3月湖北鄂州项目为市场调研及初步定位建议

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1、 湖北鄂州项目市场调研及初步定位建议 深圳市鼎泰房地产经纪有限公司 2011年3月Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.思 维 导 图市场调研项目定位宏观市场分析鄂州市场调研微观市场分析项目地块分析项目SWOT分析项目定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-

2、2011 Aspose Pty Ltd.市场调研宏观市场分析鄂州市场调研微观市场分析全国宏观经济分析房地产发展趋势思 维 导 图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.初步核算，2010年全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。点评：点评：分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看第一

3、产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。20102010年第二产业及第三产业增长年第二产业及第三产业增长较快，依旧占据主导地位。较快，依旧占据主导地位。宏观经济分析2010年全国经济形势总体良好，GOP总量超过日本，成为全球第二大经济体Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2010年是中国“十一五”计划的最后一年

4、，也是谋划“十二五”计划的决策之年。2010年中国宏观经济发展汇总防通胀，扩内需，调结构成为宏观政策和百姓生活的新命题宏观经济分析n 防通胀防通胀调控政策效果显现，经济社会大局稳定调控政策效果显现，经济社会大局稳定 表现：表现：为保障群众基本生活，国务院11月20日出台了16条稳定消费价格总水平的具体措施。此举传递出中央严控物价、控制通胀的坚定决心； 随着国家财力和经济实力不断增强，各级政府通过提供补贴等手段，帮助低收入群体应对生活必需品价格上涨的压力；为了遏制游资兴风作浪，抬高物价，证监会在11月26日将各个期货品种的交易保证金提高到10%以上，同时提高期货品种的涨跌停板幅度。n 扩内需扩内

5、需把扩大消费需求作为战略重点把扩大消费需求作为战略重点表现：表现：国家对购买部分消费品给予财政补贴，成为了撬动内需的重要杠杆。同时，不少地区上调最低工资标准，中低收入阶层收入呈现稳步增长，为扩内需注入了强劲的活力。n 调结构调结构“十一五十一五”节能目标如期实现，减排目标已提前节能目标如期实现，减排目标已提前完成完成表现：表现：据初步估算，2010年前三季度单位国内生产总值能耗同比下降3%左右，“十一五”节能目标有望如期实现，而减排目标已提前完成。n 惠民生惠民生不让不让“短板短板”拖经济发展、扩大内需的后腿拖经济发展、扩大内需的后腿表现：表现：据统计，2010年中央财政用在与居民生活直接相关

6、的教育、医疗卫生、社会保障和就业、保障性住房、文化方面的民生支出安排合计8077.82亿元，比上年增长8.8%；此外，大幅提高低收入群体的工资水平，也是2010年民生工作的一大亮点。n 谋长远谋长远一些关键领域和重点环节改革取得突破一些关键领域和重点环节改革取得突破表现：允许民间资本兴办金融机构，鼓励民间资本进入基础设施领域等规定尤其引人瞩目。央行宣布，将进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-

7、2011 Aspose Pty Ltd.n 2010年，中国经济增长强劲，经济运行回归到了正常的增长轨道；同时也面临着通货膨胀、热钱炒作等风险和挑战，展望未来展望未来20112011年及随后的中国经济年及随后的中国经济，经济发展方式转型和结，经济发展方式转型和结构调整所创造的机遇，将支撑我国经济基本面长期向好，创构调整所创造的机遇，将支撑我国经济基本面长期向好，创造强劲增长动力造强劲增长动力。n 2011 2011年中国经济社会发展的九大重点任务：年中国经济社会发展的九大重点任务：1、持扩大内需特别是消费需求战略，保持经济平稳较快发展。2、强化价格调控监管，保持物价总水平基本稳定。3、进一步做

8、好“三农”工作，巩固农业农村发展和农民增收的基础。4、加快产业结构调整，着力提高核心竞争力5、优化区域发展格局，提高发展的协调性和城镇化水平。6、坚持不懈地推进节能减排，加强生态文明建设。7、着力保障和改善民生，建立健全基本公共服务体系和社会管理机制。8、加大改革攻坚力度，增强经济社会发展的动力和活力。9、坚持实施互利共赢开放战略，拓展国际经济合作空间。2011年中国经济最大风险是通胀和资产泡沫宏观经济分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2

9、011 Aspose Pty Ltd.市场调研宏观市场分析鄂州市场调研微观市场分析全国宏观经济分析房地产发展趋势Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.3

10、8亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。1998年至2010年全国房地产投资开发投资增速20102010年全年全国房地开发力度持续稳健增长年全年全国房地开发力度持续稳健增长宏观房地产分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分

11、点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。2006年至2010年全国房地产各月销售面积1997年至2010年全国房地产商品房成交均价2010年全国房地产销售额沉稳递增，其中商业用房增速较快宏观房地产分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Cop

12、yright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2010年房地产市场表现：n从年初的高速开局到第二季度的调整回落，房地产调控政策初见成效。n 8、9月份市场出现反弹，房屋价格再现抬头迹象，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，停止发放第三套房贷，央行也三次上调存贷款基准利率；n 四季度房屋销售价格出现缓慢回落。2011年初房地产市场表现：n 自1月26日新版“国八条”出台以来，包括北京、上海等一线城市在内的众多城市纷纷量身定制了自己的细则。而在各地版本的细则中，“限购令”无疑是其中最大的亮点，在收紧贷款等其它政策配合下，调控初现成效。2

13、010年，中国房地产市场总体形势呈“一波三折”态势，2011年初“限购令”初现成效宏观房地产分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.n 在新一轮调控影响下，全国各地开发商的推盘意愿大大降低。权威机构数据监控中心显示：全国72个大中城市，2月仅239个商品房项目开盘，环比下降了69.82%；甚至有15个城市2月出现零项目开盘。n 截止到3月初，“新国八条”执行城市已增加至26个。其中包括北京、上海、成都、青

14、岛、长春、南京、南宁、宁波、贵阳、天津、哈尔滨、无锡、厦门、石家庄、武汉、银川、济南、广州、昆明、沈阳、大连、海口、杭州、苏州、福州、深圳。至此，明确将要实行限购的共计36个直辖市、计划单列市、省会城市中，已有七成落实地方限购政策。n 据统计，全国72城市3月计划开盘的项目高达1043个，其中住宅项目885个，占比八成。受“新八条限购政策”影响，2011年2月大中城市商品房开盘大降七成 ，15个城市零开盘宏观房地产分析连续三轮调控，让越来越多的地产商、炒房者感到了调控的寒意，也让越来越多的普通百姓看到了“居者有其屋”的希望。随着楼市供应随着楼市供应量的增加，开发商可能量的增加，开发商可能会采取

15、更大力度的促销会采取更大力度的促销降价跑量，新降价跑量，新“国八条国八条”的调控效果是否能延的调控效果是否能延续至续至3 3月尚需观察。月尚需观察。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2011年政府工作报告关于房地产的要点：n 要进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收住

16、房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。征管，有效遏制投机投资性购房。n 各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度，提高透明度，加强社会监管，保证符合条件的家庭受益。n 建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。民政府负总责，市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。宏观房地产分析政府：对抑制房

17、价对抑制房价“仍仍有信心有信心”，提出，提出“要把要把房价过快上涨的势头控房价过快上涨的势头控制住，使房价能够保持制住，使房价能够保持在一个合理的水平。在一个合理的水平。”温家宝总理政府工作报告：切实稳定房价切实稳定房价 追究追究工作不力者责任工作不力者责任点评：实现调控房价，在点评：实现调控房价，在“手段手段”之外，目前我们所真正缺乏的其实是一之外，目前我们所真正缺乏的其实是一种建立在充分尊重民生、捍卫民权基础上的利益平衡约束体制，一个能够种建立在充分尊重民生、捍卫民权基础上的利益平衡约束体制，一个能够平衡政府、开发商和住房消费者之间利益，约束抑制前两者尤其是政府利平衡政府、开发商和住房消费

18、者之间利益，约束抑制前两者尤其是政府利益冲动、自我牟利的机制体制。政府的努力是否获得实效，拭目以待。益冲动、自我牟利的机制体制。政府的努力是否获得实效，拭目以待。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2011年2月北京商品房供应面积21.55万平方米，环比1月供应量上涨49.86%，同比下降55.84%。2011年北京市一手住宅成交2535套，成交面积为29.95万平方米，环比降幅分别为72.39%、69.

19、43%；与去年同期相比，降幅则分别为61.95%、55.92%。被称为“最严限购令”的北京版限购细则，对北京房地产市场已经初步起到了立竿见影的效果宏观房地产分析点评：受京十五条的影响，北京点评：受京十五条的影响，北京20112011年年1212月房地产市场受到较大的冲击，作为月房地产市场受到较大的冲击，作为政策的应激反应，政策的应激反应，1212月市场的供应、成交、价格等都受到一定程度下滑，随着月市场的供应、成交、价格等都受到一定程度下滑，随着政策落实到位，北京房地产市场遇冷期还将持续。政策落实到位，北京房地产市场遇冷期还将持续。Evaluation only.Created with Asp

20、ose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.根据深圳房地产信息网的监测，2011年2月深圳的新房成交均价环比上涨2.5%，为20660元/平方米，同比下降近15，除了成交结构低端化因素外，一年以来对投资、投机的打击、围堵也是房价同比下跌的重要原因。2月份，深圳房价依旧坚挺，但成交大幅萎缩宏观房地产分析点评：点评：20112011年年虽然政策环境严峻，虽然成交量大幅萎缩，但深圳房价依然坚挺，虽然政策环境严峻，虽然成交量大幅萎缩，但深圳房价依然坚挺，继取继取1 1月份强势收复月份

21、强势收复2 2万大关后，万大关后，2 2月份继续小幅上扬，供应不足，刚需强劲的供月份继续小幅上扬，供应不足，刚需强劲的供求格局是深圳房价坚挺的根源求格局是深圳房价坚挺的根源。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l广州广州开发商加快尾盘脱销，新盘入市较少，客户的观望情绪浓烈开发商加快尾盘脱销，新盘入市较少，客户的观望情绪浓烈广州市国土房管局阳光家缘网签数据显示，截至2月26日，广州新建商品房住宅网签面积约3

22、6.67万平方米，较1月份的73.25万平方米环比下跌约50%。2月份上海楼市冷落、广州新盘入市减少，观望情绪浓烈l2 2 月上海一手房市场成交量价齐跌，楼月上海一手房市场成交量价齐跌，楼市市冷清冷清，存量房压力仍然很大。存量房压力仍然很大。2011年12月上海房地产住宅市场供应面积5293181万平方米,1-2月总成交面积221.92万平方米，同比10年上涨22.40%。2月份住宅成交5501套，成交面积52.12万平方米，环比下降69.30%，均价14937元/平方米。宏观房地产分析点评：随着限购措施和房产税出台，点评：随着限购措施和房产税出台，1212月份上海投资性购房基本消失，改善性月

23、份上海投资性购房基本消失，改善性群体中需求也被抑制。不少项目临时决定延迟开盘，可见开发商在短期内惜售观群体中需求也被抑制。不少项目临时决定延迟开盘，可见开发商在短期内惜售观望氛围已有所显现。望氛围已有所显现。点评：点评：对此业内人士分析，对此业内人士分析，虽然虽然广州版新广州版新“国八条国八条”正式出台并从正式出台并从2 2月月2525日才开日才开始实施，但市场整体观望气氛仍导致广州楼市成交量遭遇始实施，但市场整体观望气氛仍导致广州楼市成交量遭遇“腰斩腰斩”，随着市面上，随着市面上新入市房源的缩减，开发商推迟入市时间，为尽快缩短尾盘销售时间，部分楼盘新入市房源的缩减，开发商推迟入市时间，为尽快

24、缩短尾盘销售时间，部分楼盘优惠折扣力度加大，优惠折扣力度加大，2 2月份广州商品房同比下降月份广州商品房同比下降12%12%。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2月22日下午，武汉市住房保障和房屋管理局正式公布市房管局关于调整我市住房限购政策有关问题的通知。继北京、上海、南京等“国八条”细则出台之后，武汉成为第12个落实“新国八条”限购政策的城市。 通知规定：从2月23日起，对已拥有2套及以上住房的本

25、地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房；对已拥有1套住房的本地户籍居民家庭、能够提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。 限购范围将7个中心城区和两个开发区扩大至远城区。对违反规定购房的，将不予办理房地产相关登记手续。武汉新版限购令：限购范围将7个中心城区和两个开发区扩大至远城区宏观房地产分析武汉新“限购令”将对投机者和投资客可能会进一步受到打击，而对改善性住房者的误伤也是在所难免。Evaluation only.Created with Aspo

26、se.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.n 从武汉市房管局数据显示：2月，武汉全市新住房共卖出50万平方米、4633套，成交均价为6557元每平米。武汉楼市一年以来首次出现量价齐跌。n 2月武汉市新住房销量较1月下降56%，价格虽仅下滑0.66%，却是最近12个月以来首次下跌。由于营业税增加、限购等政策出台，二手房成交仅1079套，减近七成。2月份武汉楼市房价首降，首次出现量价齐跌宏观房地产分析点评：从供应层面上看，武汉点评：从供应层面上看，武汉2 2月份新盘供应量较少，多

27、为月份新盘供应量较少，多为1 1月份抢购月份抢购后剩余的尾盘；其次，随着后剩余的尾盘；其次，随着2 2月份汉版限购令的出台对于拥有两套及月份汉版限购令的出台对于拥有两套及1 1套非本市居民不的再次购买，此细则一出对于刚性需求及投资者都将套非本市居民不的再次购买，此细则一出对于刚性需求及投资者都将是沉重的打击，市场再次陷入观望阶段；目前限购等政策已起到明显是沉重的打击，市场再次陷入观望阶段；目前限购等政策已起到明显作用，预计未来作用，预计未来2-32-3月将更为明显。月将更为明显。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Cl

28、ient Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.n 首先：中央政府似乎更加坚定了调控房地产市场的决心，政策法规措施接二连三的出台，政府工作报告更是罕见地提出：切实稳定房价 追究工作不力者责任。n 其次：各地纷纷出台限购政策对房地产市场的冲击影响已趋明显，楼市是否得到有效遏制，调控效果是否明显仍待进一步观察。n 再次：房地产市场制度如何做到能够平衡政府、开发商和住房消费者之间利益，同时又能和谐有序发展，仍是今后必须探究的关键所在，并出台长效机制保证房地产市场的积极稳健、健康有序的发展，使之与社会经济发展和居民生活水平相适应。小结：随

29、着新一轮的限购政策的落实，全国楼市调控进入新的发展阶段宏观房地产分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.市场调研宏观市场分析鄂州市场调研微观市场分析鄂州概况鄂州市房地产市场分析经济与城市发展思 维 导 图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Asp

30、ose Pty Ltd.“8+1”经济圈是指以武汉为中心，以100公里为半径的城市群落，它包括了武汉及湖北省内的黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个周边城市。这里是湖北人口、产业、城市最为密集的地区，也是我国中部最具发展潜力和活力的地区。目标是到2020年将武汉城市圈建成为我国内陆地区重要的经济增长极之一。而而鄂州市鄂州市是距武汉最近的一个城市，是距武汉最近的一个城市，随着城际铁路随着城际铁路的开通的开通这些因素将拉近与武汉的这些因素将拉近与武汉的距离；在接武汉产业距离；在接武汉产业转移和大都市圈的经济带动效应，鄂州经济发展得到转移和大都市圈的经济带动效应，鄂州经济发展得到极大

31、的飞跃，已越来越受到各界广泛关注。极大的飞跃，已越来越受到各界广泛关注。鄂州市位于武汉“8+1”经济圈，是距离武汉中部大都市最近的城市城市概况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.鄂州市辖鄂城区、华容区、梁子湖区三个县级区和国营长港农场、湖北省葛店开发区。鄂州全市总面积1504平方公里，境内有大小湖泊133个，水域面积65万亩。2009年年末全市户籍总人口为106.97万人，比上年末增加0.32万人；全年人

32、口出生率为8.71，死亡率为5.69，自然增长率为3.02 ，比上年下降0.45个千分点。其中鄂城区人口约40万人。人口基数庞大，潜在购房需求旺盛。外出务工人员众人口基数庞大，潜在购房需求旺盛。外出务工人员众多，返乡人群已逐渐成为商品房消费的主力军。多，返乡人群已逐渐成为商品房消费的主力军。鄂州地域面积较小，但人口基数较大，消费需求市场大城市概况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.鄂州整体经济实力发展迅速

33、，尤其是人均GDP排名位居中部地区前列 20102010年鄂州年鄂州全年实现地区生产总值全年实现地区生产总值395.3395.3亿元，同比增长亿元，同比增长15.3%15.3%，全省排名第16位，人均GDP36700万元，全省排名第四。一季度生产总值同比增长15.8%，二季度生产总值同比增长 16.6%；三季度同比增长15.1%。其中，第一产业增加值第一产业增加值51.4551.45亿元，增长亿元，增长5.2%5.2%；第二产业增加值；第二产业增加值231.35231.35亿亿元，增长元，增长21.2%21.2%；第三产业增加值；第三产业增加值112.49112.49亿元，增长亿元，增长9.0

34、%9.0%。 20112011年年1 1月鄂州财政总收入为月鄂州财政总收入为3704537045万元，万元，同比增长50.5%，规模以上工业增加值153253万元，同比增长31.3%。排名排名市市人均人均GDP(GDP(万万) )1 1武汉武汉6.66.62宜昌3.853 3鄂州鄂州3.673.674 4襄阳襄阳2.612.615 5潜江潜江2.62.612黄石2.551313荆门荆门2.432.431414十堰十堰2.082.08排名排名市市GDP(GDP(亿亿) )1 1武汉武汉551555152宜昌15473 3襄阳襄阳153815384 4黄冈黄冈850850 5 5荆州荆州83783

35、71212鄂州鄂州395 395 1313恩施恩施3603601414仙桃仙桃278278经济状况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.市场调研宏观市场分析鄂州市场调研微观市场分析鄂州概况鄂州市房地产市场分析经济与城市发展思 维 导 图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyrigh

36、t 2004-2011 Aspose Pty Ltd.n 2010 2010年鄂州市全年社会固定资产投资完成年鄂州市全年社会固定资产投资完成298.64298.64亿元，增长亿元，增长35.4%35.4%，占年计划的104%，其中城镇以上固定资产投资284.61亿元，增长33.4%，在城镇投资总额中，完成房地产投资11.49亿元，比上年增长41.6%，增幅比上年提高66.7% 。2010年全年鄂州市施工项目累计472个，比上年增加21个，增长11.3%。n 从固定资产的投资价格可以看出，投资价格不断上涨，全年累计上涨6.6%，涨幅比上年扩大3.2个百分点，第一季度为104.9%、第二季度为10

37、4.8%、第三季度为106%、第四季度为110.7%。鄂州市固定资产投资稳定增长，同比增长35.4%，城市建设速度明显加快经济状况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.n 20102010年年全年全年鄂州市完成财政总收入鄂州市完成财政总收入31.4631.46亿元，比上年增加亿元，比上年增加4.914.91亿元，增长亿元，增长18.5%18.5%，增幅比上年提高，增幅比上年提高13.613.6个百分点。个百

38、分点。在财政总收入中，国税完成15.2亿元，比上年增长14.4%；地税完成12.57亿元，比上年增长29.7%。全年完成地方财政一般预算收入15.66亿元，比上年增加2.64亿元，增长20.3%。n 2011 2011年年1 1月鄂州财政收入为月鄂州财政收入为3704537045万元，同比增长万元，同比增长50.5%50.5%地方财政地方财政预算支出预算支出1882918829万元，同比增长万元，同比增长119%119%。n 鄂州市社会消费品零售总额达到社会消费品零售总额达到135.6亿元，比上年增长亿元，比上年增长20.1%，其中批发业完成零售额16.08亿元，比上年增长11.43%，零售业

