年绿地·服务岛南地块策企划推广谋略p

资源描述

《年绿地·服务岛南地块策企划推广谋略p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《年绿地·服务岛南地块策企划推广谋略p（109页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、一湾风华奢雅于心绿地服务岛南地块策企划推广谋略第一页，编辑于星期五：七点二十三分。感谢绿地集团给予策源地产机会，让我们参与绿地服务岛南项目的企划推广服务投标！BeGratefulThesource第二页，编辑于星期五：七点二十三分。目录上篇：知篇下篇：行篇第三页，编辑于星期五：七点二十三分。壹/王者绿地第四页，编辑于星期五：七点二十三分。23年开疆拓土，四洲十国百城，纳苏州湾领袖疆域，足证可撬动世界的中国力量。王者绿地，世界第一房企品牌|品牌深度剖析第五页，编辑于星期五：七点二十三分。王者绿地，世界第一房企品牌绿地的速度201335920142682012483上市第一强绿地集团实现

2、整体上市，第一房企愈强2014年绿地集团销售金额达2048亿元（含海外），成为全球房企NO.1，实力赶超万科稳坐第一500强第一房企世界500强上涨91位达到268位业绩第一高2014年绿地集团销售金额位于全球第一2015年4月24日绿地集团整体上市获批，总市值已达到2821.63亿元，约为万科的两倍，房地产行业的全球化经营领跑者|品牌深度剖析第六页，编辑于星期五：七点二十三分。绿地从花桥逐步拓展到大苏州各区域，开发物业类型多样化发展，10年间，累计开发量已超过1000万平方米苏州，见证绿地造城的力量2005年进驻常熟，绿地常熟老街、绿地铂克花园2009年进驻太仓，绿地海域天境2004年首登

3、昆山花桥，打造昆山首席百万方大城2009年昆山2012年苏州，绿地华尔道名邸、绿地中央广场、绿地环球1882015年，苏州相城绿地乾唐墅2011年吴江，绿地太湖城、绿地中心、绿地海珀云玺、绿地伯爵庄园、绿地秋枫路项目|品牌深度剖析第七页，编辑于星期五：七点二十三分。海珀宫爵中央广场绿地中心服务岛南|品牌深度剖析第八页，编辑于星期五：七点二十三分。2016携手海域系登陆苏州湾，是对土地的珍视，更是对绿地品牌的升华！|品牌深度剖析第九页，编辑于星期五：七点二十三分。顶级豪宅专家，已登峰，再造极。以世界之冠的品牌背景，于苏州湾之尖，实力匠筑苏州之巅。|品牌深度剖析第十页，编辑于星期五：七点二

4、十三分。形象表现|品牌深度剖析第十一页，编辑于星期五：七点二十三分。形象表现|品牌深度剖析第十二页，编辑于星期五：七点二十三分。|品牌造势推广品牌事件|情系绿地未来启航系列活动青少年儿童是祖国的未来，是民族的希望，结合服务岛南地块独特的贵族教育优势属性，联动苏州湾绿地作品，举行系列以青少年素质教育、知识扩展为主题的活动，彰显绿地品牌力量与社会责任感。第十三页，编辑于星期五：七点二十三分。|品牌造势推广品牌事件|对接奥运，助力成长。2016年是奥运年，健康的运动方式将越来越被大众所接受和喜爱，以健康、运动为精髓，对接奥运会，以绿地运动汇或者绿地运动季的形式，举办系列运动体验与竞赛，将高端运

5、动导入客群体验，实现青少年强健体魄、绿地品牌传播的目的。运动建议：马术、击剑、高尔夫、网球、攀岩、游泳等。第十四页，编辑于星期五：七点二十三分。|品牌造势推广品牌事件|航空母舰军事模型展自中国首艘航空母舰试航以来，国人对军事装备与科技成果的关注与日俱增，在十一国庆期间，可借此发力，进行以航空母舰为主体，坦克、飞机、枪支模型为辅助的大型军事模型展，在拓宽视野的同时，广泛吸引客群关注，彰显品牌实力。第十五页，编辑于星期五：七点二十三分。|品牌造势推广品牌事件|青少年象棋争霸赛。象棋自古以来都是华夏智慧的象征和精髓，通过与周边贵族学校联动，举办青少年象棋争霸赛，提升青少年群体的思维能力，凝练智慧

6、，并特聘专业棋手亲临绿地销售中心，现场指导青少年群体象棋知识与博弈对战，扩大品牌影响。第十六页，编辑于星期五：七点二十三分。五盘联动|绿地之夜倾城盛典l集结苏州湾绿地五盘力量，整合企服平台资源，共同举办绿地之夜倾城盛典，邀约新老业主，新闻媒体单位、业内人士参加；l与奢侈品牌、高端4S店进行圈层共享，聚焦全城目光，彰显品牌实力。l以微信+官网+行业网+内部渠道宣传|品牌造势推广第十七页，编辑于星期五：七点二十三分。微信活动|传递绿色梦想播种绿色希望只要在微信关注项目订阅号，进入活动，即可参与该活动。参与者在活动页面领取种子后，转发至朋友圈或将页面发给好友，就可邀请好友浇水，邀请好友浇水50次

7、以上即可获得定制礼品一份，而邀请好友浇水排名前三的小伙伴还能分别获得不同的丰厚奖品。|品牌造势推广第十八页，编辑于星期五：七点二十三分。贰/湾区新贵崛起第十九页，编辑于星期五：七点二十三分。发展现状：在近10年来的快速发展过程中，城市人口、建设用地等大幅增加，古城及周边板块已接近极限容量。未来规划：国务院批复：2030年江苏将形成2个特大城市，南京和苏州。苏州将按特大城市标准进行编制改革，发展新区域新中心势在必行。迈向特大城市的苏州。城市能级提升区域发展饱和新区域新中心诞生|造区域大势第二十页，编辑于星期五：七点二十三分。吴江，城南明珠耀姑苏。1、撤区设市：2012年吴江撤市设区，苏州市

