请计算该机床计算该机床2009年的重置成本。年的重置成本。27（4）统计分析法）统计分析法基本原理：基本原理：某类抽样资产某类抽样资产 的重置成本的重置成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本计算公式：计算公式：某类资产的某类资产的 历
21、史成本历史成本某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本某类抽样资产的历史成本l例例 p3028（二）各种贬值及其估算方法（二）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法、经济性贬值及其估算方法291.实体性贬值及其估算方法实体性贬值及其估算方法实体性贬值实体性贬值，即，即有形损耗有形损耗，是资产由于，是资产由于使用使用和和自然自然力力作用形成的贬值作用形成的贬值l决定实体性贬值的因素有：决定实体性贬值的因素有：l使用时间使用时间l使用率，也叫利用率使用率，也叫利用
22、率l资产本身的质量资产本身的质量l维修保养程度维修保养程度估算方法：估算方法：观察法、使用年限法、修复费用法观察法、使用年限法、修复费用法30（1）观察法）观察法计算公式为：计算公式为：资产资产实体性贬值实体性贬值=重置成本重置成本（1成新率）成新率）通过观察确定新旧程度l成新率成新率+实体性贬值率实体性贬值率=100%31l主要观察被评估资产的外表：主要观察被评估资产的外表：l光洁度光洁度l腐蚀程度腐蚀程度l形体物理变化程度形体物理变化程度 机器设备评估主要包括机器设备评估主要包括： 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂
23、痕等。硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。 房屋建筑物评估主要包括房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等向位移等32（2）使用年限法）使用年限法资产的实体性贬值资产的实体性贬值=（重置成本（重置成本-预计残值）预计残值） 实际已使用年限实际已使用年限 总使用年限总使用年限 （实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限） 名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间截止评
24、估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间100lp31例33练习：练习：某资产于某资产于1995年年2月购进，月购进，2005年年2月评估时名义使用年限是月评估时名义使用年限是10年。根据该资年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工产技术指标，正常使用情况下，每天应工作作8小时，该资产实际每天工作小时，该资产实际每天工作7.5小时。小时。请计算资产利用率和资产的实际使用年限请计算资产利用率和资产的实际使用年限解：资产利用率解：资产利用率=103607.5/（103608）=93.75%实际使用年限实际使用年限=名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 =1093.
25、75%=9.4年34补补充充例例：被被评评估估资资产产为为企企业业中中的的一一台台设设备备，评评估估人人员员收收集集到到的的有有关关资资料料有有：该该设设备备1997年年1月月购购进进，2002年年1月月评评估估；该该设设备备的的重重置置成成本本为为500000元元，其其残残值值为为2000元元，尚尚可可使使用用5年年；根根据据该该设设备备技技术术指指标标，正正常常使使用用情情况况下下，每每天天应应工工作作8小小时时，该该设设备备实实际际每每天天工工作作5小小时时。请请计计算算该设备的实体性贬值。该设备的实体性贬值。l资产利用率资产利用率=53605/（53608）=62.5%l实际已使用年限
26、实际已使用年限=562.5%=3.125（年）（年）l总使用年限总使用年限=3.125+5=8.125（年）（年）l资产的实体性贬值资产的实体性贬值=（500000-2000）3.125/8.125=192307.935l练习：练习：l被评估资产为企业中的一台设备，评估人被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备员收集到的有关资料有：该设备2003年年1月购进，月购进，2007年年1月评估；该设备的重置月评估；该设备的重置成本为成本为40万元，其残值为万元，其残值为1万元，尚可使万元，尚可使用用10年；根据该设备技术指标，正常使年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天
27、应工作用情况下，每天应工作10小时，该设备小时，该设备实际每天工作实际每天工作8小时。求该设备的实体性小时。求该设备的实体性贬值贬值36（3）修复费用法）修复费用法l修复费用法是通过估算将被评估资产恢复到原有全新功能所需投入的费用来直接确定资产的实体性损耗的一种方法。372.功能性贬值（损耗）及其估算方法功能性贬值（损耗）及其估算方法资资产产的的功功能能性性贬贬值值是是指指由由于于技技术术进进步步引引起起的的资资产产功功能能相相对对落落后后而而造造成成的的资资产产价价值值损损耗耗。（如如电电子子产品）产品）计算公式：计算公式：被被评评估估资资产产功功能能性性贬贬值值额额=被被评评估估资资产产年
28、年超超额额运运营成本营成本 （1-所得税率）所得税率） （P/A，r, n）38（1）超超额额投投资资成成本本：由由于于新新技技术术、新新材材料料、新新工工艺艺不不断断出出现现，使使得得相相同同功功能能的的设设备备的的建建造造成成本本比比过过去去降降低低，原原有有设设备备中中就就有有一一部部分分超超额额投投资资得得不不到到补补偿偿。它它主主要要反反映映为为更更新新重重置置成成本本低低于复原重置成本。于复原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本超额投资成本复原重置成本更新重置成本注注意意：如如使使用用复复原原重重置置成成本本则则应应考考虑虑是是否否存存在在超超额额投投资资成成本本引引起起
29、的的功功能能性性贬贬值值；如如使使用用的的是是更更新新重重置置成成本本，这这种种贬贬值值因因素素则则已已经经考考虑虑在在内内了了，无无需需考考虑虑；如如使使用用现现行行市市场场价价格格作作为为重重置置成本，也不需再考虑超额投资成本。成本，也不需再考虑超额投资成本。l功能性贬值表现：39（2）超超额额运运营营成成本本：由由于于技技术术进进步步出出现现了了新新的的、性性能能更更优优的的设设备备，致致使使原原有有设设备备的的功功能能落落后后于于新新设设备备，新新设设备备在在运运营营费费用用上上低低于于原原有有设设备备。（如生产线自动化）（如生产线自动化）超额运营成本各年净超额运营成本超额运营成本各年
30、净超额运营成本折现系数折现系数分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：材料消耗量材料消耗量能源消耗量能源消耗量 操作工人数量（工时消耗）操作工人数量（工时消耗）维护保养费用维护保养费用 废品率上升废品率上升40计算步骤：计算步骤：l第一，计算年超额运营成本l第二，计算年净超额营运成本l第三，折现计算被估资产功能性贬值额l例例p3241补充补充：某被评估对象是一生产控制装置，其正常：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装
