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1、大型商場經營管理策略大型商場經營管理策略 環球技術學院 (課程:國際運籌管理學程) 專 題 演 講 題 目: 經貿實務(10) 大型商場經營管理策略 -以台北101大樓BOT案為例說明 主講人: 黃世榮經理/台北101金融大樓法務部 日 期: 2005年11月22日(二) 13:30-16:30 地 點: 雲林縣斗六市湖山里岩山路88號1本案開發源起配合行政院發展台灣成為亞太營運中心計劃之亞太區域金融中心方案滿足跨國金融服務之需求成為國際金融交易之核心設施提升台灣的國際金融地位加速發展國內金融服務業2計劃效益建立公私部門合作開發新典範建立台北新地標，建築史新紀元促進金融業務蓬勃發展，加速實現台
2、北“曼哈頓“理念融合金融辦公與購物機能，強化金融中心使用效益創造就業機會3投資效益分析 本案屬BOT計畫，符合BOT上市之資格業經董事會通過將進行股票上市之規劃及申請預計將於明後年送件申請。如順利上市，股東將有潛在之資本利得。4台北101三大營利事業台北101辦公大樓台北101購物中心台北101觀景台5台北一O一大樓台灣的購物中心及辦公室服務業邁向國際第一流的里程碑台北101Niche&MassMarketing台北101的特色台北101Strategy、Segmentation、Targeting、Positioning如何維持競爭優勢策略及未來發展方向？6建築大師李祖原榮耀作品台灣購物中心
3、及辦公室租 賃邁向國 際第一流里程碑五O八公尺、一O一層 總投資新台幣六OO億滴水不漏的安全系統最時尚流行的商品力世界級的服務態度與精神績效最好的經營團隊掌舵人 彼得杜拉克管理碩士 陳敏薰7安全與享受安全與享受全台灣最安全的大樓全台灣最安全的大樓：排除颱風考量排除颱風考量25002500年之地震迴歸期設計年之地震迴歸期設計。同核能電廠及翡翠水庫同等考量之設計同核能電廠及翡翠水庫同等考量之設計。全台灣最安全逃生設計全台灣最安全逃生設計：每八層設二處避難平台每八層設二處避難平台。每層每層3030米逃生走道米逃生走道。全台灣最佳不斷電系統全台灣最佳不斷電系統：兩迴路供電系統及發電機系統可長時間運轉兩
4、迴路供電系統及發電機系統可長時間運轉。全台灣最佳通訊系統全台灣最佳通訊系統：源自二個電信局系統光纖線路及微波系統傳輸源自二個電信局系統光纖線路及微波系統傳輸。全台灣最優生活享受空間全台灣最優生活享受空間：有登高望遠的頂級俱樂部有登高望遠的頂級俱樂部、觀景台觀景台、景餐廳景餐廳、豪華館館豪華館館雲海辦公室雲海辦公室、證券交易所證券交易所、氧身俱樂部氧身俱樂部、 購物中心購物中心。8台北101Strategy、Segmentation、Targeting、Positioning世界第一的環境硬體、世界第一的環境硬體、世界第一的服務精神、世界第一的服務精神、世界第一的經營效能、世界第一的經營效能、世
5、界第一的流行時尚，世界第一的流行時尚，給人快樂、滿足、高貴的感覺。給人快樂、滿足、高貴的感覺。 9台北市政府提供最優越公有土地結合高效率民間投資以地上權設定方式承租土地七十年Built Operate - Transfer臺北國際金融中心10基地平面圖信義路松智路市府路購物中心辦公大樓停車場入口停車場入口停車場出口停車場出口11使用規劃使用規劃通訊塔通訊塔 92-101F觀景台觀景台 89 & 91F觀景餐廳觀景餐廳 86 & 88F會員聯誼會會員聯誼會 85F辦公室辦公室 7 84F健身中心健身中心 5&6F金融服務中心金融服務中心 5F購物中心購物中心 B1-4F地下停車場地下停車場 B2
6、 - B512全球最高獲芝加哥-高樓與都會建築協會(CTBUH)頒發TAIPEI101全球最高殊榮並取得三高記錄塔尖可使用樓地板天花板位置13WORLDFINANCIAL CENTERShanghai,China460M460M450M450M443M443M508M508M421M421M417M417MPETRONASTOWER Kuala LumpurMalaysiaSEARSTOWERChicago USATAIPEITAIPEIFINANCIAL FINANCIAL CENTERCENTERTaipei,TaiwanTaipei,TaiwanJIN MAO BUILDINGShang