8、区范围南扩初现端倪；2、美丽吴江：加快苏州文博中心、苏州湾水街、黄金湖岸旅游综合体等重点项目建设进度，全力打造苏州湾黄金湖岸旅游区，基本建成东太湖百里风光带。3、五大园区：汾湖电商物流产业园、中鲈科技园、吴江丝绸文化创意产业园、苏州湾软件园、吴江智能装备产业园五大园区建设济突飞猛进；4、四大板块：吴江开发区（同里镇）、汾湖高新区（黎里镇）、吴江高新区（盛泽镇）、太湖新城（松陵镇）四大板块打造全区创新发展“新引擎”；5、旅游业发展：现代服务业发展尤其是旅游业发展，旨在打造长三角休闲度假旅游目的地；6、交通便捷：苏州湾大桥，西环高架南延、轨道交通4号线及其支线、东太湖隧道等组成高快速路网，实现了吴

9、江与苏州古城的无缝对接；7、机场规划：苏州机场建设的5个选址方案中，3个落子吴江；8、高铁规划：通苏嘉城际铁路、湖苏沪城际铁路两条高铁经过吴江，并设站点；9、大牌进驻：绿地、新城、海亮、中房、中新等地产大鳄纷纷进驻，建设区域宜居版图；10、配套完善：商业、公共配套、生态等众多项目一一落定，基础建设已基本完成。|造区域大势第二十一页，编辑于星期五：七点二十三分。本项目地处苏州的苏州湾。苏州在历经老城区、金鸡湖两重发展阶段之后，正式开启苏州湾时代，现正处于起步阶段，未来升值潜力巨大。建国初期至今苏州第一级：老城区苏州的政治文化、旅游中心发展期长达65年，老城区规划现已较为落后，交通阻塞，城区发展

10、滞后，房价慢涨，户型过时1994-2014苏州第二级：金鸡湖苏州现阶段经济中心发展期约20年，市政主导，全新规划城区，发展较快，房价上涨突飞猛进，投资风险加大2012-苏州第三级：苏州湾苏州未来10-20年的经济增长引擎为国家战略“十二五重点规划”，打造世界级大都市苏州新中心，现在在起步开发阶段，未来升值潜力巨大|造区域大势第二十二页，编辑于星期五：七点二十三分。高规格规划价值旅游度假价值市政配套价值商务体系价值智能交通价值人居板块价值国家12.5规划，苏州一核四城规划，千亿级的苏州湾。以世界级旅游资源，打造下一个维多利亚港湾。358地标旁，以千亿巨资打造顶级城市配套圈。以世界500强总部集

11、群为核心打造顶级商务圈。以超前科技打造现代化城际交通枢纽，轨交4号。以原生态资源打造国际顶级人群居住区。苏州湾，以国际化标准打造苏州未来新中心区。|造区域大势第二十三页，编辑于星期五：七点二十三分。顶级消费特权绿地200万方摩天都会集群顶级奢侈品旗舰店顶级度假特权坐拥东太湖旅游度假区顶级居住特权绿地富人区低密度住宅带顶级教育特权北外附属实验学校、思贤小学、苏州韩语学校顶级健康特权苏州九院、绿地专属医疗资源顶级服务特权绿地五星级酒店式物业管理顶级商务特权绿地顶级办公体系，酒店配套顶级生态特权太湖一线、苏州湾绝美生态价值八大顶级特权价值，成就南苏州湾区新贵|造区域大势第二十四页，编辑于星期五：七

12、点二十三分。叁/从建筑到精神法兰西贵族官邸第二十五页，编辑于星期五：七点二十三分。有一种建筑，惊艳了时光。承袭法兰西建筑的仪仗精髓，将法兰西完美空运到苏州湾以尊贵典雅的姿态，历久弥新，让品质超越时光之上。|从建筑到精神法兰西贵族官邸第二十六页，编辑于星期五：七点二十三分。有一种学区，浸染了人文。从欧式教育到贵族学府，让下一代站在巨人的肩膀上。北外附属外国语学校、韩国语学校、社区内幼儿园十二年一站式高端教育。|从建筑到精神法兰西贵族官邸第二十七页，编辑于星期五：七点二十三分。有一种生活，璀璨了世界。从夜巴黎到摩天湾区，苏州湾核心法式官邸，纳世界湾区磅礴，再次抒写居住价值传奇。|从建筑到精

13、神法兰西贵族官邸第二十八页，编辑于星期五：七点二十三分。法式皇家建筑尊贵典雅，传世品质大户型大尺度，奢华舒适超高附赠，性价比高|从建筑到精神法兰西贵族官邸第二十九页，编辑于星期五：七点二十三分。价值梳理超大品牌世界500强，绿地超大品牌影响力稀缺地段苏州湾新中心南苏州富人区景观环境东太湖度假区苏州湾生态环境资源创新产品高层叠加产品超高附赠空间提升性价比品质社区法式贵族情怀华贵气质成熟配套社区专属幼儿园5公里内高端生活圈、交通便捷、配套完善|产品价值梳理第三十页，编辑于星期五：七点二十三分。苏州湾新中心法式人文官邸苏州湾富人区世界的绿地造地段中心论产品稀缺性区域归属感世界新中心+世界级湾区

14、+法兰西贵族整盘占位湾区新贵价值|整盘占位与定位第三十一页，编辑于星期五：七点二十三分。肆/竞争格局1、宏观经济环境分析2、楼市政策运行分析3、高端市场研究分析第三十二页，编辑于星期五：七点二十三分。住宅投资1198.37亿元持续攀升，同比增幅9.17%苏州长三角排名位居第二，历年经济发展均稳定上扬。宏观环境分析：稳定上升的经济形势为房地产发展提供良好的平台。|宏观经济环境分析第三十三页，编辑于星期五：七点二十三分。利好政策不断，五次双降，促进楼市成交。|楼市政策运行分析第三十四页，编辑于星期五：七点二十三分。|楼市土拍分析2015年苏州成交67宗地块共吸金495.7亿2015年度综

15、合居住其他业态商业总计高新区463316吴中区576927相城区261312园区03003姑苏区62019总计17241016672015年全苏州共成交土地数量为67宗，成交土地总面积为387.05万方，成交土地折合总建筑面积为650.63万方，全市土地出让金为495.7亿元。一级市场赢家大部分为苏州原有开发商，包括苏高新地产、万科、中海、建发、旭辉、龙湖等。当然新布局苏城开发商数量也不少，平安不动产、当代、万益集团等，表现黑马的是天房集团，一举获得5宗新地块，以23亿获得15万方核心板块重要地块，打造苏城高端品牌意图明显。成交金额top10成交面积top10第三十五页，编辑于星期五：七点二