31、置名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被元，被评估控制装置尚可使用评估控制装置尚可使用3年，所得税率为年，所得税率为33%，适用的折现率为适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。性贬值。 42解解：（1）计计算算被被评评估估生生产产控控制制装装置置的的年年超超额运营成本额运营成本：(6-3)6000=18000(元元)（2）估估算算被被评评估估生生产产控控制制装装置置的的年年超
32、超额额运运营成本净额营成本净额：18000(1-33%)=12060(元元)（3）将将被被评评估估生生产产控控制制装装置置在在剩剩余余使使用用年年限限内内的的每每年年超超额额运运营营成成本本净净额额折折现现累累加加，估估算算其其功功能能性性贬贬值值额额:=12060(P/A，10%，3) =120602.4869=29992（元）（元）433.经济性贬值的估算经济性贬值的估算经经济济性性贬贬值值（损损耗耗）是是由由于于外外部部环环境境变变化化引引起起资资产产闲闲置置（资资产产利利用用率率下下降降）、收收益益下下降降（资资产产年年收收益益额额损损失）等而造成的资产价值的损失。失）等而造成的资产价
33、值的损失。产生的原因有产生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；营成本加大； （5）产业政策的变动，缩短使用寿命；）产业政策的变动，缩短使用寿命；l一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。44估算方法：估算方法：A：
34、 经济性贬值资产的经济性贬值资产的年收益年收益损失额损失额（1-所得税率）所得税率） （P/A，r, n）B： 经济性贬值率经济性贬值率=1（资产预计生产能力（资产预计生产能力 /资产原设计生产能力）资产原设计生产能力）X100%经济性贬值额经济性贬值额=重置成本重置成本经济性贬值率经济性贬值率45例例1：某某电电视视机机生生产产厂厂家家，其其电电视视机机生生产产线线年年生生产产能能力力为为10万万台台，由由于于市市场场竞竞争争加加剧剧，该该厂厂电电视视机机产产品品销销售售量量锐锐减减，企企业业不不得得不不将将电电视视机机生生产产量量减减至至年年产产7万万台台(销销售售价价格格及及其其他他条条
35、件件未未变变)。这这种种局局面面在在今今后后很很长长一一段段时时间间内内难难以以改改变变。评评估估师师根根据据经经验验判判断断，电电视视机机行行业业的的生生产产规规模模效效益益指指数数为为0.6，请请估算该电视机生产线的经济性贬值率。估算该电视机生产线的经济性贬值率。解解:设备的经济性贬值率为：设备的经济性贬值率为：经济性贬值率经济性贬值率 =1-（70000/100000）0.6100%=19%46例例2：如如果果该该电电视视机机生生产产企企业业不不降降低低生生产产量量，就就必必须须降降价价销销售售电电视视机机。假假定定原原电电视视机机销销售售价价格格为为2000元元/台台，经经测测算算每每
36、年年完完成成10万万台台的的销销售售量量，售售价价需需降降至至1900元元/台台，即即每每台台损损失失毛毛利利100元元。经经估估算算，该该生生产产线线还还可可以以继继续续使使用用3年年，企企业业所所在在行行业业的的平平均均投投资资报报酬酬率率为为10%，试估算该生产线的经济性贬值。，试估算该生产线的经济性贬值。解：计算过程如下：解：计算过程如下：经济性贬值经济性贬值=(100100000)（1-33%）（P/A，10%，3）=16662230(元元) 年金现值系数，查阅表格47习题习题： 某某企企业业必必须须降降价价销销售售电电视视机机。假假定定原原电电视视机机销销售售价价格格为为3000元
37、元/台台，经经测测算算每每年年完完成成15万万台台的的销销售售量量，售售价价需需降降至至2800元元/台台，即即每每台台损损失失毛毛利利200元元。经经估估算算，该该生生产产线线还还可可以以继继续续使使用用4年年，企企业业所所在在行行业业的的平平均均投投资资报报酬酬率率为为10%，试估算该生产线的经济性贬值。，试估算该生产线的经济性贬值。48补充例：成本法评估案例补充例：成本法评估案例某某生生产产线线额额定定生生产产能能力力为为1000个个/月月,已已使使用用三三年年，目目前前状状态态良良好好，观观察察估估计计其其实实体体性性贬贬值值为为15%，在在生生产产技技术术方方面面，此此生生产产线线为
38、为目目前前国国内内先先进进水水平平。但但是是由由于于市市场场竞竞争争激激烈烈，目目前前只只能能运运行行在在750个个/月月的的水水平平上上。假假设设已已知知其其更更新新重重置置成成本本为为1000000元元，这这类类设设备备的的生生产产规规模模效效益益指指数数X=0.7。评估其资产价值。评估其资产价值。49解析：解析：（1）更新重置成本）更新重置成本=1000000元元（2）实体性贬值）实体性贬值=100000015%=150000(元元)（3）功能性贬值）功能性贬值=0（4）经济性贬值率）经济性贬值率 =1-（750/1000）0.7100%=18.5%（5）经济性贬值）经济性贬值 =100
39、000018.5%=185000(元元)资产评估价值资产评估价值 =1000000-150000-185000=665000(元元) 50三、成本法的优缺点三、成本法的优缺点1.优点优点F比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更公平合理。F适用于单项资产和特定用途资产的评估。F在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用。2.缺点缺点F工作量较大F以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性F经济性贬值不易全面准确计算。51习题习题：某某生生产产线线额额定定生生产产能能力力为为1200个个/月月,已已使使用用三三年年，目目前前状状态态良良好好，观观察察估估计计其其实
40、实体体性性贬贬值值为为18%，在在生生产产技技术术方方面面，此此生生产产线线为为目目前前国国内内先先进进水水平平。但但是是由由于于市市场场竞竞争争激激烈烈，目目前前只只能能运运行行在在1000个个/月月的的水水平平上上。假假设设已已知知其其更更新新重重置置成成本本为为1000000元元，这这类类设设备备的的生生产产规规模模效效益益指指数数X=0.8。估算资产价值。估算资产价值。52迈克尔迈克尔.杰克逊资产估值超杰克逊资产估值超2亿美亿美元（新浪视频）元（新浪视频）l2009年6月25去世。美国当地时间6月30日，迈克尔迈克尔-杰克逊杰克逊(Michael Jackson)的初步资产评估已经公布
41、，到2007年3月31日为止，这位流行巨星的净资产约有2.36亿美元。l这份资产评估报告由位于华盛顿的汤普森-库伯-巴兹里奥会计师事务所得出。杰克逊拥有梦幻庄园，索尼唱片目录出版收益，众多豪华车，古董和收藏品，总共估价约为5.676亿美元，而他同时也有大约3.31亿美元的债务。53资产评估新闻资产评估新闻l全球第二大零售巨头家乐福正欲出售其东南亚资产，而作为竞争对手的英国特易购有望接盘 。包括泰国、马来西亚和新加坡在内的61家家乐福门店资产日前启动了首轮竞价，估价约10亿美元。 l国企山东钢铁集团重组民企日照钢铁集团历时将近3年，而对日钢资产价值的最新估值或许仍是谜。有媒体日前援引知情人士报道
