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1、2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/顺天大道项目营销策划案顺天大道项目营销策划案东星房博房地产经纪有限公司东星房博房地产经纪有限公司二零一零年五月二零一零年五月谨呈：谨呈：怀化市卓信房地产开发有限公司怀化市卓信房地产开发有限公司2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上
2、上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/本报告建立在什么共识之上本报告建立在什么共识之上？ 卓信地产与东星集团通力合作，将本案作为银卓信地产与东星集团通力合作，将本案作为银湾小区第五期推出。这是我们的共识也是本报湾小区第五期推出。这是我们的共识也是本报告的最大前提。告的最大前提。 前前 言言2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/本报告要解决什么问题？1.1.项目自身该如何规划？项目自身该如何规划？2.2.项目的销售策略是什么？
3、项目的销售策略是什么？3.3.项目销售的时间节点如何安排？项目销售的时间节点如何安排？4.4.项目如何合理规避风险项目如何合理规避风险? ?5.5.项目的广告该如何开展？项目的广告该如何开展？ 前前 言言2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/下面，下面，让我们在建立了共识的基础上，带着让我们在建立了共识的基础上，带着五大问题来看本报告。五大问题来看本报告。 前前 言言2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：
4、1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/一、大环境分析一、大环境分析二、项目分析二、项目分析三、规划设计三、规划设计目录目录四、营销策划四、营销策划五、广告推广五、广告推广2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/一、大环境分析一、大环境分析1、怀化市经济发展、怀化市经济发展2 2、怀化房地产市场分析、怀化房地产市场分析、怀化房地产市场分析、怀化房地产市场分析3 3、顺天大道商业市场调研、顺天大道商业市场调研、顺天大道商业市场调研、顺天大道商业市场调研2
5、 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/改革开放三十年，怀化紧紧围绕“构筑商贸物流中心、建设生态宜居城市”战略目标，全面实施“科技引领、交通先行、兴工活商、富民强市”发展战略，全力推动经济社会又好又快发展。 之之前，中央相继出台了一系列拉动内需的优惠刺激消费政策，包括积极的财政政策、适度宽松的货币政策、扩大规模与优化结构并举的投资政策、更加主动的贸易政策、更加优惠的税收政策、惠及更广的民生政策等等，力度之大，前所未有。这些政策，对怀化推动产业优化升级、促进民生改善提供了千载
6、难逢的发展机遇。大环境分析大环境分析- -怀化市经济发展怀化市经济发展2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/2009年主要指标计划年主要指标计划指标2009年计划增长%GDP（亿元）11.5以上以上第一产业5.5第二产业17规模以上工业20.0第三产业13.0财政总收入（亿元）4118一般预算收入（亿元）2620全社会固定资产投资（亿元）260以上30以上以上社会消费品零售额（亿元）18218.0居民消费价格指数（%）4左右农村人均纯收入（元）8000城镇居民人均可支配
7、收入（元）11000新增城镇就业（万人）3万以上城镇登记失业率（%）4.8以内外贸进出口（万美元）336012出口（万美元）人口自然增长率（）9以内以内万元GDP能耗-4.4主要污染物排放-2亿元GDP安全生产死亡率2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/财政财政收入收入一般一般预算预算收入收入大环境分析大环境分析- -怀化市经济发展怀化市经济发展2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879
8、房房地地产产商商域域网网：http:/2009年全社会固定资产投资260亿元，增长30%以上。 着力推进重大项目建设。 其中交通投资46亿元，城建投资50亿元、工业投资94亿元，农业和农村经济40亿元，商贸物流投资20亿元，解决民生问题10亿元。大环境分析大环境分析- -怀化市经济发展怀化市经济发展2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/20092010年，从主要经济指标的增幅看： 怀化经济继续保持强劲增长，发展速度超过全国平均发展水平： 怀化市政府的固定资产投资力度不断
9、加大，城市化进程加快，交通、城建、物流逐步成为城市发展的重要组成部分。虽受金融危机的影响，但在怀化市政府宏观经济的强力拉动下，怀化的房地产业呈现欣欣向荣景象。小结小结大环境分析大环境分析- -怀化市经济发展怀化市经济发展2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/大环境分析大环境分析- -怀化房地产市场分析怀化房地产市场分析一、基本情况一、基本情况 去年初，在国际金融危机影响的大背景下，全市房地产市场面临经济形势低迷、住房需求疲软的困难，为确保房地产市场平稳发展，全市房产系统
10、采取一系列有效措施，市场回暖迹象比较明显。 相关数据显示，2009年，全市房地产开发投资3232亿元亿元，开发总建筑面积285285万平方米万平方米，分别比上年增长增长60%60%、30%30%；全市房屋交易总面积242.02242.02万平方米万平方米，交易金额32.5432.54亿元亿元，同比增长38.25%38.25%和和43.17%43.17%。商品房销售价格实现了平稳增长。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/大环境分析大环境分析- -怀化房地产市场分析怀化房
11、地产市场分析二、房地产市场特点：二、房地产市场特点：房地产刚性需求释放，房价有所上升。房地产刚性需求释放，房价有所上升。 一是一是受国家宏观政策调整刺激影响，全国范围房地产市场呈现回暖势头，去年持币观望的消费群体,在今年仍然没有看到房价下跌的趋势，看到的是楼市的转暖和升温，房价持续走高；市委市政府出台20091号文件，政策上的优惠前所未有，在这样的一种大环境背景压力下，其消费需求开始释放，房地产交易市场逐步回暖。 二是二是怀化城市建设步伐加快，城市品位和质量提高。按照每年新增人口1.51.51.81.8万万人计算,可预期的潜在市场较大。 三是三是住房改善型市场需求增多，当前怀化城区人口仍以本地
12、人口为主，这部分人多是经历了福利分房和房改政策的受益者，但这类房屋大多面积较小，设计档次较低，功能配套较差。为了提高居住质量，改善生活水平，他们中的很多人已经成为或者将要成为改善型住房需求的主力军。 四是四是投资型需求的存在,为了保值增值和资本的最大收益，将会有更多的资本投入到房地产市场中去。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/大环境分析大环境分析- -怀化房地产市场分析怀化房地产市场分析三、三、2010年怀化房地产发展趋势年怀化房地产发展趋势 按照市委、市政府提出的
13、“大干新三年、再创新辉煌”要求，今年全市将完成房地产开发投资40亿元，施工面积240240万平方米万平方米， 2010年必将成为怀化房地产迅速膨胀的一年，也是重新划分业内格局的一年。无论是商业楼盘还是住宅楼盘都面临很大的挑战。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/大环境分析大环境分析- -怀化房地产市场分析怀化房地产市场分析 1、 2009年，全市房地产开发投资3232亿元亿元，开发总建筑面积285285万平方米万平方米，分别比上年增长增长60%60%、30%30%；全
14、市房屋交易总面积242.02242.02万平方米万平方米，交易金额32.5432.54亿元亿元，同比增长38.25%38.25%和和43.17%43.17%。商品房销售价格实现了平稳增长。说明怀化房地产市场，重新进入一个高速膨胀期；而房地产市场不论是需说明怀化房地产市场，重新进入一个高速膨胀期；而房地产市场不论是需求量还是价格都是大幅上升，说明刚性需求潜力巨大。求量还是价格都是大幅上升，说明刚性需求潜力巨大。 2、 经济危机的影响依然存在，重点影响的是市场的投资信心，因此众多项目不敢轻易公开，实际上已经提前推广或变相抢占市场资源。房地产房地产市场在今后很长一段时间竞争依然激励。市场在今后很长一
15、段时间竞争依然激励。 3、 消费者对房地产的需求已经升级，不再是单一的居住功能上的需求，而是上升精神领域，包括：功能享受、环境绿化、价值品味、科技含量、上升精神领域，包括：功能享受、环境绿化、价值品味、科技含量、安全环保等多各方面安全环保等多各方面。小结小结2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/大环境分析大环境分析- -怀化知名楼盘及类比楼盘解析怀化知名楼盘及类比楼盘解析凯邦凯邦&万象城万象城2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级
16、上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/大环境分析大环境分析- -怀化知名楼盘及类比楼盘解析怀化知名楼盘及类比楼盘解析 楼楼盘名称名称凯邦邦万象城万象城开发商湖南凯邦置业有限公司占地面积11257.53(16万)楼盘地址怀化市人民路和人民东路交汇处销售地址新盘销售电话0745-2697777/2698888销售状态适合人群投资客入住时间绿化率25%建筑密度规划户数车位数500建筑类型高层物业类型综合商业物业管理物业管理费元/平方米月楼盘起价楼盘均价楼盘简介凯邦万象城地处人民路与人民东路交汇处的东北角，东靠威虎山；西接人民路，向南与鹤州路相接，向北与
