合肥华孚城隍庙商业广场市场调研报告

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1、上海问舍2012年2月合肥华孚城隍庙商业广场市调合肥华孚城隍庙商业广场市调分析报告分析报告 近几年批发市场的急剧增加，“老”批发市场面临的竞争越来越激烈；批发市场“质低价廉”的优势也逐渐减弱；人们消费观念的转变，从“质低价廉”到“品质品牌”的发展；城市的发展推动着商业的变革，传统批发市场正面临着委缩；新一站式商业综合体的兴起使得批发市场运作模式正经受着严峻考验。 合肥批发业何去何从？现在的华孚城隍庙何去何从？合肥商业将来又如何发展？ 导 读我华孚城隍庙如何在合肥商业中突出重围？继走专业市场道路？还是另求发展？如何再定位是我们要思考的问题。 本报告从合肥批发业的分析合肥商圈零售商业发展分析结合项

2、目自身的各方面为项目寻找出路？何去何从？何去何从？合肥经济及发展状况合肥商业发展及现状分析合肥批发业发展及现状分析区域周边分析和区域客户消费分析本项目的现状分析与二次定位经济分析和2016年后经营建议合肥市概况合肥市概况 合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4 4区和肥区和肥东、肥西、长丰东、肥西、长丰3 3县，并赋予合肥高新技县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为区总面积为7029.487029.48平方公里，其中巢湖水平方公

3、里，其中巢湖水面面积面面积233.4233.4平方公里平方公里 （2011年巢湖部分县和年巢湖部分县和乡镇划入合肥）乡镇划入合肥）。 在在20102010年中国城市竞争力排行榜中，合年中国城市竞争力排行榜中，合肥位居全国第肥位居全国第2222位，与沈阳、南京、长沙等位，与沈阳、南京、长沙等一起位列全国一起位列全国1010个最具潜力的二线城市行列。个最具潜力的二线城市行列。由国务院批准设立的权威研究咨询机构由国务院批准设立的权威研究咨询机构综合开发研究院推出的第二期综合开发研究院推出的第二期“中国金融中中国金融中心指数心指数”20102010公开发布，合肥排名第十位。公开发布，合肥排名第十位。

4、合肥人口与用地规模合肥人口与用地规模（1）市域）市域总人口与城人口与城镇化水平近期化水平近期2010年，合肥市域年，合肥市域总人口人口为580万人，其中城万人，其中城镇人口人口360万人，城万人，城镇化水平化水平为62%；远期期2020年合肥市域年合肥市域总人口人口为710万人，其中城万人，其中城镇人口人口525万人，城万人，城镇化水平化水平为74%。（2）中心城区城市人口）中心城区城市人口规模近期模近期2010年，中心城区城市年，中心城区城市人口人口300万人；万人；远期期2020年，中心城区城市人口年，中心城区城市人口360万人。万人。（3）中心城区城市建）中心城区城市建设用地用地规模模近

5、期近期2010年，中心城区建年，中心城区建设用地用地300平方公里，人均建平方公里，人均建设用地用地100平方米；平方米；远期期2020年，中心城区建年，中心城区建设用地用地360平平方公里，人均建方公里，人均建设用地用地100平方米。平方米。单单 位位全全 市市市市 区区长长 丰丰 县县肥肥 东东 县县肥肥 西西 县县土地面积土地面积平方公里平方公里70297029596596192219222211221123002300人口密度人口密度人人/ /平方公里平方公里64864829412941401401481481422422市辖区数市辖区数个个4 44 4街道办事处街道办事处个个3737

6、3737社区居民委员会社区居民委员会个个388388297297393942421010镇政府镇政府个个38385 58 814141111乡政府乡政府个个42423 3121222225 5村民委员会村民委员会个个112411247070264264463463327327交通交通 合肥是全国二级区域交通枢纽。合肥是全国二级区域交通枢纽。高速公路四通八达，到南京约需高速公路四通八达，到南京约需2个小个小时车程，到上海、武汉等约需时车程，到上海、武汉等约需45个小个小时车程。时车程。淮南、京九、宁西等六条铁路淮南、京九、宁西等六条铁路纵横交错，特别是沪汉蓉高速铁路纵横交错，特别是沪汉蓉高速铁路

7、2007年建成后，合肥到南京仅需年建成后，合肥到南京仅需45分钟，到分钟，到上海、武汉只需上海、武汉只需2个多小时。个多小时。合肥骆岗合肥骆岗机场目前是全国重要的国际备降机场，机场目前是全国重要的国际备降机场，有有30余条国内航线和直通香港的航班，余条国内航线和直通香港的航班，国家国家4E级机场级机场合肥新桥国际机场已经合肥新桥国际机场已经开工建设。已经启动的江淮运河建设，开工建设。已经启动的江淮运河建设，将使合肥成为沟通长江和淮河的水运中将使合肥成为沟通长江和淮河的水运中心。合肥港近、远期计划各建一座集装心。合肥港近、远期计划各建一座集装箱码头，届时，合肥地区的集装箱就可箱码头，届时，合肥地

8、区的集装箱就可以顺长江而下，直接运到上海的远洋货以顺长江而下，直接运到上海的远洋货轮上。轮上。市域综合交通规划市域综合交通规划（1）市域）市域铁路系路系统规划形成六条划形成六条线（北淮南（北淮南线、南淮南、南淮南线、西西宁、西西宁线、东西宁西宁线、合九合九线、沪、沪汉蓉蓉铁路），路），衔接七个方向（淮南、蚌埠、南京、接七个方向（淮南、蚌埠、南京、芜湖、九江、西安、湖、九江、西安、武武汉），具有以合肥），具有以合肥东站站为编解系解系统，以合肥高，以合肥高铁站、合肥站、合肥西站站、合肥站、合肥西站为客运系客运系统和以合肥北站和以合肥北站为货运系运系统的枢的枢纽格局。格局。（2）市域公路系）市域公路

9、系统市域市域对外公路主要由国道、省道和高速公路外公路主要由国道、省道和高速公路组成，形成成，形成“一一环十十射射”的的对外公路网外公路网络骨架。在市域内骨架。在市域内规划形成划形成“双墩双墩元元疃桥头集集长临河，丰河，丰乐柿柿树岗山南山南官亭官亭高刘高刘吴山吴山”的市的市级公路公路环路，促路，促进市域各市域各经济区及各区及各旅游区之旅游区之间的横向交通的横向交通联系。系。（3）航空港在肥西）航空港在肥西县高刘高刘镇建建设合肥新合肥新桥国国际机机场，机，机场飞行区等行区等级为4E，搬迁，搬迁骆岗机机场。（4）水运及港口在南淝河下游段）水运及港口在南淝河下游段规划集装箱划集装箱码头。在店埠河合裕路

10、南。在店埠河合裕路南侧和派河合安和派河合安高速路西高速路西侧规划划综合合货运港。在巢湖沿岸运港。在巢湖沿岸规划建划建设旅游客运旅游客运码头。在。在滨湖新区湖新区规划划设立一立一处水上搜救中心。水上搜救中心。（5）物流园区）物流园区规划合肥市物流基划合肥市物流基础设施采用施采用“物流园区、物流中心和物流园区、物流中心和货运站运站”分分层次次总体布局，建成体布局，建成“4园区、园区、4中心中心”。建。建设东部、西南部、北部和西部（空港）四部、西南部、北部和西部（空港）四大物流园区；大物流园区；设立工立工业、建材、建材、农业、高科技物流中心；搭建基、高科技物流中心；搭建基础设施、信息网施、信息网络、

11、商商贸物流三大平台。物流三大平台。市域基础设施规划市域基础设施规划（1）给水工程水工程2020年中心城区和市域重点城年中心城区和市域重点城镇自来水普及率达自来水普及率达100%。在。在满足中心城区供足中心城区供水的前提下向周水的前提下向周边乡镇供水。供水。规划划2020年三年三县供水能力达到供水能力达到97万万m3/日。日。（2）排水工程中心城区）排水工程中心城区污水管道覆盖率达到水管道覆盖率达到100%，污水水处理率达到理率达到90%以上；市域重点城以上；市域重点城镇污水管道覆盖率达到水管道覆盖率达到80%以上，以上，污水水处理率达到理率达到70%以上。以上。（3）能源供）能源供应到到201

12、0年，万元年，万元GDP能耗比能耗比2005年降低年降低20%；到；到2020年，万元年，万元GDP能耗比能耗比2010年降低年降低30%。（4）电力工程力工程2020年合肥市年合肥市总装机装机总容量容量为8872MW，供，供电总能力达能力达6373MW。合肥。合肥电厂、合肥二厂、合肥二电厂、厂、热电联控控电厂装机厂装机总容量容量为2464MW，供，供电能力能力为2218MW。其余用。其余用电由由区域高区域高压输电网提供。网提供。现状状500kV肥西肥西变增容至增容至3204MW；规划新建划新建500kV肥肥东变电所，所，容量容量为3204MW。（5）通信工程）通信工程 到到2020年，市域固

13、定年，市域固定电话普及率在普及率在40部部/百人以上，移百人以上，移动电话普及率在普及率在70部部/百人以上，局用交百人以上，局用交换机容量达机容量达390万万门，移，移动电话用用户达到达到480万万户；小灵通用；小灵通用户40万万户；互互联网用网用户120万万户。有。有线广播广播电视网网络家庭入网率达到家庭入网率达到60%以上。建成以上。建成实物物传递、电子子邮政和信息服政和信息服务等具有等具有较大大规模的模的综合合业务体系。体系。（6）环卫工程中心城区垃圾无害化工程中心城区垃圾无害化处理率达理率达100%，市域范，市域范围内垃圾无害化内垃圾无害化处理率达理率达90%以以上；上；处理工理工艺

14、以焚以焚烧处理理为主，填埋主，填埋处理理为最最终保保证措施，混合垃圾不再措施，混合垃圾不再进入垃圾填埋入垃圾填埋场；水源保水源保护区等重点地区无垃圾区等重点地区无垃圾污染。染。（7）防洪排）防洪排涝工程中心城区：近期工程中心城区：近期100年一遇，年一遇，远期期200年一遇；店埠、撮年一遇；店埠、撮镇、上派、水湖、上派、水湖、双墩：双墩：2050年一遇；其它年一遇；其它26个城个城镇：1020年一遇；年一遇；南进东拓南进东拓西缓北抑西缓北抑合肥城市合肥城市发展的空展的空间要素主要有要素主要有三：三：（1）宁西）宁西铁路。作路。作为全国的全国的铁路主干路主干线，呈，呈东西方向西方向绕城北横城北横

15、贯合合肥市区，可以拉肥市区，可以拉动未来合肥市的整体未来合肥市的整体空空间向向东西方向西方向发展。展。（2）巢湖。位于合肥）巢湖。位于合肥东南部，南部，是合肥城市扇形是合肥城市扇形结构的开敞空构的开敞空间的楔的楔状地状地带，将制，将制约城市向城市向东南方向南方向发展。展。（3）地形地貌。合肥北部是老）地形地貌。合肥北部是老工工业区，且有丘陵阻隔，限制了城市区，且有丘陵阻隔，限制了城市的北向延伸。西部地区是合肥的高新的北向延伸。西部地区是合肥的高新技技术开开发区，但有蜀山、紫蓬山的阻区，但有蜀山、紫蓬山的阻隔，也将隔，也将对城市的西部城市的西部扩展展产生一定生一定的阻碍。的阻碍。 合肥总体规划合

16、肥总体规划（1）主城与外）主城与外围城市城市组团外外围组团分分别形形成相成相对独立的城市次中心，通独立的城市次中心，通过快速交通网快速交通网络与主城便捷与主城便捷联系；生系；生态廊道穿插其中，与廊道穿插其中，与主城形成有机主城形成有机联系。系。（2）主城与周）主城与周边城城镇周周边城城镇沿沿对外交通外交通轴线拓展，根据自身特点，拓展，根据自身特点，发挥特色，并与特色，并与城市形成良好的城市形成良好的协作关系。作关系。（3）主城与两个）主城与两个风景名景名胜区主要区主要协调主城主城与巢湖国家与巢湖国家级风景名景名胜区、蜀山省区、蜀山省级风景名景名胜区之区之间的关系。主城与巢湖的关系。主城与巢湖风

