一季度都匀房地产市场调查报告

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1、都匀市房地产市场都匀市房地产市场分析报告分析报告（第一季度）（第一季度） 城市名品销售部 2012年年4月月10日日 都匀市都匀市房地产市场房地产市场调调查查分析报告分析报告 调查结果调查结果全面揭示全面揭示都匀市的都匀市的购买力水平购买力水平和产品需求特征。和产品需求特征。调研说明一、背景一、背景 近年来，随着都匀市房地产市场的不断发展与成熟，市场主导者也在不断改变着，以往由开发企业全权决定产品的形态和定位的时代已经过去。随着供应量的不断增加，市场供求关系的不断改变，以购房者消费倾向为导向主导市场发展的力量正在形成与壮大，因此市场意识强、敏感度高的大型和知名开发企业开始注重购房者购房趋势和特

2、点变化的研究。随着市场竞争将日趋激烈，因此开发企业均提高了对潜在购房者需求研究的认识，潜在购房需求的调查结果逐渐成为项目定位和决策过程的重要参考依据和基础。 调研说明二、目标二、目标1 1、研究新政后楼市的走势和未来趋势、研究新政后楼市的走势和未来趋势2 2、跟踪预测未来购房者自身特征及其变化、跟踪预测未来购房者自身特征及其变化3 3、揭示未来楼市购买力水平及产品需求特征、揭示未来楼市购买力水平及产品需求特征4 4、探索近期楼市、探索近期楼市滞销滞销的真正原因的真正原因调研说明三、调查三、调查1、调查对象：主要以都匀开发区和城区楼盘为主导2、调查楼盘：见楼盘调查表3、调查时间：2012年3月2

3、54月1日4、调查形式：踩盘以及房交会巡展两种方式调查调研说明四、四、楼盘楼盘分布分布本次调查共完成楼盘28个，其中：1、总体住宅需求部分（开发区）：14个；2、市区住宅需求部分：13个；3、纯商业地产：1个自助和改善自助和改善消费仍旧是需求主体，消费仍旧是需求主体，刚需刚需成为购房主要动机成为购房主要动机从购买目的来看，自住型中，81的潜在购买者还是购房自己使用，其次则是给儿女使用。自住型消费自住型消费，刚需，刚需成为购房主要动因成为购房主要动因我们可以从上图表中可以看出购房目的是以居住、优化居住环境二大原因需求为主，改善住房、 刚性需求坚挺；同时买来后将来给儿女的需求呈上升态势。购买目购买

4、目的的自己居自己居住住给儿女给儿女买买给老人给老人买买保值保值买了以买了以后升值后升值转卖转卖百分比50%20%15%9%6%平层产品最受欢迎，跃式和错层开始受关注平层产品最受欢迎，跃式和错层开始受关注度较小度较小 平层仍旧是偏好度最高的产品，也是目前最大众化产品，同时近期我们也可以看到，近年来流行的跃式和错层也开始受到小部分客户的关注，但是由于总价高的原因，两种户型成交量不太理想，以水榭花都为例，尾盘剩余100多套现房中跃层占75%的比例。 实用的三室二厅和舒适型四室二厅是需求的主要户型实用的三室二厅和舒适型四室二厅是需求的主要户型 套型需求分布来看，经济、实用又具备一定舒适性的三室两厅和四

5、室二厅是潜在购房者的打算购买的主流产品，四室以上的相对豪华的住宅需求比较稳定。功能经济实用的功能经济实用的90-130平方米的面积段套型成平方米的面积段套型成为需求主流为需求主流 90-130平方米的面积段需求占到总需求的50左右。可以说绝大部分的需求面积都集中在这一段，经济性和实用性的需求倾向又一次得到市场的证实。总价承受主力区间总价承受主力区间2550万万/套，面积段在套，面积段在90-130平米平米 潜在购房者的总价承受能力分布在25-50万达到峰值，2160万是目前潜在购房者购房总价承受主流区间，而从供应情况看，由于供应套均面积和单价均高于购买者的预算，因而供应总价高于需求总价，将导致

