《养老地产市场调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《养老地产市场调研报告（69页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:10342523082014年养老地产现状铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308目目录51养老市场政策解读2养老市场产品变化铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:10342523081. 养老市场政策解读人口土地资金简政放权养老机构审批办法铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308社会背景世界人口趋于老龄化n进入老龄化的标准：65岁以上老年人口占国家总人口的7%n深度老龄化的标准：65岁以上老年人口占国家总人口的14%n超级老龄化的标准：65岁以上老年人口占国家总人口的20%资料来源：资料
2、来源：2011年联合国经济和社会发展部年联合国经济和社会发展部2010年世界人口展望年世界人口展望中国跑步进入深度老龄化社会铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308社会背景社会背景中国老中国老龄化呈大化呈大趋势资料来源：中国资料来源：中国1-61-6次人口普查资料次人口普查资料美国普查局国际项目中心国际数据库预测数据美国普查局国际项目中心国际数据库预测数据n 2000年第五次人口普查，65岁以上人口8811万人，占人口总数的6.96%。60岁以上人口1.3亿人，占人口总数的10.2% 。中国2000年已经步入老龄化社会。老年人口结构比率表n2010年6579岁之间的老
3、人占老年总人口的83.3%，2050年此年龄段老人比率降低到66.7%；n拟说明养老公寓和机构养老的未来发展趋势。年中国老年人口急剧增长加快养老产业的实施铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308社会背景社会背景北京人口老北京人口老龄化化严重重北京统计局公布数值北京统计局公布数值2012年北京老龄产业研究报告年北京老龄产业研究报告 2013年北京常住人口2114.5万人，65岁以上人口194.5万人，占常住总人口9.2%2015年65岁以上人口315.8万人，占常住总人口的14.1%2010年第六次人口普查：北京常住人口1961.2万人65岁以上人口170.89万人，占
4、常住总人口8.7%进入老龄化深度老龄化超度老龄化2030年65岁以上人口500万人，占常住总人口的21.7%铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308社会背景社会背景养老床位建养老床位建设纳入政府入政府绩效考效考评n n截至截至20132013年底，全市投入运营的养老服务机年底，全市投入运营的养老服务机构床位总数达构床位总数达8149181491张。张。相当于每千人相当于每千人2424张张床位床位目标要求：目标要求：n n20152015年底前，北京市养老机构床位数应达到年底前，北京市养老机构床位数应达到1212万万张，每千名老人拥有的养老机构养老张，每千名老人拥有的养
5、老机构养老床位数达到床位数达到3838张张。n n到到20202020年，本市养老机构养老床位数达到年，本市养老机构养老床位数达到1616万万张，每千名老人拥有的养老机构养老张，每千名老人拥有的养老机构养老床位数达到床位数达到4040张张。“十二五”期间养老床位考核：每少建一张床，区县须按每床55万元的标准上缴统筹建设资金。铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308政策背景政策背景老年人权益保障法民政局关于养老机构设立许可的通知养老服务设施规划设计技术要点中国社科院发布中国老龄事业发展报告蓝皮书铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308政策背景政
6、策背景土地市土地市场的的变化化北京养老设施用地纳入土地规划铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308政策背景政策背景土地市土地市场的的变化化n n事件：事件：20132013年年2 2月月4 4日，北京第一块以养老日，北京第一块以养老综合用地模式招拍挂的经营性用地成交综合用地模式招拍挂的经营性用地成交。一家养老产业的新锐。一家养老产业的新锐中投发展中投发展有限责任公司有限责任公司( (以下简称以下简称“中投发展中投发展”) )以楼面地价以楼面地价888.5888.5元元/ /平米平米成功中标北成功中标北京京密云县密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东溪翁庄镇京密引水渠调节池东
7、溪翁庄镇京密引水渠调节池东溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧侧侧侧A-01A-01、B-01B-01地块地块地块地块一宗包含养老功能一宗包含养老功能的居住用地的居住用地n n意义：意义：n n打破了养老用地多年打破了养老用地多年“难产难产”的局面的局面n n与住宅用地同推，可以说是土地市场破与住宅用地同推，可以说是土地市场破冰之举冰之举n n这也是全国率先将养老设施用地纳入年这也是全国率先将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划的破冰之举度国有建设用地供应计划的破冰之举养老综合用地实行“招、拍、挂” 就在中投发展投标密云A-01、B-01地块的当天，其还以9.25亿元拿到了密云县溪翁庄镇京密引水渠
