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1、UnRegistered沈阳 恒大绿洲 开盘营销推广大纲恒大地产集团沈阳公司易居中国沈阳分公司2007年11月nRegUistered第一部分 目标和任务第二部分 市场现状和机会第三部分 项目定位及形象表现第四部分 营销推广方案一、基本战略二、营销实施方法1、包装营销2、通路营销3、体验营销4、活动营销5、传播营销三、媒体发布计划目录第五部分 推货策略第六部分 价格策略第七部分 销售组织与执行附件一：宣传推广费用附件二：开盘后营销推广基本思路UnRegistered第一部分 目标和任务UnRegistered总体目标打造东北一线精品品牌销售目标价格目标品牌目标12月10日前完成12万销售面实现
2、均价6000元/平方米 确立恒大在沈阳市场的积，12月31日前完成22万（含精装）主导地位nRegisUtered我们的任务是创造创造创造冬季销售的神话！打造沈阳地产销售史上的奇迹！UnRegistered第二部分 市场现状与机会UnRegistered一、先天资源二、政府规划三、机会认识UnRegistered先天资源 1浑河，沈阳的母亲河，东西贯穿，一衣带水。沿途，自然景观丰富，河与城市天然一体，繁华和宁静共享。UnRegistered先天资源 2浑河北岸，空气清新；离尘不离城，人居佳境。数千亩苗圃，都市绿肺，难得滩地资源。UnRegistered先天资源造成区域优势从地块硬体先天拥有的资
3、源条件来看，该地区已经拥有成为高尚生活区的基本元素。UnRegistered政府规划 1于洪新城区域总体规划本项目地处于洪新城，是政府规划的以中、高档房地产业为主导、集特色休闲娱乐和区域商贸服务为一体的综合社区。于洪新城基础设施建设累计投入近10亿元，建成主干路11条，桥涵10座，三座公铁立交桥，形成了“五横六纵”的路网体系，总里程超过32公里，并全面通车。UnRegistered政府规划 2银带系列景观公园规划A、东方体育公园项目（高尔夫公园）采用美国原产老鹰草作为果岭草的18洞七十二杆国际标准球场。UnRegisteredB.水上乐园项目1、在浑河于洪区段上游建设码头，开设观光游艇和极速快
4、艇项目，供游客观赏浑河沿岸风光及夜景。冬季开展滑雪、滑冰等运动 。2.世纪大道西侧，利用现有绵延的滩地湖泊，建成数个小岛，铺设室内金色沙滩，种植椰树等热带植物，打造典型的热带风景；建设嬉水大厅、天使园、餐饮宾馆等设施。UnRegistered建设滨河影剧院、科普主题公C.奥林匹克公园项目D.绿色生态园项目园、沿河漫步长廊、儿童游乐园、健身康体中心、消夏文艺广场、水上游乐场等相关设施。建设展示旅游开发与生态保护和谐协调绿色广场 。UnRegistered巨资规划成就区域价值和品质政府大手笔规划，推动该区域不断升值，也是打造高尚生活社区的重要因素。UnRegistered机会认识 1不利因素 1个
5、半月销售期，蓄水、宣传推广等时间短，筹备、预热明显不足冬季在沈阳市场是销售最弱季，市场规律加大了销售目标完成的难度现场目前没有形象展示条件，缺乏品质表现，说服力度较小园区内有高压线等不利生活因素，对客户产生心理抗性精装在沈阳还是新生事物，市场接受需较长的引导周期恒大品牌在沈阳尚未落地，知名度和美誉度在沈阳还未形成UnRegistered机会认识 2成功机会恒大集团本身的实力、气魄及精品战略是本项目高端品质的保证，也是本项目可以成功的关键动力；项目产品过硬，五大湖，四大园等景观规模，沈阳独有；运动中心、会所、省实验学校、小哈津幼儿园、商业街、戴德梁行物管等配套优势明显，彰显精品生活高度；代理方易
