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1、2 2011.12011.12城市商业综合体城市商业综合体城市未来发展主流城市未来发展主流1 v“每座城市都需要带领步入国际化的城市综合体。每座城市都需要带领步入国际化的城市综合体。” 勒勒. .柯布西耶柯布西耶是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具体体现；是一个城市经济发展的带动者 2 目目录录1 1、对商业综合体的理解、对商业综合体的理解2 2、商业综合体的发展、商业综合体的发展3 3、城市商业综合体的形式与特征、城市商业综合体的形式与特征4 4、综合体助力城市集约化发展、综合体助力城市集约化发展 3 对商业综合体的理解对商业综合体的理解v一、概述一
2、、概述城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城城中之城”。 城市综合体的概念：城市综合体的概念： 所谓所谓“城市综合体城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 大型城市综合体适合经济发达
3、的大都会和经济发达城市，在功能选择上要大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。是最基本的组合。 4 对商业综合体的理解对商业综合体的理解v二、国外对城市商业综合体的定义二、国外对城市商业综合体的定义v 国外城市商业综合体的英文名为国外城市商业综合体的英文名为hopscahopsca，是英文单词，是英文单词hotelhotel（酒店）、（酒店）、officeoffice（写字楼）、（写字楼）、parkpark（公园）、（公
4、园）、shopping mallshopping mall（购物中心）、（购物中心）、conventionconvention（会议中心、会展中心）、（会议中心、会展中心）、apartmentapartment（公（公寓）首个字母的缩写。寓）首个字母的缩写。HOPSCAA是apartmentH是HotelhouseO是officeC是cinemaP是ParkparkingS是Shopping mallschool曼哈顿洛克菲勒中心曼哈顿洛克菲勒中心5 对商业综合体的理解对商业综合体的理解v三、当前国内对城市商业综合体的定义三、当前国内对城市商业综合体的定义v 当下的中国房地产，对城市商业综合体
5、有一个约定俗成的定义，从产品形式讲一般是有五种，酒当下的中国房地产，对城市商业综合体有一个约定俗成的定义，从产品形式讲一般是有五种，酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为4+14+1模式。模式。北京国际贸易中心北京国际贸易中心西安万达广场西安万达广场6 对商业综合体的理解对商业综合体的理解l 商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽。新开发区新开发区中心中心1城市副城市副中心中心2城市城市CBD中心中心3城市交通枢纽城市交通枢纽4商业
6、综合体商业综合体商业综合体商业综合体7 商业综合体的发展商业综合体的发展v一、商业综合体产生的背景一、商业综合体产生的背景个人生活成本加大经济运行效率降低高品质的生活需求缺乏景观和活力商业综合体产生城市人口日益膨胀土地资源日益稀缺城市快速发展城市快速发展城市快速发展城市快速发展中心区各种矛盾突出中心区各种矛盾突出中心区各种矛盾突出中心区各种矛盾突出美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。 办公购物住宿休闲8 商业综合体的发展商业综合体的发展v 随着城市的发展，商业综合体应运而生。它是多个使用功能不同的
7、建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。商业综合体商业综合体商业综合体商业综合体三维空间开发立体交通体系多功能空间组合提高土地利用率改善区域交通产生机会收益降低投资风险满足多种需求满足高效率9 商业综合体的发展商业综合体的发展v二、城市商业综合体的发展历程二、城市商业综合体的发展历程城市综合体是城市聚集的产物城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。 城市形态的表现 在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层
8、建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市综合体。 经济形态的表现 随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。 10 商业综合体的发展商业综合体的发展v城市综合体是从美国传来的，最早的成功案例一直经久不衰的美国洛克菲勒中心v亚洲最经典的就是号称规划建造了18年的东京六本木v在中国最熟悉的是国贸中心， 到今天差不多20年了v我们看城市综合体发展的历程，国贸三期02年启动形成，它的时间价值和资产价值无与伦比！v11 商业综合体的发展商业综合体的发展v| |
9、相关链接相关链接| | 曼哈顿城市综合体曼哈顿城市综合体 v 纽约市中心的曼哈顿，是世界繁华之都。汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝纽约市中心的曼哈顿，是世界繁华之都。汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。这里还是世界上就业密度最高的地区，仅华尔街而言，长这里还是世界上就业密度最高的地区，仅华尔街而言，长1.541.54公里，面积不足公里，面积不足1 1平方平方公里的范围内，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和公里的范围内，
10、就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城市综合体建筑造就了曼哈顿几十万就业人口。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城市综合体建筑造就了曼哈顿“世界中心世界中心”的美名。的美名。12 商业综合体的发展商业综合体的发展v三、我国城市综合体的发展三、我国城市综合体的发展v 随着改革开放和加入随着改革开放和加入WTOWTO零售业对外开放后，我国的商业业态不断发展，除零售业对外开放后，我国的商业业态不断发展，除了原有的百货公司继续发展以外，随着商业地产的引入和不断发展，商业综合体了原有的百货公司继续发展以外，随着商业地产的引入和不断发展