17、景名景名胜区：区：协调滨湖新区与湖新区与风景名景名胜区建区建设的关系，保的关系，保护巢湖自然生巢湖自然生态环境，境，结合防洪合防洪设施建施建设，恢复恢复滨湖生湖生态湿地，促湿地，促进巢湖巢湖综合治理。主合治理。主城与大蜀山城与大蜀山风景名景名胜区：注重山体与植被的区：注重山体与植被的全面全面维护，保持城市山体制高点的地，保持城市山体制高点的地标形象，形象，保持良好的景保持良好的景观与生与生态环境，加境，加强周周边地段地段建建设的控制，的控制，协调城市建城市建设风貌。貌。合肥总体规划合肥总体规划目前的合肥市的城市形目前的合肥市的城市形态为扇形扇形结构，构，城市以老城区城市以老城区为核心，向核心，

18、向东、北、西南三、北、西南三翼伸展。城市空翼伸展。城市空间拓展保持原有扇形拓展保持原有扇形结构，构，以主城以主城为核心，加快肥核心，加快肥东、肥西新城区建、肥西新城区建设，采用，采用“南南进东拓拓- -西西缓北抑北抑”的空的空间发展展战略，以城区周略，以城区周边的的绿地控制地控制组团的的发展展规模和方向，采用模和方向，采用间隔分布，多中隔分布，多中心、开敞心、开敞组团式的式的结构布局，将合肥城市构布局，将合肥城市做大、做做大、做强。南。南进-新城区在新城区在312312国道南国道南侧依托老城区相依托老城区相对独立独立发展；展；东拓拓-沿沿长江江路向路向东经肥肥东县城拓展到高速公路立交城拓展到高

19、速公路立交桥附近；西附近；西缓-312-312国道北国道北侧为未来城市第三未来城市第三翼伸展区；北抑翼伸展区；北抑-西北西北为城市水源地，北城市水源地，北为宁西宁西铁路、路、对外交通站外交通站场、新、新飞机机场选址区，用地潜力不大，限制址区，用地潜力不大，限制发展。展。 2010年地区生产总值年地区生产总值指指 标标绝对数绝对数比上年增长比上年增长%生产总值生产总值2702.52702.517.517.5第一产业第一产业132.6132.63.53.5第二产业第二产业1457.61457.622.322.3工业工业1122.61122.623.823.8建筑业建筑业335.0335.016.2

20、16.2第三产业第三产业1112.31112.312.712.7交通运输、仓储和邮政业交通运输、仓储和邮政业107.2107.214.114.1批发和零售业批发和零售业228.9228.920.920.9住宿和餐饮业住宿和餐饮业36.736.77.27.2金融业金融业151.1151.16.46.4房地产业房地产业139.7139.7-2.2-2.2营业性服务业营业性服务业201.5201.516.716.7非营业性服务业非营业性服务业247.2247.215.315.32006-2010年全市生产总值及增幅年全市生产总值及增幅全年城市居民消费价格上涨全年城市居民消费价格上涨2.7%，其中食品

21、价格上涨，其中食品价格上涨5.5%，居住价格，居住价格上涨上涨6.1%。工业品出厂价格同比上涨。工业品出厂价格同比上涨2.4%。原材料、燃料、动力购进价格。原材料、燃料、动力购进价格上涨上涨6.7%。2010年城市居民消费价格比上年涨跌幅度年城市居民消费价格比上年涨跌幅度指指 标标涨跌幅度涨跌幅度居民消费价格居民消费价格2.72.7其中：食品其中：食品5.55.5烟酒及用品烟酒及用品2.22.2衣着衣着-2.7-2.7家庭设备用品及维修服务家庭设备用品及维修服务-1.8-1.8医疗保健及个人用品医疗保健及个人用品2.32.3交通和通信交通和通信-0.6-0.6娱乐教育文化用品及服务娱乐教育文化

22、用品及服务1.31.3居住居住6.16.1 年末在年末在岗职工工65.18万人，比上年增加万人，比上年增加6.88万人万人。全年新增城全年新增城镇就就业11.3万万人，下岗失业人员再就业人，下岗失业人员再就业3.4万人；累计帮扶万人；累计帮扶“零就零就业家庭家庭”3849户，户，共共5158人，人，基本消除城市基本消除城市“零就业零就业”家庭。年末城镇登记失业率为家庭。年末城镇登记失业率为3.43%，比上年下降，比上年下降0.62个百分点。个百分点。2010年固定资产投资年固定资产投资全年全年全社会固定资产投资全社会固定资产投资3066.973066.97亿元，比上年增长亿元，比上年增长24.

23、2%24.2%。其中，国有及国。其中，国有及国有控股投资有控股投资1103.581103.58亿元亿元，增长，增长11.9%11.9%；外商及港澳台投资；外商及港澳台投资152.36152.36亿元，下降亿元，下降6.6%6.6%；民间投资；民间投资1811.031811.03亿元，增长亿元，增长37.3%37.3%。市区投资。市区投资2410.402410.40亿元，增长亿元，增长23.2%23.2%；县域投资；县域投资656.58656.58亿元，增长亿元，增长28.3%28.3%。2010全年房地产情况全年房地产情况 全年房地产投资全年房地产投资819.03819.03亿元，比上年增长亿

24、元，比上年增长22.2%22.2%，其中住，其中住宅投资宅投资561.36561.36亿元，增长亿元，增长19.9%19.9%。商品房销售面积。商品房销售面积1004.911004.91万万平方米，下降平方米，下降22.6%22.6%，其中住宅销售面积，其中住宅销售面积863.86863.86万平方米，下万平方米，下降降26.8%26.8%。商品房待售面积。商品房待售面积128.01128.01万平方米，与上年基本持平，万平方米，与上年基本持平，其中住宅待售面积其中住宅待售面积65.7265.72万平方米，减少万平方米，减少15.0715.07万平方米。万平方米。 全年新开工项目全年新开工项目

25、33803380个，其中亿元以上项目个，其中亿元以上项目222222个，比上个，比上年增加年增加2929个。竣工项目个。竣工项目32253225个，其中亿元以上项目个，其中亿元以上项目218218个，增个，增加加6060个。个。“13461346”项目投资项目投资944.45944.45亿元。亿元。“861861”项目投资项目投资758.07758.07亿元。全年完成市政基础设施投资亿元。全年完成市政基础设施投资311.72311.72亿元，比上亿元，比上年增长年增长19.1%19.1%。2010全年贸易全年贸易 全年社会消费品零售总额全年社会消费品零售总额839.02839.02亿元，比上年

26、增长亿元，比上年增长19.8%19.8%。按区域分，。按区域分，市区消费品零售额市区消费品零售额744.70744.70亿元，增长亿元，增长19.6%19.6%；县域消费品零售额；县域消费品零售额94.3294.32亿元，亿元，增长增长21.3%21.3%。按行业分，批发零售业实现零售额。按行业分，批发零售业实现零售额768.21768.21亿元，增长亿元，增长19.9%19.9%；住宿餐饮业零售额住宿餐饮业零售额70.8170.81亿元，增长亿元，增长17.6%17.6%。2006-20102006-2010年社会消费品零售总额及增幅年社会消费品零售总额及增幅合肥经济及发展状况合肥商业发展及

27、现状分析合肥批发业发展及现状分析区域周边分析和区域客户消费分析本项目的现状分析与二次定位经济分析和2016年后经营建议合肥主要商业合肥主要商业 合肥市现有五个主要成熟的商业中心（商业聚合肥市现有五个主要成熟的商业中心（商业聚集地）：老城区商圈、元一商圈、马鞍山路商圈、集地）：老城区商圈、元一商圈、马鞍山路商圈、三里庵商圈、明珠广场商圈。三里庵商圈、明珠广场商圈。 另从批发行业主要有：站前路安徽服饰第一街，另从批发行业主要有：站前路安徽服饰第一街，长江东路的长江批发市场，南七长江东路的长江批发市场，南七ITIT商圈，北二环的商圈，北二环的国际汽车城，建材及家具市场更是边地开花。国际汽车城，建材及

28、家具市场更是边地开花。 合肥现有主要商圈合肥现有主要商圈 元一老城区商圈三里庵马鞍山路明珠广场以以长江中路江中路为中心的老城区商圈中心的老城区商圈元一长江中路商圈三里庵马鞍山路明珠广场老城区商圈商业分布图老城区商圈商业分布图瑞景瑞景金鹰收购）瑞景瑞景（金鹰收购）大东门商之都淮河路步行街百大乐普生百大CBD百盛鼓楼商之都银泰中心金鹰老城区商圈老城区商圈 长江中路为中心的老城区商圈处于合肥城市中心位置，是合肥商业绝对核心及对外的商业名片。商圈经过50年发展与积淀，目前已形成了百货商场、商业街、专卖店、专业店为主导的商业格局，对合肥乃至周边城市具有强大影响力和辐射力，对合肥的城市繁荣具有重要意义。

29、目前商圈面积约3.2平方公里，商业营业面积达到60多万平米（不包括酒店、写字楼面积）。商圈功能综合性较强，购物、餐饮、休闲娱乐、旅游、住宿等较为完善，并且形成了一些独具特色的功能。其中百货面积达到30万平米，占到商圈总商业的50%，专业卖场面积近9.4万平米，占商圈总面积的15.83%。 商圈及周边自然人文环境优越，环城公园环绕，历史人文景点散布其中，极大提升了商圈品位和品质。商圈业态商圈业态 长江中路商圈业态综合性较高，涵盖了几乎所有常见业态，并且在发展过程中形成了符合自身商圈地位的业态组合，形成了以百货为主导，商业街、专卖店、专业店为辅助的商业格局，一些专业性较高的业态比例相对较小，购物、

30、餐饮、休闲娱乐、旅游、住宿等成熟商圈所具有的商业功能发展较为完善，营业面积也较大。从下表中，我们可以看出，在业态结构方面，服饰、餐饮、皮具鞋类、精品、婚纱摄影、休闲娱乐、医药保健、图书音像、美容美发、IT数码、酒店等业态占有较大比例，占到所有业态结构的65%左右。商圈租金商圈租金长江中路商圈因其商业繁华度较高，商圈内租金总体处于较高水平。 从租金分布区间看，根据市场调研反馈情况，长江中路商圈租金范围变化较大，在75 1000元/月/平米这一区间，主要租金范围集中在200 500元/月/平米。 从租金变化趋势看，整体呈现向四牌楼商业中心区递增趋势，四牌楼段平均租金可达到500元左右，三孝口段租金

31、在250 300元/月/平米左右，其它区域租金平均在200元左右。 从各路段来看，淮河路租金水平最高，平均租金可达700-800元/月/平米、部分较好地段租金可达到或超过1000元/月/平米。宿州路（庐江路 寿春路段）租金同样处于较高水平，平均租金可达550元/月/平米，而作为长江中路商圈中轴的长江中路段平均租金在300元/月/平米。商圈租金商圈租金 商圈重点新建成项商圈重点新建成项目目银泰中心是原华侨广场是长江中路商圈改造项目，是银泰百货通过收购合肥华侨广场51%股权，进驻安徽市场。位于长江中路与含山路交汇处，总建筑面积达18万多平米，是一个集商业、餐饮、文化、娱乐、休闲、旅游、酒店、办公、