16、十三分。|楼市土拍分析2015年吴江成交51宗地块共吸金108.75亿地块名称用地性质规划建筑面积()区县出让起始价(万元)成交价(万元)竞得方吴江经济技术开发区兴中路以北、中山北路以西地块一住宅用地83496吴江区2504831549香港泽盛发展有限公司吴江经济技术开发区兴中路以北、中山北路以西地块二住宅用地130482吴江区3914449303香港泽盛发展有限公司吴江经济技术开发区鲈乡北路以东、兴吴路以南地块二住宅用地145266吴江区4357949597香港泽盛发展有限公司吴江经济技术开发区鲈乡北路以东、兴吴路以南地块一住宅用地185587吴江区5567663364香港泽盛发展有限公司太

17、湖新城吴江友谊村地块商业/办公用地33375吴江区23023738苏州中凯蔬果批发有限公司黎里镇汾湖大道东侧加油站地块商业/办公用地643吴江区5792381中国石化销售有限公司江苏苏州石油分公司太湖新城吴江高新路南侧原康复医院地块商业/办公用地36176吴江区74447444苏州市吴江交通投资集团有限公司黎里镇人民东路以南-八角亭路以西地块商业/办公用地24932吴江区31893189苏州市吴江旅游发展有限公司吴江经济技术开发区山湖东路北、兴东路东地块商业/办公用地7672吴江区15341534吴江经济技术开发区发展总公司太湖新城吴江五方路北侧规划二路东侧地块商业/办公用地11327吴江区1

18、6991699苏州国兴汽车销售服务有限公司黎里镇金家坝金鼎西路北侧地块住宅用地37431吴江区13871387苏州市汾湖城乡一体化建设有限公司黎里镇北厍东方村地块住宅用地58831吴江区23382338苏州市汾湖城乡一体化建设有限公司黎里镇江苏路东侧地块住宅用地47599吴江区15891589苏州市汾湖城乡一体化建设有限公司太湖新城吴江夏蓉街东侧高新路南侧地块住宅用地167315吴江区5531655521苏州新城创佳置业有限公司太湖新城吴江秋枫街东侧高新路南侧地块住宅用地152075吴江区5027750402中房(苏州)地产有限公司盛泽镇西环路西侧停车场地块商业/办公用地15678吴江区121

19、51215德尔集团苏州博世国际地产有限公司盛泽镇敦煌路南、澜溪二路西侧地块综合用地(含住宅)137646吴江区3468634686上海新碧房地产开发有限公司盛泽镇市场西路北侧、金门港东侧地块住宅用地138647吴江区3493934939上海新碧房地产开发有限公司黎里镇芦莘大道以东、南京路以南地块商业/办公用地60003吴江区25602560吴江市知音餐饮管理有限公司太湖新城吴江开平路以北风清街以西地块商业/办公用地135532吴江区2714427144苏州市吴江滨湖投资集团有限公司太湖新城吴江开平路以北水秀街以西地块商业/办公用地92170吴江区1919619196苏州市吴江滨湖投资集团有限公

20、司太湖新城吴江映山街以东规划路以南地块商业/办公用地28443吴江区29752981苏州赛普成长投资管理有限公司盛泽镇物流中心西侧地块住宅用地138979吴江区1980419804亨通地产股份有限公司第三十六页，编辑于星期五：七点二十三分。地块名称用地性质规划建筑面积()区县出让起始价(万元)成交价(万元)竞得方吴江经济技术开发区中山南路东、中心东路北地块住宅用地129861吴江区3354733547杰颖控股有限公司吴江经济技术开发区行船河西、思贤路南地块住宅用地131548吴江区3349033490杰颖控股有限公司吴江经济技术开发区中心东路北、行船河西地块住宅用地135336吴江区3501

21、835018杰颖控股有限公司吴江经济技术开发区中山南路东、思贤路南地块住宅用地95208吴江区2380223802杰颖控股有限公司太湖新城吴江湖景街西侧A地块商业/办公用地116054吴江区1468014680苏州市吴江城市投资发展有限公司太湖新城吴江湖景街西侧B地块商业/办公用地98001吴江区1239712397苏州市吴江城市投资发展有限公司吴江经济技术开发区(同里)富土家园三期地块住宅用地48072吴江区21512151吴江市同里城乡一体化建设有限公司太湖新城吴江学院河以西、三船河以北地块综合用地(含住宅)16920吴江区1377813778苏州绿地太湖置业有限公司吴江经济技术开发区花港

22、路南、亨通路以东住宅用地86925吴江区1776817768苏州伟业迎春地产有限公司太湖新城吴江春兰街东侧高新路南侧地块住宅用地152698吴江区5413854138建屋摩丽茂置业(苏州)有限公司太湖新城吴江中山南路以东、笠泽路以北地块商业/办公用地5570吴江区20942094苏州市吴江滨湖投资集团有限公司太湖新城吴江滨河路以北地块住宅用地71758吴江区6232762327苏州绿地太湖置业有限公司太湖新城吴江新大堤以东,规划河道以西地块商业/办公用地10764吴江区74377437苏州市吴江滨湖投资集团有限公司太湖新城吴江三船河以北地块住宅用地73118吴江区6350863508苏州绿地太

23、湖置业有限公司太湖新城吴江绿地太湖城以南地块住宅用地72948吴江区6336063360苏州绿地太湖置业有限公司太湖新城吴江滨湖路以东地块综合用地(含住宅)61603吴江区5016250162苏州绿地太湖置业有限公司黎里镇临沪大道南侧,越港路北侧1号地块综合用地(含住宅)81360吴江区1442214422苏州汾湖投资集团有限公司黎里镇元荡南侧,中加枫华中学西北侧5号地块住宅用地80012吴江区1056110561苏州汾湖城建房产开发有限公司黎里镇临沪大道南侧,越港路北侧3号地块住宅用地68582吴江区1097310973苏州汾湖投资集团有限公司黎里镇越港路南侧,友东路西侧地块住宅用地7745