17、迎丰路相连；南与人民东路与怀化中心车站为邻；北靠建设中的怀化名品城，与琼天广场隔路相望，项目总投资约3.5亿人民币。项目总用地面积16490平方米, 总建筑面积约为170000平方米。整个项目共分为临街独立商铺、室内步行街、百货商场、超市、写字楼、商务公寓及住宅七大部分组成。项目位置交通发达，市中心汽车站，三条主干道的相汇和数十路公交车经过构成了我市名副其实的交通枢纽，拥有绝佳的交通优势。周边配套设施齐全，商业网络成熟，教育、金融环境一流，行政事业单位众多，共筑了项目良好的财富商圈。整个项目的规划为集购物、休闲、娱乐、居住、商务、餐饮、观光、时尚于一体的一站式购物商业街，形成一个真正意义上的怀
18、化市民购物、休闲、娱乐的首选场所及时尚信息的发布地。 2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/大环境分析大环境分析- -怀化知名楼盘及类比楼盘解析怀化知名楼盘及类比楼盘解析雍景豪庭雍景豪庭2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/大环境分析大环境分析- -怀化知名楼盘及类比楼盘解析怀化知名楼盘及类比楼盘解析楼楼盘名称名称雍景豪庭雍景豪庭开发商怀化富达房
19、地产发展有限公司占地面积50000平方米（160000平方米）楼盘地址怀化市天星东路天星坪销售地址销售电话0745-2279999/2277772销售状态在售适合人群入住时间2008.10.01绿化率40%建筑密度31.8%规划户数车位数500建筑类型小高层、高层物业类型普通住宅物业管理物业管理费1元/平方米月楼盘起价2100元/平米楼盘均价均价2600元/平米楼盘简介富达.雍景豪庭位于天星坪的舞水二桥桥头，是由加拿大投资的富达地产在怀化市中心地段推出的顶级产品，用地面积5万多平方米，总建筑面积近18万平方米，建筑密度仅31.8%，楼距比绿地率40%。富达.雍景豪庭，是富达地产在怀化推出的顶级
20、产品，广场、步行小街、风情小店这些在国外常见的建筑语言，共同将富达雍景豪庭的海派生活气质娓娓道出。这里，一至六居户型()应有尽有，不同朝向使景观性绝佳；社区分为三个主题围合，包括水景、植被绿景等景观各具特色。雍景豪庭由18栋小高层、高层以及公寓楼和临街商铺组成，整个项目分三期，项目一期共九栋，现已全部售完。二期目前销售进度为60%。三期工程还在建设中。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/大环境分析大环境分析- -怀化知名楼盘及类比楼盘解析怀化知名楼盘及类比楼盘解析新时
21、代广场新时代广场2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/大环境分析大环境分析- -怀化知名楼盘及类比楼盘解析怀化知名楼盘及类比楼盘解析楼楼盘名称名称新新时代广代广场开发商中远地产占地面积楼盘地址怀化湖天开发区湖天桥销售地址销售电话07452592888/2592999销售状态适合人群城市白领、单身贵族、二人世界、三口之家入住时间绿化率容积率3.56规划户数车位数建筑类型高层物业类型商住物业管理物业管理费元/平方米月楼盘起价公寓起价2588元/平米楼盘均价住宅统一价2558
22、元/平米楼盘简介新时代商业广场是一个集农贸市场、专业商业市场、办公楼、住宅和休闲娱乐为一体的综合开发项目。是由中远地产开发的，共南北两栋。该项目一楼为农贸市场，摊位起价4万6千元；南栋为博客公寓，起价2588元/平米，最高价2888元/平米，户型面积40-60平米，公寓内部为框架式结构，客户可以自由分隔：北栋是住宅，均价2558元/平米，户型面积80120平米。新时代商业广场位于怀化湖天开发区湖天桥，生活配套有超市、银行等，给居民生活带来便利。周边楼盘有世纪花园。 2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房
23、地地产产商商域域网网：http:/大环境分析大环境分析- -怀化知名楼盘及类比楼盘解析怀化知名楼盘及类比楼盘解析商品国际商品国际2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/大环境分析大环境分析- -怀化知名楼盘及类比楼盘解析怀化知名楼盘及类比楼盘解析楼楼盘名称名称尚品国尚品国际开发商鹏程房地产开发有限公司占地面积1.4379公顷 （102513.25）楼盘地址怀化市湖天开发区正清路51号(红星桥东150米)销售地址2010年年底交房销售电话0745-2225678、22267
24、89销售状态在售适合人群入住时间绿化率45%建筑密度规划户数906车位数262建筑类型高层物业类型物业管理物业管理费元/平方米月楼盘起价1860元/平方米楼盘均价2350元/平方米楼盘简介尚品国际,位于怀化市湖天开发区，临正清路，距红星桥东150米，处于怀化市湖天新区干道之间的繁华地段，市政设施配套完备。怀化湖天经济开发区是怀化市重点建设的住宅中心区，市政配套设施完善，交通便利。以其商务、办公、信息、服务的高度聚集,成为怀化城市新世纪区域化的公共活动中心。尚品国际提出 “居住区”的全新概念。凭借“七星级”的完善配套，全方位满足精英层的高效生活，打造名副其实的“”居住港、生活港、休闲港。尚品国际
25、，以七星级优势，本着构建最适宜居的建筑理念，精心设计、精心策划、精心施工，打造怀化“智慧型”住宅小区，实现智能家居生活，是对城市主角生活梦想的完美勾画。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/大环境分析大环境分析- -怀化知名楼盘及类比楼盘解析怀化知名楼盘及类比楼盘解析迎丰新苑迎丰新苑-（北辰国际）（北辰国际）2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/
26、大环境分析大环境分析- -怀化知名楼盘及类比楼盘解析怀化知名楼盘及类比楼盘解析楼楼盘名称名称迎丰新苑迎丰新苑开发商怀化金顺房地产开发有限公司占地面积14165.34（9万）楼盘地址湖天北路与迎丰路交汇处销售地址原市建委院内销售电话0745-2107688/2107699销售状态在售适合人群工薪阶层、二人世界、三口之家入住时间2011年3月25日绿化率28.2%容积率5.16规划户数车位数建筑类型高层物业类型商住物业管理物业管理费元/平方米月楼盘起价2198元/平方米楼盘均价3198元/平米（最高价）楼盘简介迎丰新苑是由怀化金顺地产开发有限公司建设的一个集住宅、商业、酒店，宾馆、写字楼、公寓于一
27、体的新型社区，是市委，市政府09年特别关注的项目。容积率5.16，绿化率28.2%，户型面积有59.3平米、64.9平米、80.5平米、111.55平米、129.15平米、143.1平米等。迎丰新苑坐落于迎丰路与湖天北路交汇处。邻近怀化市第三中学，和怀化市三完小，背倚迎丰公园。周边银行、超市等配套也十分齐全，给居民生活带来极大地便利。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/大环境分析大环境分析- -怀化知名楼盘及类比楼盘解析怀化知名楼盘及类比楼盘解析顺天财富大厦顺天财富大
28、厦2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/大环境分析大环境分析- -怀化知名楼盘及类比楼盘解析怀化知名楼盘及类比楼盘解析楼楼盘名称名称顺天天财富大厦富大厦开发商湖南景丽房地产开发有限公司占地面积20亩(8万平方米)楼盘地址迎丰路与顺天路交汇处销售地址销售电话0745-2714888、2732777销售状态在售适合人群城市白领、单身贵族、二人世界入住时间住宅2010.6.30前、公寓2011年6月30绿化率35%容积率规划户数584车位数260建筑类型高层（32层）物业类型
29、住宅、商务楼物业管理物业管理费0.8元/平方米月（暂定）楼盘起价loft2918元/平米起、soho2455元/平米起楼盘均价楼盘简介顺天财富大厦总建筑高度近百米，分为高层住宅和商务楼两栋，总建筑面积将近10万平米。负一楼是一个拥有150停车位的专业地停车场。地上一至三楼是商业裙楼，目前一楼已经与湖南第一超市步步高签订入住协议，步步高在此以经营生活超市为主，彻底解决了城中区域购物不方便的难题。裙楼的二楼以及商务楼的37层作为圆中圆大酒店，更提升了整个物业的管理水平，商务楼810楼是市教育局办公大楼，是市教育局新址，11-14栋是SOHO公寓。23楼为圆中圆配套的中西餐厅。另一栋是纯高层住宅，共
30、33层。住宅的一楼即裙楼3楼的屋顶，设计成一个顶层花园，有1000多平方米，住宅户型分为三室两厅和四室两厅两种，每一种户型无论结构的合理性，还是功能布局的科学性，都是无可辩驳的。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 根据前面初步产品定位方案得知，双方主要在临街的商住楼存在许多问题，本次提案主要针对此问题展开工作； 本案的利益点在哪里？本案的利益点在哪里？ 本案商业具体构思如何？本案商业具体构思如何？ 置身于本区域本案操作的最大利益点如何实现？置身于本区域本案操作的最大
31、利益点如何实现？ 具体商业业态与体量如何确定？具体商业业态与体量如何确定？大环境分析大环境分析- -顺天大道商业市场调研顺天大道商业市场调研2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/顺天大道具体商业业态调查；顺天大道具体商业业态调查；本区域周边人口情况调查；消费习惯分析；本区域周边人口情况调查；消费习惯分析；社区型商业调查；社区型商业调查；整个临街楼体商业业态组合分析；整个临街楼体商业业态组合分析；市调内容为：市调内容为：大环境分析大环境分析- -顺天大道商业市场调研顺天大
