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1、大兴枣园地块项目可行性研究大兴枣园地块项目可行性研究大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究汇报纲要n地块价值分析n市场深度研究n区域发展分析n产品设计建议n项目整体定位n物业发展建议n本次竞拍建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究地块分析规划指标/组合地块总建筑面积约为2
2、8.2万平米，容积率为2.53.3之间，多物业形态502503504808809812105402404三期代征绿化：30660m地块分析地块位置地块四至交通条件周边配套规划指标小结单位：平米三期地块三期地块一期地块一期地块合计合计项目项目住宅住宅住宅混合住宅混合 其他混合其他混合停车场停车场住宅混合住宅混合 住宅混合住宅混合 其他混合其他混合 其他混合其他混合 广场用地广场用地占地占地建筑面积建筑面积502504105503小计小计808812402404809小计小计113835 282123占地面积占地面积54830175563149968685221854066642339708439
3、8728614建筑面积建筑面积153524579357873219332213501666070711771062791容积率容积率2.83.32.52.52.532.5建筑密度建筑密度35%40%40%40%40%40%40%绿化率绿化率30%30%30%20%30%30%30%30%限高限高80米米80米米45米米80米米80米米60米米60米米大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究地块分析小结利于打造满足生活需求的居住型社区打造豪宅产品具有一定困难地块分析地块位置地块四至交通条件周边配套规划指标小结大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究汇报纲要n地块价值分析n市场
4、深度研究n区域发展分析n产品设计建议n项目整体定位n物业发展建议n本次竞拍建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究宏观背景中央政治局会议p中共中央政治局27日召开会议,明确提出：明年保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。p明年是实施“十一五”规划的最后一年，做好经济工作，对于进一步有效应对国际金融危机冲击、巩固经济回升基础，为“十二五”规划启动实施创造良好条件至关重要。p明年要继续加强和改善宏观调控，保持宏观政策的基本取向，把握好政策实施的力度、节奏、重点，落实和丰富完善应对国际金融危机冲击的一揽子计划，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续
5、性。整体趋势向好，稳定、协调、持续成为重点。市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究宏观背景中央经济工作会议会前声音：保增长、调结构、扩内需、防通胀。主要影响：大势仍会持续利好；刺激消费，有利购买力增加。市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究土地市场北京市历年成交情况20032009年土地成交量年均涨幅为46.1%，0809年涨幅为22%。132.9%1.4%76.6%29.5%14.6%22%数据来源：北京市土地整理储备中心市场
6、研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论单位：平方米大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究土地市场北京市历年成交情况20032009年，土地成交价格平均涨幅为17.7%，05、07、09年涨幅较大。55.2%3.9%-7.1%25.5%20.2%8.6%数据来源：北京市土地整理储备中心市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究土地市场大兴东片区历年成交情况2003-2009年大兴东片区土地成交量年均涨幅率为73.1%。126%106%244%95%-67%-64%数据来源：北
7、京市房地产交易管理网市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究土地市场大兴东片区历年成交情况143.0%-49.0%249.4%-18.7%21.3%-18.3%20032009年，大兴东片区土地价格平均涨幅为54.6%，07、09年涨幅较为迅猛。数据来源：北京市房地产交易管理网市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究土地市场小结大兴已经成为京城土地市场的主战场近年涨幅渐小近年涨幅增大市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场
8、竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究住宅市场历年成交情况/北京1999-2008年北京住宅市场年均销售面积涨幅为17.6%，预计2009年销售体量约为2100万平米；40.8%-38.6%-16.5%-7.0%13.4%30.4%11.0%41.8%25.9%75.8%数据来源：北京市房地产交易管理网市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究住宅市场历年成交情况/北京2000-2009年北京房地产成交均价涨幅率为9%。16.2%-0.4%43.9%16.1%0.3%7.3%5.5
