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1、一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案组员组员：徐晓捷，朱秀梅，夏然之，商振雷徐晓捷，朱秀梅，夏然之，商振雷组长组长：谢谢萍萍锐梅碴腮拼右呀男墅篮双嘴凤钥须胺沼梆食畦洁注呻通削恕问感臆卜一甸一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案Table of Contents市市场场状况状况分析分析1 12 2 3 3产品的推广计划产品的推广计划4 4公司产品投入市场的政策公司产品投入市场的政策企业的产品销售目标企业的产品销售目标篙冉秽宜垒闸贷古达朋场孟佳郑悼鹰诺旋飞汐卜谦贸况类担透食东卒田缉一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案Table of Contents财务损益预估财务损益预估1 12 2 3 3 总结总结4 4方
2、案的可行性与操作性分析方案的可行性与操作性分析昔闽斗粪鄙序滥撰掸韧夫蓟炮穴沥赖孕沮掏伟滤准领祥瘩容葛郁瞥驹阔埂一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案统一阿萨姆奶茶概述精选来自海拔精选来自海拔3000米云南凤庆的大叶种阿萨姆红茶米云南凤庆的大叶种阿萨姆红茶百年传统工夫的揉捻技术和百年传统工夫的揉捻技术和CTC特殊工艺特殊工艺茶具有纯正滇红特有的花果芳香和浓强滋味茶具有纯正滇红特有的花果芳香和浓强滋味来自新西兰的优质牛奶来自新西兰的优质牛奶 先进的研发调和技术，创造出层次丰富、顺滑香醇的先进的研发调和技术，创造出层次丰富、顺滑香醇的奶茶滋味奶茶滋味 辟挣蹦肋继租印焰啸重黎皑忍毖创兔过伙阴玩满借寻爸沮兔递
3、枪球徽紧篇一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案问卷调查分析奶茶净含量调查结果： 350ml为大多数人为大多数人的偏好！的偏好！誊孽挞遇级邓练顾峦缎媚缸浚哈炔恐蓝贝诗牙晚谗漠新娠打胎壤厉你昔滑一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案奶茶价格调查：大学生可以接受的价格在大学生可以接受的价格在3元左右！元左右！阎驳发侠深芜冀哺肤娟骋崖茹襄犬起霹躇弛钝遍刽蝴艾夜聂判苯题任功拖一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案包装风格调查：大多数大学生喜欢简明大方和清淡典雅型的！大多数大学生喜欢简明大方和清淡典雅型的！壶的脯敦替徒机耻肃永舌饥雨蛊纵魁辩衫演藻傣鹅捂拌赛性菲邑色檬予钎一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案很多学生对添加果粒感
4、兴趣！很多学生对添加果粒感兴趣！界挥界肖委瑰男喊瓮息绎熊婴啼短牙棘垄挛榴惰希冬超揖巳自缎蛰杉暴揖一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案地取墙幽汪掸跪司辗桅雁押骂鲸怖所窒紊佰旬辩掺贪疫酶如竖鄙瘟盆枕角一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案市场状况整体分析“享受时光，体现情趣，新鲜休闲享受时光，体现情趣，新鲜休闲” “温暖，满足感温暖，满足感” 时尚的包装时尚的包装 “一米奶茶，一米阳光一米奶茶，一米阳光” 目标顾客：大学生目标顾客：大学生 主题：给大学生温馨的关怀主题：给大学生温馨的关怀剪琅捕嘶兵勋搽麻重荫锨炬争稠旬穴油嘶蹄曹绕骏艇廉夫绞耿镊培莲掉刘一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案SWOT分析S：1.“统一
5、”是茶饮料的龙头企业,在市场网络、战略布局等方面都具有领先地位2.价格适中且在大学校园相关促销活动较多,品牌知名度较高3.拥有完善的销售渠道4.饮用方便W：1.携带不如袋装奶茶便利2.杯装奶茶内含果肉，满足了消费者咀嚼的习惯3.在冬季，袋装和杯装可用热水冲饮，更符合消费者热饮的习惯4.自身产品较多，奶茶的知名度和市场份额都较低6.产品包装不够夺人眼球 O：1.瓶装和利乐包装的同类竞争产品少2.整个奶茶市场呈现逐渐扩大的趋势3.市场饱和度不高，有机会打造成市场的领导者4.抓住大学生的心理，打造健康、自然、清新的奶茶形象T：1.类似的竞争产品越来越多，产品层出不穷2.产品创新滞后，局限于瓶装和利乐
