《贵阳清怡营销计划》由会员分享，可在线阅读，更多相关《贵阳清怡营销计划（52页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Y H Z Y20112011年年7 7月月贵阳贵阳清怡清怡20112011年年营销营销计划计划Y H Z Y目录目录目录目录营销总纲营销总纲营销执行营销执行营销费用营销费用5 5 5 56 6 6 6营销目标营销目标4 4 4 42 2 2 2营销定位营销定位1 1 1 1营销策略营销策略3 3 3 3Y H Z Y经济指标经济指标占地面积（占地面积（m m2 2）273334.7(410273334.7(410亩亩) )容积率1.8（商品房2.5）安置房（m2）66667（100亩）员工房（m2）100000（60亩2.5）商品房（m2）153334（230亩）建筑面积（建筑面积（m m2
2、 2）61933356193335（商业（商业108000108000）独立商业（m2）16000（30亩，容积率0.8）安置房（m2）120000（商业2万m2）员工房（m2）100000（商业1.5万m2）商品房（m2）383335（商业5.7万m2）Y H Z Y营销定位营销定位二十万英伦风情小镇二十万英伦风情小镇定位阐释：定位阐释：二十万平米：二十万平米：强调本案的规模，打造百花新区核心区启动最大规模的楼盘强调本案的规模，打造百花新区核心区启动最大规模的楼盘纯多房：纯多房：强调本案的建筑产品，主要是由安置房、品质多层组成。强调本案的建筑产品，主要是由安置房、品质多层组成。英伦小镇：英伦
3、小镇：英国强调本案是本案的建筑风格（英伦）和文化内涵，小镇意在说明一英国强调本案是本案的建筑风格（英伦）和文化内涵，小镇意在说明一种田园生活的方式和未来完善的生活配套。种田园生活的方式和未来完善的生活配套。Y H Z Y二十万英伦风情小镇二十万英伦风情小镇湖城人湖城人文社区文社区职教园职教园（学府）（学府）为邻为邻交通便交通便利利澜沙湾澜沙湾两湖间两湖间生态家生态家园园未来配未来配套全套全欧式异欧式异域建筑域建筑风格风格升值空升值空间大间大区域商区域商业中心业中心古式别古式别墅群墅群十里文十里文化长廊化长廊核心区核心区20万体万体量量自然环自然环境优美境优美Y H Z Y形象定位形象定位新生活
4、新生活 新城际新城际 定位阐释：定位阐释：新生活：新生活：强调本案新的生活方式，英伦建筑风情，人文田园生活；强调本案新的生活方式，英伦建筑风情，人文田园生活；新城际：新城际：贵阳后花园，黔中经济产业核心区，金阳与清镇的纽带。贵阳后花园，黔中经济产业核心区，金阳与清镇的纽带。二十万英伦小镇：二十万英伦小镇：项目整体的推广主线。项目整体的推广主线。二十万英伦风情小镇二十万英伦风情小镇Y H Z Y案名（暂定）案名（暂定）棕榈泉棕榈泉 案名阐释：案名阐释：棕榈：棕榈：一种植物，木名即棕榈树，代表自然、田园、生态、时尚、向往；一种植物，木名即棕榈树，代表自然、田园、生态、时尚、向往；泉水：泉水：自然泉
5、水，清怡扎根清镇，大面积服务清镇；自然泉水，清怡扎根清镇，大面积服务清镇；支撑体系：支撑体系：湖、园林景观、百花新区核心区、职教园、核心商业带、十里湖滩文化湖、园林景观、百花新区核心区、职教园、核心商业带、十里湖滩文化旅游公园。旅游公园。组团案名：爱丁堡（员工房）、教师公寓、诚信苑（安置房）组团案名：爱丁堡（员工房）、教师公寓、诚信苑（安置房）Spring of palmSpring of palmY H Z Y区域价值区域价值区域发展潜力：综合性商业、人文区域、居住环境，未来生活成熟区域发展潜力：综合性商业、人文区域、居住环境，未来生活成熟度高，百花新区核心区，升值潜力大；度高，百花新区核心
6、区，升值潜力大；与城市的关系：交通便利，便捷享用成熟市政配套。与城市的关系：交通便利，便捷享用成熟市政配套。产品力产品力高品质高品质英伦品质定位，区域内标杆性性物业；英伦品质定位，区域内标杆性性物业；高舒适度高舒适度优美园林环境及高品质配套，实现品质生活；优美园林环境及高品质配套，实现品质生活；高品位高品位简约现代英伦建筑立面，彰显不凡高贵气质与品位；简约现代英伦建筑立面，彰显不凡高贵气质与品位；企业品质保障企业品质保障高品质复合地产运营商，树立优秀品质口碑，打高品质复合地产运营商，树立优秀品质口碑，打造独特的生活方式。造独特的生活方式。区域区域价值价值产品产品力力核心价核心价值值核心价值定位