9、%-3.7%-4.2%数据来源：北京市房地产交易管理网市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究住宅市场历年成交情况/大兴2009年大兴东片区成交量分析20062009年住宅成交量年均涨幅为35%，0607年涨幅达90%。数据来源：北京市房地产交易管理网市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究住宅市场历年成交情况/大兴5500元/（均）7450元/（均）8630元/（均）12350元/（均）20062007年度价格涨幅达31%，200
10、82009年上涨达43%。数据来源：搜房网市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究住宅市场小结大兴涨幅远超北京城区相对较小相对较大市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论土地市场主战场住宅市场热点区域价值时间今日大兴，已非昨日南城大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究写字楼市场分布情况南五环京开高速地块位置首邑上城写字首邑上城写字楼楼清城时代广场写清城时代广场写字楼字楼水晶之星水晶之星名称首邑上城写字楼清城时代广场写字楼水晶之城写字楼位置兴丰大街与康庄路交汇处东南角富强
11、西路与兴华大街交汇处西南角大兴区康庄路10号总建面10万平米20万2.76万开盘时间2007年7月14日2006年12月2日入住时间2008年3月31日2006年5月30日2008年1月30日开间面积300平米200-2000平米1400平米装修公共部分精装修公共部分精装修精装修销售报价12000元/平米12000-13500元/平米售10000元/平米租1.5元/平米/天成交情况99%98%45%市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究写字楼市场现状分析名称首邑上城写字楼清城时代广场写字楼水晶之城写字楼装修公共
12、部分精装修公共部分精装修精装修销售报价12000元/平米12000-13500元/平米售10000元/平米租1.5元/平米/天成交情况99%98%45%入住情况45%80%50%智能型5A级写字楼匮乏，甲级写字楼稀少，成交情况良好，入驻率有待提高。市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究写字楼市场成交分析p从成交占比情况来看，大兴写字楼市场尚不成熟，商务氛围有待提高。p从成交价格情况来看，大兴写字楼市场发展前景较好。市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土
13、 地 可 行 性 研 究写字楼市场小结p目前区域市场写字楼供应有限，导致成交占比较小；p商务氛围有待提高，缺少形象高端，配置完备的甲级（5A）高档写字楼；p销售情况较好，出租市场一般，说明投资大于自用；p销售价格类比住宅，租金水平一般。市场预期较好，但目前尚不成熟市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究商业市场商业格局大兴目前有两个主要商圈p以大兴城区中心为代表的传统商业核心区p以黄村新城区为代表的新兴商业区p传统商业中心发展较为成熟，主要满足当地居民及周边乡镇人口的消费需求p黄村新城区商业处在经营培育期，主要满
14、足周边居民消费需求市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究商业市场业态分析南五环地块位置百货业态百货业态百货业态百货业态小商品商场小商品商场家居建材家居建材百货业态百货业态超市超市餐饮等小业态餐饮等小业态百货业态百货业态小商品市场小商品市场商圈项目名称业态组成面积（）南部商圈帝园、星城、物美等传统百货+大卖场20万火神庙商业中心购物中心+店铺总建面23万百联商业中心现代百货+大卖场5万清城小区底商街铺3万吉星德亿店铺式商场5万北部商圈玫瑰城店铺式商场家居广场5万小商品市场3万吉星德亿商业中心大众百货3万那尔水晶城
15、商街街铺4000华堂商城现代百货+食品超市20000彩虹新城商业街铺6.2万原生墅商业街铺6000合计86.2万传统百货及大卖场的总面积为27万平米；街铺的总面积为10.2万平米；店铺式商场的总面积为39万平米。市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究商业市场租售情况租售方式项目名称供应单元（）价格租售情况出租清城百联商业中心30-1000F1、F2：6-8元/天；F3、F4：:4-7元/天98%清城小区底商200-15001.6-2.5元/天98%玫瑰城20-150F1：6-8元/天F2:4-7元/天F3:4-
16、6元/天80%5-200B1：3-5元/天；F1/F2：6-9元/天；F3/F4：5-8元/天60%吉星德亿50-1000F1F2:6-9元/天；F3F4:5-8元/天45%那尔水晶城商街70-2001.6-2.5元/天98%扣点联营清城百联商业中心30-100015%-20%扣销售额；5-10万保底销售额98%那尔水晶城华堂商场60-100015%-25%扣销售额；5-20万保底销售额另加1%左右管理费98%吉星德亿50-100015%-25%扣销售额；5-10万保底销售额另加1%左右管理费45%出售那尔水晶城商街70-20018000元/100%火神庙商业中心30-9029000元/B座1
17、00%原生墅商业160-22016000元/90%彩虹新城商业120-600020000元/98%大部分商业租售率在90%以上，市场需求旺盛。市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究商业市场小结p目前大兴商业市场主要满足当地居民生活需求；p业态种类多以百货为主，档次有待提升；p大型商业多以自持为主，街铺、底商多入市销售，销售情况良好；p底商价格在1600020000元/，租金水平在1.6-2.5元/左右。品质空间有待提升，市场价值高于住宅市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大
