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1、西湖广场商业定位及销售模式2013第一部分：项目地理位置及周边市场调查西湖广场城北路区块l区块范围白沙路口至漂亮宝贝路段l商业类型家具、家电l租金及出租情况城北路租金在30元左右每平方每月，白沙超市对面有少部分商铺空置，其它地段已无空置商铺。l区域市场特征主干道城北路沿路东段以家用电器商铺为主，西段以家具商铺为主。大型商业项目万客隆家具广场（图附后）万客隆家具集团位于耒阳市城北路与金华路交汇处，公司自1997年创办，目前公司旗下拥有4个分店（万客隆家具广场、金盆家具批发市场、金盆生活饰界、万客隆品牌折扣店），经营面积达30000平方米。主要经营：国内一线品牌家具、高档办公家具和家居装饰用品。金
2、盆国际家具博览中心金盆家具批发市场是我市目前最大、最全的家具批发集散地，囊括高中低档家具为一体，是万客隆家具集团的分公司。西湖路区块l区块范围发明家广场至本项目路段l商业类型家居休闲购物l租金及出租情况该地段租金在20-30元左右每平方米每月，基本没有空铺。l区块市场特征沿路两侧建材商铺较少，大部分为住宅区以及生活配套设施与企事业机关、单位。大型商业项目新世界国际广场（图附后）附楼：四层负一层：生活超市一层：海琼百货（化妆品、珠宝、运动装、家纺、鞋）二层：海琼百货（时尚女装、内衣、精品男装）三层：全友家私四层：海琼美容美发休闲旗舰店主楼：32层新世界神龙大酒店1层：酒店大厅4层：美食广场5层：
3、KTV6-7层：桑拿洗浴中心8层：海琼集团办公室9层及以上：客房中心五一路区块l区块范围西湖路与五一路交汇处至锦鸿轩路段。l商业类型五金水电、门业l租金价格带30-40元左右每平方每月，此路段基本已无空置商铺。l区域市场特征本区块为建材商圈五一东路百货商圈的接轨段。体育路区块l区块范围体育路的君豪酒店到凯帝酒店以及蔡伦步行街。l商业类型建材、家居l租金及出租情况核心地段（体育中路）租金在50元左右每平方米每月，南北延伸地段商铺逐步递减约为30元左右每平方米每月。其中吉美家建材超市的租金为20元每平方米每月（包含中央空调费、物业管理费、广告费），蔡伦步行街有低至15元每平方米每月的商铺。吉美家建
4、材超市出租率为百分之九十左右，吉美家建材超市租金在11-13元左右每平方米每月，蔡伦步行街有部分空置商铺（位置偏僻）。l区块市场特征此区块集中的都是些有影响力的大品牌，蔡伦步行街、吉美家建材超市因其地理位置不佳人流量少致使其遇到了持续发展的“瓶颈”。大型商业项目吉美家精品建材超市（图附后）吉美家精品建材超市占地面积达8000余平方米，营业总面积达10000余平方米，共设有两层营业空间。主要经营一楼：陶瓷、卫浴洁具、木地板、地毯、马赛克；二楼：橱柜、厨房电器、灯饰、锁具、油漆、五金、墙纸、门窗、玻璃、天花吊顶、空气能等装饰建材商品第二部分：项目基本情况梳理项目商业部分基本情况项目商业部分基本情况
5、u项目商业裙楼共五层，总建筑面积为16000，每层建筑面积3200楼层楼层1F2F3F4F5F面积（）32183218321832183218层高（m）5.14.24.24.24.2注：此商业面积未包含负一楼4500平方米项目商业基本情况小结u项目商业部分总体体量不大，位于五一路与西湖路两个城市主干道的交叉口，商业价值明显；u项目商业部分均设置有五层，属于集中型商业，便于统一经营管理；u项目规划部分独立临街门面，便于客户购买自己经营；u商铺柱网分布较均匀、合理；立柱较小，垂直观光梯，电动扶梯，货梯等人流物流通道合理分布在整个商场；u二楼、三楼品牌主力店的设置，保证商业的人流量；u项目单层面积小
