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1、中海中海天目湖项目市场研究及定位报告谨呈：中海房产集团百盛招商我们如何了解天目湖?天目湖的经济有什么特点?天目湖的商业市场情况是怎样的?项目处于怎么样的环境?区域消费情况和消费客群构成如何?项目的发展方向在那里项目的发展方向在那里?项目该如何定位项目该如何定位?如何规划我们的产品如何规划我们的产品研究问题宏观分析1 1商业市场分析2 2项目解读3 3项目定位4 4目目 录录产品建议5 5长三角三小时交通圈长三角三小时交通圈长三角三小时交通圈长三角三小时交通圈天目湖天目湖天目湖天目湖天目湖地处长三角的腹地，隶属以上海为核心的长三角三小时经济圈，距离上海、杭州分别为129和316公里，也是杭千高速
2、终点，被称为是上海和杭州的后花园城市区位城市区位发展目标发展目标 城市规划城市规划 经济形势经济形势 收入水平收入水平 人口结构人口结构 产业结构产业结构 住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额宏观分析天目湖面积573平方公里，1087个岛屿平均水深34米，最深处达100余米，能见度9-14米，属国家一级水体 “天下第一秀水”，4A级风景旅游景区天目湖的接待人数 多年来保持两位数的增幅。在近20年里，成为全国众多湖泊的领跑者。2 2 2 2000000009 9 9 9年淳安县天目湖景区接待游客有望年淳安县天目湖景区接待游客有望年淳安县天目湖景区接待游客有望年淳安县天目湖景区接待游客有望超过超过超过超过
3、600600600600万人次，旅游经济总收入达万人次，旅游经济总收入达万人次，旅游经济总收入达万人次，旅游经济总收入达27272727亿亿亿亿元元元元目前天目湖从单一的观光旅游向集观光、休闲、度假、会议和体育运动为一体的综合性旅游度假目的地转变城市区位城市区位发展目标发展目标 城市规划城市规划 经济形势经济形势 收入水平收入水平 人口结构人口结构 产业结构产业结构 住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额休闲度假旅游胜地休闲度假旅游胜地“观光、休闲、度假、会展观光、休闲、度假、会展”四位一体四位一体”发展定位发展定位发展定位发展定位“以湖兴县，融入都市以湖兴县，融入都市以湖兴县，融入都市以湖兴县，融入都
4、市”的发展定位，推进天目湖旅游由观光型向休闲度假型转变围的发展定位，推进天目湖旅游由观光型向休闲度假型转变围战略目标战略目标战略目标战略目标打造打造“世界著名、全国一流、长三角领跑世界著名、全国一流、长三角领跑世界著名、全国一流、长三角领跑世界著名、全国一流、长三角领跑”的的休闲度假旅游胜地休闲度假旅游胜地休闲度假旅游胜地休闲度假旅游胜地总体目标：总体目标：总体目标：总体目标：“一年打基础，三年出形象，五年见成效，创建国家级旅游度假区一年打基础，三年出形象，五年见成效，创建国家级旅游度假区”功能定位功能定位功能定位功能定位以旅游经济为主的开发区以旅游经济为主的开发区以休闲度假为主的新景区以休闲
5、度假为主的新景区以度假房产为主的新城区以度假房产为主的新城区城市区位城市区位发展目标发展目标 城市规划城市规划 经济形势经济形势 收入水平收入水平 人口结构人口结构 产业结构产业结构 住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额绕“加快旅游度假区开发建设”这一主题宏观分析 规划结构：呈规划结构：呈“一主两翼四组团一主两翼四组团”的集合结构的集合结构 一主：中心城区一主：中心城区两翼：进贤省级旅度假区块两翼：进贤省级旅度假区块 鼓山、珍珠半岛、坪山三个区块鼓山、珍珠半岛、坪山三个区块四个组团：老城中心综合功能组团四个组团：老城中心综合功能组团 青溪新城组团青溪新城组团青溪新城组团 珍珠半岛（鼓山）综合组团珍珠半
6、岛（鼓山）综合组团 进贤省级旅游度假组团进贤省级旅游度假组团城市区位城市区位 发展目标发展目标 城市规划城市规划 经济形势经济形势 收入水平收入水平 人口结构人口结构 产业结构产业结构 住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额宏观分析 一心五区一心五区一心五区一心五区青溪新城的总体规划控制面积为38平方公里，功能布局包括“一心五区”：“一心”即乌嘴洞地块所在的中心区，“五区”即鼓山、坪山、珍珠半岛、丰家山和大地区块。青溪新城定位为可持续发展的新型工业聚集区、创新创业先行区、城市建设示范区、城乡统筹引领区。阶段性实施计划是：今年全面启动、三年打好基础、五年初具规模、十年基本建成。总体目标：十年再建一总体目标
7、：十年再建一个天目湖镇个天目湖镇城市区位城市区位 发展目标发展目标 城市规划城市规划 经济形势经济形势 收入水平收入水平 人口结构人口结构 产业结构产业结构 住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额10000 美元以上500010000美元30005000美元3000美元以下人均人均GDPGDP成熟期快速发展期500010000美元发展期30005000美元导入期3000 美元以下商业地产阶段商业地产阶段人均人均GDPGDP人均人均GDPGDP与商业地产关系与商业地产关系GDP总量人均GDP城市区位城市区位 发展目标发展目标 城市规划城市规划 经济形势经济形势 收入水平收入水平 人口结构人口结构 产业结构