24、5吴江区1239212392苏州汾湖投资集团有限公司黎里镇元荡南侧,中加枫华中学西北侧2号地块住宅用地72970吴江区92619261苏州汾湖城建房产开发有限公司黎里镇元荡南侧,中加枫华中学西北侧4号地块住宅用地85928吴江区1134211342苏州汾湖城建房产开发有限公司黎里镇北京路南侧,重庆路东侧,浦港路北侧地块综合用地(含住宅)100136吴江区1811918119苏州汾湖投资集团有限公司黎里镇元荡南侧,中加枫华中学西北侧1号地块住宅用地64982吴江区82478247苏州汾湖城建房产开发有限公司黎里镇临沪大道南侧,越港路北侧2号地块综合用地(含住宅)78057吴江区138371383

25、7苏州汾湖投资集团有限公司黎里镇元荡南侧,中加枫华中学西北侧3号地块住宅用地75276吴江区99369936苏州汾湖城建房产开发有限公司黎里镇北京路南侧,重庆路东侧地块综合用地(含住宅)57343吴江区98639863苏州汾湖投资集团有限公司震泽镇頔塘河北侧汽车站西侧地块商业/办公用地11720吴江区13521352吴江市震泽旅游文化发展有限公司|楼市土拍分析第三十七页，编辑于星期五：七点二十三分。2016年中国地产趋势预测报告公布报告指出2016年，深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州最有可能表现更好。到2015年底29个样本城市的库存去化后期平均将同比下降30%，而上面提

26、到的九个城市的库存去化周期将下降到10个月以下，显示库存水平将处于低位。加上2016年这九个城市的总可售资源大多将会减少(除深圳将增加4%以外)，因此可以预估这些城市将供不应求，最可能有突出表现。|楼市政策运行分析第三十八页，编辑于星期五：七点二十三分。在组合政策全面打压下，政策累积效应显现，市场成交量呈明显上升之势（剔除定销房）；成交量：2015年住宅成交受宏观调控影响，2015年11月苏州房地产市场新增住宅面积54.52万方，住宅成交面积为134.17万方，当月供销比为0.41。经历金九银十后，苏城房地产仍然持续火爆，在热点板块，出现一度售罄盘。市场预测：持续的销售市场火爆，加快了土地的

27、推售，也为市场带来新的供应，预计本次热销势头会延续到明年年中。|楼市政策运行分析第三十九页，编辑于星期五：七点二十三分。供销走势：金融市场不断连续多次降息降准，在今年6月、8月两次土拍市场火热，下半年基本销售大于供应。11月苏州房地产市场新增住宅面积54.52万方，住宅成交面积为133万方，当月供销比为0.41|楼市政策运行分析第四十页，编辑于星期五：七点二十三分。供求结构：本月商品房供应套数分布主要集中在75-90（含90）和120-144（含144）两个面积段，分别占比29%和17%，各新增了1639套和934套。刚需和首改占到整个市场一半以上|楼市政策运行分析第四十一页，编辑于星期五

28、：七点二十三分。吴江区，2015年成交总体呈上扬趋势，至11月份成交明显上涨。成交价格从9月份开始大幅度上涨，至11月成交价格已经接近万元。|楼市政策运行分析|吴江市场第四十二页，编辑于星期五：七点二十三分。吴江区75-90平米、120-144平米户型，仍然为市场主流去化户型，改善型需求依然占市场主力。|楼市政策运行分析|吴江市场第四十三页，编辑于星期五：七点二十三分。|楼市政策分析小结1、平稳运行。2015年下半年政策看稳，苏州房地产成交形势平稳向前2、高端产品线受青睐。政策影响下，目前成交结构来看高端产品线成交量占到整个供应与成交端口第一第四十四页，编辑于星期五：七点二十三分。改善

29、型改善型项目周边地缘性客户，改善型住房，或者婚房。早期过渡型客户，随着收入的增加与家庭结构的改变，跨入高端改善型行列。进城型城型苏州大市区范围内的偏远乡镇板块，具有根深蒂固的进城情结高端客户。五县市以城南吴江为主的私营业主为主，也存在一定的进城情结，认为是一种炫耀和面子工程。占有型占有型对资源特别是稀缺资源具有强烈占有欲的高端客户以项目地段和资源为基础的投资型客户。追随型追随型品牌追随型，主要一线品牌开发商绿地、万科、绿城、九龙仓等品牌追求者，来自全国各地。圈层追随型，以高端客户圈层互相之间攀比与消费观念的追随。高端公寓目标客户|高端市场研究分析第四十五页，编辑于星期五：七点二十三分。201

30、52015年年1-111-11月全市高端公寓成交总价与成交面积段交叉图月全市高端公寓成交总价与成交面积段交叉图（抽取单价15000元/以上房源为研究样本）总价总价200-400200-400万万& &面积面积120-144120-144、144-180144-180为主为主高端以上一级主力成交表现：高端以上一级主力成交表现：高端二级主力成交表现：高端二级主力成交表现：总价总价100-200100-200万万& &面积面积60-9060-90，90-90-120120高端公寓市场成交表现|高端市场研究分析第四十六页，编辑于星期五：七点二十三分。园区现代大道、园区现代大道、湖东板块湖东板块沧沧

31、浪浪区区沧浪新城沧浪新城越溪板块越溪板块双湖板块双湖板块新区中心区新区中心区独墅湖独墅湖西板块西板块木渎板块木渎板块吴中区中心板块一级竞争一级竞争二级竞争二级竞争三级竞争三级竞争公寓价格水平：10500-13000元/公寓价格水平：18000-21000元/公寓价格水平：130000-16000元/公寓价格水平：19000-30000元/公寓价格水平：19000-40000元/湖景、非湖景价格差价公寓价格水平：16000-23000元/公寓价格水平：10000-12000元/公寓价格水平：13000-16000元/公寓价格水平：14000-18000元/尹山湖尹山湖板块板块公寓价格水平：11

32、000-15000元/公寓价格水平：10000-14000元/吴江太湖新城中心板块|高端市场研究分析第四十七页，编辑于星期五：七点二十三分。竞争级别竞争板块划分代表楼盘竞争描述竞争强弱一级竞争吴江区太湖新城中心板块首开太湖一号、华润凯旋门、朗诗太湖绿郡、蓝光天悦城同一板块，客源争夺最为激烈吴江市区长安府、明珠城、金科廊桥水岸邻近板块，客源争夺极为激烈二级竞争吴中太湖新城板块太湖怡景、新城郡未来分流本案潜在需求客户，总价竞争高于单价竞争越溪景瑞御江山、新城石湖公馆、翠湖湾、石湖天玺沧浪新城、木渎独墅湖西板块、尹山湖板块世茂石湖湾、山湖一号、保利、阳光城三级竞争园区偏远13000元/板块、市区