8、调节池东侧A-02、B-02、B-03、B-04地块(以下简称“密云A-02、B-02、B-03、B-04地块”)，密云A-02、B-02、B-03、B-04地块建筑规模约为23.78万平方米，总出让价格是9.25亿元，楼面价3889.8元/平方米，土地性质是住宅用地。铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308政策背景政策背景鼓励集体土地从事养老鼓励集体土地从事养老产业n n农村可以将未承包的集体所有的土地、山林、水面、农村可以将未承包的集体所有的土地、山林、水面、滩涂等作为养老基地，收益供老年人养老。滩涂等作为养老基地，收益供老年人养老。n n各级人民政府和有关部门在
9、财政、税费、土地、融资各级人民政府和有关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持企业事业单位、社会组等方面采取措施，鼓励、扶持企业事业单位、社会组织或者个人兴办、运营养老、老年人日间照料、老年织或者个人兴办、运营养老、老年人日间照料、老年文化体育活动等设施。文化体育活动等设施。 n n非营利性养老服务设施用地，可以依法使用国有划拨非营利性养老服务设施用地，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。土地或者农民集体所有的土地。 中华人民共和国老年人权益保障法【20130701】2014年两会期间提出n农用地承包入股，将推动土地向家庭农场、农业企业等新型主体流转。中央一号文件发
10、布，实现农村土地三权分离。n集体经营性建设用地出让、租赁、入股，与国有土地同等入市、同价同权，实现产业升级。n宅基地，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，继续试点将闲置农民住房通过集体经济组织盘活利用，发展符合乡村功能定位的乡村旅游、养老等产业。铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308政策背景政策背景建立养老建立养老产业服服务体系体系社会养老服务体系建设十二五规划建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的“9073”养老服务体系。居家养老和社区养老服务网络基本健全。全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和
11、新建小区老龄设施配套建设规划标准。改善老年人居住条件。引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励家庭成员与老年人共同生活或就近居住。推动和扶持老年人家庭无障碍改造。北京养老服务体系格局为“9064”铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308政策背景“9073”养老服务体系功能定位铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308政策背景“9073”养老服务体系建设任务与方式铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308政策背景“9073”养老服务体系的产品表现形式精装修（饰）老年大学等服务配套医疗等养护照料功能打造居家环境，拓展机构服务
12、养老公寓铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308政策背景“9073”养老服务体系的产品表现形式上海亲和源恭和苑燕达国际养护中心太申祥和将府庄园养老公寓铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308政策背景政策背景社区养老社区养老见落落实n80岁以上老人，政府每月以服务券的形式补贴300元/月,多用于老人就餐.n北京社区养老服务试点在朝阳展开：以“一卡通”的形式为老人提供上门服务。政府每年拨款两次,每半年支付一次1200元。老人持卡消费,费用由社区指定的服务公司(爱侬家政)统一与政府结算。老年优待、福利将“一卡通”铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究
13、机构 Q:1034252308政策背景政策背景关于加快本市养老机构建关于加快本市养老机构建设的的实施施办法法【20131031】建设方式新建养老机构的建筑面积、用地面积、基本配建内容、配建规模及要求应符合国家标准及本市地方标准规定，并应纳入相关规划。鼓励民营资本介入养老市场基本原则政府主导，社会主体，集约高效利用土地社会资本愿意投资建设养老机构的，优先支持其建设在社会资本建设的养老机构不足以满足老年人入住需求时，由政府补充投资建设供地方式社会资本投资建设的养老机构属于营利性或非营利性，由民政部门会同国土、工商等部门共同认定。铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308政策