18、兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究在售项目梳理销售状态项目名称开盘时间占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）已销售面积（万平米）未售面积（万平米）在售项目顺驰领海2004.640.851.8385艺苑桐城2009.58.916.8511鸿坤理想城2007.10621402290原生墅2003.63428261合计/145.7236.691107艺苑桐城与鸿坤理想城将成为本案有力竞争。市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究在售项目基础信息项目位置大兴区西红门镇产权年限住宅70总建筑面积140万平方米开
19、盘时间2009年3月入住时间2012年占地面积12129平方米容积率2绿化率30.1%建筑形式公寓板楼小高层户型情况一居60-88二居81-96三居90-141销售分期情况分期分区开发，目前一期派郡，二期礼裕组团为在售中鸿坤理想城市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究二居产品为主力，一居产品为有力补充。户型面积区间()套数面积比例套数比例一居6784935%50%两居89-9558940%35%三居126-14016615%10%复式1807910%5%合计1683100%100%鸿坤理想城市场研究宏观背景土地
20、市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论在售项目产品信息大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究价格一路上涨，年均涨幅近20%。鸿坤理想城元/平米平米市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论在售项目销售信息大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究艺苑桐城项目位置大兴区永华路6号产权年限住宅70总建筑面积16.8万平方米开盘时间写字楼2009年10月5栋新楼2009年5月入住时间2010年10月占地面积89000平方米容积率2.5绿化率30.6%建筑形式板塔结合户型情况一居45-77平方米，两居80-90平方米，三居120-130平
21、方米销售分期情况现供应面积74903.44平方米；潜在供应面积93096.66平方米市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论在售项目基础信息大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究二居产品为绝对主力。户型面积区间（平米）套数面积比例套数比例一居45-771078%12%两居80-9059862%66%三居120-13020630%22%合计911100%100%艺苑桐城市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论在售项目产品信息大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究价格持续走高，成交相对集中。艺苑桐城市场研究宏观
22、背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论在售项目销售信息大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究p近期成交的地块集中分布在南五环外，康庄路北侧，西旺路与京开高速之间p地块形状完整，较平整p按照其位置条件关系，基本可分成东、西、北三个组团（如图示）未售项目地块分布市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究未售项目详细信息地名编号地名编号开发商开发商 楼面价楼面价( (元元/ /平米平米) ) 拿地时间拿地时间 规划指标规划指标容积率容积率 预计入市时间预计入市时间预计销售价格（元预计销售
23、价格（元/ /平米）平米）合计合计( (平米平米) ) 其中建设用地其中建设用地( (平米平米) )其中代征地其中代征地( (平米平米) )规划建筑面积规划建筑面积( (平米平米) )2号地保利724809.07.0814760191011565902248842.4710.0713000-1500010号地旭辉614009.07.0110321069940332701335591.9110.0712000-1400016号地金地630009.07.03212258152118601392757741.8110.071500017号地华润670007.12.101507851236902709
24、52273221.841200022号地春光、西澳473409.06.2610603110468013511903041.8210.061200023号地旭辉635309.06.2628445263372109395051.510.061300019、20号地绿地660509.07.06234671162263724084579602.8210.0715000合计-983002983002730039730039-15493101549310-市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究在售/未售小结p产品同质化较为
25、严重，在售项目多为两居产品为主；p从未售项目产品指标（容积率）来看，多数在1.81.9之间，总体量达155万平米；p从未售项目土地成交价格来看，多维系在60007000元/平米之间。未来同质化竞争异常激烈，价格仍会持续走高市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究三级市场综合信息市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论居室居室户型面积户型面积装修状况装修状况楼层楼层交房时间交房时间总价总价报价报价两居两居87普装第3层/共7层2007年105万1.21.2万万/ /平米平米101毛坯