7、核心价值定位Y H Z Y产品定位产品定位邻里型商业服务中心邻里型商业服务中心+文化主题集中商业区文化主题集中商业区英伦风情英伦风情Y H Z Y园林展示园林展示接待中心接待中心街区商业街区商业中心水景中心水景绿化长廊绿化长廊实景洋房实景洋房设置设施及小品，设置设施及小品，强化客户认同感。强化客户认同感。园林景观园林景观Y H Z Y户型户型户型面积户型面积占比占比4520%7540%10535%1405%多灰空间、入户花园、功能齐全、布局合理、动线流畅多灰空间、入户花园、功能齐全、布局合理、动线流畅Y H Z Y项目价值梳理项目价值梳理1 12 23 34 45 5区域价值：主城区区域价值：
8、主城区 金阳新区金阳新区 百花新区核心区百花新区核心区跳出跳出“从属地位从属地位”形成独立的门户价值：黔中城市经济带、全国第五新区百花新区的形成独立的门户价值：黔中城市经济带、全国第五新区百花新区的核心，注意力焦点，将辐射性带动区域价值的级数式增长核心，注意力焦点，将辐射性带动区域价值的级数式增长交通价值：由交通价值：由“市内市内”向向“市外市外”扩容，贵阳向西，金阳开发已成锥形，向西清镇，扩容，贵阳向西，金阳开发已成锥形，向西清镇，金清线通车缩短与贵阳距离，高速近城金清线通车缩短与贵阳距离，高速近城规划价值：全景规划规划价值：全景规划+ +内外交界处理内外交界处理+ +内部交通空间组织内部交
9、通空间组织+ +大型商业配套大型商业配套最大化项目的资源区隔资本，现代特征明显的外立面昭示最大化项目的资源区隔资本，现代特征明显的外立面昭示产品价值：金清沿线品质住宅产品价值：金清沿线品质住宅+ +片区英伦异域风情小镇片区英伦异域风情小镇+ +增值型商业街增值型商业街综合型的产品组合形成项目的产品区隔资本综合型的产品组合形成项目的产品区隔资本品牌价值：清怡城建品牌价值：清怡城建+ +怡和品牌怡和品牌+ +产品线系列产品线系列+ +客户忠诚力客户忠诚力项目的品牌使命感、市场占位使命感所带来的价值提升投入项目的品牌使命感、市场占位使命感所带来的价值提升投入Y H Z Y目录目录目录目录营销总纲营销
10、总纲营销执行营销执行营销费用营销费用5 5 5 56 6 6 6目录目录目录目录营销目标营销目标4 4 4 42 2 2 2营销定位营销定位1 1 1 1营销策略营销策略3 3 3 3Y H Z Y2012201220122012年全年营销总体目标年全年营销总体目标年全年营销总体目标年全年营销总体目标明确明确项目项目营销目标营销目标价价格格目目标标销量目标品品牌牌目目标标2 21 13 3营销营销目标目标营销营销目标目标20122012年全年销售额完成年全年销售额完成3 3亿元，住宅亿元，住宅1.51.5亿元，商业亿元，商业1.51.5亿元亿元员工房员工房5 5万平米，商业万平米，商业1.51
11、.5万平米万平米项目项目目标目标成为清镇知名项目，安成为清镇知名项目，安置房诚信清镇，成为政置房诚信清镇，成为政府安置形象典范，诚信府安置形象典范，诚信清镇。清镇。企业企业目标目标贵阳清怡置业成为贵阳知名品贵阳清怡置业成为贵阳知名品牌，清怡企业品牌在贵阳扎根牌，清怡企业品牌在贵阳扎根当地。当地。Y H Z Y目标分解目标分解目标分解目标分解推货量推货量推货量推货量 来访量来访量来访量来访量 成交率成交率成交率成交率一期全推：一期全推：:2012:2012年目标销售套数为年目标销售套数为555555（套）、（套）、销售面积销售面积为为5000050000（）（）、户、户均面积为均面积为9090（
12、）（）则，则，20122012年推出货量年推出货量=333=33370%70%（推出货量销售率）（推出货量销售率）= =475475套（套（4275042750平米）平米）。已知已知20122012年年月均销售套数月均销售套数为为8383（套（套/ /月）月）则，则，20122012年月来访量年月来访量=83=83（套（套/ /月）月） （10-15%10-15%）=553-830=553-830（组组/ /月）月）20122012年每日来访量年每日来访量= 553-830 = 553-830 （组组/ /月）月） 30 30（天）（天）= =18.4-27.718.4-27.7（组组/ /日
13、）日）如果成交率为如果成交率为10%10%计算的话，每日成交套数等于计算的话，每日成交套数等于： 18.4-27.7 18.4-27.7 （组）（组） 10%=2-3(10%=2-3(套套) )20122012年累计成交年累计成交=2-3=2-3（套）（套） 30 30 （天）（天） 4 4（月）（月） =240-360 =240-360（套）（套）如果如果成交率为成交率为15%15%计算的话，每日成交套数等于：计算的话，每日成交套数等于： 18.4-27.7 18.4-27.7 （组）（组） 15%= 3-415%= 3-4套套) )20122012年累计成交年累计成交=3-4=3-4（套）