6、需求区域受价格影响而外移。2012年年都匀都匀楼市发展趋势楼市发展趋势1.成交价格上下幅度不大，成交量下降。部分市民对目前楼市信心不足，因此当前政府的各项目新政策敏感度较高，对价格的敏感度上升。2.需求总价以及单价幅度变化不会太大，与目前的实际成交均价趋同。3.需求市场经济型、实用型产品受青睐，需求面积均值都在90130平米左右，需求产品结构相对稳定。成交价格成交价格变化幅度不大变化幅度不大，部分部分市民对目前楼市市民对目前楼市信心不足信心不足，因此，因此未来一段时间内楼市未来一段时间内楼市成交量小幅度下降的趋势成交量小幅度下降的趋势。 在09-10年，国家推出了一系列房产调控政策，今年政府坚

7、持打压房价的决心并没变。都匀楼市在去年在宏观调控下影响几乎可以说没有，但是2011年一季度却经历了观望期。国家今年预计会推出相关的预调微调措施，温家宝在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省（市）经济形势座谈会中明确提出要实行灵活审慎的宏观政策，适时适度进行预调微调，保持经济平稳较快发展，确保实现今年经济社会发展目标。成交价格成交价格变化幅度不大变化幅度不大，部分部分市民对目前楼市市民对目前楼市信心不足信心不足，因，因此未来一段时间内楼市此未来一段时间内楼市成交量小幅度下降的趋势成交量小幅度下降的趋势。 几次的新政出台、多次的房产调控调整，都匀楼市依旧保持平稳中发展的势头，潜在购房者的心理也随

8、之发生变化，33的潜在购买者认为未来房价会继续上升。认为房价会下跌的消费者仅占有29。认为房价保持平稳占28%。跟踪预测未来购房者自身特征及其变化跟踪预测未来购房者自身特征及其变化1.31-45岁成为未来主力购买年龄段，其次则为26-30岁，可以说未来购房者年龄跨度较大，不同年龄层对产品需求表现不同。2.高学历稳定职业仍旧是未来购房者的重要特征，他们对楼盘品质和开发商品牌提出更高的要求。3.区域情节仍旧存在，开发区主要成为首次置业者最佳选择。有一定经济收入及改善型客户会选择市区，主要置业楼盘为金麒麟，中鑫大厦以及城市名品。4.有车一族比例攀升，未来车位配比也将影响销售购买选择。5.二次、多次置

9、业者比例稳步上升，需求迫切性降低，但舒适的自住价值产品将受到追捧。31-45岁成为未来主力购买年龄段，其次则为岁成为未来主力购买年龄段，其次则为26-30岁，可以岁，可以说目前购房年龄跨度较大，不同年龄层对产品需求表现不同说目前购房年龄跨度较大，不同年龄层对产品需求表现不同 以城市名品认筹年龄划分，调查的平均年龄为36 45岁，但是从面积分段看主力需求年龄段为31-45岁，其次为2630岁，我们可以根据目前的年龄需求变化看目前的消费群体的需求变化。v潜在购房者的职业分布以企业、公司高层员工为主，另外公务员和事业单位工作人员也占有较大比例。从职业分布中可以看出，未来住宅的购买群体还是以中高收入阶

10、层为主。二次、多次置业者比例稳步上升，需求迫切性降低，但居二次、多次置业者比例稳步上升，需求迫切性降低，但居住舒适性与投资价值兼具的产品将受到追捧住舒适性与投资价值兼具的产品将受到追捧 从置业频次的分布来看，首次置业比例相对较大，同时二次及多次购房比例仍然保持上升态势。另一方面二次以上置业者多以改善型居住为主，因此对产品的功能性和舒适性要求较高，同时地段的升值空间也成为其购买影响的重要因素。有车一族比例攀升，未来车位配比也将影响未来的购买选择有车一族比例攀升，未来车位配比也将影响未来的购买选择。 和往年相比较，有车一族明显增加，不准备购买的比例下降。随着收入水平的不断提高，以及城市化进程带来的