39、完成103.28亿元，比上年增长22.85%，增幅高于鄂州市平均水平2.74个百分点。在零售总额中，限额以上单位实现零售总额36.2亿元，增长62.3% 。全年完成海关出口总值12952万美元，比上年增长75.8%，其中三资企业完成出口6732万美元，比上年增长49.7%，外商到资12400万美元，比上年增长10.0%。鄂州市近年来经济稳步发展财政收入不断增长，社会消费品零售总额增长显著经济状况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 As

40、pose Pty Ltd.n 2010年全年鄂州市农民人平纯收入为6645元，比上年增长16.2%，增速较上年提高4.0个百分点。城镇居民人平可支配收入达到14788元，比上年增长10.3%，增幅较上年提高0.8个百分点。n 鄂州居民消费的整体水平仍然很低。2010年月，鄂州市城镇居民人均消费性支出15003.03元，比上年同期增长3.41%，而鄂州社会消费品零售总额为135.6亿元，仅占地区生产总值的36.13%。作为现代消费大类商品的家用电器等耐用消费品在鄂州的普及率还较低。n 随着鄂州城乡一体化步伐的加快、经济的发展和居民收入的提升，鄂州城乡居民的消费观念、方式、内容以及消费品市场供求关

41、系，都将发生重大变化，鄂州的消费市场存在着较大的上升空间。经济状况鄂州城乡居民人均收入稳步提高，人均消费水平有很大上升空间Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.小结：随着鄂州各项社会经济工作的的全面发展提高，鄂州迎来发展新的阶段 从各项数据可以看出，鄂州市经济运行保持了持续稳定增从各项数据可以看出，鄂州市经济运行保持了持续稳定增长的良好态势，各经济指标的预期目标如期实现，居民的生活水长的良好态势，各经济指标

42、的预期目标如期实现，居民的生活水平继续提高，全市经济工作和项目建设超过预期目标。平继续提高，全市经济工作和项目建设超过预期目标。 近年来，鄂州市坚持以项目建设为抓手，大力开展招商引近年来，鄂州市坚持以项目建设为抓手，大力开展招商引资，努力扩大对外贸易，积极促进居民消费，同时各产业结构不资，努力扩大对外贸易，积极促进居民消费，同时各产业结构不断完善升级，城市建设的步伐切实加快，社会各项事业都取得显断完善升级，城市建设的步伐切实加快，社会各项事业都取得显著的成绩，同时，随着发展的进程，各项经济指标还将不断刷新。著的成绩，同时，随着发展的进程，各项经济指标还将不断刷新。特别是固定资产投资的快速发展，

43、为鄂州市房地产的开发提供了特别是固定资产投资的快速发展，为鄂州市房地产的开发提供了良好的发展环境基础。良好的发展环境基础。经济状况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.n 近几年来，鄂州经济总量不断跃上新的台阶，产业结构得到了持续调整和优化。三次产业结构发生了重大变化，第一产业比重持续下降，第二产业比重稳步上升，实现了由一、二、三向二、三、一的大跨越，由由20052005年的年的16.147.436.516

44、.147.436.5演变为演变为20102010年的年的13.0113.01：58.5258.52：28.4528.45。n 鄂州市一座典型的重工业城市，第二产业是推动鄂州经济发展的主导力量，在鄂州基本形成了以冶金、装备制造、建材、能源、医以冶金、装备制造、建材、能源、医药为支柱产业，药为支柱产业，新医药、电子信息为新兴产业和电力、轻纺等传统产业组成的具有鲜明特色的快速发展的产业体系。目前，在鄂州高新技术企业达到74家，其中国家级高新技术企业14家，省级创新试点企业10家。随着鄂州电厂二期、武大有机硅、银龙管业等35个项目投产，华顶机电工业园、华工科技等58个项目开工建设，将带动项目资金40亿

45、元。典型的重工业城市，第二产业是推动鄂州经济发展的主导力量产业结构Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 在2011年鄂州市政府报告中明确指出，工业建设依旧是经济建设工业建设依旧是经济建设重点，在大力发展工业建设的同时，强化招商引资，加快扩张经济规重点，在大力发展工业建设的同时，强化招商引资，加快扩张经济规模，提升壮大优势产业，积极发展新兴产业，模，提升壮大优势产业，积极发展新兴产业，高度重视节能环保，加强

46、民生和社会建设，努力转变发展方式。工业建筑方面工业建筑方面：以三大园区为依托，发展冶金、建材、纺织服装、金刚石工具、生物医药、精细化工、电子信息、非金属矿加工八大产业集群。抓好重点工业项目建设，着力做好鄂钢宽厚板2期、鄂钢大棒、球团2期、程潮铁矿新选矿厂、嘉吉烯王2期、比克电池2期、武钢煤焦油、武汉港工业园等重大项目的建设工作，整体提升工业经济实力。农业建设方面：农业建设方面：结合农村新社区建设，投入4500万元统筹推进农村环境连片整治，提高农业综合生产能力，发展壮大水产、畜牧、蔬菜、林果四大支柱产业，实施农业产业化龙头工程，新增销售收入过亿元企业2-3家。服务业方面：服务业方面：把旅游业当做

47、重要增长点来抓，重点开发建设，三国吴都历史文化旅游区、梁子湖生态旅游度假区、红莲湖休闲健身旅游区和中心城旅游景区。鄂州产业结构发展规划以工业建设为重点，扩张经济规模，提升优势产业产业结构Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.n 产业结构，是影响地区经济发展的重重之重，也是未来能否全面实现可持续发展的关键。鄂州市目前正面临着一系列的发展机遇，湖北省省鄂州市目前正面临着一系列的发展机遇，湖北省省委提出委提出“两

48、个率先两个率先”（率先实现城市一体化、率先融入武汉城市圈）（率先实现城市一体化、率先融入武汉城市圈）发展战略，为鄂州市积极融入武汉城市圈提供了重要的平台和载体。这将使鄂州成为武汉城市圈和长江经济圈支点地位更突显，承接产业转移更为快速。n 鄂州市以其自身的资源与地理优势，趋利避害，创造条件。鄂州市以其自身的资源与地理优势，趋利避害，创造条件。三种产业链的合理延展，工业产业规模不断壮大、投资环境不断的完善、招商政策的利好等，为引进资金、技术和人才等资源打下坚实基础。众多利好因素带动城市化建设进程不断加快，这将为鄂州市房地产市场井然有序的发展提供广大的发展空间。产业结构小结：小结：Evaluatio

49、n only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.鄂州市城乡总体规划纲要（2008-2020）城市总体发展目标城市总体发展目标 将鄂州建设成为“两型社会”和城乡一体化示范城市，以科技创新和钢铁绿色制造为龙头，以现代服务业发展为重点，以循环经济和生态建设为纽带，以滨湖滨江优质环境景观塑造为特色，全面融入武汉城市圈，构建最具活力的宜居宜业组群式大城市。城市性质城市性质 鄂州是国家“两型社会”和城乡一体化示范城市，省级历史文化名城，绿色制造基

50、地，武汉城市圈区域性物流中心和交通枢纽。人口规模人口规模 至2020年鄂州市域总人口约为166万人。其中城镇人口约为131.2万人、主城区城镇人口约为52.7万人，户籍人口约为116万人，外来人口约为50万人。建设用地规模建设用地规模 至2020年市域城乡建设用地总规模约为222.4千平方米，农村居民点建设用地规模约为25千平方米，城镇建设用地规模约为197.4千平方米。城市规划Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty

51、 Ltd.城市发展结构规划城市发展结构规划n “两区互动，城乡融合两区互动，城乡融合”：北部发展区依靠航道和高速公路发展第二产业，南部生态区利用现有生态资源，打造环梁子湖生态发展区，重点发展第一、三产业。n “一组三新，组群集聚一组三新，组群集聚”：形成主城区、葛华新城、红莲湖（梧桐湖）新城和花湖新城组群式空间结构。主城区建设用地的发展方向主城区建设用地的发展方向n 重点城南、城东方向发展；重点城南、城东方向发展；由于鄂州市主城区过于狭小，发展已受制约，而且主城区北面被长江隔断，西面被鄂钢和武九铁路线拦阻，东南方向则很开阔便于充实主城区，挖掘城南城东用地潜力，而且城南城东方向距离鄂黄大桥较近，

52、一桥之隔将是黄州城市圈。规划关键词：“两区互动，城乡融合、一组三新，组群聚集”城市规划Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.市场调研宏观市场分析鄂州市场调研微观市场分析鄂州概况鄂州市房地产市场分析经济与城市发展思 维 导 图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004

53、-2011 Aspose Pty Ltd.鄂州房地产发展概述鄂州房地产发展概述发展空间及潜力较大发展空间及潜力较大 鄂州房地产整体形势乐观，供应结构相对合理，销售情况也比较理想。自进入2010年以来受政策及省会城市武汉的的影响，在时间段内销售情况出现一些波动，有向下的趋势，但受其较低的市场售价，将会保持着长期上涨的趋势。 目前武汉城区商品房均价已达至8000元左右，而鄂州城区价格还未达其1/2，随着鄂州市市民生活水平的提高，以及整个中部地区的相互交配，鄂州市的商品房价格还有很大的上涨空间。 在“8+1”城市圈中，鄂州距离武汉最近，这无形的影响鄂州房地产产业的发展，如今的鄂州房地产开发水平，已不

54、再停留在多层、无物业、无管理阶段，其发展水平已慢慢向武汉城市接轨，但无论是规模，还是品质，受当地消费能力及城市经济现状的影响，与武汉还是有着较大的的差距，发展空间较大。 鄂州地产概况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.鄂州房地产开发规模情况：鄂州房地产开发规模情况：2010年全市房地产开发规模不断扩大，全年房地产投资9.9亿元，同比增长18.1%。鄂州房屋新开工与竣工情况：鄂州房屋新开工与竣工情况：201

55、0年新开工面积94万同比增长72.3%、竣工面积87万同比增长86.5%。鄂州商品房销售情况：鄂州商品房销售情况：交易市场保持活跃，全市商品房销售面积66万，同比增长25.8%。拉动GDP增长1个百分点，2010年鄂州商品房均价3400元/平米，同比上涨13%。鄂州地产概况近年来，鄂州房地产整体运行呈长期上涨趋势近年来，鄂州房地产整体运行呈长期上涨趋势Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2010-2011

56、年土地成交活跃，大宗地块成交较多宗地号宗地号地块地址地块地址地块面积（地块面积（m2m2）地块用途地块用途成交价格（万元）成交价格（万元）竞得公司竞得公司/ /个人个人G(2009)094G(2009)094寿昌大道南侧寿昌大道南侧106885.8106885.8仓储仓储36753675湖北高泽物流有限责任公司湖北高泽物流有限责任公司PG(2010)003PG(2010)003316l316l国道北侧国道北侧3421934219商住商住15921592湖北小港置业发展有限公司湖北小港置业发展有限公司G(2010)004G(2010)004司徒村司徒村77102.777102.7商住商住6063

57、6063鄂州市驰恒房地产开发有限责任公司鄂州市驰恒房地产开发有限责任公司G(2010)005G(2010)005司徒村司徒村83716.583716.5商住商住65836583鄂州市驰恒房地产开发有限责任公司鄂州市驰恒房地产开发有限责任公司G(2010)006G(2010)006司徒村司徒村57613.757613.7商住商住48524852鄂州市驰恒房地产开发有限责任公司鄂州市驰恒房地产开发有限责任公司G(2010)007G(2010)007司徒村司徒村25848.325848.3商住商住20612061鄂州市驰恒房地产开发有限责任公司鄂州市驰恒房地产开发有限责任公司PG(2010)013P

58、G(2010)013菜园头村菜园头村10927.910927.9住宅住宅984984鄂州市华基房地产置业有限公司鄂州市华基房地产置业有限公司PG(2010)024PG(2010)024武昌大道南侧武昌大道南侧1777.51777.5住宅住宅141141湖北三兴置业有限公司湖北三兴置业有限公司G(2010)008G(2010)008文华路东侧文华路东侧15081.715081.7商住商住10491049鄂州市华兴房地产开发有限公司鄂州市华兴房地产开发有限公司PG(2010)023PG(2010)023五丈港北侧周前墩五丈港北侧周前墩23880.723880.7商住商住17811781鄂州市鸿房地

59、产开发有限公司鄂州市鸿房地产开发有限公司PG(2010)027PG(2010)027寿昌大道南侧寿昌大道南侧37137.137137.1商住商住27632763鄂州市兴成房地产开发有限公司鄂州市兴成房地产开发有限公司PG(2010)018PG(2010)018牛头山牛头山A A地块地块128376.8128376.8商住商住19256.519256.5湖北筑诚商业经营有限公司湖北筑诚商业经营有限公司PG(2010)019PG(2010)019牛头山牛头山B B地块地块134496.4134496.4商住商住20174.520174.5湖北筑诚商业经营有限公司湖北筑诚商业经营有限公司PG(201

60、0)020PG(2010)020牛头山牛头山c c地块地块113847.1113847.1商住商住1707717077湖北筑诚商业经营有限公司湖北筑诚商业经营有限公司PG(2010)021PG(2010)021牛头山牛头山d d地块地块133707.2133707.2商住商住2005620056湖北筑诚商业经营有限公司湖北筑诚商业经营有限公司PG(2010)022PG(2010)022牛头山牛头山e e地块地块112241.2112241.2商住商住1683616836湖北筑诚商业经营有限公司湖北筑诚商业经营有限公司20102010年年-2011-2011年鄂州市鄂城区土地成交一览表：年鄂州市

61、鄂城区土地成交一览表：鄂州地产概况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.宗地号宗地号地块地址地块地址地块面积（地块面积（m2m2）地块用途地块用途成交价格（万成交价格（万元）元）竞得公司竞得公司/ /个人个人p(2010)001滨湖东路东侧、文体中心南侧130212.8商住12100鄂州市银龙房地产开发有限公司P（2010）002学府路南侧、汇贤路东侧28618商住2800鄂州市巨都房地产开发有限公司P（2

62、010）003学府路南侧、汇贤路东侧53156.5商住540鄂州市巨都房地产开发有限公司P2010015樊口大桥北侧、武昌大道西侧21168。3住宅1526鄂州市城市建设投资有限公司G2010055滨湖西路155803。4住宅12258.61鄂州市城市建设投资有限公司G2010056滨湖西路30747住宅2419.22鄂州市城市建设投资有限公司G2010057西山街办小桥村85567。3住宅6732.44鄂州市城市建设投资有限公司G2010058西山街办小桥村81333。7住宅6399.34鄂州市城市建设投资有限公司PG(2010)030316国道北侧、9号路东侧37608商住1770湖北巨丰

63、房地产开发有限公司G2010063滨湖东路东侧，文体中心南侧13504。7住宅1200湖北朗吉置业有限公司G2010068凤凰大道南侧后湖湾76006。1住宅2973湖北省梧桐湖新区投资有限公司P（2010）003学府路南侧53156.5商住540鄂州市巨都房地产开发有限公司G2011008鄂燕黄路南侧4565。5住宅220石油化工有限公司鄂州石油分公司G2011009寿昌大道北侧3215。5住宅304石油化工有限公司鄂州石油分公司P2011006泽林镇楼下村5020。8住宅220鄂州市龙楼置业发展有限公司G2010069凤凰大道南侧后湖湾66012。3住宅2590湖北省梧桐湖新区投资有限公司

64、G2010069凤凰大道北侧尹家湾67268。3住宅2658湖北省梧桐湖新区投资有限公司G2010071凤凰大道北侧尹家湾77720。3住宅3082湖北省梧桐湖新区投资有限公司G2010080沿江大道104011。3商住6729.53鄂州市城市建设投资有限公司鄂州地产概况2010-2011年土地成交活跃，大宗地块成交较多Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.宗地号宗地号地块地址地块地址地块面积地块面积（m2

65、m2）地块用途地块用途成交价格（万元）成交价格（万元）竞得公司竞得公司/ /个人个人G2010081西山街办塘角头村94651.5住宅6038.77G2010077滨湖西路404748住宅2000.73鄂州市城市建设投资有限公司G2010078滨湖西路27101住宅1382.17鄂州市城市建设投资有限公司G（2010）037凤凰大道北侧鲊洲村86121住宅2203湖北大舜睿城置业有限公司PG(2010)041吴都小学西侧江家湾5093。2住宅773鄂州市祥和房地产开发有限公司G（2010）045吴都大道南洋澜路东侧31204。9商住1790鄂州市千祥房地产开发有限公司P2010013重庆路北侧

66、、东方华尔街东侧2724。9住宅175湖北胄山置业有限公司G2010084鄂城区泽林镇34447.6住宅1517湖北金宏信置业有限公司P2011005洋澜路东侧李家湾8767.8住宅810鄂州市宜丰置业有限公司p(2010)001滨湖东路东侧、130212.8商住12100鄂州市银龙房地产开发有限公司p（2010）002学府路南侧28618商住2800鄂州市巨都房地产开发有限公司P2010033司徒路东侧1233.6住宅117鄂州市金太阳房地产开发有限公司G2010097鹅岭村21313.5住宅1701鄂州市方园建筑安装有限公司P2010035武昌大道南侧11708住宅1295鄂州市鸿盛房地产

67、开发有限公司鄂州地产概况点评：点评： 1011 1011年鄂州市鄂城区土地成交面积为年鄂州市鄂城区土地成交面积为308308万平方米。万平方米。20112011年鄂州市土地开发体量年鄂州市土地开发体量将会增大，成交地块价格差距很大，位置相对分散，但城东与成南附近地块成交依然是将会增大，成交地块价格差距很大，位置相对分散，但城东与成南附近地块成交依然是热点，根据规划未来该片区还将有大批的土地出让，未来本项目所在区域竞争十分激烈。热点，根据规划未来该片区还将有大批的土地出让，未来本项目所在区域竞争十分激烈。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for

68、 .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.人均GDP与房地产发展关系生存需求生存需求生存、改善需求兼生存、改善需求兼有有改善需求为主改善需求为主改善需求为主改善需求为主超速发展超速发展单纯数量单纯数量型型快速发展快速发展以数量为主，数量以数量为主，数量与质量并重与质量并重较快发展，以质较快发展，以质量为主，数量与量为主，数量与质量并重质量并重缓慢发展缓慢发展综合发展型综合发展型小于4%4-5%5-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系800-4000美元4000-8000美元

69、8000-20000美元0-800美元启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。2010年，鄂州市GDP为395.3亿元，增速达到15.3%，房地产进入高速发展阶段。2010年，鄂州市人均GDP为36700万元，折合约5397.05美元，房地产市场正进入快速发展阶段。鄂州市房地产市场正步入稳定发展阶段数据分析显示：鄂州市房地产市场正处于快速发展时期，刚性需求占据一定的比重鄂州地产概况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client P

70、rofile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.鄂州市房鄂州市房地产地产市场的主要发展特点是市场的主要发展特点是处于半成熟市场向基本成熟市场过处于半成熟市场向基本成熟市场过渡的阶段，而城市格局的转变将引导市场快速呈现渡的阶段，而城市格局的转变将引导市场快速呈现“成熟市场成熟市场”的竞争的竞争特征，下一步的竞争方向是基于特征，下一步的竞争方向是基于“市场细分市场细分”下的下的“品质、资源品质、资源”竞争。竞争。n 商品房销售情况好于预期：商品房销售情况好于预期：尽管楼市政策相继推出，但鄂州市商品房市场交易情况依然好于上年同期。尤其城东地区的商品