32、居住为一体的城市综合体，其中商业面积达到8万多平米。于2012年建成开业。老城区商圈点评老城区商圈点评长江中路商圈的拥有两大商业集中区四牌楼和三孝口，从现状看，四牌楼商业更为繁华，但由于大部分商业设施建于上世纪九十年代中后期，建筑规划不尽合理、配套设施不完善，如停车位缺乏，这对未来发展存在一定制约。三孝口代表性商业为CBD购物中心，从建筑规划、配套设施、商业规模等均优于四牌楼单体商业设施，但区域商业整体规模较小，仍无法与四牌楼竞争。从商圈整体发展看，四牌楼、三孝口将在目前基础发挥自身优势，分别打造中央购物区和中央商务金融区。随着近几年老城区的改造升级，银泰金鹰等外地知名零售百货企业进驻合肥为老

33、城区品质购物提升了一级。合肥主要商业合肥主要商业 元一长江中路商圈三里庵马鞍山路明珠广场元一商圈元一商圈 元一商圈，是以元一时代广场、温莎国际广场、蓝鲸国际、恒丰家乐福等为代表的集百货、休闲娱乐等于一体的综合型现代服务业集群。说到元一商圈，离不开的是站前路批发商圈，如果与站前路一条街连一体将是合肥目前商业网点最为密集、营业规模最大商圈，商业总体量将超过130万方。元一商圈不但与老城区和批发圈较近，并且与合肥东部组团及北部组团均较为临近，具有良好的区位及交通优势。 在多年发展过程中，商圈不断扩大，在建的胜利广场欢乐城、信地城市中心等建成后元一商圈业态趋于完善、品质逐步升级、影响力正日益提升。元一

34、商圈业态元一商圈业态 元一商圈业态元一商圈业态在业态结构比例上，餐饮类占近1/5，达到19.18%，五金化工、机电配件、休闲娱乐以及生活配套类业态均占有较大比例。 在主要业态面积比例上（因站前路专业市场及家乐福、沃尔码等所占面积较大，为了反映商圈其它业态面积构成情况，此处比例图不包括专业市场及百货等），餐饮、休闲娱乐以及超市等占到了较大比例，分别为27.42%、12.96%、23.93%。 从以上比例图还可以看出，新站商圈某些业态比较缺乏，如鲜花礼品、婚纱摄影、等业态。从上图业态比例也可以看出元一商圈目前已形成一个较为成熟的生活配套类业态结构较大，餐饮及休闲娱乐类比例较大，则说明了元一商圈为站

35、前路批发商圈处于快速配套升级提升过程中。元一商圈租金元一商圈租金元一元一时代广代广场购物中心物中心一楼一楼 化化妆品品 5-6元元/平米平米/天天 珠宝金珠宝金饰 15-17元元/平米平米/天天三楼三楼 工工艺品品 9-10元元/平米平米/天天四楼四楼 游游乐场 6元元/平米平米/天天 餐餐饮 3-4元元/平米平米/天天温莎杰座一层：麦当劳、黄金珠宝、服装鞋类 租金：7-10元/m2/天二、三层：沃尔玛； 四层：美食广场、休闲娱乐、阿波罗飚歌城。 租金： 3-5元/m2/天 每间铺面需缴纳保证金1万元（可退），进场费: 30m 2以下3000元/间、 30m 2以上5000元/间（不退），无其

36、它管理费用，所有商业均为开发商自持。 家乐福恒丰店一层：特色餐饮 服饰 租金：12元-20/m2/天二层：主体家乐福超市，超外租金：每月5-6000元/间合8-10元/m2/天三层：主体家乐福超市，超外 租金每月4000-5000元/间，合6-8元/m2。 元一商圈重点在建项目元一商圈重点在建项目 信地城市广场项目占地419亩，总建筑面积100万平方米；其中商业，商务面积58万平方米，由Shopping Mall，家具Mall，服装Mall，星级酒店，写字楼，步行街和高档公寓等组成，配套有24万平方米的花园式住宅和12.79万平方米综合停车场商圈重点在建项目商圈重点在建项目 合肥胜利广场欢乐城

37、是合肥首座以欢乐为主题的地下商业项目，同时也是合肥城市地下空间首个试点项目。项目位于合肥市中环线临泉路与胜利路交汇处（胜利广场地下），与元一时代广场、站前商业广场相毗邻，地理位置得天独厚。总建筑面积达8万方，汇聚最具人气六大业态，开创第四代体验式商业新纪元。元一商圈点评元一商圈点评 元一商圈位是以元一时代广场为中心是合肥市近年来发展迅速的几个商业副中心之一，也是合肥首个SHOPPING MALL，随着周边小区新开发建设的，配设施不断完善，人口居住密度大，对面温莎-沃尔玛及恒丰家乐福相继开业，已形成为合肥北区的商业副中心。在建的胜利广场欢乐城、信地城市中心等建成后元一商圈业态趋于完善、品质逐步升

38、级、影响力正日益提升。三里庵商圈三里庵商圈元一长江中路商圈三里庵马鞍山路明珠广场 三里庵商圈三里庵商圈“三里庵商圈“位于蜀山区与庐阳区交汇处，离中心城区即长江中路商圈不足1公里，商圈发展形成由其独特优势的地理环境与品牌商业进驻的契契相关。上世纪90年代的五里墩立交桥的修建成功，贯通三里庵区域成为合肥市重要交通节点，乃至周边成熟的社区配套商业的影响，于2004年国购广场的家乐福店的开业，合肥首个以综合体MALL形成的购物中心形成，促使三里庵商圈的形成，三里庵周边商业兴起正式纳入合肥商业网点规划范畴。逐渐形成了以三里庵国购广场综合购物中心为主导的商业形态。目前，三里庵商圈的主流商业总体量在20万左

39、右，商圈面积辐射也在逐年提升，范围约在1平方公里，商业总建面积30多万（不包括酒店、商务办公楼），购物广场面积约11万，超市3.4万，专业卖场1500，专业市场8.5万，其他社区商业总建面积约3万。 三里庵商圈业态图三里庵商圈业态图 “三里庵商圈”以购物中心和专业市场为主流商业业态，占据了本商圈商业约60%主导份额，其他经营业态业种均较为齐全，业态组合也较为丰富，涵盖餐饮、休闲娱乐、医药保健、服饰、鞋类、IT数码、家电、家居、体育运动产品、美容、儿童用品用具、生活配套设施等，影响丰富补充着“三里庵商圈”的商业业态。 三里庵商圈业态三里庵商圈业态“三里庵商圈”以其独特的人文环境，成熟社区与中高端

40、住宅的开发，人口集中，商业氛围浓厚。虽是2004年正式形成的商圈，但商圈内以社区配商业居多，传统商业业态仍占据主要位置，以新兴的综合MALL购物+购物中心与专业市场以主导业态存在，革命性改变了本商圈与其他商圈的差异经营模式。近期三里庵商圈又将添加一个商业面积在12万方的购物中心之心城，引进大洋百货和保利影院、冠军溜冰场，填补了三里庵商圈业态的空白，提升此商圈的竞争优势。目前，三里庵商圈内业态主要是购物中心、超市、专业卖场、专业市场，街铺数量较少且多为社区配套商铺，形成多业态共荣的业态构成。商圈主流商业业态有：大型购物中心1家： 国购广场； 超市1家： 家乐福国购店； 社区商业2条： 西园新村社

41、区商业，安居苑社区商业 专业卖场1家： 国美电器、苏宁电器 专业市场2家： 美家居装饰广场 街铺400多家： 商圈四至路线及主要干道的沿街商铺商圈租金商圈租金 目前，商圈内以长江西路为轴心的国购广场，除主力店家乐福月租金在45-56元/外，内铺月租金均在300-600元/，。现阶段国购广场入驻率较高，品牌审核较严，长江西路高架贯通后，本就稀缺综合购物中心的商业租金将会更高。 本商圈内的专业市场以家居市场为主，入驻品牌家居产品，市场位置较开阔，能见度较高，平均租金在30-65元/。且专业市场均是统一招商、统一管理，现阶段基本无商铺出售； 商圈内沿街的商铺，以社区配套商业居多，沿街商铺集中于长江西

42、路与梅山路，租金多以长江西路国购广场为中心，分布于长江西路五里墩立交桥西侧的商业，相对集中，商铺租金在70-150元/，三里庵商圈边缘青阳路、贵池路等以社区配套商业为主，商铺租金在40-70元/之间。70604560 89 100 150 50 40 35100705060 40 30806035重点在建项目重点在建项目 该项目位于目前合肥市最具活力的“三里庵都市综合商圈”的核心位置，西邻安徽国际购物广场。项目总建筑面积35万平方米，地上建筑面积27万平米，地下建筑面积8万平米其中购物中心部分12万平方米，地上七层，地下三层，其中地下1层至地上七层为经营层面项目共设1300个停车位。项目目前正

43、在进行桩基施工，计划2012年初竣工交付使用。之心城业态定位之心城业态定位楼层楼层主题主题定位定位签约品牌签约品牌-1F生活以超市带来大量人流配以其他便利性服务大洋百货、保利影院、冠军真冰溜冰场、Zara等1F风尚通过国际品牌旗舰店、品牌综合店，表演区吸引人流进入，完善项目国际品牌集合的概念2F格调配合和延续一层国际潮流旗舰店，完善项目国际品牌集合的概念，进一步丰富商品品牌3F流行以国内一线流行品牌为主，进一步加强商品丰富度，满足不同层次的消费者4F活力本层结合运动、休闲主力店和休闲品牌店，针对商圈学生、年轻消费者多的特点，打造收入相对较低的年轻消费者购物圣地5F童真以儿童和家庭消费为主，集合

44、儿童娱乐、教育培训、玩具、儿童用品，打造合肥首个儿童世界6F美食通过溜冰场、主题餐饮、特色中餐、无国界餐饮等吸引人群的餐饮消费7F欢笑设置KTV、电玩、影院、时尚餐饮等吸引目的性消费人群前往，打造欢聚场所三里庵商圈点评三里庵商圈点评自04年开业以后，国购广场首个MALL综合商业形态，辐射全市。作为三里庵商圈形成代表性的零售集中商业国购广场引领了合肥商业发展重新认识，致使三里庵商圈内商业的重组，也使合肥商业形态开始重新定位，所以国购广场的形成与发展不仅是三里庵商圈的代表，也起到了合肥零售商业的快速发展的里程碑式作用。而随着之心城项目的建成将极大巩固三里庵商圈的地位和提升商圈的品质 马鞍山路商圈马

45、鞍山路商圈 元一长江中路商圈三里庵马鞍山路明珠广场 马鞍山路商圈马鞍山路商圈 马鞍山路商圈“位于包河区核心地段，2005年形成商圈雏形，主流商业形态以购物中心、超市、专业市场（专业卖场），专业批发市场为代表，2007后各高档住宅开发的商业业部分，均以新兴的商业街形态出现，丰富了马鞍山路商圈内的商业业态构成，加至原先已有的特色街区，马鞍山路商圈形成了独特的街区商业氛围。 近年，随着马鞍山路板块的居住区域扩大，商圈面积幅射也提升近1.5平方公里，商业总建面积40多万（不包括酒店、商务办公楼），购物广场面积约8万，超市约2万，专业卖场4000，专业批发市场18万，商业街约10万。 最具有代表性的是新

46、都会环球广场、合家福购物广场，以主力店 “ 家乐福”与“合家福”的商业影响力，商业幅射遍及合肥其他区域，消费群体涵盖丰富，也成就马鞍山路商圈在合肥商业中商圈形成的代表商业，以及品牌开发商的商业街模式，开发规模比例大，也将重组马鞍山路商圈内商业形成构成，甚至影响合肥整体商业格局。 马鞍山路商圈马鞍山路商圈 马鞍山路商圈”主流商业业态，占据了本商圈商业约70%主导份额，其他经营业态业种也较为齐全，涵盖服饰、鞋类、IT数码、化妆品、家电、家居、体育运动产品、SPA美容、儿童用品用具、农产品等十余种。此外还有市银行、药店、餐饮和娱乐休闲配套设施等，影响丰富补充着“马鞍山路商圈”的商业业态。 马鞍山路商