6、居中国有全国豪宅销售的成熟经验，把握能力超强，拥有沈阳开盘并热销的案例。UnRegistered第三部分 项目定位及形象表现UnRegistered一、核心卖点提炼二、项目定位及广告语三、形象表现UnRegistered一、核心卖点提炼UnRegistered天时，政府规划机遇+区域渐热市政规划大力扶持，区域炒作导致价值认同越来越明显，本案面临利好优势和成功机遇。UnRegistered地利，不可复制水景资源+五横六纵交通网浑河银带，数公里景观公园，空气清新；政府规划五横六纵已经形成，区块发展机会渐显。UnRegistered人和，市政规划+名牌企业热衷政府规划的重点区域，未来潜力巨大；阳光1
7、00、碧桂园、宏发地产等知名企业抢驻，人气高涨，本案未入市先升值。UnRegistered22核心卖点一：规划热地未来高尚居住区规划五横六纵路网体系，特色休闲娱乐地、区域商贸服务中心、未来高尚生活住宅中心区，25万精英居住区。UnRegistered核心卖点二：银带景观都市生活绿洲数公里滨河景观，滩地公园、生态坡地、绿色走廊、景观中轴。UnRegistered核心卖点三：规模宏大，资源丰富227万超大规模水景名盘，内外资源得天独厚，品质卓越。UnRegistered核心卖点四：五湖四园皇家园林，傲视沈城欧式皇家园林，盛景缤纷，五大湖，四大园，浩瀚园景，营造亲临自然的完美环境。UnRegiste
8、red核心卖点五：五大湖：水景磅礴，全城独尊分布园区的五大巨型湖泊，形态各异、气势浑然，生态、绿色，全面满足亲水情怀！tereUnRegisd核心卖点六：四大园：宽景王国森林公园、水景公园、园艺公园、河景公园，景观至尊！UnRegistered核心卖点六：水景公园，浩波润意悬水、叠瀑、湖泊、小溪、喷泉，充沛水资源，让生活盈意丰润！UnRegistered核心卖点六：森林公园，天然氧吧移植18000余株原生大树，饱满绿意，配合高大乔木，绿坡草地，园区绿意葱郁，鲜氧源源不断！UnRegistered核心卖点六：园艺公园，景观艺术殿堂巨幅雕塑、特色风情小品、景观园艺，浩大艺术园林，上层审美，名流品味
9、！UnRegistered核心卖点六：河景公园，私家独享亚洲最大斜拉索桥南阳湖桥、母亲河浑河、18洞高尔夫球场，滨水景观，凭窗尽揽！UnRegistered核心卖点七： 15000万超级运动中心，沈阳唯一万超级运动中心，沈阳唯一国际标准室内恒温游泳池、乒乓球馆，羽毛球馆，网球馆，一级配置，高端品质。UnRegistered核心卖点八： 7000顶级会所，极致人生一兆伟德健身会所，极品享受，打造品味人生。UnRegistered核心卖点九：阔敞豪华户型，价值2000元/的精装交房标准国际精装名盘的豪华交房标准，方正无梁、大面宽小进深、超大采光面、私密布局，采用亚细亚、奥珀、西门子、西蒙、TOTO
10、等国内外名牌建材，尽显主人气派 。UnRegistered核心卖点十：名校教育，优质保证一座省实验学校，二所小哈津连锁幼儿园，优质建学，名府云集，全面服务恒大业主和周边居民。UnRegistered核心卖点十一：风情商业街，时尚色彩大型主题MALL，休闲、娱乐、购物，一站式消费，时尚标签。UnRegistered核心卖点十二：戴德梁行物管专家服务卓越世界级物管戴德梁行精细服务，戴德梁行目前唯一在沈全程服务社区。UnRegistered二、项目定位及广告语UnRegistered项目调性定位产品定位语浑河北岸，精品湖景生态豪宅UnRegistered项目调性定位主题广告语五大湖 四大园 精品生活
11、巅峰2007联合国最佳生态社区（本项目已经获得该项奖项，并已领取奖牌）UnRegistered产品推广核心理念表达精品豪宅，更具品质！1. 恒大“精品战略”使得项目兼得内外环境资源、配套资源、市政资源等，能够给予业主最大的资源分享，并为生活提供最便利的条件；2. 恒大“精品战略”，使产品品质能够更大化的体现，从而使业主得到更有品质感的保障；3. 成熟的物业服务和增值潜力，能够给予业主利益的承诺和服务的保障，使其收获更多！UnRegistered三、广告主题表现UnRegistered品牌推广形象版1UnRegistered品牌推广形象版2UnRegistered品牌推广文字版UnRegiste