71、房开发与销售增长幅度巨大，其它区域商品房销售同比均有增长，可见鄂州房地产市场的刚性需求强劲，城市人口正进入回流期 ，拉动了鄂州房地产市场销售的上扬趋势。n 回乡置业者将成主力：回乡置业者将成主力：由于武汉及各大城市相继出台限购政策，而鄂州还没出现限购令，房价涨幅相对理性，众多因素吸引在外打工者回乡置业。n 投资浪潮加大，外商关注度显著提高投资浪潮加大，外商关注度显著提高：城市发展迅速，导致知名度、关注度显著提高，随着鄂州GDP的快速发展其潜力巨大。各知名开发商不断考察鄂州房地产市场，外地购房者的数量加大，可以预测鄂州未来的房地产发展空间仍会很大。鄂州地产概况小结：小结：Evaluation o

72、nly.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.市场调研宏观市场分析鄂州市场调研微观市场分析商业市场调研住宅市场调研黄石红星美凯龙思 维 导 图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.鄂州专业市场鄂州专业市场飞鹅建材大市场鄂东飞鹅建材家俱大市场（在建）宜安

73、居家建材广场北门建设街花园路汽车综合市场祝家湾集贸市场五里墩摩托车市场南浦路电脑一条街蟠龙农产品批发大市场鄂东水果大市场Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.飞鹅建材市场飞鹅建材市场【项目简介项目简介】该市场共分四期，其中一至三期统一在一起，四期为陶瓷、卫浴、门板、油漆等为一体的独立的综合性市场，该项目总体规模近10万 ，拥有各类商户400家左右，目前是鄂州市最大规模的建材市场。 【地理位置地理位置】官柳北

74、路、庙鹅岭【开业日期开业日期】 2000年 【建筑规划建筑规划】以排列式商铺呈现，商铺面积约4050 ，开间4m，进深10m左右，层高4.3m。 【租售情况租售情况】商铺租金30-40元/平米/月不等，沿街租金在50元/平米/月，四期商铺租金在1115元/平米/月，沿街商铺租金在20元/平米/月，合约三年一签，由市场内商户与管理方统一签约。市场内商铺只租不售。专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd

75、.【经营方式及主要消费人群经营方式及主要消费人群】 该市场是目前鄂州最大的专业市场，由于经营时间较长，在当地影响较大，其经营方式批发零售，目前消费客群主要分为以下类别：鄂州市及辖区内县区经营商户，此类客户为飞鹅建材市场的主要消费群体。少量黄石、黄州区经营商户。飞鹅建材市场飞鹅建材市场专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.【经营业态经营业态】瓷砖卫浴：地砖、内墙砖和外墙砖等整体卫浴、座便器、洗脸盆

76、、浴缸等油漆涂料：内墙涂料、外墙涂料等门窗橱柜：包括实木橱柜、人造板橱柜、复合型橱柜、不锈钢橱柜等五金电器：钢材、铝材、灯饰、电工工具、电线、开关电动工具、气动工具、梯子、量具刃具等 板材：花岗岩、大理石、石料、砂岩、实木地板、强化复合地板等楼梯吊顶：瓷砖边线、铝合金边线、木质边线、彩绘玻璃天花、木制楼梯、钢制楼梯、玻璃楼梯、大理石楼梯、铁制楼梯等窗帘布艺：地毯、纸质壁纸、纺织纤维壁纸、塑料壁纸、天然材料等飞鹅建材市场飞鹅建材市场专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.

77、0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 从商家数量的统计上看，飞鹅建材大市场涵盖了建材各种门类，业态非常齐全，基本能够满足消费者一站式购物需求。飞鹅建材市场飞鹅建材市场专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.鄂州飞鹅建材市场是无论是从规模还是经营上来说，在鄂州都是首屈一指的，其繁荣的原因主要有：该项目是鄂州市目前最大的建材专业市场，影响力大，业态涵盖比较齐全，经

78、营产品以中低端大众化为主， 基本满足目前鄂州市消费者需求。目前在鄂州市大体量、种类齐全的建材市场仅此一家，因此，飞鹅建材市场受外来冲击力较小，小型的专业市场，难以撼动其垄断地位。鄂州市近年来城市化进程逐步加快，房地产开发量特别是住宅项目非常多，因此建材需求每年均以几何倍增长。该项目地理位置优越，交通方便，位于主干道滨湖西路、官柳北路和江碧路交汇处，多路公交车可直接到达，极大方便消费者前来购物。点评：点评：飞鹅建材市场飞鹅建材市场专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0

79、.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.该市场虽然是目前鄂州市最成功的市场之一，但由于市场建立时间较为久远，前期的规划已难以满足日新月异的市场需求，市场的发展愈显急促：在建筑形态和规划上都存在一定的弊端，越来越不能满足市场发展需要。如沿街门面偏小，商户办公环境较差，商铺门前空位较小，进出货极不方便。市场内虽建有仓储配套，但仓储配套的位置规划较为凌乱，而且远不能满足市场商户需求，大部分商户自行在周边租用仓库，极为不便。部分商户将产品置放于商铺的阁楼，严重影响铺内展示面。该市场进一步发展潜力有限。一是市场建设档次不高，大部分建材经销商的经营方式仍停留在摊位式经营上；

80、二是目前市场上的商品多销在本地及周边一些县市，知名度较低，辐射范围不广，销售量有限飞鹅建材市场飞鹅建材市场专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.鄂东飞鹅建材家俱大市场（在建）鄂东飞鹅建材家俱大市场（在建）【项目简介项目简介】该项目位于城东港开发区，交通便利，市场占地面积125.8亩，展厅（4栋）面积8万平米，生产加工区4万平米，物流仓储2万平米，排列商铺共计90间。涵盖了临街门面、多功能厂房、物

81、流等，目前一期已有商户入驻，二期展厅及厂房正在招商。【地理位置地理位置】城东港开发区【开业日期开业日期】 2010年 鄂东大道沿街商铺及桥文路沿街商铺已有商户入驻【建筑规划建筑规划】 一期以排列式商铺及展厅式（一层）呈现，排列式沿街商铺主力面积约为72平米/间，进深12米，开间6米。内铺面积约100 ，开间8m，进深12m左右，层高4.3m。 二期以展厅式商铺呈现，主力面积在72平100平米，该项目主入口开间16米，内铺过道12、10、18、24米不等。专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Pr

82、ofile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.【租售情况租售情况】只租不售，鄂东大道沿街商铺及桥文路商铺（1区、4区）由于是第一批入驻的商户，为吸引商户进驻打开市场，租金在11元/平米/月，内铺（2、3、5、6区商铺）租金递增10%。仓库租金7元/平米/月。二期展厅商铺租金不超过15元/平米/月，签约周期为一年一签，部分考虑三年一签。【经营方式及主要消费人群经营方式及主要消费人群】该市场目前还在招商中，进驻的商户较少，从经营的态势及规划来看，经营方式将以批发为主零售为辅。未来消费客群主要分为以下类别：鄂州市及辖区内县区承接二级批发商户，此类客

83、户为鄂东飞鹅建材家俱大市场的主要消费群体。部分武汉、黄石、黄冈客户。鄂东飞鹅建材家俱大市场（在建）鄂东飞鹅建材家俱大市场（在建）专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.【经营业态经营业态】目前展厅还未明确规划业态，以下业态为排列式商铺目前展厅还未明确规划业态，以下业态为排列式商铺瓷砖卫浴：瓷砖卫浴：地砖、内墙砖和外墙砖等整体卫浴、浴缸等油漆涂料：油漆涂料：内墙涂料、外墙涂料等门窗橱柜：门窗橱柜：包

84、括实木橱柜、人造板橱柜、复合型橱柜、不锈钢橱柜等板材：板材：花岗岩、大理石、石料、砂岩、实木地板、强化复合地板等楼梯吊顶：楼梯吊顶：瓷砖边线、铝合金边线、木质边线、彩绘玻璃天花、木制楼梯、钢制楼梯、玻璃楼梯、大理石楼梯、铁制楼梯等窗帘布艺：窗帘布艺：地毯、纸质壁纸、纺织纤维壁纸、塑料壁纸、天然材料等鄂东飞鹅建材家俱大市场（在建鄂东飞鹅建材家俱大市场（在建）专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.排

85、列式商铺排列式商铺展厅式商铺展厅式商铺仓库及加工厂仓库及加工厂鄂东建材家俱综合市场平面示意图鄂东建材家俱综合市场平面示意图专业市场分析鄂东飞鹅建材家俱大市场（在建鄂东飞鹅建材家俱大市场（在建）主入口主入口Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.点评：点评：鄂东飞鹅建材家俱大市场目前招商进度并不理想，只有少量的沿街商铺已进驻，对于一个在鄂州市口碑效应较大的开发企业而言，并未从层次上挖掘商户。从市场内业态上来看建

86、材、家俱、各种门类等，业态非常齐全，完全能够满足消费者一站式购物需求。从区位上来看，该项目位于城东港开发区，临近鄂黄大桥，拥有汉鄂高速公路，城际铁路、5000吨级外贸深水巷等，占据物流配套优势，对于商户的货物进出及客户的购物出行提供良好的外部环境。从建筑规划上来看排列式商铺太少，只有90余家，而展厅式商铺共4栋建筑面积约为8万平米，这对于鄂州习惯性独门独户经营的商户而言，一时难以接受。从商铺面积设计上来看，沿街商铺面积在70平米左右，内铺面积在108平米左右，面积设计过大，导致目标客户的流失。鄂东飞鹅建材家俱大市场（在建）鄂东飞鹅建材家俱大市场（在建）专业市场分析Evaluation only

87、.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.宜安居家居建材广场宜安居家居建材广场【项目简介项目简介】宜安居家居建材广场建筑面积为2万平方米，目前已有商户100余家，以建材、家具和家电为主，涵盖建材家装行业全品类的体验式购物。【地理位置地理位置】古城南路虹桥天城【开业日期开业日期】2010年5月【建筑规划建筑规划】商铺以展厅式呈现，主力铺位约为40平米，商铺开间4米，进深8米，负一楼层高4米，一楼5.5米，二楼4.5米， 三楼4米，一个中庭，四

88、部扶梯，整体规划较科学。【租售情况租售情况】-1F 20元/月/平米1F 40元/月/平米2F 30元/月/平米3F 20元/月/平米商铺只租不售，采取一年一签制。专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.【经营方式及主要消费人群经营方式及主要消费人群】由于宜安居家居建材市场开业时间还未满一年，在鄂州市知名度还未深远，就目前市场经营状况来看经营一般。其定位为中高档，主要销售方式为零售，主要客户群体集

89、中在鄂州城区。宜安居家居建材广场宜安居家居建材广场专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.【经营业态经营业态】负一楼： 家具一楼： 陶瓷、卫浴、五金二楼： 地板、门业、楼梯、橱柜、整体家居等三楼： 灯饰、布艺（窗帘）、墙纸等宜安居家居建材广场宜安居家居建材广场专业市场分析一楼经营业态Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Cl

90、ient Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.二楼经营业态三楼经营业态宜安居家居建材广场宜安居家居建材广场专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.点评：点评：该项目位于古城南路虹桥天城，周围人气、配套等还未形成较大规模，定位中高端家具和饰品，是鄂州首家品牌家具卖场，由于开业时间还未满一年，市场影响力并不大，目前经营状况一般。从产品定

91、位来说，宜安居家居建材市场是鄂州市首家定位为中高端家居产品专业市场，填补了鄂州市场上高端家居的空白。这将是打破飞鹅建材市场长期垄断鄂州家居、建材市场的开始。为抢占市场，宜安居家居建材市场相继举行了系列优惠活动以扩展声势（如陶瓷卫浴节、建材家居团购会等），但效果并不明显。可见鄂州居民的固有消费习惯转变时间较为漫长。宜安居家居建材市场大部分商户来自于飞蛾建材市场商户，可见鄂州市家居建材商户受市场发展的制约，急需寻找新的市场不断扩展。宜安居家居建材广场宜安居家居建材广场专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Clie

92、nt Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.北门建设街北门建设街【项目简介项目简介】北门建设街是由当地居委会筹建，共计商铺600于间，以副食品、百货、日用小商品、餐饮、服饰、娱乐休闲为主，所涵盖的商品种类齐全，是鄂州市最大的小商品交易市场。【地理位置地理位置】建设路与南浦路交汇处【开业日期开业日期】1996年【建筑规划建筑规划】以住宅底商形势呈现，小商品主力商铺约为20平米，商铺开间3平米，进深6米。副食品主力商铺约为10平米，商铺开间3平米，进深5米。商铺共分两层，一层为商铺展示、二层可居住可办公。市场内建筑围绕庚亮楼（古楼）而

93、建设。【租售情况租售情况】自2000年以来，市场内大部分商铺拥有者已办理房产证，目前沿街商铺销售均价为22.5万元/平米，内铺均价为11.5万元/平米（一、二层联体销售）。沿街商铺租金约为5000元/间/月，内铺租金约为1800元/间/月。专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.【经营方式及主要消费人群经营方式及主要消费人群】批发兼零售，主要客户来自于老城区居民、辖区内县、区居民、黄州三大学校学生

94、。【经营业态经营业态】南浦路：日用百货、干货副食品、影碟、餐饮等建设路：日用百货、服装、鞋帽、电子电器、文体用品等庚亮楼：百货、食品、针纺、布匹、灯具等十字街：餐饮、日用百货、娱乐休闲等 北门建设街北门建设街专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.点评：点评：北门建设街经营服装、鞋帽、针织、百货、电子电器、文体用品、床上用品等十八大类商品，具有货源足、品种全、信息灵、价格廉、信誉好的经营特色，品种

95、的齐全和集中，完全满足了鄂州消费者喜欢“一站式”购物的消费心理，同时满足周边黄州的商贸要求，是鄂州规模最大的小商品集散地。多年来，依托区位优势，背靠观音山公园及长江（是本土居民及黄冈居民纳凉、旅游观光、休闲之地）人流的攒动，带动市场不断繁荣。正由于市场消费品种繁多，消费者和商家都聚集于此，使得市场内人员种类的多而杂，再加上市场建筑规划落后，使得商场的景象看是繁华无比，实则为杂乱无章，人口密度过高，建筑物的陈旧，处处存在安全隐患，这对市场以后的发展有着一定的阻碍。北门建设街北门建设街专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET

96、 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.【项目简介项目简介】该项目市场占地面积107亩，商铺面积2.6万平方米，以宽敞新颖汽车“4S”店为主体，配套建设其他汽车美容、维修、配件等专业经营门店，该项目建设后将是鄂州首家集汽车销售、美容、配件、维修为一体的汽车综合市场。【地理位置地理位置】古楼街道五里墩村【租售情况租售情况】只售不租，一期共计1.3万平米，均价12000元/平米，目前在售面积为3000平米，截止目前还剩1700平米未售。【建筑规划建筑规划】汽车4S店为前厅后区模式建设，前厅内空高达7M，厅内大跨度

97、横梁连接，厅内面积600-800平方米，后区采用全钢架结构，客户购买后自行分割。【开业时间开业时间】10年6月【经营方式及主要消费人群经营方式及主要消费人群】经营方式为零售，主要消费群为鄂州鄂城区客户。【经营业态经营业态】4S店、美容、配件、维修花园路汽车综合市场花园路汽车综合市场专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.点评：点评：花园路汽车综合市场是鄂州市第一个真正意义上现代化的汽车专业市场，也

98、是鄂州市目前为数不多的在售的专业市场。由于本地的汽车行业店铺分布散乱，无科学规划与推广，该项目有着准确的市场定位，从目前经营情况来看，由于市场刚建立不久，知名度还未延展开来，商铺经营态势一般，仅少数商家开门营业，目前还有相当部分商铺在建设中。从营销推广水平上说，该项目水平不高。无论是从项目现场包装，还是销售员接待客户水平来看，项目的营销推广水平都比较差。花园路汽车综合市场花园路汽车综合市场专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011

99、 Aspose Pty Ltd.祝家湾集贸市场祝家湾集贸市场【项目简介项目简介】祝家湾集贸市场是城南区首家集油米面、家禽水产、蔬菜肉食、餐饮等一体的专业市场，市场内共有商铺50余家，餐饮摊位在市场外围共计30间。【地理位置地理位置】邱家咀【租售情况租售情况】只租不售，早点摊位面积为10平米，租金400元/间/月。市场内部摊位租金1000元/间/月。【经营方式及主要消费人群经营方式及主要消费人群】周边居民【经营业态经营业态】粮油米面、副食品、蔬菜肉食、家禽水产，专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client

100、 Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.点评：点评：祝家湾集贸市场是位于滨湖南路的小型的专业农贸市场，由于位处，该片区新建楼盘较多，人流也慢慢增加，在周围的生活配套设施中，祝家湾集贸市场做为该片区首家农贸市场，为周边的住户提供生活保障。但市场内杂乱无序，规划落后，体量较少，随着外来农贸市场的冲击，该市场发展将受到限制。祝家湾集贸市场祝家湾集贸市场专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright

101、 2004-2011 Aspose Pty Ltd.五里墩摩托车市场五里墩摩托车市场【项目简介项目简介】五里墩摩托车市场经营面积近5000，是目前鄂州市规模最大、秩序最好的摩托车经营市场。目前进入市场经销商20余家，经营品牌20多种，从业人员达到110多名，实现经营收入2.26亿元，上交利税700万元。 目前经营状况良好。【地理位置地理位置】五里墩【开业日期开业日期】2004年11月【建筑规划建筑规划】以住宅底商形式呈现，铺铺沿街，主干道约为20米长，主力铺位面积约为40平米，进深10米，开间4米。商铺的展示面整体大气。【租售情况租售情况】只租不售，租金约为20元/平米/月专业市场分析Eval

102、uation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.【经营方式及主要消费人群经营方式及主要消费人群】五里墩摩托市场定位中高档产品，市场内经营的品牌齐全，经营时间较长，在鄂州已有很高的知名度，而且以零售为主，面对的主要客户群为鄂州市区民及辖区县区居民。【经营业态经营业态】电动车、燃油摩托车、女士摩托车经营的品牌有本田、铃木、雅马哈、大阳、钱江、豪爵、宗申、嘉陵等20余种品牌点评：点评：整个市场经营面积达5000平方，是鄂州唯一一个

103、经营摩托产品专业市场，受市场冲击较小，经营种类的齐全，周边整体商业氛围的成熟，再加上特殊的地理位置让其成为鄂州乃至黄州摩托产品交易的主要场所。五里墩摩托车市场五里墩摩托车市场专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.南浦路南浦路电脑一条街电脑一条街【项目简介项目简介】共计商铺约20余家，涵盖品牌电脑、电脑配件、组装电脑等，各类产品以中低档品牌居多。【地理位置地理位置】文星大道、南浦路附近【建筑规划建

104、筑规划】住宅底商，铺铺沿街，多数商铺进深6米，开间3米，商铺面积集中在2025平米。【租金情况租金情况】整体商铺月租金约15-20元/平米/月。【经营方式及主要消费人群经营方式及主要消费人群】由于受铺位及地理位置的制约，经营方式为单一的零售，主要客户来自于鄂城区客户点评：南浦路电脑一条街主要集中在鄂州中学附近，分布较为零星散点评：南浦路电脑一条街主要集中在鄂州中学附近，分布较为零星散乱，经营的产品主要为中低端，尚未形成气候。乱，经营的产品主要为中低端，尚未形成气候。专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Cli