42、称，目前，负责日钢资产评估的中企华资产评估公司已给出最新的“参考数据”日钢资产价值在450亿元人民币左右。这一“天价估值”遭到了中企华资产评估公司的否认。l山西美锦能源在3月18日公布了重大资产重组预案。根据预案公告，美锦能源拟通过发行股票及支付现金的方式，拟购买美锦集团持有的汾西太岳76.96%的股权、东于煤业100%的股权、美锦煤焦化100%的股权、天津美锦100%的股权以及大连美锦100%的股权，上述标的资产预估值合计约为101.18亿元。尽管美锦能源公告显示，此次资产重组有利于提高资产质量、改善财务状况以及增加盈利能力，但注入的大股东旗下五大资产中的“不良焦炭资产”及其估值受到质疑。是
43、优质资产？还是垃圾资产？54第二节第二节 收益法收益法一、收益法及其适用的前提条件一、收益法及其适用的前提条件（一）含义：（一）含义：通过估算被评估资产未来预期收通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，以确定被评估资产价值的一益并折算成现值，以确定被评估资产价值的一种评估方法。种评估方法。收益法是基于收益法是基于“现值现值”规律，即任何资产的价规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和值等于其预期未来收益的现值之和55（二）基本前提（二）基本前提（1）被评估资产未来）被评估资产未来预期收益预期收益可预测并可以可预测并可以用货币衡量。用货币衡量。（2）资产拥有者获得预期收益所承担的）
44、资产拥有者获得预期收益所承担的风险风险也可预测并可以用货币衡量。也可预测并可以用货币衡量。（3）被评估资产预期获利）被评估资产预期获利年限年限可以预测。可以预测。56补充：复利与年金补充：复利与年金l一、货币时间价值的计息制度一、货币时间价值的计息制度l单利制：本金计算利息，利息不再计算利息单利制：本金计算利息，利息不再计算利息l复利制：本金计算利息，利息也要计算利息。复利制：本金计算利息，利息也要计算利息。57年份年份本金本金利息利息期末本期末本利和利和 本金本金利息利息 本利和本利和 1 2 3100010001000100100100110011001100100011001210100
45、110121110012101331利息利息合计合计300331本金本金1000元元 ，利率，利率10，期数三年，期数三年单利制单利制复利制复利制58 现值现值 P 终值终值 F 0 1 2 n计息期数计息期数 (n)利率或折现率利率或折现率 (i)591.复利现值计算PV： Present Value P=F (1+r)-n =F（P/F，r，n）例例某企业打算在年初存入一笔资金，某企业打算在年初存入一笔资金，3 3年后一次取出本利年后一次取出本利100000100000元，元，年复利率为年复利率为6%6%。要求：计算该企业现在应存入多少钱？。要求：计算该企业现在应存入多少钱？ P=F (1
46、+r)-n 1000000.83962 83962（元）（元）查复利现查复利现值系数表值系数表602.年金 年金（年金（A A）：是指在一定时期内每隔）：是指在一定时期内每隔相同时间相同时间就发生就发生相同数额相同数额的的系列系列收付款项。收付款项。 AAAAAA123n-2n-1n061普通年金：普通年金：是指每期是指每期期末期末发生的年金形式发生的年金形式先付年金：先付年金：是指每期是指每期期初期初发生的年金形式发生的年金形式递延年金：递延年金：是指是指隔隔s期期后发生的年金形式后发生的年金形式永续年金：永续年金：是指是指无限期无限期发生的年金形式发生的年金形式年金的种类:62（1）普通年
47、金现值）普通年金现值 利用复利现值的计算公式，将每期末存入的年金利用复利现值的计算公式，将每期末存入的年金A折算到折算到0这这一时点（即第一年年初），然后再相加，求出一时点（即第一年年初），然后再相加，求出P。63【例】某企业打算连续某企业打算连续10年在每年年在每年年末年末取出取出100 000元，年复利率为元，年复利率为10%。要求要求:计算该企业最初应一次存入多少钱计算该企业最初应一次存入多少钱? A（A，10，10）100006.14457614457（元）64（2）预付年金现值l预付年金现值的计算预付年金现值的计算PAA（P/A，i，n）（）（1i）例：某企业租用一台设备，在例：某企
48、业租用一台设备，在1010年中每年年年中每年年初要支付租金初要支付租金50005000元，年利息率为元，年利息率为8%8%，则，则这些租金的现值为：这些租金的现值为：lPAA（P/A，8%，10）（）（18%）l =50006.711.08l =36234元元65（3）递延年金现值PAA（P/A，i，n）（）（P/A，i，s） 例：例： 某企业年初存入一笔资金，从第某企业年初存入一笔资金，从第4年年末起年年末起 每每年年取取出出100 000元元，至至第第10年年末末取取完完，年年复复利利率为率为10%。要求要求: 计算计算企业最初一次存入的款项企业最初一次存入的款项? PA100000（P/
49、A,10,10） （P/A,10,3） 100000（6.144572.48685）365772（元）（元）66（4）永续年金现值AAAAAA1230当n：则：PAAi67l例：例：拟建立一项永久性的奖学金，每年计划颁发拟建立一项永久性的奖学金，每年计划颁发1000010000元元奖金。若年利率为奖金。若年利率为10%10%，现在应存入多少钱？，现在应存入多少钱？ （元）（元） 例：例：某人持有的某公司优先股，每年每股股利为某人持有的某公司优先股，每年每股股利为2 2元，元，若此人想长期持有，在利率为若此人想长期持有，在利率为10%10%的情况下，请对该项股的情况下，请对该项股票投资进行估价。
50、票投资进行估价。l P =A/i =2/10% = 20P =A/i =2/10% = 20（元）（元）68二、基本方法二、基本方法 n评估值评估值p Ri/(1+r)i i=1 预期收益额折现率收益年期69l（一）资产未来收益期有限的情况（一）资产未来收益期有限的情况l1.未来收益每期非等额的情况未来收益每期非等额的情况l例p3470练习：练习：l某企业尚能继续经营5年，营业终止后资产全部用于抵债，现拟转让。经预测得出5年内各年预期收益的数据分别为200万、230万、250万、240万、220万，若折现率为5%，请计算该企业的评估值。712、未来各年收益额相等且有限期、未来各年收益额相等且有
51、限期72l例：例： 假设某企业还可经营假设某企业还可经营50年，现拟转让，聘年，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为预期收益为1200万元，折现率为万元，折现率为5%。请估算该。请估算该企业的价值。企业的价值。l解：解：l企业价值企业价值 =1200（p/A,5%,50）l =120018.2559=21907.0873练习：练习： 某企业尚能继续经营某企业尚能继续经营6年，营业年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出测得出6年内每年预期收益值为年内每年预期收益值为900万元，万元，折现
52、率为折现率为8%，请估算该企业的评估值。，请估算该企业的评估值。（年金现值系数为（年金现值系数为4.6229）74评估值评估值A/r（二）未来收益无期限的情况（二）未来收益无期限的情况1.未来各年收益额相等且无限期未来各年收益额相等且无限期年金（各年相等的收益额）本金化率例：例： 假设某企业将假设某企业将持续持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率万元，折现率为为4%。请估算该企业的价值。请估算该企业的价值。评估值评估值=1200/4%=30000（万元）（万元）75