12、red项目推广正面版1UnRegistered项目推广正面版2UnRegistered项目推广正面版3UnRegistered项目推广背面版UnRegistered第四部分 营销推广方案UnRegistered一、基本战略UnRegistered1、开盘前，力保目标客户超额认筹，为顺利完成任务打下基础；2、通过全方位营销及创新营销等造成全城轰动，快速推广，大面积成交；3、“眼球经济” 与“洗脑体验”齐头并进，攫取竞争对手市场份额；4、广告活动推广与目标人群（单位）直销相结合，多线并行，力争做到将潜在购房者“一网打尽”；5、以6000元/平方米均价为杠杆，采用低开高走，开盘必胜的高性价比的价格策
13、略。UnRegistered二、营销实施方法1、包装营销2、通路营销3、体验营销4、活动营销5、传播营销UnRegistered1、包装营销、包装营销UnRegistered包装营销1、工地包装参观路线两侧用高大围档隔离，隔断工地冬季的萧瑟，同时以色彩鲜艳的视觉设计让客户感受到温暖和愉悦；围档宣传主题重点突出开发商实力，大篇幅大气势展示以下内容：恒大开发实力、22个城市的部署、主卖点排列；相关工程旗帜、标识、建筑团队介绍等，规范化处理，体现专业性。UnRegistered现地工地围档示意UnRegistered包装营销门前包装门前绿地配合活动需求，进行着重的包装；沿街布置彩旗和条幅及路灯，烘托
14、气氛；门前进行亮化和清洁，保持项目形象。UnRegistered广场绿化示意UnRegistered包装营销项目路引指示牌广告指示牌特制广告球特制创意拱门落地汽球现场内外氛围营造说明设置于项目现场主要路口，便于项目现场位置导引设置于大坝路、南阳湖街两个通往项目现场的主干道（氢气）烘托项目，临近南阳湖街、汪河路的氛围效果（氦气，惰性气体）烘托项目现场横跨项目，临近南阳湖街，营造入场热烈气氛烘托项目，临近南阳湖街，营造入场热烈气氛UnRegistered现场及外围道路包装整体示意UnRegistered延伸到几条主要干道的包装示意UnRegistered现场及延伸到几条主要干道的导视、汽球、指示牌
15、示意UnRegistered市区主要空飘示意UnRegistered热汽球发布一、规格球体： 高21m广告位：（上边55m、下边46m）4.2m212二、发布时间：2007年12月1日（周六）、2日（周日）（4小时滞空/天，因天气情况调整滞空时间）三、发布形式：热汽球覆盖巨型广告，选择项目周边及市内主要公园、广场等人员流量较大的区域，定点滞空宣传（因沈阳有特殊空管制度，禁止热汽球高空飞行）。四、发布位置：于洪区：项目现场 、于洪广场、沈阳工业大学铁西区：仙女湖公园、家乐福金牛店、劳动公园和平区：中山公园、罗士圈公园、新世界花园、南湖公园辽宁展览馆沈河区：科学宫皇姑区：北陵公园、辽大对面体育场浑
16、南新区：沈阳国际会展中心UnRegistered2、通路营销、通路营销UnRegistered通路营销目标客层，团购突破瞄准目标客层，重点爆破。他们是团购型客户，是本案销售的保障型客户资源。结合全城宣传和铺展的通路，达成点、线、面的全方位营销。UnRegistered通路营销小众通路、重点突破锁定重点医院、学校、大企事业单位进行宣传和公关；全市银行营业点深入（展架及资料进入）；宝马、丰田、德国工业园等重点企业进行沟通合作；与沈阳各商会（如温州商会、蒲田商会等）、大型炒房团等进行沟通合作，争取团购渠道的扩展；全城范围内的直销派单。UnRegistered通路营销通路覆盖、点面结合针对以上这些大客
17、户的工作渗透完成后，将开展以下配合型的设置：成立团购客户服务会，进行专业咨询、解答、指导，同时将VIP卡与高档商场、会所、餐饮部门联系，形成互动，互惠互利，相互促进；针对有意向的群体配备专线看房车，形成专项看房通道。UnRegistered3、体验营销、体验营销UnRegistered体验营销高水准3D影视片恒大品牌体验馆运动活力之都体验馆 湖景生活体验馆精装样板房UnRegistered高水准3D影视片项目景观、配套等最大卖点因季节及工程原因无法展示，为有效配合销售现场气氛，促使客户快速落定，制作高质量3D影视片，在售楼处内播放。题材以恒大品牌、建筑品质、生活品质为主，体现恒大绿洲的豪宅水准