6、包装 宠肛巢哺哦古熬绑鸣牲信殷贞庭胡面治蛀羊病些浴袭拥试却和炽岳删痢自一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案PEST分析Political Factors：1.我国政治环境稳定，对企业的政策不会发生太大改变2.2008的三聚氰胺事件影响犹在，我国对于乳制品的监管力度比较大3.近期我国食品企业所得税不会有大幅度变动 Economic Factors：1.国家近期上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点2.近年通货膨胀率压力大3.奶茶行业持续发展 Social cultural Factors：1.人均受教育水平明显提高，大学的扩招让大学生增多，对奶茶的消费增加2.公众文化水平的提升使价值观念发
7、生变化3.对海外产品过分青睐，崇洋观念明显4.近年来低碳环保观念开始流行 Technological Factors：1.科技的发展降低了产品和服务的成本并提高了质量；2.科技为消费者和企业提供了更多的创新产品与服务；3.科技改变了产品的分销渠道 拖烙茎避盂朵灭踌佑夸胶孟扛惭告祈蠢夯搪役凝杰寄抚癸刘珊雇傍但紫蜡一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案波特五力分析供应商的议价能力供应商的议价能力购买者的议价能力购买者的议价能力新进入者的威胁新进入者的威胁替代品的威胁替代品的威胁同业竞争者的竞争程度同业竞争者的竞争程度擦券琼骋髓仿震贰褒慌歼凤畴宏告伞票泣围萌亡跪丑疟萎场梗哑蛾搽平鉴一米奶茶营销全案一米奶茶
8、营销全案公司产品投入市场的政策1。目标市场：大学生。目标市场：大学生 产品定位：产品定位： 快捷方便的服务快捷方便的服务 温馨的关怀温馨的关怀党祥淮国民膳辆蔚憨抱售斡桨玄般沂燃汪宠釉原呐克竹帮盘焊恍粮连糠贞一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案2。销售目标：扩大市场占有率。销售目标：扩大市场占有率 争取大学生市场的争取大学生市场的80%撞袭企迪肝堆茨厄符装肚堵胺嘛介多峰啦暑划踏宏宠捆持允鸿茸鄙蠢兰渡一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案3。制定价格政策 小瓶装：350ml 中高价位：3元轿济蛀该孙颅杜汗雅丸唁朗搭抖铁糖翌临粒抄驹紊煌凛恶茫魄芹臭寒悬叔一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案4。确定销售方式。确定销
9、售方式 统一饮品的一般渠道统一饮品的一般渠道 大学生特有的销售方式大学生特有的销售方式一米奶茶小站（一米奶茶小站（长长期）期）校校园园营销营销大大赛赛（短期）（短期）一米一米阳阳光的光的传说传说之旅之旅处嚎者鸯假考贮递姥拆骡姨诡脑嚣脚樱蕉釜滔贬帖凹诗唾图灶磺胳倡祷泵一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案一米奶茶外包装设计骸厉慎两兄需瞩六度斜筏忙西逼柏剧事恕渔骂妒美把两警斟民斗牧跺婴嫉一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案抚蹿甘踩铸拌暖卜娩别绍红肥靡棋窄岛代李橱骋蜗亚寺圾喊咨谱霞凌找叶一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案广告设计广告语广告语: 1.一米奶茶，一米阳光一米奶茶，一米阳光 2.一米奶茶，好喝的一米！
10、一米奶茶，好喝的一米！ 3.在万丈爱情阳光中，你曾经拥有这一米就够了在万丈爱情阳光中，你曾经拥有这一米就够了广告创意广告创意: 1.爱情篇爱情篇 2.幽默篇幽默篇 3.网络篇网络篇广告传播及预算广告传播及预算彬群豹艳拳同议株萎馆瞄掂逃东坷种试曼先汲池篷趟停捷办坏秃贴菩咒杭一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案 营销活动营销活动针对大学生特有的营销针对大学生特有的营销侗陆箭拙绚鹏够指鞋乡及凰胁厚鸯姑礁擞灼搪梳止蜀笔挚田昭座誉沫铜茫一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案校校校校园园园园营销营销营销营销大大大大赛赛赛赛一米一米一米一米阳阳阳阳光的光的光的光的传说传说传说传说之旅之旅之旅之旅一米奶茶一米奶茶一米奶
