黑蚁房地产知识培训ppt课件

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1、黑黑蚁房地房地产知知识培培训系列系列户型型评价价黑蚁营销黑蚁营销p去不去，看位置p行不行，看户型p定不定，看价钱 课程讲授目的课程讲授目的 一一 向开展商、建筑设计院提出住宅户型的向开展商、建筑设计院提出住宅户型的建筑平面推介建筑平面推介 二二 评审户型平面时，用黑蚁特有的专业方评审户型平面时，用黑蚁特有的专业方法，对户型方案提出评价意见或修正建议法，对户型方案提出评价意见或修正建议评价评价 = 设计，设计或修正设计主要是建筑设计院设计，设计或修正设计主要是建筑设计院的任务的任务户型评价规范p理想的户型是能把住宅本身的功能性、温馨性以及审美性完美交融在一同，使以人为本的居住理念得到最好诠释p没

2、有绝对的好户型，只需最满足居住者需求的户型本人好才是真的好！p绝大多数人没有丰富的住房阅历，很多人也搞不清本人真正的户型需求，因此需求专业、客观的户型指点。第一篇第一篇 建筑平面分析建筑平面分析1 1 建筑平面概论建筑平面概论2 2 经典平面赏析经典平面赏析3 3 创新平面赏析创新平面赏析中国民居对朝向的选择中国民居对朝向的选择中国民居对朝向的选择中国民居对朝向的选择p北北回回归归线线以以北北：向向北北房房终终年年无无阳阳光光，选选择南向房是购房前提择南向房是购房前提p北北回回归归线线以以南南：向向南南房房冬冬日日有有阳阳光光，夏夏日日无无阳阳光光向向北北房房冬冬日日无无阳阳光光，夏夏日日有有

3、阳阳光，选择南向房可以冬暖夏凉。光，选择南向房可以冬暖夏凉。p南南方方沿沿海海地地域域：寸寸土土寸寸金金、空空调调调调温温、港岛景观，不讲究朝向港岛景观，不讲究朝向景观与朝向选择景观与朝向选择景观与朝向选择景观与朝向选择纯就朝向而言，选择建议：纯就朝向而言，选择建议：东东南南向向 南南向向 西西南南向向 东东向向 东北向东北向 北向北向 西向西向 西北向西北向目前市场情况：目前市场情况：自然景观自然景观 朝向朝向 小区景观小区景观 海海 景景 、 湖湖 景景 、 山山 景景 、 高高 尔尔 夫夫 景景 中心花园、组团绿化中心花园、组团绿化户型定义户型定义户型定义户型定义p经典户型经典户型p 市

4、场上采用最多的为大多数市场上采用最多的为大多数业主认同的经得起专业、市场挑剔业主认同的经得起专业、市场挑剔的少缺陷户型的少缺陷户型p创新户型创新户型p 有独创性的为市场接受的新有独创性的为市场接受的新型适用户型型适用户型建筑平面评价建筑平面评价建筑平面评价建筑平面评价类型型优点点缺点缺点备注注 点式点式可一梯多户 1.容积率可充分利用2.建筑风格富于变化3.室外管道便于安排4.对场地要求不高5 . 便于户型布置6 . 结构稳定性强 1.通风差2.户型间可能产生对视，影响私密性 1.高层建筑常采用2. 高密度居住区域或高地价住宅区多采用 板式板式一般一梯二户1 .通风采光好，易形成穿堂风2 .朝

5、向好，可做到户户向阳3 . 私密性好1 .总平面布置呆板，显得没有档次（兵营式排列） 1. 多层较常使用2.大户型高档住宅采用 点式点式联体体一般用于一梯四户平面拼接1 .便于围合布置，土地利用率高2 .部分户型能南北通透3 .可做到户户向阳1 .处理不好,易形成东西向房2 .围合太死,对区内通风不利，且易形成回声等噪音影响1 .南方城市较常用经典平面推介经典平面推介经典平面推介经典平面推介1 1 1 1p一梯八户一梯八户优点点缺点缺点1.户型方正,实用率高2.有阳台、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房销售压力小1.东、西户型厨房离大门较远2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光经典平面推介经

6、典平面推介经典平面推介经典平面推介2 2 2 2p一梯八户一梯八户 优点点 缺点缺点1.卧室、客厅采光通风好2.每户有阳台3.方正实用、通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低2.北向、西向户型可能成销售难点经典平面推介经典平面推介经典平面推介经典平面推介3 3p一梯六户一梯六户 优点点 缺点缺点1.户户南向2.多数房间方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4. A、F户型南北通透1. A、F、C、D户型客厅欠方正 经典平面推介经典平面推介经典平面推介经典平面推介4 4p一梯四户一梯四户 优点点 缺点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4. E、G户型南北通透5

7、.消防楼梯通风采光1. E、G户型客厅采光面较小2.无生活阳台（可添加）3.电梯厅不能通风采光经典平面推介经典平面推介经典平面推介经典平面推介5 5p一梯四户一梯四户 优点点 缺点缺点1.大部主要产品房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.户户有玄关5.人流通道互不干扰6.电锑厅、消防楼梯通风采光1. 1、2户型厨房不方正（无大碍）经典平面推介经典平面推介经典平面推介经典平面推介6 6p一梯四户一梯四户 优点点 缺点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南、户户有阳台3.所有房间均能通风采光4. A、D户型南北通透5.电梯厅、消防电梯通风采光1.实用率稍低2.管道外露影响建筑外立面3.

8、 C、B户型餐厅较小(若建筑改为高层、增加电梯数可改观)经典平面推介经典平面推介经典平面推介经典平面推介7 7p一梯三户一梯三户 优点点 缺点缺点1.户户南向2.后两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1.北二套房工作阳台与生活阳台 混用2.电梯厅间接通风采光经典平面推介经典平面推介经典平面推介经典平面推介8 8p一梯二户一梯二户 优点点 缺点缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.消防楼梯通风采光1. 电梯厅不能通风采光经典平面推介经典平面推介经典平面推介经典平面推介9 9p一梯二户一梯二户( ( 紫荆苑紫荆苑 优点点 缺点缺点1.户户南向、南北通透南向、南

9、北通透2.所有房所有房间方正方正实用用3.餐餐厅独立且通独立且通风采光采光3.电梯梯厅、消防楼梯通、消防楼梯通风采光采光1.对土地要求高（土地要求高（东西向有充足地西向有充足地块条件）条件）p一梯二户一梯二户经典平面推介经典平面推介经典平面推介经典平面推介1010p一梯十户以上一梯十户以上 优点点 缺点缺点1.一房、二房户型所有房间方正实用,所有住人房采光充分，景观面大2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧 张与环境的干扰可想而知2.单间户型不方正创新户型推介创新户型推介创新户型推介创新户型推介1 1p三错层三错层 优点点 缺点缺点1.增加使

10、用面积2.丰富室内空间3.客厅3.9米层高增加空间高度1.适应大户型采用2.不适应老年人、幼童、孕妇、病人等居住使用创新户型推介创新户型推介创新户型推介创新户型推介2 2p高厅组合高厅组合复式上层复式下层 优点点 缺点缺点1.丰富室内空间2.客厅4.2米层高增加了客厅空间高度3.主人房设在上层,私密性强1.适合较大户型采用4.2米2.8米5米2.8米2.8米创新户型推介创新户型推介创新户型推介创新户型推介3 3pSOHOSOHO优点点 缺点缺点1.类别墅居住单元2.空间丰富1. 70的户型作跃式设计，有点勉为其难创新户型推介创新户型推介创新户型推介创新户型推介4 4p双拼户型双拼户型 优点点

11、缺点缺点1.具有双拼的可能性，使户型具有客户选择的灵活性2.应为“创新意识”的户型，在设计时即考虑今后有双拼可能1.两套房双拼之间的梁底高度须有保证（扁梁、大板、高层高）C、D户型68 ，双拼成 五房户型A、B户型55 ，双拼成110 四房户型住宅住宅住宅住宅性能性能性能性能规范规范规范规范参考：参考：参考：参考：建立建立建立建立部商部商部商部商品住品住品住品住宅性宅性宅性宅性能认能认能认能认定规定规定规定规范范范范 户型型性性能能标准准豪宅豪宅大大户型型中中户型型小小户型型 主卧室主卧室使用面积（ ）16 14 12 10 其它卧室其它卧室使用面积 14 12 9 7 小卧室小卧室使用面（）

12、 12 10 8 7 客客厅使用面积（） 30 25 12 10 客客厅开间（m）4.2 3.9 3.6 3.3 客客厅实墙面长度（m） 5 4.2 3 3 餐餐厅使用面积（）16 12 8 6 餐餐厅采光通风状况 采光通风 采光通风 生活阳台生活阳台进深（m） 1.5 1.5 1.5 1.2住宅性住宅性住宅性住宅性能规范能规范能规范能规范 户型性能型性能标准准豪宅豪宅大大户型型中中户型型小小户型型服务阳台进深（m） 1.2 1.2 1.2 1.0 储藏间使用面积（） 4 3 1厨房使用面积（） 8 6 4 3厨房净宽（m） 2.1 1.8 1.8 1.5厨房厨具操作面长（m） 3 2.7 2

13、.4 2.1单间卫生间使用面积（） 3.5 2双卫生间总使用面积（） 8 7 6.5三卫生间总使用面积（） 10 9层 高（m） 3.1 3.0 2.9 2.8市场对户型的关注点市场对户型的关注点市场对户型的关注点市场对户型的关注点 客户在购房时思索居室各部分的客户在购房时思索居室各部分的优先顺序：优先顺序：客客厅厅：方方正正好好用用面面积积、家家私私布布置置、规划等规划等主主卧卧室室：合合理理性性面面积积、采采光光、私密性私密性餐厅：相对独立，通风采光餐厅：相对独立，通风采光厨房：宽阔适用，有效力阳台厨房：宽阔适用，有效力阳台卫生间：便利性、隐蔽性卫生间：便利性、隐蔽性次卧室：作书房、客房适

14、宜次卧室：作书房、客房适宜阳阳台台：观观景景阳阳台台的的休休闲闲性性、欣欣赏赏性性，生活阳台的适用生活阳台的适用功能空间分类功能空间分类功能空间分类功能空间分类p住宅的住宅的“八大运用功能八大运用功能p 起起居居、就就餐餐、厨厨卫、就就寢寢、贮藏、任藏、任务、学、学习、阳台、阳台p住宅的住宅的“三三类空空间p公共空公共空间：客：客厅、餐、餐厅、观景阳台景阳台p私私密密空空间：卧卧室室、书房房、衣衣帽帽间、主卧主卧卫生生间p效效力力空空间：厨厨房房、公公用用卫生生间、工工人房、人房、贮藏藏间、生活阳台、生活阳台 功能分区合理功能分区合理功能分区合理功能分区合理 p动静分区：活动区和休憩区分开动静

15、分区：活动区和休憩区分开p动区：客厅、餐厅和厨房应接近入户动区：客厅、餐厅和厨房应接近入户门设置门设置 p静区静区 ：卧室、书房位置应比较深化：卧室、书房位置应比较深化p动区与静区之间：卫生间应方便运用，动区与静区之间：卫生间应方便运用，室内交通线尽能够便利室内交通线尽能够便利动静分区案例动静分区案例1 1p错层设计最易实现“动静分区动动区区静静区区动静分区案例动静分区案例2 2p平面户型也可以作到“动静分区动区动区静区静区空间尺度合理空间尺度合理空间尺度合理空间尺度合理p客厅：宽阔亮堂、通风，有好朝向、好景观开间不应客厅：宽阔亮堂、通风，有好朝向、好景观开间不应小于小于3.63.6米，宽深比

16、不大于米，宽深比不大于1 1：2 2要留出摆放家具的稳要留出摆放家具的稳定空间定空间 p卧室：主卧：应具有好的朝向卧室：主卧：应具有好的朝向, ,开间应不小于开间应不小于3 3米米, ,面面积应大于积应大于1212, , 且应带有主卫生间次卧：面积应不小且应带有主卫生间次卧：面积应不小于于1010p餐厅：餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔餐厅：餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔p厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一效力性阳台厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一效力性阳台p卫生间：净宽不宜小于卫生间：净宽不宜小于1.61.6米米p阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全阳台：保证客厅有良好的视野，采光

17、栏板最好做成全透明或半透明透明或半透明空间比例失当案例空间比例失当案例p客厅、餐厅进深太大，浪费空间，采光差面积比例适宜面积比例适宜面积比例适宜面积比例适宜 p除了大除了大户型豪宅以外，如何型豪宅以外，如何经济、有效、有效地安排各功能房的面地安排各功能房的面积、比例、关系，、比例、关系，是是户型型设计、评价中价中应关注的主关注的主题之一之一p各房室具有与其各房室具有与其户型相匹配的比例型相匹配的比例p大大户型不型不应出出现过小房小房间p主卧主卧应明明显大于次卧大于次卧p三三户室客室客厅与卧室的比例与卧室的比例应把握在把握在1 15 5：1 1以内以内房室比例失当案例房室比例失当案例p厨房面积过

18、大(13 )，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅7 。通风采光通风采光通风采光通风采光 p室内四明室内四明 p明厅、明室、明厨、明卫明厅、明室、明厨、明卫p公共空间通风采光公共空间通风采光p电梯厅电梯厅p楼梯楼梯/ /消防楼梯消防楼梯p公共走道公共走道p 新加坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风采光公共空间通风采光案例公共空间通风采光案例1 1p一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题公共空间通风采光案例公共空间通风采光案例2 2p一梯18户可以作到公共空间的通风采光，显示出建筑师选用“蛙式平面的苦心通风采光通风采光通风采光各房室合理性要求各房室合理性要求各房室合理性要求

19、各房室合理性要求1 1 1 1 p客厅客厅p空间独立：客厅开口不易过多，空间独立：客厅开口不易过多，要有两面完好的墙要有两面完好的墙 p方正开阔：方正完好，是适用方正开阔：方正完好，是适用的规划开间至少应大于的规划开间至少应大于3.63.6米，米，但开间不宜大于但开间不宜大于5 5米米 p长宽比不应失调：深度开间比长宽比不应失调：深度开间比不宜大于不宜大于2 2：1 1p入口设玄关：入户门厅玄关入口设玄关：入户门厅玄关是住宅内外的空间过渡防止是住宅内外的空间过渡防止内厅被外人一目了然，保证私内厅被外人一目了然，保证私密性密性 客厅开口过多案例客厅开口过多案例p客厅开口过多，使客厅很多面积成为公

20、共交通面积，不易布置家具。各房室合理性要求各房室合理性要求各房室合理性要求各房室合理性要求2 2 2 2p餐厅餐厅 p相对独立：餐厅和客厅空间宜相对独立：餐厅和客厅空间宜相对独立；餐厅和客厅既有关相对独立；餐厅和客厅既有关系又有分隔；餐厅至少要有两系又有分隔；餐厅至少要有两面墙夹一角。面墙夹一角。p与厨房应有关联又独立成区：与厨房应有关联又独立成区：西式厨房与餐厅在空间上实现西式厨房与餐厅在空间上实现一体化一体化 餐厅不独立案例餐厅不独立案例(1)(1)p左图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有方法利用；客厅的外形不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促。p右图经修正后既有玄关有使餐

21、厅相对独立，但与厨房之间交通不流畅。餐厅不占角案例餐厅不占角案例p餐厅虽然与客厅构成明显分区，但餐厅不占一角(两面墙夹角)，周边门开口过多，几乎成为过道，不便运用。餐厅占角案例餐厅占角案例p餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于运用。餐厅独立案例餐厅独立案例p餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明各房室合理性要求各房室合理性要求各房室合理性要求各房室合理性要求3 3 3 3p厨房厨房 p应接近餐厅应接近餐厅 p离大门不要太远进出杂物多离大门不要太远进出杂物多p直接对外采光通风直接对外采光通风 p厨具按洗、切、烧的顺序合理厨具按洗、切、烧的顺序合理布置布置 p有一定长度的柜台摆放电器，有一

22、定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备煤气灶，洗菜盆等设备 p厨、厕最好不要做紧邻厨、厕最好不要做紧邻 各房室合理性要求各房室合理性要求各房室合理性要求各房室合理性要求4 4 4 4主卧室主卧室扩展主卧室的面积，房间进深可以扩展主卧室的面积，房间进深可以适当增适当增 加加最好有好的朝向最好有好的朝向 南向，比客南向，比客厅的南向要求更甚厅的南向要求更甚大户型的主卧室应带一个公用卫生大户型的主卧室应带一个公用卫生间间 进入式衣帽间进入式衣帽间WALKWALKININCLOSETCLOSET的出现，使主卧室规划更为灵的出现，使主卧室规划更为灵敏，近年成为流行趋势敏，近年成为流行趋势 次卧室次卧