33、部份低价位盘金辉优步花园、万科金色里程、旭辉香格里高端楼盘聚集地，区域认同感强，对全市客户吸纳率大，面临单价及总价的双重竞争，受空间距离影响，竞争效力减弱竞争楼盘：目前区域内供应少、直接竞品较少，主要为泛竞争关系|苏州市场竞争格局第四十八页，编辑于星期五：七点二十三分。首开太湖一号物业类别:住宅、高层建筑类别:板楼高层容积率：2.60物物业业费费:2.10元/平米月开发商：苏州首开龙泰置业有限公司本案吴江太湖新城住宅项目发展方向为由东向西发展，随着规划的明朗和项目的建设，周边项目如华润、恒利、新城等项目产品结构产生变化，结合目前区域市场存量较少，竞品新增大平层产品将影响本案续销；版块产品

34、结构变化区域热度提升区域2016年新增供应约24万，竞争加剧利：版块热度增加，导入客流；弊：竞品截流加剧，持续观望；恒力苏州湾一号物业类别:住宅、高层建筑类别:塔楼超高层容积率：4.10物物业业费费: 3.00元/平方米月开发商：苏州恒力置业有限公司华润凯旋门物业类别:住宅、高层建筑类别:塔楼高层容积率：3.75物业费:2.1元/平方米月开发商：华润置地（苏州）开发有限公司亨通长安府物业类别:普通住宅,公寓,别墅建筑类别:联排,叠拼,高层容积率：2.5物业费:高层2.5元/平方米月，别墅4元/平方米月开发商：苏州亨通地产股份有限公司,|区域市场竞争格局第四十九页，编辑于星期五：七点二十三

35、分。首开太湖壹号竞品供应量大|项目市场竞争格局2015年推盘情况2月份加推，26#、28#高层，面积为95、135平米，价格7000-8000元/4月份加推23#，面积为92、147平米，价格6900-8700元/平；6月中旬加推9#，面积为92、147平米，预约优惠为1.5万抵5万11月份加推高层25#楼王，价格11000-13000元/平。建筑面积为147平目前在售情况首开太湖一号12月26日已开盘，新房源位于10号楼，共约200套左右房源，建筑面积为92平和147平，均价12800元/平。加推在售25#高层房源，均价12800元/平，购房优惠为1.5万抵5万。主售建筑面积为147平的四房

36、。房源剩余已不多。剩余资源：剩余货值：1、2、3、6、7#及21、22、20、19、18#约1175套第五十页，编辑于星期五：七点二十三分。恒力苏州湾壹号恒力苏州湾壹号213567894竞品供应量大|项目市场竞争格局2015年推案节奏2015年10月前推出1-5#楼，价格10000-12000元/；2015年11月推出7#楼高层，面积187/191平米，均价12000元/平；目前目前在售苏州湾壹号在售8、9号楼，8号楼均价约14000元/平，9号楼约16800元/平，户型面积为98-168平，现在购房贷款98折，一次性付款97折。2016年货量剩余7-9幢总计房源360套，货值8.3亿，预计

37、2016年上半年加推二期1、4、6、7号楼，约10亿元货值第五十一页，编辑于星期五：七点二十三分。亨通长安府亨通长安府101102110109107目前在售u售高层103、106、111号楼，单价9800-11000:别墅1-50号楼总价320万-900万u建筑面积为90、140、220；别墅面积220-290u目前存量高层376套别墅32套u明年计划以加推107#、108#、109#、110#，货值5个亿；111|项目市场竞争格局竞品供应量大2015年推案年推案2015-12-26加推高层103号楼建筑面积90、140、2202015-5-30加推21#22#100套，建筑面积130、14

38、0103106108第五十二页，编辑于星期五：七点二十三分。目前在售2#、6#、9#、13#、15#还有少量120、140及190户型；剩余1#、5#、8#、10#、11#、12#未售价格段10000-12000元/；正在预约12#，面积为120，140户型；明年推售1#、5#、8#、10#，11#，12#共计房源720套；货值9.5亿；华润凯旋门华润凯旋门|项目市场竞争格局竞品供应量大2015-1-17加推2#东单元，建筑面积为120、143平米2015-3-7加推2#西单元，建筑面积为120、140平米2015-4-18加推13#（部分）高层，面积为120-140平米2015-4-25加

39、推6#高层，面积为120-140平米2015-7-05加推13#楼05室，面积为120平米2015年推案年推案第五十三页，编辑于星期五：七点二十三分。目前在售10#、13#、20#、面积107、120户型；价格段12000-14000元/；明年推售16#、17#、18#、19#，21#，22#、23#、24#、25#；货值10亿；蓝光天悦城|项目市场竞争格局竞品供应量大2015-12-21加推精装高层10#、20#，户型107和1202015-11-28加推13#，主力户型107和1202015-11-22加推13#高层，主力户型107和1202015-10-31加推5#，建筑面积为100/

40、107/120平2015-9-19加推15#楼，户型为126-228平2015-8-31加推14#，面积为126-228平米2015-7-25加推洋房6#，面积为126-228平米2015-6-26开盘1#、2#、3#、4#、8#、12#花园洋房，面积为126-228平米123456789101112131415202015年推案年推案第五十四页，编辑于星期五：七点二十三分。目前在售1#、5#、6#、面积100-143户型；价格段14000-15000元/；中房颐园新品房源已经启动预约，位于20#11#15#，户型建筑面积98、128、148、180，预约优惠1.5万抵5万，3万抵8万。明年

41、推售9#、10#、11#、12#，13#，14#、15#、16#、20#；货值8.5亿；中房颐园|项目市场竞争格局竞品供应量大2015-7-04加推1#精装高层，面积为100平米2015-3-22加推5#、6#部分精装房源，面积为100-1432015年推案年推案12345678第五十五页，编辑于星期五：七点二十三分。1、配套完善：区域内规划高端，交通、配套日渐完善，依托苏州太湖资源，非常适宜居住。2、定位高端：区域是未来城市新标杆之一，客户消费力强，属于吴江改善版块。3、竞争激烈：区域内竞品较多，未来推案量相对适中，对本项目来说是威胁点4、外围导客：区域内属于开发初期，客户基础弱，需要我们