14、背景政策背景关于加快本市养老机构建关于加快本市养老机构建设的的实施施办法法运营补贴社会资本新建、扩建养老机构时，每张床位的市级补助标准由原来8000元至16000元提高到2万元至2.5万元提高对社会资本投资建设非营利性养老机构的运营补贴标准。由社会资本投资建设、实际承担集中养老服务职能的全托型社区托老所，运营期间享受同等政策。v接收生活能够自理老年人的，补贴标准由原来的200元/人/月提高至300元/人/月；v接收生活不能完全自理老年人的，补贴标准由原来的300元/人/月提高至500元/人/月。建设补贴资金方面给予大力支持铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308政策背
15、景政策背景关于加快本市养老机构建关于加快本市养老机构建设的的实施施办法法税费优惠社会资本投资建设的非营利性养老机构运营期间，符合条件的可享受营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等税收优惠政策。非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费。社会资本投资建设的养老机构用水、用电、用气、供暖价格按照本市相应居民收费价格标准执行。由社会资本投资建设、实际承担集中养老服务职能的全托型社区托老所，运营期间享受同等政策。运营优惠资金方面给予大力支持铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308政策背景政策背景关于加快本市养老机构建关于加快本市养老机构建设的的实施施办法法开展相
16、关政策试点工作，支持引导社会资本投资建设营利性养老机构，积极探索给予其基本建设补贴、运营补贴等相关政策。社会资本投资建设的营利性养老机构运营期间免征营业税；减半征收有关行政事业性收费。社会资本投资建设的营利性养老机构享受与社会资本投资建设的非营利性养老机构相同的用水、用电、用气、供暖的优惠政策；享受综合责任保险财政补贴政策。资金方面给予大力支持铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308政策背景政策背景关于加快本市养老机构建关于加快本市养老机构建设的的实施施办法法医疗服务要跟上对于养老机构内设的医疗机构，符合职工(城镇居民)基本医疗保险和新型农村合作医疗保险定点条件的，可
17、以申请纳入医疗保险定点范围；鼓励养老机构与就近医疗保险定点医疗机构签订合作协议，由就近医疗保险定点医疗机构为养老机构提供对口医疗服务。铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308政策背景政策背景北京市养老服北京市养老服务设施施规划划设计技技术要点要点规划选址v根据发展需要可将村镇集体建设用地进行适当调整，用于养老服务设施的建设。床位设置规模v独立占地的养老院一般要设置300至500张床，最小不宜低于100张。床均用地面积v一般为20-40/床，在非集中建设区床均面积可适当提高，但不应超过60/床。床均建筑面积v一般为35-45/床，特殊设施的床均建筑面积可适当放宽。容积率
18、v一般为1.2-2.0，v最高不应超过2.5。室外场地v除老年养护院外，需设置老年人休闲、健身、娱乐等活动的室外活动场地。v室外活动场地人均面积不低于1.20。交通要求v主要出入口不应直接开向城市主干道。日照要求v老年人居住用房和主要活动用房日照标准应不低于居住建筑日照标准。建筑设计要求适老化设计铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308政策背景北京市养老服务设施规划设计技术要点建筑设计要求无障碍设计建筑出入口内外应留有不小于1.50m1.50m的轮椅回旋面积。走廊净宽不应小于1.80m。通过式走廊两侧墙面0.90m和0.65m高处应设40-50mm的圆杆横向扶手。二层
19、（含二层）以上养老服务设施建筑应设无障碍电梯，且至少有1台能兼作医用电梯。建筑的地面应采用不易碎裂、耐磨、防滑、平整的材料。老年人居室的自用卫生间出入口净宽不应小于0.80m。应采用外开门或平开门，并设置透光的观察窗及由外部可开启的门扇。浴盆和便器旁应安装扶手，淋浴位置应在一侧墙面安装扶手。铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308政策背景北京市养老服务设施规划设计技术要点建筑设计要求设备系统设计其他设计要求超过300床的每层均应设置护理站，并应设置建筑设备设施控制系统、紧急呼叫系统和电视监控系统，视线应覆盖所有老年人公共活动区域。监控系统v应根据功能需求设置相应的护理
20、智能化系统。电视监控系统应设置在公共部位。呼叫装置v公共空间、居室及卫生间应设紧急呼叫装置。水电计量v应按老年人居室设置分室电计量和水计量系统。照明开关v老年人居室主要照明系统应能实现在床头、居室入口等地多地控制。v宽板翘板开关，安装高度宜距地面1.10m。应做标识设计，标识应色彩鲜明、字体醒目、图案清晰。铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308政策背景昌平区养老机构审批办法取得民政部门关于筹建养老机构的批复到发改委立项到规划、土地、环保等部门办理相关手续到建委和消防部门办理相关手续到卫生部门办理相关手续法人代表的注册登记到民政部门办理北京市养老服务机构执业许可证营利
21、性养老服务机构在取得北京市养老服务机构执业许可证后，按照有关规定到工商部门办理注册登记手续。非营利性养老服务机构按照有关规定到区民政局社团登记科办理注册登记手续。铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308政策背景政策背景养老机构建养老机构建设补贴申申请流程流程必须符合下述条件必须符合下述条件建筑：符合建筑：符合北京市养老服务设施规划北京市养老服务设施规划设计技术要点设计技术要点规定，工程质量和消防规定，工程质量和消防安全验收合格。安全验收合格。建设硬指标：建设硬指标：“十二五十二五”期间，在新审期间，在新审批建设的养老机构和政府投资建设的养批建设的养老机构和政府投资建设