53、l2.未来几年收益不相等且无限期未来几年收益不相等且无限期l公式：见教材公式：见教材p35l例例p35 年金资本化法年金资本化法763、未来收益额在前若干年有变化，在若、未来收益额在前若干年有变化，在若干年后保持不变干年后保持不变 -无限期无限期l画图讲解画图讲解77例：某收益性资产预计未来五年收益额分例：某收益性资产预计未来五年收益额分别是别是12万元、万元、15万元、万元、13万元、万元、11万元和万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为益均为14万元，确定的折现率和本金化率万元，确定的折现率和本金化率为为10%。分别确定该收益性资产在持续经。分
54、别确定该收益性资产在持续经营条件下的评估值。营条件下的评估值。78解：（解：（1）永续经营条件下的评估过程：）永续经营条件下的评估过程：首先首先，确定未来五年收益额的现值。，确定未来五年收益额的现值。现现值值总总额额=12/（ 1+10%） +15/（ 1+10%）2+13/（ 1+10%）3+11/（1+10%）4+14/（1+10%）5=49.2777万元万元其其次次，将将第第六六年年以以后后的的收收益益进进行行本本金金化化处处理理，即即：14/（10%）=140（万元）（万元）其现值为其现值为140/（1+10%）5=86.926最后最后，确定该企业评估值：，确定该企业评估值：企业评估价
55、值企业评估价值=49.28+86.93 =136.21（万元）（万元）79习题习题： 某收益性资产预计未来五年收益额分别是某收益性资产预计未来五年收益额分别是10万元、万元、12万元、万元、14万元、万元、11万元和万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为均为15万元，确定的折现率和本金化率为万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在持续经营。分别确定该收益性资产在持续经营条件下的评估值。条件下的评估值。80l3.纯收益按等比级数增长纯收益按等比级数增长7/26/2024即：P0=D1/(r-g)817/26/2024例题时代公司
56、准备投资购买东方信托投资股时代公司准备投资购买东方信托投资股份有限公司的股票，该股票去年每股股份有限公司的股票，该股票去年每股股利为利为2 2元，预计以后每年以元，预计以后每年以4%4%的增长率的增长率增长，时代公司经分析后，认为必须得增长，时代公司经分析后，认为必须得到到10%10%的收益率，才能购买东方信托投的收益率，才能购买东方信托投资股份有限公司的股票，则该种股票的资股份有限公司的股票，则该种股票的价格应为：价格应为：82习题：习题： 某宗房地产预计未来第一年的净收益为某宗房地产预计未来第一年的净收益为 18 万元，此后每年的净收益会在上一年的万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增
57、加基础上增加 3 万元，收益年限为万元，收益年限为50年，该类年，该类房地产资本化率为房地产资本化率为 10% ，求该宗房地产的，求该宗房地产的收益价格。收益价格。习题习题:某宗房地产预计未来第一年的净收益为某宗房地产预计未来第一年的净收益为 16 万元，此后每年的净收益会在上一年的万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长基础上增长 2% ，收益年限可视为无限年，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率该类房地产的资本化率 9% 该宗房地产的收该宗房地产的收益价格？益价格？83三、收益法中各项指标的确定三、收益法中各项指标的确定1、预期收益额、预期收益额2、折现率或资本化率、折现率或资本
58、化率3、收益期限、收益期限84（1）基本含义）基本含义是指由被评估资产在使用过程中得到的是指由被评估资产在使用过程中得到的归其产权主体的所得额。归其产权主体的所得额。（2）主要特点）主要特点收益额是资产未来预期收益额，而不收益额是资产未来预期收益额，而不 是资产的历史收益额或现实收益额；是资产的历史收益额或现实收益额；收益额是资产的客观收益，而不是资收益额是资产的客观收益，而不是资 产的实际收益；产的实际收益；收益额是资产超出自身价值的溢余额。收益额是资产超出自身价值的溢余额。 1、预期收益额、预期收益额如：税后净利润如：税后净利润 现金净流量现金净流量 85（1）折现率的基本含义）折现率的基
59、本含义从本质上讲，是一种期望投资报酬率，从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。投资所期望的回报率。2、折现率、折现率86（2）折现率的估算方法）折现率的估算方法l1）资本资产定价模型法）资本资产定价模型法l资产期望回报率l=无风险利率+资产市场风险补偿Xl=无风险利率+（ 资产平均回报率-无风险利率）X例：例：国库券的利息率为国库券的利息率为8%8%，证券市场股票的平均率为，证券市场股票的平均率为15%15%。如果某一投资证券的。如果某一投资证券的 系数为系数为1.21.2，其短期投，其短期投资的报酬率为资的报
60、酬率为16%16%，求该投资的必要投资报酬率？，求该投资的必要投资报酬率？必要报酬率必要报酬率=8%+1.2(15%-8%)=16.4%872）资本成本加权法）资本成本加权法 l加权资本成本 （折现率 ）=权益成本X权益比重+负债成本 X负债比重 l考虑到利息税： l加权资本成本 （折现率 ）=权益成本X权益比重+税前负债成本X(1-所得税率) X负债比 重l例 p41883、收益期限、收益期限（1）基本含义）基本含义 是资产具有获利能力持续的时间。是资产具有获利能力持续的时间。（2）收益期估测方法）收益期估测方法l以法律、法规的规定时间为基础进行以法律、法规的规定时间为基础进行估测估测l以合
61、同规定的时间为基础估测以合同规定的时间为基础估测l根据产品寿命周期进行估测根据产品寿命周期进行估测89四、收益法的优缺点四、收益法的优缺点1.1.优点：优点：J比较真实和准确地反映资产本金化的价格。比较真实和准确地反映资产本金化的价格。J评估价格易为买卖双方所接受评估价格易为买卖双方所接受J从资产经营的目的出发，更加符合资产评估的本质从资产经营的目的出发，更加符合资产评估的本质要求。要求。2.2.缺点缺点L预期收益预测的难度较大。预期收益预测的难度较大。L适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项生产经营性资产的评估。来收益的单项生产经
62、营性资产的评估。90 第三节第三节 市场比较法市场比较法一、市场法及其适用的前提条件一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义：（一）市场法的含义： 市市场场法法也也称称市市场场价价格格比比较较法法，是是指指通通过过比比较较被被评评估估资资产产与与最最近近售售出出类类似似资资产产的的异异同同，并并将将类类似似资资产产的的市市场场价价格格进进行行调调整整，从从而而确确定定被被评评估估资资产产价价值值的的一一种资产评估方法。种资产评估方法。 市市场场法法是是资资产产评评估估中中最最为为直直接接、最最具具说说服服力力的的评评估途径之一估途径之一 91 （二）基本前提：（二）基本前提： 1、需要有