42、从外围导入大量外围客户，而本项目价格可以参考支撑。|区域市场竞争小结第五十六页，编辑于星期五：七点二十三分。考量点：p区域发展背景p市场背景p项目自身属性区域价值的新标杆城市新贵人文生活的倡导者|项目市场占位第五十七页，编辑于星期五：七点二十三分。五/客户逻辑第五十八页，编辑于星期五：七点二十三分。如何寻找我们的目标客户？客户思维再梳理从客户思维角度出发实现客户需求与项目价值的对位|客户逻辑梳理第五十九页，编辑于星期五：七点二十三分。吴江太湖新城板块客户发展演变吴江区域住房以早期老新村为主，大规模的拆迁安置，已开发的商品房尚未形成规模体系。以地缘型购房为主导，客户构成相对单一。本区域乡

43、镇客户潜在需求量大，后期可深挖乡镇客户。客户等级划分等级具体来源1级客户吴江松陵镇吴江横扇镇吴江七都镇吴江震泽镇吴江八都2级客户同里镇、黎里镇平望镇、桃源镇、盛泽镇松陵镇（目前吴江区中心片区）横扇镇七都镇震泽镇桃源镇盛泽镇平望镇同里镇黎里镇|客户逻辑梳理|客源构成分析第六十页，编辑于星期五：七点二十三分。苏州市区中端客户外溢表现由于苏州各区房价不断攀升，大量改善客户外溢，中心区客户外溢特征明显，其具备极强的经济实力，对市场中高端产品已有成熟的认知度。园区湖西、湖东板块（约15%15%）沧浪区（15%15%）沧浪新城（约10%10%）越溪板块双湖板块（约10%10%）独墅湖西板块尹山湖板块

44、吴中中心区新区中心区（5%5%）未来随着吴江区客户挖掘殆尽，后期市区版块客户占吴江太湖新城公寓类客户占板块比率未来随着吴江区客户挖掘殆尽，后期市区版块客户占吴江太湖新城公寓类客户占板块比率代表项目：和风雅致、白塘壹号、代表项目：和风雅致、白塘壹号、玲珑湾、中央景城、水巷邻里玲珑湾、中央景城、水巷邻里代表项目：双湖湾代表项目：双湖湾代表项目：苏纶场、代表项目：苏纶场、朗诗南门绿郡、胥朗诗南门绿郡、胥江府江府世茂运河城、湖山世茂运河城、湖山新意新意代表项目：金科王府、新代表项目：金科王府、新地公寓、中梁香缇地公寓、中梁香缇动线动线1 1：外区域开拓型外区域开拓型园区、中心城区（沧浪区为主）动线动线

45、2 2：本区域疏导型本区域疏导型中心城区以外板块，以越溪为主|客户逻辑梳理|客源构成分析第六十一页，编辑于星期五：七点二十三分。绿地高端地产品牌市场影响力绿地品牌已成为吴江及苏州湾高端住宅的代名词，通过之前三大项目的成功塑造，为本案奠定了优良的口碑，诞生了一批循环流通的品牌追随者。L绿地服务岛南地块绿地服务岛南地块绿地中心、太湖城、海珀公爵绿地中心、太湖城、海珀公爵绿地环球绿地环球188打响苏城第一站，投资价值洼地，园区打响苏城第一站，投资价值洼地，园区1套房价格，来苏州湾可以投资套房价格，来苏州湾可以投资2套。套。品牌影响市场认知在市区只能买在市区只能买90平米小公寓，在苏州湾可平米小公寓

46、，在苏州湾可以住大平层以住大平层战略扩张苏州未来国际富人区，住宅热，由石湖进驻太苏州未来国际富人区，住宅热，由石湖进驻太湖，打破区域传统居住概念。湖，打破区域传统居住概念。园区园区沧浪区沧浪区吴中城南越溪、太湖版块吴中城南越溪、太湖版块吴江太湖新城中心区吴江太湖新城中心区价值洼地新区新区绿地中央广场绿地中央广场品牌品牌+价值价值|客户逻辑梳理|客源构成分析第六十二页，编辑于星期五：七点二十三分。客户区域来源分布吴江区客户占70%，吴中区、沧浪区约15%，新区、园区客源导入10%，其它区域5%。园区湖西、湖东板块（5%）沧浪区（10%）沧浪新城（约5%）越溪板块（10%）双湖板块吴中中心吴

47、中中心区区（50%50%）新区中心区（5%）独墅湖西板块（5%）木渎板块（约5%）吴江区占吴江区占70%70%沧浪区沧浪区15%15%新区、园区客源导新区、园区客源导入入10%10%|客户逻辑梳理|客源来源分析第六十三页，编辑于星期五：七点二十三分。成交客户年龄段、社会身份分析35-45年龄段成为高端改善类产品的主力军，其主要社会身份以公务员、私企业主为主。|客户逻辑梳理|客源构成分析第六十四页，编辑于星期五：七点二十三分。客户来源：本地客源及外区域客户的导入客户诉求：非常认可绿地住宅品牌，成为本案的补充型客源：以园区、吴中区、沧浪区客户为主。绿地实力品牌的追随者|客户逻辑梳理|客源特征总

48、结客户来源：吴江区域内的首次置业及首改客群。客户诉求：子女换房、改善居住为主、渴望提高生活品质、具备浓厚的地缘情结，及追求品质住宅的炫耀心理；地缘型客户占绝对主力客户来源：周边乡镇经济实力强的拆迁户及早期商品房业主，私营业主客户诉求：迫切改善居住品质，区域内已无法满足其需求，跳出本区域产品束缚，具有一定规模的中高端客群外溢现象；周边乡镇高端客群客户来源：外区域价格挤压外溢客群.客户诉求：有购房需求，但无法承受本区域价格，只能外溢到周边或其他区域的客群；外区域受价格挤压的客户外溢第六十五页，编辑于星期五：七点二十三分。苏州其它区苏州其它区域板块域板块绿地品牌追随者绿地品牌追随者吴江区域及吴江区