18、，表明开发商品牌实力，增强项目品质感染力，促进成交。UnRegistered恒大品牌体验馆以最直观的方式，展示恒大的品牌及恒大在全国22个城市50余个项目风采，使客户对开发商有深刻认知。使客户在了解恒大的基础上，加强对项目的好感和信任。UnRegistered恒大品牌体验馆展示方式：展板形式陈列展示内容：恒大简介、恒大全国战略发展、恒大全国经典项目介绍、恒大荣誉、恒大蓝图、恒大全国精品大盘介绍等。UnRegistered运动活力之都体验馆把1.5万平方米的运动场馆以最直观的方式表现。1.利用最有参与性的群众体育活动，使这里成为最具人气、信息传播最大化、最快化的场地2.成为冬季里最有活力的一处，
19、充分展示出恒大与众不同的生活主张3.成为整个销售过程中最直观、最具吸引力的销售道具UnRegistered运动活力之都体验馆展示形式：设置各种运动区，定期举办各种活动展示内容：，把恒大绿洲最大的卖点之一“运动”以最直观的方式展现在受众面前UnRegistered湖景园林生活体验馆展示本项目五大湖的水景居住优势将本项目最具优势的水+绿和皇家园林的气势，淋漓尽致地表现出来，带给客户最直观的心理享受和震撼，继而产生对本案的认同成为一大胜景的同时，让客户在冬季欣赏到蓬勃绿意，强化对本案的好感和未来生活的向往UnRegistered湖景园林生活体验馆展示方式:布置成热带雨林的场景，并按节点穿插生活秀和人
20、物秀展示内容：卖点强化、生活感受、冬季的温暖和未来生活的展现UnRegistered精装样板房及工艺样板间彰显精品标准及实力3个实景样板间：客户亲身感受超豪华装修品质UnRegistered1个工艺样板间： 1剖2形式，突显本案精装品质，同时让客户充分了解到项工艺房示意图目的建材标准UnRegistered4、活动营销、活动营销UnRegistered活动营销活动目的：造势，震动全城吸引人流制造口碑，做全面营销重点打击本案目标人群（岁），吸引其对本案的关注，产生兴趣并进而有购房需求注：冬季营销是沈阳销售淡季，季节的转冷，大大降低了客户的购买欲望，在这种季节，只有通过活动，才能调动起客户的关注与
21、趋从，进而借助人气，压迫式大面积成交并制造炒作热点。UnRegistered活动一恒大绿洲新闻发布会及产品说明会UnRegistered活动时间：2007年11月20日14：00-16：00活动地点：万豪酒店三楼皇朝厅活动主办单位：恒大地产集团拟邀嘉宾：相关政府官员、各合作单位代表（约3050人）媒体单位：沈阳所有媒体、辽宁及东北主要媒体代表、 广州7大报纸媒体、广州3大电视台、3家香港报纸媒体（约80100人）UnRegistered活动主题1.恒大品牌实力展现；2.恒大绿洲项目展示；3.五大合作单位现场签约仪式（其中包括：戴德梁行、一兆伟德、省实验学校、小哈津幼儿园、市交通局）。UnReg
22、istered新闻发布会现场布置企业品牌长廊UnRegistered现 场 平 面 图UnRegistered活动二销售中心及各大体验馆开放UnRegistered活动目的压迫前期市场积累的客户转变成VIP客户，保证大面积认筹数量的完成；通过现场体验的方式来聚集全市的人气，创造全城轰动效应；借助现场氛围，吸纳大量新增客户；展示项目的高端配套条件，体验项目的高端生活方式；增加项目的现场打动力；制造新闻炒作点。UnRegistered活动时间2007年11月24日（周六）活动地点销售现场UnRegistered活动重点三大体验馆，震撼开放视觉、听觉、感觉全面冲击视觉、听觉、感觉全面冲击恒大品牌体验
