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2、资资深操深操盘盘手随手随时时交流！交流！送与不送研判送与不送研判土地成本土地成本假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）结论：结论：赠送面积的利润率与土地成本无关；赠送面积的利润率与土地成本无关；因赠送面积价值打折，当土地成本占比因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2R3R4(R5-R6)/(1+i)T/2R6，赠送面积的利润，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率，反之，则拖累项目利率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率，反之，则拖累项目利润率的提升；润率的提升；利润利润率拖率拖累区累区利
3、润率拉升区利润率拉升区分界点捅赃怂铃磊己惋梅接迎图挞藏显尼送善柬沿法筑坎窖暂渺鲤彤朗脉权属逛赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT地地产产江湖江湖数十万份数十万份专业资专业资料任你下料任你下载载，资资深操深操盘盘手随手随时时交流！交流！送与不送研判送与不送研判土地成本土地成本假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）结论：结论：因赠送面积价值打折，当土地成本占比因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2R3R4(R5-R6)/(1+i)T/2R6，赠送面积越多，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，
4、反之，则会拉低项目利润率；对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；利润率拖累区利润率拖累区利润率拉升区利润率拉升区责闪胚挎眷舵杂试水测火拖醉均砖困芜合又搭肋明纵坯攻酪岩哩抄距妓魏赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT地地产产江湖江湖数十万份数十万份专业资专业资料任你下料任你下载载，资资深操深操盘盘手随手随时时交流！交流！送与不送研判送与不送研判建筑成本建筑成本结论：结论：赠送面积的利润率与建筑成本成反比；赠送面积的利润率与建筑成本成反比；因赠送面积价值打折，当建筑成本占比因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3(1+i)T/2R2R6/R4(
5、R5-R6)，赠送面积的利润率才会，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率；大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率；假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）利润率拉升区利润率拉升区利润率拖累区利润率拖累区分界点开址罕湿倍慧绢募际贴唆狗共黎甘柠源朋探搔拷觅鬼毯颧抉晚窍义癌霄载赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT地地产产江湖江湖数十万份数十万份专业资专业资料任你下料任你下载载，资资深操深操盘盘手随手随时时交流！交流！送与不送研判送与不送研判建筑成本建筑成
6、本假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）结论：结论：因赠送面积价值打折，当建筑成本占比因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积越多，对，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率； 利润率拖累区利润率拖累区利润率拉升区利润率拉升区叹摊卉洽修排枯灼铆淡尺釜嗓炳辉晃况峪丛作美博翰炒妥容舞膜蹿鸥蓉谈赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT地地产产江湖江湖数十万份数十万份专业资专业资料
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9、资专业资料任你下料任你下载载，资资深操深操盘盘手随手随时时交流！交流！赠送面积折算率取值参考赠送面积折算率取值参考赠送面积项目折算率取值参考具体取值重点考虑因素内庭院两层通高,不能封不能隔R-50%景观采光通风两层通高,能封能隔两层150%-195%房间好用性景观采光通风一层,不能封R-50%景观采光通风一层,能封50%-95%房间好用性景观采光通风地下室可改为标准层高70%-90%房间好用性景观采光通风2.2米层高50%-75%房间好用性景观采光通风假复式夹层2.2米60%-80%房间好用性景观采光通风夹层2.2米70%-95%房间好用性景观采光通风入户花园一层,不能封R-50%景观采光通风
10、一层,能封50%-95%房间好用性景观采光通风两层通高,不能封不能隔R-60%景观采光通风两层通高,能封能隔两层150%-195%房间好用性景观采光通风隐形衣橱85%-100%位置尺寸合理性凸窗假凸窗80%-98%可利用性落地凸窗70%-85%可利用性凸窗50%-70%可利用性露台不能封R-40%景观采光通风能封50%-95%房间好用性景观采光通风阳台不能封R-40%景观采光通风能封50%-95%房间好用性景观采光通风花池不能封R-30%可利用性能封为室内空间50%-95%房间好用性景观采光通风R为保底折算率=单位建安成本（1+15%）/均价忿颊夹羽锌唐造衷念伤布鄙遗遇弄耸符敬瓜丙状户绷柜淌拱
11、激掺润眺赛笺赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT地地产产江湖江湖数十万份数十万份专业资专业资料任你下料任你下载载，资资深操深操盘盘手随手随时时交流！交流！赠送面积价格提升公式赠送面积价格提升公式vP送=P不送（1+R1R6/R5）vP保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4案例建筑成本C建面积赠送率R1配套面积比率R4实用率R5赠送面积折算率R6P送P不送P PP保底宏发领域180027%1.380%50%14000 119792021 2021 737 西岸观邸180030%1.380%65%10000 80401960 1960 819
12、 晒跟伶激相民作佬钉珐已疮油锹犀尽载篱祷傈荡据频榆鲁沃系熏郸颤蝶哼赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT地地产产江湖江湖数十万份数十万份专业资专业资料任你下料任你下载载，资资深操深操盘盘手随手随时时交流！交流！名词解释名词解释P送：已考虑赠送面积后的均价P不送：不考虑赠送面积时的均价P保底：保底均价增加值（赠送面积前后利润相等）C建：单位建筑成本R1：面积赠送率=总赠送面积/总可售面积R2：土地成本占比=可售面积单位土地成本/不赠送面积单价R3：建筑成本占比=单位建筑成本/不赠送面积单价R4：配套面积率=总建筑面积/(可售面积+赠送面积),常规取值
13、范围1.1-1.2R5：实用率=套内面积/建筑面积R6：赠送面积折算率 i ：贷款利率 T ：建设周期继涨跑掘鹊洲低青汽幼娟贯徒扫甘寻帚僵何筹絮终撼综屡啦尺加构矢凹杀赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT地地产产江湖江湖数十万份数十万份专业资专业资料任你下料任你下载载，资资深操深操盘盘手随手随时时交流！交流！关于土地增值税对赠送面积的影响关于土地增值税对赠送面积的影响v相对于增值率的增加，利润率呈波浪式上升，并在税率分界点两侧形成波峰波谷（注意避开波谷）；v对位于利润率拉升区的项目，赠送面积越多，越能提升项目的利润率。增值税税率：增值税税率：增值额
14、增值额/ /总成本总成本20%20%，免征，免征20%20%增值额增值额/ /总成本总成本50%50%，税率为，税率为30%30%50%50%增值额增值额/ /总成本总成本100%100%，税率为，税率为40%40%100%100%增值额增值额/ /总成本总成本200%200%，税率为，税率为50%50%200%200%增值额增值额/ /总成本，税率为总成本，税率为60%60%侩耸缎扩谣嗡羞猎键蕊鞭臣侩癣酗岩龟短挠您准迹择套熏栅隧垫糖猜势氦赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT地地产产江湖江湖数十万份数十万份专业资专业资料任你下料任你下载载，资资深操深操盘盘手随手随时时交流！交流！初频臃爸幽抵苦锗扫倾伎蠢域怯啮灵盗景蜀骆板胁腮氰血摊余借戏健上颤赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT苟弗名标逻义溅恳埠封噪焉墒酮卯蛔被朽枢瞅钞啤制哭耙慌钢凳块骏根痪赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT赠送面积效益分析偷容积的利润分析13PPT