14、（套） 30 30 （天）（天） 4 4（月）（月） =360-480 =360-480（套）（套）一期货量全推出一期货量全推出来访量日均来访量日均2525组以组以上上日均成交销售日均成交销售4 4套以套以上上Y H Z Y营销营销首要解决的二个目标：首要解决的二个目标：形象形象目标：目标：竖立竖立“品质洋房典范品质洋房典范”、“清怡品牌形象清怡品牌形象”，使项目产品得到清，使项目产品得到清 镇及贵阳人民的充分认可。镇及贵阳人民的充分认可。 销售销售目标：目标：达到每月至少达到每月至少553553组的来访量，来电量每月需达到组的来访量，来电量每月需达到27652765组（按照组（按照1/51/
15、5来电客户转来访计算）来电客户转来访计算）目标分解目标分解目标分解目标分解Y H Z Y每每月月至少至少553553组组客户来访客量，我们要怎么去吸引户？客户来访客量，我们要怎么去吸引户？因此，针对一期开盘前因此，针对一期开盘前需需做出做出“在媒体上进行全面轰炸，让全市客户知道我们在媒体上进行全面轰炸，让全市客户知道我们清怡清怡；通过大型活动，；通过大型活动，深化品牌，深化品牌，增加吸引我们的目标客户；在报媒推广上重质重量，利增加吸引我们的目标客户；在报媒推广上重质重量，利用创新式的推广，加大吸引客户来电和来访用创新式的推广，加大吸引客户来电和来访”的的营销营销策略策略。目标分解目标分解目标分
16、解目标分解Y H Z Y实现目标需解决的问题实现目标需解决的问题实现目标需解决的问题实现目标需解决的问题如何实现如何实现3 3个亿销售目标？个亿销售目标？ 供货量需达到供货量需达到555555套（套（5 5万平米万平米= =一期一期全部货量，商业全部货量，商业1.51.5万平米）万平米） 每日来访量需达到每日来访量需达到18.4-27.718.4-27.7组组 成交率达到成交率达到10-15%10-15%左右左右3 3亿销售目亿销售目标标货量货量推盘策略推盘策略来访量来访量推广策略推广策略活动策略活动策略渠道策略渠道策略成交量成交量形象包装策形象包装策略略价格策略价格策略销售策略销售策略需要组
17、合性营销策略需要组合性营销策略Y H Z Y营销总纲营销总纲营销执行营销执行营销费用营销费用5 5 5 56 6 6 6目录目录目录目录营销目标营销目标4 4 4 42 2 2 2营销定位营销定位1 1 1 1营销策略营销策略3 3 3 3Y H Z Y营销策略营销策略营销策略营销策略 整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略小步快跑、多批次开盘小步快跑、多批次开盘耳语传播、体验营销为主耳语传播、体验营销为主线上为辅、线下为主线上为辅、线下为主多路推广、渠道为王多路推广、渠道为王Y H Z Y营销策略营销策略营销策略营销策略 营销区域营销区域营销区域营销区域 清镇及其乡镇清镇及其乡镇清
18、镇及其乡镇清镇及其乡镇 辐射贵阳及清镇周边县市辐射贵阳及清镇周边县市辐射贵阳及清镇周边县市辐射贵阳及清镇周边县市Y H Z Y营销策略营销策略营销策略营销策略 营销客群营销客群营销客群营销客群核心客户核心客户 一一边边般般客客户户缘缘户户客客城市新中产阶级（城市新中产阶级（2 2房自住、房自住、3 3房自住、投资客）房自住、投资客）外地来长置业者，周边县市客外地来长置业者，周边县市客户户年轻化的一般城市居民（年轻化的一般城市居民（1 1房投房投资客、资客、2 2房投资客）房投资客）Y H Z Y营销策略营销策略营销策略营销策略 营销节奏营销节奏营销节奏营销节奏1313月月4 4月月5 5月月6
19、 6月月1010月月1111月月20112011年年10.110.1入会入会外展厅开放外展厅开放品牌期品牌期样样板板房房开开放放第二批次第二批次开盘开盘售楼部对外开放售楼部对外开放项项目目现现场场开开放放蓄水期蓄水期强销期强销期园园林林景景观观展展示示区区8 8月月9 9月月7 7月月8989月月1010月月开盘期开盘期准备期准备期20122012年年二批次开始蓄客二批次开始蓄客第第一一批批次次开开盘盘公司亮相公司亮相区域炒作区域炒作项目亮相项目亮相产品及卖点产品及卖点开开始始接接受受登登记记高举高打高举高打活动造势活动造势扩大影响扩大影响热销报道热销报道现楼实景现楼实景细节传递细节传递口碑传