105、ent Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.蟠龙农产品批发大市场蟠龙农产品批发大市场【项目简介项目简介】蟠龙农产品批发大市场是国家农业部定点市场，也是国家重点扶持市场。做为鄂东最大的农贸城，集水产、蔬菜、水果、干货、冷冻食品、粮油为一体的六大业态，立足鄂州辐射全国。该市场总占地面积670亩，一期农产品建筑面积14万平方米，共计500余间商铺。【地理位置地理位置】位于鄂东大道与鄂黄长江大桥交汇处，正处于鄂州新城区核心位置。【区位优势区位优势】雄踞武汉新港、鄂黄大桥105国道，交通网络十分便利，拥有汉鄂高速公路。城际铁路、5000吨

106、级外贸深水港等绝佳优势，具有从事农副产品购销、集散等得天独厚的地理条件。【开业日期开业日期】目前还未开业，处于招商阶段。预计11年中旬正式开业。 2010年12月12日果蔬交易区封顶 2010年11月28日水产交易区封顶 2010年11月22日冷冻食品、干鲜调味交易区封顶 2010年11月8日冷库封顶专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.【建筑规划建筑规划】一、二层联体出租出售，一楼为商铺展示面

107、、二楼可住可办公，主力商铺为35平米，交易大厅净高10米，买家通道10米，排列摆放式商铺保证了浓厚的商业氛围。【租售情况租售情况】目前售价还未公布，预计以70平米为例在3240万左右。2010年10月12日对外招商，目前干鲜调味、冷冻食品、水产区已招商完毕，粮油、水果、蔬菜区已招商过半，租金在22元/平米/月。【主要消费群体主要消费群体】项目是零售兼批发，所以消费客群主要分为以下类别：整个鄂东经济圈客户，鄂州与黄州境内客户，此类客户是最主要消费群蟠龙农产品批发大市场蟠龙农产品批发大市场专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .N

108、ET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.【经营业态经营业态】水产区蔬菜区水果区干货调味区冷冻食品区粮油区【相关配套】【相关配套】2.3万吨冻库宾馆酒店仓储物流电子商务银行蟠龙农产品批发大市场蟠龙农产品批发大市场专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.蔬菜、水果区平面图蟠龙农产品批发大市场蟠龙农产品批发大市场专

109、业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.A、B栋商铺平面图蟠龙农产品批发大市场蟠龙农产品批发大市场专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.蟠龙农产品批发大市场蟠龙农产品批发大市场专业市场分析水产区平面图

110、Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.点评：点评：蟠龙农产品批发市场是鄂州首个一站式大规模的现代化专业市场，在鄂州商贸发展及房地产发展上具有里程碑上的意义。精确定位，专业定位农贸大市场，颠覆传统小市场单一模式，填补鄂州现代农业市场空白。结合区位优势及紧跟鄂州未来城市发展规划，利用现有的交通物流将大幅度缩短进、出货物时间。一站式经营管理，该项目实行统一规划化、统一推广、统一招商、业态的布局科学化，将有效的保护

111、经营者的利益，提升盈利能力。采用先招商后销售策略，且优先引进大商家（雅乐食品、思念速冻、三全冷冻、海天调味、鄂州梁子岛水特产等）进而壮大声势，同时根据团租与散租制定差别化优惠，科学化招商理念将保证项目顺利销售。蟠龙农产品批发大市场蟠龙农产品批发大市场专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.明塘市场明塘市场 【项目简介项目简介】该市场是一个老市场，前身是鄂州体育馆，后来因体育馆的搬迁，政府将其规划为

112、建材、家居、小商品等市场，该项目是一个中低档市场，涵盖的种类较多且齐全，是日用小商品、农副产品、建材家居等为一体的综合性市场，目前商户约1000余家，是鄂州市最大的综合性市场。【地理位置地理位置】位于南浦路与文星大道交汇处。【区位优势区位优势】该市场所处位置在老城区核心位置，商业气氛非常浓厚，人流较为集中，且南浦路及文星大道为主干道交通便利，周边的配套设施齐全。【建筑规划建筑规划】建材家居区：一楼进深8米、开间4米，主力商铺约在30平米，二楼开间2米、进深4米。日用小商品区：主力商铺面积约在8平米。农副食品区：主力商铺面积约在2030平米。【开业日期开业日期】约在1995年开业专业市场分析Ev

113、aluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.【经营业态经营业态】建材家俱区：建材家俱区：一楼：瓷砖卫浴、地砖、座便器、洗脸盆、：内墙涂料、外墙涂料、木橱柜、人造板橱柜、复合型橱柜、不锈钢橱柜、钢材、铝材、灯饰、电工工具、电线、开关电动工具、气动工具、梯子、量具刃具等 二楼部分印刷、打印、复印，大部分商铺为一楼商户仓库日用小商品区：日用小商品区：皮包、首饰、服装、鞋帽、针织、百货、电子电器、文体用品、床上用品等喜庆用品

114、、洗涤用品、化妆用品、纸张及纸制品、工艺品等农副食品区：农副食品区：干货、粮油、米面、调味品等明塘市场明塘市场 专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.明塘市场明塘市场 农副食品区一楼平面图农副食品区二楼平面图专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright

115、2004-2011 Aspose Pty Ltd.【租售情况租售情况】建材家居区：建材家居区：一楼与小商品区交界处商铺租金稍贵在50元/平/月，其余商铺租金在2030元/平米/月，二楼商铺租金每间400元/月。（一年一签）日用小商铺区：日用小商铺区：一楼租金13元/平/月，二楼商铺租金600元/间，售价1万/平。（一年一签）农副食品区：农副食品区：租金在20元/平/月【经营方式及主要消费人群经营方式及主要消费人群】以零售为主。建材家居区主要消费客户为鄂城区居民及辖区内客户。日用小商品区主要消费客户为鄂城区居民及黄州三大学校在校学生。农副食品主要消费客户为鄂城区居民及辖区内承接二级批发商户。明塘

116、市场明塘市场 专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.点评：点评：明塘市场是无论是从规模还是经营上来说，在鄂州都是首屈一指的，其繁荣的原因主要有：该项目是鄂州市目前最大的综合市场，影响力大，业态涵盖比较齐全，经营产品以中低端大众化为主， 基本满足目前鄂州市消费者需求。该项目地理位置优越，交通方便，位于主干道文星大道和南浦路交汇处，多路公交车可直接到达，极大方便消费者前来购物。正处于老城区商业气氛浓

117、厚，人流集中，各商铺的租金相对低廉，商户的经营成本低。该市场虽然是目前鄂州市最成功的市场之一，但由于一些弊端也影响了其发展：老城区发展受限制，城市的走向向城东、城南发展，随着两大城区的建立老城区的人口密度将会锐减，而该市场经营方式以零售为主，面对的主要消费群体为老城区市民，随着人口密度的减少，市场的消费力将会被分散。明塘市场明塘市场 专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.该市场进一步发展潜力有限

118、。一是市场建设档次不高，大部分建材经销商的经营方式仍停留在摊位式经营上；二是建筑形态落后，仓储物流不科学，不能适应当前市场发展的需要。由于该市场建立的年代久远，建筑陈旧，整体环境差，且相应的物流、仓库配套等都衔接不上，市场内线路等都相继老化，存在较大的安全隐患。三大区域的业态规划比较混杂，建材家居区既有小商品又有农副食品经营店，业态分布布清晰，对于市场的整体管理存在较大的漏洞，而且市场没有专门的经营管理公司，市场无统一推广与宣传，商铺的租金没有形成统一，目前商铺的经营用户与业主之间的矛盾日益加深，这为其后续经营埋下了隐患。明塘市场明塘市场 专业市场分析Evaluation only.Creat

119、ed with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.鄂东水果大市场鄂东水果大市场专业市场分析【项目简介项目简介】鄂东水果大市场是鄂州市政府为规范水果交易市场而兴建的，是目前鄂州唯一一家水果批发市场，该市场占地总面积21000平米，拥有70余间商铺，是鄂东南地区最大的水果域【地理位置地理位置】位于106国道、五里墩北侧【建筑规划建筑规划】主力商铺在1530平米左右，以排列式商铺呈现，冻库。【租售情况租售情况】只租不售，一年一签，租金约为20元/平月【客户来源客户来

120、源】市场以批发为主，主要客户来源辖区内县区客户、黄石及黄州二级批发客户点评：点评：该项目是由于是鄂州最大的水果交易市场，且仅此一家，鄂东果水果大市场得益于与市场配套的万吨冷库。冷库最初使用于防止食品腐败变质，给食品保鲜，随着冷库现代化的发展，已从单纯的存储保鲜设施变成为低温物流中重要一环。市场将依托万吨冷库，直接同果农交易，减少流通环节，充分发挥物流集聚效应，实现水果产地和消费市场的无缝对接。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Asp

121、ose Pty Ltd.鄂州是一个人均鄂州是一个人均GDPGDP较高的城市，其经济发展、居民收入、消费力水平已迈较高的城市，其经济发展、居民收入、消费力水平已迈入一个新的发展阶段。随着我们对鄂州市专业市场调研的深入我们发现以入一个新的发展阶段。随着我们对鄂州市专业市场调研的深入我们发现以下特点：下特点：1 1、在鄂州大部分专业市场分布在老城区。、在鄂州大部分专业市场分布在老城区。2 2、市场的建筑时间较为久远，各大专业市场存在较大的安全隐患。、市场的建筑时间较为久远，各大专业市场存在较大的安全隐患。3 3、大部分专业市场经营业态分布不清晰。、大部分专业市场经营业态分布不清晰。4 4、拥有物流、

122、仓储配套设施的专业市场较少。、拥有物流、仓储配套设施的专业市场较少。5 5、专业市场规模较小，经营商户各自为战，行业与行业之间的信息交流较、专业市场规模较小，经营商户各自为战，行业与行业之间的信息交流较少。少。6 6、大部分经营方式以零售为主批发为辅。、大部分经营方式以零售为主批发为辅。7 7、城东、城南两片区域是鄂城区发展的走向，目前已有专业市场相继入驻、城东、城南两片区域是鄂城区发展的走向，目前已有专业市场相继入驻，开发企业的开发水平已迈向一站式经营管理。，开发企业的开发水平已迈向一站式经营管理。8 8、大部分专业市场只租不售形势呈现。、大部分专业市场只租不售形势呈现。9 9、鄂州市麻雀虽

123、小却五脏俱全，各类专业市场相继都已建立，市场还未存、鄂州市麻雀虽小却五脏俱全，各类专业市场相继都已建立，市场还未存在空白点。在空白点。在营专业市场调研总结在营专业市场调研总结专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.透过以上分析我们可以得出以下几个结论：透过以上分析我们可以得出以下几个结论：1 1、鄂州专业市场目前正面临资源整合和快速发展的重要机遇期。鄂州专业市场目前正面临资源整合和快速发展的重要机

124、遇期。2 2、随着城际铁路的开通及城市一体化的进程加快，鄂州在随着城际铁路的开通及城市一体化的进程加快，鄂州在“8+18+1”经经济圈的作用将越来越大，经济的快速发展必然带动商贸业的繁荣兴旺。济圈的作用将越来越大，经济的快速发展必然带动商贸业的繁荣兴旺。3 3、鄂城区发展向鄂东、鄂南扩容，老城区专业市场发展受到多方面、鄂城区发展向鄂东、鄂南扩容，老城区专业市场发展受到多方面条件制约，发展受到很到的牵制，伴随城市扩容带动的新一轮商业格条件制约，发展受到很到的牵制，伴随城市扩容带动的新一轮商业格局的形成，将极大地带动专业市场的快速发展。局的形成，将极大地带动专业市场的快速发展。4 4、鄂州现有的专

125、业市场相对还不规范，综合性一站式大规模专业市鄂州现有的专业市场相对还不规范，综合性一站式大规模专业市场较少，正处在整合发展成型期。场较少，正处在整合发展成型期。5 5、从目前形势上来看，鄂东、鄂南片区，已相继有专业市场入驻，从目前形势上来看，鄂东、鄂南片区，已相继有专业市场入驻，但是已开工建设的较少，对于本项目而言即是机遇期也是很大的挑战。但是已开工建设的较少，对于本项目而言即是机遇期也是很大的挑战。专业市场调研总结专业市场调研总结专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0

126、.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.鄂州城市商业代表鄂州城市商业代表古城路古城路万联购物广场万联购物广场南浦路南浦路银泰百货银泰百货文星路文星路武商量贩武商量贩Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l位置：位置：古城路与滨湖北路交界处l规模规模: :经营面积2.5万平方米,投资近三千万元各层业态：各层业态：-1F 家电 容飞 美的 苏泊尔 美菱 艾美特 蒸立方1F 百

127、货 手表 首饰2F 居家休闲 文体玩具 手表 书籍 药品 百货3F 女士服装 以纯 美邦 元田 艾莱依 维多利亚4F 男士服装 花花公子 梦特娇 洛夫罗伦 啄木鸟 虎都 点评：点评：万联购物广场是鄂州市最具水准的品牌超级购物广场之一。内设中央冷暖空调,自动扶梯,观光电梯、先进的商业POS网络收银系统和电子监控防盗系统，采用百货、超市、菜市场为一体的零售模式，最大程度地为广大顾客提供“一站式”消费。近年来随着商场内主体硬件的不断升级，品牌商家也不断的进入，市场经营情况也欣欣向荣。万联购物广场万联购物广场城市商业分析Evaluation only.Created with Aspose.Slide

128、s for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l项目简介项目简介：在鄂州市最繁华的地段，投资人民币16亿元。银泰百货以传递新的生活美学为经营理念，以扎根鄂州，服务鄂州，回报鄂州为经营目的。商场分为一至四层，营业面积25000余平方米。主通道2.5米。l地理位置：地理位置：南浦路与文星路交汇处（明塘市场旁）l各层业态各层业态一楼：金银首饰、珠宝玉器、化妆品、箱包、高档烟酒二楼：少女装、淑女装三楼：女式休闲装、运动装、女式皮鞋、运动鞋、艺术品四楼：男士正装、折扣店点评：点评：该项目所处老城区，交通便

129、利，人流集中。项目中端定位，所面向的消费群体为主城区居民。在经营中引入深圳、香港牌子，经营态势良好。银泰百货银泰百货城市商业分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l项目简介项目简介：武商鄂州量贩店、滨湖店是武商量贩公司所属门店之一，自2003年11月8日开业以来，现有面积8000平方米，员工600余人，经营生鲜、食品、粮油、化洗、服装、电器等26个大类30000多个品种。为百万鄂州市民的日常生活提供了便

130、利，促进了交通运输、水产养殖和旅游等相关产业的发展。l地理位置：地理位置：南浦路与文星路交汇处l各层业态各层业态一楼：金银首饰、珠宝玉器、化妆品、箱包、百货、家用电器二楼：少女装、淑女装、百货、绿色食品三楼：女式休闲装、运动装、运动鞋四楼：男士正装、折扣店点评：点评：该项目所处老城区，交通便利，人流集中。项目中端定位，所面向的消费群体为主城区居民。两店针对不同的市场，采取不同的战略，不断提升自身经营质量，同时不断引进大中专毕业生、复员退伍军人、下岗职工等就业在鄂州形成良好的口碑效应，目前两店的经营态势良好。武商量贩武商量贩城市商业分析Evaluation only.Created with A

131、spose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1 1、 鄂州的城市商业发展相对比较稳健，但大部分商场为湖北本省商场，鄂州的城市商业发展相对比较稳健，但大部分商场为湖北本省商场，如武商量贩、银泰百货等，外来品牌商城较少。鄂州商业产品多为中低如武商量贩、银泰百货等，外来品牌商城较少。鄂州商业产品多为中低端产品，高档产品较少。端产品，高档产品较少。 2 2、鄂州城市商业多为集中在老城区，在城南、城东版块尚没有大型百、鄂州城市商业多为集中在老城区，在城南、城东版块尚没有大型百货进驻

132、，随着城区向东向南扩展，城市商业也将迎来新的发展阶段。货进驻，随着城区向东向南扩展，城市商业也将迎来新的发展阶段。 3 3、由于鄂州本土高档产品较少，且产品的源头多为来自武汉及沿海地、由于鄂州本土高档产品较少，且产品的源头多为来自武汉及沿海地区，导致产品的进货成本提高，销售价格较贵。因此大部分消费者去武区，导致产品的进货成本提高，销售价格较贵。因此大部分消费者去武汉消费。这也是鄂州人均汉消费。这也是鄂州人均GDPGDP高，而人均消费水品较低的主要原因。高，而人均消费水品较低的主要原因。城市商业分析总结总结Evaluation only.Created with Aspose.Slides fo

133、r .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.市场调研微观市场分析商业市场调研住宅市场调研黄石红星美凯龙思 维 导 图鄂州市场调研宏观市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.红星美凯龙红星美凯龙黄石黄石【项目简介项目简介】占地面积约69亩，总建筑面积为82966平方米，位于湖北省黄石市经济技术开发区迎宾大道以北

134、，经济辐射鄂东南地区，紧邻武黄高速，毗邻黄石大桥，交通便利，它以建材、家具、家饰三大体系的综合完美呈现，将打造一座鄂东南一站式完美家居MALL。主营商品包括：家具、建材、装饰装潢材料、家居用品等 。【地理位置地理位置】黄石市经济技术开发区迎宾大道以北，湖滨西路以东【区位优势区位优势】紧邻黄石长江大桥和黄黄高速、沪蓉高速、京珠高速和106国道以及规划建设的大广高速和杭瑞高速穿城而过。【开业日期开业日期】12月8号【租售情况租售情况】-1F租金24元/平/月1F租金50元/平/月2F租金40元/平/月3F租金30元/平/月4F租金20元/平/月专业市场分析Evaluation only.Creat

135、ed with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.【经营方式及主要消费人群经营方式及主要消费人群】由于项目品牌的优势和优良的售后服务，又是以零售为主，所以目前消费客群主要分为以下类别：黄石市区及下县市的客户，这类客户为最主要的消费群体鄂州市县市客户红星美凯龙红星美凯龙黄石黄石专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright

136、 2004-2011 Aspose Pty Ltd.【经营业态经营业态】-1F：玻璃、墙纸、开关照明、瓷砖等 1F：卫浴、洁具红木家具、沙发、音响、藤器等 2F：木窗、门窗、地板、五金、楼梯、沙发、家具饰品等 3F：移动门、整体家居、灯饰、橱柜、吊顶厨房电器等 4F：板木家具、实木家具松木家具、韩式家具等 【结构布局结构布局】馆内层高约3.6米，过道约3.8米；外部造型流畅美观，内部具有从底层贯通顶楼的前后共享空间，8台自动扶梯和1台观光电梯，具有现代感的旋转步梯，特别是全场新风技术中央空调，可实现每小时商场整体换新风3次。红星美凯龙红星美凯龙黄石黄石专业市场分析Evaluation only

137、.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.负一楼示意图一楼示意图红星美凯龙红星美凯龙黄石黄石专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.二楼示意图三楼示意图红星美凯龙红星美凯龙黄石黄石专业市场分析Evaluation only.Created wi

138、th Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.四楼平米示意图红星美凯龙红星美凯龙黄石黄石专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.11%1%1%3%7%4%5%2%29%4%9%5%14%5%沙发餐桌床垫藤器地毯儿童套房家具工艺品卫浴陶瓷门类楼梯地板吊顶/五金水暖窗帘布艺

139、各产品在市场内经营所占比例各产品在市场内经营所占比例红星美凯龙红星美凯龙黄石黄石专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.点评：点评： 巨巨大大的的品品牌牌优优势势。红星美凯龙连续5年跻身中国民营企业500强前50位，与国内5000家国际国内品牌捆绑，依靠红星集团的国际化管理体系，给投资者一个放心稳固的租金回报，真正实现零风险投资。 一一站站式式购购物物需需求求。市场经营不久，对周边市还未形成成有效