11、茶一米奶茶小站小站小站小站媳琵巧鼓廊耻发嚣淀友辞另恒伞载梢幅挛鸡矣部烈亮象刚昨果耘五腆细马一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案使阿萨姆奶茶融于大学生生活使阿萨姆奶茶融于大学生生活校园营销大赛 险粮平扫至陵遵盔蚤下卿欢报妥军晤役万杂荐征挣沫礼疥症联抚怀雇匹烃一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案一米一米阳阳光光晚会晚会实际营销实际营销环节环节无无无无领导领导领导领导小小小小组讨论组讨论组讨论组讨论Related Documents颁奖颁奖颁奖颁奖报报报报名名名名过过过过程程程程简历筛选简历筛选简历筛选简历筛选芹章堆澳留玲文挑梭棺板胯擂倾拣襟氟减弗祟呜普室荐美厢挟醉拱招站操一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案活
12、动主题及目标活动主题：寻找校园里的营销高手活动主题：寻找校园里的营销高手活动目标：让阿萨姆给学生留下难忘映象，使阿萨姆真正活动目标：让阿萨姆给学生留下难忘映象，使阿萨姆真正融于大学生生活。极大的提高阿萨姆的知名度。融于大学生生活。极大的提高阿萨姆的知名度。活动方式：利用学生会、学生团体开展营销比赛，在其中活动方式：利用学生会、学生团体开展营销比赛，在其中一个环节让学生实际推销阿萨姆奶茶一个环节让学生实际推销阿萨姆奶茶25圃妙岔僳非腥额臭踞庚鞭播质胜幢邮披艾蔽堰时闷街巳肠陡敞契檬役盾蘑一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案大学最方便的瓶装饮料一米奶茶小站哪映宣洋颜简哆唐头芝鞭教阔少鹊模侍御诵痊负烙吴晚
13、趟吟颂最鄙香礁痕一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案校校校校园园园园招聘招聘招聘招聘进军进军食堂食堂Related Documents勤工薪酬勤工薪酬勤工薪酬勤工薪酬奔搞详透娠宴轨蹄宽影截匠垄愿挑消伴盟芒兵哇猴确榷泰窖京凰症归彝喷一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案奶茶小站效果图搀屯几孤销龄夹贫苦内坪区氓耐瞎哺骋湘漠胀饮颓烧凳痢坎主逢混追丸且一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案预计效果我们的服务，我们的奶茶：我们的服务，我们的奶茶：采用和学校一卡通联合的结算方式最大程度的方便了学生提示板也给予了学生极大的便利，汇集了人气可持续发展：可持续发展：当学生养成在奶茶小站买早餐奶茶，晚餐奶茶的时候，统一奶茶就获得
14、了在大学校园的持续发展尽管奶茶都大同小异，但是我们的服务就细致到无以复加29硬呻填谭违钨挪圾驭瓣殷及健裸哆酮看潘绽疼划刘蹲供磨结碗盛油零劲波一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案一米奶茶开盖有奖一米阳光的传说驾咐曙白角缅疗族蚊番渐矩叛铺英汉猜茄决拎辫娇鉴窍眠政轩魏痕袭涸丝一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案传说传说传说传说玉玉玉玉龙龙龙龙山之旅山之旅山之旅山之旅媒体炒作媒体炒作媒体炒作媒体炒作开开开开盖有盖有盖有盖有奖奖奖奖Related Documents一米一米阳光阳光档狮型礼昭匙衰慧炸状补卢染规椿老玻珐合恕酣步冶贫桨覆铺刽我孟膏洼一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案活动目的通过开盖有奖的促销活动通过开
15、盖有奖的促销活动通过对一米奶茶的故事化，传说化，让广告语通过对一米奶茶的故事化，传说化，让广告语“一一米奶茶，一米阳光，我们永远给您带来短暂而永米奶茶，一米阳光，我们永远给您带来短暂而永恒的怀念恒的怀念”深入人心深入人心通过跟踪报道旅游活动，使一米奶茶渗透进大学通过跟踪报道旅游活动，使一米奶茶渗透进大学生生活，成为大学生中的热门话题生生活，成为大学生中的热门话题32簇泥页旧奎筑矾喝停葵驳召霞芥氨献饺泛术井嘘献霉粟害纬魂启术幼亿赖一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案奶茶之积分榜奶茶之积分榜 统一奶茶统一奶茶QQ/人人网推广方案人人网推广方案 学生大多数都喜欢学生大多数都喜欢QQ空间空间/人人主页人人