26、第17层/共18层2006年111万1.11.1万万/ /平米平米97普装第10层/共15层2007年127万1.31.3万万/ /平米平米115普装第5层/共15层2005年140万1.21.2万万/ /平米平米三居三居124普装第4层/共6层2006年149万1.21.2万万/ /平米平米117毛坯第1层/共17层2007年117万1 1万万/ /平米平米123普装第10层/共16层2007年156万1.21.2万万/ /平米平米138普装第2层/共6层2006年170万1.21.2万万/ /平米平米四居四居200普装第9层/共9层2007年220万1.11.1万万/ /平米平米185毛坯
27、第16层/共20层2006年220万1.191.19万万/ /平米平米选取距离项目较近的新近项目彩虹新城、首邑上城三个项目以及区域规模最大的顺驰领海三个项目，对其二手房价格进行分居室面积调查大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究三级市场基础信息项目位置项目位置大兴区兴丰大街与康庄路交汇处产权年限产权年限70总建筑面积总建筑面积17万平方米占地面积占地面积61372平方米开盘时间开盘时间2006年10月5日入住时间入住时间2007年10月31日容积率容积率2.77绿化率绿化率35%建筑形式建筑形式多为板楼，部分塔楼户型情况户型情况主力户型为80-110两居，另有60平米一居及130平
28、米三居销售分期情况销售分期情况一期1-8号楼已经售完，商改住产品为项目二期营销重点营销重点1、项目一期住宅销售情况较好，积累了一定数量的客户2、良好的市场环境给项目提供了有力支持；3、民水民电等全住宅设计4、注重投资理念的引导，地铁线路等利好消息首邑上城板塔结合、商住混合型物业。市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究三级市场产品信息二居产品居多，三居产品为补充。户型面积区间()套数面积比套数比一居52-6826012%20%二居80-11058548%45%三居120-14045540%35%首邑上城市场研究宏
29、观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究三级市场基础信息彩虹新城项目位置大兴区黄村兴华大街/丽园路交汇处产权年限70总建筑面积141400平米开盘时间2006年12月入住时间2009年9月占地面积40万容积率2.37绿化率30.1%建筑形式22栋11-18层板式建筑户型情况50-65平米一居，90平米二居，119-122平米三居，145-190平米三居销售分期情况06年年底开盘，迅速消化，07年达到项目销售顶峰，价格一路上涨。板楼为主、少量配套商业，住宅产品为主。市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类
30、住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究二居产品为主力，面积在6598平米之间。居室面积区间()套数面积比例套数比例一居50-654259%13%两居65-98220764%68%三居114-13958226%18%四居及以上130-150151%1%复式154-1552合计3231100%100%彩虹新城三级市场产品信息市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究三级市场小结p产品多以两居为主，面积区间在68110平米之间；p住宅产品建筑形式多以高层板楼为主；p目前二手房价格水平在11000元
31、/平米12000元/平米之间；二居产品区域主流产品，价格在11000元/平米12000元/平米之间市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究类住宅市场清城时代广场建筑形式：16层塔楼，分为A、B、C三个楼座开盘时间：2005年5月28日户型面积：以64一居，100两居，130三居产权年限：50年产权水电标准：民水民电装修标准：毛坯物业费用：2.3元/平方米/月成交价格：6520元/销售情况：老业主购买较多，销售速度较快市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土
32、 地 可 行 性 研 究类住宅市场首邑上城建筑形式：14层塔楼，1-3层为商业项目分期：商改住产品为项目二期，户型面积：以60平方米一居为主占60%，其余为90两居与115平方米三居；装修标准：毛坯总套数：262套产权年限：50年水电：民水民电开盘时间：07年7月7日销售报价：7200元/成交均价：6721元/月均销售速度：87套/月客户特征：60%以上的投资客户，30%的商用客户，10%的自住客户市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究类住宅市场火神庙SOHO公社建筑形式：14层塔楼，1-3层为商业，4层13层
33、公寓户型面积：主力户型40-70平方米，少量110户型装修标准：毛坯建筑面积：39543总套数：473套产权年限：50年产权水电：民水民电，有燃气供暖：集中供暖报价：10500元/成交均价：9887元/销售速度：5557/月市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究类住宅市场小结项目名称住宅产品价格类住宅产品价格差价比时间节点清城时代5800元/平米5000元/平米13.8%2006年首邑上城8000元/平米6721元/平米16%2008年火神庙SOHO12505元/平米9887元/平米26%2009年市场研究宏观