23、馆湖景园林生活体验馆运动活力之都体验馆恒大品牌、实力、经典案例和高瞻远瞩的前景皇家园林微缩版，身临其境各项运动无所不有nRegisUtered现场各主题馆开放包装示意图K品牌体验馆运动体验馆湖景体验馆UnRegistered活动重点运动活力之都体验馆示意单车表演、滑板、街舞、花式篮球等UnRegistered湖景园林生活体验馆示意UnRegisteredUnRegistered市内布点，直通看房车目的：为方便市内各区客户看楼，吸引大量市民关注及前往。现选择各区人流集中的10个点安排看楼车。时间安排：11月24日-12月2日操作安排：租用70台大巴。每天发车时间为9-17点，11月24、25日及
24、12月1、2日周末，每20分钟/次，11月26日11月30日，每60分钟/次（可灵活调整）看房车标准：豪华级双门对开型车内配置：安装VCD，行车途中放映项目影视片看房车包装：包括车体、车头，以恒大项目展示为主，同时在看房车站点设置醒目展板，增加标志性亮点，吸引注意力，同时发布本项目信息。人员配备：专业引导人员：2名派单员（负责布点周边派发）：35名专业讲解员（跟车讲解）：23名保安2名teredUnRegis周末市内看楼车安排数量：（11.24、11.25、12.1、12.2）序号1234567891011站点市府广场（沈河区）铁西家乐福（铁西区）房地产大厦（沈河区）展览馆（和平区）马路湾书店
25、（和平区）中街沃尔玛（大东区）辽宁大学（皇姑区）于洪广场（于洪区）长客总站（皇姑区）五里河科技宫（和平区）机动合计：车型大巴大巴大巴大巴大巴大巴大巴大巴大巴大巴大巴租车台数66666666661070UnRegistered市内看楼车分布示意图：换图UnRegistered活动三恒大绿洲开盘盛典活动UnRegistered活动目的1.明星聚人气，开发商展实力；2.将VIP客户转化成成交业主；3.通过大量的成交来带动市场后续发展；4.造成市场的轰动效应以此来制造新闻点。UnRegistered活动时间2007年12月1日（周六）活动地点项目现场UnRegistered活动要点依托强大的恒大品牌影
26、响力借助超级巨星的感召力以极具仪式感和轰动性的开盘仪式为爆点恒大绿洲强势盛大开盘！UnRegistered主题：恒大绿洲，一个传奇的诞生名称：沈阳恒大绿洲开盘盛典明星：刘嘉玲、胡军、佟大为、小宋佳（赤壁大战部分班底）主持：辽宁电视台著名男女主持人2名人员：上万市民、开发商代表、嘉宾、认筹客户、媒体活动调性： 华丽、恢宏的UnRegisteredA：震撼开场：选择用红樱束女子打击乐团作开场的表演，通过打击乐特有的雄浑壮阔以及乐团的整体表演传达出活动的调性，同时也将现场的观众注意力迅速聚焦於主舞台！UnRegisteredB：电视台著名主持这是一个有意模糊了时代与地域界线，以最原始雄浑的震撼宣告了
27、一个盛事的诞生！而后主持人登场对盛典作精炼介绍。恒大领导/代表致辞表示对来宾的感谢，以及对项目的简单介绍和祝福！UnRegisteredC：巨星出场：在企业代表发言后，主持人请刘嘉玲和胡军入场由20名专业骑手组成骑兵团（全是黑色马），骑手身穿电影中的骑兵盔甲。骑兵团列队在前方引路，刘嘉玲和胡军等乘由六匹白马拉着的仿古中式马车在后面入场至红地毯骑兵团两旁分列左右，明星下车走红毯上台。UnRegistered魅力巨星 盛大出场（刘嘉玲、胡军）UnRegistered魅力巨星 盛大出场（佟大为、小宋佳）UnRegisteredD：揭盘高潮：打造纯钢结构的“恒大绿洲”LOGO雕塑，以水浇筑做成巨型冰雕
28、，冰雕外层涂上易燃材料。开盘仪式为，一名职业射箭选手，穿着电影中武将盔甲上台，胡军授弓刘嘉玲授箭，恒大领导用火炬将箭头点燃。弓箭手将火箭射向冰雕，冰雕点燃，爆开后，恒大绿洲名称雕塑出现，灯光打在雕塑上，熠熠生辉！UnRegistered主舞台（点将台）风格设想主舞台会是一个有点将台风格的60CM高平台，而背板会是多重错位、具有景物纵深的宫阙影像板构成。UnRegistered5、传播营销、传播营销UnRegistered1.总体战略总体战略1.总体战略总体战略全城瞩目声势热烈追捧现象新闻覆盖事实认购风暴趋势效果：所看、所闻、所谈皆恒大绿洲!视觉、听觉、感觉全方位包围nRegisUtered2.