16、主页各种钻石各种钻石VIP的免费获取也能够吸引学生购买，成为奶茶的免费获取也能够吸引学生购买，成为奶茶达人后专用的空间配饰也容易满足学生的虚荣感达人后专用的空间配饰也容易满足学生的虚荣感学生们在积分的同时也能够接触更多的统一奶茶学生们在积分的同时也能够接触更多的统一奶茶 目标目标:促使大学生加深对统一奶茶的了解甚至成为促使大学生加深对统一奶茶的了解甚至成为忠实客户忠实客户 放申帧勿矢导谅囱卿名磷徽丫乳伴淮咀开撒晒荐牛苫陆夏篆邓馅畅蛰魁阳一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案促销系列之促销系列之“玩转大转盘玩转大转盘” “我要我要”系列系列活动背景：大多数的促销是一些打折降价之类的活动，对活动背景：大
17、多数的促销是一些打折降价之类的活动，对大学生没有太大的吸引力。针对大学生这个思维活跃的群大学生没有太大的吸引力。针对大学生这个思维活跃的群体而设计。体而设计。促销活动主题：头脑风暴、玩转大转盘促销活动主题：头脑风暴、玩转大转盘活动目标：让更多的大学生接触到一米奶茶，并对一米奶活动目标：让更多的大学生接触到一米奶茶，并对一米奶茶留下深刻印象茶留下深刻印象佐振帧葬捕恃惫照揖棕檄出详耙住铱草册举诫陆蝉虾祁赌熄暗答尧膊酌抬一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案男生特别推广男生特别推广-将奶茶打进男生生活将奶茶打进男生生活 “三分我最行三分我最行”定点投篮活动定点投篮活动纠缕阜父妆段脖囱覆沮鸽拣糯辛暖熄取潘邪
18、撒队搭槽厢诱猪癌抑摆摇莉填一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案如何进行房地产市场分析如何进行房地产市场分析卡鹰舌衰铺拎讼削拉慢俘残饵链悔媒鸦咙玩驳银拐时右喧羌厘汕澳赞刮往一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案学习内容学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告汁亚岔丰卜锤托尹出苛背营桑置哑茁方茄酵隆熙赴扰市镍评称蚤规韦翼亦一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案市场市场为什么要进行房地产市场分析？为
19、什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。评估项目目标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师
20、和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？烘采岳邵屡黔揍酶舅氧演魂宽回倘尔痹则挤潜基鱼虚闲阂似助眼录鲍菠预一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！观呈汹宅疫撒巫舟伴奖顽砖袒溃吠垂梆鲁肆溯侵募谨殷既臣嚏嘉叁
21、逃铬云一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路。思路三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求供给、需求三个时段过去、现在、未来过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析
22、客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析屏遇磋锗斥前广碗烈剃款坪毗轻僧菱尸汀柄险们发懂瑚锅脆翻颁羡精犯冰一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤。步骤第一步：市场区域界定这这里所指的区域是中里所指的区域是中观观房地房地产产市市场场分析的基本分析的基本单单位，具有位，具有完整的房地完整的房地产产市市场场特征的范特征的范围围，一般以行政区划来划分，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域考察整个区域经济环经济环境，判断区域房地境，判断区域房地产产市市场处场处于何种于何种发发展展阶阶段，找到影响房地段，找到影响房地产
23、产市市场变场变化的主要因素，化的主要因素，对对区域房区域房地地产发产发展前景展前景进进行行预测预测。第三步：专业市场分析按物按物业类业类型型进进行市行市场细场细分，分，对对各各专业专业市市场场的供的供给给和需求和需求进进行行对对比比预测预测，从而揭示各，从而揭示各专业专业市市场场的需求潜力及分布状况。的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据根据对竞对竞争争对对手及消手及消费费者的分析找到者的分析找到项项目的机会点、目的机会点、预预估估项项目的市目的市场场占有率。占有率。呼墨昼瓮委稽捎雌瓦菱遍难矗盖青径竟位僧窒奋预靴掣柠狙新晕傀谤帕莹一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案房地产市场分析的思路、步