22、的养老机构中，老机构中，80%80%以上的养老床位应具有以上的养老床位应具有护养功能。护养功能。向民政局书面申报社会办养老机构建设补贴区县民政局进行实地调查填写调查表区县民政和财政部门将组织评审委员会进行评审公示报市级审定养老机构建设补贴申报流程建设养护功能床位：2.5万/张x160张=400万建设普通功能床位：2万/张x40张=80万配套功能建设1比1：480万建设资金补贴合计：960万（元）年运营补贴：300元/月/床x12个月x200床=72万元机构养老院以200张床为例估算建设补贴铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308养老市场政策解读综述北京老龄化突出，政府
23、高度重视，持续出台土地和资金层面的相关政策，为养老地产提供了前所未有的支持。未来养老地产发展空间巨大，奤夿屯新村前景一片光明。2014年两会期间提出：集体经营性建设用地，实现产业升级，宅基地发展乡村旅游和养老产业，农村可以将未承包的集体所有的土地、山林、水面、滩涂等作为养老基地，收益供老年人养老。奤夿屯新村可合理合法介入养老产业的建设、经营。“十二五”规划要求：养老产业应建立以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑的养老服务体系。奤夿屯新村可以用“9064”的总体目标指导4600亩村域的规划建设。目前，首要须利用养老机构打开困局。凡养老项目需向地方民政局申报筹办，到发改委立项，方可减免建设和经
24、营等税费，经验收合格才能取得相应的建设和运营补贴。因此，先立项，报规划，保证可持续发展。寻找适合的盈利模式介入实现多方共赢铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:10342523082. 养老市场产品变化13个市调样本以开业时间为序产品DNA铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市市调样本本1太申祥和敬老院太申祥和敬老院（2002年正式开业）n区域位置：昌平辛庄桥西北n房屋类别：公寓、合院n机构性质：民办（已取得民政局许可证）n规模：1000张床n入住率：100%（全自理老人）n蓄客：120余人n经营模式：会员制（红嬉卡、青木卡、金福卡），押金80万120万元
25、，免费入住n其他费用：成本餐￥12元/人/天n房间格局：约25平米公寓单间，约30平米合院中一房n特色：占地150亩，古典园林和七进院王府建筑群中医药文化旅游示范基地（医保）为侨服务定点单位转型成综合养生养老度假型产品铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308n服务机构：北京汇晨养老机构管理有限公司n土地性质：北七家项目为划拔用地（已取得民政局许可证）n规模与规划：一期占地147亩，712床位，规划用地813亩，总建筑面积约30万平米，后期规划建设没有时间表。n连锁经营地点：昌平北七家沙各庄（公办民营）、朝阳北苑路（公办民营）、朝阳望京东园（民营）n入住率：100%（排
26、队300余人）经营模式：租赁制押金5万元n管理费：￥4750￥6980元，趸交一年费用可享92折n标准间、小套间、标准套间、大套间四种户型，分别为48.6平米、65.6平米、80.5平米、112平米（开业初期48.6平米和80.5平米性价比高，出租率高）。特色：全南户型，满足老人采光需求温泉疗养、地板采暖汇晨老年公寓成为市民政建设资金支持的三个项目之一北苑与望京均为医养结合，接收半自理及不能自理老人市市调样本本2北京北京汇晨老年公寓晨老年公寓（2007年开业）北七家北苑路望京东园铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市调样本2北京汇晨老年公寓（北七家项目)项目一期项
27、目二期（待建）铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市调样本2北京汇晨老年公寓（北苑项目）n建筑面积：7100平米n户型面积：2335平米，共计65间，120张床位；n顶层为屋顶花园供老人沐浴阳光n首层为门诊（北京市二甲隆福医院进驻）已对外营业，4层为住院处n全部为半自理和非自理老人n经营模式：租赁制押金5万元n费用：床位费2600元/月，服务费2400元/月，合计5000元/月n另加25元/天餐费；n入住率：2013年1月1日开业，入住率50%以上铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市调样本2北京汇晨老年公寓（望京项目）n经营模式：租
28、赁制押金5万元n建筑面积：8000平米n户型面积：1740平米不等，105个房间248张床位n收费：17平米，2000元床位费，37平米5200元床位费。护理费10003000元/月n入住费：15%铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308n全楼出入、空间转换、电梯上下均实行门禁刷卡n提供独立洗浴空间和服务n首层为门诊（暂不对外营业），四层为住院处市调样本2北京汇晨老年公寓（望京项目）铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308n投资商：十三陵温馨老年公寓（民营企业）n区域位置：十三陵神路景点东400米n规模：总占地面积15万平米，建筑面积16万平