8、产业结构 住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额宏观分析人人均均可可支支配配收收入入人人均均消消费费性性支支出出城市区位城市区位 发展目标发展目标 城市规划城市规划 经济形势经济形势 收入水平收入水平 人口结构人口结构 产业结构产业结构 住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额宏观分析城市区位城市区位发展目标发展目标 城市规划城市规划 经济形势经济形势 收入水平收入水平 人口结构人口结构 产业结构产业结构 住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额户籍人口n 户籍人口平稳增长，未发生重要的人口迁徙宏观分析n 旅游人口已大大超过常住人口，成为天目湖最主要的人口类型 n 旅游人口90%通过杭千高速进入天目湖n 旅游人口具有季节性特点
9、旅游人口城市区位城市区位 发展目标发展目标 城市规划城市规划 经济形势经济形势 收入水平收入水平 人口结构人口结构 产业结构产业结构 住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额宏观分析农业增长率工业增长率第三产业增长率2007年4.6%17%17.2%17.2%17.2%17.2%2008年4.4%12.2%10.9%10.9%10.9%10.9%2009年5.0%14.4%14.2%14.2%14.2%14.2%城市区位城市区位发展目标发展目标 城市规划城市规划 经济形势经济形势 收入水平收入水平 人口结构人口结构 产业结构产业结构 住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额n 产业结构呈现2：4：4比例，第三产业发展
10、迅速 宏观分析n 2009年，天目湖旅游收入占GDP总量超过30%n 旅游业已经成为天目湖支柱性产业城市区位城市区位发展目标发展目标 城市规划城市规划 经济形势经济形势 收入水平收入水平 人口结构人口结构 产业结构产业结构 住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额旅游收入宏观分析住宿餐饮业零售总额城市区位城市区位 发展目标发展目标 城市规划城市规划 经济形势经济形势 收入水平收入水平 人口结构人口结构 产业结构产业结构 住宿餐饮零售额住宿餐饮零售额n 旅游业的发展带来住宿餐饮业迅速发展n 2009年，住宿餐饮零售总额已达4.1亿元，并保持20%的增速发展宏观分析城市区位长三角经济圈城市定位国家级旅游城市城
11、市规划逐步向东发展经济形势GDP每年保持10%增长，商业地产进入发展期收入指标人均收入、消费呈现大幅度增长人口指标旅游人口几何级增长，成为天目湖主要流动人口产业结构三产发展迅速，旅游业已成为支柱性产业零售额指标旅游业带动餐饮业迅速发展经济、人口、产业、消费形势都为商业地产发展创造了良好的条件。那市场形势是否吻合，项目可借鉴的商业条件在哪里？宏观分析小结宏观分析1 1商业市场分析2 2项目解读3 3项目定位4 4目目 录录产品建议5 5总体状况 目前天目湖镇主城区的商圈呈现以“新安大街为中心向新安大街为中心向新安大街为中心向新安大街为中心向四周辐射四周辐射四周辐射四周辐射”的块状分布的块状分布的
12、块状分布的块状分布, ,并形成若干个次主力商圈。商业市场分析商业市场分析目前天目湖镇主城区的商圈基本由几部分构成：主力商圈：以新安大街为核心，（其中包括了天目湖广场、纯安汽车站等）明珠商圈：以明珠花园等为核心的次主力商圈、包括世纪联华大卖场、明珠花园商街、天目湖广场等特色商业街:秀水街 自发形成业态齐全，品类丰富档次不齐，以中低端为主辐射范围广，人流量大是天目湖镇最成熟、知名度最高的商圈建筑形式以沿街商铺为主铺位面积主要集中在30803080平方米平方米平方米平方米商铺产权分割销售，目前市场价约4646万元万元万元万元/ /平方米平方米平方米平方米租金区间约510510元元元元/ /平方米平方
13、米平方米平方米/ /天天天天，是天目湖租金最高的商圈新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际租 售概 况新安大街商业市场分析新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场购物类：服装、眼镜、黄金、饰品、文体、特产、家电等餐饮类：中餐、连锁餐饮、小吃、街摊等休闲娱乐类：网吧、KTV、足浴等住宿类：酒店、宾馆服务类：银行、电信、便利店、药店、蛋糕店其他类: 企事业单位、政府机构等 绿城喜来登绿城喜来登明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城
14、 新城国际新城国际业态业种经营状况多数量少好经营状况差各业态整体经营状况良好购物类购物类购物类购物类业态数量最多，其中以服饰为主服饰为主服饰为主服饰为主，占全部约30%比重，成为主导性业态，经营状况非常好，品类丰富，涵盖中高低不同档次服饰成为主导性服饰成为主导性服饰成为主导性服饰成为主导性业态有两方面原因：一是大量人流量的支撑，二是服饰可承受租金水平相对较高购物类餐饮类服务类住宿类休闲娱乐类商业市场分析小 结 传统城市商业中心传统城市商业中心新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际