20、播口碑传播持续关注持续关注项目亮相项目亮相豪装印象豪装印象精品解读精品解读客户积累客户积累品牌树立品牌树立实力展现实力展现推广启动推广启动区域炒作区域炒作团队组建团队组建持续关注持续关注Y H Z Y1313月月4 4月月5 5月月6 6月月1010月月1111月月20112011年年全部推出全部推出555555套，套，约约5 5万万，实现销，实现销售约售约333333户户（60%60%）10.110.1入会入会外展厅开放外展厅开放按照以上销售目标计算：平均每月销售套数为按照以上销售目标计算：平均每月销售套数为=555=555（套）（套）4 4（月）（月）= =139139（套（套/ /月）月
21、）假设项目住宅均价为假设项目住宅均价为30003000元元/ /平米：销售额平米：销售额=50000=50000（平米）（平米）30003000（元（元/ /平米）平米）=1.5=1.5（亿元）（亿元）假设项目商业均价为假设项目商业均价为1000010000元元/ /平米：销售额平米：销售额=15000=15000（平米）（平米）1000010000（元（元/ /平米）平米）=1.5=1.5（亿元）（亿元）品牌期品牌期样样板板房房开开放放第二批次第二批次开盘开盘售楼部对外开放售楼部对外开放项项目目现现场场开开放放蓄水期蓄水期强销期强销期园园林林景景观观展展示示区区实现销售约实现销售约22222
22、2户，户，约约2 2万万目标分解目标分解目标分解目标分解销售节点销售节点销售节点销售节点8 8月月9 9月月7 7月月8989月月1010月月开盘期开盘期全部推出全部推出555555套，套，约约5 5万万，实现销，实现销售约售约333333户户（60%60%）准备期准备期20112011年年二批次开始蓄客二批次开始蓄客第第一一批批次次开开盘盘Y H Z Y营销策略营销策略 推盘策略推盘策略【集中开盘多批次推售集中开盘多批次推售】: :建议本案采用建议本案采用“少量推货少量推货+ +分批次开盘分批次开盘”的策略导向推售，的策略导向推售，彰显大盘气质，彰显大盘气质，保证供货量充足，大步快跑，营造热
23、销氛围。保证供货量充足，大步快跑，营造热销氛围。p 20112011年年1010月月1 1日日，入会入会p20122012年年1 1月月1 1日，接受认筹登记日，接受认筹登记p20122012年年4 4月月2020日日，一一批次开盘批次开盘p20122012年年1010月月1 1日日，二二批次批次开盘开盘p20122012年年1212月月3131日日，房源销售完毕房源销售完毕1313月月4 4月月5 5月月6 6月月1010月月1111月月20112011年年10.110.1入会入会销售中心开放销售中心开放品牌期品牌期样样板板房房开开放放第二批次第二批次开盘开盘售楼部对外开放售楼部对外开放项项
24、目目现现场场开开放放蓄水期蓄水期强销期强销期园园林林景景观观展展示示区区8 8月月9 9月月7 7月月8-98-9月月1010月月开盘期开盘期准备期准备期20112011年年二批次开始蓄客二批次开始蓄客推出房源推出房源约约333333户户推出房源推出房源约约111111户户推出房源推出房源约约111111户户第第一一批批次次开开盘盘Y H Z Y营销策略营销策略 蓄客策略蓄客策略VIPVIP卡分类卡分类登记金额登记金额优惠幅度优惠幅度有效客户比例有效客户比例钻石卡10万元10% 1:1.5黄金卡5万元5%银卡2万元2%VIP卡1万元1%Y H Z Y目录目录目录目录营销总纲营销总纲营销执行营销
25、执行营销费用营销费用5 5 5 56 6 6 6营销目标营销目标4 4 4 42 2 2 2营销定位营销定位1 1 1 1营销策略营销策略3 3 3 3Y H Z Y营销分类营销分类1111年年1010月月1212年年1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月推广排期推广排期品牌导入期品牌导入期项目入市项目入市产品推广期产品推广期产品卖点演绎产品卖点演绎线上媒体合作线上媒体合作网络、户外网络、户外户外、报纸、车身、网络、电视等媒介户外、报纸、车身、网络、电视等媒介活动执行活动执行服务中心开放暨入服务中心开放暨入会仪式、圣诞嘉年会仪式、圣诞嘉年华、元旦谜语会、华、元旦谜语会、3