29、米n进度：一期已竣工入住（100%），二期融资阶段n土地性质：集体土地（已取得民政局许可证）n营销模式：租赁制，会员制双轨执行。n租金制：预付4600元押金，为老人特殊需求费用，如叫救护车等根据房间大小，每月付费￥1900￥4500元，可月付n趸交押金：40万起，每月房租可免。n其他费用：煤水电餐自付。n特色：古建风格，远山青黛，景色优美相对而言价格低，消费压力小软性服务周全，关注老人业余生活n缺陷：居住条件简陋，除电视机外大部分生活设备需要自行解决市市调样本本3十三陵温馨老年公寓十三陵温馨老年公寓（2007年开业）铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308n投资商：广
30、东大顶矿业股份有限公司和深圳市联康投资公司n区域位置：北五环外，环铁绿化带内n机构性质：民办（已取得民政局许可证）n土地性质：50年工业n房屋类别：现房，5层全阳面板楼n规模：庄园占地面积38万平方米，敬老院建筑面积10万平方米n长者公寓入住率4%n经营模式：租赁制n长者公寓押金：3万元应急保证金单间（34平米）：5700元/人/月含餐双人间（34平米）：4200元/人/月含餐套间（52平米）：9400元/两人含餐n居家式公寓押金:350万元/套（156平方米），物业费2.5元/平米n村落式别墅押金：1500万元/栋（580平方米），物业费3.5元/平米n特色：湖景营造区内宁静优雅的环境酒店式
31、养生养老庄园（赛特物业）月梨中医医院市市调样本本4将府庄园敬老院将府庄园敬老院（2010年开业）铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市调样本4将府庄园敬老院老年大学老年大学活动中心活动中心月梨中月梨中医医院医医院社区活社区活动中心动中心铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308n开发商：燕达集团n区域位置：北京东燕郊经济技术开发区思菩兰路西侧燕达国际健康城内n土地性质：50年工业用地（已取得民政局许可证）n规模：总建筑面积64万平米，规划设置床位12000张，已开放床位2300张（入住率8.7%）n房屋类别：现房n经营模式：租赁制n押金：自
32、理：2万/人；非自理：3万/人n房费：一居：4480元/月（66平米）二居：7000元/月（86平米）三居：10080元/月（123平米）n特色：人文环境准三甲医院依托温泉入户n缺陷：位置远价格高市市调样本本5燕达金色年燕达金色年华健康养健康养护中心中心（2010年开业）铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市调样本5燕达金色年华健康养护中心燕达迎宾酒店铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308n开发商：上海亲和源股份有限公司n地址：上海市南汇区康桥镇秀沿路299弄n土地性质：50年工业用地（已取得民政局许可证）n中国首家老年会员制社区n占地
33、面积8.33万，建筑面积10万n总户数：838户（约1600人）n特色：为老人作出“终身养老”服务承诺可继承可转让市市调样本本6上海上海亲和源和源（2010年开业）铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市市调样本本6上海上海亲和源和源备注：入住条件需男性满60周岁，女性满55周岁。红色部分价格为最新上调价格。卡种年限房型（面积）会员卡缴费标准年费缴费标准备注A卡永久（可继承、可转让）大套（108）75万（2009）98万（2013.5）118万（2014.3）6.98万7.38万1、可指定符合条件老人入住；2、入会时一次性支付会费。中套（70）3.98万小套（58）
34、2.98万B卡终身（15年内可退）大套（108）88万2.38万(2009)3.5万(2013)4.2万(2014)1、未住满15年，按年限退还；2、住满15年后，只需继续缴纳年费；3、不可继承、不可转让；4、入会时一次性支付会费。中套（70）55万60万小套（58）45万经营模式：会员制铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308n开发商：北京宏福集团n区域位置：国家4A级景区温都水城内n土地性质：集体用地（尚未取得民政许可证，已申请民政补贴）n建筑面积：143801.25平米，其中地下36172.46平米，地上107628.79平米n规模：1495套（5栋塔楼），最多
35、可容纳近3000人n入住率30%约500人左右n经营模式：会员制n会费：趸交押金60万140万不等n另行收取服务费、杂费、餐费等（详见后附表格）n测算单价将近20000/平米n房间精装n主力户型：以50-70平米小户型为主n特色：温泉入室三甲医院可继承可转让市市调样本本7温都水城国温都水城国际养生公寓养生公寓（2011年开业）铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市市调样本本7温都水城国温都水城国际养生公寓养生公寓n n经营经营模式：模式：会员制会员制n n会费：趸交押金会费：趸交押金6060万万140140万不等（依房间大小和签约年限收取会费）万不等（依房间大小和