47、圈租金马鞍山路商圈租金 “马鞍山路商圈”纵横交错的便捷交通，人文环境的优越，促使商业发展非常迅速，商圈商铺寸土寸金，租售金相对合肥整体租售情况处于中高端水平。但商圈辐射面积大，各特色商业的与集中性商业的租售情况存在一定差异。目前，商圈内购物中心位于马鞍山路与屯溪路、太湖路交汇处，商业消费集中，除主力店入驻租金在50-60元/，内铺月租金在150-300元/，现阶段几乎无商铺对外销售。商业街作为新兴的商业形态，统一销售、统一规划、统一招商管理，现阶段投资商较多，承租量不大，租金均在60-70/。圈内沿街的商铺的租金以马鞍山路为中轴，呈抛物线状起伏，分布在马鞍山路、屯溪路、太湖路、宁国路、九华山路

48、商业集中路段的商铺租金在46-260，马鞍山路商圈边缘区商业相对不集中，租金在35-55元/。 马鞍山路商圈马鞍山路商圈“马鞍山路商圈马鞍山路商圈”购物中心一览购物中心一览名称名称位置位置建筑面建筑面积积( () )开业年开业年经营业态经营业态经营业种经营业种新都会环球广场新都会环球广场马鞍山路与屯溪路交汇马鞍山路与屯溪路交汇处处500005000020052005年年购物中心购物中心超市、服饰、鞋类、化妆品、餐饮、超市、服饰、鞋类、化妆品、餐饮、精品、休闲娱乐等精品、休闲娱乐等合家福购物广场合家福购物广场马鞍山路与太湖交叉口马鞍山路与太湖交叉口300003000020032003年年购物中心

49、购物中心超市、服饰、鞋类、餐饮、药房、超市、服饰、鞋类、餐饮、药房、家电、通讯数码等家电、通讯数码等“马鞍山路商圈马鞍山路商圈”专业市场一览专业市场一览名称名称位置位置建筑面积建筑面积( () )开业年开业年经营业态经营业态经营业种经营业种苏宁电器苏宁电器位于马鞍山路东环广场位于马鞍山路东环广场4000400020042004年年专业市场专业市场ITIT数码产品、电器、数码产品、电器、周谷堆批发市场周谷堆批发市场屯溪路屯溪路4949号号18000018000019921992年年专业批发市场专业批发市场农副产品农副产品“马鞍山路商圈马鞍山路商圈”商业街一览商业街一览名称名称位置位置建筑面积建筑

50、面积( () )开业年开业年经营业态经营业态经营业种经营业种金地金地8888街街马鞍山南路马鞍山南路170001700020072007年年情景商业街情景商业街餐饮、家居、鞋帽、婚纱摄影等餐饮、家居、鞋帽、婚纱摄影等元一哈街元一哈街铜陵南路和巢湖南路交汇处铜陵南路和巢湖南路交汇处500005000020082008年年LOFTLOFT文化文化商业街商业街LOFTLOFT俱乐部、餐饮、酒吧等俱乐部、餐饮、酒吧等绿地饕界绿地饕界马鞍山路与太湖路交叉口合马鞍山路与太湖路交叉口合家福太湖路对面家福太湖路对面250002500020072007年年商业街商业街咖啡茶社、名仕会所、足浴保健、咖啡茶社、名仕

51、会所、足浴保健、SPASPA美容馆、花艺、宠物装扮等美容馆、花艺、宠物装扮等 马鞍山路商圈点评马鞍山路商圈点评 马鞍山路新都会商圈位于合肥市的包河区，随着马鞍山路连接滨湖新区的包河大道的建设通车，带动了整个区域的发展，房价急速攀升。目前正在建设中的合肥轻轨一号线将从此区域贯穿滨湖新区和老城区。该区域以新都会环球购物广场，大型的超市，家电大卖场以及合肥市周谷堆蔬菜批发市场为主，配以沿街餐饮店家。 随着北起万达，南至合家福，新都会坐拥的马鞍山路将成为南边副中心商圈。 合肥商业总结合肥商业总结合肥主要商业总结合肥主要商业总结 合肥市的商业布局基本围绕合肥市的商业布局基本围绕着老城区一个商业中心，各周

52、边区着老城区一个商业中心，各周边区域一个副中心的形态在发展，比较域一个副中心的形态在发展，比较符合本地的经济需求的现状。符合本地的经济需求的现状。 老城区，商业形态滞后，有待老城区，商业形态滞后，有待升级。零售业态依然以百货商场、升级。零售业态依然以百货商场、量贩超市以及步行街街铺、集贸市量贩超市以及步行街街铺、集贸市场类传统业态为主。场类传统业态为主。零售业市场竞零售业市场竞争火热。同一商圈内的同行业竞争争火热。同一商圈内的同行业竞争十分激烈。十分激烈。新兴商业业态在市场上新兴商业业态在市场上依然缺乏。淮河路步行街虽然商铺依然缺乏。淮河路步行街虽然商铺林立，但是由于铺位有限，商家太林立，但是

53、由于铺位有限，商家太多，热炒之下，租金飙升，又多以多，热炒之下，租金飙升，又多以遍布专卖店的运动休闲品牌为主，遍布专卖店的运动休闲品牌为主，经营品类相对单一，消费年龄层次经营品类相对单一，消费年龄层次偏低，基本处于饱和状态，新的品偏低，基本处于饱和状态，新的品牌很难进入。只有通过银泰中心这牌很难进入。只有通过银泰中心这样改造物业引入新的品牌。样改造物业引入新的品牌。 大型超市具有贴近居民大型超市具有贴近居民生活的特点，因此大型超市成生活的特点，因此大型超市成为近些年来合肥发展最快的业为近些年来合肥发展最快的业态，将成为主力业态，外资零态，将成为主力业态，外资零售巨头步伐加快；百货店已进售巨头步

54、伐加快；百货店已进入整合阶段。从现有商圈的分入整合阶段。从现有商圈的分布可以看出，合肥近几年已从布可以看出，合肥近几年已从一个商圈向多个商圈发展，瑶一个商圈向多个商圈发展，瑶海区、包河区、蜀山区、滨湖海区、包河区、蜀山区、滨湖陆续推出几大商业综合体陆续推出几大商业综合体, ,元元一时代购物广场、新都会环球一时代购物广场、新都会环球购物广场、国购广场。购物广场、国购广场。在建的城市综合体将在这两在建的城市综合体将在这两年更是遍地开花。由第一批以年更是遍地开花。由第一批以一环为据点向二环和新区发展。一环为据点向二环和新区发展。 总结1：现有副商圈，以一有副商圈，以一环为据点据点 总结1：以一：以一

55、环为据点，开始合肥第据点，开始合肥第一批新型商一批新型商业体。体。 随着合肥的大建设，合肥市大型复合型商业街区不断涌现，将在一定时期促进合肥商业的升级，引领消费潮流；购物中心(shopping mall)作为目前最先进的零售业态，由于购物中心功能齐全，是集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能为一体，购物环境符合都市生活节奏和现代消费的需求，具有较好的发展前景和较强的竞争优势。 但现有以一环为占据点的副商圈已难已满足合肥发展。以后商圈发展以改造旧城、并以二环为据点向外扩张，并以合肥城市规划各组团而发展。总结2：再建商：再建商业中心（城市中心（城市综体），主要以二体），主要以二环为据点，和城市新区据点，和

56、城市新区 合肥商业发展总结合肥商业发展总结2 2 从合肥的商业发展方向及在建商业从心可得出，除了改造老城区合肥商业中心，以二环路为据点是现阶段极以后的主要发展方向。 现有在建的项目有：明发、宝业东城广场、天鹅湖万达、新地中心、安粮城市广场、西环中心、信地城市广场等等。 合肥经济及发展状况合肥商业发展及现状分析合肥批发业发展及现状分析区域周边分析和区域客户消费分析本项目的现状分析与二次定位经济分析和2016年后经营建议合肥百货业批发主要集中在新站区，于1992年12月开工建设，1995年4月，经安徽省政府正式批准设立试验区，1996年2月，国家建设部将试验区列为全国首家城市综合开发试点区。新站批

57、发商圈也在新站区逐步发展中形成，目前新站批发商圈已形成以安徽大市场、白马服装城、安徽国际汽车城、中州家具市场、瑶海家具市场等为代表的专业市场集群，以元一时代广场、温莎国际广场、恒丰家乐福等为现代服务业商业集群，加之近年来一大批商务、高档酒店的兴起，新站商圈已成为合肥区级商圈，也是安徽省百货流通批发业集散地。 新站区批发商圈概述1994年，新站区把培养市场作为发展第三产业的重点，于1995年初步形成商业布局概念，1996年初步完成区内商业规划；1998年10月，安徽中州家具市场一期开业，2002年，中州家具市场二、三期扩建工程启动；41996年1月8日，建筑面积2.8万平方米的瑶海家具世界开业，

58、新站区第一家大型商业设施落成；1997年底，新站区根据商贸发展态势，利用试验区得天独厚的交通区位优势，沿站前路、一环路、胜利路和站西路构筑出井字形的商业框架布局；1996年1月15日，安徽大市场动工建设，97年10月18日一期开业，后不断扩大完善，现总面积达25万平米；发展历程2000年9月28日，宝文国际装饰广场建成开业，新站区迎来建材专业市场，商圈规模渐显；2005年9月28日，中绿服饰广场开业；42003年，好美家建材超市建成营业；2002年7月，安徽国际汽车城开工建设，2003年底基本建成开业，2004年全部竣工，占地面积达526.37亩；新站区商圈影响力逐渐增强；2004年10月18

59、日，白马服装城一期开业，06年9月30日二期开业，总营业面积达10.2万平米；发展历程2005年12月10日光大国际服装城正式开业； 2007年元旦，光大国际鞋城开业；2007年12月25日，家乐福在合肥的第三家门店家乐福恒丰店开业；42006年6月30日，聚集白马服装城、广大国际服装城、中绿服饰广场、安徽大市场服装城等的站前路被中国商业联合会授予“安徽服饰第一街”称号，新站区服装批发已形成较强影响力；2005年12月28日，新站区大型综合商业元一时代广场建成开业，商业面积达8万多平米，新站商圈商业开始升级提升；2006年10月，欧洲第一、世界第三的国际建材超市集团英国百安居合肥瑶海店开业，国

60、际巨头进驻新站；发展历程2008年5月15日，温莎国际广场建成开业，新站商圈业态更加丰富多彩。2009年8月白马三期开业，2010年4月中绿二期开业. 42008年9月29日，新型商业形态奥特莱斯购物中心凯斯茂百货开业，新站区商业快速升级提升；2008年9月6日，安徽首家专业儿童用品城开业，商业面积达2万多平米；2008年10月18日，合肥最大家居商场红星美凯龙全球家居广场建成开业；发展历程1992年2000年孕育规划阶段发展历程2001年2007年快速发展阶段2008年至今升级和变革阶段 在10多年发展过程中，商圈形成了以专业市场为主导的商圈特色。以白马服装城、安徽大市场服装城、光大服装广场

61、、中绿服饰广场、四季青女装市场为代表的服装批发类专业市场，并沿站前路形成了“安徽服饰第一街”；以安徽国际汽车城以及汽摩配市场的汽车及配件专业市场；以瑶海家具市场、瑶海家具批发大市场、雅豪名品店以及中州家具市场、红星美凯龙、好美家等家具批发专业市场；以元一时代广场、温莎国际广场等为代表的集百货、休闲娱乐等于一体的综合型现代服务业集群。新站商圈业态趋于完善、品质逐步升级、影响力正日益提升。 新站商圈是合肥目前商业网点最为密集、营业规模最大商圈，商圈紧邻老城区，并且与合肥东部组团及北部组团均较为临近，具有良好的区位及交通优势。目前商圈占地面积约5.30平方公里，商业营业面积约133.6万平米（不包括

