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1、L/O/G/O我国房地产金融风险现状我国房地产金融风险现状贺萌贺萌 3112351002房地产金融风险房地产金融风险 房地产金融风险是指从房地产金融风险是指从事房地产金融业务的金融事房地产金融业务的金融机构在支持房地产企业从机构在支持房地产企业从事房地产开发、建设、经事房地产开发、建设、经营过程中，由于决策的失营过程中，由于决策的失误、客观环境的变化以及误、客观环境的变化以及各种现实中无法确定的因各种现实中无法确定的因素，而导致的金融机构自素，而导致的金融机构自身在资产、收益上可能的身在资产、收益上可能的损失及其信誉上可能的损损失及其信誉上可能的损害。中国房地产市场是以害。中国房地产市场是以金
2、融机构为支撑的，两者金融机构为支撑的，两者相互影响，紧密相连。相互影响，紧密相连。我国房地我国房地产金融金融风险的的现状状政策政策法律法律风险风险市市场风险信用信用风险风险操作操作风险风险A AB BC CD D 从从政策与法律风险政策与法律风险（重点）（重点）、市场风险、信用、市场风险、信用风险以及操作风险风险以及操作风险等角度对中国房地产金融风险进等角度对中国房地产金融风险进行分析行分析中国房地产制度发展历程中国房地产制度发展历程 国家作为住房的主要供给者的计划分配阶段1986至至19981998至至20032003至至20062006至至今今 市场机制与行政手段相结合配置资源的时期 市场
3、化改革初期 商品化主导阶段 我国房地产住房供给以及保障制度安排是随着我国房地产市场我国房地产住房供给以及保障制度安排是随着我国房地产市场的形成和发展以及我国市场经济体制的建立和完善而逐步发展起来的形成和发展以及我国市场经济体制的建立和完善而逐步发展起来的。按房地产市场供给的主体的变化以及保障制度的建立和发展的的。按房地产市场供给的主体的变化以及保障制度的建立和发展的过程可将我国房地产市场划分为四个时期。过程可将我国房地产市场划分为四个时期。中国房地产金融中国房地产金融有关有关法律法律1986年至年至1998年年计计划分配划分配阶阶段段1986年国有商业银行开始办理房地产开发贷款业务。1990年
4、上海首先建立住房公积金制度。1992年建设银行和工商银行设立房地产信贷部,开始经办商业性住房抵押贷款业务。1995年人民银行制定了商业银行自营性住房贷款管理暂行办法。1997 年又出台了个人担保住房贷款管理办法。市市场场化改革初期的化改革初期的1998 年至年至2003 年年1998 年7月国务院适时发布了关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知国发199823号), 明确提出深化城镇住房制度改革的指导思想是:稳步推进住房商品化、社会化,逐步建立适应社会主义市 场经济体制和我国国情的城镇住房新制度;加快住房 建设,促使住宅业成为新的经济增长点,不断满足城 镇居民日益增长的住房需求。中
5、国房地产金融中国房地产金融有关有关法律法律1999 年中央经济工作会议上,又进一步提出:把扩大国内需求作为促 进经济增长的主要措施,千方百计扩大出口,并实施积极的财政政策和适当的货币政策,鼓励投资和消费。作为金融支持政策上的回应,这一年人民银行又推出了关于鼓励消费贷款的若干意见和经济适用住房开发贷款管理暂行规定。2000年中央经济工作会议再次确定:坚持以扩大内需为主的发展方针,继续实施积极的财政政策,高度重视增加消费对拉动经济增长的巨大作用,重点是启动住房、教 育等方面的消费;进一步发挥货币政策的作用,加大金融对经济增长的支持力度。商品化主商品化主导导的的2003 年年底至年年底至2005 年
6、年2003年为抑制投资性住房需求过热,防止出现房地产泡沫，人民银行率先出台了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知。2004年国家先后紧急出台了“新国八点”中国房地产金融中国房地产金融有关有关法律法律2006 年至今的市年至今的市场场机制与行政手段相机制与行政手段相结结合配置合配置资资源的源的时时期期由于第三阶段我国房地产价格出现快速上涨，国家为了防止房地产泡沫的出现，国家2005 颁布了的国八条和2006 年颁布的国六条，其旨在稳定房地产价格、调整供房结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，并且将经济适用住房和廉租住房作为房地产调控的主要内容来对待。在住房保障制度方面，2006 年国家