140、辐射，但在整个黄石市影响力很大，经营业态十分齐全，能满足一站式购物需求，完全符合了黄石人的消费习惯，所处地理位置交通物流便利，方便于人们的出行。有有效效的的营营销销推推广广。各个时期的优惠促销活动更是不断吸引人们的眼球。完善的售后服务。完善的售后服务。红星美凯龙向消费者作出了“所有售出商品由红星美凯龙负全责”的庄重承诺，这种高于“先行赔付”的新的诚信经营。让顾客享受到双重保险，即所售商品既有厂方的质量保证，又有红星市场的“负全责”承诺。赢得了消费者对产品和项目的认同。红星美凯龙红星美凯龙黄石黄石专业市场分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides f

141、or .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.市场调研宏观市场分析鄂州市场调研微观市场分析商业市场调研住宅市场调研黄石红星美凯龙思 维 导 图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.沿江版块（城北）洋澜湖版块（城南）东方名居洋澜湖一号月畔湾洋澜国际康城然梦园古城明珠东江国际Evaluation only.Create

142、d with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.鄂州在售住宅项目鄂州在售住宅项目洋澜国际康城洋澜国际康城月畔湾月畔湾然梦圆然梦圆洋澜湖一号洋澜湖一号东江国际东江国际古城明珠古城明珠东方名居东方名居Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目基本信息项目基本信息l地理位置：地

143、理位置：滨湖西路与凤凰南路交汇处l开发商：开发商：湖北捷麦特置业有限公司l占地面积：占地面积：16.2万平方米l建筑面积：建筑面积：28万平方米l容积率容积率1.72 绿化率绿化率43%l总户数：总户数：1300l建筑规划：建筑规划：2栋高层，15栋小高层和14栋多层l主力户型：主力户型：120平米146平米三房l建筑风格：建筑风格：水景生态家园l层高：层高：2.9米l得房率：得房率：截止目前达97%，目前正处于尾盘销售l一梯两户洋澜国际康城洋澜国际康城在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client

144、Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l简介：简介：项目是由湖北捷迈特置业有限公司开发的户户观水的大型高档综合性社区，其建筑总面积26万平米,分为2万多平米的商业及24万多平米的住宅两大区域，住宅区有多层、小高层、高层、复式，并设有中心会所、老年人活动中心等各类现代化生活服务设施。l核心卖点：核心卖点：引用葛山活水，构建T字形活水系统贯穿整个小区洋澜国际康城洋澜国际康城在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2

145、.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.优点：优点：（1 1）户型较为方正，便于布置各类家私。）户型较为方正，便于布置各类家私。（2 2）主卧室朝南带阳台，客厅带阳台，阳光）主卧室朝南带阳台，客厅带阳台，阳光明媚，舒适度高。明媚，舒适度高。（3 3）主卧与大厅视野无阻挡。）主卧与大厅视野无阻挡。（4 4）厨房紧连餐厅方便备餐。）厨房紧连餐厅方便备餐。缺点：缺点：（1 1）卧室之间过道过宽，较大的空隙，形成）卧室之间过道过宽，较大的空隙，形成很大的浪费。很大的浪费。洋澜国际康城洋澜国际康城在售住宅项目分析Evaluation only.Created wi

146、th Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.户型户型面积（平米）面积（平米）所占比例所占比例得房率得房率2 2房房2 2厅厅1 1卫卫5959平平696910%10%售罄售罄2 2房房2 2厅厅2 2卫卫7098709820%20%81.2%81.2%3 3房房2 2厅厅2 2卫卫11014611014650%50%93%93%4 4房房2 2厅厅2 2卫卫15017015017020%20%售罄售罄产品设计：产品设计：主推广语：选择国际康城，选择以水为伴主推广语

147、：选择国际康城，选择以水为伴销售情况：分三期销售，一、二期已售罄，目前只剩下三期销售情况：分三期销售，一、二期已售罄，目前只剩下三期1 1及及2 2栋栋1515套，其中套，其中3 3房三套，房三套，2 2房房1313套。套。销售价格：一期销售价格：一期20052005年开盘年开盘 ，均价，均价18001800元元/ /平米，平米， 二期二期20072007年开盘，年开盘， 均价均价28002800元元/ /平米平米 三期三期20102010年年3 3月开盘，均价月开盘，均价35003500元元/ /平米平米洋澜国际康城洋澜国际康城在售住宅项目分析Evaluation only.Created

148、with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2005年鄂州市住宅品质还处于多层时期，国际康城1期顺应潮流建筑形态以多层为主入市，但由于在一期户型设计中主力户型为140160平米的三房四房，导致销售力度非常缓慢。在二期项目中吸取一期经验，主力户型降为130138平米三房，且在园林设计上引用葛山活水，构建T字形活水系统贯穿整个小区为卖点，诉求健康、景观、和谐、安定的生态环境加上07年鄂州房地产正处于卖方市场，项目一经推出便遭哄抢。项目三期为1、2栋高层，2010年

149、随着政策及周边楼盘的冲击，项目3期入市后销售速度减缓，优惠力度不大，一次性9.8折，按揭9.9折，由于对老客户的维护到位，三期购买力多数为一、二期的老客户。目前还剩15套，11年3月1日为快速分食尾盘，制定的策略为按揭、一次性9折。且二套首付只需三层。国际康城都作为鄂州的高品质楼盘之一，无论从定位上还是园林设计上都是实名所归。阐述：阐述：洋澜国际康城洋澜国际康城在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty

150、Ltd.月畔湾月畔湾 项目基本信息项目基本信息l地理位置：滨湖南路地理位置：滨湖南路l开发商：鄂州富实房地产开发有限公司开发商：鄂州富实房地产开发有限公司l占地面积：占地面积：4.64.6万平方米万平方米l建筑面积：建筑面积：9 9万平方米万平方米l建筑规划：建筑规划：2 2栋栋3030楼高层、楼高层、1 1栋栋2020楼高层、楼高层、1 1栋栋1212层小高层、一栋圆形商业楼层小高层、一栋圆形商业楼l主力户型：一期主力户型：一期9012090120平米、二期平米、二期121134121134平米平米l建筑风格：现代简约建筑风格：现代简约l层高：层高：2.92.9米米l得房率：一期得房率：一期

151、70%70%，二期，二期40%40%l一梯两户、两梯四户一梯两户、两梯四户在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.简介：简介：该项目位于汉鄂快速通道和迎宾大道交汇处，正处于鄂州经济发展的中心区域，是政府规划的新行政和商务中心区，交通便利生活配套设施也相继齐全，项目沿洋澜湖而建景观优美。核心卖点：核心卖点：阳台大飘窗，赠送入户花园。月畔湾月畔湾在售住宅项目分析Evaluation only.Cr

152、eated with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.优点：优点：（1 1）户型较为方正，便于布置各类家私。）户型较为方正，便于布置各类家私。（2 2）主卧带大飘窗，观洋澜湖景。）主卧带大飘窗，观洋澜湖景。（3 3）赠送入户花园。）赠送入户花园。缺点：缺点：（1 1）户型给人感觉紧凑，较为压抑。）户型给人感觉紧凑，较为压抑。（2 2）客厅较小，不易采光）客厅较小，不易采光（3 3）厨房出阳台，进出较为麻烦。）厨房出阳台，进出较为麻烦。月畔湾月畔湾在售住宅项目

153、分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.户型户型面积（平米）面积（平米）所占比例所占比例得房率得房率2房2厅2卫509020%60%3房2厅2卫11014070%70%4房2厅2卫150以上10%70%销售情况：分两期销售，一期销售情况：分两期销售，一期A A栋、栋、B B栋销售率为栋销售率为70%70%，C C栋商铺销栋商铺销 售率为售率为20%20%。 二期二期E E、F F栋于栋于1010年年121

154、2月开盘，销售率为月开盘，销售率为40%40% 一期销售均价一期销售均价 2580 2580元元/ /平米，平米， 商铺均价商铺均价50005000元元/ /平米平米 二期销售均价二期销售均价 3300 3300元元/ /平米平米优惠政策：一次性优惠政策：一次性9.89.8折，按揭折，按揭9.99.9折折月畔湾月畔湾在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.阐述：阐述：从项目自身推广来看，发展商

155、力图打造出一种温馨的居家氛围以及高品质的生活，但从售楼现场的包装、工地、楼盘外立面及销售人员的讲解都没有充分体现出发展商的意图来。项目营销推广中广告、DM、海报等发行量较少，且粗糙，加上建筑结构用料较为粗糙，留给客户的整体印象感极差，与旁边的洋澜湖一号项目形成鲜明的反差。且二期入市时间晚于杨澜湖一号，定价比其高出每平米300元左右，随着洋澜湖一号后续楼盘的入市，将导致目标客户群大量的流失。月畔湾月畔湾在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2

156、004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目基本信息项目基本信息l地理位置：地理位置：鄂州市滨湖西路139号，广电中心旁l开发商：开发商：鄂州市现代房地产开发装饰有限公司 l占地面积：占地面积：173亩l建筑面积：建筑面积：12万平方米 l容积率容积率164 绿化率绿化率52 l建筑规划：建筑规划：6+1多层花园洋房，别墅 l主力户型：主力户型：三房 113平133.6平米l建筑风格：建筑风格：现代简约欧式l层高：层高：2.9米l得房率：得房率：98%l一梯两户一梯两户然梦圆然梦圆在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides f

157、or .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.简介：简介：然梦圆地处鄂州市南端，位于滨湖西路广电中心旁，由是鄂州市现代房地产开发装饰有限公司开发，集别墅，多层洋房为一体的纯欧式花园小区，小区内有分区游泳池、网球场、3000 会所引进健身房、棋牌室等场所。是鄂州目前唯一的高尚别墅社区。核心卖点：核心卖点：别墅及洋房是鄂州住宅市场的稀缺产品，小区环境优美。然梦圆然梦圆在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client

158、 Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.优点：优点：（1 1）户型较为方正，便于布置各类家私。）户型较为方正，便于布置各类家私。（2 2）主卧室朝南带阳台，客厅带阳台，阳光）主卧室朝南带阳台，客厅带阳台，阳光明媚，舒适度高。明媚，舒适度高。（3 3）宽敞明亮、通风，动静分区，起居方便）宽敞明亮、通风，动静分区，起居方便（4 4）南北通透，餐厨一体化布局，就餐更轻）南北通透，餐厨一体化布局，就餐更轻松，更易打理。松，更易打理。缺点：缺点：（1 1）卧室之间过道过宽，较大的空隙，形成）卧室之间过道过宽，较大的空隙，形成很大的浪费。很大

159、的浪费。然梦圆然梦圆在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.户型户型面积（平米）面积（平米）所占比例所占比例得房率得房率2房2厅2卫94.8920%85.4%3房2厅2卫11314560%20%别墅18020020%10%产品设计：产品设计：销售情况：分两期销售，一期两房还剩20余套，三房145平米还剩5套，三期两房还剩5套，别墅还剩4套。销售价格：一期2007年开盘 ， 洋房均价1800元/

160、平米， 二期2009年开盘， 洋房均价2100元/平米 别墅均价4200元/平米 然梦圆然梦圆在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.阐述：阐述：从该项目设计上来看，力图给客户展示高贵典雅的纯欧式风情小区。小区内部环境设计优雅，小桥、流水、喷泉和鹅卵石铺成的小路、分区游泳池、网球场、3000 休闲会所等让业主充分享受建筑品质和绿色生活，就园林设计而言已可与一线城市住宅相媲美。但由于项目定位与实

161、际情况不相符合，大体量的开发多层式洋房是该项目的最大弊端，07年开始市民的关注热情已从多层转向小高层、高层，导致后期的销售举步维艰。在户型规划上，面积140平米的三房占有量较多，而随着时间及房价的上涨，在鄂州120平左右的三房才受客户的青睐。然梦圆然梦圆在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目基本信息项目基本信息l地理位置：地理位置：滨湖南路l开发商：开发商：湖北瑞晶房地产开发有限公司

162、l占地面积：占地面积：10万平方米l建筑面积：建筑面积：20万平方米 其中商业7000平方米l建筑规划：建筑规划：高层、洋房、小高层l主力户型：主力户型：两房80平米 三房102115平米l建筑风格：建筑风格：欧陆风情l层高：层高：2.9米l得房率：得房率：60%l一梯两户、一梯四户一梯两户、一梯四户洋澜湖洋澜湖1 1号号在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.简介：简介：洋澜湖一号位于汉鄂快

163、速通道和迎宾大道交汇处，正处于鄂州经济发展的中心区域，是政府规划的新行政和商务中心区，交通便利生活配套设施也相继齐全。该项目建筑面积达20万平方米，其中住宅占据1.93万平方米，建筑沿杨澜湖而建，充分的利用了自然景观。核心卖点：核心卖点：一河两湖的自然景观资源、小区内引入杨澜湖水，贯穿整个小区。洋澜湖洋澜湖1 1号号在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.优点：优点：（1 1）大飘窗设计让室内

164、大面积的玻璃采光）大飘窗设计让室内大面积的玻璃采光, ,又又有宽敞的窗台有宽敞的窗台, ,在视觉上可以延伸室内空间。在视觉上可以延伸室内空间。（2 2）南北通透让室内）南北通透让室内宽敞明亮、通风，宽敞明亮、通风，（3 3）厅出大阳台观景。）厅出大阳台观景。（4 4）赠送入户花园将给住户带来私家花园般）赠送入户花园将给住户带来私家花园般享受。享受。缺点：缺点：（1 1）阳台太多，会分摊较多套内面积。）阳台太多，会分摊较多套内面积。洋澜湖洋澜湖1 1号号在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client P

165、rofile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.户型户型面积（平米）面积（平米）所占比例所占比例得房率得房率2房2厅1卫89.9910%70%3房2厅2卫12913460%80%4房2厅2卫171171.8330%60%销销售售情情况况：一期于10年6月27日开盘推出1号楼，开盘当天销售率达60%，截止目前一号楼销售率为80%，均价在3200元/平米。10年8月推出2、5号楼，销售率达55%,均价为3900元/平米，一期两房还剩20余套。优惠政策：优惠政策：一次性9.8折，按揭9.9折， 9月10日10月10日教师凭教师资格证享有折后9.9折

166、，3套团 购者在9.9折后的基础上再9.9折。 洋澜湖洋澜湖1 1号号在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.阐述：阐述：此楼盘是鄂州目前在售的最大一个楼盘，其地理位置优越，坐拥滨湖社区少有的一河两湖的天然景观，同时社区内引入洋澜湖活水贯穿整个社区，鄂州高中、洋澜湖小学近在咫尺，形成了良好的教育氛围，良好的外部环境为该项目成功销售添砖加瓦。该项目在营销推广中注重产品品质，紧扣项目天然优势充分挖

167、掘项目了优势。该项目营销中心及样板房设计很人性化，很有豪宅风范，让客户进出享有优越感。销售人员现场接待水品较高，但销售手段过于单一。该项目在定位为欧式园林小区，有效的挖掘项目天然优势。但在户型设计中过于单一，两房仅有89平米户型，三房100120平米挂空，这将导致目标客户的流失。这也是该项目在如此众多优势下，至今销售率停滞不前的重要原因。洋澜湖洋澜湖1 1号号在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty L

168、td.东江国际东江国际 项目基本信息项目基本信息l地理位置：地理位置：武昌大道东段l开发商：开发商：鄂州市华基房地产置业有限公司l占地面积：占地面积：4万平米l建筑面积：建筑面积：8 8万平方米万平方米l建筑规划：建筑规划：共6栋高层，一期10年11月开1、2、3、4栋，l主力户型：主力户型：8090平米两房 100120平三房l建筑风格：建筑风格：现代简约l层高：层高：2.9米l得房率：得房率：80%l一梯两户、一梯四户一梯两户、一梯四户在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile

169、 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.简介：简介：该项目由鄂州市华基房地产置业有限公司开发建设，小区共6栋高层，其中15栋于10年对外发售，6号楼还未开售，小区周边配套相继成熟，交通便利。核心卖点：核心卖点：户型、性价比东江国际东江国际在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.户型户型面积（平米）面积（平米）所占比例所占比例得房率得房率2房2厅2

170、卫809030%60%3房2厅2卫9914340%50%4房2厅2卫150以上20%40%销售情况：销售情况：住宅于2010年11月开盘，销售均价为3300元，6号楼还未对 外销售，预计年底开盘。优惠政策：优惠政策：一次性9.7折，按揭年前优惠一万。 东江国际东江国际在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.阐述：阐述：该项目是鄂州市性价比较高项目之一，其地理位置偏离主城区，且离杨澜湖还有段距离

171、，各种外部优势并不明显，但在户型设计上以99130平米三房及8090平的两做为主力户型，由于100平米左右的三房在鄂州住宅市场较少，此类户型的推出极大的满足了客户的需求。项目凭借赠送面积的优惠政策、合理的价格定位、合理的户型搭配等综合因素，使得该项目自开盘至今半年时间几乎售罄，不得不说是全方位的营销手段起到了关键性作用。东江国际东江国际在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.古城明珠古城明珠

172、项目基本信息项目基本信息l地理位置：地理位置：鄂州市古城路48号l开发商：开发商：鄂州市永安地产开发有限公司l占地面积：占地面积：11964.3平米l建筑面积：建筑面积：23000平米l建筑规划：建筑规划：A、B两栋高层其中14为商铺l主力户型：主力户型：101105平米两房 134136平三房l建筑风格：建筑风格：现代智能化l层高：层高：2.9米l得房率：得房率：40%l一梯六户一梯六户在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-20

173、11 Aspose Pty Ltd.简介：简介：该项目由鄂州市永安地产开发有限公司开发，坐落于于主城区商业地段，项目周边生活配套齐全，交通便利。小区总户数361户，共有A、B两栋，各30层，14层为商铺。核心卖点：核心卖点：地段、交通便利、周边配套齐全古城明珠古城明珠在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.户型户型面积（平米）面积（平米）所占比例所占比例得房率得房率1房1厅1卫50.9710%

174、50%2房2厅2卫10111530%30%3房2厅2卫13414640%40%4房2厅2卫155.9620%40%销售情况：销售情况：住宅于2010年中旬开盘，销售均价为3400元，商铺还未开 盘，预计年中开盘，销售价格将会在每平米2万以上。优惠政策：优惠政策：看房赠送1万元优惠卷。 古城明珠古城明珠在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.阐述：阐述：该项目以地段、全智能化为诉求点，项目周边商

175、业配套成熟如万联购物广场、凤凰广场、澜湖中学、鄂州市中医院、工商银行等集中在此，是鄂州主城区核心区，地理位置较好。从定位上看发展商致力于打造一种全智能都市现代生活方式，在项目的立面、色彩等方面表现得比较到位，表现出了较高的品质，但在户型设计上存在较大的漏洞，主力户型为101105平米两房，而据我们调研，鄂州市居民生活习性还未如此超前。户型设计不合理是导致其销售停滞的主要原因。古城明珠古城明珠在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2

176、011 Aspose Pty Ltd.东方名居东方名居 项目基本信息项目基本信息l地理位置：地理位置：武昌大道菜园头转盘处l开发商：开发商：鄂州天怡置业有限公司l占地面积：占地面积：19767平米（一期）l建筑面积：建筑面积：69000平米（一期）l建筑规划：建筑规划：4栋高层（32层）1栋小高层（17层）主力户型：主力户型：100134平米三房l建筑风格：建筑风格：现代简约l层高：层高：2.9米l得房率：得房率：77%l一梯六户一梯六户在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile

177、5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.简介：简介：该项目由鄂州市天怡置业有限公司开发，坐落于武昌大道菜园路地段，项目周边生活配套齐全，交通便利。核心卖点：核心卖点：户型、性价比东方名居东方名居在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.户型户型面积（平米）面积（平米）所占比例所占比例得房率得房率2房2厅1卫6910%60%3房2厅1卫10010240