15、新城国际新安大街位于城市地理中心位置，是连接城区的交通要道，人流、车流量集中，使的商业氛围浓厚，已成为天目湖第一商圈。商业市场分析新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际建筑为底商形式底商形式底商形式底商形式（部分为骑楼设计）楼层一般为两层铺位面积在3020030200平方米平方米平方米平方米不等消费客群以当地居民为主独立产权分割销售，目前明珠路售价约明珠路售价约明珠路售价约明珠路售价约3 3万万万万/ /平平平平方米，滨湖路约方米，滨湖路约方米，滨湖路约方米，滨湖路约1
16、.81.8万万万万/ /平方米平方米平方米平方米租金区间约2424元元元元/ /平方米平方米平方米平方米/ /天天天天概 况租 售明珠花园商业市场分析商业市场分析新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际购物类：以服饰为主餐饮类：小吃、街摊等休闲娱乐类：网吧、KTV、足浴等住宿类：酒店、宾馆服务类：银行、小超市、美发、药店、蛋糕店等其他类：建材等业态业种经营状况多数量少好经营状况差购物类餐饮类服务类住宿类休闲娱乐类各业态整体经营状况良好餐饮类餐饮类餐饮类餐饮类业态数量最多，
17、成为主导性业态，其中以中式小餐饮为主，整体档次不高服务类业态和休闲娱乐类服务类业态和休闲娱乐类服务类业态和休闲娱乐类服务类业态和休闲娱乐类发展也较好，主要为居民提供便利性服务商业市场分析新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际社区型商业社区型商业明珠花园是天目湖最早、最大的小区之一商业覆盖范围广,商业影响力大业态较为齐全、以餐饮为主整体档次较低人流量大小 结 商业市场分析位于秀水大桥东侧总体量约7000余平方米楼层为2层消费客群以本地为主商业配套分为正门独幢商业和两边底商
18、两部分新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际概 况碧云天商业市场分析新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际该物业属于私人向开发商购买地皮自行建设品牌为澳门豆捞、富侨足浴、上岛咖啡，均为私人自行加盟剩余200平方米商铺，租金约约约约1.81.8元元元元/ /平方米平方米平方米平方米/ /天天天天正门独幢商业该物业属于美都集团，二手销售价格约2.52
19、.5万万万万/ /平方米平方米平方米平方米商铺出租率约50%，存在较多空置商铺租金区间约1.521.52元元元元/ /平方米平方米平方米平方米/ /天天天天入驻商户也以大店为主两边社区底商商业市场分析新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际购物类：土特产店、害日堂红酒店餐饮类：上岛咖啡、澳门豆捞、功夫馆、农夫山庄等休闲娱乐类：富侨足浴业态业种多数量少好经营状况差购物类餐饮类休闲娱乐类铺位整体出租率约60%餐饮类餐饮类餐饮类餐饮类数量多、经营良好，成为主导型业态休闲娱乐类业
20、态仅为富侨足浴一家，经营状况良好，主要服务小区居民购物类业态经营状况由于缺少大量的人流支撑，经营状况较差经营状况商业市场分析商业配套业态餐饮占主导，体现典型的社区型商业特点上岛咖啡、富侨足浴、澳门豆捞等加盟店提升了档次小 结 新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际社区配套商业社区配套商业借鉴：通过加盟品牌店可提升整体形象借鉴：通过加盟品牌店可提升整体形象商业市场分析位置：天目湖镇西南（靠近旅游码头）总体量：3 3万余平方米万余平方米万余平方米万余平方米开业时间：2007
21、年10月整体定位：天目湖文化展示中心、休闲娱乐中心、夜游活动中心、商业服务中心。秀水大桥新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际概 况秀水街秀水街秀水街秀水街商业市场分析商 业文 化景 观活 动秀水大桥新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际商业市场分析A区：茶楼、休闲吧、文化创意、足浴等B区：咖啡吧、酒吧、演艺吧、婚纱摄影、瑜伽、中医保健、餐饮等C
22、区：茶楼、特色购物、餐饮、住宿等茶楼、特色购物、餐饮、住宿等茶楼、特色购物、餐饮、住宿等茶楼、特色购物、餐饮、住宿等新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际单体建筑加步行街单体建筑加步行街单体建筑加步行街单体建筑加步行街建筑形式规划业态商业物业全部持有租金标准摊位：8000800080008000元元元元/ / / /年年年年15000150001500015000元元元元/ / / /年年年年 购物类：约购物类：约购物类：约购物类：约2 2 2 2元元元元/ / / /
23、平方米平方米平方米平方米/ / / /天天天天 餐饮类：约餐饮类：约餐饮类：约餐饮类：约1 1 1 1元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米/ / / /天天天天租售第一年至第三年租金标准为300元/平方米/年第四年租金标准为400元/平方米/年第五年租金标准为500元/平方米/年前三年免一年租金装修期内（3个月）免租金商业市场分析新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际购物类：土特产、珍珠、扇子、梳子、茶叶、丝绸等餐饮类：中式餐饮、特色小吃总体经营状况不佳出租率