62、商务、酒店面积），其中服装及综合类批发专业面积约52.7万平米、家具建材类市场面积约31.2万平米、综合类商场面积11.2万平米。 商圈概述 新站商圈在合肥其它商圈中，形成时间相对较早。新站区针对区域优势，抓住发展机遇形成了专业市场这一商圈特色，并在坚持特色的基础上，逐步提升商圈品质，丰富商圈业态。商圈的基础设施较为完善，交通便利、环境较好。在合肥及新站区新一轮发展提速中，新站商圈在商业发展规划的指引下，结合商圈自身优势，将会有更好的发展和提升。 为了确定新站商圈的商业地位，我们构建了向内分析商圈自身条件、向外分析其它商圈的参照对比系统，在参照对比中对商圈有更全面更准确认识和把握。首先、新站商

63、圈形成了以专业市场为特色，以百货、餐饮、休闲娱乐等业态为补充的商圈业态格局，专业市场面积占到商圈商业面积的81.48%，占有绝对主导地位；4再次、新站商圈业态综合性不断趋于丰富，餐饮、休闲娱乐业态比例逐步提升，商圈处在快速升级提升过程中。其次、新站商圈在发展中形成了具有鲜明特色的商业集群，如站前路“安徽服饰第一街”、安徽国际汽车城为核心的汽车及配件市场、元一时代广场及周边的综合型现代服务业商业区，以及分布相对较为零散的家具建材类专业市场等；新站商圈特征由商圈在发展中不断沉淀以及合肥城市发展、商业整体发展的带动和促进而形成的，但新站商圈专业市场占主导的商圈特征在短期内不会改变。新站商圈的特征 新

64、站商圈商业业态构成具有自身特色，专业市场在面积上占绝对主导地位，但百货、超市、餐饮、休闲娱乐等业态亦具有较大比例。 在业态结构比例上，餐饮类占近1/5，达到19.18%，五金化工、机电配件、休闲娱乐以及生活配套类业态均占有较大比例，专业市场亦占到了2.51%。 在主要业态面积比例上（因专业市场等所占面积较大，为了反映商圈其它业态面积构成情况，此处比例图不包括专业市场及百货等），餐饮、休闲娱乐以及超市等占到了较大比例，分别为27.42%、12.96%、23.93%。 从以上比例图还可以看出，新站商圈某些业态比较缺乏，如家居、IT数码等业态。从上图业态比例也可以看出新站商圈目前已形成一个较为成熟的

65、居住区，生活配套类业态结构较大，餐饮及休闲娱乐类比例较大，则说明了新站商圈处于快速升级提升过程中。商圈交通从商圈对外交通来看，商圈内拥有国家重点工程的合肥火车站、全国45个公路交通枢纽之一合肥客运总站、合肥旅游汽车站、新亚汽车站，可满足区域专业市场物流配送需求，并且亦可导入更多人流促进商圈商业的繁荣发展；4从公共交通来看，商圈内有近25条公交线路，如801、226等延伸较长路线，并且有四个公交终点站，合肥火车站更是10多路公交车的终点。从商圈内部道路系统来看，目前新站区完善的道路交通体系已经形成，四纵（张洼路、胜利路、铜陵路、当涂路）四横（物流大道、北二环、凤阳路、临泉路）主干道可以有效满足商

66、圈内交通需求。新站商圈交通条件较为优越，优越的交通条件提升了商圈影响力和辐射力。具体如下：新站批发商圈 白马服装城一期经营面积42000平方米，于2004年10月18日开业-1F：童装、孕妇装；1楼：品牌男装；2F：品牌女装； 3F：品牌女装及裤装；4F：精品女装；5F：精品男装二期经营面积6万多平方米，年月开业。1F：品牌休闲男装、运动休闲装、男裤；2F：各类品牌女装；3F：品牌裤装、牛仔、内衣、毛衣；4F：精品女装5F：精品男装三期经营面积8万平方，-1F散货服装，1F皮具、箱包.2F童装，3F饰品、礼品、工艺品、化妆品。4F家居饰品、音像制品、玩具、袜业。5F童装、皮具、箱包展示厅。 白

67、马服装城一期负一楼租金为：135元/-230元/，一楼租金为： 150元/-270元/，二楼租金为：100元/-240元/，三楼租金为：90元/-180元/，四楼租金为：140元/-210元/，五楼租金为：125元/-230元/， 二期一楼租金为： 160元/-300元/，二楼租金为：120元/-260元/，三楼租金为：100元/-200元/，四楼租金为：150元/-220元/，五楼租金为：140元/-240元/。三期负一楼租金为：5000元/年-20000元/年，一楼租金为：8000元/年-150000元/年，二楼租金为：20000元/年-150000元/年，三楼租金为：4000元/年-10

68、0000元/年，四楼租金为：4000元/年-30000元/年，五楼租金为：3000元/年-10000元/年 九龙珠儿童城 九龙珠儿童城，于2008年9月开业，营业面积2万多平方米，一楼将是品牌童装；二楼为二三线品牌童装；三楼为童鞋；四楼是孕婴用品；五楼儿童书籍、为童车、玩具、儿童摄影、幼儿启蒙教育等。 每平米租金：一楼120元，二楼90元，三楼70元，四楼50元，五楼30元宝业家纺广场 “宝业家纺广场”于2007年7月28日开业，面积近3万平米，整个市场分为三层：一层为时尚品牌馆，二层为缤纷流行馆，三层为名流精品馆。主要经营床上用品、窗帘布艺、家居服饰、家艺家饰。为家纺品牌专业市场。 。一楼租

69、金为：50-80元/，二楼租金为：二楼 38-56元/，三楼租金为：38-50元/ 四季青服装市场 安徽四季青批发市场市场一至四层为商场，面积约为20000平方米，五至十五层为公寓式办公房，面积为17000平方米。建成后的安徽四季青女装批发市场将是安徽规模最大、配套设施最齐全、也是全国单体面积最大的专业女装批发市场。一楼租金为：45-80元/，二楼租金为：35-60元/，三楼租金为：33-50元/，四楼租金为：25-45元/ 中绿广场 安徽中绿广场位于合肥火车站东侧200米处，占地约100亩，规划总建筑面积约19万平方米，该项目分三期开发建设。 一期建筑面积4.1万平方米，门前休闲广场1.2万

70、平方米，-1F童装、1鞋、内衣。2-3内衣，已于2005年9月28日开业。一楼租金为： 75元/-80元/，二楼租金为：55元/-65元/，三楼租金为：40元/-50元/，四楼租金为：30元/-35元/， 二期规划建筑面积约8.6万平方米，地下1层4层为批发商场，5层26层为写字楼，1.2万平方米超大广场与一期相联， 地下停车场8000平方米，已于2010年4月开业。 负一楼租金为：30元/-50元/，一楼租金为： 75元/-90元/，二楼租金为：60元/-70元/，三楼租金为：35元/-45元/，四楼租金为：30元/-35元/ 安徽大市场 安徽大市场占地面积250亩，建筑面积200000平方

71、米。1996年元月一期工程破土动工，目前已开发了六期工程。截止2004年10月底，安徽大市场入驻商家2000多户，商铺开业4000余间（套），开业率为98%市场从业人数达20000多人，安置下岗职工近12000人，年交易额逾100亿元。在造福一方的同时，以商兴区，带动了货物运输、客运、餐饮、旅店、电信 附近地图、广告信息、建筑装潢、房地产等行业的发展，取得了巨大的社会效益。市场基本形成了以电器为龙头，书刊、塑料铝制品为重点，小百货、针纺织品为辅助，以批发为主，批零兼营的大市场格局。享有“安徽家电第一市”、“安徽唯一的书刊二级批发市场”、“安徽最旺的塑铝制品市场”之美誉。安徽大市场1998年被安

72、徽省委、省政府授予“安徽民营商贸实验区”、“省级重点扶持市场”称号。1999年被合肥市政府列为“合肥市重点保护市场”，2000年被国家内贸局确认为“国家重点联系批发市场”，2002年、2003年荣获“合肥市百城万店无假货示范市场”，2004年五月在中国地博会上荣获“中国城市运营商五十强”称号，市场发展一年上一个台阶，成为安徽省最大影响，并辐射周边省份的大型专业批发市场。租金均价在40-80元/，沿街店铺租赁价格稍高，约80-200元/火车站白马一期世贸商城九龙珠白马二期白马三期四季青七浦皮具宝业家纺中绿一期中绿二期安徽大市场汽车总站旅游汽车站尾货市场站前路 商贸批发圈信地28万方城市综合体欢乐

73、城8万方商业元一、温莎、蓝鲸20方商业国际汽车城321商圈消费群体 新站商圈的消费群体由其商圈自身业态所决定，目前商圈已形成了以专业市场为特色，百货、超市、餐饮、休闲娱乐为补充的业态格局，而各种业态又各有其消费群体，并且差别较大。 从客户来源看，专业市场类客源主要以合肥及六安、淮南等周边从事服装及小商品经营客群为主，而其它业态客群主要以区域客群为主； 从客户年龄构成看，专业市场类客源年龄一般在30-50岁之间，有一定的经济基础和丰富的社会经验，其它业态客群主要以周边居民及合肥年轻人群为主。商圈规划商圈规划目前新站商圈主要商目前新站商圈主要商业设施集中的火车站以业设施集中的火车站以南区域，在未来

74、随着新南区域，在未来随着新站区的不断发展，新站站区的不断发展，新站区商业布局的调整将是区商业布局的调整将是必然。而商圈的发展变必然。而商圈的发展变化与区域城市规划有较化与区域城市规划有较大关系。下面通过新站大关系。下面通过新站区城市规划、商业规划区城市规划、商业规划以及重点项目等三个方以及重点项目等三个方面对新站商圈规划加以面对新站商圈规划加以说明。说明。新站区未来发展区域图 新站区城市空间的拓展，为新站商业的发展提供了新的空间和契机，在站北新区建设的同时，区域商业配套亦将逐步完善，而整个新站商圈的商业体量和影响力亦更加提升。 新站商圈紧靠主城区，与合肥北部组团与东部组团相邻，具有良好的区位优

75、势、交通优势。未来新站区商业规划是将新站综合开发试验区建设成拥有现代化商贸、物流、金融、旅游、文化、信息服务等多产业协调发展的现代商业中心。商业发展重点区域为华东高压走廊以南，板桥河以东，二十里埠河以西，淮南铁路以北区域，规划面积约18平方公里。 区内现代商贸业发展将打造五大特色带：即东部以安徽大市场为龙头，沿临泉中路区域的商品批发辐射带；西部以轻工商城为龙头，沿张洼路区域的轻工批零商业带；南部以元一时代广场为龙头，沿胜利北路区域的现代商业零售带；北部以安徽国际汽车城为龙头，打造沿绿色商业步行街、双七路区域的面向中产阶层的中国家庭第一街；中部以白马服装城为龙头，沿站前路区域的轻纺、服装专业带，

76、并将其打造成为安徽服饰第一街 商业规划具体目标为设置大中型零售网点17个、商业特色街（带）8处、生活服务折扣店（社区服务类）10个、专业批发市场3个、文化旅游服务设施3处、会展服务设施2处、生活与商务服务设施6处、农贸市场6个。规划具有自身亮点和特色，沿张洼路规划设置诸多商业网点，打造张洼路财富新干线，并形成三处经济发展新亮点。以下将具体叙述。 商业规划 在未来新站区商在未来新站区商业规划将完善商业服业规划将完善商业服务业以及生活服务网务业以及生活服务网点规划建设，在新规点规划建设，在新规划中新商业服务点达划中新商业服务点达2020个，在完善站南区个，在完善站南区域同时，站北区域新域同时，站北