63、充分发育活跃的资产、需要有充分发育活跃的资产市场市场 2、参照物参照物及其与被评估资产可比较的指标、技及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。术参数等资料是可搜集到的。（三）市场法的适用范围（三）市场法的适用范围主要适用于单项资产单项资产的评估，如生产设备、原材料、确定遗产税、财产税的税基时的评估。在进行企业价值评估时，较少采用市场法，因为不可能或不容易找到一个相同或相似的企业整体资产。92二、运用市场法进行资产评估的方式二、运用市场法进行资产评估的方式&1找到完全相同的参照物，以参照物的价格替代被评估资产的价格。&找到相类似的参照物，对参照物的价格进行价格调整。（）时间因素
64、：参照交易时间与被评估资产评估基准日的相差时间的影响。（）区域因素：指资产所在地区或地段条件对价格的影响。（）功能因素：指资产实体功能过剩或不足对价格的影响。（4）成新率因素：指参照物与被评估资产在有形损耗方面的差异对评估值的影响（5）交易情况调整：市场交易价格、销售情况等方面的调整93 市场法评估资产的程序市场法评估资产的程序&明确评估对象&进行公开市场调查，收集资料，寻找参照物&分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物，应选择三个以上的参照物。&把被评估资产与参照物比较&分析调整差异，做出结论。三、市场法的程序及优缺点三、市场法的程序及优缺点94优点：优点：（1）能够客观反映资产目前的市
65、场情况，其评估）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场场现实价格现实价格；（2）评估结果）评估结果易于易于被各方面被各方面理解理解和和接受接受。缺点缺点：（1）需需要要有有公公开开活活跃跃的的市市场场作作为为基基础础，有有时时因因缺缺少可对比数据难以应用；少可对比数据难以应用；（2）不不适适用用于于专专用用机机器器设设备备和和大大部部分分的的无无形形资资产产，以以及及受受到到地地区区、环环境境等等严严格格限限制制的的一一些些资资产产评评估估。（如孔子故里建筑群）（如孔子故里建筑群）95四、市场法中的单项资
66、产的评估方法四、市场法中的单项资产的评估方法 （一）直接比较法（一）直接比较法 1.基本原理： 利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较，而判断评估对象价值的一类方法。该方法直观简洁，便于操作。96l2.适用条件：适用条件： 参照物与评估对象之间达到参照物与评估对象之间达到相同或者基本相相同或者基本相同同的程度，或者二者的差异主要体现在的程度，或者二者的差异主要体现在某一明显某一明显的因素的因素上。上。l3.基本计算公式为：基本计算公式为： 评估对象价值评估对象价值=参照物参照物合理合理成交价格成交价格l或：或：l 评估对象价值评估对象价值=参照物成交价格
67、参照物成交价格评估评估l 对象特征对象特征参照物特征参照物特征97l4.特别注意：特别注意：本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。系。l例：除生产能力不同外，其他都一样。参照物的生例：除生产能力不同外，其他都一样。参照物的生产能力是产能力是100万件，被估物的生产能力是万件，被估物的生产能力是80万件。万件。而参照物的市场价格是而参照物的市场价格是10万元。由上面的公式可算万元。由上面的公式可算出评估对象价值。出评估对象价值。 l解：解：评估对象价值评估对象
68、价值=参照物成交价格参照物成交价格评估对象特征评估对象特征参照物特征参照物特征=1080/100=8万万985.直接比较法的具体种类直接比较法的具体种类 直直接接比比较较法法现行市价法现行市价法市价折扣法市价折扣法功能价值法功能价值法价格指数法价格指数法成新率价格法成新率价格法99（1）现行市价法）现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象与评估对象基本相同基本相同的参照物具有现的参照物具有现行市场价格的时候，可以行市场价格的时候，可以直接直接利用评利用评估对象或参照物在评估基准日的现行估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。市
69、场价格作为评估对象的评估价值。 100（2）市价折扣法）市价折扣法 原理原理以参照物成交价格为基础，考虑到评估以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售对象在销售条件条件、销售、销售时限时限等方面的等方面的不利不利因因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个设定一个价格折扣率价格折扣率来估算评估对象价值的来估算评估对象价值的方法。方法。 数学式表达数学式表达资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格（1-价价格折扣率）格折扣率）101l例例1评估某拟快速变现资产，在评估基准日与评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现
70、价为其完全相同的资产正常变现价为10万元，经评万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟求快速变现资产价值？，因此，拟求快速变现资产价值？l资产评估价值资产评估价值=10（1-40%）=6（万元）（万元）l练习：评估某拟快速变现资产，在评估基准日练习：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为与其完全相同的资产正常变现价为20万元，经万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为30%，求其快速变现资产价值？，求其快速变现资产价值？102（3）功能价值类比法）功能价值类比
71、法定义：定义：以参照物的成交价格为基础，考虑参以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。来估算评估对象价值的方法。功能功能指的是生产能力，生产能力越大，指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。则价值就越大。103分类分类根据资产的功能与其价值之间的关系可分根据资产的功能与其价值之间的关系可分为为线性线性关系和关系和指数指数关系两种情况：关系两种情况：.资产价值与其功能呈资产价值与其功能呈线性关系线性关系(正比例正比例)的情况，通常被称作的情况，通常被称作生产能力比例法生产能力比例法。数学表达式一般表述为
72、：数学表达式一般表述为：104例例2某待估资产为一机器设备，年生产能某待估资产为一机器设备，年生产能力为力为150吨。评估基准日为吨。评估基准日为2008年年2月月1日。日。评估人员从市场上收集到一个该类设备近评估人员从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为吨，市场成交价格为160万元。万元。 评估值评估值=160150/210=114.29(万元万元) 105l.资产价值与其功能呈资产价值与其功能呈指数关系指数关系的情况，通的情况，通常被称作常被称作规模经济效益指数法。规模经济效益指数法。l数学表达式一般表述为：