11、，商业综合体和购物中心在九十年代末开始大量出现。和购物中心在九十年代末开始大量出现。北京熙旺中心北京熙旺中心重庆财富中心重庆财富中心南京国际广场南京国际广场13 商业综合体的发展商业综合体的发展 中国国际贸易中心(以下简称国贸中心)是目前中国规模最大的综合性高档商务服务企业之一，国贸中心地处北京商务中心区的核心地段，占地12公顷，总建筑面积56万平方米，集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体，是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。14 商业综合体的发展商业综合体的发展v 综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，也作为拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长点 ；更
12、作为一种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。而在中国尤其是近两年综合体成为城市建设和运营的标志和主体，同时也成为房地产尤其是商业地产投资商的主流模式。几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大，最高级的商场、最好（三星以上）的酒店于一体的复合建筑群。杭州提出要建100个城市综合体的宏大构想！而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团也提出只建城市综合体的开发战略。 城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要产品的类型。15 商业综合体的发展商业综合体的发展vv在中国城市综合体一般具备三个
13、要素v一是城市的中心和副中心地段；v二是公共交通的枢纽；v三是独享和兼具城市的自然景观或公共资源如临（观）水或城市广场。16 城市商业综合体的形式与特征城市商业综合体的形式与特征v一、城市商业综合体的形式v 针对商业综合体以上诸多功能用处，城市商业综合体是我国将来发展的大方向，从目前来讲，主要以三种形式存在：v第一种形式是以大型购物中心为载体，逐步发展新型的城市商业综合体；v第二种形式是我们原来关注的建筑综合体进一步分化以休闲为业态的休闲综合体、旅游设施综合体；v第三种形式以写字楼为主体的写字楼综合体，都在全国各地都有一些尝试。比如像中信城市广场，华润万象城都是以商业为主的。17 城市商业综合
14、体的形式与特征城市商业综合体的形式与特征l 商业综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”功能复合性功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调高密度，集约性高密度，集约性整体统一性整体统一性高可达性高可达性实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可
15、18 城市商业综合体的形式与特征城市商业综合体的形式与特征v二、城市商业综合体的特征二、城市商业综合体的特征v超大空间尺度超大空间尺度v 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。超大空间尺度19 城市商业综合体的形式与特征城市商业综合体的形式与特征v通道树形交通体系通道树形交通体系v 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及
16、建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 交通层，设置汽车大堂商业层，设置人行大堂便利、融合、安全、私密便利、融合、安全、私密与商业入口一体化的大堂与商业入口一体化的大堂可以打可以打TAXITAXI的大堂的大堂设置独立访客停车的车库设置独立访客停车的车库与商业停车完全区隔与商业停车完全区隔通道树型交通体系20 城市商业综合体的形式与特征城市商业综合体的形式与特征现代城市景观设计现代城市景观设计 应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、
17、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。现代城市景观设计21 城市商业综合体的形式与特征城市商业综合体的形式与特征v高科技集成设施高科技集成设施v 城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。高科技集成设施22 城市商业综合体的形式与特征城市商业综合体的形式与特征v地标式的城市建筑地标式的城市建筑v城市综合体
18、一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。 地标式的城市建筑23 综合体助力城市集约化发展综合体助力城市集约化发展 在现今城市土地日益稀缺，而城市人口不断增加的背景下，发展城市综合体是城市集约化发展的必然选择。在一个成熟的城市综合体内，人们可以轻松实现以往需要花成倍时间、人力、物力、交通成本才能满足的需求。各种经济活动在城市综合体内互动，各种资源互不相长，从而发挥更大的空间效率，既省地又节能。据权威机构调查显示，城市综合体内的各种业态和物业的运转效率较一般单一物业提高36%，而节能收益则可以提升42%。24 综合体助力城市集约化发展综合体助力城市集约化发展 据粗略估计，未来20年我国城市将新增人口4亿左右，要解决如此大规模人群的生活需求，必须走集约型城市开发之路，而城市综合体就是一个必然的选择。25 谢谢！26 人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，古人说“书中自有黄金屋。”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，培养逻辑思维能力；通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，培养文学情趣；通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。有许多书籍还能培养我们的道德情操，给我们巨大的精神力量，鼓舞我们前进。27