29、达成方式达成方式式2.达成方式达成方式达成方集约轰炸垄断覆盖新闻炒作高调造势UnRegistered3.操作手段操作手段3.操作手段操作手段集约轰炸垄断覆盖忽如一夜春风来，满城尽是恒大来11月19日开始以报纸、电视为主投放各类媒体，活动旗鼓大开，震撼全城！手段：全方位上阵，全面拦截使竞争对手窒息，抢夺客户UnRegistered4.准备计划准备计划4.准备计划准备计划新闻炒作高调造势全方位全城传播营销始终保持新闻事件的热度和密度，广告传播以求垄断效应。手段：媒体的声音和广告全面结合预先设定一系列新闻事件和记者造势计划UnRegistered5、新闻主题、新闻主题5、新闻主题、新闻主题炒作主题恒
30、大品牌实力热炒地段投资价值湖景、运动中心整体新闻炒作加图片报道UnRegistered6、炒作计划、炒作计划6、炒作计划、炒作计划新闻炒作主题内容1、恒大品牌推广，恒大地产大举进军沈阳（品牌战略、产品战略、服务战略）2、恒大绿洲开放及开盘信息释放3、恒大绿洲开盘倒计时系列报道之一（工程进度现场纪实）4、城市化进程加快于洪新城发展，突出恒大绿洲的区域优势5、1.5万平体育运动中心、五大湖景、2千平方米恒温泳池、18000余株原生大树6、论坛专题报道，突出论坛的高端性和现场感7、恒大绿洲开盘倒计时系列报道之二（工程进度现场纪实）8、恒大绿洲认筹成果公示、示范区开放纪实盛况9、“载得梧桐树，引来金凤
31、凰”沈阳市招商引资成绩显著10、恒大绿洲开盘倒计时系列报道之三（工程进度现场纪实）11、恒大绿洲盛大开盘及开盘、销售盛况后续报道UnRegistered三、媒体发布计划tereisnRegUd11月12月媒介广告形式19日20日21日22日23日26日28日29日30日1日6日7日预算周一周二周三周四周五周一周三周四周五周六周四周五沈阳日报半版头版跨半版底、A2和A7版全版跨版A封底版A封底版A封底版半版头版跨半版底、A2和A7版全版跨版A封底版半版头版跨半版底、A2和A7版全版跨版A封底版A3版A封底版2402000沈阳辽沈晚报华商晨报3/4头版、A2版、A3版、和A16版跨版封套新闻纸A封
32、底版A封底版A封底版A封底版A封底版A封底版3/4头版、A2版、A3版、和A16跨版封套新闻纸A封底版A封底版A封底版A封底版A封底版A封底版3/4头版、A2版、A3版、和A16版跨版封套新闻纸A封底版A封底版A封底版A封底版A封底版A封底版33840002252790沈阳晚报时代商报A2版A底版A2版A底版A2版A底版302400260000沈阳周边七小卫星城市吉林黑龙江香港大连半岛晨报鞍山千山晚报抚顺晚报丹东鸭绿江晚报铁岭日报辽阳日报锦州晚报长春新文化报哈尔滨新晚报星岛日报信报经济日报文汇报整版硬广A封底A封底头版A封底A封底A4版8版A封底2版A3A3A1A3A封底A封底头版A封底A封底
33、A4版8版A封底2版A3A3A1A3A封底A封底头版A封底A封底A4版8版A封底2版A3A3A1A318000010080015000054000600005400036000290700322560330000297225402000324000合计开盘报广排期11202475tereisnRegUd专题11月12月序号媒体单位媒介时间（分频道总次数预算钟）19日周一20日周二21日周三22日周四23日周五24日周六25日周日26日周一27日周二28日周三29日周四30日周五1日周六2日周日12沈阳电视新闻频道沈阳电视生活频道306058353558585858555858585179239
34、190393578沈阳3电视沈阳电视影视频道605555585558359362850台45678沈阳电视法治社会沈阳电视时尚购物辽宁卫视频道辽宁经济频道辽宁影视频道606030303055544553448834488577885778857788577885448857758577553777679496565306660251852324900329290351000辽宁9电视辽宁娱乐频道604447777477462387066台101112辽宁青少频道辽宁生活频道辽宁公共频道6030604444444447777777777774447777574556261633857023001
35、20352485电视传媒每天累计播出次数57505681818481006081796177139846931314分众传媒(A套)分众传媒（B套）分众传媒每天累计播出次数3030606012060601206060120606012060601206060120606012060601206060120606012060601206060120606012060601208408401680352000264000616000预算合计开盘电视排期4600693dtereisnRegU开盘电台排期11月12月序号12单位沈阳恒大媒介辽宁交通台沈阳电台交通频道时间1515折後单价（元）112.5