24、约40%，空置严重客户以外地游客为主，有明显的淡旺季实际业态业种入住品牌：酒店类怡莱 餐饮类御景斋、诸葛烤鱼、赫哲农家等 购物类野娇娇、谭木匠、千岛玉叶、喜得宝等品牌调整情况：豪尚豪牛排、黑风寨CS等已撤出多数量少好经营状况差购物类餐饮类经营状况住宿类品 牌商业市场分析艺术节庙会美食节泼水节新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际推广方式旅游特色商业新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆
25、 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际小 结 靠近旅游码头以餐饮和特色购物为主突出文化概念建筑设计景观小品消费客群以游客为主举行活动吸引人气商业市场分析广场和汽车站带来大量人流区域形象工程内街全为童装品牌店，一定程度形成集群效应新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际位于汽车站对面商业设计采取环弧型（内街+外街)商铺形式为骑楼概 况业态业种1F：外街眼镜、服饰、电脑、奶茶等 内街童装2F：上海华联超市、秀水人家餐饮3F：天上人间娱乐租金范围小 结天目湖广场天目湖广场新安
26、大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际位置：新安大街和新安北路交叉口开发商：绿城集团总建筑面积：约29万平方米产品结构：五星级酒店+度假公寓+商业概 况 绿城喜来登绿城喜来登绿城喜来登绿城喜来登新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠
27、公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际周边商业建筑形态沿街楼层两层销售方式全部销售建筑面积5000平方米铺位划分3001000平方米（一通二模式，一层连二层统一销售）门宽/进深8米/24米售价预计3.5万/平方米预订率60%付款方式可按揭（首付不低于50%）商业卖点五星级酒店、绿城品牌、楼盘品质、地段等新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆
28、天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际五星级酒店、绿城品牌影响力、楼盘品质三大因素大大提升商铺价格 铺位面积大、提高投资门槛，也间接控制业态往高端发展新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际小 结 高端住宅商业配套借鉴：酒店、楼盘品质等外部因素可提升商铺售价借鉴：酒店、楼盘品质等外部因素可提升商铺售价借鉴：酒店、楼盘品质等外部因素可提升商铺售价借鉴：酒店、楼盘品质等外部因素可提升商铺售价新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场
29、绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际开发商：玉翰房地产开发经营有限公司 位置：新安路与环湖路交叉口总建筑面积;32000平方米产品结构：公寓（32000平方米）+商业（10000平方米）概 况明珠公馆明珠公馆商业建筑形式：裙楼+住宅底商商业部分面积：10000平方米楼层：3层层高：1F5.5米 2F4.4米 3F4.4米租售方式/铺位面积：未确定商业部分商业部分商业部分新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际借鉴：商业部分采取裙楼
30、设计方式借鉴：商业部分采取裙楼设计方式小结是天目湖目前在售最大的商业项目区位、交通、区域商业氛围浓厚是主要卖点新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际开发商：美都控股股份有限公司位置：新安东路环城北路交界处总建筑面积;50000平方米产品结构：商业+住宅概 况天目湖商城天目湖商城天目湖商城商业面积40000多平米建筑形式沿街商铺+裙房商业楼层5层铺位面积80-100平方米售价25000元/平方米新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目
31、湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际新安大街新安大街 明珠花园明珠花园 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖广场天目湖广场 绿城喜来登绿城喜来登 明珠公馆明珠公馆 天目湖商城天目湖商城 新城国际新城国际开发商：天目湖啤酒厂位置：睦州大道（新玉丽正对面）总建筑面积;19000平方米产品结构：商业（9000平方米）+酒店（9000平方米）楼层：4层（一二层商业、三四层酒店）概 况租售方式：一二层商业部分全部销售层高：1F4.5米 2F3.8米铺位面积：预计约60100平方米售价：1F预计约12000元/平方米 2F预计约8000元/平方米（未正式销售