6、，不适合大型建材商场进驻。第二部分：项目商业SWOT分析优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）优势（S）u位置优势：五一路与西湖路两个城市主干道的交叉口，商业价值明显；u属于集中型商业，便于统一经营管理；u商铺柱网分布较均匀、合理；立柱较小，垂直观光梯，电动扶梯，货梯等人流物流通道合理分布在整个商场；u商铺柱网分布较均匀、合理；立柱较小，占用空间不大；劣势（W）u西湖南路还处于开发阶段，目前人流量不大u区域商业除体育馆建材市场外缺乏整体的规划，业态分布零散，未形成统一的形象；u商业总体体量小，商业单层面积小，不适合大型商家进驻;u周边商铺，尤其是五一西路都是一些个人私建房，门面形象差；机会（
7、O）u耒阳整顿房地产市场的势头迅猛，有利于正规大项目的规范开发；u体育馆整体拆迁，周边新项目的开发建设可扩大人流量及周边整体形象；u区域商业缺乏集中性，较为分散，给本项目的创新、补缺带来机会。威胁（T）u地方经济增长放缓，财政赤字，造成消费市场整体疲软；u地方征收税费的调整，增加购房成本；u受地方经济影响，招商难道增大。通过项目SWOT分析，本案在定位策略上可以遵循：错位经营，抢占市场空白，提高项目在区域商业中的竞争力；结合项目周边商业现状，迎合市场需求，分享片区成熟商业带来的商机；策略 1策略 2策略3 项目总体体量小，已不适合操作大型集中型建材家具商场，需将这个项目化整为零，特色经营，通过
8、主力店带动的模式进行操作第三部分：项目定位及分析独一无二的商业综合体；一楼灵活多变的临街商铺及IT数码城二楼、三楼品牌家电经销商的强势进驻四楼、万家灯火灯饰总汇五楼、完美休闲娱乐的生活配套耒阳城市中央，除国美电器外，全为本土家电品牌商家，做到独一无二且错位竞争，也就确保了我案商业长期的良性发展可能主力店带动散户主力店保证人流散户保证租金利润1F平面图32182F平面图32183F平面图32184F平面图32185F平面图3218第四部分：商业招商总思路分析1：招商前期的重要工作，要保持一种适当让利、放水养鱼的心态。大型商业和品牌商业的进驻，对其他小经营者的带动作用是任何推广和宣传活动所无法比拟
9、的。所以我们要先启动主力店的招商洽谈工作。分析2：按照商业地产不同利益主体的多级关系理论，经营者是兑现商业产权投资者的投资信心和投资回报的惟一来源。同时经营者的信心来自与对未来消费行为的预期。招商的重点租赁收益不是重点！租出去才是收益！物业价值的提升才是关键！怎么来提升价值，足够的人流量，良好的经营氛围建议引进品牌主力店，带旺人气目的：通过品牌商家树立项目形象，并给客户及其它商家以信心，产生聚集效应；发挥营销作用；创造价值给予招商政策及租金方面的优惠，促其谈成。本项目主力店初步确定为苏宁电器或通程电器建议项目定位，不为租金高低所动目的：整体定位、整体规划有利经营户对经营的长期看好，租金低开高走
10、，年年递增！着眼于日后商铺的租金上涨，物业的价值提升。培育价值第五部分：商业招商租金建议根据周边商铺的租金，建议本项目商业租金为：西湖国际广场（商业部分）招商、销售与计划序号总面积分层面积（）（售/租）单价招商时间招商经营类型第一层3218售价：25000元/租金：80元/.月2014年1月-2014年12月主力店展示厅，数码巷第二层3218主力店租金25元/.月2013年10月-2014年3月苏宁、通程电器第三层3218主力店租金25元/.月2013年10月-2014年3月苏宁、通程电器第四层321820元/.月2014年1月-2014年12月万家灯火灯饰总汇配合家居精品第五层321820元/.月2014年1月-2014年12月娱乐休闲餐饮配套合计16090注：此租金不包含管理费用销售模式和招商模式的融合本案不建议再采取万元国际城的产权式商铺的销售模式。A.根据公司融资需要，将商业1楼临街商铺划出独立商铺对外销售，根据市场调查显示这种临街商铺最符合目前消费者购铺需求。B.根据销售情况适当开发1楼内街销售。划铺原则上做到销售招商想统一，这样可以做到购铺者自己经营，又不影响商场整体形象。C.对二楼以上商铺采取统一招商，收取纯租金及管理费用。产权办至开发公司名下用于抵押融资。D.采用此种模式能很好的解决资金周转，又能得到商业升值带来的利润空间。THANKS