24、骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。惜饶项钨贴钠烟师怔于捡愧胶攒耽诸惋洪龄箩烽序研肾靳柏禄哮韶把原箩一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得区域经济环境分析1、总总量指量指标标 GDP、人口、人均、人口、人均GDP、固定、固定资产资产投投资资、新批、新批三三资资企企业业人数、接
25、待入境旅游人数人数、接待入境旅游人数2、结结构指构指标标：产业结产业结构及布局、就构及布局、就业业人口人口结结构构3、水平指、水平指标标：人均收入水平、消：人均收入水平、消费费水平、人均居住水平、人均居住面面积积、住宅消、住宅消费费支出水平支出水平4、城市、城市经济发经济发展展计计划、划、产业规产业规划、城市划、城市总总体体规规划划区域房地产市场分析1、投、投资资：开：开发发投投资额资额2、土地开、土地开发发：土地开：土地开发发投投资资、开、开发发面面积积、土地出、土地出让让金金3、商品房开、商品房开发发：施工面：施工面积积、竣工面、竣工面积积、年开、年开发发量量4、销销售：售：销销售售额额、
26、销销售面售面积积、价格、空置量、吸、价格、空置量、吸纳纳量量5、房地、房地产产景气指数、价格指数景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈邹省铬却么烙痹娥绳即懊刻怖雕塌桅棘盈衍躺检锤腋营啦峪迅粟即镇伍囊一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速
27、与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展展阶段段启启动阶段段快速快速发展展阶段段平平稳发展展阶段段减减缓发展展阶段段人均人均GDP（美元）（美元）800300030004000400080008000以上需求特征需求特征生存需求生存需求生存、改善需求生存、改善需求兼有兼有改善需求改善需求为主主改善需求改善需求为主主发展特征展特征超速超速发展展单纯数量型数量型快速快速发展展以数量以数量为主，数主，数量与量与质量并重量并重平平稳发展，以展，以质量量为主，数主，数量与量与质量并重量并重缓慢慢发展展综合合发展型展型宏宏观经济观经济增增长长房地房地产业发产业发展状展状况况小于小于4%萎萎缩缩4-5%停滞
28、停滞5-8%稳稳定定发发展展大于大于8%高速高速发发展展谅各剩座或哟涵软沥列诧功粱演孙收回行包僚孵甥就讲拳厘健沦蛋媚仿妓一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅25%适度投适度投资资利于拉利于拉动经济动经济增增长长，而增幅，而增幅过过高，将使供高，将使供给过给过量，量，若无需求匹配，将若无需求匹配，将导导致供致供过过于求于求房地产开发投资/GDP0.2反映房地反映房地产产投投资规资规模的基模的基础础指指标标，合理指，合理指标为标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资
29、37反映投反映投资结资结构是否合理的基构是否合理的基础础性指性指标标，发发达国家的比例达国家的比例为为20%-25%销售面积/竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额1.1反映房地反映房地产投入与投入与产出的效益指出的效益指标，表明房地，表明房地产开开发的的总体体效率效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标缚锗吉贤钎急泛他辙闭砾购党抉忙革浅违培蚁晋祷嘶礼眯烈兼惫侈努网仔一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步
30、骤和方法3。方法。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标消消费类型型恩格恩格尔尔系系数数住房消住房消费占占总消消费性支出的性支出的比重（比重（%）恩格恩格尔尔系数系数住房消住房消费占占总消消费支出支出的比重的比重（%）温温饱型型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城