34、背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论p销售态势较好，多为老业主购买；p价格与住宅产品平均差值约为18%左右。大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究市场研究结论分析纬度结论点启示土地市场北京市场供应有限，大兴已经成为主力速迅抢占市场份额大兴土地市场近年价量涨幅均远超北京市场应将区域价值作为衡量地块的价值标准住宅市场未来同质化竞争激烈寻求产品差异市场价格将会持续走高提高产品性价比，寻求价值最大化写字楼市场市场预期较好，但目前尚不成熟可考虑适当开发，不宜过量商业市场品质空间有待提升，市场价值高于住宅适当提升品质，实现商业价值市场整体形势利好，区域内同质化竞争激烈，
35、价格仍会持续走高市场研究宏观背景土地市场住宅市场写字楼市场商业市场竞争市场类住宅市场结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究汇报纲要n地块价值分析n市场深度研究n区域发展分析n产品设计建议n项目整体定位n物业发展建议n本次竞拍建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究区域定位p新城定位：北京南部具有生态特色的宜居新城，是北京重要的物流中心，是现代制造业和文化创意的重点培育地区；p发展目标：“战略发展节点”“新兴产业基地”“京南绿色新城”；p规模：2020年大兴新城总人口控制在60万人，新城建设用地规模控制在65平方公里。大兴新城定位为绿色之城、宜居之城。区域发展区域定
36、位综合指标交通规划产业规划结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究综合指标p随着近几年大兴区产业的快速发展，促使大兴人口快速增长；p2008年底，大兴区常住人口首次突破百万。人口增长幅度高达12.17%，这与大兴轻轨正式规划施工建设是密不可分的。p20002008年大兴区经济增长迅速，GDP年度涨幅在10%以上。区域发展区域定位综合指标交通规划产业规划结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究交通规划亦庄线南五环南六环京开高速枣园站地块p公路交通：“一纵两横”，京开高速、五环、六环，方便快速进入中心城区；p轨道交通：城铁大兴线、亦庄线将于明年开通，可方便到达各城区。交
37、通体系逐步建立，拉近城市距离。区域发展区域定位综合指标交通规划产业规划结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究产业规划第二、三产业较为发达，逐年增加，势头良好。区域发展区域定位综合指标交通规划产业规划结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究宜家王府井一、商业：1、宜家家居入住大兴西红门，购物中心计划在2014年开业，总投资额达5亿美元，为亚洲最大旗舰店。2、王府井百货入住大兴火神庙购物中心，预计2010年开业，高端配套逐步完善。二、产业1、生物医药产业，投资60亿。2、文化创意产业，是国家级的新媒体产业。3、空港产业，聚集航空产业、高新产品制造业、空港物流业、国际性
38、商务及会展、酒店娱乐休闲。产业规划多重产业利好，打破传统格局。第二机场区域发展区域定位综合指标交通规划产业规划结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究区域发展结论p大兴新城是11座新城中距离北京城区最近的新城；p大兴新城定位绿色宜居新城；p多重交通体系逐步建立，轨道交通拉近与城区距离；p综合实力强劲，产业结构优良，产业发展利好；p政府大力扶持，众多名品商家积极进驻。区域发展众多利好，客群范围不断扩大区域发展区域定位综合指标交通规划产业规划结论大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究汇报纲要n地块价值分析n市场深度研究n区域发展分析n产品设计建议n项目整体定位n物业发展建
39、议n本次竞拍建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究区域客户分析目前区域客群主要为大兴区客户，私营业主及企业白领占有较大比例。产品设计客户分析产品建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究区域客户分析多数客户为首次置业，置业目的以自住为主。产品设计客户分析产品建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究区域客户分析多数客户为两口及三口之家，客群年龄主要集中在30-45岁之间。产品设计客户分析产品建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究区域客户分析最为关注交通条件及生活配套，户型以90平米以下二居为主。产品设计客户分析产品建议大 兴 枣 园 地
40、块 土 地 可 行 性 研 究区域客户分析小结客群特征背景特征需求特征客群来源：大兴区域、轨道交通周边商圈户型需求：90左右两居需求较多，其次为一、三居置业特征：以首次置业、自住客户为主，关注点：主要集中于交通条件和生活配套园林景观与物业服务客户也较关注职业特征：私营业主、企业白领为占多数产品设计客户分析产品建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究产品建议产品设计客户分析产品建议满足客户需求规避市场竞争满足地块条件建议一：从户型居室功能上，最大化满足客户需求；建议二：可考虑适当放大户型尺度，提升项目品质的手法避免直面竞争；建议三：从地块自身条件出发并结合自身特性，完成项目设计工作