36、104195050205050215050225050235050245050255050265050275050285050295050305050150502303033030430305303063030730308303093030频道总次数890890预算（元）10012592560绿洲人民广3播电台（音乐1510540404040404040404040404040202020202020202068071400之声）每天累计播出次数14014014014014014014014014014014014014080808080808080802460预算合计（元）264085UnR
37、egistered开盘短信排期发送日期11月19日11月23日11月24日11月25日11月29日11月30日12月1日12月2日总计预算金额：发送楼盘沈阳恒大绿洲沈阳恒大绿洲沈阳恒大绿洲沈阳恒大绿洲沈阳恒大绿洲沈阳恒大绿洲沈阳恒大绿洲沈阳恒大绿洲发送量(万条)2002001001001002001001001100693000元dterenRegisU） ）开盘杂志排期000沈阳媒介沈城楼市（周刊）名盘月刊楼典月刊榜样月刊广告形式整版硬广（配合新闻软文）11月份封二与扉 封二与页整版跨 扉页整版 版跨版（11.19 （11.26封面（11.30）封面二P拉页12月份封二与扉 封二与扉页整版跨
38、 页整版跨版 版（12.3） （12.10）封面（12.30）华商晨报赠送内页整版（12.1）预算18.7万8万5万新浪免费地产观察月刊航空之旅月刊合计赠送内页整版(12.10)免费赠送内页整版(12.16)31.7万isnRegteredU餐开盘网络排期媒介搜房网搜狐焦点网购房者网站广告形式软、硬广告结合，并提发布时间5万/月套餐 (11.19-12.18)5万/月套餐 (11.19-12.18)3.75万/月套(11.19-12.18)预算5万5万3.75万沈阳新浪房产频道供新闻发布、2万/月套餐(11.19-12.18)2万活动合计支持等系列服务15.75万UnRegistered第五部
39、分 推货策略UnRegistered（一）解读销售目标UnRegistered本案销售目标2007年12月10日前销售量12万平方米UnRegistered+销售周期不足40天，且集中在冬季；完成蓄客、认购、签约等必不可少的销售目标解读2007年12月10日前销售12万平方米环节；相当于沈阳市场同类项目1年多的去化量；签约客户约合1122组。UnRegistered（二） 销售周期划分UnRegistered销售思路及策略:急速式认购，压迫式开盘；密集性成交，一次性成功。1.蓄水期大面积超额认筹；2.急速和压迫是大盘冬季营销的必需手段；3.密集成交是压迫式大盘营销的必然结果。UnRegiste
40、red急速蓄水认筹期时间：11.1911.30目标：急速蓄水的目标是完成超额认筹量。手段：全线营销，主流媒体覆盖全城，在短期内形成聚焦效应，达到“沈阳皆知绿洲城”的轰动效果。UnRegistered开盘盛典及定购期时间：12.112.10目标：1.将认筹客户转为成交客户；2.加大后续客户的跟进，造成抢购的狂潮；3.为整盘后续的销售打下坚实基础。手段：以开盘盛典的现场气氛结合现场促销手段，形成抢购风暴。UnRegistered（三） 推售顺序UnRegistered方案示意图UnRegistered第六部分 价格策略UnRegistered策略制定原则1.以市场价格为基础，结合项目实际现状，在保
41、证去化速度的情况下，争取项目利润最大化为原则；2.以产品的景观、户型、噪音、采光等几个方面为因素作为楼盘内部价格划分的基本原则以市场价格为导向；3.以组团的工程情况、市场的竞争情况、销售难易情况等因素作为楼盘各组团内部价格划分的基本原则。UnRegistered价格策略应用定价的出发点：以市场为导向，小幅快跑。现阶段沈阳市场，片区仍是价格的主要制约因素，客观的评价阶段市场的运行情况，平衡和竞品的关系，是核定均价的关键因素。根据本案现阶段的工作进度和营销季节，本案入市价格的竞争力一定要强，以期在短期内迅速形成热销氛围，项目整体利润的实现应在整盘，在热销的基础上提价，更能凸显项目价值。isnReg