77、区域新建项目亦达到建项目亦达到6 6个；个；生活服务折扣店这类生活服务折扣店这类生活配套类项目也逐生活配套类项目也逐渐增多，以满足区域渐增多，以满足区域日益浓郁的居住氛围日益浓郁的居住氛围和增多的居住人群。和增多的居住人群。 未来新站区商业未来新站区商业规划在现有基础上，规划在现有基础上，完善及新建了完善及新建了8 8条商条商业街（带），包括环业街（带），包括环陶冲湖文化产业园以陶冲湖文化产业园以及安徽服饰一条街等；及安徽服饰一条街等；并沿张洼路规划十多并沿张洼路规划十多个商业网点，形成并个商业网点，形成并着力打造张洼路财富着力打造张洼路财富新干线。新干线。在规划中，新站区未来在规划中，新站区

78、未来将重点形成信地城市广场将重点形成信地城市广场商贸区、环陶冲湖文化旅商贸区、环陶冲湖文化旅游休闲区、总部经济核心游休闲区、总部经济核心区等三处经济发展新亮点，区等三处经济发展新亮点，打造新站商圈商业多个核打造新站商圈商业多个核心点。心点。142商圈展望3 从商圈范围来看，在新站区重点建设区域以及商业发展重点向站北转移，未来新站商圈范围将不仅仅局限于站南区域，站北新区亦将纳入新站商圈范围。 从商圈业态构成来看，虽未来商圈主导业态仍将是专业市场，但百货、餐饮、休闲娱乐的业态比例将有所上升，预计将达到商圈总面积的35%左右。 从商圈品质来看，目前新站商圈虽整体品质处于中等水平，但随着一大批融入新理

79、念项目的建成营业，以及其它项目的升级改造，商圈商业品质将会有较大提升。 从商圈规模来看，未来新站商圈规模大幅度括容是必然趋势，随着众多规划项目的陆续动工建设，在本轮商业规划期末，商圈商业营业面积将达到200万平米左右。 新站商圈随着新站区的发展而逐步完善，未来新站商圈在新站区发展规划重点转移以及新站区“物流立区”、“商贸兴区”的发展战略下，商圈发展面临新的机遇和契机问舍点评问舍点评完善配套业完善配套业升级批发业升级批发业 作为新站商圈占主导地位的专业市场集群，已形成服装、家具建材、汽车及配件以及综合类批发市场等多个类别，并且在档次及定位上亦有所侧重。在未来发展中，各区形成新型的城市商业副中心，

80、作为专业市场只有不断升级，应细分市场，从现在的“大而全、散而乱”到“齐而专”去发展。 随着合肥城市及经济的不断发展，合肥商业正迎来发展黄金时机。新站区批发圈商业亦在经历升级提升，配套服务将是商圈未来发展的主要方向，以元一时代广场为代表的一批综合类商场的出现，再建的信地城市广场和欢乐城等就是很好的例子。合肥经济及发展状况合肥商业发展及现状分析合肥批发业发展及现状分析区域周边分析和区域客户消费分析本项目的现状分析与二次定位经济分析和2016年后经营建议庐阳区商业发展现状 庐阳区于2002年合肥行政区划重新调整成立以来，区域商贸流通业发展步伐加快，商品市场建设和培育取得了显著成效，一批骨干商业网点和

81、重点市场相继建成投入使用；连锁、超市等商业新型业态出现并得到较快发展，品牌企业、重点市场的辐射带动功能明显增强，非公有制商业发展迅速，使市区的商贸形象发生了较大变化。集购物、餐饮，休闲、娱乐为一体的中央商务区，极大地满足了全市乃至全省居民的物质文化需求。北环新城区商贸流通业正在兴起，社区、集镇商业网点星罗棋布，初步形成了以中央商务区为主导，区级商业中心为主体，社区商业网络为支撑的商贸流通网络体系，商贸流通业已逐渐成为全区乃至全市的主导产业和支柱产业。到2011年10月份，今年前10个月，合肥市庐阳区社会消费品零售总达224.37亿元，同比增长22.8%，总量已超去年全年水平。2011年110月

82、份，庐阳区亿元以上零售额企业已达28户，同比增加5户，亿元零售额企业全面增长，共实现零售额156.56亿元，拉动全区限上零售额增长32.7个百分点，重点企业带动作用进一步提升。“三资”企业发展势头强劲，今年庐阳区“三资”企业已达10户，前10个月共实现零售额25.69亿元，占限上零售额的比重达14.2%，同比提高3.5个百分点；增长88.5%，同比提高42.3个百分点，其中，五星电器、百盛、滔搏、特易购稳居全区零售额二十强行列。为我区商贸业未来的提速发展奠定了坚实的基础。项目区域商贸业发展的特点 1、从商业组织形态看，庐阳区拥有从网点、商圈、商业街到物流业、社区商业、城郊商业等各种形态；从地区

83、结构看，受多中心、组团式城市发展格局的影响，商业地域结构不平衡。从商业集聚度看，中央商务区集中度较高，营业面积集中度高达75%，商贸总量集中度高达90%以上；而我项目所处的北环商住区、工业园区和生态农业集中。而商贸业匮乏。 2、三是商业设施升级换代提速。随着都市化进程加快，旧城改造提速，加快了商业设施升级换代，崛起了一批高档商业地产，新建了较多新兴商业网点，商业设施焕然一新。 3、是总部经济特征明显。合肥市商贸企业总部多集中在庐阳区，北环濉溪路商业带总部经济特征尤为明显；各级商业中心也加快了招商引资力度，高度重视发展总部经济，为庐阳区商业发展提供了有力支撑。 4、是商业氛围浓郁。中央商务区本身

84、密集度高，对外辐射力强，主要商圈日均人流量高达60万人120万人；各区级商业中心大力发展休闲、娱乐业，凝聚了人气、商气，为北环商贸业的发展奠定了基础。庐阳区用地情况项目周边一公里半径内商业分析项目周边一公里半径内商业分析华孚城隍庙商业广场半径1公里商铺总计：492间，其中餐饮娱乐38.8%，IT手机卖场2.8%，商业配套44.2%，服装配套3.2%，婚纱摄影1.6%，皮具箱包2.4% ，儿童 2.7%，建材4.3%，合计商业131988平方米。项目周边一公里半径内商业分析项目周边一公里半径内商业分析沿街主要商铺调研数据沿街主要商铺调研数据商铺名称商铺名称面积面积租金元租金元月月主营业态主营业态

85、物业结构物业结构备注备注汽车美容汽车美容14014021002100汽维修汽维修单层单层王良才酸菜鱼王良才酸菜鱼60060084008400餐饮餐饮双层双层约翰造型约翰造型808012001200美容、理发美容、理发单层单层钱文酸菜鱼钱文酸菜鱼20020024002400餐饮餐饮双层双层好望角好望角320032002720027200娱乐娱乐六层六层荷塘月色休闲会所荷塘月色休闲会所240024001900019000娱乐娱乐两层两层东悦大酒店东悦大酒店1600016000152000152000餐饮餐饮六层六层仁仁药房仁仁药房757522002200药店药店一层一层农家新农村农家新农村2000

86、200080008000餐饮餐饮双层双层项目周边一公里半径内商业分析项目周边一公里半径内商业分析天为超市天为超市60060072007200商配商配一层一层工商银行工商银行4004001800018000商配商配一层一层丽婴乐园丽婴乐园10010040004000童装童装一层一层韩姐超市韩姐超市30301700017000商配商配一层一层中国移动中国移动606030003000商配商配一层一层诚信烟酒诚信烟酒2525850850烟酒烟酒一层一层合家福超市合家福超市400040003400034000超市超市两层两层科创网吧科创网吧100010002580025800网吧网吧一层一层超港蛋糕超港

87、蛋糕606048004800餐饮餐饮一层一层可乐小厨可乐小厨18018050005000餐饮餐饮三层三层海棠超市海棠超市11011060006000商配商配一层一层纽约国际婚纱摄影纽约国际婚纱摄影5305301200012000婚庆婚庆三层三层芙之秀祛斑、祛痘芙之秀祛斑、祛痘505020002000美容美容一层一层项目周边一公里半径内商业分析项目周边一公里半径内商业分析E家汽车服务家汽车服务606035003500汽车维修汽车维修一层一层安庆汤包安庆汤包333320002000餐饮餐饮一层一层友顺超市友顺超市727245004500商配商配一层一层美芬旅社美芬旅社22022040004000酒

88、店酒店三层三层二人书店二人书店10010030003000商配商配一层一层顺发风味小吃顺发风味小吃10010032003200餐饮餐饮一层一层宏远五金建材总汇宏远五金建材总汇14014040004000建材建材两层两层舒城土菜馆舒城土菜馆18218217001700餐饮餐饮两层两层家特福便利超市家特福便利超市808015001500商配商配一层一层阿芳美发阿芳美发808020002000美容、理发美容、理发一层一层鸿运烟酒鸿运烟酒303025002500商配商配一层一层美味鲜土菜馆美味鲜土菜馆303015401540餐饮餐饮一层一层浙江国荣管业浙江国荣管业303020002000建材建材一层一

89、层区域新型商业：新天地 新天地国际广场是由安徽出版集团全资子公司安徽普兰新天地国际广场是由安徽出版集团全资子公司安徽普兰德置业投资开发的城市综合体项目，位于合肥市庐阳区北一德置业投资开发的城市综合体项目，位于合肥市庐阳区北一环濉溪路和城市南北向主干道蒙城路交口东北角。环濉溪路和城市南北向主干道蒙城路交口东北角。 新天地国际广场总用地面积约新天地国际广场总用地面积约3 3万平方米，总建筑面积约万平方米，总建筑面积约1212万平方米。主要由写字楼、经济型酒店、商务公寓及其商万平方米。主要由写字楼、经济型酒店、商务公寓及其商业裙房和多层购物广场、业裙房和多层购物广场、TESCOTESCO乐购大卖场构

90、成。乐购大卖场构成。 其中其中4000040000平方米甲级写字楼位于新天地国际广场西南侧，平方米甲级写字楼位于新天地国际广场西南侧，共共2525层。北侧为精品沿街商铺，与购物广场内街相连，东侧层。北侧为精品沿街商铺，与购物广场内街相连，东侧为为TESCOTESCO大卖场。写字楼主楼一、二层为办公入口大堂及银行；大卖场。写字楼主楼一、二层为办公入口大堂及银行；三、四层为咖啡厅与精品店；五层至二十五层为办公标准层。三、四层为咖啡厅与精品店；五层至二十五层为办公标准层。地下一层与车库相连。地下一层与车库相连。 2000020000平方米商务公寓位于新天地国际广场西北侧，共平方米商务公寓位于新天地国

91、际广场西北侧，共1818层，层，280280户，面积户，面积40-8040-80平米不等。平米不等。 3000030000平方米休闲购物广场，铺位面积平方米休闲购物广场，铺位面积20-30020-300平米不等，平米不等，有室内外巧妙转换的通廊、走道、天桥连接，形成环状商业有室内外巧妙转换的通廊、走道、天桥连接，形成环状商业带。卖场集中位于在新天地国际广场东侧，卖场区置于二、带。卖场集中位于在新天地国际广场东侧，卖场区置于二、三层，二层设置卖场入口，三层设置卖场出口。三层屋顶为三层，二层设置卖场入口，三层设置卖场出口。三层屋顶为屋顶停车场。卖场与购物广场通过天桥、连廊紧密连接，形屋顶停车场。卖

92、场与购物广场通过天桥、连廊紧密连接，形成环状商业带。成环状商业带。消费市场分析消费市场分析 合肥人均可支配收入和消费性支出高于全省水平，排名第二消费市场分析消费市场分析 合肥商业整体市场处于全省最高水平消费市场分析消费市场分析本次我公司与第三方合作，针对项目周边消费者调查问卷共发300份，有效收回265份，针对消费者行为、市场及项目看法进行统计1年龄中接受调查最多的24-35岁，占63.3%2学历主要为中高、职高、中专、技校和大专，占88.7%3收入中3000-8000/月最多，占66.5%基本消费习惯基本消费习惯从消费习惯看，距离、商品价格、交通便利三个选项比重最大，分别达到：18.61%

93、18.05% 15.79%收入细分消费考虑因素收入细分消费考虑因素 从细分看，高收入群体对“商品的种类”、“购物环境与设施”、“商场的专业性”和”服务”更为关注；而低收入群体对“商品价格”、“促销活动”和”购物的便捷性”关注程度明显偏高。由此表明，受收入和消费理念的影响，消费群体对消费环境的表现出较大差异：即高收入群体更为关注消费环境的品质和商品的档次，低收入群体更关注购物的便捷性和消费价格。外出消费可接受交通时间外出消费可接受交通时间从外出消费可接受的交通时间看，接受15分钟以内的比重达到35.6%，接受1630分钟的比重达到56.92%，合计达到92.5%；而接受30分钟以上的比重仅为7.