26、 3月月4 4日媒体团日媒体团拜会、拜会、3 3月月8 8日日“清怡使者清怡使者”4 4月月5 5日产日产品推介会品推介会4 4月月2020日日开盘活动开盘活动5 5月月1 1日日答谢活动答谢活动6 6月月1 1日日一批次答一批次答谢酒会、谢酒会、二批次加二批次加推活动推活动营销执行营销执行 营销节点营销节点Y H Z Y形象策略形象策略案名：案名：清怡清怡棕榈泉棕榈泉市场形象定位市场形象定位：2020万英伦风情小镇万英伦风情小镇入市推广入市推广语：语：棕榈泉，百花湖畔、人文学府里，金清路旁！棕榈泉，百花湖畔、人文学府里，金清路旁！主诉求主诉求：产品核心：产品核心：1 1、纯、纯英式英式建筑风
27、格建筑风格 2 2、品质洋房品质洋房 3 3、2020万平米规模，人文、湖畔、自然泉的小镇万平米规模，人文、湖畔、自然泉的小镇利益诉求：利益诉求：1 1、纯粹英伦风情纯粹英伦风情 2 2、高品质居住空间高品质居住空间 3 3、配套完善，生活悠闲的宜居城镇配套完善，生活悠闲的宜居城镇营销执行营销执行 推广推广Y H Z Y形象及广告诉求形象及广告诉求营销执行营销执行 推广推广推广分期推广分期时间段时间段发布策略发布策略媒体选择媒体选择推广主题推广主题工作重点工作重点形象导入期2011年10月-2011年3月针对投放 低频率 大版面户外电视广播网络杂志企业品牌区域炒作通过各种渠道确立项目品牌形象；
28、蓄水期2011年3月-4月全方位 高频率 大版面报媒新闻软文户外电视广播网络杂志直邮短信 二十万英伦风情产品及卖点释放通过各种渠道确立项目市场形象“低密度英式洋房”和成熟的产品体系； 为一期开盘进行市场铺垫工作；开盘强销期2011年5月-6月全方位 高频率 大版面报媒新闻软文户外电视广播网络杂志直邮短信 低总价、经典户型、投资价值利用全方位广告宣传和相应活动配合提升项目“品质洋房”的品质感；利用销售旺季快速消化单位。持续期二期蓄客2011年7月-9月全方位 高频率 大版面报媒新闻软文户外电视广播网络杂志直邮短信开盘热销、生活方式解读、二期产品发布、认筹开始开盘热销传奇、经典珍藏精品、老客户维系
29、、二期全新生活方式开始开盘强销期2011年10月-11月全方位 高频率 大版面报媒新闻软文户外电视广播网络杂志直邮短信生活方式深化全新产品演绎金清近城成熟生活启程利用全方位广告宣传和相应活动配合提升项目“品质洋房”的品质感；利用销售旺季快速消化单位。清尾期11年12-12年5月针对投放 低频率 中小版面报媒软文户外电视广播网络杂志直邮短信英伦生活、贵阳后花园完美生活即将开始、错过唯有遗憾诠释完美生活方式区域投资价值物业、生活、投资的经典融合去化剩余货量Y H Z Y营销执行营销执行 媒介媒介多种媒体组合，立体发布。多种媒体组合，立体发布。单一媒体目的单纯，各司其职。单一媒体目的单纯，各司其职。
30、风格统一，形象一致。风格统一，形象一致。累加效果，打动市场。累加效果，打动市场。结合销售，有效推广。结合销售，有效推广。推广要求：推广要求：1 1、所有发布广告均有统一的风格，各阶段推广主题连贯一致。、所有发布广告均有统一的风格，各阶段推广主题连贯一致。2 2、以、以“精美、尊贵、大气精美、尊贵、大气”的画面传达项目品质，吸引眼球；的画面传达项目品质，吸引眼球；3 3、各画面主题紧密围绕阶段推广目标；、各画面主题紧密围绕阶段推广目标；4 4、推广软文全方位诠释恒大地产文化和项目产品细节。、推广软文全方位诠释恒大地产文化和项目产品细节。Y H Z Y营销执行营销执行 媒介媒介户外广告（市区主要地
31、段，全面封杀贵黄高速沿线、金清路的通户外广告（市区主要地段，全面封杀贵黄高速沿线、金清路的通道）道）广告广告报纸广告（贵阳晚报、贵州都市报，每周二或周五投放一到两次）报纸广告（贵阳晚报、贵州都市报，每周二或周五投放一到两次）电视广告（清镇电视台，以套播形式增加覆盖率，配合活动及现楼实电视广告（清镇电视台，以套播形式增加覆盖率，配合活动及现楼实景的宣传）景的宣传）电台广告（黄金时段循环播出，项目形象结合活动信息）电台广告（黄金时段循环播出，项目形象结合活动信息）网络广告（贵阳搜房网、房龙网强化网络媒体建设，充分网络广告（贵阳搜房网、房龙网强化网络媒体建设，充分利用网络优势）利用网络优势）杂志广告
32、（互动地产、大市场、楼市导读针对目标杂志广告（互动地产、大市场、楼市导读针对目标受众，树立项目形象地位）受众，树立项目形象地位）车体广告（车体广告（1 1或或2 2路经过繁华市区、项目公交线路车体及候车亭广告）路经过繁华市区、项目公交线路车体及候车亭广告）Y H Z Y营销执行营销执行 媒介媒介现场现场地盘包装（围墙、广告牌、路旗、灯箱、条幅等）地盘包装（围墙、广告牌、路旗、灯箱、条幅等）项目销售中心（背景墙、项目销售中心（背景墙、展板、灯箱、展板、灯箱、POPPOP、条幅、指示系统等）、条幅、指示系统等）样板房（样板房（样板间通路氛围布置、指示牌、户型标牌、展示空间功能牌、标牌、警示样板间通