7、提出将土地出让净收益的一定比例用于 廉租房建设;2007 年的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台; 2008 年的两会提出通过政府参与投资建设经济适用房和廉租房，对廉租房建设贷款利率实行优惠政策，颁布中央廉租住房保障专项建设贷款管理办法和廉租住房建设贷款管理办法，其旨在加强廉租房建设，加大投资力度，确保资金的来源和投入，逐步完善住房保障制度，并且向廉租住房“广覆盖”发展。2010 年，我国进一步出台了新的住房供给制度，明确了政府在保障性政府中的主导地位和主要责任，并要求在2012 2015 的5 年时间里，实现保障性住房3 600 万套的建设目标。从有关出台的房地产政策看，中央
8、政府越来越将房地产作为一个特殊的产品和市场来对待，既不是完全放任自流，也不是完全控制，而是采取市场调节为主，行政调解为辅的资源配置方式。 目前，我国房地目前，我国房地产产金融存在着金融存在着较较大的政策大的政策风风险险与法律与法律风险风险，具体来，具体来说说有房地有房地产产行行业业自身自身发发展的不确定性、房地展的不确定性、房地产业产业或或给给房地房地产业产业提供服提供服务务的金融机构的管理不的金融机构的管理不规规范不范不严严格、国家或地格、国家或地方政府有关房地方政府有关房地产产行行业业或有关金融机构的各种或有关金融机构的各种政策、法律、法政策、法律、法规规的的变变化都会使房地化都会使房地产
9、产金融遭金融遭受受风险风险。而且我国的工程。而且我国的工程规规划制度、土地供划制度、土地供应应制度和土地出制度和土地出让让制度制度还还没有没有规规范出范出统统一的制度一的制度安排，存在着很多比安排，存在着很多比较较不合理的地方，不合理的地方，这这些都些都增加了我国房地增加了我国房地产产金融金融风险产风险产生的机率。同生的机率。同时，时，缺少相关政策也会缺少相关政策也会给给金融机构金融机构带带来来风险风险。政策与法律风险政策与法律风险我国房地我国房地产行行业隐藏着极大藏着极大的政策和法律的政策和法律风险我国有些房地产企业的土地取得方式违规，还有的土地只是和乡政府、企业签个协议（并非是通过公开的招
10、标拍卖取得），然后就向银行贷款福利分房1998年，关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。但是在实际中，福利分房采取各种形式仍在进行，且其主体是公务员，福利分房被视为是公务员的福利之一。保障性住房法律制度的不完善福利分房案例福利分房案例变相福利分房方式之一：低价团体购买商品房分给公务员。 变相福利分房方式之二：公务员瓜分困难户的经济适用房。变相福利分房方式之三：国家单位集资自建房分给公务员。低价低价团体体购买商品房分商品房分给公公务员案例案例：禧福汇国际社区(外交部团购)。地点，双井桥东南
11、。团购价：6000元/平方米，新房市场价：33000元/平方米。周边二手房价：30000元/平方米。案例案例：京投快线阳光花园(市政府团购)。地点，丰台区大红门西路。团购价：6000元/平方米。新房市场价：25800元/平方米。周边二手房价：23000元/平方米。案例案例：北京朝阳新城两限房项目金隅景和园三栋楼座被农业部定向团购，数百套房源将以6000元卖给内部人员。该房市场价：40000元/平方米，周边二手房价15000元/平方米左右福利分房案例福利分房案例变相福利分房方式之一：低价团体购买商品房分给公务员。 变相福利分房之方式二：公务员瓜分困难户的经济适用房。变相福利分房方式三：国家单位集