32、道商业市场调研2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/楼盘楼盘总户数总户数计划入住计划入住人口人口总人口总人口( (比例比例:1/3):1/3)金滩春天金滩春天310930银湾小区银湾小区8372511提香庄园提香庄园14004200顺天大道周边典型楼盘统计人口数量统计：顺天大道周边典型楼盘统计人口数量统计：大环境分析大环境分析- -顺天大道商业市场调研顺天大道商业市场调研2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系Q
33、Q：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/业态业态数量数量业态业态数量数量副食副食1414医疗医疗3 3干洗店干洗店1 1综合缴费综合缴费1 1电信电信1 1人寿保险人寿保险1 1电子公司电子公司2 2废品回收废品回收1 1中西餐厅中西餐厅1 1鞋店鞋店1 1广告公司广告公司3 3烟酒烟酒7 7装饰装饰5 5理发店理发店6 6建材建材7 7汽车美容汽车美容3 3彩票彩票1 1擦鞋擦鞋1 1酒楼酒楼6 6按摩按摩1 1茶馆茶馆2 2婴儿用品婴儿用品3 3特产特产3 3餐饮餐饮1111顺天大道业态调查顺天大道业态调查: :( (共：共：85个商家个商家) )大环境分析大环境分
34、析- -顺天大道商业市场调研顺天大道商业市场调研2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/据调查本区域楼盘一般二楼做酒楼、茶馆、中西餐厅、家具；进深为据调查本区域楼盘一般二楼做酒楼、茶馆、中西餐厅、家具；进深为8-208-20米；米；顺天大道二楼一般用途调查：顺天大道二楼一般用途调查：通过市调测量得知，本区域人流量小，虽开业率较高，但是整体经营通过市调测量得知，本区域人流量小，虽开业率较高，但是整体经营状况一般；利润较低；状况一般；利润较低；周边楼盘商业经营状况调查：周边楼
35、盘商业经营状况调查：大环境分析大环境分析- -顺天大道商业市场调研顺天大道商业市场调研2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/1、本区域政府单位纵多，且毗邻市政府是未来政治中心；我们的楼盘策略应该配合高端人群的需求，在针对性公务员市调得知，在本在本案的商业业态组合方面跟多的人建议配合高端的组合业态提高项目案的商业业态组合方面跟多的人建议配合高端的组合业态提高项目品味；品味；2、周边知名楼盘纵多，人口数量纵多，且人口素质较高，大部分为生意人以及政府单位公务员等，因此配以高品
36、位商业业态市场潜力高品位商业业态市场潜力大；大；3、区域内商业存活业态基本为日常生活品，高品位业态少，一方面一方面说明市场有待引导；另一方面由于入住率低人气暂时不足；说明市场有待引导；另一方面由于入住率低人气暂时不足；4、随着本区域发展未来1-3年内将有重大变化，人员会进一步涌入，市场需求会进一步放大；本区域市调机会分析：本区域市调机会分析：大环境分析大环境分析- -顺天大道商业市场调研顺天大道商业市场调研2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/二、项目分析二、项目分析1
37、、项目的地块研究、项目的地块研究2、项目的产品分析、项目的产品分析3、项目的客群分析、项目的客群分析2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 项目分析项目分析- -地块研究地块研究本案本案本案本案金滩春天金滩春天金滩春天金滩春天银湾小区银湾小区银湾小区银湾小区地地理理位位置置 项目位于城中区域与城东新区转轴地带城市发展主方向，毗邻新市政府，占据城市发展核心位置。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053
38、527879 房房地地产产商商域域网网：http:/本案本案南边：怀化商务局东边：怀化规划局正南：银湾小区正北：金滩春天项目地块位于怀化顺天大道旁项目地块位于怀化顺天大道旁, ,北与金滩春天相接，南与东星集团银湾小区相北与金滩春天相接，南与东星集团银湾小区相连，出门即顺天大道与迎丰东路，出行城市中心等方便。连，出门即顺天大道与迎丰东路，出行城市中心等方便。项目四至项目四至 项目分析项目分析- -地块研究地块研究2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/项目项目500米周边配
39、套以政府企事业单位为主；米周边配套以政府企事业单位为主；500米范围米范围内生活配套齐全。内生活配套齐全。 项目分析项目分析- -地块研究地块研究2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/区域价值分析区域价值分析城市发展潜力巨大，本案位处城市发展核心地段，毗邻新市政府中心，本案位处城市发展核心地段，毗邻新市政府中心，地块整体综合素质较好，其中地段、交通、配套等资源优势突出，但项目规模可操作性弱。区位：区位：项目位于城市发展主方向，毗邻市政府，占据城市发展核心位置，地段位置十
40、分优越。地块：地块：项目规模一般，容积率高，不适合发展低密度、高品质社区。同时，位于金滩春天与银湾小区之间较短的临街面给项目规划带来一定难度。交通：交通：项目临城市主干道，对内对外交通便利，至城市主要节点交通便捷。私车交通和公共交通条件均较为有利。配套：配套：项目周边地段成熟，周边生活、医疗、教育、市政等配套较为完善，具备生活功能、商务功能良好的发展背景。景观：景观：地块西接板溪，景观面好，但是地块狭小且地块内部无水系，内部资源有所不足；城市背景：城市背景：城市未来规划起点高城市发展蓝图看好，目前城市经济发展和房地产开发均有较大的潜力，未来市场前景看好。 项目分析项目分析- -地块研究地块研究
41、2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/区域利好点区域利好点怀化未来的城市发展方向是“南延北扩、东南延北扩、东进西展进西展”，“东进东进”代表着城东区的发展方向。代表着城东区的发展方向。城东区是未来鹤城区行政中心，城东区是未来鹤城区行政中心，本项目正处在城市东面鹤城行政区的新区的发展带上，是与老区的纽带中央之处，具有良好的发展潜力。本项目位于城东区发展核心地段，本项目位于城东区发展核心地段，目前城东区尚处于建设开发之中，区域内各项配套是较为缺乏，随政府的迁入，金融、医疗、
42、政府机关单位、教育机构逐步迁入城东区，届时餐饮、娱乐、购物场所等各项配套设施将来会是所有板块中最完善的，美好的规划前景必然会给本美好的规划前景必然会给本项目的开发带来丰厚的利润。项目的开发带来丰厚的利润。未来行政中心东进第一站！未来行政中心东进第一站！ 项目分析项目分析- -地块研究地块研究2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/鹤城区城东区发展第一站市政配套齐全认知度较高地块狭小，无稀缺景观中等偏小型规模无品牌开发商项目属性项目属性城市规划发展趋势下的城东新区第一站，城
43、市规划发展趋势下的城东新区第一站，内部无独特景观资源的中小型住宅项目。内部无独特景观资源的中小型住宅项目。项目属性界定项目属性界定区域属性区域属性 项目分析项目分析- -地块研究地块研究2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 项目分析项目分析- -产品思考产品思考项目劣势地块狭小，临街面仅地块狭小，临街面仅6060米，展示面窄；米，展示面窄；项目所在区域属于城中区边缘区域，在市民心中部分人规定为城东区域；项目所在区域属于城中区边缘区域，在市民心中部分人规定为城东区域；开
44、发商无品牌优势；开发商无品牌优势；项目优势位于金滩春天与银湾小区之间，起势好！位于金滩春天与银湾小区之间，起势好！板溪水景资源板溪水景资源, , 浓郁的田园风光；浓郁的田园风光；周边政府企事业单位众多，人口素质较高，脱离于与城东城中村形象；周边政府企事业单位众多，人口素质较高，脱离于与城东城中村形象；靠近顺天大道与迎丰路覆盖全市的商务客流多且广；靠近顺天大道与迎丰路覆盖全市的商务客流多且广；交通便利，生活配套齐全；交通便利，生活配套齐全；城东未来规划前景利好，位于城市东进的第一站，项目具有标示性和示范性。城东未来规划前景利好，位于城市东进的第一站，项目具有标示性和示范性。2 20 01 12
45、2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/机会威胁p地块向东延伸片区供应量大，市场竞争加剧；地块向东延伸片区供应量大，市场竞争加剧；p怀化市场供应量怀化市场供应量20102010年激增，预估达到年激增，预估达到300300万平方米以上。万平方米以上。p目前怀化楼市有众多知名品牌开发商项目；目前怀化楼市有众多知名品牌开发商项目；p新政的影响。新政的影响。p随着顺天南路、北路的开通利好优势，新政府中心的迁入，金融、医疗、政府机关单位、教育机构逐步迁入，届时餐饮、娱乐、购物场所等各项配套设施将来会是所
46、有板块中最完善的，美好的规划前景必然会给本项目的开发带来丰厚的利润。p本项目倚顺天大道、迎丰东路、银湾小区、提香庄园等多个知名小区以及众多政府、企事业单位，辐射人口数万之众，居住、投资与商用的市场需求越来越旺，市场日益活跃；p城东新区的飞速扩张及政府东迁。 项目分析项目分析- -产品思考产品思考2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 项目分析项目分析- -产品思考产品思考发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势p利用银湾小区四期品牌价值提升项目价值，利用银湾小区四期品牌价值