94、5%。这表明，项目周边消费者对于消费交通时间较为敏感，近距离消费是消费群体的主要消费习惯之一。外出消费可接受交通时间外出消费可接受交通时间从消费出行方式的选择看，公交车是首要选择，占比41.7%；其次为自驾车23.5%和步行18.1%。这表明，近距离消费是合肥消费者的习惯之一；另外，汽车拥有率也说明区域收入水平高。公共交通 自驾车 步行 出租车 自行车对周边商业的评价对周边商业的评价“服务质量不高”、“价格偏高”、“商品品种不齐全性”和“缺乏时尚性”是消费者对对周边区域购物场所最为关注的四大因素。公共交通 自驾车 步行 出租车 自行车年龄、收入细分对购物场所的评价年龄、收入细分对购物场所的评价

95、从年龄、收入细分看，不同群体的消费阶层对购物场所的评价与整体趋向一致；值得关注的是，作为消费主力人群：24-35岁，收入在1500-5000元的消费群体对购物场所的“服务质量”和“商品价格”更为敏感。对餐饮场所的评价对餐饮场所的评价 “服务质量不高”、“菜品不丰富”、“就餐环境/氛围差”和“缺乏特色餐饮场所”是消费者对餐饮场所最为关注的四大因素。年龄、收入细分对餐饮场所的年龄、收入细分对餐饮场所的评价评价 从年龄、收入细分看，不同群体的消费阶层对区域餐饮场所的评价与整体趋向一致，并无较大的差异对休闲娱乐场所的评价对休闲娱乐场所的评价 “服务质量不高”、“环境/氛围不佳”、“缺乏体验性和互动性”

96、和“价格偏高”是消费者对周边休闲娱乐场所最为关注的四大因素。服务、消费环境、缺乏经营特色、价格高年龄、收入细分对休闲娱乐场年龄、收入细分对休闲娱乐场所的评价所的评价 从年龄、收入细分看，作为消费主力人群：24-35岁，收入在3000元以上的消费群体对休闲娱乐场所的“服务质量”和“环境/氛围”更为敏感。消费者对缺乏商业类型的认识消费者对缺乏商业类型的认识从对周边区域商业市场的认知看，消费者对各类商业设施的需求都比较强烈，尤其是“大型购物中心”、“餐饮/娱乐中心”等能够彰显品质、档次和休闲的商业设施。由此表明，项目周边商业市场的未来发展不是简单的重复性商业开发，而是区域商业市场的结构改造、升级和品

97、质化发展的必然选择。大百货、一站购物中心娱乐、知名餐饮。酒店、宾馆休闲、健身步行街超市对项目改造升级后档次的期待对项目改造升级后档次的期待从对项目发展档次的认知看，消费者对项目期望较高，认为项目应发展成为中高档次的比重达到54.7%+30.1%。对项目改造升级后功能的期待对项目改造升级后功能的期待从对项目未来发展方向的认知看，能够“满足一站式消费”的发展方向是周边消费者对项目的最大期待。 一站式购物 休闲娱乐餐饮项目改造升级后业态选择期待项目改造升级后业态选择期待从消费者对项目选择业态的认知看，百货、超市/便利店/超市与医疗卫生设施占最大比例，分别为12%、10%与9%；从所选业态的功能和类型

98、看，一站式购物中心应是消费者对项目发展方向的最大期待。消费市场分析总结：消费市场分析总结：引进“百货、超市大卖场、餐饮、娱乐等业态”，发展成中高档次的商业项目，实现“一站式购物消费”是区域消费者对项目发展的共同期待；消费者对于项目现状和周边现有商业整体评价不高，主要表现在“环境设施、服务质量差、缺乏特色和消费价格偏高”等方面：消费者对百货价格敏感度高，因为批发选择了去站前路白马那几个市场购物，而中高端消费品质品牌的都流向长江路商圈和新站商圈；消费者多选择自驾车或公共交通系统外出消费，出行便利和环境设施好，是周边消费者主要消费习惯之一；项目周边消费者对于目前该区的餐饮、娱乐类业态服务与丰富度不满

99、，餐饮和娱乐存在较大的市场发展空间；合肥经济及发展状况合肥商业发展及现状分析合肥批发业发展及现状分析区域周边分析和区域客户消费分析本项目的现状分析与二次定位经济分析和2016年后经营建议本项目的现状分析本项目的现状分析本项目的现状分析本项目的现状分析一、项目简介 华孚城隍庙商业广场座落在蒙城北路2055号，位于北二环与蒙城路交叉口，地理位置优越，直通北向绕城高速公路出口。该商场是由浙江华孚集团2005年开始鼎力投资建设并打造的北门最大的市场之一，市场于2008年4月26日盛大开业。 本市场分地下一层为停车场，局部地下二层，地上五层，总面积88000平方米，其中营业面积6.8万平方米，仓库700

100、0平方米，停车场1.3万平方米；市场硬件设施优良：观电梯2部、货梯4部、自动扶梯32部；软件环境优越，商业配套齐全，产品门类众多，商场采用自营和返租商业模式运作，从08年开始到2016年结束，共返租8年，目前市场商铺已返租4年，市场开业4年来，目前已经逐步形成了九大专区的市场格局（家纺专区、窗帘专区、眼镜专区、百货专区、服装专区、内衣专区、童装专区、电动车专区、大业态专区），已形成了集商场、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型商场。本项目的现状分析本项目的现状分析2：项目经营现状经营总面积：68000平方米；自有租赁面积64000平方米；经营面积：40000平方米；占总面积的67%；经营户：386户；

101、经营知名品牌：10户；3：项目管理团队现状及介绍营运：总经理负责制下模块化营运思路；物业保障、企划保证；财务服务、客户服务；本项目的现状分析本项目的现状分析4：项目的租金水平（估算平均价格）：说明：公摊率46%；租金价格单位：XX元/平方米/月；楼层楼层楼层总楼层总面积面积平均价平均价格格最高价最高价格格最低价最低价格格空铺率空铺率一层一层138001380029294545181810%10%二层二层152001520018183535121230%30%三层三层1500015000181835358 825%25%四层四层15200152004 412126.56.550%50%五层五层1

102、10001100016162626181835%35%本项目的现状分析本项目的现状分析5 5、项目楼层业态分布情况、项目楼层业态分布情况家纺专区：家纺专区：位于一楼B区，家纺市场，经营面积3500平方米，经营户38户，主要经营国内一线品牌、二线家纺品牌，主要有黛富妮家纺、堂皇家纺、水星家纺、多多爱家纺、华伦家纺等众多家纺。窗帘专区：窗帘专区：位于一楼A区，是合肥市单体面积的最大的窗帘市场，经营面积5600平方米，经营户40户，主要经营国内一线、二线窗帘品牌电动车专区：电动车专区：位于一楼B区，经营面积3000平方米，主要品牌有路基亚电动车、荣事达电动车、雅马哈电动车等。百货专区：百货专区：位于

103、二楼AB区，经营面积10000平方米，经营户120多户，主要经营鞋类箱包、十字刺绣、工艺礼品、花卉饰品、塑料百货、地毯桌布纺布、文具玩具、画框相框等6个大类，400种产品。本项目的现状分析本项目的现状分析服装专区：服装专区：位于三楼A区，经营面积6000平方米，经营户160多户，主营男女服装、时尚服装、潮流服装、中老年装、羽绒服等产品。内衣专区：内衣专区：位于三楼A区西端，经营面积2000平方米，经营户30多户，主营睡衣系列产品、内衣系列产品、文胸系列产品、短裤系列产品、袜子系列产品等。童装专区童装专区位于三楼B区，经营面积3000平方米，经营户60多户，主营童装系列，包括大童服装、中童服装、

104、小童服装、婴幼儿服装，辅助以配套儿童玩具、儿童图书、儿童鞋类袜子、婴儿奶嘴、奶瓶、尿布湿等为主。本项目的现状分析本项目的现状分析婚庆专区：婚庆专区：位于三楼B区，婚庆照材广场，经营面积3000平方米，经营户20户，主要经营范围有：婚纱摄影形象展示店；婚纱、照材批发；婚纱摄影礼仪培训学校；婚庆公司（租车、司仪等）；婚庆产品（喜糖、喜酒、喜庆道具等）为主。皮革专区皮革专区位于四楼A区，皮革专业市场，面积5000平方米，经营户40户，主要来自海宁产地市场直销。集中、高、精裘皮皮革饰品为一体的最具特色和影响力的市场专区形象旗舰店，主要经营：皮包、皮带、皮具、皮衣、裘衣、女性貂毛护领和围巾、坎肩披肩等皮

105、件产品。大业态专区：大业态专区：位于四楼，是本市场配套区域，经营面积12000平方米，主力店有泰盟酒都、魅力帝宫KTV、独秀客栈茶楼，主要以娱乐、茶楼、棋牌、茗茶。本项目的现状分析本项目的现状分析6：主力商家的经营规模和经营状况好再来超市：经营面积700平方米；主要经营日用百货、食品，弥补市场不足；四季百货服装城：经营面积1100平方米，主要经营服装百货、鞋类等；电动车专区：经营面积2100平方米，主要经营系列品牌电动车等本项目的现状分析本项目的现状分析 对于华孚城隍庙经营的现状我公司走访了各楼层商家，针对现在经营的商家诉求作了200份问卷调查，有效问卷130份。一、经营状况分析1、批发与零售

106、情况：做批发的代理商15% 零售的85%2、进货渠道情况：直接从厂家进货12% 二级经销商10% 从省外及白马、大市场等进货零售78%3、从业态上看批发与零售占比：家纺：做批发30% 批发兼零售35% 纯零售35%4、服装类： 做批发5% 批发兼零售10% 纯零售85%其它业态（饰品、箱包、内衣等）：做批发3% 批发兼零售8% 纯零售89%本项目的现状分析本项目的现状分析二、对于华孚城隍庙公司的建议与诉求1希望租金等费用再降点2希望有多的市场活动和推广3希望配套设施正常运营如空调正常开放4希望市场多招些有经营实力的批发商家5希望市场引进主力商家带动人气如大卖场等6希望市场转型做区域型购物中心7

107、希望完善配套商家增强市场综合竟争，留住人流。8希望招商经营管理团队服务跟上，不能总找不到人或换人。经营户部分调查表经营户部分调查表经营户部分调查表经营户部分调查表经营户部分调查表经营户部分调查表经营户部分调查表经营户部分调查表经营户部分调查表经营户部分调查表现状分析总结现状分析总结对华孚城隍庙现状的点评和总结：1、从华孚整体经营上看，虽然地处北二环，但距合肥批发商圈6公里，大环境配套远不及新站区域，站前路100多万方的全业态，两站交通出入口，物流、商务配套完善。2、从华孚定位上看，虽然家纺体量超过宝业家纺和大市场，但经过走访调查整华孚城隍庙经营户质量偏低，做批发的商户占比太少。导至核心竟争不核