12、资自建房分给公务员。公公务员瓜分困瓜分困难户的的经济适适用房用房前些年北京市盖了一大批经济适用房，应当是以低于市场价(4000多元/平方米)卖给低收入困难家庭的。普通的困难群众申请保障房都要经过严格的审批，而这些经济适用房中相当一部分被不具备低收入条件的公务员们以低价购买。福利分房案例福利分房案例变相福利分房方式之一：低价团体购买商品房分给公务员。 变相福利分房之方式二：公务员瓜分困难户的经济适用房。变相福利分房方式三：国家单位集资自建房分给公务员。国家国家单位集位集资自建房分自建房分给公公务员 案例案例：市发改委建委集资房。地点，六里桥西局，均价4000元/平方米，市场价30000元/平方米
13、。周边楼盘：永翌公馆：29800元/平方米;第三区：28000元/平方米;周边二手房参考价：25000元/平方米。 案例案例：人民银行集资房。地点，宣武门康乐里，均价2000元/平方米，市场价50000元/平方米。周边楼盘：四合上院：33000元/平方米;中信城：28000元/平方米;周边二手房参考价：30000元/平方米。 案例案例：市铁路局集资房。位置广安门手帕口南，均价5000元/平方米，市场价32000元/平方米。周边楼盘：红山世家：40000元/平方米;周边二手房参考价：30000元/平方米福利分房的弊端福利分房的弊端首先，部门利益很难打破，有悖于社会公平。一些强势的部门会利用手中的
14、职权，占有很多资源，比如土地、盖房的资金、房屋产权等等，手中掌握着巨大的社会财富，这些单位通过强势地位取得了巨大的垄断利润，而一些清水衙门却由于职权弱势，分不到一杯羹，时间一长，会很容易引起矛盾的。其次，福利分房子很容易滋生腐败。一些与权力核心比较近的人通过种种非常手段，拿到了好房子，而一些被排挤打压的没有混开的人，则分的差房子乃至分不上房子。人们为了分房子都拼命送礼拉关系，搞得单位作风乌烟瘴气。还有，单位为了拿地，就拿着职权去和相关部门还有建筑开发商做交换，这样的权权交易、权钱交易带了很多恶劣的效果 最后，影响社会公平，得到福利分房的个体社会财富大大增加，极大的影响到整个社会的财富分配体系，
15、造成社会不公。房地产金融机构体系房地产金融机构体系由此可以看出我国房由此可以看出我国房地产金融机构不是很地产金融机构不是很健全，至今尚未设立健全，至今尚未设立全国性房地产融资和全国性房地产融资和监管机构，主要是国监管机构，主要是国有商业银行内部设立有商业银行内部设立的地产信贷部。由于的地产信贷部。由于受到多种限制，非银受到多种限制，非银行金融机构很少涉及行金融机构很少涉及房地产金融领域。专房地产金融领域。专业性住房储蓄银行的业性住房储蓄银行的经营机制尚待研究，经营机制尚待研究，房贷部上下，左右关房贷部上下，左右关系尚待理顺，非银行系尚待理顺，非银行金融机构在很大程度金融机构在很大程度上参与房地
16、产金融业上参与房地产金融业务的问题一直不被重务的问题一直不被重视。因此，我国房地视。因此，我国房地产融资机构既不配套，产融资机构既不配套，又不成系统。又不成系统。结论结论 房地产市场缺失房地产市场缺失相关相关 的的政策政策、法律、法规、法律、法规 势必会引起我国房地势必会引起我国房地 产市场的不公，产市场的不公，增加增加 了我国房地了我国房地产产金融金融风风 险产险产生的机率生的机率，给给金金融机构融机构带带来来风险风险。操作风险操作风险表现一表现一表现一表现一表现二表现二表现二表现二表现三表现三表现三表现三由于我国现代银行制度并不完善和缺乏相关制度的约束，在由于我国现代银行制度并不完善和缺乏
17、相关制度的约束，在发生金融业务时，银行信贷部门与个人在信贷操作过程中，发生金融业务时，银行信贷部门与个人在信贷操作过程中，很容易产生操作风险很容易产生操作风险商业银行风险管理存在缺陷银行对市场机遇的把握和对风险的控制不足房地产企业规避自有资金比例管理，加大了银行信贷操作难度操作风险详解操作风险详解 一是商业银行缺乏对国家宏观调控政策和市场变化的敏感度，对房地产行业信息、价格的变化等掌握不及时、不全面，导致对房地产市场和房地产企业及项目的判断分析能力较弱，在一定程度上影响了银行对市场机遇的把握和对风险的控制二是商业银行风险管理存在缺陷，缺少科学有效的风险监控、预警、识别、处置等信贷管理机制特别是