73、数学表达式一般表述为：106例例3被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年吨，参照资产的年生产能力为生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价吨，评估基准日参照资产的市场价格为格为10万元，该类资产的功能价值指数为万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此由此请确定被评估资产价值。请确定被评估资产价值。 解：资产评估价值解：资产评估价值=10（90120）0.7 =8.18(万元万元)练习：被评估资产年生产能力为练习：被评估资产年生产能力为121吨，参照资产的吨，参照资产的年生产能力为年生产能力为100吨，评估基准日参照资产的市场吨，评估基准日参照资产的市场价格为价
74、格为20万元，该类资产的功能价值指数为万元，该类资产的功能价值指数为0.5,由由此请确定被评估资产价值。此请确定被评估资产价值。107l（4）价格指数法（物价指数法）价格指数法（物价指数法）定义定义价格指数调整法是以参照物价格为基价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑础，考虑参照物的成交时间参照物的成交时间与与评估对象的评估对象的评估基准日评估基准日之间的时间间隔对资产价值的之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。值的方法。108物价指数的各种表述方法：物价指数的各种表述方法：.定基物价指数：定基物价指数： 是以基期的物价为
75、是以基期的物价为100，其他期的物价，其他期的物价都和它比较而得到的物价指数。都和它比较而得到的物价指数。 109l.环比物价指数（记作环比物价指数（记作a1，a2等）：等）：第二年的定基物价指数与第一年定基物价第二年的定基物价指数与第一年定基物价指数的商。指数的商。（综合（综合)物价指数（又叫价格指数）物价指数（又叫价格指数）=a1a2an 资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格a1a2an110例例 4：某地区某类房地产：某地区某类房地产 2009 年年 4 月至月至 10 月的价格指数分别为月的价格指数分别为 79.6 ， 74.7 ， 76.7 ， 85.0 ， 89.2
76、， 92.5 ， 98.1 ，其中某宗，其中某宗房地产在房地产在 2009 年年 6 月的价格为月的价格为 18000 元元/ 平方米，请对其进行交易日期修正，将其修平方米，请对其进行交易日期修正，将其修正到正到 2009年年 10 月的价格？月的价格？ 解：解： 18000 98.1/76.7=23022 （元（元/ 平平方米）方米）111例例 5：某地区某类房地产：某地区某类房地产 2009 年年 4 月至月至 10 月月的的价格指数价格指数分别为分别为 0.996 ， 0.947 ， 0.967 ， 1.050 ， 1.092 ， 1.125 ， 1.181 。其中某宗。其中某宗房地产在
77、房地产在 2009 年年 6 月的价格为月的价格为 20000/ 平方平方米，请对其进行交易日期修正，将之修正到米，请对其进行交易日期修正，将之修正到 2009 年年 10 月的价格？月的价格？ 解：解： 20000 1.05 1.092 1.125 1.181=30468 （元（元/ 平方米）平方米）112练习练习1：某地区商品房某地区商品房 2009 年年 4 月至月至 10 月的月的价格指数分别为价格指数分别为 99， 101 ， 103 ， 105 ， 109 ， 112 ， 118 ，其中某宗房地产在，其中某宗房地产在 2009 年年 6 月的价格为月的价格为 20000/ 平方米，
78、请对平方米，请对其进行交易日期修正，求其到其进行交易日期修正，求其到 2009 年年 10 月的价格？月的价格？练习练习2： 北京某商品房北京某商品房 2009 年年 4 月至月至 10 月月的价格指数分别为的价格指数分别为 0.98 ， 0.95 ， 1.02 ， 1.05 ， 1.1 ， 1.25 ， 1.3 ，其中某宗房地，其中某宗房地产在产在 2009 年年 6 月的价格为月的价格为 20000/ 平方米，平方米，请对其进行交易日期修正，求其修正到请对其进行交易日期修正，求其修正到 2009 年年 10 月的价格？月的价格？113(5)成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格（评估对象
79、成新率/参照物成新率）资产的成新率=资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）114例例5：待待估估资资产产为为某某机机器器设设备备，其其生生产产时时间间为为1995年年6月月，评评估估基基准准日日为为2003年年6月月。搜搜集集到到一一交交易易案案例例，该该机机器器设设备备和和待待估估设设备备型型号号相相同同，属属同同一一厂厂家家生生产产，交交易易时时间间为为2002年年12月月，交交易易价价格格为为124000元元，该该机机器器设设备备的的生生产产时时间间为为1994年年12月。月。 经经调调查查了了解解，待待估估设设备备的的尚尚可可使使用用年年限限为为13年年，参参照照
80、资资产产已已使使用用年年限限为为8年年，尚尚可可使使用用年年限限为为15年，求待评估资产的评估值。年，求待评估资产的评估值。115解解：1.待待估估资资产产成成新新率率=待待估估资资产产尚尚可可使使用用年年限限/（待待估估资资产产已已使使用用年年限限+待待估估资资产产尚尚可可使使用用年年限限）100%=13(8+13) =62%l2. 参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15) 100%=65%l3. 待估设备的评估值待估设备的评估值=参照物成交价格参照物成交价格（评估（评估对象成新率对象成新率/参照物成新率）参照物成新率） =124000(62%65%)=120183(元元) 116
81、l习题：习题：待估资产为某机器设备，其生产时间待估资产为某机器设备，其生产时间为为2005年年6月，评估基准日为月，评估基准日为2009年年6月月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2008年年12月，交易价格为月，交易价格为300000元，该机元，该机器设备的生产时间为器设备的生产时间为2001年年12月。月。l 经调查了解，待估设备的尚可使用年限为经调查了解，待估设备的尚可使用年限为15年，参照资产尚可使用年限为年，参照资产尚可使用年限为16年，求待年，求待评估资产的评估值。评
82、估资产的评估值。117例例6某待估资产为两室一厅居住用房，面积为某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建平方米，建筑时间为筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年年5月月1日日。 在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于2001年年12月月曾发生过房屋交易活动，曾发生过房屋交易活动，交易价格为交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。与待估资产基本相同。 分析：由于可