41、；建议四：通过丰富、优质的设计手法，提升项目产品附加值。提升产品附加值大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究产品建议空中花园阳台不封闭87平米两居产品设计客户分析产品建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究产品建议全明设计87平米两居产品设计客户分析产品建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究产品建议现代主义建筑，以简洁的线条和造型塑造出鲜明的建筑表情。高耸的线条节奏，金属的质地感以及流行的色调手法配合石材的使用，彰显都市感和现代感。产品设计客户分析产品建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究产品建议适当的水景构造，可以丰富小区环境、调节小
42、气候，增强居住的舒适性，而湖泊、瀑布、小溪、喷泉、流水等元素的引入，也着实演绎出了居所的不凡品质。产品设计客户分析产品建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究产品建议居民沿着健身步道或慢跑或散步，随着道路的蜿蜒曲折使眼前的景色不断变换在运动的同时，身心得到放松。产品设计客户分析产品建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究汇报纲要n地块价值分析n市场深度研究n区域发展分析n产品设计建议n项目整体定位n物业发展建议n本次竞拍建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究二期地块市场定位满足高品质居住需求的活力社区项目定位二期地块市场定位客户定位组合地块大 兴 枣
43、 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究二期地块客户定位前期客群后续客群大兴地区客群为主，轨道交通及京开沿线商圈客群为辅规划产业基地客群为未来项目中后期强有力的客群保障前期客群后续客群认同南城发展，依赖轨道交通的社会中坚项目定位二期地块市场定位客户定位组合地块大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块市场定位都市副中心，引领区域发展的高端综合体项目定位二期地块组合地块市场定位客户定位案例借鉴大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块定位解析项目定位二期地块组合地块市场定位客户定位案例借鉴吃、住、行、商、购、娱大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合
44、地块定位解析项目定位二期地块组合地块市场定位客户定位案例借鉴建造城市副中心综合体项目大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块定位解析/区域发展项目定位二期地块组合地块市场定位客户定位案例借鉴大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块定位解析项目定位二期地块组合地块市场定位客户定位借例借鉴区域城区常住人口数量人均GDP北京1695万8500美元/年大兴65万4400美元/年综合体需求40008000美元从消费者情况来看，大兴满足建造都市综合体的条件。数据来源：国家统计局北京统计局大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块定位解析项目定位二期地块组
45、合地块市场定位客户定位案例借鉴道路名称连接方向道路主次路况条件南苑路南北城市主干道双向6车道京开高速南北城市主干道双向6车道南五环东西城市主干道双向6车道道路名称连接方向道路主次路况条件西五环南北城市主干道双向6车道复兴路东西城市主干道双向6车道莲石路东西城市主干道双向6车道石景山交通条件地铁4号延长线地铁1号线从交通条件来看，本案适宜打造都市综合体项目。大兴交通条件大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块定位解析项目定位二期地块组合地块市场定位客户定位案例借鉴产业第二产业第三产业合计产值114.493.6208比重55%45%100%产业第一产业第二产业第三产业合计产值16
46、.796.3101.5215比重8%45%47%100%石景山区产业结构现状大兴区产业结构现状从产业结构来看，大兴满足建造都市综合体的条件。大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块定位解析项目定位二期地块组合地块市场定位客户定位案例借鉴大兴现状综合体要求产业结构第三产业为主，且比重达47%40%50%之间交通条件道路交通完备，轨道交通即将开通轨通交通与道路交通完备消费者实力大兴新城人均GDP为4400美元/年40008000美元从区域发展情况来看，大兴满足都市综合体建造条件大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块定位解析项目定位二期地块组合地块市场定位客户定
47、位案例借鉴较大尺度空间城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度较大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系。现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装
48、、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。从本案地块属性来看，可以满足上述要求。大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块客户定位前期客群后续客群区域新兴企业客户为主，个人投资客户为辅；大兴当地客户为主，熟悉区域环境及价值所在。写字楼客户商铺客户区域新兴企业及地缘
49、性投资客户为主项目定位二期地块组合地块市场定位客户定位案例借鉴都市副中心，综合体案例分享从北京到上海，她一直引领都市副中心的发展大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究物业形态住宅、精装写字楼、商务SOHO占地面积70000平米总建筑面积282300平方米总户数1506建筑形式城市综合体楼层状况2栋19层、2栋20层、2栋26层容积率4.0绿化率30%物业管理费2.95元/平方米月车位配比1：1，地下1500个装修状况精装开发商北京银河万达置业有限公司投资商万达集团项目定位二期地块组合地块市场定位客户定位案例借鉴案例借鉴北京石景山万达广场大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研