18、个人住房贷款，由于个人诚信系统不完善，商业银行缺乏对借款人资信调查的有效手段三是有的房地产企业规避自有资金比例管理，加大了银行信贷操作难度信用信用风险储备机构将收购集中起来的土地进行开发和再开发，通过拆迁、平整、归并整理和基础设施的配套建设，形成可供出让和出租的“熟地”地方政府根据社会发展、城市规划和供地计划，有计划地将储备土地出让和出租的过程.储备储备供地供地地方政府把土地从村集体或者企事业单位和居民手上征购来的过程土地的征购土地的征购我国土地储备制度不完善，导致土地储备贷款存在隐性风险 土地储备制度运作过程信用风险信用风险我国土地由政府部门高度垄断，各级政府拍卖土地的收益是地方财政收入的重
19、要来源之一，因此地方政府出让土地价格往往较高，推动房地产价格上升。土地开发与购置的融资需求十分巨大，还款则主要依靠土地出让金。银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前主要采用政府保证和土地使用权质押两种担保方式，均存在较大的信用风险。信用风险信用风险此外，在个人住房贷款业务中，我国人民银行已建立起的个人信用评级机制还不够完善，加上个人收入的不透明和个人征税机制的不尽完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况做出正确判断，因此存在较多的不确定性，仍面临较大的信用风险。 房地产投资加速过快重点一重点一重点二重点二重点三重点三房地产融资渠道多元化有待于进一步加强市场风险市场风
20、险重点四外资注入重点三重点三 商品房空置率的增加商品房空置率的增加重点一：重点一：房地产投资加速过房地产投资加速过快快近日，有媒体报道，2012年将有万亿房地产债务到期，金融风险大增，防范和化解房地产金融风险已经成为社会共识。根据央行发布的2011年三季度金融机构贷款投向报告数据显示，截至到2011年三季度末，主要金融机构人民币房地产贷款余额10.46万亿元，同比增长14.6%，占人民币贷款余额比重为19.77%。其中房产开发贷款余额2.64万亿元，同比增长14.9%，个人住房贷款余额为6.94万亿元，同比增长16.8%。重点二重点二:融资渠道多元化融资渠道多元化房地产融资渠道多元化有待于进一
21、步加强，贷款资金的主要来源是银行贷款，商业银行与信用担保、评级机构和中介机构的合作缺乏有效监管，导致房地产信贷的系统风险得不到有效分散，风险过度集中。重点重点三：三：商品房空置率的增加商品房空置率的增加随着我国房地产投资量大幅增加，房价上涨较迅猛，随之而来的是商品房空置率的增加，资金回笼加慢，房地产供给的结构性矛盾引发房地产开发商资金链紧张。由于已开发完成的商品房长期空置积压，房地产开发资金大量沉淀，导致房地产信贷进一步扩张，从而又会给房地产金融市场带来风险。重点四：外资注入重点四：外资注入中国房地产市场还存在外资大量涌入问题，由于其目的是短期持有，如果今后金融市场出现了问题或外资认为人民币不
22、会有再升值的空间，这时大量外资将撤出中国市场，从而加剧了国内金融市场的风险。总结总结 近年来，中国近年来，中国经济经济高速高速发发展，房地展，房地产产行行业业投投资过资过热热，同，同时时又把房地又把房地产产行行业业和中国金融机构相和中国金融机构相结结合，所合，所以防范房地以防范房地产产金融金融风险风险不不仅仅是是维护维护房地房地产产行行业业和房地和房地产产金融金融业稳业稳定和定和发发展的需要，而且展的需要，而且对对整个国民的整个国民的稳稳定定和和发发展也至关重要。而且美国次展也至关重要。而且美国次贷贷危机的爆危机的爆发发，也，也说说明了房地明了房地产产行行业业的高速的高速发发展中孕育着巨大的金
23、融展中孕育着巨大的金融风险风险以及房地以及房地产产金融金融风险风险的危害性。房地的危害性。房地产产开开发发企企业业的的现现金流量是影响未来一段金流量是影响未来一段时时期内房价走期内房价走势势的重要因素的重要因素2012年，开年，开发发企企业现业现金流更加吃金流更加吃紧紧，房地，房地产产金融金融风险风险与日俱增。房地与日俱增。房地产对产对国民国民经济经济的平的平稳稳运行有着重要的运行有着重要的影响，如何防范房地影响，如何防范房地产产金融金融风险风险已成当已成当务务之急。就我之急。就我国目前房地国目前房地产现产现状而言，状而言，虽虽然各种然各种风险还风险还没有暴露，没有暴露，但其暗含的种种迹象但其暗含的种种迹象预预示着金融示着金融风险风险的普遍性，因此的普遍性，因此我我们们要要对对其高度关注，防范于未然。其高度关注，防范于未然。