178、%80%3房2厅2卫12113850%70%销售情况：销售情况：住宅于10年7月开盘，销售均价为3300元，目前每平米上涨 150元，商铺还未开盘，预计年中开盘，销售价格将会在每 平米2万以上。优惠政策：优惠政策：开盘当日一次性9.8折，按揭9.9折，目前上类优惠已改变 成单套总价去掉千位，单价去掉十位。 东方名居东方名居在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.阐述：阐述：该项目是鄂州市性价比

179、较高项目之一，其地理位置偏离主城区，且离杨澜湖还有段距离，各种外部优势并不明显，但在户型设计上以100103平米三房及130136平的大三房做为主力户型，由于100平米左右的三房在鄂州住宅市场较少，此类户型的推出极大的满足了客户的需求。项目凭借赠送面积的优惠政策、合理的价格定位、合理的户型搭配等综合因素，使得该项目自开盘至今半年时间几乎售罄，不得不说是全方位的营销手段起到了关键性作用。东方名居东方名居在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2

180、004-2011 Aspose Pty Ltd.目前鄂州在售住宅项目分布主要集中在两大板块，沿江版块（城北）和洋澜湖版块（城南），总体来看沿江版块销售均价比洋澜湖版块均价高，沿江版块均价约在3400元/平米左右，洋澜湖版块均价在3200元/平米左右。沿江板块（城北）这一版块优势在于依托长江这一天然景观，各大楼盘将江景文化作为独一无二的宣传卖点，且距离老城区较近，生活配套、交通等都已成型，再加上鄂城区发展走向为城南、城东方向，沿江版块发展有限，这无疑抬升了这一区域的房价。洋澜湖版块（城南）这一版块是鄂城区向外扩张的新城区，是新一代人口集中居住的区域，随着近几年的发展，此版块人气越来越旺盛，各项基

181、础设施也相继完善，加上城际铁路就在该版块，随着开通的时间临近，这一板块发展潜力越来越大，随着众多开发企业相继入驻，楼盘众多，品质好、规模大，该板块楼盘与楼盘之间的竞争将越加激烈。在售住宅项目总结在售住宅项目总结在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.鄂州市地理位置的特殊性，西接武汉，北近黄州，地产公司的开发理念和营销手法都会受到启发和影响，特别是城南片区质感高的楼盘逐渐增多，虽然各房企业的营销

182、水平、园林设计都已有明显的进步，但是与武汉相比较还是有明显的不足，目前鄂州大多数户型面积过大、附加值少，这对我项目来说是一个机会。我们的项目产品设计要有新颖之处，如在户型上着重打造如在户型上着重打造100130100130平米平米的三房，的三房，70907090平米的两房，外加小区园林景观，增添服务配套平米的两房，外加小区园林景观，增添服务配套（游泳池、小区会所、网球场、羽毛球场），赠送给客户飘窗、（游泳池、小区会所、网球场、羽毛球场），赠送给客户飘窗、入户花园、露台等，无疑给我项目在销售中增添砝码。入户花园、露台等，无疑给我项目在销售中增添砝码。由于我们项目处在城南板块中，而大量的楼盘集中在

183、该片区，这对我住总项目来说是巨大挑战，新盘多客户选择面广，因此各发展商营销推广则成了项目成败的关键。在售住宅项目总结在售住宅项目总结在售住宅项目分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目定位项目地块分析项目SWOT分析项目定位思 维 导 图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copy

184、right 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目四至项目四至西北地块分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.本案 项目位于鄂州市鄂城区城南板块，紧邻鄂州火车站，位于江碧路以东、滨湖西路以西、多佳二路（规划）以北。处于城南板块的边缘位置。江碧路、滨湖西路都属于鄂州市的骨干道路，项目交通便利西接鄂州火车站，北接106国道从项目开车至鄂州城市中心约15分钟。项目地块与地块之间存在较大的层差，对

185、项目的整体规划及工程进度增添难度。项目地理位置及交通项目地理位置及交通江碧路多佳二路滨湖西路寿昌路需拆迁安置此地块地势低于路面45米城际铁路横跨而过区地块分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.地块主要指表地块主要指表地块地块用地面积用地面积容积率容积率绿地率绿地率建筑密度建筑密度用途及年限用途及年限地块一30353.7 2.0 25% 45% 商业40年住宅70年地块二89803.07 2.025%45

186、% 地块三66000.33 2.025%45% 地块分析备注：其中80亩为住宅用地，安置面积约为2万平方。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l项目及周边情况分析及规划 项目总用地面积超过项目总用地面积超过400400亩，其中亩，其中8080亩为住宅，超大规模的体亩为住宅，超大规模的体量将增强项目竞争实力。项目与市区商业繁华地段有量将增强项目竞争实力。项目与市区商业繁华地段有15201520分钟路程，分钟

187、路程，交通便利，但就目前形势而言，项目西侧的佳合贸易有限公司即将拆迁，交通便利，但就目前形势而言，项目西侧的佳合贸易有限公司即将拆迁，将预留将预留1212万平方地块，项目东南侧将（小桥小学附近）将预留万平方地块，项目东南侧将（小桥小学附近）将预留1616万平万平方米住宅即将开发，加上四周人流奚落，周边配套较为匮乏还未形成商方米住宅即将开发，加上四周人流奚落，周边配套较为匮乏还未形成商业及居住气氛，无疑增加了我项目销售难度，如何让客户认同本项目是业及居住气氛，无疑增加了我项目销售难度，如何让客户认同本项目是我司思考的重点。我司思考的重点。 随着城际铁路的开通，该片区域将为随着城际铁路的开通，该片

188、区域将为集交通枢纽、生态、商务、居住于一体的新城区。地块分析地块介绍地块介绍Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l片区规划影响与思考 项目所在片区属于城市规划中的城南片区，依据项目所在片区属于城市规划中的城南片区，依据鄂州市鄂州市城市总体规划城市总体规划，城南片区是鄂州未来城市发展的中心区域和热点。，城南片区是鄂州未来城市发展的中心区域和热点。现今该片区正以城际铁路建设为有力契机，全面推进城南片区的大开现

189、今该片区正以城际铁路建设为有力契机，全面推进城南片区的大开发、大建设，并积极引导带动商业的繁荣。发、大建设，并积极引导带动商业的繁荣。 依据目前土地出让情况和政府出台的相关规划细则，本项目依据目前土地出让情况和政府出台的相关规划细则，本项目所在城南片区，即将引来开发建设的高潮。如此大规模的新城建设工所在城南片区，即将引来开发建设的高潮。如此大规模的新城建设工程实施在带来新机遇的同时，也将面临新的挑战。诸多项目的即将推程实施在带来新机遇的同时，也将面临新的挑战。诸多项目的即将推出，以至本项目在启动伊始就将面临激烈的市场竞争。如何细分市场，出，以至本项目在启动伊始就将面临激烈的市场竞争。如何细分市

190、场，选择行之有效的策略，赢得客户，在竞争中独占鳌头。是本项目的艰选择行之有效的策略，赢得客户，在竞争中独占鳌头。是本项目的艰难抉择。难抉择。地块介绍地块介绍地块分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目定位项目地块分析项目SWOT分析项目定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Cop

191、yright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.优势分析（优势分析（Strengths)Strengths)l项目所在地段紧鄂州火车站及中心客运站，正对区域内交通运输主干线项目所在地段紧鄂州火车站及中心客运站，正对区域内交通运输主干线106106国国道（江碧路），东为滨湖西路，交通便捷，物流通畅，这为项目的运营及人流道（江碧路），东为滨湖西路，交通便捷，物流通畅，这为项目的运营及人流出行提供了有力支撑点。出行提供了有力支撑点。l项目总占地约项目总占地约400余亩，总体规模大，其中住宅面积约余亩，总体规模大，其中住宅面积约80亩，商业体量约亩，商业体量约320余亩，这对于项目迅速

192、确立市场地位、增强项目整体市场竞争力、扩大知名度余亩，这对于项目迅速确立市场地位、增强项目整体市场竞争力、扩大知名度及提升社会影响力均有很大的积极意义，并开拓项目的发展空间。及提升社会影响力均有很大的积极意义，并开拓项目的发展空间。l项目正处于城南板块，是鄂州市未来城市发展的核心区域项目正处于城南板块，是鄂州市未来城市发展的核心区域，集交通枢纽、生态、商务、居住于一体的新城区，承接城市发展和商贸繁荣的重要职能。随着城市发承接城市发展和商贸繁荣的重要职能。随着城市发展规划的逐步实施推进，本项目所在区域将受到越来越多的关注和青睐，无疑展规划的逐步实施推进，本项目所在区域将受到越来越多的关注和青睐，

193、无疑这将极大的提高项目的商住价值和发展潜力。这将极大的提高项目的商住价值和发展潜力。规划引导规模效应交通物流SWOT分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.配套匮乏l目前项目周边多数为闲置土地，相关生活配套设施相对匮乏，尤其是公共交通尚目前项目周边多数为闲置土地，相关生活配套设施相对匮乏，尤其是公共交通尚未覆盖，区域内整体对外形象较差，相关功能定位尚在规划，处于起步阶段。商未覆盖，区域内整体对外形象较差，

194、相关功能定位尚在规划，处于起步阶段。商业发展和功能显现需要相当长的时间，这将直接影响到未来客户群体对本项目的业发展和功能显现需要相当长的时间，这将直接影响到未来客户群体对本项目的置业投资选择。置业投资选择。传统习惯l鄂州市主要的商业分布在老城区内，建成时间早且在广大市民心目中已形成一鄂州市主要的商业分布在老城区内，建成时间早且在广大市民心目中已形成一定的消费习惯和影响力，而定的消费习惯和影响力，而住宅项目主要集中沿江及洋澜湖区域，住宅项目主要集中沿江及洋澜湖区域，本项目远离老本项目远离老城区，且无景观资源加之交通出行较为不便，即便项目建成运营，短期内难以明城区，且无景观资源加之交通出行较为不便

195、，即便项目建成运营，短期内难以明显改变本地居民的消费习惯，并发挥影响力。显改变本地居民的消费习惯，并发挥影响力。环境恶劣l本项目位于火车站旁，在建的城际铁路横跨而过，产生的噪音大，且滨湖西路本项目位于火车站旁，在建的城际铁路横跨而过，产生的噪音大，且滨湖西路靠近的沿线垃圾等成堆，对于项目的整体形象将产生较大的负面影响。靠近的沿线垃圾等成堆，对于项目的整体形象将产生较大的负面影响。地块不平整l项目地块与周边地块之间存在较大的落差，落差甚至多达至3米左右，这对于项目的整体规划、项目外立面展示及工程进度增添较大的难度。劣势分析（劣势分析（Weaknesses)Weaknesses)SWOT分析Eva

196、luation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.经济发展l近年来鄂州市场经济发展势头较为快速，随着鄂州城市化进程的步伐加快，鄂州近年来鄂州市场经济发展势头较为快速，随着鄂州城市化进程的步伐加快，鄂州在在“8+18+1”经济圈所占的位置越加重要，经济发展、居民生活水平提高；企业增多、经济圈所占的位置越加重要，经济发展、居民生活水平提高；企业增多、就业机会增加，城市化进程加快商贸业发展等都是极好的推动因素。就业机会增加，城市化

197、进程加快商贸业发展等都是极好的推动因素。投资热潮l随着全国经济发展形势不断上扬，经济收入的增加也极大地提高居民生活水平。随着全国经济发展形势不断上扬，经济收入的增加也极大地提高居民生活水平。受诸多因素影响通货膨胀、物价上涨等压力较大，如何保值升值？已是广大居民受诸多因素影响通货膨胀、物价上涨等压力较大，如何保值升值？已是广大居民必须思考的首要问题。在此背景下投资已成为老百姓越来越重视和关注，发展为必须思考的首要问题。在此背景下投资已成为老百姓越来越重视和关注，发展为百姓生活热点。百姓生活热点。政策导向l从全国房地产运营走势情况看，政策的力度不断从紧，住宅市场发展受限，而商从全国房地产运营走势情

198、况看，政策的力度不断从紧，住宅市场发展受限，而商业地产悄然升起。鄂州做为三、四线城市，市民的投资渠道有限，但对房地产投业地产悄然升起。鄂州做为三、四线城市，市民的投资渠道有限，但对房地产投资的尤为热衷，自然商业地产倍受热捧。资的尤为热衷，自然商业地产倍受热捧。l通过调研发现鄂州市现有的建材家居、五金机电、农贸市场、小商品市场等各类通过调研发现鄂州市现有的建材家居、五金机电、农贸市场、小商品市场等各类商业市场分布较为零散，设计规划落后，发展水平不高，而本项目通过资源整合，商业市场分布较为零散，设计规划落后，发展水平不高，而本项目通过资源整合，优化配置等借助切实可行的开发模式和先进的经营管理模式，

199、可以后来者居上，优化配置等借助切实可行的开发模式和先进的经营管理模式，可以后来者居上，成为代表鄂州商贸发展的标杆项目，扩大影响，拓展发展空间。成为代表鄂州商贸发展的标杆项目，扩大影响，拓展发展空间。市场导向SWOT分析机会分析（机会分析（Opportunities)Opportunities)Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.版块竞争l目前鄂州已形成老城区、城南版块、城东版块竞争格局，老城区建立时间久远

200、，人流、商业气氛、配套等占据各方面优势，城东与城南版块是目前鄂州城市发展新城区，目前两大版块还处在同一起跑线，未来的人流及商业气氛着重在这两大版块产生。市场竞争l传统的商贸市场形成已久，影响力和知名度深入人心，当地居民的消费思维和习惯已经固化，暂时难以改变，新型市场的进入必将需要时间的培育如（宜安居家、鄂东建材大市场）。楼盘竞争l目前鄂州各区域城市建设正在快速推进中，2010年鄂城区土地出让面积达300万，仅项目周边就有17万方土地成交，未来楼盘之间的竞争格局将进一步加剧。招商竞争l由于本项目是以综合性商业为主，招商的难度较大，随着蟠龙及鄂东建材相继招商启动，分流有限客户资源，同时项目后期经营

201、也将面临挑战。SWOT分析威胁分析（威胁分析（Threats)Threats)Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.发挥优势、抢占机会(SO)利用规模优势走品牌发展道路结合交通物流优势，打造一站式专业市场利用一站式专业市场打造高品质住宅结合政府规划，扩大项目知名度和客户群体发挥优势，转化威胁(ST）走都市综合体路线，提升土地价值成长累计开发模式，控制项目开发节奏，最大限度降低风险塑造良好市场形象，提高市场竞

202、争力利用机会，克服劣势(WO)减小劣势，避免威胁(WT)强化城南区未来发展价值，抢夺老城区及城东版块客户利用交通规划及改善，抵减消费者心理距离强调新政下商业地产的优势，吸引消费者关注度结合一站式经营，提高项目影响力丰富产品文化内涵，迎合消费者心理保证产品品质，多元化发展，满足市场不同消费群体的需求实现产品的市场化、增值化、个性化，追求利润最大化SWOT分析SWOTSWOT策略策略Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty

203、 Ltd.项目定位项目地块分析项目SWOT分析项目定位住宅定位商业定位思 维 导 图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.住宅定位 产品规划产品规划 产品定位产品定位 客户定位客户定位思 维 导 图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose

204、Pty Ltd.n考虑城市空间的延伸与本项目作为城市有机体组成部分的和谐与互补；n协调好项目定位与片区整体规划的功能关系；n处理好专业市场区与住宅区的区分；n最大化避免铁路及地块差层带来不利因素；n 充分考虑建筑密度、人口密度与公共、私密空间组织的协调。设计要点建议设计要点建议江碧路多佳二路滨湖西路寿昌路需拆迁安置此地块地势低于路面45米城际铁路横跨而过区产品规划Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.n设计

205、目标 ：高品质大型生活社区 n建筑形态：多层、11及18层的小高层 经我司调研发现目前鄂州市场上多数的楼盘户型设计较为传统，彼此间差异不大，鲜有自身特色。而本项目住宅规模只有10万平米，不具备太大的优势。 如果塑造市场领先者的地位，必须要充分利用自身特点，所以我们建议“不做大而全，只做小而精”的产品，项目以小高层产品为主，着力打造好产品的户型、外立面、生活配套服务颠覆目前各大楼盘的开发模式，加强整体运作，实现建筑风格特点化、景观设计突破化、配套设置主题化。规划布局规划布局产品规划Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Cl

206、ient Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.思 维 导 图住宅定位 产品规划产品规划 产品定位产品定位 客户定位客户定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l土地开发量的激增土地开发量的激增近几年来，鄂州市的土地开发量不断增加，其中房地产用地的比例增长尤为迅速，说明鄂州的房地产市场发展趋势一片良好，这样一个大环境下，对我项目来说也是一个相

207、当的契机。l城市人口的不断增加城市人口的不断增加人口总量均衡增长。2009年年末全市户籍总人口为106.97万人，比上年末增加0.32万人，至2020年鄂州市域总人口约为166万人。其中城镇人口约为131.2万人、主城区城镇人口约为52.7万人。巨大的人口增长，必然促进房地产市场的发展。种种原巨大的人口增长，必然促进房地产市场的发展。种种原因都说明鄂州的房地产市场将迎来一个高峰发展期。房因都说明鄂州的房地产市场将迎来一个高峰发展期。房地产市场的高速发展将促进转业市场的大发展。地产市场的高速发展将促进转业市场的大发展。市场发展趋势产品定位产品定位推导依据产品定位推导依据Evaluation on

208、ly.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.市场发展趋势l总体态势良好，住宅价格稳步上升单价上扬、总价提高，置业门槛增高，造成市场追涨态势l住宅结构尚需改善，增加小面积户型供应中小面积小户更符合房价上扬下的市场需求，经济型住房将成为市场新宠l建筑多元化，产品逐步升级经过市场检验，通州住宅产品设计水平在逐步提升，更现代、典雅的产品将更能体现产品价值，随着户型面积变化，户型个性化元素（凸窗、入户花园）加入市场，差异化营销赢取市场。产品定位推导

209、依据产品定位推导依据产品定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.小结：小结：鄂州楼盘多数为颇具规模的大型社区，一般多层及11、18、32层的高层。建筑产品多为一梯两户、一梯三户的板式结构。受鄂州房地产发展水平的影响，目前鄂州楼盘户型面积存在偏大。目前两房的面积一般在90平米以上，三房的面积在130平米以上。面积的增加意味着总价的增加，购房者负担越重。大多户型设计不够合理，无亮点。一些让利于客户的“偷面积”

210、元素如入户花园、飘窗等并没有完全体现出来。除受消费能力所限外，由于市场产品同质化严重及开发水平较低，消费者的多元需求，并未得到有效激发和释放。产品定位推导依据产品定位推导依据产品定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l随着鄂州的房地产市场发展，土地价格必将越来越高，导致楼盘单价提升，而鄂州大多置业者都是自住及改善性换房需求客户，因此中小户型将越来越受到购房者欢迎，在购房选择上面多为结合经济因素，面积区间

211、80-130平米之间的二房、三房深受消费者青睐，90-130平米的二房、三房可塑性较强，可延伸出90110平米的三房、110125平米的大三房、135-144的四房等多种户型，如若采用落地凸窗、入户花园、LOFT等偷面积的元素，有无限创意空间。l通过调查发现目前鄂州市场上楼盘品质越来越高，高品质楼盘销售价格也处于市场前列，如洋澜湖一号、洋澜国际康城从销售状况来说也是名列前茅的，说明高品质的楼盘在鄂州非常受欢迎。消费者需求特征产品定位产品定位推导依据产品定位推导依据Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Pro

