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1、购物中心商业策划流程及主力店条件要求品牌建议购物中心不完全是商业行为，应划归为商业地产范畴。由于购物中心投资巨大，涉及到的规划设计、主题营造等都要求极高，所以会充分地考验投资者的智慧和耐力；因此经营购物中心要着重考虑两方面的问题，一是前期的规划，二是后期商业运营管理。“统一招商管理”要有招商的品牌审核管理和完善的租约管理。所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”。租约管理包括约定租
2、金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理（可以借鉴国际购物中心协会（ICSC）的标准格式），比如：（1）承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制；（2）营业时间的确定；（3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；（4）为整个购物中心促销承担的义务；（5）承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；（6）投保范围事宜；（7）是否统一的收银。第三章购物中心经营管理风险控制经营管理风险。“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。在零售业高度发展的时代，单靠品牌的自身影响力来带动整个商场的发展是远远不够的
3、，所有的商品品牌都要在一定程度上依附于整体品牌形象。因此必要的统一推广手段是购物中心保持活力与项目吸引力重要保证。以购物中心自身的品牌营造消费热点和消费兴趣，以期带来稳定的消费群并引导及培养消费习惯。被当作购物中心的客户；购物中心的设施清洁、安全、舒适；租约条款得以兑现，包括中心的营业时间、雇员停车场地和标志图案等；清算账目及时、准确；合理解释公共区域维护费用、保险费用、房地产税、营销费用等，以及各项费用增加的理由；营销和促销的效果明显例如，制定一份年度营销计划，使得客流量以及销售量增加，这有利于提高知名度，建立良好的社区关系；位置便利、设计独特、结构合理；承租商组合合理，租赁计划令人满意；销
4、售业绩高，利润丰厚。维护52：18：30黄金比例业界比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例。此比例特别适用于超大型综合性的购物中心ShoppingMall。招商要注意维护和管理好这个经营比例。譬如广州天河的正佳广场和上海的虹桥购物乐园就是大致按照这个比例来招商。但这个比例不是绝对的，应有弹性。2、维护统一主题招商形象购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。譬如广东佛山东方广场，其经营主题就很明确：“国际旅游观光”，但经营者一定要注意管理和维护好这个主题。保证同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承
5、受力，不能盲目招同一品类的店。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。在这方面做的比较成功的购物中心有香港的太古广场、广州的天河城广场等。4、选择合理经营方式购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。1.主力店商业项目中，主力店面积最大且最有影响力，租赁期比较长，从而谈判的时间也较长，而且主力店因面积较大，所需装修时间较长，所以项目一般都先对主力店进行招商，开始时间约为开业前的18个月。2.次主力店及大型餐饮对主力店的招商完成后，大约在开业前12个月进行次主力店及餐饮租户招商，因为次主力店面积比主力店小，但比其他客户大，需要装修时间也较长，另餐饮
6、客户有大量工程技术问题须谈判及解决。3.一般零售商户及其他商户一般零售商户及其他商户于开业前6-9个月进行招商，此类商户装修期较短。租户的调整，是基于这些原因：一、竞争环境的变化。旧有的竞争对手在不断地调整竞争策略，采取新的竞争措施，引进更有竞争优势的品牌；同时，新的购物中心可能出现，竞争是一个动态的过程，谁能把握主动，就能立于不败之地；二、消费者的需求的不断变化。随着客群的增加，需求的多元化矛盾就会更加突出，如不及时调整品种与品牌，就不能满足不断变化的消费需求；三、租户经营的变化。有些租户经过冷场期的考验，证明其经营能力、管理能力和经营业绩数据等不足以支持其继续经营；有的租户虽有实力，但其经
7、营的品牌对购物中心的客流贡献很小，对主流客群的吸纳力很弱；有的租户不服从统一管理，有经常违规现象等等。而这些数据的来源正是通过日常经营数据的累积、对比和分析得来。购物中心经营风险包括：空置率、投资回收期、租赁价格、内部决策及管理几项子风险因素，这几项风险因素属于微观层面，跟投资者或者开发商的一些类似行为决策息息相关，这些因素都可以通过前期的市场调研而进行预测和防范。为了保证调查数据的准确性，我们在条件允许的情况下，可以成立专门的市场调研机构来进行商业地产及零售市场的调查和分析工作，我们以这些基础调查数据为依据为决策者提供支持。A类：符合目前潮流趋势的文化类型商户老舍茶馆北京老舍茶馆以人民艺术家
8、老舍先生及其名剧茶馆得名，位于北京市中心的天安门广场西南侧，是中国实施改革开放政策后，由北京市大碗茶文化发展有限公司于1988年12月15日投资创办的国内第一家文化旅游休闲茶馆。营业面积5000多平方米，集京味茶文化、戏曲文化、饮食文化等民族传统优秀文化之精粹，融书茶馆、餐茶馆、清茶馆、大茶馆、野茶馆、清音桌等老北京六大传统茶馆之形式，有新京调茶餐坊、艺苑、四合茶院、品珍楼、演出大厅和北京礼物、国茶汇产品体验销售区以及“老二分”大碗茶摊、“戏迷乐”京剧票房、老北京传统商业博物馆三大公益项目，经营茶、戏、餐、礼四大服务产品体系。2010年老舍茶馆首家直营店在北京朝阳区大屯路正式开业，2014年在
