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1、物业管理标书及方案的制作课程主要内容课程主要内容n标书与管理实施方案的异同及关系标书与管理实施方案的异同及关系n投标工作程序投标工作程序n标书编制的整体思路标书编制的整体思路n标书的主要内容标书的主要内容n标书编制的注意事项标书编制的注意事项标书与物业管理实施方案的区别标书与物业管理实施方案的区别序号序号要点要点标书物物业管理管理实施方案施方案1、编制目的制目的中中标作作为实际操作的操作的蓝本本2、编制制时间双方达成合作意双方达成合作意向之前向之前达成合作意向之后达成合作意向之后3、编制制侧重点重点管理思路、管理管理思路、管理模式的模式的创新性和新性和针对性性贴近近发展商、策展商、策划划销售公
2、司的需售公司的需求求贴近楼近楼盘的的实际需要需要贴近近业主的主的实际需要需要可操作性可操作性强4、表述要求表述要求具有一定吸引力具有一定吸引力实用、程序化用、程序化标书与物业管理实施方案的关系标书与物业管理实施方案的关系n标书是物业管理实施方案的提升标书是物业管理实施方案的提升n物业管理实施方案是标书的细化物业管理实施方案是标书的细化 投标工作程序投标工作程序一、投标预备工作一、投标预备工作n领取招标文件领取招标文件n成立投标小组成立投标小组n拟定初步投标工作计划拟定初步投标工作计划二、项目考察二、项目考察n现场踏勘现场踏勘n市场调研市场调研三、综合分析招标文件，拟定标书纲要三、综合分析招标文
3、件，拟定标书纲要四、确定投标总体思路四、确定投标总体思路五、细化标书纲要及投标工作计划五、细化标书纲要及投标工作计划投标工作程序投标工作程序六、标书编写六、标书编写七、标书包装的设计七、标书包装的设计八、封标八、封标九、答辩筹备九、答辩筹备投标工作程序投标工作程序标书编制的整体思路标书编制的整体思路确定投标意向并获取招标文件确定投标意向并获取招标文件熟读招标文件熟读招标文件分析所投标项目的物业类型分析所投标项目的物业类型根据物业类型将物业需求和客户群进行分类根据物业类型将物业需求和客户群进行分类分析物业需求分析物业需求分析客户群体需求分析客户群体需求总结需求特点总结需求特点总结需求特点总结需求
4、特点归纳总体管理、服务需求归纳总体管理、服务需求得出管理思路、管理模式得出管理思路、管理模式内部管理机制内部管理机制日常管理日常管理档案资料管理档案资料管理客户服务客户服务组组织织架架构构物资装备计划物资装备计划品品质质管管理理制制度度建建设设建建筑筑本本体体设设施施设设备备交交通通车车辆辆管管理理绿绿化化养养护护环环境境清清洁洁安安全全消消防防紧紧急急事事件件处处理理服服务务内内容容服服务务流流程程投投诉诉处处理理档档案案管管理理运运作作档档案案资资料料分分类类财务测算及分析财务测算及分析封面制作及包装封面制作及包装标书编制的整体思路标书编制的整体思路标书的编写过程要点分析标书的编写过程要点
5、分析n项目分析项目分析 住宅住宅 写字楼写字楼 商业商业 社会公建项目社会公建项目 其它其它n竞争对手分析竞争对手分析n资源分析资源分析分析要点分析要点住宅住宅n 周边物业情况周边物业情况n 周边资源分布周边资源分布n 销售价格销售价格n 物业管理状况物业管理状况分析要点分析要点写字楼写字楼n周边写字楼分布周边写字楼分布n周边写字楼租售价格及租售状况周边写字楼租售价格及租售状况n写字楼物业管理状况写字楼物业管理状况分析要点分析要点商商 业业n商圈分布商圈分布n周边商业定位周边商业定位n商业管理状况商业管理状况分析要点分析要点社会公建项目社会公建项目n项目功能定位项目功能定位n该类型公建项目管理
6、现状该类型公建项目管理现状n特殊管理需求特殊管理需求竞争对手分析竞争对手分析分析要点分析要点n在管规模在管规模n在管物业类型在管物业类型n在管项目分布在管项目分布n特色管理模式特色管理模式资源分析资源分析n社会资源社会资源n政府资源政府资源n客户资源客户资源n公司自身资源公司自身资源标书主要内容标书主要内容1.1.序言序言2.2.物业管理有限公司简介物业管理有限公司简介3.3.整体设想及管理目标整体设想及管理目标4.4.拟采取的管理方式拟采取的管理方式5.5.管理服务人员的配备管理服务人员的配备6.6.管理服务人员培训管理服务人员培训7.7.物资装备计划物资装备计划8.8.物业维修养护计划物业