50、 究项目定位二期地块组合地块市场定位客户定位案例借鉴案例借鉴北京石景山万达广场石景山万达广场拉动周边住宅价格上涨幅度在48%。北京石景山板块主要选取周边、鼎城、远洋山水、古城家园、天鸿美域、天和景园、曦景长安、恒盛公馆、银座项目单位：元/平米大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究项目定位二期地块组合地块市场定位客户定位案例借鉴物业形态普通住宅、公寓、商铺、写字楼占地面积188200平米总建筑面积550000平方米总户数1336户建筑形式城市综合体楼层状况住宅规划15栋楼，11-14层的小高层。容积率2.92绿化率37%车位比1.15：1装修状况全装修开发商上海嘉定万达投资有限公司投
51、资商万达集团万达广场案例借鉴上海嘉定万达广场大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究项目定位二期地块组合地块市场定位客户定位案例借鉴上海江桥万达第三大综合体宣布入驻嘉定以来，拉动周边房价逐步上涨。上海嘉定区板块主要选取周边天际蓝桥苑、锦华茗园、华江景城、嘉定都市港湾城等项目。案例借鉴上海嘉定万达广场单位：元/平米2009年9月江桥万达宣布入驻嘉定综上，副城市中心的都市综合体项目，对于区域发展有着明显的推动作用 她既是区域发展的助推器，也是区域形象的代言人大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究汇报纲要n地块价值分析n市场深度研究n区域发展分析n产品设计建议n项目整体定位n物
52、业发展建议n本次竞拍建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究二期地块开发顺序建议分两期开发；p一期先行开发404地块地块相较价值较低，临近道路且距离地铁相对较远，先行开发，先行销售。p二期先行开发409、405地块较价值较高，作为二期开发销售，获得最大收益。404409405物业发展二期地块开发顺序入市时间组合地块大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究二期地块入市时间综合考虑市场因素（新城最近成交土地未来入市时间为2010年46月），结合目前各项工作进度及市场中项目通常运作周期同时，尽量避开新城其他项目集中入市的时间；因此，按2009年12月取地，建议2012年10月
53、开盘。物业发展二期地块开发顺序入市时间组合地块大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块开发顺序物业发展二期地块组合地块开发顺序入市时机发展建议502503504808809812105402404建议分三期开发；p一期先行开发404、402、105地块地块相较价值较低，临近道路且距离地铁相对较远，先行开发。p二期先行开发812、809、808地块价值较高，作为二期开发销售，获得较大收益。p三期开发503、504、502地块地块规整，实现项目价值最大化。大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块入市时机物业发展二期地块组合地块开发顺序入市时机发展建议组合地块入市
54、时机把握，综合产品特性，建议可在二期地块入市基础之上，适当后延。大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块商业发展建议带租约销售，限定业态，保障项目品质物业发展二期地块组合地块开发顺序入市时机发展建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块商业发展建议运作模式操作思路操作要点先行招商，后期销售引进主力店，示范性消费先期可适当引入中高端品牌，提升项目人气，后期依据适当情况做更换调整。先行销售，限定业态通过限定业态的手段，确保项目品质。需与客户明确说明限定业态的种类，并在销售合同上注明。物业发展二期地块组合地块开发顺序入市时机发展建议大 兴 枣 园 地 块 土 地
55、 可 行 性 研 究组合地块写字楼发展建议具有自身特色的全能空间物业发展二期地块组合地块开发顺序入市时机发展建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究组合地块写字楼发展建议物业功能操作思路操作要点精致公寓总价控制面积，注重使用功能户型面积不宜过大，充分考虑总价因素灵动空间宜商宜住，满足不同客户需求可考虑LOFT、SOHO等设计，提升产品价值物业发展二期地块组合地块开发顺序入市时机发展建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究汇报纲要n地块价值分析n市场深度研究n区域发展分析n产品设计建议n项目整体定位n物业发展建议n本次竞拍建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性
56、 研 究市场启示大势向好，同质化竞争激烈，价格持续走高市场预期利好北京土地供应已十分有限，大兴成为供应主力全北京，向南看区域发展迅速，产业结构优良客群范围扩大客户多为自住，关注交通及生活配套组合地块优于二期地块拿地建议市场启示地块对比价值分析竞拍建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究地块优劣对比分析地块地块二期地块二期地块组合地块组合地块优势优势项目地块均为住宅用地，较为纯粹；容积率相对较低，舒适度较高；居住环境相对静谧。紧邻地铁站、公交站与商业配套；地块绿化面积较大，利于打造园林。劣势劣势距离地铁站有一定距离，与组合地块 相较，竞争力较弱；处于品质相对较差两个社区中间。地块分