33、路氛围布置、指示牌、户型标牌、展示空间功能牌、标牌、警示 标牌、温馨提示标牌标牌、温馨提示标牌等）等）城建服务中心（清镇城区人气聚集地，强化市区展示中心氛围城建服务中心（清镇城区人气聚集地，强化市区展示中心氛围）材料展示间（建筑材料、装修材料、智能系统展示材料展示间（建筑材料、装修材料、智能系统展示等）等）消费场所派发（在目标客群消费场所派发清怡会会刊及其宣传资料消费场所派发（在目标客群消费场所派发清怡会会刊及其宣传资料）Y H Z Y清怡城建服务中心盛大开放清怡城建服务中心盛大开放举行盛大的销售中心开放活动，制造人气、知名度举行盛大的销售中心开放活动，制造人气、知名度邀请领导参加销售中心开放
34、仪式邀请领导参加销售中心开放仪式现场派发礼品现场派发礼品营销执行营销执行 活动活动活动一：活动一：Y H Z Y媒体团拜会媒体团拜会活动目的：活动目的：1 1）本次活动作为接触媒体的首映式；）本次活动作为接触媒体的首映式；2 2）整合媒体资源）整合媒体资源时间：时间：20122012年年3 3月月X X日日1616：3030地址：清镇地址：清镇XXXX餐厅（暂定地址，可容纳餐厅（暂定地址，可容纳5050人左右）人左右）主题：棕榈泉，清怡英伦来了！主题：棕榈泉，清怡英伦来了！沟通内容：清怡项目介绍及沟通内容：清怡项目介绍及20122012年媒介推广战略。年媒介推广战略。活动本身设置十分简单，重点
35、在于技巧性的传达广告投放量之大，吸引媒介主动合作，期活动本身设置十分简单，重点在于技巧性的传达广告投放量之大，吸引媒介主动合作，期间的媒体梳理最为关键。间的媒体梳理最为关键。活动二：活动二：营销执行营销执行 活动活动Y H Z Y清怡使者，花香引爆全城清怡使者，花香引爆全城活动目的：在最短的时间内引爆的知名度活动目的：在最短的时间内引爆的知名度活动时间：活动时间：3 3月月7 7日日3 3月月8 8日日活动构想：以活动构想：以3 38 8妇女节为活动契机，在贵阳各大高校聘请妇女节为活动契机，在贵阳各大高校聘请2020名相貌端正的女生，作为的春名相貌端正的女生，作为的春之信使，全城派送红玫瑰。派
36、发人员统一着装或部分统一着装，之信使，全城派送红玫瑰。派发人员统一着装或部分统一着装，统一口令：统一口令：“棕榈泉，清怡棕榈泉，清怡来了！来了！”，玫瑰花上统一玫瑰花上统一的标签。的标签。活动以活动以公益形象公益形象出现，力求的是出现，力求的是“棕榈泉棕榈泉”的知名度，在的知名度，在极短的时间内引爆市场关注度。极短的时间内引爆市场关注度。活动三：活动三：营销执行营销执行 活动活动Y H Z Y目的：目的：体现出项目体现出项目“品质洋房品质洋房”特质，震撼市场，全方位营造影响力。特质，震撼市场，全方位营造影响力。为开盘积累人气，增强意向客户信心。为开盘积累人气，增强意向客户信心。形式：形式： 售
37、楼处展示，展示区参观，内容讲解，冷餐会，现场互动等环节；整个过程包含售楼处展示，展示区参观，内容讲解，冷餐会，现场互动等环节；整个过程包含高品质的服务展示。高品质的服务展示。注意事项：注意事项： 邀请媒体及部分同行业高层参与，前期硬广推广；路牌，广告牌内容伴随更改，邀请媒体及部分同行业高层参与，前期硬广推广；路牌，广告牌内容伴随更改，传递展会信息，软文伴随前后炒作。传递展会信息，软文伴随前后炒作。媒体推广媒体推广超高强度超高强度4 4月月-示范区展示示范区展示活动活动营销执行营销执行 活动活动Y H Z Y主题主题：幼儿师范高等专科学校暨安置房奠基仪式（幼儿师范高等专科学校暨安置房奠基仪式（8
38、 8月月3030日）日）清镇城建服务中心盛大开放暨入会仪式（清镇城建服务中心盛大开放暨入会仪式（1010月月1 1日）日）棕榈泉，盛情绽放！（棕榈泉，盛情绽放！（5 5月月1 1日一批次开盘）日一批次开盘）我和我和“棕榈泉棕榈泉”有个相约！（有个相约！（1010月月1 1日二批次开盘）日二批次开盘）主题活动主题活动营销执行营销执行 活动活动Y H Z Y渠道渠道外展场外展场巡展巡展亲友团亲友团营销模式营销模式企事业单位企事业单位团购直邮团购直邮清怡会清怡会营销执行营销执行 渠道渠道Y H Z Y外展场外展场百花新城销售中心与项目地之间，引导客户及时了百花新城销售中心与项目地之间，引导客户及时了