49、域及乡镇板块乡镇板块核心客户重要客户补充客户项目客源定位抓取吴江及乡镇地缘型客户，吸纳临近吴中区域外溢客户，绿地品牌追随者；以改善居住为主，部分首置型客户、少量投资需求；客源构成板块客户集中地带客户特征预计比例购买目的核心客户（一级）吴中中心区板块吴江市区及8大乡镇大量拆迁安置的本地客户、具有换房、改善居住品质需求、附近私营业主置业70%改善型居住为主重点客户（二级）其它区域板块越溪、太湖板块其它板块的部分中心区导入客群，具有换房和改善居住品质需求10%改善居住为主沧浪区、园区外溢客户为重要客户群，少量新区品牌导入型客户为主5%改善居住+少量首置及投资补充客户（三级）/苏州其它区域及外围城市客

50、群，偶得性客户客户购买动机小，具有随机性5%以投资为主绿地品牌追随者，集中在园区、沧浪区、吴中区及新区该部分客户基本涵盖苏州大部分区域，其追求时尚、创新的生活理念，高端学区住宅情有独钟，极为认可绿地品牌朗诗品牌追随者|客户逻辑梳理|客源构成分析第六十六页，编辑于星期五：七点二十三分。针对本案产品项目的梳理与客户财富层级的对应。居住品质提升型自然资源占有型高端生活向往型客户类别目标客群置业总价财富阶层塔尖阶层1500-2000万800-1200万对应产品太湖城别墅服务岛东地块400-600万私营业主、泛公务员中级白领、泛公务员海珀公爵富裕阶层700-800万海珀云玺|客户逻辑梳理|客源购买力分

51、层150-200万服务岛南地块私营业主、泛公务员中级白领、泛公务员第六十七页，编辑于星期五：七点二十三分。|客户逻辑梳理我们能对客户说什么？苏州新中心未来价值提升认知度资产提升需求湾区新贵中心圈层识别性身份需求绿地实力筑城品牌宣导度品牌追随需求纯法式建筑群产品优越性居住需求全龄贵族教育线人文熏陶性教育需求第六十八页，编辑于星期五：七点二十三分。目录上篇：知篇下篇：行篇第六十九页，编辑于星期五：七点二十三分。品牌带动区域国际富人区战略建立客户圈层五盘联动合一|营销总策略第七十页，编辑于星期五：七点二十三分。2016年，一旦我们横空出世，必将覆盖整个市场！那么，这场战役如何发动？|营销总策

52、略第七十一页，编辑于星期五：七点二十三分。地址：苏州吴江东太湖大道与思齐路交接处占地面积：60718平米（91.1亩）建筑面积：147892平米容积率：2.436绿地率：40%产品：高层+小高层（叠加）总户数：1062套，高层738套+叠加324套面积范围：高层115-150，叠加120-160机动车位：1775；非机动车位：2978产权属性：住宅产权年限：70年交房时间：高层小高层（叠加）|营销策略|项目概况及货量盘点第七十二页，编辑于星期五：七点二十三分。一季度二季度三季度四季度7月首开10月加推4亿4亿全年8亿2016年全年销售指标8亿，上半年项目处于前期阶段；下半年主要围绕着7月、

53、10月这两大月进行展开，其它月份均为常规销售期及蓄客期。销售指标4月5月模型到位，销售进场样板间公开暨产品说明会|营销策略|2016年营销节点第七十三页，编辑于星期五：七点二十三分。转换率：1:6全案来人目标：6000组2016年来人目标：3000组|营销策略|2016年销售指标第七十四页，编辑于星期五：七点二十三分。事件引爆制造焦点主题活动持续暖场围合圈层吸引客群深化渠道全面聚客一大目标两个基本点四重组合拳全力保障实现年度销售额线上联动提升形象线下贴身对标客户|营销策略|2016年推广策略第七十五页，编辑于星期五：七点二十三分。起势要高：一夜之间，全城皆知4月模型到位，销售进场；同一天

54、线上户外全城亮相和线下巡展多点爆破，楼宇轿厢电子屏全封锁；5月样板房公开暨产品说明会活动；同一天线上推广启动：网络全幅覆盖、电视黄金档广播高峰时段专场，高端杂志投放；线下五盘联动品牌活动；7月首开、10月加推。|营销策略|2016年推广策略第七十六页，编辑于星期五：七点二十三分。身段要低：地毯式搜索，贴身营销与广告同时启动微博、微信、客群活动场所派单、走进企业、走进社区、走进加油站等对竞品进行一对一拦截：派单、通路户外封锁、定点覆盖短信、抄车牌等|营销策略|2016年推广策略第七十七页，编辑于星期五：七点二十三分。通过对目标客户认知媒体的解读以及高端项目的获知途径的分析，我们得出本项目媒体

55、权重：以户外、活动、网络、巡展派单、电视、电影贴片和老带新为主！1、户外：目标客群活动半径较大，所以经过城市主干道和高架的机率很高；2、活动和老带新：目标客群应酬较多，圈层活动频繁；3、电视和网络：目标客群关注时事政治和金融财经，信息来源为电视、网络和报纸；4、电影贴片：在目标客群常去的影院放置易拉宝，投放映前广告。5、巡展派单：现有外展点的利用，为项目导入更多来人，所以提前启动巡展蓄客。|营销策略|2016年推广策略第七十八页，编辑于星期五：七点二十三分。2016年分阶段推广策略第七十九页，编辑于星期五：七点二十三分。推广推广主题主题公关活动渠道手段现场动作一湾风华一湾风华奢雅于心奢雅于

56、心苏州湾绿地预制即将公开线上：以墅级社区的占位、法式官邸的形象出街亮相（户外、网络、电台、电视、出租车广告等）线下：造“湾区人文教育版图”的产品概念（电梯轿厢、停车场、吴江餐饮店、圈层共享、微信、现场物料等）中国的世界高度中国的世界高度苏州湾5号作品敬请期待1.周边区域巡展；2.圈层客户共享；3.全民经纪人；4、已购业主老带新；5绿地集团品牌客户深挖推广策略根据各个节点（重大节点布置）进行现场氛围包装，并且在现场增加物业包装1月 4月 7月 10月境界。归于苏州湾境界。归于苏州湾绿地海域系轻奢宅盛大公开品牌植树事件微信事件营销热气球瞰湖之旅五盘联动倾城之夜活动筹备阶段蓄客阶段开盘阶段热销加推销