47、提升项目价值，凸现形象；凸现形象；p突出产品优势，演绎全新的现代生活理念，突出产品优势，演绎全新的现代生活理念，引领中高端消费者居住风潮；引领中高端消费者居住风潮；p利用临近顺天北路的建设，城东发展，开利用临近顺天北路的建设，城东发展，开辟新的客户战略。辟新的客户战略。p突破区域内竞争，放大目光始终立足鹤城区、突破区域内竞争，放大目光始终立足鹤城区、怀化市的大环境；怀化市的大环境；p以未来发展利好及政府资源的优越性吸引中以未来发展利好及政府资源的优越性吸引中高端客户；高端客户；p利用周边的人口素质购买力等加深商业价值；利用周边的人口素质购买力等加深商业价值；发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁
48、p创新产品、打造精品，注重细节、品质，创新产品、打造精品，注重细节、品质，差异化竞争；差异化竞争；p强化项目品牌，提升核心竞争力，以未来强化项目品牌，提升核心竞争力，以未来发展扩大客户层面，以产品细分客户。发展扩大客户层面，以产品细分客户。p合理分解容积率，因地制宜设置物业类型；合理分解容积率，因地制宜设置物业类型；p分阶段开发模式，降低市场风险。分阶段开发模式，降低市场风险。项目发展项目发展策略策略策略策略2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 项目分析项目分析- -
49、产品思考产品思考领导者挑战者p一线品牌p项目具有无可复制的资源p产品创新p垄断价格标杆，引领市场潮流p具有持续作战能力市场新进者p具备一定独特资源和生产规模p改变游戏规则p强调新的评估标准p强调产品的特色和价值追随者补缺者p缺乏独特资源和资金实力p搭便车，借势p以小博大，杀伤战术p价格战的制造者p规模小，快速灵活p目标客户明确，挖掘细分市场价值p抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品p敏锐的机会主义者根据项目根据项目SWOTSWOT分析，本项目住宅应该走补缺者的发展战略分析，本项目住宅应该走补缺者的发展战略2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级
50、级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/补缺不仅体现在功能上，更在于业态、产品的规划，补缺不仅体现在功能上，更在于业态、产品的规划，树立项目的独特形树立项目的独特形象，满足未来居住以及商业发展空间需求，成为区域精品楼盘。象，满足未来居住以及商业发展空间需求，成为区域精品楼盘。辐射辐射辐射辐射发展的特色发展的特色住宅以及商住宅以及商业配套，逐业配套，逐步辐射城中步辐射城中区及区及城东区城东区消费顾客群消费顾客群据项目的据项目的SWOTSWOT分析，本项目应该走补缺的发展战略分析，本项目应该走补缺的发展战略 项目思考项目思考- -产品思考产品思考弥弥
51、补补新新一一轮轮城城中中区区域域与与城城东东转转轴轴区区域域居居住住、商商业业功功能能的的部部分分缺缺失失，满满足足顺顺天天核核心心商商圈圈功功能能扩扩张张需需求求，为为住住宅宅和和周周边边日日常常生生活活消消费费提提供供服务服务补补补补 缺缺缺缺2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 项目思考项目思考- -产品思考产品思考整整合合周周边边资资源源，产产品品精精细细化化设设计计，环环境境品品质质提提高高、服务延展的示范项目；打造首个小户型精品社区；服务延展的示范项目；打
52、造首个小户型精品社区；走走补补缺缺的的方方向向，打打造造新新商商业业业业态态模模式式，以以社社区区配配套套为服务特色。为服务特色。商业战略商业战略+=住住宅宅走走小小户户型型精精品品社社区区；商商业业特特色色化化为为发发展展方方向向，实实现现全全面面提提升升可可售售部部分分溢溢价价空空间间的的终终极极目目标。标。整体战略整体战略补缺者补缺者补缺者补缺者住宅战略住宅战略我们由住宅部分和商业部分共同演绎项目的整体发展战略我们由住宅部分和商业部分共同演绎项目的整体发展战略2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房
53、地地产产商商域域网网：http:/ 项目分析项目分析- -客群思考客群思考需求户型以三房为主需求户型以三房为主需求面积以需求面积以100100130130平方米为主平方米为主以改善居住条件为主要购房目的为主以改善居住条件为主要购房目的为主20102010年怀化市房地产调研，需求特征年怀化市房地产调研，需求特征2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 项目分析项目分析- -客群思考客群思考事业单位员工及大集团普通员工及年轻事业单位员工及大集团普通员工及年轻公务员、周边居民、
54、个体生意人公务员、周边居民、个体生意人商业经营者、企业主、军官等商业经营者、企业主、军官等下属县城区域客户客户下属县城区域客户客户外地投资人外地投资人本项目客户定位本项目客户定位核心客户核心客户重要客户重要客户游离客户游离客户偶得客户偶得客户2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 项目分析项目分析- -客群思考客群思考本案客户定位演绎本案客户定位演绎商业经营者。商业经营者。怀化市商贸经济和服务业发展较好，商业经营者众多且收入水平远高于人均收入水平。政府官员或管理人员。政
55、府官员或管理人员。相对来说，政府工作部门收入很高而且比较稳定，因此有了金钱积累和身份条件的优势，他们有能力选择符合身份需要的住宅小区。军队高级官员。军队高级官员。怀化市原是西南重要的军事地区，有很多军队、部队在此驻扎，但由于军队住宅条件较差且面积较小，所以军队中收入较高的管理干部都选择在市内购房。周边县市的高收入阶层。周边县市的高收入阶层。怀化辖区县地人口有五百多万，近年来农业经济发展较好，怀化城市化进程也开始启动，因此，怀化市区周边县区的富裕阶层将是未来市区房地产发展的重要消费群体。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：105
56、3527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 项目分析项目分析- -客群思考客群思考 购房动机演绎：购房动机演绎：二次置业。二次置业。这类客户所占比例较大，他们基本上都有自己的房子，在经济条件允许的情况下，选择比较理想的居住社区购买自己的第二套、这些客户选择住宅的主要标准是社区环境、居住氛围和社区安全。首次置业首次置业客户在房产新政变的影响下更为重要。圈子效应。圈子效应。怀化城市人口较少，高端人群相互之间的交往比较广泛，圈子中的口碑效应和流行消费会对圈子中的人群造成强烈影响而引发消费欲望，这也是许多中小型城市的共性。为子女或父母购房。为子女或父母购房。在目标客户的购房行为中有小部分客
57、户是为子女成家或父母养老居住而考虑，此类置业隐含着投资倾向，因此决策重点是项目的投资价值。主要包括社区的规划设计及配套是否超前，与其他项目相比性价比是否合理，项目所在区域的未来发展潜力是否强劲以及项目配套设计等。显示身份。显示身份。有部分富裕的客户为了满足社会身份而买房，他们对房价敏感度相对较小，十分关注小区的项目定位及建筑风格，喜好在既可以满足身份象征但又不会过分彰显财富的项目购房。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/典型客户描述典型客户描述刘小姐刘小姐 女女 年龄
58、：年龄：28 28 职业：银行职员职业：银行职员 工作年限：工作年限：4 4年年兴趣：逛街、听音乐、看书兴趣：逛街、听音乐、看书置业要求：置业要求：想买想买80M80M2 21001002 2的两房，因为工作时间不长，的两房，因为工作时间不长，积蓄较少积蓄较少；小区内环境要好，周边配套要完善，；小区内环境要好，周边配套要完善，；周边配套要齐全，出门周边配套要齐全，出门交通要方便交通要方便；李先生李先生 男男 年龄：年龄：40 40 职业：私营业主（做餐饮）工作年限：职业：私营业主（做餐饮）工作年限：2020年年兴趣：喝茶、看电视、看报纸兴趣：喝茶、看电视、看报纸置业要求：置业要求：140M14
59、0M2 2左右的四房，因为要和父母、小孩住一起；左右的四房，因为要和父母、小孩住一起；社区内园林要大社区内园林要大，环境要好；，环境要好；交通要很重要交通要很重要，周边配套设施要齐全，周边配套设施要齐全. .2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/典型客户描述典型客户描述王小姐王小姐 女女 年龄：年龄：35 35 职业：公务员职业：公务员 工作年限：工作年限：8 8年年兴趣：看电视兴趣：看电视置业要求：置业要求：想买想买120M120M2 2的四房，因为有小孩，需要三房；
60、的四房，因为有小孩，需要三房；周边配套设施要齐全，周边配套设施要齐全，尤其是好的小学，考虑到小孩上学的问题尤其是好的小学，考虑到小孩上学的问题；交通要便利；交通要便利；周先生周先生 男男 年龄：年龄：35 35 职业：私营业主职业：私营业主 工作年限：工作年限：1010年年兴趣：看电视、报纸、聊天兴趣：看电视、报纸、聊天置业要求：一商铺一房子置业要求：一商铺一房子想买一间好一点位置的商铺，自己经营；想买一间好一点位置的商铺，自己经营；并并在买商铺的社区里有一套房，方便打理生意在买商铺的社区里有一套房，方便打理生意；周边周边商业氛围要好商业氛围要好，发展潜力大，交通要很方便；，发展潜力大，交通要
61、很方便；2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/三、规划设计三、规划设计1、项目规划建议、项目规划建议2、项目景观、配套、项目景观、配套3、体量配比建议、体量配比建议4、户型设计建议、户型设计建议2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 布局建议布局建议n根据地块特征及规划路得知：根据地块特征及规划路得知：看本项目地块平整、方正，便于设计布局，为了保