83、以找到待估资产的市场交易案例，应采用分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间这一指标上，所以只对时间差异时间差异进行调整即可推算出进行调整即可推算出被估资产的市场价值。被估资产的市场价值。 经调查，经调查，2003年居住用房价格与年居住用房价格与2001年相比上升了年相比上升了9.3%，则：，则： 资产评估值资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元元)价格指数价格指数法法l直接比较法案例分析直接比较法案例分析118例例7某待估资产为一机器设备，年生
84、产能力为某待估资产为一机器设备，年生产能力为300吨。吨。评估基准日为评估基准日为2003年年2月月1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为的年生产能力为180吨，市场成交价格为吨，市场成交价格为600万元。万元。 （2）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。件也基本相同。l分析：分析：由于
85、待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整力这一指标上，即可通过调整功能差异来功能差异来估算该资产的价值。估算该资产的价值。l 评估值评估值=600300/180=1000(万元万元)l功能价值法功能价值法 119例例8某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易
86、案例，该交易资产与待估设备型号、情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年年6月，成月，成交价格为交价格为365.2万元。评估基准日为万元。评估基准日为2002年年8月。月。 分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整条件这一指标上，可通过调整交易条件交易条件来估算该套待估来估算该套待估设备的市场价值。设备的市场价值。l 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的正常售价的30%，则待
87、估资产的评估值为：，则待估资产的评估值为：l l资产评估值资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）（万元）l市价折扣法市价折扣法120（二）类比调整法 类比法，又叫市场成交价格比较法，是类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资
88、产价值的方法。整，来确定被评估资产价值的方法。 该法适用性强，应用广泛。是市场法中最基该法适用性强，应用广泛。是市场法中最基本的评估方法。本的评估方法。1211.适用条件：适用条件： （1）不要求参照物与评估对象必须一样或基）不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象本一样。只要参照物与评估对象在大的方面在大的方面基本相同基本相同或相似。或相似。（2）对信息资料的数量和质量要求比较高，而）对信息资料的数量和质量要求比较高，而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。阅历和评估技巧。2.调整原理：调整原理：该法类似于直接比较法
89、。只不过这次调整的因该法类似于直接比较法。只不过这次调整的因素不是一个，而是素不是一个，而是多个（主要是功能、交易多个（主要是功能、交易时间、新旧、交易情况等）。时间、新旧、交易情况等）。 1223.类比调整法的具体种类类比调整法的具体种类类类比比调调整整法法市场售价类比法市场售价类比法成本市价法成本市价法价值比率法价值比率法123（1）市场售价类比法）市场售价类比法资产评估价值资产评估价值=参照物售价参照物售价+功能功能差异值差异值+时间差异值时间差异值+交易情况差交易情况差异值异值 或：或： 资产评估值资产评估值 =参照物售价参照物售价功能差功能差异修正系数异修正系数时间差异修正系数时间差
90、异修正系数 124参照物的主要差异因素包括：参照物的主要差异因素包括：时间因素时间因素 时间因素是指参照物时间因素是指参照物交易时间交易时间与被评估与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格交易时间差异修交易时间差异修正系数正系数 125区域因素区域因素 区域因素是指资产区域因素是指资产所在地区或地段所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素条件对资
91、产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格区域因素修区域因素修正系数正系数 126功能因素功能因素 功能因素是指资产实体功能因素是指资产实体功能功能过剩和过剩和不足对价格的影响。不足对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：下式表示为： 评估值参照物价格评估值
92、参照物价格功能差异修正功能差异修正系数系数 127交易情况交易情况 交易情况主要包括交易情况主要包括交易的市场条件和交交易的市场条件和交易条件。易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。件主要包括交易批量、动机、时间等。 当评估对象与参照物之间只有交易情况当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：为： 评估值参照物
93、价格评估值参照物价格交易情况修正系数交易情况修正系数 128个别因素个别因素 个别因素主要包括资产的个别因素主要包括资产的实体特征实体特征和和质量质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格个别因素修正系数个别因素修正系数 P46例例129l习题
94、习题6：某估计师欲评估某台机器设备的价值，：某估计师欲评估某台机器设备的价值，已知该机器设备的生产能力为已知该机器设备的生产能力为200吨吨/年，评年，评估时点位估时点位2009年年10月，月， 搜集的交易案例的搜集的交易案例的成交时点位成交时点位2009年年3月，交易价格为月，交易价格为150万元，万元，生产能力为生产能力为230吨吨/年。又知从年。又知从2009年年1月至月至2009年年12月的物价指数分别为月的物价指数分别为99，97，101，104，98，102，105，107，107，108，107，110（以上指数均以（以上指数均以2008年年12月为基月为基准），请根据上述资料求
95、该台机器设备的价准），请根据上述资料求该台机器设备的价值。值。130成本市价法成本市价法 基本原理基本原理 以评估对象的以评估对象的现行合理成本现行合理成本为基础，利用参照为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。 计算公式计算公式资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格（评估对象现行（评估对象现行合理成本合理成本参照物现行合理成本）参照物现行合理成本）l例：某评估师欲评估某台机器设备的价格，已知例：某评估师欲评估某台机器设备的价格，已知该机器设备的现行合理成本为该机器设备的现行合理成本为30万元，估价师搜万元，估价师搜集到一