39、解项目情况解项目情况。同时配置看。同时配置看商务车商务车1 1辆，可作为社区辆，可作为社区交交通通使用。使用。看房车线路看房车线路营销执行营销执行 渠道渠道项目现场项目现场清怡城建销售中心清怡城建销售中心Y H Z Y巡展巡展目前项目一期开盘集目前项目一期开盘集中营销阶段，需要锁定大中营销阶段，需要锁定大量有效客户。所以，有必量有效客户。所以，有必要将宣传销售力量扩展到要将宣传销售力量扩展到贵阳市贵阳市及省内及省内其它区域，其它区域，以吸引更多的买家。以吸引更多的买家。重点重点选择市民聚集地，如沃尔选择市民聚集地，如沃尔玛；清镇城区人口流动较玛；清镇城区人口流动较大区域及个乡镇。大区域及个乡镇
40、。营销执行营销执行 渠道渠道Y H Z Y创新客户创新客户创新创新客户客户创新创新客户客户老带新老带新老带新老带新口碑口碑入市期入市期强销及持续期强销及持续期清清尾期尾期口碑营销口碑营销做好新老客户服务，凭借良好的客户维护，挖掘老客户的市场潜力。做好新老客户服务，凭借良好的客户维护，挖掘老客户的市场潜力。营销执行营销执行 渠道渠道跨界跨界营销营销圈层圈层营销营销行业协会、商会、珠宝、行业协会、商会、珠宝、汽车汽车4S4S店、银行、电信店、银行、电信等客户，与其资源共享等客户，与其资源共享网络网络营销营销关系关系营销营销活动活动营销营销新闻新闻营销营销论坛论坛营销营销体验体验营销营销Y H Z
41、Y拓展清镇事业单位、职教教师、亲友拓展清镇事业单位、职教教师、亲友团客户购买意向，促进楼盘销售量提升。团客户购买意向，促进楼盘销售量提升。企事业单位、亲友团宣讲企事业单位、亲友团宣讲营销执行营销执行 渠道渠道Y H Z Y现场包装目的：体验式营销，提高成交率现场包装目的：体验式营销，提高成交率现场包装和展示，要让现场包装和展示，要让“客户看房成为一次客户看房成为一次向往的生活方式向往的生活方式”现场包装内容：道路边界、标示、展示区、风格、公共空间现场包装内容：道路边界、标示、展示区、风格、公共空间推广包装内容；产品楼市、精神楼市、折页海报推广包装内容；产品楼市、精神楼市、折页海报现场包装策略现
42、场包装策略营销执行营销执行 现场包装现场包装事事项工艺主题（方案）完成时间备注道旗道旗铁艺+写真主形象画面月日前提供尺寸展版展版精美镜框装裱分卖点画面挂幅挂幅四色丝印主广告语形象形象墙不锈钢外框+写真项目LOGO、企业LOGO指示牌指示牌不锈钢水牌指示、温馨提示指示灯箱指示灯箱不锈钢+灯箱贴片指示项目所在位置销控表控表写真裱雪弗板销售进度表格月日前提供销控表格售楼部门头售楼部门头铝塑板+发光字项目LOGO、企业LOGO月日前定制作方案Y H Z Y营销执行营销执行工程节点配合工程节点配合1010月月1 1日售楼部具备日售楼部具备开放条件，软硬装到开放条件，软硬装到位，布置完成，前广位，布置完成
43、，前广场无施工痕迹场无施工痕迹1010月月1 1日售楼部进场日售楼部进场20112011年年9 9月月2020日清日清怡销售中心完工怡销售中心完工1010月月1 1日入会日入会工程部工程部销售部销售部20122012年年3 3月月1 1日日示范区、示范区、样板房具备开放条件，样板房具备开放条件，无施工痕迹软硬装到无施工痕迹软硬装到位位20122012年年4 4月月1 1日项目日项目营销中心开放营销中心开放来访客户可以参观样来访客户可以参观样板间，增强购买欲板间，增强购买欲特色产品展示，增加特色产品展示，增加项目印象项目印象Y H Z Y目录目录目录目录营销总纲营销总纲营销执行营销执行营销费用营
44、销费用5 5 5 56 6 6 6营销目标营销目标4 4 4 42 2 2 2营销定位营销定位1 1 1 1营销策略营销策略3 3 3 3Y H Z Y本案营销策略执行总纲（一）本案营销策略执行总纲（一）本案营销策略执行总纲（一）本案营销策略执行总纲（一） 【清清怡怡营营销销执执行行】包包装装及及推推广广执执行行媒媒体体推推广广客客户户体体验验事事件件营营销销客户动线：云峰、金阳、贵金、地市高速进市入口客户动线：云峰、金阳、贵金、地市高速进市入口地盘包装：针对地盘外部广告牌、道旗、灯光工程、地盘围墙体现规模。竞争和借势地盘包装：针对地盘外部广告牌、道旗、灯光工程、地盘围墙体现规模。竞争和借势媒