32、）商业部分新城国际距离本项目约1公里，具有较强的参考价值，目前由于手续问题，还未正式销售 一二层商业全部销售，表明开发商快速变现的操作方式，卖点以青溪新城、汽车站概念为主小 结自发形成 无规划 档次低 缺少品牌特点中小商铺为主，市场上暂无类似于购物中心的大型商业物业规模大小社区底商为主建筑形态以新安大街为核心呈现团状分布分布情况典型的乡镇商业，商业发展速度远远小于住宅发展速度总体状况小小 结结l整体上较为落后，基本集中在新安大街和社区底商l档次较低、缺乏品牌l主要满足基本生活需要l本地特色餐饮和街边餐饮发达（符合旅游特色）l知名连锁餐饮少l主要集中在社区商业和旅游点l客群以游客为主l类型少、规
33、模小、档次低l未来大型商业物业可促进休闲娱乐类发展l集中在主商业街l本地经营为主、无知名娱乐类品牌零零 售售餐餐 饮饮休闲娱乐休闲娱乐业态总结销售持有纯销售返租模式带租约销售全部持有大部分持有小部分持有l商业基本采取纯销售方式，市场上暂无返租和带租约销售模式。l建筑形式以沿街商铺为主，大型商业物业也多设计成沿街店铺方式。l商铺面积一般在40100平方米之间、首层层高普遍高于二层。l开发商一般极少持有物业，都以销售方式快速回笼资金。租售总结各个项目卖点在售项目情况名称，体量，销售方式，销售率。买点，销售价格商业供应量租金水平低宏观分析1 1商业市场分析2 2项目解读3 3项目定位4 4目目 录录
34、产品建议5 5项目区位项目区位 资源配套资源配套项目四至项目四至项目交通项目交通 技术指标技术指标青溪新城主城区本项目本项目青溪新城的总体规划控制面积为38平方公里，功能布局包括“一心五区”：“一心”即乌嘴洞地块所在的中心区，“五区”即鼓山、坪山、珍珠半岛、丰家山和大地区块。青溪新城定位为可持续发展新型工业聚集区、创新创业先行区、城市建设示范区、城乡统筹引领区。阶段性实施计划是：今年全面启动、三年打好基础、五年初具规模、十年基本建成。规划2011年人口达到3万人，2018年人口达到8万人青溪新城规模界定规模界定杭千高速杭千高速睦州大道睦州大道本项目本项目规划住宅规划住宅规划住宅规划住宅规划商业
35、规划商业规划商业规划商业 规划住宅规划住宅规划住宅规划住宅规划住宅规划住宅规划住宅规划住宅新玉丽新玉丽新玉丽新玉丽餐餐 饮饮大型基础设施：汽车站商业：规划商业中心 沿路零星小超市、餐饮教育：职业中学宾馆：新玉丽、新城国际工业企业：啤酒厂、食品厂、 纺织厂等职业中学职业中学职业中学职业中学周边物业类型以住宅、工业企业居多。目前由于人口较少，整体商业氛围较差。小结项目区位项目区位 资源配套资源配套项目四至项目四至项目交通项目交通 技术指标技术指标 规模界定规模界定汽车站汽车站汽车站汽车站啤酒厂啤酒厂啤酒厂啤酒厂新城国际新城国际新城国际新城国际项目区位项目区位 资源配套资源配套项目四至项目四至项目交
36、通项目交通 技术指标技术指标本项目本项目n北向沿睦州大道，长度约362米，是项目主要形象展示面，也是商业规划方向。n 东向为六合地块，长度约240米。n 南向为天目湖湖面，长度约384米。规模界定规模界定p道路：睦州大道是项目唯一道路：睦州大道是项目唯一通路，联通杭千高速和城区通路，联通杭千高速和城区 p本项目距离主城区约本项目距离主城区约8 8公里公里公交：目前仅公交公交：目前仅公交3 3路可到路可到达，到达城区时间约达，到达城区时间约2525分钟分钟 p汽车站：距本项目约汽车站：距本项目约150米，米，是本项目发展重要依托是本项目发展重要依托距离杭千高速约距离杭千高速约3 3公里公里距离城
37、区较远，可选择交通方式距离城区较远，可选择交通方式少，使目标消费客群以周边为主少，使目标消费客群以周边为主 项目区位项目区位 资源配套资源配套项目四至项目四至项目交通项目交通 技术指标技术指标 规模界定规模界定总建筑面积总建筑面积120569120569平方米平方米地上建筑面积地上建筑面积8623686236平方米平方米各类各类指标指标住宅面积住宅面积7332673326平方米平方米总人数总人数约约23002300人人商业面积商业面积1291012910平方米平方米地下建筑面积地下建筑面积3433334333平方米平方米自行车停车位自行车停车位23162316个个机动车停车位机动车停车位500
38、500个个项目区位项目区位 资源配套资源配套项目四至项目四至项目交通项目交通 技术指标技术指标商住结合，单纯就社区商业而言，体量偏大规模界定规模界定商业类型商业类型服务人口服务人口辐射距离辐射距离代表物业类型代表物业类型开发商业面积开发商业面积商业业态商业业态街坊型13万人12千米底商、街区0.6万1.5万中小型业态为主邻里型510万人35千米集中型商业1.5万3万出现主力业态或业态集群区域型1530万人510千米复合型510万百货公司或卖场城市型50100万人1030千米综合体20万以上百货公司、卖场集群泛城市型200万人以上城际范围专业型商业中心专业型商业中心项目区位项目区位 资源配套资源
39、配套项目四至项目四至项目交通项目交通 技术指标技术指标 规模界定规模界定 本项目按所属范围来划分应该是区域型商业中心，但是考虑到目前嵊州建城区人口29万，所以该项目也可以看成是城市型的综合体商业。项目区位长三角经济圈资源配套以住宅、工业企业为主，整体商业氛围较差项目四至项目北向为商业规划主要朝向项目交通距离城区远，可选择交通方式少，使目标消费客群以周边为主 技术指标人均收入、消费呈现大幅度增长规模界定突破街坊型，向邻里型发展项目到底该如何定位？宏观分析1 1商业市场分析2 2项目解读3 3项目定位4 4目目 录录产品建议5 5SWOTSWOT优势优势 StrengthStrength劣势劣势
40、WeakWeak天目湖门户(交通、区位）城市基础条件好自然环境优越开发商经验丰富现有人口辐射少区域发展时效性长商业发展基础条件尚不成熟机会机会 OpportunityOpportunity发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势长三角城市群天下第一秀水天目湖进入新一轮开发阶段政府清溪新城规划主导，大力发展新客运中心即将启动利用稀缺资源价值，有效整合周边资源，提升项目的竞争力；积极参与新一轮开发强化项目资源价值，消除消费者的心理抗性；在资源价值最大化后，可以进行主动改造，弥补不足。威胁威胁 T
41、hreatenThreaten发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁天目湖镇的现有商业项目周边其他旅游度假商业项目新客运中心本身的商业迎合市场，强调未来稀缺资源;通过借势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力。产品创新，差异化竞争；以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户。目标消费群体潜在承租商家消费需求经营需求项目定位优势条件租售模式建筑形态定位逻辑图功能定位形象定位档次定位业态定位本项目本项目消费群体类型一级辐射一级辐射二级辐射二级辐射睦州大道车流汽车站人 流村 民企 业人 员小 区住
42、户自 驾 车旅 游 车公 交统计时段统计车数（辆）周四10:0010:30西东：246 东西：7814:0014:30西东：231 东西：71周六10:0010:30西东：433 东西：12414:0014:30西东：409 东西：131主要是本地车和自驾游，其中自驾游占大部分比重消费群体类型睦州大道车流睦州大道车流旅行社组团游城区公交周末车流量明显大于平时车流量西东向车流明显大于东西向车流具有季节性特点，进入旅游旺季 后，东西向车流将大幅增长消费需求生活用品消费水平低生活习惯活动以白天为主距离本项目1公里发展方向集体居住民居房消费抗性本项目以东方向沿睦州大道分布着部分小型超市、餐饮等消费群体
43、类型村村 民民消费需求生活用品消费水平中低生活习惯活动区域基本在工厂距离本项目1公里以上消费抗性本项目以东方向沿睦州大道分布着部分小型超市、餐饮等消费群体类型企业人员企业人员消费需求便利性一般业态便利店、蛋糕店、鲜花店、理发店、烟酒店、洗衣店、相馆、音像店、餐饮店、药店、足浴店等消费水平中消费时间全天候距离本项目近消费群体类型小区住户小区住户消费需求便利、快捷一般业态便利店、服装、鞋类、饰品、土特产、银行、餐饮、宾馆等消费水平不齐消费时间全天候距离本项目150米总面积25016平方米客车停车位134个旅游集散停车位225个公交停车位70个私家车停车位55个消费群体类型汽车站人流汽车站人流睦州大
44、道车流村民企业人员小区住户汽车站人流消费需求便利、餐饮、零售、住宿生活用品、餐饮、休闲娱乐类生活用品、餐饮、休闲娱乐类便利、配套服务、餐饮、休闲娱乐类便利、餐饮等业态需求消费时间全天候18点以前18点以前全天候18点以前消费水平中中低中低中中低消费抗性很难留意到本项目本项目以东方向沿睦州大道分布着部分小型超市、餐饮等本项目以东方向沿睦州大道分布着部分小型超市、餐饮等汽车站商业截流淳安汽车站建成时间：1994年班次数：约150余班次方向：杭州、上海、建德、富阳、淳安境内等年发送旅客：约100万人次概况典型的乡镇汽车站商业配套，自发形成，呈无规划状态以餐饮、服饰为主，共占65%比重，流动快速消费为
45、主整体档次较低业态占比淳安汽车站小结杭州汽车南站建成时间：1988年，2002年改建升级班次数：约600余班次方向：东阳、金华、兰溪、丽水、浦江等年发送旅客：约650万人次概况商业配套以餐饮类和服务类为主整体档次较低餐饮类：中小型饭店休闲娱乐类：网吧2家、足浴1家住宿类：连锁酒店2家、小型宾馆3家服务类：便利店4家、奶茶店2家、移动联通点2家、药店1家业态占比杭州汽车南站小结杭州汽车北站建成时间：1999年班次数：约500余班次方向：安吉、德清、湖州、长兴、南京、南通等年发送旅客：约500万人次概况杭州汽车北站业态占比餐饮类：中小型饭店休闲娱乐类：网吧2家、足浴2家住宿类：宾馆6家服务类：大型
46、超市1家，便利店8家小结北站商业配套是杭州地区最成熟、业态最丰富的车站商业，除了北站本身外，北站小商品市场也带动相当部分的商业发展，正对面正在建设的“北城中心”又将进一步增强该区域商业氛围。餐饮占一半以上比重，显示以流动快速消费为主，商业整体档次较低。杭州客运中心建成时间：2009年班次数：约550余班次方向：宁波、绍兴、台州、嘉兴等日发送旅客：约2万人次概况杭州客运中心位于九堡镇，于2009年10月投入使用，除了满足正常的汽车站功能外，其商业配套还未成熟，只有外部的简易快餐店和内部的小型超市、餐饮等。杭州客运中心作为新兴汽车站，目前已开业的商业店铺整体档次形象均要高于杭州老汽车站。商业配套消
47、费习惯如下表所示：业态消消费频率率/ /月月每次消每次消费金金额消消费区域区域购物平均5次；其中2-4次居多，占65.7%平均240元左右；其中以100元/次和200元/次居多。社区附近（42.6%）餐饮平均6次；其中1-3次居多，占51.4%平均170元左右；其中以100元/次和200元/次居多。社区附近（60.3%）休闲娱乐平均2次；以1-3次居多，占42.4%平均160元左右；100元/次居多。社区附近（51.8%）公共配套平均3次，1-4次居多，占70.6%社区附近（67.1%）从消费习惯看，居民在生活消费上多以中、低档为主消费者特征：p个体户/企业主、公司职员和普通工人；p家庭收入集
48、中在1-6万；p学历集中在高中及以下；消费者需求分析特征、消费习惯业态不满意人群比重不满意因素购物65.80%店家少；档次低；品牌少；餐饮67.80%店家少；档次低；休闲娱乐75.50%店家少；档次低；公共配套63.80%店家少；p大部分（70%左右）消费者对生活配套感觉不满意；p整体满意程度比较低（3分为一般），尤其休闲娱乐；p不满意的方面集中在店家少，档次低上；消费者生活配套满意度分析p明确会到本项目消费的占51%；p男、女需求程度略有差别；p家庭年收入3万元以下需求程度最高，其次是3-6万；p学历为高中/中专及以下；生活配套主力目标消费者定位生活配套主力目标消费者定位1、特色经济型餐饮店
49、2、大型美食城3、大型中式快餐4、茶楼需求分析各业态未来期望1、足浴2、KTVp从消费者特征以及其消费习惯上来看，消费者的购买力不强，多以中低档消费为主中低档消费为主；p消费者对于区域目前商业总体满意度一般，尤其对餐饮、餐饮、休闲休闲、娱乐类娱乐类的满意程度最低；p在项目测试上有一半多的消费者表示未来会到本项目消费有一半多的消费者表示未来会到本项目消费，但其主力消费人群基本锁定在年收入在6万以内，学历在高中及中专以下的人群，而且女性的比例略高于男性；p对于本项目的生活类必备配套业态的未来期望中，餐饮类的最期望的是特色经济型餐饮店和大型美食城、大型中式快餐、茶楼，休闲娱乐类业态最期望的是足浴和K
50、TV消费需求小结市场终端消费者需求分析市场终端消费者需求分析p明确对本项目有兴趣的人群占67%；p男、女需求程度差别不明显；p主要是公司职员；p35岁以下青年人为主体；p家庭收入集中在1-5万；p学历集中在高中/中专和本科；消费者调研显示：消费者调研显示：底商与商底商与商业中心业中心为主为主, ,集合集合餐饮、休闲餐饮、休闲和住宿等业态更符合消费者和住宿等业态更符合消费者的需求的需求在项目测试选项当中，与底商集合的集底商集合的集餐饮、休闲和住宿餐饮、休闲和住宿等业态的商业中心等业态的商业中心更符合消费者的需求市场终端消费者需求小结项目客群定位项目客群定位高端市场中端市场低端市场工厂职员、普通居
51、民、汽车站流动人群、旅游消费群企业管理层、私营业主、公务员、中高收入市民、旅游消费群企业家、政府官员中高端市场外来务工及其他低收入者区域年龄职业项目周边居民主要消费群体；中低收入人群购物主力年龄为25-40岁；餐饮主力年龄为30-40岁；休闲娱乐主力年龄为20-35岁；年龄总体以中青年人为主公务员、企业白领公司普通职员学生、外来物工者目标客群以崇尚生活品质的中青年人为主目标客群以崇尚生活品质的中青年人为主目标客群以崇尚生活品质的中青年人为主目标客群以崇尚生活品质的中青年人为主高端市场中端市场低端市场物业档次低 中 高客户层面高 中 低德清项目商业部分定位档次定位天目湖新客站餐饮+休闲+特色购物
52、客户：客户：20-4020-40岁之间岁之间中青年为中青年为主主档次：中端市场定位初始的业态定位：初始的业态定位：扩容客户、扩容产品定位更加深化、细分化结合市场调研分析结果，和目前结合市场调研分析结果，和目前淳安新客运中心即将落成事实淳安新客运中心即将落成事实汉嘉的初步设想汉嘉的初步设想：定位思路零零零零 售售售售餐餐餐餐 饮饮饮饮休休休休 闲闲闲闲娱娱娱娱 乐乐乐乐服服服服 务务务务配配配配 套套套套服饰鞋类土特产功能定位便利店银行药店美容美发蛋糕店副食品店网吧足浴本地餐饮（中餐）连锁特色品牌咖啡宏观分析1 1商业市场分析2 2项目解读3 3项目定位4 4目目 录录产品建议5 5本报告是严格
53、保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879商业部分排布设想商业部分排布设想三类商业配套：一个社区型卖场，如世纪联华、农工商、三江超市；一条街区式商业街，主要定位于咖啡店、休闲餐饮等休闲类设施；一条沿商业街的服务式公寓底商，以家居家饰精品店及洗衣店、药店等便民的生活配套为主物业形式商业部分面积说明单体卖场6000 社区店规模街式商业10000餐饮，休闲等精品商业与服务式公寓过渡部分采用一至二层沿街底商2000家饰类精品店和生活配套本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2
54、011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879排布一排布一商业排布建议：内街式集中商业布局为主，辅助形式部分街铺底商 集中式商业量（80）（主体商业、主力店、各类特色商业 分散式商业量（20）的辅助商业配置，如美容美发、便利店、花店、宠物店A A卖场商业卖场商业B B街区式商业街区式商业C C服务式公寓服务式公寓排布一方案1.横向排布实现街区式商业与社区型卖场很好的过度2.服务式公寓与未来郡南二期住宅实现居住区片的大衔接3.实现商业区与居住区功能分明4.为独立的步行提供条件公寓底商公寓底商服务式公寓会所本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料
55、下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879排布二排布二商业排布建议：内街式集中商业布局为主，辅助形式部分街铺底商 集中式商业量（80）（主体商业、主力店、各类特色商业 分散式商业量（20）的辅助商业配置，如美容美发、便利店、花店、宠物店A A卖场商业卖场商业C C服务式公寓服务式公寓B B街区商业街区商业排布二方案1.实现街区式商业与社区型卖场过度2.纵向排布具备风情大道的良好交通条件3.街区商业部分临主干道的商业展示面更广阔4.商业价值的利用率高公公寓寓底底商商服务式公寓会所本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011
56、房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879商业发展阶段商业发展阶段阶段阶段入住率及人口入住率及人口阶段描述阶段描述目的目的第一阶段培育期培育期10%以下（3000人）以居民生活必备业态为主满足居民基本生活配套所需，吸引客户入住与下单第二阶段成长期成长期40%以下（12000人）在生活需求基本满足的前提下，开始转向追求有品质、有品位的社区生活完善居民生活配套功能，吸引客户入住与下单第三阶段完善期完善期80%以下（24000人）除日常生活配套商业外，进行主题性商业的打造，达到社区商业功能的完善在满足居民日常生活需求的基础上，满足居民精神层次的需求第四阶段调整期调整期/业态调整
57、优化优胜劣汰按社区人口入住率进行划分本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879分阶段业态、面积分阶段业态、面积阶段阶段业态业态阶段功能阶段功能面积面积第一阶段培育期培育期便利店、菜场、特色餐饮、快餐店、电讯服务、药店、美容美发、洗衣房、银行、家政、邮政等以生活必需服务配套为主1690第二阶段成长期成长期增加：超市卖场、家饰家居、票务、房产中介、彩扩复印、宠物店、音像制品、按摩、面包房、花店、婴童用品等完善日常生活配套功能6310第三阶段完善期完善期增加：茶楼、咖啡吧、酒吧、休闲西餐、养生会所
58、、休闲SPA、保健会所、养生膳食等在完善日常生活配套的基础上，满足居民精神层次需求10000第四阶段调整期调整期/业态调整优化/本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879商业阶段发展模型建议商业阶段发展模型建议以居民初期生活必备商业配套为主以居民初期生活必备商业配套为主居民初期生活必备商业配套居民初期生活必备商业配套大型超市大型超市超市附属业超市附属业态（餐饮、态（餐饮、银行等）银行等）+精品社区店精品社区店居民初期生活必备商业配套居民初期生活必备商业配套大型超市大型超市超市附属业超市附属业
59、态（餐饮、态（餐饮、银行等）银行等）+精精品社区店品社区店休闲休闲+餐饮餐饮入住率入住率10%以下，人口以下，人口3000人，以人，以生活必备业态为主生活必备业态为主入住率入住率40%以下，人口以下，人口12000人，人，完善生活配套功能为主完善生活配套功能为主入住率入住率80%以下，人口以下，人口24000人，人，在完善日常生活配套的基础上，满在完善日常生活配套的基础上，满足居民精神层次需求足居民精神层次需求社区社区成熟成熟业态业态调整调整优化优化培育期培育期成长期成长期完善期完善期调整调整休闲休闲+餐饮餐饮开铺商业为生活必备业态，面积为：开铺商业为生活必备业态，面积为：1700，再加部分休
60、闲，再加部分休闲+餐饮的示餐饮的示范区。范区。休闲休闲+餐饮餐饮开铺商业为完善生活配套功能，新开铺商业为完善生活配套功能，新增面积为：增面积为：6300，商业部分开铺，商业部分开铺总面积达总面积达8000，同时会所开放，同时会所开放3000，再加部分休闲，再加部分休闲+餐饮。餐饮。会所：会所：3000会所：会所：3000所有商业开铺，面积为：所有商业开铺，面积为：18000，以及会所以及会所3000。郡南商业走向精。郡南商业走向精品商业。品商业。本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879商业
61、阶段发展业态商业阶段发展业态入住率入住率10%以下，人口以下，人口3000人，以生活必备业人，以生活必备业态为主态为主入住率入住率40%以下，人口以下，人口12000人，完善生活配人，完善生活配套功能为主套功能为主入住率入住率80%以下，人口以下，人口24000人，在人，在完善日常生活配套的基础上，满足完善日常生活配套的基础上，满足居民精神层次需求居民精神层次需求社区走向成社区走向成熟熟培育期培育期成长期成长期完善期完善期调整期调整期特色餐饮400西式快餐200银行400通讯100便利店70家政、邮政160洗衣店、药店160美容美发（2）200特色餐饮400西式快餐200银行400通讯100便
62、利店70家政、邮政160洗衣店、药店160美容美发（2）200超市5000彩扩复印80面包房100花店80宠物店300婴童用品100房产中介（3）150家饰家居（10）500通讯100特色餐饮400便利店70西式快餐200家政、邮政160银行400洗衣店、药店160美容美发（2）200咖啡吧（2）1200超市5000休闲酒吧（2）1200彩扩复印80书吧（2）600面包房100保健会所（2）1500花店80养生膳食（1）600宠物店300休闲SPA、休闲足浴1200婴童用品100风情西餐（4）2000房产中介（3）150茶楼（2）1200家饰家居（10）500其他500业态调整优业态调整优化化