108、心。3、从经过3年运营后的华孚现状分析，业态混乱；经营品牌杂；经营商家实力差。导至二不像，即不是批发市场，又不是区域购物中心。4、服装百货等类80%以上从白马大市场等进货进行销售。导至批发价格上无优势，品牌档次上无优势。5、市场整体租金低，在华孚经营无太大风险，太多无经营实力与经验的商家涌入，带来的二三流品牌与杂牌和混乱的业态，有商家甚至将市场作为仓库。低的门坎成了恶性循环。团队分析团队分析团队分析团队分析团队分析团队分析团队分析团队分析团队分析团队分析团队分析团队分析团队分析团队分析团队分析总结团队分析总结对华孚城隍庙团队分析和总结：1、从华孚对营经户的市调问卷方面，经营户反映经常换人。对商

109、户的建议不执行，问题不及时处理。2、从华孚组织架构看，客服团队人员配置太多，其实很多客服工作需要当初的招商或管理人员去跟进服务，客服部，市场部虽职能有划分，但工作性质与内容大多会重垒。导至问题得不到及时处理，或是工作上重复。3、现有组织架构虽有市场管理部门，但一个公司应该有综合行政部门，应对公司全体的人力资源的整合与考核更好的管理。4、现有的组织团队虽有策划人员，但设计或文案没有专员，导至后期推广工作跟不上。5、工程部人员配置太多，在现有13个人可根据实际情况裁减，因为市场在开业后维保就行。项目项目SWOT分析分析431优势：S位于合肥市二环路，地理位置优越。多路公交，市内外交通四通八达。2现

110、成的物业，现代化商业规划设计，物业条件好。8万方足够的体量能满足现代综合商业业态。周边人口密集，购买能力强。项目项目SWOT分析分析41劣势：W2许多商铺返租年限有限，如部分物业招主力商家需要更长时间返租。如果二次调整，配套设施是硬伤。为了迎合主力商家对物业要进行工程上的改动。项目08年开业以来一直运营不是太好，外界影响差，需要投入来重塑形像。3二次调整与招商，需要清除现有经营户重洗牌，这个过程很坚难。项目项目SWOT分析分析31机会：2周边大型现代综合型商业，无直接竟争对手。合肥商业新一批的发展方向，二环建城市副中心迎来发展机遇。消费需求大，对项目期待较高。项目项目SWOT分析分析21威胁：

111、T因前期经营户费用减免，租金低等方面给我项目二次招商带来一点难度。新天地、明发等综合商业中心量身规划、较大、较全的配套服务，给项目带来竟争威胁。定位前的思考定位前的思考现在的华孚？难以与站前路各市场比交通难已于站前路各市场经营户实力难已于站前路市场比物流本项目是否还走专业市场的老路？本项目是否还走专业市场的老路？难已于各大市场各业态比专业和体量定位前的思考定位前的思考我们的观点我们的观点NO城市商业发展趋势城市商业发展趋势城市商业格局呈现商圈裂化，新商圈快速崛起。从合肥市未来规划来看，北二环路处于合肥城市发展战略格局北部组团与老城区的节点位置，大环境可依，未来发展前景广阔定位前的思考定位前的思

112、考业态定位和思考出发点12有助设施共享，减少设施重复建设，减低设施运作成本。4购、食、娱的多商业业态组合、互补、有效地形成一个的商业群体；不同消费目的和消费群体相互借用、相互带动人气； 有望解决各业态的人气、周期不均衡问题，确保全天候持续旺场；3142城市综合体3 1避开批发业鱼死网破： 新站商圈是以服装、百货为主，已是龙虎相争。避开与各大市场直接竟争。不用再拼租金，拼免税，避开鱼死网破。 4充份发挥了项目优势 在项目体量上，规划设计上符合现在商业中心的物业条件，同时又保证租金收益。2符合迫切的需求： 从消费者需求来看，本区域项目迫切需要升级商业购物中心。3符合合肥商业发展方向 在合肥新一轮的

113、商业开发与发展中，新的商业中心主要是以二环为据点开发。定位方案：城北城市广场定位方案定位方案 打造具有时尚、潮流和个性的，时尚消费；多个主题，多种业态的一站式购物商城。 汇集购物、餐饮、娱乐；以百货、超市、影院、KTV、电玩、I数码、电器、健身、美容SPA等。全业态城市综合体。吃玩购60%喝定位方案定位方案1F1、概念“潮流地带”2、业态定位说明 业态：黄金、珠宝、手表、化妆品及国际餐饮、银行、大药房等。 一楼引进名品更能体现一个商业形象与档次。加上引进肯德基麦当劳等，提高租金，为项目提升整体价值。麦当劳银行化妆品黄金珠宝名品名表银行银行 约约600 M2600 M2化妆品化妆品 约约2600

114、 M22600 M2国际餐饮国际餐饮 约约400 M2400 M2名品名表名品名表 约约2900 M22900 M2黄金黄金 约约4600 M24600 M2珠宝珠宝 约约2600 M22600 M2总面积总面积 约约13800M2M2药房药房 约约100 M2100 M2定位方案定位方案2F1、概念“女人世界”2、业态定位说明 业态：女装、饰品、女鞋、彩妆、内衣。 女装等相对租金较高，且展示面好，为项目其它楼层补充业态，对物业提升价值。2层为商城楼层中心，2层定位女装有效更人流辐射到上下层。 女装内衣女鞋手袋彩妆饰品女鞋手袋女鞋手袋 约约2900M2M2女装女装 约约5200M25200M2

115、内衣内衣 约约4400 M24400 M2彩妆彩妆 约约1200M2M2饰品饰品 约约1500M2M2A A区区B B区区总面积总面积 约约15200M2M2定位方案定位方案3F1、概念“男人世界”2、业态定位说明 业态：男装、男鞋皮具、运动、童装。 品牌男装及运动等相对租金较高，且展示面好，为项目其它楼层补充业态，对物业提升价值。 男装皮具男鞋运动运动运动 约约2900M22900M2男装男装 约约5200M25200M2皮具男鞋皮具男鞋 约约4400M24400M2A A区区B B区区运动童装童装童装 约约2500M22500M2总面积总面积 约约15000M2M2定位方案定位方案4F1、

116、概念“欢乐城”2、业态定位说明 业态：健身、数码电器、餐饮、电玩等。 将健身、餐饮、电玩等分三面包围“电器数码区”正因为不相关的业态带活了中间的零售区域提高租金与物业价值。目的性吃喝玩定位于四层也将人流从下往上吸引，带动1、2、3层消费。健身会所餐饮电玩餐饮餐饮 约约4000M24000M2数码电器数码电器 约约6200M26200M2健身会所健身会所 约约2900M22900M2电玩电玩 约约2100M22100M2A A区区B B区区总面积总面积 约约15200M2M2数码电器定位方案定位方案5F1、概念“不夜城”2、业态定位说明 业态：酒吧、KTV等。 不夜城，KTV、影院设在五楼，为项

117、目填补业态空白，有效将人流往上吸引带活1、2、3、4楼层，拉动消费。酒吧酒吧 4140.51M2 4140.51M2总面积总面积 约约11000M2M2定位方案定位方案零售：约50200餐饮：约8140娱乐：约96607474%1212%1414%考虑开发商物业销售了大部分，本方案减少到期后的返租压力，最大化零售业态.但从招商定位角度和后期运营上尽引进些主力店业态，以保证人流旺场。合肥经济及发展状况合肥商业发展及现状分析合肥批发业发展及现状分析区域周边分析和区域客户消费分析本项目的现状分析与二次定位经济分析和2016年后经营思路建议 2012年租金收入预测 二楼三楼四楼五楼面积面积一楼 楼层楼

118、层152001500015200110001380035252010/平米/月50638.4万450万364.8万132万828万租金租金预计年收入预计年收入2413.2万总计 2013年租金收入预测 二楼三楼四楼五楼面积面积一楼 楼层楼层152001500015200110001380038272211/平米/月55693.1万486万401.3万145.2万910.8万租金租金预计年收入预计年收入2636.4万总计 2014年租金收入预测 二楼三楼四楼五楼面积面积一楼 楼层楼层152001500015200110001380042302513/平米/月60766.1万540万456万171

119、.6万993.6万租金租金预计年收入预计年收入2927.3万总计 2015年租金收入预测 二楼三楼四楼五楼面积面积一楼 楼层楼层152001500015200110001380050363015/平米/月70912万648万547.2万198万1159.2万租金租金预计年收入预计年收入3464.4万总计 租金收入预测柱状图 租金涨浮柱状图 经济分析2012年调整期对部分商家可优惠培育市场。年租金2413.2万2013年租金涨浮10%左右，年租金约2636.4万2014年租金涨浮12%左右，年租金约2927.3万2015年租金涨浮20%左右，年租金约3464.4万市场繁荣后，按市场情况涨浮。商场

120、内外广告收入：新调整开业初期约50万元/年。市场调整后，可调整至100万元/年以上。管理费收入：2012年6元/月/平米*70200平方米*12个月=505.4万 第二年项目调整开业后根椐市场情况来定管理费。（注：以上所有数据必须执行业态调整方案之后方可基本达到，由于市场存在现有问题，业态调整需要时间，故租金收益需要一步一步提升。） 2016年后运营管理建议2016年后本项目所有物业返租到期，开发商管理公司该如何经营本项目？ 经营方式的选择原则，基本有三种：（回购）自营、返租管理和交第三方物业公司经营管理。在条件容许的情况下，核心主力店物业尽量自持，这样一可以加强经营控制力度，有利于主力商家的

121、引进；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。 2016年后运营管理建议方案1物业回购年年收租：即将销售的物业全部回购。现商业中心城市综合体开发商都将物业持有，如万达，如新地中心等。方案2开发商撤出：即2012年调整后根椐市场情况，将剩余自持物业适机销售。开发商管理公司撤出，将管理运营交由第三方物业公司经营管理。如九龙珠儿童城。方案3继续返租管理：即与业主再洽谈续签返租协议，开发商运营管理。未来商管公司组织架构总经理副总经理副总经理财务部办公室物业部策划部招商部保安保洁工程出纳会计招商客服计设文案后勤司机 人员配置说明人员配备：58人公司领导班子组成3人：总

122、经理1名，副务副总1名，行政副总1名；办公室：3人，设：主任1名，文员1名，司机1名；招商部：开业前：7人，设：经理1名，招商主管5名，客服1名开业后招商部更名为运营部：5人，设：经理1名，客服中心2名（另一名兼播音员），楼层管理员2人；策划部：3人，设：经理1名，文案1名，平面设计1名；财务部：3人，设：经理1名，出纳1名，主办会计1名；物业部：29人，设经理1名，运维7名，保安队长1人，保安员16人；物业客服1人，保洁员13人。说明：招商部开业后更名运营部。 薪资待遇明细岗位岗位薪资薪资/年年/万万参保参保福利福利其它其它总经理36参副总经理18参办公室主任10后勤2.4参司机2.4参物业

123、部经理9参综合维修3.6参保安1.8保洁1.5参 薪资待遇明细岗位岗位薪资薪资/年年/万万参保参保福利福利其它其它财务经理10参会计6参出纳2.4参招商部经理10参招商主管5参客服2.4参策划部经理6参文案3.6参设计6参推广大纲推广大纲2公里内无项目竞争对手项目独特性绝版地段+发展前景城北城市广场城北城市广场合肥老城北副商业中心比较优势入驻推广攻略综合体攻略让消费者来城北城市广场城北城市广场让商户来升级攻略阶段划分时间（虚拟）阶段推广任务第一阶段：概念导入3.1“城北城市广场”概念输入，重塑地段及资源价值，引发全城关注第二阶段：业主接洽老商户谈判3.16.1让业主支持，让商户支持改造升级工程签约退租。第三阶段全面招商。6.110.1从招商导入过渡到开业前的市场价值主张的导入，并落实到市场具体的卖点。正式开业10.1借国庆黄金周之势高调开业招商推广费用预算：年租金*20%推广阶段划分推广阶段划分THANKS上海问舍商业机构上海问舍商业机构