45、体攻略媒体攻略第一阶段（第一阶段（1 1月月-3-3月）：通过户外月）：通过户外 电视电视 广广播播 网络网络 杂志，清怡品牌导入及项目入市杂志，清怡品牌导入及项目入市第二阶段（第二阶段（3 3月月-4-4月底）：通过报媒月底）：通过报媒 新闻软文新闻软文 户外户外 电视电视 广播广播 网络网络 杂杂志志 直邮直邮 短信，竖立短信，竖立“二十万平米英伦风情小镇二十万平米英伦风情小镇” 、“开盘热销开盘热销”第三阶段（第三阶段（5 5月月-6-6月底）：通过报媒月底）：通过报媒 新闻软文新闻软文 户外户外 电视电视 广播广播 网络网络 杂志杂志 直邮直邮 短信，述求短信，述求“低总价低总价”、“
46、经典户型经典户型”、“投资价值投资价值”渠道利用：内部及关系单位置业大使推荐、搜房网网络会员、清镇及周边企事业单位渠道利用：内部及关系单位置业大使推荐、搜房网网络会员、清镇及周边企事业单位产品核心价值展示：合院、建筑风格、格调商街、样板房、工程样板房、商业产品核心价值展示：合院、建筑风格、格调商街、样板房、工程样板房、商业客户体验：体验式售楼处、街区式商业、参与式景观、特色样板房客户体验：体验式售楼处、街区式商业、参与式景观、特色样板房卖场氛围：导示系统、看房通道、围墙、门楼或标识性建筑卖场氛围：导示系统、看房通道、围墙、门楼或标识性建筑3 3月月4 4日，媒体团拜会。产品亮相，加大媒体印象日
47、，媒体团拜会。产品亮相，加大媒体印象3 3月月8 8日，日，“清怡使者清怡使者”，引爆全城关注，引爆全城关注3 3月月2020日，内部认购，缓解销售压力日，内部认购，缓解销售压力4 4月月5 5日，开始算价，确认选房资格，收取诚意金日，开始算价，确认选房资格，收取诚意金4 4月月1 1日，项目一期样板间开放，客户参观答疑日，项目一期样板间开放，客户参观答疑4 4月月1212日，选房，消化前期积累客户，实现销售目标日，选房，消化前期积累客户，实现销售目标5 5月月1 1日，项目开盘，客户营销活动日，项目开盘，客户营销活动Y H Z Y本案营销策略执行总纲（二）本案营销策略执行总纲（二）本案营销策
48、略执行总纲（二）本案营销策略执行总纲（二） 【清清怡怡营营销销执执行行】销销售售及及服服务务执执行行销销售售执执行行销销售售服服务务执执行行推盘策略：内热先行（推盘策略：内热先行（3.203.20）集中开盘（集中开盘（5.15.1）分批加推（分批加推（8 8）价格策略：低开高走、开盘惊爆、加推上扬价格策略：低开高走、开盘惊爆、加推上扬销售物料销售物料形象类：大楼书（形象类：大楼书（11.2011.20）、宣传片（）、宣传片（1111）道具类：高品质沙盘、户型模型、卖点展板、小楼书（折页）、户型单张、置道具类：高品质沙盘、户型模型、卖点展板、小楼书（折页）、户型单张、置业计划书、答客问、销售手册
49、、销售人员工牌业计划书、答客问、销售手册、销售人员工牌流程类：认购书、置业大使卡及流程、合同签约相关流程流程类：认购书、置业大使卡及流程、合同签约相关流程人性化体贴服务：路口、停车场、售楼处、示范区、样板房、市区客户接送等人性化服务人员人性化体贴服务：路口、停车场、售楼处、示范区、样板房、市区客户接送等人性化服务人员销售服务：专业细致讲解、全程陪同服务、解决客户售前售中售后问题销售服务：专业细致讲解、全程陪同服务、解决客户售前售中售后问题专门服务：银行按揭服务大使、工法讲解、户口及子女入学等客户购房相关问题专门服务专门服务：银行按揭服务大使、工法讲解、户口及子女入学等客户购房相关问题专门服务Y
50、 H Z Y目录目录目录目录营销总纲营销总纲营销执行营销执行营销费用营销费用5 5 5 56 6 6 6营销目标营销目标4 4 4 42 2 2 2营销定位营销定位1 1 1 1营销策略营销策略3 3 3 3Y H Z Y开盘前营销执行计划开盘前营销执行计划开盘前营销执行计划开盘前营销执行计划具体计划及媒体计划见以下附件：具体计划及媒体计划见以下附件：资金费用资金费用万元万元备注备注广告总金额991.1其中：物料及装修62万元报纸投放总金额465.6 户外投放总金额166活动投放总金额153Y H Z Y旗开得胜旗开得胜！Y H Z YMajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPf
51、YgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7
52、sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164
53、vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX
