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1、2010-ZZTZH-00版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。雅雅宝宝地地产产金金水水东东路路项项目目商商业业地地块块发发展展模模式式建建议议谨呈：河南雅宝地产有限公司前言工作回顾工作回顾工作回顾工作回顾同致行自2010年初参与本项目，与贵司共同合作半年多时间。在此过程中，我们共同经历了从一张白纸开始的项目策划与发展方向的深入探讨，共同推动规划方案落地，以及目前反复推敲构建更具市场竞争力的户型产品阶段。以下是基于商业地块规划要求更改，对本项目
2、商业地块规划调整建议以及发展方向工作背景说明工作背景说明工作基础工作基础规划院完成整体规划设计概念工作，产品类型已确定（高层住宅、公寓、商业、写字楼）项目进入规划报批阶段，因政府要求本项目设置酒店，使报批工作受阻。工作内容工作内容本阶段主要针对开发商的具体问题，先后就商业地块发展进行了多次沟通内容包含：地块规划布局，各物业功能划分、不同物业交通关系、各物业发展定位工作前提工作前提研究范围研究范围本次研究范围暂不考虑本次研究范围本次研究范围本次研究范围本次研究范围金金路路客户目标与问题近期目标近期目标本项目规划方案尽快顺利通过政府部门审批整体目标：整体目标：塑造本项目高形象同时，尽量实现销售变现
3、，使项目收益最大化客户问题：客户问题：酒店与其他建筑的关系是什么？商业如何实现快速变现，并实现高价值？商业地块的周边交通组织如何，各物业人流车流该如何组织？公寓产品如何定位与设计规避政策约束？商业辐射的范围，商业的客户在哪里，业态定位是什么？酒店主要的客户在哪里，该如何规划？如何处理现实环境与未来发展之间的矛盾？核心问题现实现实 1 1北部交通道路限制北地块北部交通道路限制北地块现实现实 2 2南部交通道路被隔断南部交通道路被隔断现实现实 3 3周边社区少，入住率低周边社区少，入住率低现实现实 4 4商业地块发展公寓受限制商业地块发展公寓受限制由金水路、心怡路车流无法直接地块内部，需绕行才能进
4、入七里河把心怡路与中兴路切断向南发展，阻断了地块与客运站的直接联系周边处于建设期，社区少，入住率低，造成人流少给项目商业发展带来障碍政策对商业地块发展公寓审查严格，影响原公寓产品 单单从现状市场和周边环境角度来看，酒店、商业街、写字楼、单单从现状市场和周边环境角度来看，酒店、商业街、写字楼、公寓市场均不支撑，公寓市场均不支撑，作为一个处于郑东新区以及金水东路的开作为一个处于郑东新区以及金水东路的开发项目，需要从区域的视角研判未来发展的可能性发项目，需要从区域的视角研判未来发展的可能性五年后此区域将会是怎样的呢？五年后此区域将会是怎样的呢？如何处理现实环境与未来发展之间的矛盾？核心问题未来未来
5、1 1客运东站、高铁建成通车客运东站、高铁建成通车未来未来 2 2省政府机关及其他机构搬迁省政府机关及其他机构搬迁未来未来 3 3地铁及轻轨建设投入使用地铁及轻轨建设投入使用未来未来 4 4社区入住人口多、商业氛围浓社区入住人口多、商业氛围浓改变郑州交通格局，人流大大增加政治核心改变，区域地位增加交通工具改变，生活出行效率提高区域外在面貌发生重大改变。 交通组织问题目前地块周边交通组织非常复杂，虽紧邻金水东路，但东西目前地块周边交通组织非常复杂，虽紧邻金水东路，但东西向车流无法直接进入地块内部，需绕行才能进入地块，车流向车流无法直接进入地块内部，需绕行才能进入地块，车流进入北地块点仅有三个：心
6、怡路与金水路口、心怡路北段、进入北地块点仅有三个：心怡路与金水路口、心怡路北段、中兴路北段中兴路北段1 12 23 3心怡路金水路口心怡路金水路口心怡路北段心怡路北段中兴路北段中兴路北段文文学校学校金金 水水 东东 路路七七 里里 河河祥祥 盛盛 街街东东 风风 东东 路路心心 怡怡 路路中中 兴兴 路路3 31 12 2文文未来区域交通完善后，仍无法彻底改变地块周边交通现状，未来区域交通完善后，仍无法彻底改变地块周边交通现状，仅中兴路一条路向南打通，加强了与客运站间的联系。仅中兴路一条路向南打通，加强了与客运站间的联系。交通组织问题车入口交通顺畅排序车入口交通顺畅排序二号一号三号一号处于红绿
7、灯处，右转需南北向红灯二号需经过学校门口，上下班属于高峰期。三号右转可直接进入金金 水水 东东 路路七七 里里 河河祥祥 盛盛 街街东东 风风 东东 路路心心 怡怡 路路中中 兴兴 路路3 31 12 2文文 未来外部交通无法彻底改变，只未来外部交通无法彻底改变，只能通过内部交通合理规划进行规能通过内部交通合理规划进行规避，并转向地下层面解决交通，避，并转向地下层面解决交通，通过北地块地下交通动线舒缓交通过北地块地下交通动线舒缓交通车流压力。通车流压力。按按照照各各类类型型商商业业物物业业的的经经济济指指标标来来看看，本本项项目目商商业业约约4.34.3万万万平米，属于社区级商业中心万平米，属
8、于社区级商业中心商业类型商业形式商业形式体量体量建筑形式建筑形式交通条件交通条件功能区分功能区分业态形式业态形式城市级商业中心20万m2以上多个独体商业楼组成的商业街依托城市中心主干道的交通枢纽，涵盖地上、地下交通换乘，充裕停 车场地外向吸引大型综合类商业，以百货、专营店为主区域级商业中心10万m2左右23个独体商业楼组合依托城市主要干道的交通枢纽，涵盖地下、地上交通换乘，充裕停车场地外向吸引为主，周边服务为辅大型综合类商业，以百货、超市为主，辅以餐饮、娱乐次区域级商业中心5万m2左右12个独体商业楼辅以底商；或低密度商业街依托城市辅路或靠近主干道，边人口密集，拥有相应停车位外向吸引与周边服务
9、并举综合商业，以百货、大型超市、特色餐饮为主，辅以娱乐、社区便利商业社区级商业中心2万m2左右独体商业楼或社区底商依托城市辅路，周边社区较多，有停车位周边服务为主，外向吸引为辅社区便利商业，以超市、餐饮、特色专营店为主社区商业5000 m2左右同上依托社区道路周边服务社区便利商业，以超市、便利店、特色专营店为主购物中心10万m2以上单个商业楼依托城市快速干道或高速公路外向吸引全面综合体商业辐射范围酒店、商业街两种物业后期的辐射能力和辐射范围不同，酒店、商业街两种物业后期的辐射能力和辐射范围不同，使得两种物业针对的主要客户需求和消费群体也不同。使得两种物业针对的主要客户需求和消费群体也不同。一级
10、辐射：一级辐射：周边周边500500米距离内米距离内二级辐射：二级辐射：周边一公里距离内周边一公里距离内三级辐射：三级辐射：周边周边1.51.5公里距离内公里距离内一级辐射：一级辐射：周边一公里距离内周边一公里距离内二级辐射：二级辐射：周边两公里距离内周边两公里距离内三级辐射：三级辐射：周边五公里距离内周边五公里距离内未来商业街辐射圈未来商业街辐射圈CBD未来酒店辐射圈未来酒店辐射圈未来商业街辐射圈未来商业街辐射圈商业辐射范围未来三年商业通过三级辐射圈，辐射人群包括周边高端居未来三年商业通过三级辐射圈，辐射人群包括周边高端居住人群、政务人士、商务人士等。住人群、政务人士、商务人士等。一级辐射：
11、一级辐射：周边周边500米距离内米距离内项目人群人数比例辐射人数本项目住宅人群250050%约1250公寓租客150030%约450办公人员200060%约1200深航居住办公500010%约500市公安局政务人员50030%约150绿地办公人员100005%约500二级辐射：二级辐射：周边周边1000米距离内米距离内项目人群人数比例辐射人数资园居住人群400010%约400汇景湾居住人群400010%约400新领地居住人群25008%约200三级辐射：三级辐射：周边周边1000米距离内米距离内项目人群人数比例辐射人数省政府政务人群20005%约100出版集团事业单位20005%约100商业消
12、费客户商业消费客户商业消费客户商业消费客户商务人士商务人士商务人士商务人士社区居民社区居民社区居民社区居民政务人士政务人士政务人士政务人士基于周边未来消费人群市场分析，未来三年辐射数量约基于周边未来消费人群市场分析，未来三年辐射数量约5500人，未来五年辐射人群可达人，未来五年辐射人群可达1万人。万人。共约2700人，占51%主要来自本项目、原盛国际、金鹏时代等办公人员共约2200人，占42%主要来自本项目、资园、汇景湾、新领地等周边社区。 共约400人，占7%主要来自省政府机关、市公安局、省出版集团等单位。商业消费人群消费人群消费人群消费特征消费特征档次档次具体业态具体业态省机关政务人士及市
13、级机关政务人士、高端商务人士讲求生活品质，追求品牌，注重情调与环境，商务宴请、会客送礼、休闲娱乐中高档大型知名餐饮、名烟名酒、名品饰品、高端洗浴、KTV、美容SPA等普通职员、白领阶层、一般政府职员讲求生活趣味，追求性价比，消费自身生活需求中档特色餐饮、西餐、休闲娱乐、运动健身等周边社区居民居家实际需求中低档超市、药房、特色餐饮、购物、生活类等商业消费人群基于周边未来消费人群市场分析，未来区域内客户主要为基于周边未来消费人群市场分析，未来区域内客户主要为政务人员、商务人士以及周边社区居民。政务人员、商务人士以及周边社区居民。借鉴借鉴living mall模式，发展体验式的休闲娱乐商业，导入特色
14、主模式，发展体验式的休闲娱乐商业，导入特色主题商业街，与酒店、交通节点、机关单位形成共生体系题商业街，与酒店、交通节点、机关单位形成共生体系高端休闲高端休闲中西餐饮中西餐饮运动娱乐运动娱乐生活类生活类小型超市干洗、药房鲜花等名品礼品茶座咖啡馆洗浴名烟名酒娱乐KTV健身房美容特色中餐西餐大型餐饮高端餐饮高端高端商务人士商务人士政务人员政务人员酒店旅客酒店旅客周边居民周边居民白领阶层白领阶层商业发展方向酒店发展方向酒店市场整体经营状况良好，高端酒店认可度更高。随着区酒店市场整体经营状况良好，高端酒店认可度更高。随着区域人气的集聚，东区酒店发展条件逐渐成熟，本项目开发酒域人气的集聚，东区酒店发展条件
15、逐渐成熟，本项目开发酒店具有可行性店具有可行性酒店发展方向p一级辐射：一级辐射：市检察院、市公安局、政府机关、省出版集团等单位接待、会议等需求市检察院、市公安局、政府机关、省出版集团等单位接待、会议等需求p二级辐射：二级辐射：客运站、高铁商务人士等出差、旅游、商务会谈需求客运站、高铁商务人士等出差、旅游、商务会谈需求p三级辐射：三级辐射：CBDCBD商务人士及展览会议参与人士等居住需求商务人士及展览会议参与人士等居住需求CBD未来酒店辐射圈未来酒店辐射圈未来三年酒店通过三级辐射圈，辐射人群包括会展展览人未来三年酒店通过三级辐射圈，辐射人群包括会展展览人员、政府接待人士、高端商务人士等。酒店发展
16、方向为会员、政府接待人士、高端商务人士等。酒店发展方向为会议型、接待型酒店议型、接待型酒店观光性酒店商务性酒店 会议性酒店长住性酒店度假性酒店酒酒店店细细分分市市场场基于上述商业、酒店物业发展方向分析，下面将对北地块规划基于上述商业、酒店物业发展方向分析，下面将对北地块规划布局提出建议方案布局提出建议方案。（公寓、写字楼市场分析及定位依据已于。（公寓、写字楼市场分析及定位依据已于之前报告中体现并定论，本次报告中不再赘述）之前报告中体现并定论，本次报告中不再赘述）经过甲方及设计院领导的最终确认，本论方案经过甲方及设计院领导的最终确认，本论方案在原规划方案的基础上进行调整在原规划方案的基础上进行调
17、整商业布局方案按照按照“商业商业+ +商务综合楼（商务酒店商务综合楼（商务酒店+ +商务写字楼）商务写字楼）+ +商务公商务公寓寓+ SOHO+ SOHO公寓公寓+SOHO+SOHO办公办公”的物业发展模式的物业发展模式p 满足容积率不高于4.0的规划限制；p 商务酒店与商务写字楼捆绑设置，面积满足商务酒店商务酒店与商务写字楼捆绑设置，面积满足商务酒店3 3万建面的标准，万建面的标准，整体面积上下浮动不超过整体面积上下浮动不超过30003000平米，平米，后期考虑持有；预留地上停车位与绿化用地，并充分考虑酒店出入口以及交通动线问题；p 公寓报规以普通写字楼出现，体现项目产品的创新，后期以公寓销
18、售。p 完善项目商务配套，打造区域商务办公的典范，并充分考虑车流人流问题；建筑布局基本原则建筑布局基本原则利用商务综合楼（商务酒店+商务写字楼）的高端形象呼应，拨高项目的形象档次。原规划布局方案商业地块规划布局方案：商业地块规划布局方案：“商业商业+ +甲级写字楼甲级写字楼+ +酒店公寓酒店公寓+ SOHO+ SOHO公公寓寓+SOHO+SOHO办公办公”的物业开发模式；该方案为原规划设计方案。的物业开发模式；该方案为原规划设计方案。分析：该布局方案较为科学，商业写字楼设置在项目对外的形象窗口，利于树立项目的区域分析：该布局方案较为科学，商业写字楼设置在项目对外的形象窗口，利于树立项目的区域形
19、象，提升项目的整体价值，公寓为片区热销产品，有利于后期快速销售，资金的快速回流。形象，提升项目的整体价值，公寓为片区热销产品，有利于后期快速销售，资金的快速回流。商业布局方案建议调整方案：调整方案：酒店设置酒店设置在在1-18层层商业地块规划布局方案建议：商业地块规划布局方案建议：“商业商业+ +商务综合楼（商务酒商务综合楼（商务酒店店+ +商务写字楼）商务写字楼）+ +商务公寓商务公寓+ SOHO+ SOHO公寓公寓+SOHO+SOHO办公办公”的物业的物业开发模式开发模式。 满足容积率不高于4的规划限制； 商务酒店设置在1-18层；商务写字楼设置19-28层；预留地上停车位与绿化用地，树立
20、项目的地标形象，提升其它物业的价值； 商务写字楼完善项目商务配套，打造区域商务办公的典范； 其它楼栋与原有设计方案基本保持一致。建筑布局基本原则建筑布局基本原则物业体量测算用地性质：商业金融业用地用地性质：商业金融业用地总用地面积：总用地面积：69356.6269356.62建设用地面积：建设用地面积：36032.2036032.20建筑密度：建筑密度：30%30%容积率：容积率： 4.04.0建筑高度：建筑高度：100m100m绿地率：绿地率：30%30%总建筑面积：总建筑面积：36032.2036032.204.0144128.84.0144128.8首层建筑面积（覆盖面积）：首层建筑面积
21、（覆盖面积）：36032.2036032.2030%30%10809.6610809.66根据指标测算，北地块总建筑面积为根据指标测算，北地块总建筑面积为144128.8平米，首层平米，首层覆盖面积为覆盖面积为10809.66 平米。平米。物业体量测算商务综合楼酒店体量：（根据政府要求商务酒店，建筑面积商务综合楼酒店体量：（根据政府要求商务酒店，建筑面积3 3万平米以内）万平米以内）1500150018182700027000（限高（限高100米，层高米，层高3.3米，层面积约米，层面积约1500）其中：写字楼体量其中：写字楼体量：1500150010150001015000平米（限高平米（限
22、高100100米，层高米，层高3.63.6米，层面积米，层面积15001500）公寓体量公寓体量：9009002626246800246800平米（平米（限高限高100米，层高米，层高3.0米，层面积米，层面积900）SOHOSOHO办公体量办公体量：12002125200平米（限高100米，层高3.3米，层面积1200）裙楼商业体量裙楼商业体量 ：（不含酒店、公寓底部三层商业面积）：（不含酒店、公寓底部三层商业面积）144128.8144128.8 1500015000 27000 27000 46800-2520030128.846800-2520030128.8平米平米（1500+120
23、0+900+9001500+1200+900+900）=4500=4500平米（单层，含大堂、核心筒）平米（单层，含大堂、核心筒）整体商业面积为整体商业面积为30128.8.8+450030128.8.8+45003=43628.83=43628.8平米平米根据指标测算，北地块商务综合楼（商务酒店根据指标测算，北地块商务综合楼（商务酒店+商务写字楼）商务写字楼）42000平米，平米，SOHO办公办公25200平米，公寓两栋平米，公寓两栋46800平米，平米，商业约商业约43628.8平米。平米。商业布局方案建议物业形态物业形态区域位置区域位置层数层数标准层建面标准层建面建面建面商业商务区3-4
24、层43628.8商务酒店商务区4-18层150022500商务写字楼商务区19-28层150015000商务公寓商务区26层90023400SOHO公寓商务区26层90023400SOHO办公商务区21层120025200合计合计144128.8144128.8合理控制商业和酒店的面积，尽量减少后期自持物业体量；合理控制商业和酒店的面积，尽量减少后期自持物业体量；商务商务产品完善配套，提升项目整体形象；产品完善配套，提升项目整体形象；SOHOSOHO办公体现创新，与周边办公体现创新，与周边形成差异化。形成差异化。雅宝项目商业地块产品配比建议一雅宝项目商业地块产品配比建议一项目该布局方案综合容积
25、率为项目该布局方案综合容积率为4.04.0，符合不高于，符合不高于4 4的容积率限制。的容积率限制。物业功能定位物业功能定位物业功能定位1-181-18层，设置酒店，满足区域内商务人群的餐层，设置酒店，满足区域内商务人群的餐饮、住宿；饮、住宿；19-2819-28层，设置写字楼层，设置写字楼12层层大堂服务区、酒店配套商业大堂服务区、酒店配套商业618层层酒店客房区酒店客房区1928层层商务写字楼区商务写字楼区地下地下12层层公建配套、停车场区公建配套、停车场区商务写字楼区商务写字楼区商务酒店区商务酒店区3-5层层餐厅、宴会、会议室餐厅、宴会、会议室、健身房、健身房酒店物业发展建议商务综合楼酒
26、店部分商务综合楼酒店部分酒店：提升形象，外向发展酒店：提升形象，外向发展p 作为提升项目形象价值的商务产品，主要体现外向型特征，外立面要求现代时尚感；p 配备餐厅、休闲、会议接待等服务内容；p 开发面积控制在3万平米以下；p 后期引进国内外知名酒店运营管理公司，提升项目形象；酒店物业发展建议商务综合楼酒店部分规划要求商务综合楼酒店部分规划要求p 建筑面积要求3000030000平方米以内p 房间净面积在35平米以内，柱网跨距8.48.4米p 配备1个全日餐厅，1个中餐厅p 配备1个宴会厅以及5到6个中小型会议室p 入户大堂的高度不小于9M9M，餐厅不小于4.5M4.5M，会议室不小于4M4M，
27、餐饮包房不小于4M4M，客房不小于3.3M3.3M写字楼物业发展建议商务综合楼写字楼部分商务综合楼写字楼部分以提升项目商业板块价值为主以提升项目商业板块价值为主导方向，整合区域商务资源导方向，整合区域商务资源商务办公：地标性物业，项目增值，集约化发展商务办公：地标性物业，项目增值，集约化发展p 作为项目商业板块的重要物业，主要以外向型的商务服务功能为特征；p 经营成集写字楼、休闲娱乐于一体的大空间；p 建筑技术、标准层高、配套比酒店更为先进，硬件设施的创新主要体现在建 筑设计和建筑功能的创新上；p 国际化的物业管理，对入住企业专业化的商务服务。商业物业发展建议特色商业街特色商业街以以销售销售为
28、主导方向，可分割成小面积商铺，以主为主导方向，可分割成小面积商铺，以主力店带动，吸引客户购买。力店带动，吸引客户购买。商业步行街：特色购物，以主力店带动商业步行街：特色购物，以主力店带动特色餐饮、休闲、娱乐，与主力店商业有机互补；按片区划分业态，走“横向百货”的规划模式；设置景观小品，增加休闲娱乐功能；小面积分割进行销售，实现资金回笼。公寓发展方向以商务和以商务和SOHOSOHO公寓产品公寓产品进行规划设计，报批进行规划设计，报批时，以办公类产品进时，以办公类产品进行报批，相应平面布行报批，相应平面布置、户型与报批产品置、户型与报批产品符合。符合。目前政府对商业用地公寓产品审查严格，为规避政策
29、，以目前政府对商业用地公寓产品审查严格，为规避政策，以办公产品报批，代替公寓，后期工程再以公寓产品出现。办公产品报批，代替公寓，后期工程再以公寓产品出现。类公寓产品商务公寓 酒店公寓居住公寓SOHO公寓公公寓寓细细分分市市场场公寓物业发展建议商务公寓商务公寓以服务商业过度性居住为主导方向，集会所等以服务商业过度性居住为主导方向，集会所等功能于一体，功能于一体，“投资投资”和和“自用自用”兼备兼备商务公寓：提升形象，外向发展商务公寓：提升形象，外向发展p作为提升项目形象价值的公寓产品，主要体现外向型特征；p按星级标准，配套齐全，提供星级的酒店式物业管理；p功能上与项目商业形成互补，强调其高端服务
30、特色；p单间面积在38-60之间，总价低，利于客户投资。精装修，拎包即住：精装修，拎包即住：p 可采用精装修，厨卫、家具齐全，拎包即住；p 公寓大堂挑高两层，在10米左右，具有酒店大堂的豪华；p 电梯高配置，满足客户居住所需。商务公寓商务公寓平层布置示意与产品配置建议平层布置示意与产品配置建议公寓物业发展建议公寓案例借鉴：公寓案例借鉴：p 总平面约1000平米，4.5米开间；p 功能上设置洗手间和厨 房，满足后期客户群体需求；标注商务办公。p 户型面积及设计多样化。p 既可投资，又可自用。以上参考仅为户型设计参考，平面布局需按具体面积指标物业功能定位SOHOSOHO办公办公以服务创意型企业为主，如广告、媒体、影视制作以服务创意型企业为主，如广告、媒体、影视制作等小型企业，可考虑小型复式设计，突出居家办公功能等小型企业，可考虑小型复式设计，突出居家办公功能SOHO办公：创意办公，扩大客群办公：创意办公，扩大客群户型设计多样，具备一定的创意型空间；功能上与项目写字楼和公寓形成互补，吸引不同的客户群体；既可投资，又可自用。同致行地产2010.10You enjoy.We serve. 预祝项目圆满成功！预祝项目圆满成功！同致行愿与您携手共进！同致行愿与您携手共进！