212、file 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.思考：复合地产开发理念+全新现代商务生活模式 定位：11万方+城市简约时尚生活产品总体定位产品总体定位产品定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 产品定位两大要点 新现代简约机能建筑 城市中心体验以居住者的体验为线索，实现现代化的城市街区以居住者的体验为线索，实现现代化的城市街区生活和商务休闲体验。生活和商务

213、休闲体验。构建一个建筑时代化、景观生态化、组团主构建一个建筑时代化、景观生态化、组团主题化和生活体验化的情景式的生活新城。题化和生活体验化的情景式的生活新城。产品总体定位产品总体定位产品定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l充分运用现代人居科技文明成果，在智能化、信息化及生态环境方面具有一定的前瞻性；l具有户型、功用选择的多样性、整体感及认同感；l建筑立面及造型充满现代、活力、美感与想象力；l结合鄂州

214、深厚独特历史文化，酝酿独具特色的文化氛围与生活品味；l新材料、新技术的应用。产品定位具体产品定位具体产品定位建筑风格建筑风格Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1111万平米万平米新现代城市生活新现代城市生活简约时尚简约时尚11万平米的规模，具万平米的规模，具备强烈的昭示性。备强烈的昭示性。鄂州房地产高端项目建筑风格选择，鄂州房地产高端项目建筑风格选择，富含青春、时尚的现代形象力富含青春、时尚的现代形象力

215、最大化表现自然赋予的土最大化表现自然赋予的土地价格，以城市中心城营地价格，以城市中心城营造居住空间。造居住空间。建筑风格定位建筑风格定位产品定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.产品定位总原则：n开发步骤：项目滚动式分两期开发n商业部分：囊接一站式专业市场n户型设计：顺应户型的发展趋势，采用多种新型户型设计元素，设计经济实用户型具体产品定位具体产品定位户型户型产品定位Evaluation only.Cr

216、eated with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.住住宅宅户型户型面积（面积（M2M2）比例（面积比例（面积比）比）总面积（）总面积（）总户数总户数2 2房房2 2厅厅2 2卫卫8095809530%30%3300033000388388小三房小三房（2+12+1）1001001 110105 50 0% %220002200055000550002752753 3房房2 2厅厅2 2卫卫115115 12512533000330002842844 4房

217、房（3+13+1）13013513013512%12%7700770058584 4房房2 2厅厅3 3卫卫1 14014540145550055003838合计合计100%100%11000011000010431043备注备注配套不小于总建筑面积配套不小于总建筑面积4，具体产品定位具体产品定位户型户型产品定位1、鼎泰建议本案户型配比如下：Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.住住宅宅户型户型客厅开间客厅

218、开间（）（）主卧室开主卧室开间（）间（）主卧面积主卧面积（）（）次卧面积次卧面积（）（）其他功能其他功能房（）房（）两厅面积两厅面积（）（）2房2厅2卫3.9-4.23.3-3.414-1610-12827-30小三房（2+1）4.3-4.53.5-3.616-2012-1412353房2厅2卫四房（3+1）4.5-4.83.922-2513-161238-404房2厅3卫备注：1、考虑干湿分离，动静分区； 2、细节上考虑切忌犯冲等风水问题具体产品定位具体产品定位户型户型2、鼎泰建议本案户型配比如下：产品定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides

219、for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.3、产品创新设计 社区住宅平面的设计应充分考虑人们对户型多样化的审美标准和多样化的居住需要，主要设置经济实用型的两房和三房、舒适型的三房，商业地块设计单身公寓，每一种户型应仔细推敲，充分考虑空间的实用性和新颖性。概念一：送面积（落地凸窗、交错6米挑高阳台等） 概念二：入户花园概念三：100110平米小三房2+1户型可考虑主人房设置书房区概念四：户型南向观景阳台考虑设置阳光室概念五：每户厨房设置工作阳台概念六：户型平面功能动静分区，交通流线合理、紧凑，使用

220、率高概念七：考虑景观、朝向满足不同户型的要求。 产品定位具体产品定位具体产品定位户型户型Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.思 维 导 图住宅定位 产品规划产品规划 产品定位产品定位 客户定位客户定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspos

221、e Pty Ltd.客户定位客户定位找找有的放矢有的放矢客户类型细分：职业职业 年龄年龄 家庭人口构成家庭人口构成 家庭年家庭年收入收入 拥有私家车拥有私家车子女状况子女状况 区域分布区域分布 国籍国籍购买动机细分： 改善居住条件改善居住条件投资回报角度投资回报角度投资投资外界因素外界因素品牌认知类型细分：报纸广告或新闻报纸广告或新闻 电台广告或新闻电台广告或新闻 熟人介绍熟人介绍 电视广告或新闻电视广告或新闻 物业周边居民物业周边居民 路路牌牌 车体车体 直销直销理想产品细分 ：理想产品中有两个主要影响因素：产品理想产品中有两个主要影响因素：产品基本特性定位和心理偏好。基本特性定位和心理偏好

222、。客户定位客户定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.本项目客户初步描述本项目客户初步描述 高薪及中产阶层是市场的消费主力高薪及中产阶层是市场的消费主力超富阶层超富阶层职业投资客、企业职业投资客、企业高管和商业经营者高管和商业经营者500万以上万以上中产阶层中产阶层30万以上万以上高薪阶层高薪阶层泛公务员，企泛公务员，企业技术人员、业技术人员、管理人员、小管理人员、小业主等业主等年收入年收入20万万以上以

223、上有稳定收入的有稳定收入的阶层及阶层及80后结后结婚置业一族等婚置业一族等年收入年收入10万万以上以上阶层职业家庭资产/收入区域武汉、鄂州武汉、鄂州鄂州鄂州中等阶层中等阶层企业经营者企业经营者鄂州鄂州鄂州鄂州客户定位客户定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 根据目前鄂州房地产市场实情和发展态势，并结合本项目的各项因素根据目前鄂州房地产市场实情和发展态势，并结合本项目的各项因素（包括优势、劣势、机会点及

224、威胁）的综合分析，项目深度访谈分析等等（包括优势、劣势、机会点及威胁）的综合分析，项目深度访谈分析等等调查研究，我们认为本项目的目标客户群主要有：调查研究，我们认为本项目的目标客户群主要有：目标客户定位细分：目标客户定位细分：板块一：在鄂州生活和工作的相关人士，主要包括板块一：在鄂州生活和工作的相关人士，主要包括n城区内任职于事业单位的公务员城区内任职于事业单位的公务员n学校教务人员学校教务人员n私营业主私营业主板块二：看重片区潜力、独具慧眼的投资人士板块二：看重片区潜力、独具慧眼的投资人士n政府公务员政府公务员n有一定积蓄的企业白领有一定积蓄的企业白领n企业中、高层管理者企业中、高层管理者n

225、银行职员、医生、律师、教师等高收入人群银行职员、医生、律师、教师等高收入人群板块三：武汉板块三：武汉/ /黄州黄州n目前在武汉工作居住的，随着城际铁路的开通，与武汉的接轨，来鄂州目前在武汉工作居住的，随着城际铁路的开通，与武汉的接轨，来鄂州购买居住购买居住n目前工作在鄂州居住在黄州的人士目前工作在鄂州居住在黄州的人士客户定位客户定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目定位项目地块分析项目SWOT分析项

226、目定位住宅定位商业定位思 维 导 图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.商业定位 业态定位业态定位 定位推导定位推导 市场定位市场定位 规划建议规划建议 规划建议规划建议思 维 导 图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Lt

227、d.l 目前市场上的各类建材、家具等品牌及品种多为中低档的产品，无法满足目前市场上的各类建材、家具等品牌及品种多为中低档的产品，无法满足消费者的不同需求，导致鄂州市大部分经营者前往武汉市消费。消费者的不同需求，导致鄂州市大部分经营者前往武汉市消费。l飞鹅建材市场、明塘市场等多数商铺建筑已久，多为住宅底商，布局结构不飞鹅建材市场、明塘市场等多数商铺建筑已久，多为住宅底商，布局结构不规范，消防隐患大。经营业种混杂无绪，没有明显业种分区；市场内环境脏乱，规范，消防隐患大。经营业种混杂无绪，没有明显业种分区；市场内环境脏乱，整体形象差，影响城市形象。整体形象差，影响城市形象。l市场粗放经营，未形成统一

228、管理市场粗放经营，未形成统一管理做为市场的经营管理公司当下更多只是停留做为市场的经营管理公司当下更多只是停留在收缴物业费，水电费和再次租赁的层面上，无序管理，不科学，不规范。市在收缴物业费，水电费和再次租赁的层面上，无序管理，不科学，不规范。市场的经营推广基本没有，不能协助商家更好的加强品牌的宣传推广，行业内没场的经营推广基本没有，不能协助商家更好的加强品牌的宣传推广，行业内没有交流，对市场信息的把握不急时、不全面。有交流，对市场信息的把握不急时、不全面。市场供应产品特征定位推导定位推导整体整体商业市场发展相对薄弱，市场陈旧发展潜商业市场发展相对薄弱，市场陈旧发展潜力受限，急需改建力受限，急需

229、改建Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l鄂州市商业市场绝大部分以只租不售形式呈现，商铺的租金逐年递增，市鄂州市商业市场绝大部分以只租不售形式呈现，商铺的租金逐年递增，市场与市场之间租赁未形成规范价格，致使营业者与业主之间矛盾日益加剧。场与市场之间租赁未形成规范价格，致使营业者与业主之间矛盾日益加剧。l 从实际调查来看，鄂州市场目前新建或者规划之中的大型专业市场有鄂从实际调查来看，鄂州市场目前新建或者规划

230、之中的大型专业市场有鄂东飞鹅建材家俱大市场、蟠龙农贸市场等，多数为只租不售，在售专业市东飞鹅建材家俱大市场、蟠龙农贸市场等，多数为只租不售，在售专业市场寥寥无几，而在售城市商业中也只是以住宅底商为主，随着政策的对商场寥寥无几，而在售城市商业中也只是以住宅底商为主，随着政策的对商业的利好，目前的专业市场已不能满足商户的投资扩展需求。业的利好，目前的专业市场已不能满足商户的投资扩展需求。因此鄂州市亟需一个一站式、大规模综合商贸市场出现。因此鄂州市亟需一个一站式、大规模综合商贸市场出现。定位推导定位推导整体整体商业市场发展相对薄弱，市场陈旧发展潜商业市场发展相对薄弱，市场陈旧发展潜力受限，急需改建力

231、受限，急需改建市场供应产品特征Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l外来投资热情随着鄂州市城市化进程的脚步加快，鄂州在随着鄂州市城市化进程的脚步加快，鄂州在“8+18+1”经济圈的地位越来越重经济圈的地位越来越重要，随着企业的不断进驻，外来人口的增加，而鄂州市房地产正处于发展的要，随着企业的不断进驻，外来人口的增加，而鄂州市房地产正处于发展的初级阶段，楼市泡沫基本没有，未来的发展潜力巨大，外来人口及周边消

232、费初级阶段，楼市泡沫基本没有，未来的发展潜力巨大，外来人口及周边消费者将会选择此处做为投资。者将会选择此处做为投资。l内部投资热情由于鄂州专业市场租金未形成统一规范，商户与业主的矛盾日益增加，而且由于鄂州专业市场租金未形成统一规范，商户与业主的矛盾日益增加，而且除新建的鄂东飞鹅建材家俱大市场等专业市场基本是只租不卖，而我项目的除新建的鄂东飞鹅建材家俱大市场等专业市场基本是只租不卖，而我项目的建设，势必激起鄂州人对商业地产的投资热情。建设，势必激起鄂州人对商业地产的投资热情。 定位推导定位推导结合市场实际情况，满足潜在客户的要求结合市场实际情况，满足潜在客户的要求消费者需求特征Evaluatio

233、n only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l投资商铺将成置业热点20102010年全国通货膨胀、物价上涨等压力日益加剧，剩余资金急需寻找出路，而年全国通货膨胀、物价上涨等压力日益加剧，剩余资金急需寻找出路，而鄂州属于三、四线城市，经济水平欠发达，市民投资渠道有限，房地产的投资鄂州属于三、四线城市，经济水平欠发达，市民投资渠道有限，房地产的投资依旧是市民的热门首选，而房地产住宅市场政策的打压连连受挫，而商业地产依旧是市民的热门首选

234、，而房地产住宅市场政策的打压连连受挫，而商业地产不受政策影响，发展势头悠然升起。不受政策影响，发展势头悠然升起。l小面积、低总价产品最易获得市场热捧能最大化地吸引广大置业投资者选择的产品才是最适合市场需要的产品。据调能最大化地吸引广大置业投资者选择的产品才是最适合市场需要的产品。据调研，目前广大鄂州市民对小面积、低总价产品的兴趣倾向最为浓烈，这与项目研，目前广大鄂州市民对小面积、低总价产品的兴趣倾向最为浓烈，这与项目自身产品结构是较为符合的。自身产品结构是较为符合的。 目前市场对小面积、低总价产品比较青睐，而鄂州市民置业投资目光正从起先的住宅类产品选择转而投向商铺类产品，所以我们应该顺势而为之

235、，从项目核心重点出发，高举项目产品优势，突显项目投资价值，从而拉动项目整体营销。结合市场实际情况，满足潜在客户的要求结合市场实际情况，满足潜在客户的要求消费者需求特征定位推导定位推导Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.定位：鄂东一站式商贸批发总站经营方式：批发兼零售n 发挥规模效应：项项目目占占地地面面积积达达400400亩亩，借借助助超超大大规规模模，打打造造鄂鄂州州市市最最大大规规模模、品品种种齐齐全

236、全一一站式超大规模综合商贸市场。站式超大规模综合商贸市场。n 突出交通物流和辐射带动优势：项项目目位位于于南南浦浦路路、滨滨湖湖西西路路、多多佳佳二二路路交交汇汇处处毗毗邻邻鄂鄂州州火火车车站站及及中中心心客客运运站站，为为本本项项目目的的货货物物的的运运输输、周周转转等等提提共共保保障障性性条条件件，结结合合交交通通优优势势辐辐射射鄂鄂东地区。东地区。n批发兼零售：由于鄂州西近武汉南近黄州，而黄州区经济发展较为薄弱，专业市场较少，因此受鄂州的辐射影响较大，因此本项目批发所所针针对对的的客客户户为为黄黄州州区区及及鄂鄂州州市市乡乡镇镇商商贸贸经经营营者者，零售主要针对市区商贸经营者。零售主要针

237、对市区商贸经营者。产品总体定位产品总体定位市场定位市场定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.商业定位 业态定位业态定位 定位推导定位推导 市场定位市场定位 规划建议规划建议 客户定位客户定位思 维 导 图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 As

238、pose Pty Ltd.市场定位市场定位项目案名项目案名【项目案名一】【项目案名一】 鄂州亿丰大市场鄂州亿丰大市场【项目案名二】【项目案名二】 中国鄂州国际商贸城中国鄂州国际商贸城释义：释义：n 案名公司名，利于品牌化；n案名简洁，表述明了，便于客户感知和市场关注；n“大市场”及“商贸城” 统体现产品类型，便于植入市场形象：Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.市场领导者市场领导者强调行业形象与企业品牌；

239、强调行业形象与企业品牌；扩大市场并强化营销通路；扩大市场并强化营销通路；强调强调“我就是我就是”的营销诉求；的营销诉求；通过价格调整，整合市场竞争态势通过价格调整，整合市场竞争态势市场追随者市场追随者强调强调“我也是我也是”的营销诉求；的营销诉求；找出能与市场领导者结合形象的市场空间；找出能与市场领导者结合形象的市场空间；集中营销于主要地区市场，提高市场占有率；集中营销于主要地区市场，提高市场占有率；采用采用“坐二望一坐二望一”的全面市场策略的全面市场策略市场挑战者市场挑战者寻求市场领导者弱点并正面攻击；寻求市场领导者弱点并正面攻击；强化产品创新、多品牌策略；强化产品创新、多品牌策略；树立品牌

240、扩张产品系列；树立品牌扩张产品系列；巩固营销通路中的经销网巩固营销通路中的经销网市场补缺者市场补缺者游击战，专攻游击战，专攻“小市场小市场”；高价位专业游击战，专攻高价位专业游击战，专攻“买爽市场买爽市场”；蚕食市场，逐步侵入目标市场；蚕食市场，逐步侵入目标市场；特定细分市场游击战特定细分市场游击战阐阐叙叙：通通过过对对项项目目的的整整体体分分析析考考量量，我我司司认认为为本本项项目目的的定定位位策策略略是是选选择择市市场场领领导导者者进进行行市市场场定定位位，既既有有效效的的运运用用项项目目优优势势，规规避避市市场场不不足足，同同时时整整合合了了城城市市商商业业陈陈旧旧、发发展展受受限限等等

241、弱弱点点，提提升升项项目目整整体体竞竞争争力力，扩扩大大市市场场影影响响力力，为后期的销售和经营奠定基础。为后期的销售和经营奠定基础。只有做市场的领导者，项目才有发展空只有做市场的领导者，项目才有发展空间间市场定位市场定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.交易中心交易中心物流中心物流中心配套服务配套服务电子商务电子商务鄂东商贸产鄂东商贸产品交易总站品交易总站市场定位市场定位Evaluation only

242、.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l交易中心打打造造形形象象高高端端的的大大型型交交易易区区，全全面面提提升升鄂鄂州州市市商商贸贸市市场场形形象象。使使鄂鄂州州商商贸贸产产品品市市场场交交易易总总站站成成为为鄂鄂东东地地区区最最具具影影响响力力的的商商贸贸市市场场，同同时时辐辐射射鄂鄂东东地地区区，汇汇集集建建材材家家具具、小小商商品品、五五金金机机电电等等为为各各大大商商家家提提供供展展示平台，便于消费者前来采购。示平台，便于消费

243、者前来采购。市场定位市场定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l电子商务思路：本项目旨在打造鄂州一站式综合商贸批发大市场，所面对的商户分散于各地。为交易更加便捷，降低思路：本项目旨在打造鄂州一站式综合商贸批发大市场，所面对的商户分散于各地。为交易更加便捷，降低交易成本，建议项目建立先进的电子商务平台。为商户提供先进计算机技术、网络技术和远程通信技术，实交易成本，建议项目建立先进的电子商务平台。为商户提供

244、先进计算机技术、网络技术和远程通信技术，实现整个商务现整个商务( (买卖买卖) )过程中的电子化、数字化和网络化。市场交易突破时间、地点的限制。过程中的电子化、数字化和网络化。市场交易突破时间、地点的限制。市场定位市场定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l物流中心思路：将项目打造成鄂东地区最大的综合商贸市场离不开强大的物流支撑，如产品的仓储、运输配送、思路：将项目打造成鄂东地区最大的综合商贸市场离不开

245、强大的物流支撑，如产品的仓储、运输配送、客户服务、信息技术平台等多个层面都需要科学完善的服务。因此项目需要建立现代化的物流交易系客户服务、信息技术平台等多个层面都需要科学完善的服务。因此项目需要建立现代化的物流交易系统，引进先进的物流管理理念，使得市场交易更便利，为项目后期持续经营奠定坚实的基础。统，引进先进的物流管理理念，使得市场交易更便利，为项目后期持续经营奠定坚实的基础。市场定位市场定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Asp

246、ose Pty Ltd.l配套服务思路：随着本项目的成功打造和影响力的全面提升，必将引来各地客商前来洽谈，促进地方经济随着本项目的成功打造和影响力的全面提升，必将引来各地客商前来洽谈，促进地方经济发展和消费。因此，建议项目在以交易功能为主的基础上，完善餐饮、商务活动、银行等配套设发展和消费。因此，建议项目在以交易功能为主的基础上，完善餐饮、商务活动、银行等配套设施，为客商和经营者提供全面的商务服务，全面提升项目乃至市政整体形象。施，为客商和经营者提供全面的商务服务，全面提升项目乃至市政整体形象。市场定位市场定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides

247、 for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.中高端形象中低端价格鄂东商贸批发总站结合市场差异化，我司初步认定市场的经营定位应为：n中高端形象：目前鄂州建材家具、五金机电、小商品等市场整体形象较差，目前鄂州建材家具、五金机电、小商品等市场整体形象较差，但其经营品牌众多，大多数以中低档品牌呈现，整体形象无法与商品形象对但其经营品牌众多，大多数以中低档品牌呈现，整体形象无法与商品形象对称。我项目作为新建立起来的市场，无论在规划设计，整体立面，建筑档次称。我项目作为新建立起来的市场，无论在规划设计，整体

248、立面，建筑档次上都要超过目前的市场，这都与品牌形象要求相吻合，而本项目力在打造中上都要超过目前的市场，这都与品牌形象要求相吻合，而本项目力在打造中端市场，改变习惯上批发市场脏乱差的形象，树立中端形象，迎合市场需求。端市场，改变习惯上批发市场脏乱差的形象，树立中端形象，迎合市场需求。n中低端价格：从购买心理来分析，消费者需要寻求物美价廉的产品。从经从购买心理来分析，消费者需要寻求物美价廉的产品。从经营方式来看，在大众的心中批发与零售之间有一定价格差。因此我司建议项营方式来看，在大众的心中批发与零售之间有一定价格差。因此我司建议项目兼营批发、零售，通过价差吸引众多的消费者关注，带旺市场。目兼营批发

249、、零售，通过价差吸引众多的消费者关注，带旺市场。n鄂东商贸批发总站：由于鄂州西近武汉南近黄州，而黄州区经济发展较为薄弱，专业市场较少，因此受鄂州的辐射影响较大，因此本项目批发所针对所针对的客户为黄州区及鄂州市乡镇商贸经营者，零售主要针对市区商贸经营者。的客户为黄州区及鄂州市乡镇商贸经营者，零售主要针对市区商贸经营者。市场定位市场定位经营定位经营定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.商业定位 业态定位业态

250、定位 定位推导定位推导 市场定位市场定位 规划建议规划建议 客户定位思 维 导 图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l一站式分区经营原则：一站式分区经营原则：整合鄂州商业资源，借助聚集效应，建立一站式商贸产品交易总站，提升项整合鄂州商业资源，借助聚集效应，建立一站式商贸产品交易总站，提升项目整体商业价值和拓展商业发展空间，确立综合性商业地位。同时为了确保目整体商业价值和拓展商业发展空间，确立综合性商业地

251、位。同时为了确保各类别商业业态的有序良性发展经营，对各个业态进行科学合理的区域划分，各类别商业业态的有序良性发展经营，对各个业态进行科学合理的区域划分，以确保商业价值的最大化体现和市场的有序经营。以确保商业价值的最大化体现和市场的有序经营。l 综合规模原则：综合规模原则：改变鄂州专业市场分散、规模小的现状，通过突出大规模超大型商业体量和改变鄂州专业市场分散、规模小的现状，通过突出大规模超大型商业体量和业态种类丰富齐全，打造高起点高规划高定位高标准的专业化水准高的综合业态种类丰富齐全，打造高起点高规划高定位高标准的专业化水准高的综合性商贸市场，以区别其他落后的小市场，体现特有的商业优势价值。性商

252、贸市场，以区别其他落后的小市场，体现特有的商业优势价值。l优势互补原则：优势互补原则：各类别商业业态有自身的产品价值优势，有自身的要求，而本项目通过综合各类别商业业态有自身的产品价值优势，有自身的要求，而本项目通过综合化产品定位，整合各类商业资源，运用合理划分、科学管理、区别对待等模化产品定位，整合各类商业资源，运用合理划分、科学管理、区别对待等模式最大化发挥各类别业态商业的积极发展，达到优势互补，促进和谐发展，式最大化发挥各类别业态商业的积极发展，达到优势互补，促进和谐发展，共同繁荣。共同繁荣。业态选择原则阐叙业态选择原则阐叙业态定位业态定位Evaluation only.Created w

253、ith Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.结合市场调研情况和综合因素的考量，我司建议项目业态定位为：建材装饰系列五金机电系列家具家私系列汽配件系列日用小商品系列业态定位业态定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l建材装饰系列细分：n陶瓷、卫浴、洁具等陶瓷、卫浴、洁具等n

254、橱柜、吊顶等橱柜、吊顶等n人造板、木线条、板方材、木地板、成品门窗等；人造板、木线条、板方材、木地板、成品门窗等；n油漆涂料、钢筋、石膏制品、照明灯具等建筑装饰材等；油漆涂料、钢筋、石膏制品、照明灯具等建筑装饰材等；n具体分区根据设计及产品关联再细分。具体分区根据设计及产品关联再细分。业态定位业态定位结合市场情况，进行初步业态定位结合市场情况，进行初步业态定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l五金机电

255、系列细分：n电机备件、电动机、发电机等；电机备件、电动机、发电机等；n不锈钢材、有色金属、金属粉末、金属丝等；不锈钢材、有色金属、金属粉末、金属丝等；n门禁、防盗器材、消防装备等；门禁、防盗器材、消防装备等；n具体细分区根据设计及产品关联再细分。具体细分区根据设计及产品关联再细分。业态定位业态定位结合市场情况，进行初步业态定位结合市场情况，进行初步业态定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l家具家私系列

256、细分：n家用沙发、桌椅、板式客厅、床等家用沙发、桌椅、板式客厅、床等n藤艺、灯饰、饰品、金属家具等藤艺、灯饰、饰品、金属家具等n办公桌椅、沙发等办公桌椅、沙发等n具体细分区根据设计及产品关联再细分。具体细分区根据设计及产品关联再细分。业态定位业态定位结合市场情况，进行初步业态定位结合市场情况，进行初步业态定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l汽车配件系列细分：n汽车电子：汽车电子：音响、防盗器、中控锁

257、、倒车雷达、射灯、灯音响、防盗器、中控锁、倒车雷达、射灯、灯泡、电池、电动窗等；泡、电池、电动窗等；n汽车化工：汽车化工：润滑油、护理品、美容品、汽车香水等润滑油、护理品、美容品、汽车香水等n汽车用品：汽车用品：地毯、方向盘套、地胶、座套、精品、太阳膜地毯、方向盘套、地胶、座套、精品、太阳膜等等n汽车改装类：汽车改装类：打包围、护杠、桃木饰件、不锈钢饰件、贴打包围、护杠、桃木饰件、不锈钢饰件、贴纸、晴雨挡、四驱车用品、真皮座套等纸、晴雨挡、四驱车用品、真皮座套等n汽车配件类：汽车配件类：汽车配件、维修设备、护理设备、检测仪器、汽车配件、维修设备、护理设备、检测仪器、耗材。耗材。业态定位业态定位

258、结合市场情况，进行初步业态定位结合市场情况，进行初步业态定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l日用小商品批发系列细分：n家用小电器等家用小电器等n办公用具、学习用具等办公用具、学习用具等n塑胶制品、生活用品等塑胶制品、生活用品等n服装、针织内衣服装、针织内衣、皮革、纺织品、床上用品、窗帘、饰品等皮革、纺织品、床上用品、窗帘、饰品等n具体细分区根据设计及产品关联再细分。具体细分区根据设计及产品关联再细分

259、。业态定位业态定位结合市场情况，进行初步业态定位结合市场情况，进行初步业态定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.商业定位 业态定位业态定位 定位推导定位推导 市场定位市场定位 规划建议规划建议 客户定位客户定位思 维 导 图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 20

260、04-2011 Aspose Pty Ltd.布局设计原则：围绕地块资源，最大化商业价值布局设计原则：围绕地块资源，最大化商业价值规划建议规划建议Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.商铺布局形式：以我司多年的操作经验，建议项目商铺布局采用单列式摆放，即商铺一栋一栋排列，且每栋商铺以背靠背形式排列（如下图所示）：都是街铺，商业价值最大化；都是街铺，商业价值最大化；可以直接卸货到每间店铺；可以直接卸货到每间店

261、铺；增加商铺使用率。增加商铺使用率。带动人流的可达性。带动人流的可达性。商铺布局建议：栋与栋排列式连廊结构商铺布局建议：栋与栋排列式连廊结构规划建议规划建议Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.主入口位置沿在建主入口位置沿在建1313号路设置号路设置主入口设计要大气，开阔，具备标志性；主入口设计要大气，开阔，具备标志性；主入口进入后功能分区，业态分布要合理、主入口进入后功能分区，业态分布要合理、清晰。清晰。

262、主入口进入后是配套经营区，动线分布合理，主入口进入后是配套经营区，动线分布合理，方便各栋之间的流通方便各栋之间的流通开间合理，建议主入口在开间合理，建议主入口在18-2418-24米之间，不米之间，不宜太开或者太紧凑。宜太开或者太紧凑。淮海建材批发总站盛大开业盛大开业鄂州亿丰大市场鄂州亿丰大市场主入口建议主入口建议Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.本项目楼层是本项目楼层是2 2层还是层还是3 3层？如何

263、才能在限定的容积率方位层？如何才能在限定的容积率方位内，将项目容积率最大化？对此我司有以下看法：内，将项目容积率最大化？对此我司有以下看法：类似市场，类似市场，3 3层及层及3 3层以上无任是招商还是销售，都存在非层以上无任是招商还是销售，都存在非常大的压力，成功做旺市场的范例少之又少。常大的压力，成功做旺市场的范例少之又少。我司结合后续市场经营、招商、销售等综合方面因素，我司结合后续市场经营、招商、销售等综合方面因素，建议市场内部交易区整体做二层，从而保障项目的成功系建议市场内部交易区整体做二层，从而保障项目的成功系数。数。我司综合多年市场经营，结合目前鄂州的业态定位和客我司综合多年市场经营

264、，结合目前鄂州的业态定位和客户经营状况，建议沿街商业整体部分做三层，最高不可超户经营状况，建议沿街商业整体部分做三层，最高不可超过三层。过三层。规划建议规划建议楼层建议楼层建议内部整体设计二层，沿街商铺内部整体设计二层，沿街商铺设计三层设计三层Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.商铺面积的大小、铺内进深、铺内层高控制在什么范围，才能商铺面积的大小、铺内进深、铺内层高控制在什么范围，才能使商铺价值最大化？对

265、我司有以下看法：使商铺价值最大化？对我司有以下看法：开间进深建议为开间进深建议为4 4米，进深米，进深8 8米，沿街等局部可做到米，沿街等局部可做到9-129-12米，米，但不宜过多。但不宜过多。一楼层高建议在一楼层高建议在4.34.3米左右、二、三楼层高建议在米左右、二、三楼层高建议在3.33.3米左右米左右, ,以便提高使用面积。以便提高使用面积。商铺标准单户面积控制在商铺标准单户面积控制在20-20-3030平米左右，沿街部分可提至平米左右，沿街部分可提至4040平米，但不宜过多。平米，但不宜过多。 具体商铺面积大小根据区域业态定位而定具体商铺面积大小根据区域业态定位而定商铺面积及层高建

266、议商铺面积及层高建议规划建议规划建议Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.过道间距建议过道间距建议对于专业市场而言对于专业市场而言无任是广场、过道还是楼间距的距离都需要无任是广场、过道还是楼间距的距离都需要合理，不能太大也不能设计太窄。过于太大，分散人流，容易合理，不能太大也不能设计太窄。过于太大，分散人流，容易浪费占地面积并影响市场氛围浪费占地面积并影响市场氛围。对此我司有以下建议：。对此我司有以下建议：

267、过道分三类，主干道、次入口干道、栋间距过道。合理安排过道分三类，主干道、次入口干道、栋间距过道。合理安排之间的间距，不宜太宽或太窄，最大化商业价值的同时，不能之间的间距，不宜太宽或太窄，最大化商业价值的同时，不能影响商业氛围。分别建议为影响商业氛围。分别建议为2424米、米、1818米、米、1212米左右。米左右。规划建议规划建议Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.广告位建议广告位建议广告位分三类：沿街立

268、面大幅广告位、内铺宣传广告位、各广告位分三类：沿街立面大幅广告位、内铺宣传广告位、各店店招广告位；店店招广告位；广告位的合理设计和应用有利于项目的整体商业形象宣传和广告位的合理设计和应用有利于项目的整体商业形象宣传和后续经营。后续经营。建议统一设计、合理分布，尺寸统一，尽量彰显大气、宣传建议统一设计、合理分布，尺寸统一，尽量彰显大气、宣传力度强，而又统一和谐。力度强，而又统一和谐。沿街广告位各店店招广告位规划建议规划建议Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright

269、 2004-2011 Aspose Pty Ltd.为了更增强本项目整体竞争力，建议项目在产品设计上考虑仓储配套。商贸市场专业市场属于物流型市场，货物量较大，且多数业商贸市场专业市场属于物流型市场，货物量较大，且多数业态需要大量的仓储进行货物存储。根据我司经验，未来仓储将态需要大量的仓储进行货物存储。根据我司经验，未来仓储将是专业市场的核心竞争力，因此为了满足市场的后续经营和提是专业市场的核心竞争力，因此为了满足市场的后续经营和提高项目的核心竞争力，我司建议项目规划中尽量多考虑仓储空高项目的核心竞争力，我司建议项目规划中尽量多考虑仓储空间。间。仓储配套建议仓储配套建议规划建议规划建议Evalu

270、ation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.商业定位业态定位业态定位定位推导定位推导市场定位市场定位规划建议规划建议客户定位客户定位思 维 导 图Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.l客户类型细分：职业：职业 年龄年龄 家庭人口构成家

271、庭人口构成 家庭年家庭年收入收入 拥有私家车拥有私家车子女状况子女状况 区域分布区域分布 国籍国籍l购买动机细分： 改善自我经营条件改善自我经营条件投资回报角度投资回报角度投投资资外界因素外界因素l品牌认知类型细分：报纸广告或新闻报纸广告或新闻 电台广告或新闻电台广告或新闻 熟人介绍熟人介绍 电视广告或新闻电视广告或新闻 物业周边居民物业周边居民 路牌路牌 车体车体 直邮直邮l理想产品细分 ：理想产品中有两个主要影响因素：产品理想产品中有两个主要影响因素：产品基本特性定位和心理偏好。基本特性定位和心理偏好。客户定位客户定位客户定位客户定位找找有的放矢有的放矢Evaluation only.Cr

272、eated with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.区域来源：黄州及武汉周边的地区商贸产品经营者区域来源：黄州及武汉周边的地区商贸产品经营者职业特点：商贸等相关行业经营者。职业特点：商贸等相关行业经营者。置置业业目目的的：用用于于自自营营或或投投资资（并并不不转转卖卖），投投资资根根据据市市场场行情进行转让或者自营。行情进行转让或者自营。置置业业特特征征：大大部部分分已已有有商商铺铺，或或者者从从事事商商贸贸产产品品经经营营。购购铺铺目目的的是是为为了了继

273、继续续经经营营或或者者扩扩张张经经营营。投投资资者者则则为为根根据据市市场经营情况是放租还是自营。场经营情况是放租还是自营。经济能力：家庭年收入经济能力：家庭年收入20万以上。万以上。潜在客户：约5%区域来源：鄂州市区及周边乡镇的高收入者区域来源：鄂州市区及周边乡镇的高收入者职职业业特特点点：政政府府机机关关公公务务员员、企企事事业业单单位位职职员员或或其其他他个个体经营户等。体经营户等。置置业业目目的的：尝尝试试分分散散投投资资，通通常常放放租租或或者者等等待待物物业业升升值值为主。为主。置置业业特特征征：大大部部分分都都有有投投资资商商铺铺的的经经历历或或者者其其他他投投资资经经历，购铺目

274、的是尝试新的投资方式，提高投资收益等等；历，购铺目的是尝试新的投资方式，提高投资收益等等；经济能力：家庭年收入经济能力：家庭年收入10万以上万以上目标客户：约45%区域来源：周边乡镇的较高收入者区域来源：周边乡镇的较高收入者职职业业特特点点：企企业业管管理理人人员员、技技术术人人员员，有有稳稳定定收收入入的的工工薪阶层薪阶层置业目的：固定投资置业目的：固定投资置业特征：价格和回报是决定其是否投资的主要因素置业特征：价格和回报是决定其是否投资的主要因素经济能力：家庭年收入经济能力：家庭年收入6万以上万以上重要客户：约35%区域来源：鄂州周边乡镇，或在市内谋生的乡镇人区域来源：鄂州周边乡镇，或在市

275、内谋生的乡镇人职业特点：乡镇工作人员、富裕村镇居民职业特点：乡镇工作人员、富裕村镇居民置铺目的：入城投资置铺目的：入城投资置置业业特特征征：大大部部分分没没有有经经营营经经历历，购购铺铺目目的的主主要要是是能能够够为在城市进行置业和投资收益；为在城市进行置业和投资收益；经济能力：家庭年收入经济能力：家庭年收入3万以上万以上较重客户：约15%核心客户客户定位客户定位本项目客户初步描述本项目客户初步描述 高薪及中产阶层是市场的消费主力高薪及中产阶层是市场的消费主力Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profi

276、le 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.根据鄂州市专业市场特点和市场状况，结合本项目的各项因素（包括优势、劣势、根据鄂州市专业市场特点和市场状况，结合本项目的各项因素（包括优势、劣势、机会点及威胁）的综合分析，项目问卷调查、深度访谈分析，以及与本项目相似机会点及威胁）的综合分析，项目问卷调查、深度访谈分析，以及与本项目相似的楼盘调查研究我们认为本项目的商业铺位主要客户来源有以下几种：的楼盘调查研究我们认为本项目的商业铺位主要客户来源有以下几种：l经营业主：飞鹅建材市场、宜安居家市场、明塘市场、建设路小上皮市场及散飞鹅建材市场、宜安居家市场、明

277、塘市场、建设路小上皮市场及散落分布市内的建材装饰、五金机电、家居家具等专业店代理经销商或厂商分店等落分布市内的建材装饰、五金机电、家居家具等专业店代理经销商或厂商分店等经营者将是本项目重点锁定的经营及投资客户。经营者将是本项目重点锁定的经营及投资客户。l政界：鄂州市各级政府官员（包括市政府、区政府及周边乡镇政府官员）政府鄂州市各级政府官员（包括市政府、区政府及周边乡镇政府官员）政府官员信息灵通、投资能力高、投资意识强，对周围人群的带动作用明显，相互聚官员信息灵通、投资能力高、投资意识强，对周围人群的带动作用明显，相互聚集度高，是本项目重点发掘的客户圈层。集度高，是本项目重点发掘的客户圈层。l鄂

278、钢：鄂钢：鄂州市鄂钢工作人员，具有较高收入者，收入稳定，手上流动资金较多，鄂州市鄂钢工作人员，具有较高收入者，收入稳定，手上流动资金较多，投资意思强。投资意思强。l周边县市：华容区、梁子湖区等财富阶层，此客群中以投资者占较高比例，不财富阶层，此客群中以投资者占较高比例，不排除有来鄂州市经营发展的经营客户。排除有来鄂州市经营发展的经营客户。l外来投资客：来自武汉、黄州、黄石等地专业投资客，看好赤壁发展前景，对来自武汉、黄州、黄石等地专业投资客，看好赤壁发展前景，对投资升值空间有理性分析，有投资炒房成功经验，有很高的资本运作能力。投资升值空间有理性分析，有投资炒房成功经验，有很高的资本运作能力。主要客户来源：客户定位客户定位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.报告演示完毕报告演示完毕 谢谢！谢谢！Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.