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1、成本模式计量投资性房地产公允价值模式计量投资性房地Stillwatersrundeep.流静水深流静水深,人静心深人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望。有生命必有希望第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述一、投资性房地产及其特征一、投资性房地产及其特征根据投资性房地产准则的规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围根据投资性房地产准则的规定,投资性房地产的范围限定为：（一）已出租的土地使用权。（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。（
2、三）已出租的建筑物。三、不属于投资性房地产的项目三、不属于投资性房地产的项目(一)自用房地产自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产,如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产,企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。(二)作为存货的房地产作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。第二节第二节 投资性房地产核算投资性房地产核算根据投资性房地产准则的规定,投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时,通常应当采用成本模式,满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产
3、进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。一、采用成本模式计量的投资性房地产一、采用成本模式计量的投资性房地产成本模式的会计处理比较简单,主要涉及“投资性房地产”、“投资性房地产累计旧（摊销)”、“投资性房地产减值准备”等科目,可比照“固定资产”、“无形资产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”等相关科目进行处理。(一一)外购或自行建造的投资性房地产外购或自行建造的投资性房地产外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物,应当按照取得时的实际成本进行初始计量,其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。【例例8 81 1】2013年3月,甲企业计划
4、购入一栋写字楼用于对外出租。3月15日,1甲企业与乙企业签订了经营租赁合同,约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业,为期5年4月5日,甲企业实际购入写字楼,支付价款共计1200万元(假设不考虑其他因素,甲企业采用成本模式进行后续计量,下同)甲企业的账务处理如下:借:投资性房地产写字楼 12000000贷:银行存款 12000000【例例8 82 2】2013年3月,甲企业从其他单位购入一块土地的使用权,并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。2013年6月,甲企业预计厂房即将完工,与乙公司签订了经营租赁合同,将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定,该厂房于完工(达到预定可使用状态)时
5、开始起租。2013年7月5日,三栋厂房同时完工(达到预定可使用状态)。该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的造价均为1 000万元,能够单独出售甲企业的账务处理如下:土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产600(10003000)=200万元。借：投资性房地产厂房 10000000 贷：在建工程 10000000借：投资性房地产土地使用权 2000000 贷：无形资产土地使用权 2000000（二）非投资性房地产转换为投资性房地（二）非投资性房地产转换为投资性房地产产1.作为存货的房地产转换为投资性房地产企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产,应当按该项存货在转
6、换日的账面价值,借记“投资性房地产”科目,原已计提跌价准备的,借记“存货跌价准备”科目。按其账面余额,贷记“开发产品”等科目。2.自用房地产转换为投资性房地产企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时,应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等,分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目,按其账面余额,借记“投资性房地产”科目,贷记“固定资产”或“无形资产”科目,按已计提的折旧或摊销,借记“累计折旧”或“累计摊销”科目,贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目,原已计提减值准备的,借记“固定资产减值准备”
7、或“无形资产减值准备”科目,贷记“投资性房地产减值准备”科目。(三)投资性房地产的后续计量采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,应当按照固定资产或无形资产的有关规定,按期(月)计提折旧或摊销,借记“其他业务成本”等科目,贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”。取得的租金收入,借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”等科目。（四)与投资性房地产有关的后续支出1.资本化的后续支出2.费用化的后续支出(五)投资性房地产转换为自用房地企业将投资性房地产转换为自用房地产时,应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等,分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；
8、按投资性房地产的账面余额,借记“固定资产”或“无形资产”科目,贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销,借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目,贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的,借记“投资性房地产减值准备”科目,贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。 （六）投资性房地产的处置处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目；按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目；按照已计提的折旧货摊销，借机“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计
9、提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。二、采用公允价值模式计量的投资性房地产二、采用公允价值模式计量的投资性房地产二、采用公允价值模式计量的投资性房地产二、采用公允价值模式计量的投资性房地产(一)外购或自行建造的投资性房地产企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目,外购或自行建造时发生的实际成本,计入“投资性房地产(成本)”科目。(二)非投资性房地产转换为投资性房地产1.作为存货的房地产转换为投资性房地产2.自用房地产转换为投资性房地产(三)投资性房地产的后续计量投资性房地产采用公允价值模式计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。
10、资产负债表日,投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额,借记“投资性房地产公允价值变动”科目,贷记“公允价值变动损益”科目公允价值低于其账面余额的差额做相反的分录。(四)投资性房地产的后续支出1.资本化的后续支出2.费用化的后续支出(五)投资性房地产转为自用房地产转换日,按该项投资性房地产的公允价值,借记“固定资产”或“无形资产”科目,按该项投资性房地产的成本,贷记“投资性房地产成本”科目；按该项投资性房地产的累计公允价值变动,贷记或借记“投资性房地产公允价值变动”科目；按其差额,贷记或借记“公允价值变动损益”科目。 (六)投资性房地产的处置处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额,借记“其他业务成本”科目；按其成本,贷记“投资性房地产成本”科目；按其累计公允价值变动,贷记或借记“投资性房地产公允价值变动”科目。同时,将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入,借记或贷记“公允价值变动”科目,贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额,也一并转入其他业务收入,借记“资本公积其他资本公积”科目,贷记“其他业务收入”科目。