7、hai ChinaWORLDTRADE CENTERNew York USA世界建築高度排名14台北101大樓辦公室招租策略15先保留高樓段面積不對外出租，減少投入市場總量；指標性租戶彈性租賃條件；建立最好空間品質口碑，優良物業管理服務口碑，世界級形象口碑；破除高樓心理障礙，實際為最安全，最佳效率辦公環境；16委託仲量聯行世邦衛理士為本案之行銷企劃顧問及租賃代理公司仲量聯行世邦衛理士為國際知名不動產顧問公司，提供專業辦公大樓招租與行銷服務派駐專業人員專職本案招租工作提供充分及時市場訊息及公司動態聘請國際專業租賃顧問17製作完成所有行銷工具，招租辦公室及樣品辦公樓層；舉辦媒體聚會，公佈租金報價，
8、對外宣佈開始正式招租；針對全市A級辦公大樓租戶，500大企業，外商名錄，代理商全球租客代理，介紹台北101大樓；過濾出潛在租戶，進一步洽商行銷推廣工作18TAIPEI101Mall台北101購物中心19位於台北市最優質的辦公區及豪華住宅區內世貿展覽活動不斷吸引國內外人士前來全台灣精品旗艦店最多的商場全亞洲最美麗的商場全世界最高的大樓地點人潮商品環境優勢競爭優勢20鎖定年薪百萬以上的白領上班族與企業家鎖定年薪百萬以上的白領上班族與企業家目標客層21各樓層特色nB1生活聚場擁有各式小吃及國際風土食材超市，並搭配具休閒風與服務機能的商店n1F101大道流行品牌群聚，特色咖啡館座落其間n2F時尚大道都
9、會品味名店匯集，且結合Sogo美妝大店22各樓層特色n3F名人大道世界一流精品齊聚101，奢華流行與國際同步n4F都會廣場中庭露天咖啡座搭配豐富人文氣息的書店，並有精緻餐廳環繞四周n5,6F金融中心除5家金融業者提供全方位的服務外，還有頂級健身館、頂尖電子產品及大型宴會中心23競爭優勢n建物面：一流的空間設計與動線安排，超越全台灣的零售同業各店裝潢所展現的獨特風格與大格局，提高顧客對該品牌與購物中心的認同24競爭優勢(續)n建物面：開闊的空間、適當的休憩場所，再穿插各式活動廣場，增加顧客逛街的樂趣與逗留時間待塔樓完工後，世界第一高樓的吸引力更將加倍購物中心的優勢25競爭優勢n商品面：商品整體定
10、位明確，突顯出與其他零售同業的差異商品類別的組合充分反映出未來市場的趨勢，並能互相搭配，發揮相乘效果引進不少首次在台灣商場出現的品牌，或是最新的營業型態26競爭優勢n業務行銷面：世貿活動及購物中心活動頻繁，全年人潮絡繹不絕底租加抽成的專櫃契約模式，保障業主權益，並增加獲利空間27競爭優勢n服務面：汽機車停車位充足，計程車服務周到，加上接駁公車，交通上提供完全服務停車位數目B2B5汽車位：2990個B2機車位：1839個計程車館內上下車服務地點：B1屈臣氏與7-11旁捷運接駁公車28競爭優勢n市場面：信義商圈已被評估為大台北地區最有發展的地段，其地位有如曼哈頓經濟情勢好轉上揚，消費者信心指數上升
11、，消費性支出也大幅增加消費者越來越願意為高價值的享受付出較高金額29101願景TAIPEI101WorldNo1n1年內領導台灣時尚活動與流行n3年內成為台灣最優質的商場代表30101願景n5年內成為亞洲最成功的購物中心n5年內轉移經營管理經驗到全世界31台北101觀景台n 世界最高大樓觀景台n 世界最高戶外觀景台n 欣賞台北盆地山巒起伏的自然景觀，獨一無二 的觀景平台n 360度俯看大台北都會的最佳視點n 具娛樂性、教育性與知識性的台北新觀光景點32先進的電腦售票系統n售票處與直達電梯入口位於台北101購物中心五樓n每小時售票600張，可預約當日時段，遊客選定時段購票後不必在現場排隊等候搭電
12、梯，可利用控當時間至商場shopping一番n一次推出六種不同設計的票樣，每一位遊客購得的是不同的票面設計，讓遊客從購票開始就有新鮮感n預計每隔半年推出新的票面設計3334觀景台設施n兩部世界最快速直達電梯恆壓車廂設計，保持乘客的舒適性。星空天井設計，以LCD登模擬星空夜色。梯內兩側螢幕顯示電梯行進的樓層高度、速度與時間。每分鐘速度高達1010公尺，相當時速60公里，僅需37秒即達89樓觀景台。n六種語言的語音導覽系統中、英、日、台、粵、德六種語言，提供旅客免費使用。35觀景台設施n世界最大、最重風阻尼器重量達660公噸，直徑5.5公尺，由41層實心鋼板焊接而成，由92樓懸吊至87樓是世界唯一外露，可供參觀的風阻尼器多媒體展示秀，介紹風阻尼器建造過程n七部日本進口高倍數望遠鏡，眺望大台北區n飲料吧，照相攝影服務，紀念品商店等36台北101觀景台入口37觀景台38高倍數望遠鏡39世界最大、最重風阻尼器40快樂、滿足、尊榮41101燈光秀燈光秀42Welcome to TAITEI 10143