57、售动作缤纷绿地五彩苏州湾彩虹跑开盘活动 / 互联网众筹活动感恩贺岁大型音乐会暨自助晚宴年终惠战年终惠战给利到底给利到底绿地大手笔倾城加推|营销策略|2016年推广核心节点现场包装、物料设计渠道锁定树立产品形象渠道铺开，产品信息出街开盘信息传递线上密集发布，渠道全面铺开圈层建立、口碑营销年终特惠，去化余房推广动作第八十页，编辑于星期五：七点二十三分。阶段一（1-3月份）阶段目标项目前期筹备工作，三大件的安排制作：售楼处包装、模型制作、样板间的营造；五盘联动，苏州湾国际富人区形象升级，提升客户信心；媒体通路：户外、网络、自媒体等渠道进行品牌造势|营销策略|阶段推广策略第八十一页，编辑于星期五：七

61、箱广告回家有电梯社区楼宇框架养车有4S店4S店X展架销售物料客户全生活周期媒体覆盖|营销策略|分阶段推广策略第九十七页，编辑于星期五：七点二十三分。邂逅法兰西浪漫热气球之旅绿地海域风华样板间公开暨产品说明会活动目的：借样板房开放之际，以“邂逅法兰西，浪漫热气球之旅”为主题，邀请意向客户、媒体朋友前来参加活动，为苏州人民献上一场具有国际潮流时尚跨界人居的奢华体验，呈现前所未有的法式浪漫之境。邀约方式：意向客户、媒体朋友等200人。活动形式：热气球高空飞行、醇香宫廷下午茶品鉴活动等。阶段二（4-6月份）|活动线事件营销活动|营销策略|分阶段推广策略第九十八页，编辑于星期五：七点二十三分。国宝总

62、动员绿地熊猫展活动亮点：以憨态可掬的熊猫形象为主题，穿插全城公仔认领、样板房寻宝、现场包装更新，幸运转盘，惊喜抽奖等环节，邀请意向客户、媒体朋友参加，制造轰动效应，吸引全城关注。阶段二（4-6月份）|活动线事件营销活动|营销策略|分阶段推广策略第九十九页，编辑于星期五：七点二十三分。国宝总动员绿地熊猫展|营销策略|分阶段推广策略熊猫公仔游戏现场包装更新现场包装更新熊猫人快闪熊猫幸运大转盘熊猫留影立可得第一百页，编辑于星期五：七点二十三分。阶段三（7-9月份）阶段目标蓄客1200-1500组；开盘热销价值强调；产品热炒，配套优化、话题持续价值传递，产品强调重点攻击点：产品价值，销售信息、国际

63、富人区特权|营销策略|分阶段推广策略第一百零一页，编辑于星期五：七点二十三分。互联网活动众筹蓄客8元领电影票，抢零首付，最高省20万，仅此一套！活动时间：6月底7月初关注项目官方微信，微信后台回复关键字“8元购房”并支付8元（支付宝平台），可领免费电影票一张，还可参加大抽奖转发本条微信至朋友圈集满188个爱心，送50元购物卡一张。限每天前20名，凭身份证领取。活动期间，惊喜多多，更多礼品还等你抢！参与活动人数越多，奖越大！达到200人，即抽iwatch（一台）；达到400人，即抽iphone6S（一部）；达到600人，即抽苹果笔记本电脑（一台）；达到800人，即抽0首付房源（一套）；（7月开

64、盘当天，所有购房用户签订认购协议后，参加“8元购房”抽奖，中奖客户购买房源可免首付。）|营销策略|分阶段推广策略第一百零二页，编辑于星期五：七点二十三分。配合活动联合北外附属学校，虎妈教育报告会将成功传给下一代，谨献明天的大人物活动时间：9月上旬活动目的：针对客户最为关注的子女教育，尤其是富二代的特殊教育讨论，联手北外，举办绿地杯国际文化交流会，携手虎妈教育再谈教育心得，赞助北外运动会；邀约方式：北外学生家长等。活动形式：虎妈讲座、探讨、醇香宫廷下午茶品鉴活动等。|营销策略|分阶段推广策略第一百零三页，编辑于星期五：七点二十三分。阶段四（10-12月份）阶段目标蓄客800-1000组；热销

65、炒作，加推蓄水形象强化，价值优化；事件贯穿，持续亮相。关于人文社区的再次炒作攻击重点：热销信息|营销策略|分阶段推广策略第一百零四页，编辑于星期五：七点二十三分。| |营销策略营销策略 | | 分阶段推广策略分阶段推广策略配合活动配合活动联合政府资源，聚焦全城目光联合政府资源，聚焦全城目光沿途的风景沿途的风景万人环湖自行车赛万人环湖自行车赛第一百零五页，编辑于星期五：七点二十三分。|营销策略|分阶段推广策略配合活动联合政府资源，聚焦全城目光沿途的风景万人环湖自行车赛活动时间：10月活动目的：配合下阶段即将进行的二次加推，联合政府资源举办环湖自行车赛，倡导健康环保的生活方式，同时宣达项目形象

66、，超热区域热度，扩大项目知名度。第一百零六页，编辑于星期五：七点二十三分。|营销策略|分阶段推广策略配合活动联合政府资源，聚焦全城目光沿途的风景万人环湖自行车赛活动时间：10月活动目的：活动后可在销售中心进行死飞表演（自行车花样表演），自行车DIY拼装大赛等；同时为比赛优胜者进行颁奖。建议奖品：iPhone6S，酷跑自行车，小米手环等。第一百零七页，编辑于星期五：七点二十三分。品牌活动绿地品牌答谢新年音乐会挥毫栋梁蓝图，奏响时代之音品牌答谢新年音乐会华彩举行活动时间：12月底活动目的：针对老业主的邀约，深挖老带新资源；邀请著名学院派音乐大师和团体表演。|营销策略|分阶段推广策略第一百零八页，编辑于星期五：七点二十三分。THANKS！第一百零九页，编辑于星期五：七点二十三分。

展开阅读全文

年绿地&#183;服务岛南地块策企划推广谋略p

最新文档

年绿地·服务岛南地块策企划推广谋略p