36、签约年限收取会费）n n具体情况：具体情况：入会年龄入会30（20+10）年会员费用（万元）基础服务费面积朝向阳面次阳面女50周岁男60周岁A户型约53平米10090400元人月700元2人月B户型约63平米120110C户型约72平米140130入会年龄入会15年会员费用（万元）基础服务费面积朝向阳面次阳面女65周岁男65周岁A户型约53平米65万(3610元月)60万（3330元月）400元人月700元2人月B户型约63平米75万（4160元月）70万（3880元月）C户型约72平米85万（4720元月）80万（4440元月）铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:103425230
37、8市市调样本本7温都水城国温都水城国际养生公寓养生公寓项目收费明细备注餐费25元天（三餐）750元月按用餐实际消费刷卡取暖费19元平米（按房间面积实际收取）每年11月15日-次年3月15日送暖水电费冷水、热水按市政价收取、温泉水12元吨床上用品600元（双人床）800元（2张单人床）可自带有线电视初装费360元有线电视收视费18元月停车位费380元月4560元年一卡通20元（押金）n 其他收费明细：n温度水城养老公寓水城金手杖获得运营补贴。铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308n开发商：九华山庄集团股份有限公司n区域位置：九华山庄内n产权性质：40年商业用地（尚未取
38、得民政局许可证）n规模：5栋精装修高端养生公馆，分三期推向市场n进展：一期约800套高档公寓，2014年入住经营模式：会员制n费用：房间押金从30万150万元不等，签约30年，每年租金1万元，n前期费用计算：30年x1万元+押金，n租期满或可优先签约，但价格会有调整，不续签合同，押金不计息退还n特色：九华温泉疗养中心，温泉入室九华体检中心医疗直通定点医院（王府井医院）可继承可转让期满押金可退还市市调样本本8九九华国国际养生公养生公馆（2012年开业）15号公馆号公馆5号公馆号公馆铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:10342523085号公馆：电梯板楼n规模：300套n出租率：95%
39、以上n75平米：押金120万元n约120平米：押金180万元n水电另算，温泉水费￥8元/吨，物业管理费2元/平米/月市市调样本本8九九华国国际养生公养生公馆n15号公馆：回型建筑n规模：500套n出租率：25%左右n38平米阴面：押金30万元n48平米阳面：押金60万元n水电费另算，温泉水费￥12/吨，物业管理费￥3600元/年n地下有两层老年配套设施，满足老人日常健身、娱乐铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308n开发商：恭和苑养老机构管理有限公司，n乐成老年事业投资公司的全资子公司n性质：营利性养老机构（已取得民政局许可证）n地址：北京朝阳区百子湾南二路92号n价
40、值主张：医养结合n占地面积：13000平米n规模：两栋楼内设269套居住单元，共439张床（入住率70%）n经营模式：租赁制（押金5万/人）n房费：u双拼开间：2人住15600元/月（47.46平米）u小开间：1人住：9800元/月（29.46）u大开间：1人住：12800元/月（39.65）u标准间：22400元/月（53.9平米）u套房：26800元/月（79.99平米）尚未开放n特色：市中心，交通便利高档装饰，配套设施精致首个注册为营利性养老机构，并获得建设和运营补贴市市调样本本9北京双井恭和苑北京双井恭和苑（2012年10月开业）铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:10342
41、52308市调样本9北京双井恭和苑n餐饮：突出养生理念，茶点加餐体现老人身心需求n获得发改委批复的建设资金n由于位处市中心，目前没有提供医疗诊所，但120急救中心专设急救站铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308n投资商：保利安平和熹会n地址：北京海淀区西北旺保利西山林语小区n产权人：保利地产n土地性质：商业40年（已取得民政局许可证）n总建筑面积：约2.2万平米n规模：内设200套居住单元，入住率90%n经营模式：租赁制n会员费520万元n月费：u自理收费区间：34008900元u非自理收费区间：42009700元n另有一次性安置费1000元/人n医疗准备金2000
42、0元/人n特色：医养结合（私立医院）与西山语林项目比邻，减少老人孤独感市市调样本本10 保利安平保利安平和熹会和熹会（2012年11月开业）铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市调样本10 保利安平和熹会n每层设有医护站n健身房、书画室等配套设施齐备n室内设备非常人性化，如大按键电话铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市市调样本本10 保利安平保利安平和熹会和熹会n n经营模式：租赁制经营模式：租赁制1.1.自理型菜单式收费表自理型菜单式收费表房型房间朝向床位费（元/月）餐费（元/人/月）综合服务费（元/人/月）最低费用合计原价5万会
43、费10万会费20万会费7.5折6折5折南向（X01-X17）、西双人标间向（X25、X27）50003750300025009005003900双人标间南向（X19-X23）46003450276023009005003700双人标间东北（X36、X38、X39、X68、X70）44003300264022009005003600双人标间东、西、北向40003000240020009005003400VIP套房1500011250900075009005008900其他费用1、医疗备用金：20000元/人；2、一次性安置费：1000元/人；3、冬季取暖费：标间：5元/床/天；VIP：20元/套