57、散、零碎且D地块狭长较难排布；体量较大，开发建设周期较长。从地块间优劣势对比情况来看，两幅地块之间无明显差异；从本次拿地竞争形式来看，预计二期地块相对组合地块会更加激烈；从项目收益情况考虑，组合地块收益应大于二期地块。拿地建议市场启示地块对比价值分析竞拍建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究价格定位住宅产品/可售面积梳理拿地建议市场启示地块对比价值分析竞拍建议二期地块可售面积梳理地块编号404409小计住宅6706175943143004地上商业0地下商业0公寓（70年）0公寓（50年）0合计6706175943143004地下车位（个）242361603经测算，二期地块可售面
58、积共计143004平米，车位603个。大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究价格定位住宅产品/可售面积梳理拿地建议市场启示地块对比价值分析竞拍建议组合地块可售面积梳理经测算，组合地块可售面积为291863平米，车位1597个。地块编号502504105808812402404小计住宅150464150464地上商业126061500400036601500371026976地下商业50001000200018001000200012800公寓（70年）45329173501300075679公寓（50年）637355711400025944合计1504646293588732335
59、018460807119710291863地下车位（个）55040097154111871981597大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究价格定位住宅产品价格定位/二期地块拿地建议市场启示地块对比价值分析竞拍建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究价格定位住宅产品价格定位拿地建议市场启示地块对比价值分析竞拍建议北京整体市场涨幅大兴东片区市场涨幅取值年均9%年均31%20%通过市场涨幅与项目入市时间的预判，项目开盘价格应为18200元/平米；项目名称11月成交均价（元/）区域平均价值顺驰领海1237313000元/艺苑桐城12505鸿坤理想城14722涨幅取值均价取值
60、大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究价格定位住宅产品价格定位/二期地块拿地建议市场启示地块对比价值分析竞拍建议大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究朝青板块高端住宅与普通住宅价差在57%。2742957%价差朝青板块拿地建议市场启示地块对比价值分析竞拍建议价格定位住宅产品价格定位单位：元/平米大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究上地板块高端住宅与普通住宅价差55%。上地板块1936055%价差拿地建议市场启示地块对比价值分析竞拍建议价格定位住宅产品价格定位单位：元/平米大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究望京板块高端住宅与普通住宅价差在30
61、%。望京板块2158330%价差拿地建议市场启示地块对比价值分析竞拍建议价格定位住宅产品价格定位单位：元/平米大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究拿地建议市场启示地块对比价值分析竞拍建议价格定位住宅产品价格定位所属区域差值朝青板块57%上地板块55%望京板块30%大兴东片区40%本案现在价值18200元/平米未来价值18200元/平米*2年涨幅（40%）=25480元/平米大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究拿地建议市场启示地块对比价值分析竞拍建议价格定位住宅产品价格定位通过市场涨幅，价值预判产品溢价，价值预判18200元/平米25480元/平米综上，保守估计本案住
62、宅2年后开盘价格为16000元/平米；大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究拿地建议市场启示地块对比价值分析竞拍建议价格定位类住宅（公寓）价格定位项目名称差价比时间节点清城时代13.8%2006年首邑上城16%2008年火神庙SOHO26%2009年本案取值18%本案价值16000元/平米*（1-18%）产品价值13120元/平米综上，预计本案公寓2年后开盘价格为14000元/平米；大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究商业入市均价=预计本案住宅入市均价（目前商业市场均价/目前住宅市场均价）=16200元/（20000元/13000元/）=24923元/商业定价考虑因素
63、：目前区域商业市场均价在16000-20000元/之间；本案在规模、地理位置、交通条件等方面具有优势，较易形成商业氛围，易于打造相对高端商业；基于以上两点以目前市场均价20000元/计算未来本案商业入市价格。商业部分为本案价值点，建议本案商业部分开盘价格为25000元/。拿地建议市场启示地块对比价值分析竞拍建议价格定位商业物业价格定位大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究拿地建议市场启示地块对比价值分析竞拍建议二期地块总价估算经测算，二期地块总价值为23.8亿元，整盘均价为18000元/平米；（销售率按93%计算）组合地块总价值为50亿元，整盘均价为18460元/平米；（销售率按90%计算） 详见销售估算表；大 兴 枣 园 地 块 土 地 可 行 性 研 究拿地建议市场启示地块对比价值分析竞拍建议通过上述比对分析及价值测算，建议本次竞拍应确保组合地块的取得，力争两幅地块全部拿下思源预祝本次竞拍工作圆满成功！结束语结束语谢谢大家聆听！谢谢大家聆听！谢谢大家聆听！谢谢大家聆听！119