62、障住户的隐私和显示尊贵，本项目的规划布局，我们选择组团式这种手法，以活跃整个小区的布局，增加产品的丰富性，同时保证家家南向。项目地块特征分析：项目地块特征分析：2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 布局建议布局建议结合项目开发条件，建议两梯六户高层两梯六户高层塔楼塔楼作为产品主力，设置一一栋中高端高栋中高端高层电梯公寓、酒店层电梯公寓、酒店，满足容积率同时，进行差异化打造。物业布局设定原则临顺天大道一侧，由于车辆较多，临顺天大道一侧，由于车辆较多，受噪音影响，建议设置
63、多层、受噪音影响，建议设置多层、20层层左右电梯公寓，形成一定遮挡、底左右电梯公寓，形成一定遮挡、底层做四层商业。层做四层商业。在项目内部，利用项目内部土地资在项目内部，利用项目内部土地资源打造两栋两梯六户的塔楼。源打造两栋两梯六户的塔楼。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 布局建议布局建议产品规划组合设计建议产品规划组合设计建议说明：根据本项目的特点，我们建议：说明：根据本项目的特点，我们建议：一楼临顺天大道作4.8米高的临街门面。二-四楼临顺天大道整层做4.米高
64、商业。其余里面两栋一楼做架空层（不记录建筑面积内）双会所（休闲会所、健身会所）。地下一层作车库。地上33层为层高3米的住房。具体退让情况根据设计院和市政府要求设计实际情况为准；产品组合建议：产品组合建议：底商底商底商底商+ + + +高层；公寓、住宅高层；公寓、住宅高层；公寓、住宅高层；公寓、住宅+ + + +小区双会所小区双会所小区双会所小区双会所2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 体量配比体量配比住宅物业指标建议住宅物业指标建议项目单层面积（m2）建面（m2）高
65、层公寓楼1000左右左右17000（包含（包含3层底商）层底商）高层塔楼住宅650650332=42900合计约约6万万5.55.5的容积率下，要保证项目中高端的定位优的容积率下，要保证项目中高端的定位优势，只有做高层小户型精品社区，项目销售风势，只有做高层小户型精品社区，项目销售风险和压力降低；实现价值最大化；险和压力降低；实现价值最大化；2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/规划要点规划要点道路、停车系统道路、停车系统以考虑共用银湾小区的大门，为项目节约用地获取更大
66、的经济效益。1 1）出入口）出入口考虑设置地上停车位以及地下停车位相结合的综合停车系统；2 2）停车位）停车位利用双行线和单行线的设置，引开部分人流和车流，实现局部的人车分流；内部路网设计应该最大限度地减少区内噪音污染；建筑物入口、通道处尽量考虑老人、儿童、残疾患者的需求，做到无障碍设计；3 3）区内交通分析）区内交通分析2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 建筑建议建筑建议建筑风格建议原则建筑风格建议原则本项目，我们希望在区域之内，打造起一个位居高端位居高端，却同时
67、具备同时具备着精致、典雅气质着精致、典雅气质的精品项目，形成很强的标示感；项目在定位上为中产休闲社区，我们认为在立面上须更具特色，吻合项目气质和形象，做到“简约而不简单，品质与品位同在简约而不简单，品质与品位同在” ，在成本控制和利润目标追求上形成高度的统一。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 建筑建议建筑建议本案建筑立面建议方向：现代主义建筑风格本案建筑立面建议方向：现代主义建筑风格差异化市场建筑风格，气质独特差异化市场建筑风格，气质独特 为区别其他建筑群，提高本
68、项目品质，支持高价格销售，对本项目进行建筑风格定位形成独特的标志性的建筑群。定位：现代主义建筑风格定位：现代主义建筑风格2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/现代风格：现代、简洁、体块感强现代风格：现代、简洁、体块感强特征：主张“形式追随功能”。反对过多的装饰，并主张抛开历史上已有的风格和式样，充分使用现代的材料和构筑技术创造符合现代特征的建筑作品。现代主义建筑多采用简单的几何形体为构图元素，以不对称布局，自由灵活，设计中追求非对称的、动态的空间。如右图的现代简约风格：
69、设计手段和材料、色彩的变化搭配可实现高品质形象；建议本项目外立面简洁、现代、精致,具有品质感,立面富有变化，利用线条产生层次感，利用材质的变化产生质感；2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 建筑建议建筑建议色彩采用厚重色调设计，体现项目的品质，体现现代主义风格，打破色彩采用厚重色调设计，体现项目的品质，体现现代主义风格，打破单调的色彩调配方案，打造更具鲜明特色的现代主义建筑群。单调的色彩调配方案，打造更具鲜明特色的现代主义建筑群。2 20 01 12 2房房地地产产营
70、营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/建筑建议建筑建议在建筑立面色彩上可通过石材、在建筑立面色彩上可通过石材、涂料等更具特色化和现代感。涂料等更具特色化和现代感。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 建筑建议建筑建议屋顶花园建议屋顶花园建议屋顶花园屋顶花园在物顶设置花园，不仅使使用面积和绿化率增加，同时规避顶楼因价格带来的销售阻力，使得顶楼的价值最大化2 20 01 12 2房房地
71、地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 景观、配套景观、配套景观、配套建议：项目整体景观、配套绿景水景“风”景光景煤气管道、直饮水设施渗透2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 配套建议配套建议 管道煤气、直饮水管道煤气、直饮水在怀化日益房地产不断发展的今天，管道煤气和直饮水已经被个别楼盘使用。（“天龙御园”、“天星浅水湾”等） 管道煤气和直饮水必将越来越多的出现在以后怀化人
72、民的日常生活当中，我们如果能够先人一步做出这些，无疑将是项目未来的最大卖点之一。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 景观、配套景观、配套绿色演绎：绿色演绎： 通过在园景中种植树木、花草等常绿植物，运用高低错落、色彩映衬等手法，构成一幅立体式绿树掩映、曲径通幽、枝繁叶茂的空间。光之演绎：光之演绎： 通过在项目中玻璃建筑物，并配合小区内泛光灯、地灯等光源，表示新时代的璀璨，各种自然光、人造光、暖光、冷光等不同距离的光源有机结合起来，幻化出一幅新时代的璀璨美景，从中体现出
73、人类文明社会的发展和进步。水之演绎：水之演绎： 在区内设置水系、喷泉等动态水景，营造出流水淙淙的美景，寓意生机盎然、生生不息、灵气逼人的生命活力。风之演绎：风之演绎： 塔楼的通风一直是个难点，我们就是要通过优质的户型设计，把采光和通风当作是卖点演绎。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/树木绿化树木绿化 在楼盘两边增加绿化密度，种植大型树种及多种彩色花卉，增添优美景观，又可以丰富项目景观，增添项目卖点。园艺景点园艺景点 通过山、石、树、花、草等元素相互搭配色彩的组合，演
74、绎现代园林的精髓。 景观、配套景观、配套在项目中部由南向北建造一条流动水系，既可将项目各区园景联系，构成景观主轴，又可丰富水景效果，并可将洋房区和别墅区和谐分隔。流动水系流动水系2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 景观、配套景观、配套园林小品设计原则园林小品设计原则考虑到项目成本控制，建议增强社区景观的独特性，通过社区内小品设置体现项目主题、特点、档次以及识别性。小品设施是园林绿化的点睛之笔，是室外环境不可缺少的造型要素。在小区的中心、轴线的端点；空间的起、承、转、
75、折之在小区的中心、轴线的端点；空间的起、承、转、折之处；均布置造型优美、意蕴丰富的雕塑和小品，强化景处；均布置造型优美、意蕴丰富的雕塑和小品，强化景观地产的休闲氛围，而点缀在绿树丛中的路灯、座椅等；观地产的休闲氛围，而点缀在绿树丛中的路灯、座椅等；其造型应体现社区的品位与档次；其造型应体现社区的品位与档次；2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房
76、房地地产产商商域域网网：http:/ 会所会所架空层架空层双会所建议（一静、一动）双会所建议（一静、一动）架空层设置双会所、棋牌室、健身房、乒乓球室等，一系列的配套尽显尊崇生活，彰显项目中高档楼盘气质为拔高项目形象，同时也为是建筑商业与住为拔高项目形象，同时也为是建筑商业与住宅外形达到协调的比例，建议高层架空层设宅外形达到协调的比例，建议高层架空层设计为双会所形式；计为双会所形式；动：健身房、桌球、乒乓球室2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 会所会所架空层架空层双会
77、所建议（一静、一动）双会所建议（一静、一动）架空层设置双会所、棋牌室、健身房、乒乓球室等，一系列的配套尽显尊崇生活，彰显项目中高档楼盘气质静：棋牌室、麻将室等2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 体量配比体量配比规划建议（初步以建规划建议（初步以建2020层计算）层计算）1 1楼：高档烟酒、眼镜、服装、楼：高档烟酒、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、皮具、饰品、鞋帽、主题性专卖、皮具、箱包。箱包。2-42-4楼：咖啡馆、酒楼、茶艺馆、楼：咖啡馆、酒楼、茶艺馆、酒吧等
78、酒吧等5-155-15楼：公寓、住宅楼：公寓、住宅1515楼以上楼层：商务酒店（自用楼以上楼层：商务酒店（自用或租赁）或租赁）具体项目进深初步定位具体项目进深初步定位20-2520-25之间之间商业、公寓大楼规划商业、公寓大楼规划：2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 体量配比体量配比具体面积测算：具体面积测算：临街面暂为60米计算：预留消防通道10米，因此临街面按50米计算，进深按25米计算，二、三楼单层面积为：二、三楼单层面积为：1000-12501000-125
79、0平方米。平方米。此单层面积适用于：酒楼（1000-1500）、中西餐厅（800-1300 ）、休闲洗浴（300-500 ）+茶楼/咖啡屋（500-800 ）。门面部分以门面部分以3.63.6米开间、米开间、12-1512-15米进深计算米进深计算, ,每个门面的面积约为每个门面的面积约为43-5443-54平米平米左右。左右。商业部分规划商业部分规划：2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 体量配比体量配比风险预测：风险预测：1楼临街销售可以直接销售，完全问题不大；2
80、-3楼可以采取先招商，再进行销售；15楼以上可以直接自用于商务酒店，可采用整体租赁模式。风险预测：风险预测：2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/公寓体量配比公寓体量配比我们的户型对应我们的客群，主力户型面积应对应主力客群也就是我们的户型对应我们的客群，主力户型面积应对应主力客群也就是通过减小面积强调功能性，降低舒适性以适应自住客群低总价的要通过减小面积强调功能性，降低舒适性以适应自住客群低总价的要求，面积建议为求，面积建议为50平米左右。平米左右。根据市场状现状和资金
81、流要求，本案公寓部分总价应控制在根据市场状现状和资金流要求，本案公寓部分总价应控制在10-15万之间，万之间，吸纳中端及中低端客群，占据市场最大空间吸纳中端及中低端客群，占据市场最大空间2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 公寓户型规划公寓户型规划2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/住宅体量配比住宅体量配比户型面积套数百分比户型亮点三房两厅1
82、00-110m220%大阳台、多阳台、送飘窗三房两厅 110-130m265%四房两厅130-143m215%2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 住宅住宅户型规划户型规划2 2梯六户高层户型布局梯六户高层户型布局建议建议2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/其他两梯六户其他两梯六户户型参考户型参考2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策
83、策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 市场调研市场调研2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/四、营销策划四、营销策划1、营销策略形成、营销策略形成2、营销策略分解、营销策略分解3、项目销售执行、项目销售执行2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 策略形成策略形成目标
84、回顾目标回顾1 1、迅速回笼资金，实现利润最大化、迅速回笼资金，实现利润最大化住宅须迅速销售，快速回笼资金住宅须迅速销售，快速回笼资金临街商铺及公寓大楼实现利润最大化临街商铺及公寓大楼实现利润最大化2 2、一定程度建立发展商品牌、一定程度建立发展商品牌发展商着眼于长期开发战略发展商着眼于长期开发战略发展商期望以后项目能增加品牌价值发展商期望以后项目能增加品牌价值叫座叫座叫好叫好2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 策略形成策略形成策略总纲策略总纲战略归纳战略归纳, ,
85、战术形成战术形成一：高打形象战略一：高打形象战略战术战术1:1:精品定位精品定位, ,展示为先展示为先战术战术2:2:区域区域规划，配套展示规划，配套展示战术战术3:3:强化产品亮点强化产品亮点战术战术4:4:强强联合强强联合, ,品牌借势品牌借势三：高效差异化营销战略三：高效差异化营销战略战术战术1:1:充分蓄势，火爆开盘充分蓄势，火爆开盘战术战术2:2:跨区作战跨区作战, ,直效营销直效营销战术战术3:3:人气造场、人气造场、客户客户营销营销战术战术4: 4: 低开高走，快速热销，低开高走，快速热销， 二：高举银湾牌战略二：高举银湾牌战略战术战术1 1：强调辉煌的续写：强调辉煌的续写战术战
86、术2 2：先修房、后拆墙：先修房、后拆墙战术战术3 3：制造互补效益：制造互补效益三大战略三大战略( (三高战略三高战略) )2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 策略分解策略分解策略一：高举形象战略策略一：高举形象战略战术战术1: 1: 精品定位精品定位, ,展示为先展示为先战术战术2: 2: 区域规划、配套展示区域规划、配套展示战术战术3:3:强化产品亮点强化产品亮点战术战术4:4:强强联合强强联合, ,品牌借势品牌借势策略分解策略分解2 20 01 12 2房房
87、地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 策略分解策略分解项目形象定位项目形象定位续写，一座城市的向往！续写，一座城市的向往！对形象定位的阐述：对形象定位的阐述：1.1.“一座城市的向往一座城市的向往”银湾小区面世推盘时的主打广告语，诠银湾小区面世推盘时的主打广告语，诠释了银湾小区在怀化人心目中的精品地位释了银湾小区在怀化人心目中的精品地位2.2.“续写续写”是作为银湾小区的延续，合乎项目银湾小区四期的是作为银湾小区的延续，合乎项目银湾小区四期的整体定位。整体定位。3.3.银湾小区的社区绿化、景观、
88、物业等都能作为项目最大的优银湾小区的社区绿化、景观、物业等都能作为项目最大的优势首先展示给大家。势首先展示给大家。战术战术1: 1: 精品定位精品定位, ,展示为先展示为先2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 策略分解策略分解战术战术2: 2: 区域规划，配套展示区域规划，配套展示强化本区域完善的配套措施，宣染生活氛围，加强化本区域完善的配套措施，宣染生活氛围，加强人气聚集，引领未来完美生活。强人气聚集，引领未来完美生活。关键词：关键词：政府新大楼、四大银行、数十家政
89、府机关单位、银政府新大楼、四大银行、数十家政府机关单位、银行、三中、三完小、饮食、文化、广场等行、三中、三完小、饮食、文化、广场等强化小区内景观、会所、物业等自身配套的展示强化小区内景观、会所、物业等自身配套的展示和宣传。和宣传。关键词：关键词：双会所、球场、游泳池、树木、草地等。双会所、球场、游泳池、树木、草地等。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 策略分解策略分解战术战术3: 3: 强化产品亮点强化产品亮点现有银湾配套、绿化。现有银湾配套、绿化。入户花园入户花园
90、极品户型极品户型酒店式物业酒店式物业怀化政治文化中心怀化政治文化中心未来升值潜力未来升值潜力2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 策略分解策略分解战术四战术四: :强强联合强强联合, ,品牌借势品牌借势怀化知名企业：湖南东星集团怀化知名企业：湖南东星集团怀化十大最受欢迎楼盘：银湾小区怀化十大最受欢迎楼盘：银湾小区酒店式物业：英泰物业酒店式物业：英泰物业 我们拥有的不仅是知名度和口碑，我更加拥有我们拥有的不仅是知名度和口碑，我更加拥有的是信任，的是信任，配合完美推广，通
91、过对品牌的整合宣配合完美推广，通过对品牌的整合宣传，最大限度增加产品的附加值。传，最大限度增加产品的附加值。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 策略形成策略形成策略二：高打银湾牌战略策略二：高打银湾牌战略战术战术1 1：强调辉煌的续写：强调辉煌的续写战术战术2 2：先修房、后拆墙：先修房、后拆墙战术战术3 3：制造互补效益：制造互补效益策略分解策略分解2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：105352
92、7879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 策略分解策略分解战术一战术一: :强调辉煌的续写强调辉煌的续写“辉煌辉煌”指银湾小区的辉煌。指银湾小区的辉煌。 自自20052005年银湾小区一期正式面世以来便备受怀化市场关注和喜爱，年银湾小区一期正式面世以来便备受怀化市场关注和喜爱，直至三期售罄在销售业绩和时间上都远超同期操作的楼盘，即便是今直至三期售罄在销售业绩和时间上都远超同期操作的楼盘，即便是今时今日，银湾小区的现房都是全怀化市最炙手可热的二手房源。时今日，银湾小区的现房都是全怀化市最炙手可热的二手房源。“续写续写”指卓信地产开发的银湾四期。指卓信地产开发的银湾四期。 本案定位为银湾小
93、区四期的形式面世，传承银湾所有的优质特点，本案定位为银湾小区四期的形式面世，传承银湾所有的优质特点，位置、配套、绿化、景观、知名度、口碑等等，续写辉煌指日可待。位置、配套、绿化、景观、知名度、口碑等等，续写辉煌指日可待。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 策略分解策略分解战术二战术二: :先拆墙，后修房先拆墙，后修房 先拆墙、后修房先拆墙、后修房 考虑到银湾小区的业主的因素，在项目拆墙计划公示以后迅速把隔考虑到银湾小区的业主的因素，在项目拆墙计划公示以后迅速把隔墙拆
94、掉，以免引起不必要的麻烦。拆墙后可推后数米重建施工时要求墙拆掉，以免引起不必要的麻烦。拆墙后可推后数米重建施工时要求的围墙，也可以用铁栅栏代替。的围墙，也可以用铁栅栏代替。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 策略分解策略分解战术三战术三: :制造互补效益制造互补效益 景观的互补：景观的互补：银湾缺少水景，可在本案完善；本案缺银湾缺少水景，可在本案完善；本案缺少绿化，可在银湾寻找。少绿化，可在银湾寻找。 配套的互补：配套的互补：银湾缺少会所，本案缺少运动场所和设银湾缺
95、少会所，本案缺少运动场所和设施，同样能够互补。施，同样能够互补。 户型的互补：户型的互补：就电梯房而言，银湾的户型过大且单一，就电梯房而言，银湾的户型过大且单一，本案的中小户型正好可以填补这一空白。本案的中小户型正好可以填补这一空白。 2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 策略分解策略分解策略策略三：高效差异化营销战略三：高效差异化营销战略战术战术1:1:充分蓄势，火爆开盘充分蓄势，火爆开盘战术战术2:2:跨区作战跨区作战, ,直效营销直效营销战术战术3:3:人气造场
96、、人气造场、客户客户营销营销战术战术4: 4: 低开高走，快速热销低开高走，快速热销策略分解策略分解2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 策略分解策略分解战术一战术一: :充分蓄势，火爆开盘充分蓄势，火爆开盘1 1、将项目的展示期提前，争取在售楼中心落成前两、将项目的展示期提前，争取在售楼中心落成前两个月推出项目的概念性形象广告，加大蓄水力度。个月推出项目的概念性形象广告，加大蓄水力度。2 2、延长蓄客期时长，、延长蓄客期时长，VIPVIP客户的储备数量要大于项目客户
97、的储备数量要大于项目总户数，做到充分蓄势，开盘时一蹴而就。总户数，做到充分蓄势，开盘时一蹴而就。 2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 策略分解策略分解战术二战术二: :人气造场、客户营销人气造场、客户营销1 1、系列活动：主题节活动，如端午、国庆、元旦等、系列活动：主题节活动，如端午、国庆、元旦等2 2、抽奖：是利用客户不劳而获的喜悦心理，达到加快口碑传播、抽奖：是利用客户不劳而获的喜悦心理，达到加快口碑传播的目的。此举对怀化人的冲击会更强烈，加上频繁的抽奖次的目的
98、。此举对怀化人的冲击会更强烈，加上频繁的抽奖次数，甚至可以达到现场逼定的目的数，甚至可以达到现场逼定的目的3 3、团购方案：、团购方案： 人数达到一定数量给予一定的优惠，以带动客人数达到一定数量给予一定的优惠，以带动客户的积极性。户的积极性。4 4、以老带新：成交客户老带新礼品赠送。、以老带新：成交客户老带新礼品赠送。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 策略分解策略分解战术三战术三: :跨区作战跨区作战, ,直效营销直效营销1 1、利用东星房博二手房网点分布较广的优
99、势，通过网点的关系，、利用东星房博二手房网点分布较广的优势，通过网点的关系，直接把各网点作为第二售楼现场，使之成为我们营销人员得直接把各网点作为第二售楼现场，使之成为我们营销人员得以延伸。以延伸。2 2、行销、坐销相结合，销售人员走出去：走到单位去、走到闹、行销、坐销相结合，销售人员走出去：走到单位去、走到闹市去、走到其他竞争楼盘的销售点外。最大可能的掠夺客户市去、走到其他竞争楼盘的销售点外。最大可能的掠夺客户资源。资源。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 策略分解
100、策略分解战术四：低开高走，快速热销战术四：低开高走，快速热销1 1、低价入市，快速热销，引起市场关注，制造极高性价比。、低价入市，快速热销，引起市场关注，制造极高性价比。2 2、小步快走，迅速提升，引发市场追捧，实现价值、小步快走，迅速提升，引发市场追捧，实现价值最大化最大化。3 3、商业、公寓同时进行，最快时间回笼资金，降低运营风险。、商业、公寓同时进行，最快时间回笼资金，降低运营风险。注：此策略主要体现在价格表的制作上注：此策略主要体现在价格表的制作上2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商
101、商域域网网：http:/前期销售执行安排前期销售执行安排 1 10 20 1 10 20 1 10 20 1 10 201 10 20 1 10 20 1 10 20 1 10 206 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月形象广告形象广告进场进场主要节点主要节点前提条件前提条件导入期广告主题确认导入期广告主题确认广告形式确定广告形式确定广告位、广告载体确广告位、广告载体确认认售楼处包装完毕售楼处包装完毕项目经理和第一批销项目经理和第一批销售人员到位售人员到位折页、单张、户型图、折页、单张、户型图、200200问、其他销售问、其他销售物料物料广告牌、灯杆旗等到广告牌、灯杆旗等到位，设计印刷
102、完位，设计印刷完毕毕1.1.市场形象确立，楼市场形象确立，楼盘卖点深入人心盘卖点深入人心2.2.第一批销售资料到第一批销售资料到位，初步价格确定位，初步价格确定3.3.认筹方案提交认筹方案提交媒体配合媒体配合报版、灯杆旗、户外广告系列软报版、灯杆旗、户外广告系列软文、录像文、录像主要以报纸广告为主、主要以报纸广告为主、广告牌、灯杆旗换版；广告牌、灯杆旗换版；短信、网站为辅助短信、网站为辅助派筹派筹2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 前期销售执行安排前期销售执行安排A
103、CT 1 进场进场原则原则：全新包装，高形象进场：全新包装，高形象进场人员人员：项目经理：项目经理：1 1名；销售代表：名；销售代表：4 4名名-6-6名；保安：名；保安：2 2名；保洁：名；保洁：1 1名；名；物料物料：区域模型；折页：区域模型；折页30003000份；海报份；海报1000010000份；户型图：份；户型图：30003000套；套；200200问问( (初稿初稿) )：1 1份；份； 电话号码：电话号码：2 2个；电话：个；电话：2 2台台包装包装：主背景板；室内柱；展位横眉；辅助展板；移动展架：主背景板；室内柱；展位横眉；辅助展板；移动展架：3 3块；室块；室 外导视牌：外
104、导视牌：1 1个；个；2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ACT 2 派筹仪式派筹仪式时间时间：9 9月月1 1日日 地点地点：售楼中心：售楼中心原则原则：制造轰动，高起点亮相：制造轰动，高起点亮相合作单位合作单位：礼仪公司、报社、电视等：礼仪公司、报社、电视等参与人员参与人员：开发商、东星房博领导、销售人员、其他嘉宾等：开发商、东星房博领导、销售人员、其他嘉宾等物料物料：条幅、导：条幅、导视牌、展板、照相机、礼品、宣传资料视牌、展板、照相机、礼品、宣传资料50050
105、0套套媒体媒体：怀化日报：怀化日报(19(19号封面号封面) )、户外、短信。、户外、短信。推广主题推广主题：传奇启幕、王者归来：传奇启幕、王者归来注：详细见后续提交注：详细见后续提交 前期销售执行安排前期销售执行安排2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 销售任务分解销售任务分解时间节点时间节点门面门面商业部分商业部分（租（租/ /售）售）公寓公寓住宅住宅时间：时间： 开盘第一个月开盘第一个月40%40%以上以上30%30%以上以上30%30%以上以上40%40%以上
106、以上时间：时间： 开盘第开盘第三个月三个月60%60%以上以上50%50%以上以上55%55%以上以上60%60%以上以上时间：时间： 开盘第开盘第六个月六个月80%80%以上以上70%70%以上以上75%75%以上以上80%80%以上以上时间：时间： 开盘第开盘第十二个月十二个月95%95%以上以上90%90%以上以上90%90%以上以上95%95%以上以上销售预期：销售预期：2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 销售执行建议销售执行建议2. 1/72. 1/7：经
107、对市区目前部分在售项目调查表明，各在售项目的意向客户成交比例普遍为1:71:7。1. 51. 5：经对市区目前部分在售项目调查表明，目前市区项目平均日积客量（有效意向客户）在5 5组组左右。3. 1/33. 1/3：经对市区目前部分在售项目调查表明，各在售项目的意向金客户（VIP）成交比例普遍为1:31:3。关键数字：关键数字：5、1/7、1/32 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/销售执行建议销售执行建议2. 7002. 700：根据1/7的意向客户成交率，本项目开盘
108、前需积累10501050组意向客户组意向客户。1. 1501. 150：本项目开盘去化任务（含公寓）150150套套。3. 4503. 450：根据1/3的意向金客户成交率，本项目开盘前需积累450450组意向金客户组意向金客户（VIP）。关键数字：关键数字：150150、10501050、450450、4.54.54. 34. 3：根据目前市区项目日平均5组的积客量估算，要完成项目开盘所需的1050组意向客户积累，正常情况下需费时正常情况下需费时7 7个月个月。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地
109、地产产商商域域网网：http:/销售执行建议销售执行建议以上数据表明，按照常规积客方式蓄客积累开盘所需的以上数据表明，按照常规积客方式蓄客积累开盘所需的10501050批客户需要批客户需要7 7个月之久，远高于我们对本案的期望值。个月之久，远高于我们对本案的期望值。因此，必须改变常规的的积客方式，另辟蹊径，提高积客的效率。因此，必须改变常规的的积客方式，另辟蹊径，提高积客的效率。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/销售执行建议销售执行建议1. 被动等待主动寻找主动寻找
110、：在固守售楼处被动等待客户的同时，针对本项目目标客户的聚集地主动出击，寻求突破；2. 匀速提速提速：将项目日均积客量提升至市区日均积客量的3倍甚至更多；3. 客户锁定：多种途径加深与客户的交流，更有效地完成意向客户的锁定，提高积客的效率。应对方式应对方式2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/销售执行建议销售执行建议1.通过项目积客任务分解，我们发现开盘销售发现开盘销售150150套是一个极限挑战的高目套是一个极限挑战的高目标。标。2.运用常规营销方式将肯定无法实现积客任
111、务。3.在营销思路和营销方式上必须多从目标客群特性出发，突破常规，最求多从目标客群特性出发，突破常规，最求创新创新：如行销、活动等。4.对销售执行体系提出更高的要求，加大客群沟通、信息维护，树立项目加大客群沟通、信息维护，树立项目口碑口碑，全力提高积客成交率。项目积客思考总结项目积客思考总结2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/价格策略价格策略价格建议考量原则：1. 1.现金流。现金流。2. 2.项目从形象入市到被认可过程的顾客让渡价值给予问题。项目从形象入市到被认可过
112、程的顾客让渡价值给予问题。3. 3.一定时期内形成市场轰动。一定时期内形成市场轰动。 在考虑以上因素的前提下，中原给出的价格策略建议是：“平价入市，平价入市，积极拉升积极拉升”。 “平价入市”是指考虑到本项目入市时竞争力得以更强发挥，建议本项目以区域市场同类别产品均价入市，增加项目市场竞争力，随后引起市场轰动，从而迅速占领市场，为价格拉升提供足够支撑。 2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/价格策略价格策略目前区域同类平均成交价格为：目前区域同类平均成交价格为： 250
113、02500元左右元左右/ /平方米平方米项目价格项目价格= =目前区域平均价格目前区域平均价格+ +预期增幅预期增幅+ +附加值价值（人附加值价值（人文景观、建筑表现、产品品质、开发品牌、配套完善）文景观、建筑表现、产品品质、开发品牌、配套完善）考虑到高单价带来的增值弹性空间较小，考虑到高单价带来的增值弹性空间较小，20102010年市增幅按年市增幅按2020元元/ /月，项目月，项目20112011年年1 1月预期基准价为：月预期基准价为：2500+20*5=26002500+20*5=2600元元/ /. .项目开盘均价项目开盘均价= =基准价基准价* *（1+5%1+5%）（附加值权重）
114、（附加值权重）= =27302730元元/ /2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/五、广告推广五、广告推广1、案名、案名2、形象定位、形象定位3、推广策略、推广策略2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 案名案名主推案名主推案名银湾五期银座公馆银座公馆2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联
115、系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 案名案名备选案名一备选案名一银湾五期银世纪银世纪2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 案名案名主推案名二主推案名二银湾五期卓园卓园2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/ 案名案名备选案名三备选案名三银湾五期杰座杰座2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全
116、 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/主推广告语：续写，一座城市的向往！续写，一座城市的向往！ 形象形象“一座城市的向往一座城市的向往”银湾小区面世推盘时的主打广告语，诠释了银湾小区面世推盘时的主打广告语，诠释了银湾小区在怀化人心目中的精品地位银湾小区在怀化人心目中的精品地位“续写续写”是作为银湾小区的延续，合乎项目银湾小区四期的整体是作为银湾小区的延续，合乎项目银湾小区四期的整体定位。定位。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产
117、商商域域网网：http:/价值价值形象价值形象价值区域价值区域价值产品价值产品价值标杆带动价值标杆带动价值推售时间价值推售时间价值附加价值附加价值产品价值构成分析产品价值构成分析因素因素营销推广策略价值提升因素营销推广策略价值提升因素2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/传播策略传播策略售楼处、景观开盘持销期入市期高调入世景观价值/版块价值诠释生活产品价值解读互动生活针对营销问题相应解决方案蓄客期2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升
118、级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/整整体体推推广广架架构构营营造造社社会会影影响响力力实实现现实实效效营营销销运用大众媒体运用大众媒体阶段性活动营销阶段性活动营销户外喷绘户外喷绘报刊广告报刊广告网络媒体网络媒体开盘活动开盘活动 封顶仪式封顶仪式 竣工庆典竣工庆典 整体推广架构：整体推广架构：其他小型媒体（楼宇小电视其他小型媒体（楼宇小电视/ /电梯间小广告）电梯间小广告） 业主联谊业主联谊在销售过程中，不同的在销售过程中，不同的 阶段组织不同形式的路阶段组织不同形式的路演演 宣传，咨询活动宣传，咨询活动专业的策划团队专业的策划团队资深置业
119、顾问资深置业顾问领先的管理模式领先的管理模式2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/根据开售前各项准备工作的到位情况，建议以根据开售前各项准备工作的到位情况，建议以20102010年年6 6月月2020日作为入市时间；日作为入市时间；为了提高本项目的物业价值，建议在项目推出前期，为了提高本项目的物业价值，建议在项目推出前期，突出地段、区域以及小区配套的优越性；突出地段、区域以及小区配套的优越性；20102010年年8 8月月2828日正式派筹蓄客；日正式派筹蓄客；2011
120、2011年年1 1月月1 1日项目公开对外销售。日项目公开对外销售。营销推广策略销售阶段划分2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/营销推广策略营销推广策略主流媒体主流媒体借助成熟区域之势，以银湾小区的价值为核心；借助成熟区域之势，以银湾小区的价值为核心；中高端品质为主要诉求点，同区域具备豪华景观、配套与服务的酒店式公寓，与客户的情感沟通。活动为辅活动为辅，举办一到两次活动，引起市场轰动，制造口碑传播。举办一到两次活动，引起市场轰动，制造口碑传播。 项目宣传项目宣传：地盘
121、包装：售楼处、看房通道、停车场、整体工地围档；户外广告：在银丰路、人民路设置35处户外广告牌；公交候车亭： 以人流量作为选择标准；沿路道旗：顺天路项目周边主干道；售楼处氛围营造：路旗、标志性指示牌、精神堡垒等。2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/以主流媒体为主以主流媒体为主项目信息传播时效性要求；类别渠道专一性类别渠道专一性项目信息传播高力度要求；其他有效渠道利用其他有效渠道利用项目信息传播覆盖面要求。营销推广策略媒体选择原则营销推广策略媒体选择原则2 20 01 1
122、2 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/售楼处售楼处：色调元素偏少，突出项目空间感；项目周边项目周边：道旗、指示牌与项目风格、调性一致；施工现场施工现场：功能区指示牌、工地围挡广告突显项目特质，楼体简单包装；营销推广策略项目包装建议营销推广策略项目包装建议2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/现场营销中心装修简洁、靓丽，与对面的绿地售楼部形成明显差异。并且要现场营销
123、中心装修简洁、靓丽，与对面的绿地售楼部形成明显差异。并且要与项目的整体形象相符，建议在内部多采用简约的装修风格，相关物料选择与项目的整体形象相符，建议在内部多采用简约的装修风格，相关物料选择力求精致考究，从细节上体现项目特有的品质优势。可在售楼处设置咖啡吧、力求精致考究，从细节上体现项目特有的品质优势。可在售楼处设置咖啡吧、商务图书阅览区、商务图书阅览区、VIPVIP客户区等。客户区等。卖场形象：卖场形象：2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/项目总监项目总监 1 1名
124、；名； 策划经理策划经理 1 1名；名；销售经理销售经理 1 1名；名； 案场主管案场主管 1 1名名专案设计专案设计 1 1名名 ； 置业顾问置业顾问5-75-7名（现场名（现场+ + 外场）外场） 筹备期，销售人员接触项目前需经过1个月的系统培训（前半月为基础培训；后半月为现场培训），营销过程中，人员在保持一定的稳定性的同时将有一定的淘汰比率。以不断的激励团队战斗力。 团队组织团队组织: :2 20 01 12 2房房地地产产营营销销策策划划大大全全 震震撼撼升升级级上上市市！ 联联系系QQ：1053527879 房房地地产产商商域域网网：http:/谢谢聆听！预祝卓信地产项目操盘圆满成功!东星房博房地产经纪有限公司东星房博房地产经纪有限公司二零一零年五月二零一零年五月