44、/天；4、水、电、夏季空调、网络：免费；铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市市调样本本10 保利安平保利安平和熹会和熹会2.2.非自理型非自理型房型房间朝向床位费（元/月）餐费元/人/月综合服务费元/人/月最低费用合计原价5万会员费10万会员费20万会员费7.5折6折5折双人标间南向（X01-X17）、西向（X25、X27）50003750300025009001300-38004700双人标间南向（X19-X23）46003450276023009001300-38004500双人标间东北（X36、X38、X39、X68、X70）440033002640220
45、09001300-38004400双人标间东、西、北向40003000240020009001300-38004200加护间30002250180015009002800-38005200VIP套房1500011250900075009001300-38009700其他费用1、医疗备用金：20000元/人；2、一次性安置费：1000元/人；3、冬季取暖费：标间：5元/床/天；VIP：20元/套/天；4、水、电、夏季空调、网络：免费；铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308n开发商：天津滨海发展投资控股有限公司国有独资企业n区域位置：天津宝坻区平宝公路与京哈高速交口北一
46、公里处n规模与规划：总占地面积约1490亩，总建筑面积70万平米，可容纳10000人居住n轮转式养老公寓总建面24.5万平米，总套数2277套，一期511户于2013年6月底入住n经营模式：会员制，n会籍费+年费形式，依房间的大小会籍费从50万120万不等，年费3万/人，3.5万/2人n会员卡种类：围绕价格成多样性，自助型公寓有云杉卡、吉杉卡、轮转式公寓有福杉卡*筑福、福杉卡*纳福n特色：生态农业轮转式公寓（内蒙呼和浩特、吉林珲春、广西钦州、天津静海、武清）市市调样本本11天津云杉天津云杉镇（2013年6月开业）铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市调样本11天津
47、云杉镇n土地性质复杂：1、育种区：农耕地2、轮转式养老公寓：集体建设用地3、居家养式老公寓：50年商住两用地4、自助式养老公寓：70年住宅用地5、培训教育区：50年教育用地n配套设施齐全铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308n开发商：泰康人寿保险股份有限公司旗下泰康之家瑞城置业公司n区域位置：昌平新城，南丰路与白浮泉路交叉口n用地性质：国有用地金融保险用地（尚未取得民政局许可证）n产品性质：金融与地产相结n规模：3000套n已预售：1600套左右（首批600余户）n工期进程：2012年开始动工，2015年第一批客户入住，2018年预计全部完成。n经营模式：保险预定制
48、（A、B两种）、会员制n保险预定制（200万元）n会员入门费：依房间大小，从65万元235万元不等n押金既定前提下服务费根据房间大小不等：￥1260019200/间/月n特色：寄宿幼儿园内部环境高端设施设备人性化保险、养老双受益市市调样本本12泰康之家泰康之家燕园燕园（预计2015年开始运营）铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市调样本12泰康之家燕园专业护理单元专业护理单元临终关怀单元临终关怀单元康复医院康复医院协助生活单元协助生活单元记忆障碍单元记忆障碍单元 会所会所独立生活单元独立生活单元铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市市
49、调样本本12泰康之家泰康之家燕园燕园铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市调样本12泰康之家燕园铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市市调样本本12泰康之家泰康之家燕园燕园n n配套设施：记忆回廊、寄宿幼儿园等配套设施：记忆回廊、寄宿幼儿园等n n计划设立宗教信仰区，有佛堂、基督教堂等，现为模拟展示计划设立宗教信仰区，有佛堂、基督教堂等，现为模拟展示n n社区活动丰富多彩，包括定期户外旅游社区活动丰富多彩，包括定期户外旅游n n医疗：社区内提供康复为主的医疗：社区内提供康复为主的2 2甲医院，与协和医院、安贞医甲医院，与协和医院、安贞
50、医院、王府医院等大型医疗机构磋商，拟建就诊绿色通道院、王府医院等大型医疗机构磋商，拟建就诊绿色通道n n就餐：点餐，无统一餐标。就餐：点餐，无统一餐标。铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市调样本12泰康之家燕园铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308n开发商：香河恒康房地产开发有限公司n投资商：世纪爱晚（北京）置业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合n区位：香河京哈（京沈）高速香河东出口右转即达n建筑类别：项目首发规划占地约4000亩，一期开发约400亩，全力营造英伦风情住区。涵盖联排、叠拼、板式高层公寓、养老公寓等全龄产品。n经营模式：