23、室 面积宜大于面积宜大于1010按照生活起居方便的要求，卧室位按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些置要求深一些 各房室合理性要求各房室合理性要求各房室合理性要求各房室合理性要求5 5 5 5p卫生间卫生间 p应有明窗通风和采光应有明窗通风和采光 p公共卫生间为厕浴分别、干湿公共卫生间为厕浴分别、干湿分别，以利于清洁卫生和运用分别，以利于清洁卫生和运用上的便利上的便利p仅有一个卫生间，那么卫生间仅有一个卫生间，那么卫生间与主卧室的位置要近，防止不与主卧室的位置要近，防止不用要的穿堂越室用要的穿堂越室p贮藏室工人房贮藏室工人房 p对于面积规范较高的户型应设对于面积规范较高的户型应设储蓄空间储

24、蓄空间 p全封锁独立进入式空间，面积全封锁独立进入式空间，面积在在3 3平方米以上平方米以上p p阳台阳台p保证客厅有良好的视野和采光保证客厅有良好的视野和采光 p客厅不设阳台，而在主卧设阳客厅不设阳台，而在主卧设阳台，那么生活中的晾衣、休闲台，那么生活中的晾衣、休闲将经过主人的卧室，会干扰主将经过主人的卧室，会干扰主人的私密性人的私密性 尊重市场研讨民俗尊重市场研讨民俗尊重市场研讨民俗尊重市场研讨民俗p风水的市水的市场性性p广广东沿沿海海一一带，包包括括潮潮汕汕人人、福福建建人人，对住住宅宅的的选择，无无论是城市、是城市、乡村都极信村都极信风水；水；p生生意意人人、官官员较为看看重重风水水问

25、题p尊重而不迷信尊重而不迷信p 市市场中中，为数数不不少少的的客客户在在讲究究“风水水，从从研研讨客客户的的购房房心心思思与与行行为着着手手，我我们不得不研不得不研讨居家居家风水水居家风水科学解释居家风水科学解释居家风水科学解释居家风水科学解释p居家居家风水是研水是研讨居住房屋与其土地居住房屋与其土地和周和周围环境的关系的中国境的关系的中国传统居家居家实际 p住宅住宅风水就是人水就是人类环境境卫生学生学p“居家居家风水的水的实践上是由于践上是由于户型型设计中的忽略，呵斥客中的忽略，呵斥客户在居住中在居住中的不适，成的不适，成为一种心思妨碍而影响一种心思妨碍而影响心情与生活心情与生活户型风水评价

26、要素户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素阳宅三要门房灶阳宅三要门房灶 门门 大门在户型设计中应讲究避让大门在户型设计中应讲究避让 大门正对电梯或楼梯是犯冲大门正对电梯或楼梯是犯冲大门口直对长走廊是冲煞大门口直对长走廊是冲煞 大门不能正对厕门大门不能正对厕门大门不直对客厅落地门窗大门不直对客厅落地门窗 厕所的门不与厨房的门相对厕所的门不与厨房的门相对 其它门尽量不相对其它门尽量不相对典型门典型门冲案例冲案例(1)(1)pB户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯门，在销售中能够会引起讲究风水客户的不认同典型门冲案例典型门冲案例(3)(3)p典型“葫芦串户型，私隐性较差典型门冲案例典

27、型门冲案例(4)(4)p主卫门直冲主卧床不妥门冲修正案例门冲修正案例p玄关可在装修时设置大门不对客厅门窗案例大门不对客厅门窗案例p香港开发商的楼盘户型较为留意风水忌讳大门不直对客厅门窗蓄气大门不冲主人房门案例大门不冲主人房门案例p这个户型较留意尊重风水忌讳大门不直对主人房门户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素“横梁压顶不利户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素门对灶犯门冲煞水龙头冲炉灶属凶论户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素大门入口受厕所阴气浸透户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素厕所居户型中央，为大凶完。