11、城市边界的不断扩大，有车一族比例不断上升，因此对楼盘车位配比提出更多的需要，能否满足停车需要也成为购房影响要素之一。未来楼市购买力水平及产品需求特征未来楼市购买力水平及产品需求特征1.地段、交通、楼盘品质、价格仍旧是影响购买的最主要因素。2.完善生活配套的基本生活需求远远高于享受型的文化娱乐休闲需求，这也成为很多楼盘的高档会所难以存活的主要原因。3.主流需求面积集中在90130平米，不同区域需求面积段不同。4.单套购买总价集中在2550万，单价承受力集中在28004500元/平米。交通、楼盘品质、价格仍旧是影响购买的最主要因素交通、楼盘品质、价格仍旧是影响购买的最主要因素目前影响购房决策的因素

12、仍主要以地段、环境和价格为主。影响购房者购买的心理因素正从楼盘的硬件向软件过渡，开发商必须加强服务意识，融洽业主关系，加强文化环境的建设。近期楼市近期楼市成交量下降成交量下降的真正原因的真正原因1.刚性需求和改善型自住需求成为楼市强有力支撑，购房同时成为满足居住及改善生活品质功能的法宝。2.对于未来房价有可能下降的判断造成市民信心的不足， 部分客户持币观望。3.国务院总理温家宝14日在回答记者提问时表示，目前一些地方房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。全国“两会”期间，政府表明房地产调控的方向不会发生改变。致使一二线城市楼市价格下降幅度大，成交量创历史最低，三四线城市价格小幅度下降。都匀

13、市房价价格持续平稳，楼市受政策的影响较小，但是也造成了部分客户持币观望，成交量下滑。 金麒麟投资开发商 闽泽房开开盘时间2011年5月推广卖点 小区商业步行街均价目前均价约3800元/市场欢迎程度 较受好评 ，口碑好。主要层高 30层绿化率 25% 物业管理费1.2元/总户数 约1500户周边配套 医院，学校，超市，银行，会所，人民广场，文峰公园，农贸市场容积率 7.4主要户型 3房厅、房厅、房厅 ，60-160平方米为主 建筑风格现代车位配比 700多个 接近：0.5总建筑面积 总建筑面积约27万平方米 楼盘本身配套 商业步行街 观天下观天下投资开发商 长城房开 开盘时间预计2012年8月推

14、广卖点 市中心江景房，小区物管均价待定市场欢迎程度 受关注度较高 是本项目最大竞争楼盘住宅层数及主要层高 30层，一栋四个单元绿化率 25%物业管理费待定总占地 约4800平方米 周边配套 周边配套完善 应有尽有容积率 4.2主要户型 三房两厅，90-130平方米为主 建筑风格现代车位配比 未知总建筑面积 6.8万平方米 楼盘本身配套 豪华会所、幼儿园 都匀市市区都匀市市区2012年开售的主要楼盘年开售的主要楼盘楼盘名称 观天下观天下开盘时间预计8月份推广卖点 地段，小区幼儿园，物管主打产品及均价待定楼盘名称中粮大厦中粮大厦开盘时间5月份推广卖点低价出售主打产品及均价面积由50-238，均价4

15、400元/楼盘名称中鑫大厦中鑫大厦开盘时间待定(售房部四月装修完成)推广卖点未知主打产品及均价50-238，均价待定楼盘名称金麒麟金麒麟开盘时间目前正售推广卖点商业步行街主打产品及均价目前2期剩余房源80套左右，面积125以上，均价4600元/总结总结 2012年年一季度一季度楼市楼市相对相对2011年成交年成交量有所下降，各楼盘在五一房交会以及巡量有所下降，各楼盘在五一房交会以及巡展期间均打出楼盘优惠活动，目前效果并展期间均打出楼盘优惠活动，目前效果并不明显。不明显。贵阳市场的销售量有所回暖，但贵阳市场的销售量有所回暖，但未见价格回升，停滞不前未见价格回升，停滞不前；贵阳房地产市贵阳房地产市场逐步转向刚需市场，少做品质市场。场逐步转向刚需市场，少做品质市场。都都匀房开企业不愿降价，小部分客户持币观匀房开企业不愿降价，小部分客户持币观望，刚性需求客户仍占楼市主导市场望，刚性需求客户仍占楼市主导市场。