7、维修养护计划9.9.服务质量的控制体系服务质量的控制体系10.10.工作计划工作计划11.11.服务标准服务标准12.12.管理和档案制度管理和档案制度13.13.特色服务特色服务14.14.经费收支测算经费收支测算项项目目内内容容具具体体要要求求一、一、序序言言简介简介介介绍绍公公司司的的位位置置、规规模模、经经营营资资质质等等级级、企企业业性性质质、机机构构、资资本本、人人员员结结构构等等基基本本情情况况，着着重重介介绍绍现现辖辖物物业业类类型型、名名称称、管管理理面面积积及及历历年年获获得得的的效效绩绩、成成果果、经经验验。体体现现平平台台优优势势、管管理理资资源源优优势势、人力资源优势
8、等。人力资源优势等。物业管理物业管理公司简介公司简介管理优势管理优势业绩介绍业绩介绍标书主要内容标书主要内容 二二 、整整体体设设想想及及管管理理目目标标项目周边项目周边环境分析环境分析对对物物业业的的地地理理位位置置、开开发发建建设设单单位位、施施工工总总承承包包单单位位、开开工工及及竣竣工工时时间间、物物业业建建筑筑构构造造、配配套套设设施施、周周边边环环境境、占占地地面面积积、建建筑筑面面积积、绿绿地地面面积积、栋栋数数、层层高、使用功能等进行综合说明。高、使用功能等进行综合说明。项目客户项目客户群体分析群体分析综合物业布局、功能上的特点综合物业布局、功能上的特点管理服务管理服务整体设想
9、整体设想通通过过以以上上项项目目、客客户户群群体体的的分分析析提提出出的的管理模式，展开整体设想管理模式，展开整体设想管理目标管理目标服务承诺服务承诺拟拟定定质质量量管管理理目目标标和和采采用用的的管管理理模模式式，质质量量管管理理目目标标：管管理理合合同同期期内内应应取取得得怎怎样样的的社社会会效效益益、经经济济效效益益、环环境境效效益益、其其质质量量考考核核标标准准以以国国家家职职能能部部门门和和当当地地主管部门制定的相关法规文件为依据主管部门制定的相关法规文件为依据三三 、管管理理方方式式管理方式管理方式实实行行的的管管理理方方式式，推推行行ISO9000ISO9000质质量量体体系系规
10、规范范化化运运作作等等方方式式。拟拟定定管管理理服服务务内内容容：包包括括开开发发建建设设期期间间将将提提供供的的管管理理服服务务内内容容、物物业业竣竣工工验验收收期期间间的的管管理理服服务务内内容容、实实质质运运作作期期间间的的管管理理服服务务内内容容。重重点点是是实实质质运运作作的的管管理理服服务务内内容容，大大体体分分为为为为房房屋屋管管理理、保保安安、清清结结、维维修修、绿绿化化、文文化化活活动动等等七七大大服服务务，内内容容力力求求周周详详。设设计计图图表表，结结合合流流程程图图等等组组织织语语言表达管理方式的优势。言表达管理方式的优势。组织架构组织架构内部管理架构内部管理架构机构设
11、置机构设置工作流程工作流程信信息息反反馈馈渠渠道道及控制方式及控制方式提提供供电电梯梯、消消防防、客客户户急急诊诊、不不可可抗抗力力造造成成的的事事故故等等的的应应急急处处理理方方案案。体体现现整整个后方系统、支援系统的完备有效。个后方系统、支援系统的完备有效。后援系统后援系统四四、管管理理服服务务人人员员的的配配备备及及培培训训配备原则配备原则根根据据物物业业实实际际需需求求设设置置管管理理骨骨干干、专专业业人人员员、，力力求求精精简简高高效效，在在管管理理层层、操操作作层层人人员员的的年年龄龄、学学历历、职职称称（技技术术人人员员）、用用功功类类型型上上均均要要按按一一定定比比例例配配置置
12、。对对各各岗岗位位人人员员应应制制订订出出相相应应的岗位职责和条件。的岗位职责和条件。岗位设置岗位设置管管理理服服务务人人员员的素质要求的素质要求主主要要管管理理人人员员简介简介培训体系培训体系包包含含：培培训训目目标标、培培训训方方法法、培培训训方方式式、考考核核方方法法、前前期期员员工工培培训训计计划划、正常工作期员工培训计划正常工作期员工培训计划五五 、物物资资装装备备计计划划物资配备分析物资配备分析本本着着合合理理配配置置、保保障障利利用用的的原原则则，对对员员工工住住房房、管管理理办办公公用用房房以以及及各各类类设设备备和和用用具具，拟拟出出一一个个周周密密的的计计划划，计计划划中中
13、应应确确切切列列出出住住房房面面积积、物物品品分分类类单单价价及及金金额。额。物资装备计划物资装备计划 设计表格，表达以下几个项目：设计表格，表达以下几个项目： A A、 管理用房管理用房 B B、 行政办公用物资行政办公用物资 C C、 安全管理装备安全管理装备 D D、清洁、绿化用设施设备及材料、清洁、绿化用设施设备及材料 E E、 建筑、机电维修保养用品建筑、机电维修保养用品 F F、 特殊用品特殊用品六六 、物物业业服服务务及及维维修修养养护护计计划划建建筑筑及及设设备备特特征征列列举举主主要要特特征征，从从规规划划、建建筑筑设设计计、给给排水系统等逐一描述排水系统等逐一描述设设备备的