51、销售+会员制n商品房售价：7300-13000/平米n养老产品是会员制，价格未定n特色：全龄化、全配套、自循环国家爱晚工程项目市市调样本本13爱晚大晚大爱城城（开业时间未定）铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市市调样本本13爱晚大晚大爱城城n n政策支持：民政部提出的政策支持：民政部提出的“国家爱晚工程国家爱晚工程”项目项目n n关于养老产品：总建面近关于养老产品：总建面近4 4万平米的养老公寓由发展商持有经营，拥有养生会所及近万平米的养老公寓由发展商持有经营，拥有养生会所及近400400套居住单元，有套居住单元，有套间、一居室、两居室等多种户型可供选择，专业养
52、老运营机构可为老人提供专业的养老居所与全面贴心套间、一居室、两居室等多种户型可供选择，专业养老运营机构可为老人提供专业的养老居所与全面贴心的服务。的服务。n n产权：产权：7070年产权年产权n n开盘时间：开盘时间：20142014年年4 4月月n n社区配套：社区配套： 大型医院、养老设施、养生会所、体育中心、文化教育、生态农场、休闲公园、缤纷商业、大型医院、养老设施、养生会所、体育中心、文化教育、生态农场、休闲公园、缤纷商业、高端酒店高端酒店 养生养生会所会所养老养老公寓公寓铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市市调样本的本的综合情况合情况 养老养老产品不再
53、受土地制品不再受土地制约序号项目名称土地性质1爱晚大爱城建设用地2九华山庄、保利和熹会、太申祥和、泰康之家燕园（金融保险用地）、双井恭和苑商业40年3亲和源、将府庄园、燕达工业50年4云杉镇综合土地5温都水城、十三陵老年公寓、汇晨老年社区集体用地铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市市调样本的本的综合情况一合情况一览表表1序号项目名称开业时间民政牌照匹配标准现有规模经营模式（取费结构）签约形式配套医疗医保目前情况1太申祥和2002年有中端1000张会员制=押金+餐费年签有有蓄客120人2十三陵老年公寓2007年有低端500张租赁制=押金+餐费+杂费房租+餐费+杂费
54、年签无无入住95%3汇晨老年公寓2007年有中端712张租赁制=押金+房费+餐费+护理费年签有有蓄客340人4将府庄园敬老院2010年有中高1200张租赁制=押金+房费+服务管理费年签无无入住4%5上海亲和源2010年有中端838户会员制=押金+餐费+年服务管理费可继承可转让有入住95%6燕达国际2010年有高端2300张租赁制=押金+房费+餐费+杂费年签有有入住8.7%7温都水城2011.8无中端1500户会员制=押金+餐费+服务管理费30年有有入住率30%铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308市市调样本的本的综合情况一合情况一览表表2序号项目名称开业时间民政牌照
55、匹配标准现有规模经营模式（取费结构）签约形式配套医疗医保目前情况8恭和苑2012.10有高端439张租赁制=押金+房费+餐费+杂费年签无无入住率70%9和熹会2012.11有中端200套租赁制=押金+床位费+餐费+服务管理费年签有无入住率90%10九华山庄2012.6无中端约800套会员制=押金+年费+餐费+物业费+杂费20年有是未开11云杉镇2013.6无中端511套会员制=年费+杂费可转让可继承无无8%12爱晚大爱城2014年代考中高代考拟会员制、代考代考代考代考未开13泰康之家燕园2015年代考高端未开保险预售押金+月费（房费+餐费）年签暂无暂无未开铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机
56、构 Q:1034252308养老市养老市场产品品变化化综述述1.养老产品不再受土地制约。国有土地也好，集体土地也罢，只要有民政支持，均可获社会认可和政策补贴，但政策落地性有待考证。2.养老产业逐渐由福利型向市场化转型，从而形成非营利的福利型养老院及营利型的养老机构，打破了传统观念上“重保障轻商业的格局”3.政策放宽，纷纷给予企业民政支持。前期建设符合养老规划设计的项目，纷纷申请民政支持，以博取政策、资金的维系。4.营销模式仍处于不断摸索阶段，会员制与租赁制并存。换言之，销售向持有过度，以符合政策导向，换取后续的可持续发展。5.硬件规范化，适老化设计日趋完善。如室内外紧急呼叫系统的建立，走廊1.
57、5米宽，担架电梯设置、活动区功能设置品质精良，不能开设幼儿园，也会特设儿童娱乐区等，以适应老年人心理、生理的全面需求。6.软性服务更加关注老人的养生、健康、精神生活。“医养结合”新模式逐步渗透到各养老项目，老年文化建设丰富多彩，餐饮突出养生理念等。7.打造项目特色。即每个项目都有自己的DNA，以支撑自己的经营。铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308会员制（可继承、可转让）险金+租金v如泰康之家*燕园：200万元8.经营模式：会员制和租赁制会费+服务管理费v温都水城（可转让可继承、期满押金可退）v九华山庄（可转让可继承、期满押金可退）v上海亲和源（A卡可转让、可继承；B卡可退）v云杉镇（可转让可继承）v太申祥和（可退，但不可转让、继承）租赁制（持有）低押金+高额服务费v燕达：23万元v和熹会：520万元v将府庄园：3万元v恭和苑：5万元v汇晨养老公寓：5万元养老市场产品变化综述铭文文经纪养老地养老地产研究机构研究机构 Q:1034252308THANKS