9、湖北武昌、安徽蚌埠、江苏扬州和淮安、山东青岛和泰安等地先后开设连锁加盟分店。业态归类餐饮业态类型餐饮经营内容茶、戏、餐、礼四大服务产品体系面积需求4000平米工程物业需求1、上下水、电、燃气2、其中有600800平米挑高不低于6米3、其中600800平米柱距不低于12米其他特殊需求户型方正奥力健身及会所奥力健身有限公司是一家运用西方先进的健身行业管理体系，经由20年在美国实践完善并结合中国健身市场的特色，建立起来的一家实力雄厚的美资健身企业。进军中国市场以来已成为北京健身行业先锋旗舰和先进的代言人，并且在2008年前成为占据最大市场份额的健身公司。我们在短短不到三年时间里开设了近十家家俱乐部，
10、员工从最初的10几人发展到了300余人。奥力健身俱乐部已经拥有了数千的会员。2006年底被评为人民信赖的最佳品牌。业态归类：配套商业业态类型：健身+运动康复经营内容：健身、康复面积需求：2500-10000工程物业需求：1、层高五米以上2、柱距8米3、其他特殊需求：楼板承重繁星戏剧村繁星戏剧村同时也是一个集戏剧制作、剧场演出、艺术展览、主题餐饮、咖啡酒吧、图书禅茶为一体的综合性文化创意园区。园区占地面积近6000平方米，其原址为清朝贝子府。如今，村内不仅保留着东方式的古朴建筑，还加入了如LOFT建筑群、后现代主义油画、戏剧雕塑、戏剧海报长廊等一系列西方时尚元素，整体风格精致优雅、中西合璧。繁星
11、戏剧村现拥有五个小剧场专业演出空间，一个专业美术馆繁星美术馆，四个高品质餐饮空间：抓马咖啡、剧餐吧、蓝之会馆（包括蓝之吧和中式私房菜），另有觅.阅书吧、静心堂禅茶室等。各种艺术的跨界融合将最终把繁星戏剧村打造成首都最具时尚品位的文化艺术新地标业态归类娱乐、餐饮业态类型演义、餐饮经营内容戏剧制作、主题餐饮、咖啡酒吧等面积需求4000-6000平米工程物业需求1、上下水、电、燃气2、其中有600800平米挑高不低于6米3、其中600800平米柱距不低于12米其他特殊需求户型方正飞行家体验馆飞行家公司是中国娱乐风洞领域的开拓者和实践者，公司产品获得了6项国家专利，起草了风洞行业的设备生产制造及场馆的
12、安全运营标准飞行家，目前已形成3米、3.6米、4.2米、5米直径在内的系列产品谱系。基于完善的研发技术实力、丰富的经营管理经验，公司目前拥有长沙、北京、泰安、荆门四家飞行体验馆。公司计划到2018年底完成全国20个娱乐飞行体验馆项目的布局运营。飞行家始终秉承科技服务生活的理念，励志实现飞行运动的科学普及，将科技与休闲娱乐相结合，推动我国室内外跳伞运动的发展。业态归类娱乐体验业态类型娱乐体验经营内容模拟驾驶、跳伞等面积需求1000-6000平米工程物业需求1、上下水、电2、其中有50-100平米挑高不低于30米3、其中600800平米柱距不低于12米其他特殊需求户型方正11、人生的某些障碍，你是
13、逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!16、人生在世：可以缺钱
14、，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。20、每一个成就和长
15、进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。1、有时候，我们活得累，并非生活过于刻薄，而是我们太容易被外界的氛围所感染，被他人的情绪所左右。2、身材不好就去锻炼，没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于别人，唯一可以抱怨的，只是不够努力的自己。3、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。4、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在
16、试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。12、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会
17、。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。13、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过.但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。15、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。16、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。17、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。18、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。19、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。20、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人，等你度过低潮，那些独处的时光必定能照亮你的路，也是这些不堪陪你成熟。所以，现在没那么糟，看似生活对你的亏欠，其实都是祝愿。