14、的管管理理及及设想设想按按要要求求，依依设设备备分分类类提提出出管管理理、服服务务的的新新思思路路；为为提提高高管管理理水水平平，实实施施科科学学化化、规规范范化化管管理理、能能源源节节约约、服服务务承承诺诺等等即即务务实实又又能能体体现现创创新新的的大大思思路路，以以确确保保管管理目标的实现。理目标的实现。制制定定详详细细的的动动力力设设备备的的日日常常运运行行计计划划、动动力力设设备备的的维维修修保保养养计计划划、本本体体物物业业维维修修养养护护计计划划、机机电电设设备备的的节节能能管管理理方方案案、智智能能化化设设施施设设备备的的综综合合运运用用及及维维修修养养护护方案。方案。在在工工程
15、程阶阶段段提提出出有有利利于于物物业业管管理理改改进进的的建议。建议。设设备备的的日日常常运运行计划行计划设设备备的的维维修修保保养计划养计划本本体体物物业业维维修修养护计划养护计划机机电电设设备备的的节节能管理能管理设设施施设设备备的的综综合合运运用用及及维维修修养护方案养护方案服服务务质质量量规范的建立规范的建立结结合合项项目目的的各各个个要要素素、开开发发商商本本身身的的具具体体要要求求建建立立服服务务质质量量的的控控制体系。制体系。评定的建立评定的建立工工作作计计划划服服务务标标准准工作计划工作计划拟拟定定管管理理服服务务工工作作计计划划：建建设设期期间间的的工工作作计计划划、物物业业
16、竣竣工工验验收收期期间间工工作作计计划划、实实质质运运作作期期间间的的工工作作计计划划。重重点点是是实实质质运运作作的的工工作作计划。要求有新意，切合实际。计划。要求有新意，切合实际。服务标准服务标准依依据据招招标标书书相相应应章章节节制制定定服服务务标标准准管管理理制制度度和和档档案案制制度度管理规章制度管理规章制度包包括括管管理理单单位位员员工工内内部部制制度度和和约约束束各各方方的的公公共共契契约约，各各项项制制度度均均要要以以国国家家法法律律为为准准绳绳，以以地地方方政政府府相相关关法法律律为为依依据据，结结合合实实际际而而定定，使使之之具具有有合合法法性性、实实用用性和可操作性，也才
17、能产生约束力。性和可操作性，也才能产生约束力。档案管理制度档案管理制度制制作作标标准准化化、电电脑脑化化建建立立档档案案管管理理流流程程，分分环环境境资资料料（图图片片）、建建筑筑工工程程资资料料、图图纸纸、客客户户档档案案资资料料、装装修修维维修修记记录录、文书档案、财务报表、荣誉等各类资料。文书档案、财务报表、荣誉等各类资料。特特色色服服务务CICI等服务等服务依依据据公公司司现现有有的的资资源源：社社会会资资源源、客客户户资资源源、自自身身资资源源、政政府府资资源源设设计计合合理理新新颖的特色服务项目颖的特色服务项目有偿服务有偿服务无偿服务无偿服务经经费费收收支支测测算算测测算算依依据据
18、及及标标准准 A A、 根根据据拟拟承承接接物物业业的的管管理理服服务务范范围围、类类型型、档档次次、标标准准等等进进行行专专题题分分析析，作出较为精确的测算作出较为精确的测算 B B、 对对国国家家规规定定的的管管理理服服务务单单价价可可不必计算。不必计算。 C C、 在在确确定定单单价价时时，要要从从竞竞争争战战略略高高度度和和战战术术要要求求上上去去推推敲敲，单单价价确确定定后后与与工工作作量量相相乘乘，便便可可得得出出管管理理服服务务费费总总标价。标价。 D D、 以以总总建建筑筑面面积积为为基基数数，按按成成本本、利润、总标价测算。利润、总标价测算。 列列出出管管理理费费、水水电电费
19、费（四四代代收收）等等费费用用标标准准、 管管理理经经费费的的来来源源、说明收支情况、收支测算表。说明收支情况、收支测算表。收收费费及及财财务务预预算分析算分析编写要点编写要点n确定投标主导人及各专业牵头人确定投标主导人及各专业牵头人n确定标书整体思路及风格确定标书整体思路及风格n表达方式表达方式讨论讨论分析要点分析要点住宅住宅写字楼写字楼商商业社会公建社会公建其它其它成功管理成功管理经验特色管理特色管理模式模式可利用可利用资源源课程重点回顾课程重点回顾 投标工作程序投标工作程序 标书编写思路标书编写思路 标书主要内容标书主要内容 标书编写注意事项标书编写注意事项思考题思考题 对对公公司司总总部部可可利利用用资资源源、所所在在公公司司的的资资源源进进行行整整合合思思考考，对对总总部部及及所所在在公公司司在在管管物物业业类类型型、物物业业特特点点、管管理理服服务务模模式式及及特特色色服服务务等等等等内内容容进进行行总总结结，归归纳纳并并在学员之间进行交流。在学员之间进行交流。 谢谢 谢谢 大大 家！家！