96、个交易参照物，该参照物的成交价格为集到一个交易参照物，该参照物的成交价格为80万元，其现行合理价格为万元，其现行合理价格为20万，请求该待估机器万，请求该待估机器设备的价格。设备的价格。131 价值比率法（市盈率法）价值比率法（市盈率法）以参照物（企业）的价值以参照物（企业）的价值比率比率（如市盈率）作（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务财务指标（指标（如收益额）如收益额）相乘相乘估算评估对象价值的估算评估对象价值的方法方法。主要适用对象主要适用对象企业价值评估企业价值评估 被评估对象的市价总额被评估对象的市价总额=（参照物的）
97、市盈（参照物的）市盈率率（被评估对象的）净利润（被评估对象的）净利润 l例例9：某被估企业的年净利润为：某被估企业的年净利润为200万元，评估万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为时点资产市场上同类企业平均市盈率为50倍，倍，请确定企业的评估价值。请确定企业的评估价值。解：被评估对象的市价总额解：被评估对象的市价总额=（参照物的）市盈率（参照物的）市盈率（被评估对象的）净利润（被评估对象的）净利润 =50200万万=10000万万132总结：资产评估方法的比较和选择总结：资产评估方法的比较和选择一、一、 市场法与成本法之间的区别市场法与成本法之间的区别1.成本法按照现行市场价格确定重新购
98、买该项资产的成本法按照现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，市场法按市场上该项资产的交易价格确定。价值，市场法按市场上该项资产的交易价格确定。2.市场法的价格是资产的独立价格，成本法的价格不市场法的价格是资产的独立价格，成本法的价格不仅包括资产的价格，而且包括资产的运杂费等仅包括资产的价格，而且包括资产的运杂费等3.市场法的运用与原始成本没有关系，而成本法有关市场法的运用与原始成本没有关系，而成本法有关系。系。4.成本法按全新资产的购建成本和扣除被评估资产的成本法按全新资产的购建成本和扣除被评估资产的各项损耗后确定评估价值，市场法按照参照物价格，各项损耗后确定评估价值，市场法按照参照物价格，
99、并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。整来确定评估值。 133二、资产评估方法的比选注意事项二、资产评估方法的比选注意事项&资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应&资产评估方法必须与评估对象相适应&评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约134 “奇怪奇怪”的资产评估的资产评估 l 峨眉山市万年资产评估事务所（以下简称万年所）对一峨眉山市万年资产评估事务所（以下简称万年所）对一宗已经其评估为宗已经其评估为2350余万元的酒店财产，在房地产大幅增余万元的酒店财产，在房地产大幅增值的情况下，在九个月后，又将其评为值
100、的情况下，在九个月后，又将其评为1400余万元，价值余万元，价值缩水缩水900多万元。当地法院以第二次评估为参照，通过拍卖多万元。当地法院以第二次评估为参照，通过拍卖以以1200万元的价格将酒店资产进行处置，抵偿其债务。万元的价格将酒店资产进行处置，抵偿其债务。l同一机构，对同一标的在不到一年时间内作出的评估价同一机构，对同一标的在不到一年时间内作出的评估价值差别为何如此之大？值差别为何如此之大？l 万年所负责人谢永蓉说，万年所负责人谢永蓉说，两次评估目的不同，报告用途两次评估目的不同，报告用途不同，因此所取参数也不同。不同，因此所取参数也不同。第一次是应委托方要求，确定第一次是应委托方要求，
101、确定该次评估价值类型为该次评估价值类型为“持续经营价值持续经营价值”。而第二次是应人民而第二次是应人民法院对该酒店执行强制清算的要求，对拟处置的资产进行评法院对该酒店执行强制清算的要求，对拟处置的资产进行评估，因此确定其评估价值为估，因此确定其评估价值为“清算价值清算价值”。l 此外，谢认为此外，谢认为两次委托评估的资产范围已发生变化两次委托评估的资产范围已发生变化：第：第一次评估的对象和评估范围为委托方申报的一次评估的对象和评估范围为委托方申报的整体资产整体资产，包括，包括已办证和未办证的房产、土地使用权、设施、车辆及库存商已办证和未办证的房产、土地使用权、设施、车辆及库存商品；第二次评估对
102、象和评估范围为法院委托评估的品；第二次评估对象和评估范围为法院委托评估的已查封已查封的的属公司名下合法产权的房地产及设施，因此有一部分未取得属公司名下合法产权的房地产及设施，因此有一部分未取得权属的土地未纳入评估范围。权属的土地未纳入评估范围。 135练习：练习：1.甲估价师欲评估某台机床甲估价师欲评估某台机床08年年5月月1日的价值，选日的价值，选取的交易案例机床取的交易案例机床03年年9月月1日的市场价值为日的市场价值为50万，万，又知又知03年年9月月1日的物价指数为日的物价指数为100，08年年5月月1日日的物价指数为的物价指数为120，求该机床，求该机床08年年5月月1日的市场日的市
103、场价值。价值。2.欲评估某机床的价值，该机床年生产能力欲评估某机床的价值，该机床年生产能力500万吨，万吨，选取的交易案例的机床的年生产能力为选取的交易案例的机床的年生产能力为400万吨，万吨，交易案例的价值为交易案例的价值为800万元，求待评估机床的价值。万元，求待评估机床的价值。1363、评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相、评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为同的正常变现价为60万元，评估师经综合分析，万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为认为快速变现的折扣率应为20%，请评估其快速，请评估其快速变现资产价值。变现资产价值。4、评估师欲评估某项资产、
104、评估师欲评估某项资产09年年5月月1日的价值，已日的价值，已知该项资产知该项资产07年年1月月1日的价值为日的价值为400万，这期间万，这期间的物价指数为的物价指数为150%（09年年5月月1日与日与07年年1月月1日日比），请根据物价指数法求其比），请根据物价指数法求其09年年5月月1日的价值。日的价值。5、某被估企业的年净利润为、某被估企业的年净利润为3000万元，评估时点万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为资产市场上同类企业平均市盈率为40倍，请确定倍，请确定企业的评估价值。企业的评估价值。137本章复习重点本章复习重点l一、名词解释一、名词解释l成本法成本法 复原重置成本复原重
105、置成本 更新重置成本更新重置成本 有形损耗有形损耗 功能性损耗功能性损耗 经济性经济性损耗损耗 使用年限法使用年限法 修复费用法修复费用法 超额运营成本超额运营成本 收益法收益法 市场法市场法l二、简答二、简答l1.成本法前提条件成本法前提条件l2.成本法操作基本程序（课件）成本法操作基本程序（课件）l3.成本法评估优缺点（课件）成本法评估优缺点（课件）l4.收益法前题条件收益法前题条件l5.收益法评估优缺点（课件）收益法评估优缺点（课件）l6.市场法前提条件市场法前提条件l7.市场法评估优缺点（课件）市场法评估优缺点（课件）l三、熟悉成本法、收益法的基本运用（课后计算题）三、熟悉成本法、收益法的基本运用（课后计算题）l四、选择题四、选择题138