42、Utered产品价值特征提炼产品价值级特级（拨高品质）一类（掩护型）二类（现金流）三类（阻击型）栋号16/17/18/1914/156/724/25/26/2728/29/30/31/32/33主力户型/面积4（160）2（80-100）/3（90-119）2（82）/3（99-130）/4（152-181）2（78-84）/3（110-140）2（77-78）/3（99-122）复3（127-150）/复4（206-226）nRegisteredU产品分类及价格分布首推产品特级（6000-6500）/一类（5800-6000）/二类（5500-5800）/三类（5000-5300）拔高产品档
43、次掩护型产品现金流产品阻击型产品首推：19/7/15/26/27/31/32/33，共550户 约57286加推产品特级（ 6600-7000 ）/一类（6300-6500 ）/二类（6000-6300）/三类（5500-5800）拔高产品档次掩护型产品现金流产品阻击型产品加推：16/17/18/6/14/24/25/28/29/30，共572户 约62802一期产品整体销售均价为6000元/平方米合计：约120088UnRegistered价格优惠策略建议1.根据沈阳冬季营销的特点，为启动市场在价格方面应有一定额度的优 惠措施，以求快速聚集人气；2.为保证大盘入市引爆的成功，在先期产品导入时
44、，用一定的折扣能够有效刺激客户的购买心理；3.作为恒大在东北的第一个项目应遵循恒大一贯的价格策略，即“开 盘必特价，特价必升值”，有利于品牌的快速建立。（具体额度由集团指示后执行）UnRegistered12月1日开盘盛典当天价格优惠建议具体额度为：前100名成功选房的客户：9折101200名成功选房的客户:9.2折201300名成功选房的客户:9.4折301400名成功选房的客户:9.6折401名以后客户均享受9.8折的优惠选房期间优惠政策时间于当天18：00截止,超时无效.UnRegistered第七部分 销售组织与执行UnRegistered思路概要全覆盖式营销、现场歼灭战内场：流水线式
45、操作定点阻击（大面积快速杀伤）+内场：游击军团一对一搏杀（增加成功率）+外场：外围狙击手，不放过一个漏网之鱼（三重保险） 采用多种营销手段相结合，保证最高成交比率。teredUnRegis流水线游击军外围狙式操作定点阻团一对一搏杀击，三重保险击UnRegistered区域划分引导区咨询区电话接听区模型解说区样板区品牌体验区水景体验区洽谈签约区控台交款区UnRegistered售楼处功能示意UnRegistered综述：上述方案的制定与高效执行，在12月10日前：10000人现场观礼1000组以上客户预先认筹1000套业主成交为此,我们已经准备好了！UnRegistered附件一：宣传推广费用U
46、nRegistered123450567恒大绿洲项目开盘期营销费用预算序号项目名称新闻发布会恒大品牌体验馆湖景园林生活体验馆内容布展、制作及活动布展、制作及活动布展、制作及活动费用（约101070万元）运动活力之都体验馆世界冠军嘉宾、布展、制作及活动开盘盛典活动现场及工地包装外围及市区交通指示包装布展、制作及活动（含明星）制作及布置制作及布置30010015089101112报纸媒体电视媒体电台媒体短信杂志及网络等合计发布发布发布发布发布11004603070302380UnRegistered附件二：开盘后营销推广基本思路UnRegistered后续营销基本思路1.开盘后形势推动2. 新闻点
47、继续炒作3.以项目品牌带动产品消化4.老带新会员制营销UnRegistered营销目标进一步巩固市场地位，扩大市场影响力；延续之前的热销形式，将销售工作推向新的高峰。UnRegistered策略执行一、开盘后形势推动在开盘之后,为保持项目继续热消的势头,我们将开盘期间的一些热点进行延展和发散。如：对于销售成绩的报道、继续在媒体的投放、后续客户群体的寻找等。务求继续将市场影响力继续扩大。UnRegistered二、新闻点继续炒作在开盘期间我们通过活动等制造了大量的新闻热点，在后续阶段，不断变换角度从产品本质中寻找可以放大的卖点，保持市场媒体暴光度。UnRegistered三、以项目品牌带动产品消化产品经过前期高密度的投放，在后续阶段将恒大品牌进行一定程度的放大，通过品牌的力量来增加客户的跟随度，同时提升项目的品牌打动力。UnRegistered四、老带新会员制营销通过开盘阶段的市场积累，项目已经具有了相当数量的忠实支持者，而这些人员是营销过程中的重要客户来源，通过其对周边人士的口碑传播和市场带动，可以为项目后期销售起到很大的作用。UnRegistered谢谢聆听