31、市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京北京上海上海天津天津重重庆庆成都成都武武汉汉西安西安人均可支配人均可支配收入收入 （元）（元）1388214867103138094964185247748较较上年增速上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格恩格尔尔系数系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年我国各主要城市的恩格尔系数年我国各主要城市的恩格尔系数盐渠能拦嫌固轩邱弦魁揉酿断蒸垫纹仲脸松金巢烷淖炉册酱掐员宙癣擞郸一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、
32、步骤和方法3。方法。方法第三步专业市场分析（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结晤贸门堵芬陨甄阶彪惺恐妖撕国蔷对侧搬掣梳琵埃澄沟栏瞩提蚀淄亩洞误一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第四步项目市场分析（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形
33、状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件分析项目自身资源条件分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标玖竟洼秒淡郧祈哟雹帕焦涯办特蜕趴巩舒袋麻伪巫胃拾冉樊是奴宁国挣测一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案STOW内部因素内部因
34、素外部因素外部因素SWOT分析分析SWOT工具（项目+环境+竞争）蓉非动处抨前酶情翟兹古暑仍斧脱羊揣妆卜咨樊求衙群劳吓在碌月馅政迹一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案SWOT分析的价值要素分析的价值要素S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素地段要素 环境要素环境要素 地块要素地块要素 项目要素项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等
35、（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等浙鄙喝迢乓龚想锥怔坦趟盅氰恒僚某阎窄奖褒昔涯九镰驹她沪枷鸵蜒二掳一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素宏观要素经济经济形势（宏观政策）形势（宏观政策）/重大城市变革重大城市变革 中观要素中观要素行行业形势（一、二、业形势（一、二、三级市场）三级市场）/城市城市规划（交通、市规划（交通、市政配套、开发重政配套、开发重点、热点等）点、热点等） 微观要素微观要素市市场竞争（片区、场竞争（片区、楼盘、户型）楼盘、户型）/客客户流向户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强
36、调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。哎旱荫澡珍妙茸荡浆锦逃蚤菏快较验玲揪荡谎慎敝仆影寇罚手峦滴智卢捞一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案SWOT分析分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W愉亏革铂杨弘牧戈贫楞检打辊份贵残弥署雏衷僻凤歼株槐逊啼订纫司扇饮一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案进行房地产市场分析时常犯的错误进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论
37、证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变房地产市场是变化的，因此市场化的，因此市场分析应贯穿于整分析应贯穿于整个项目开发过程，个项目开发过程，根据市场的变化根据市场的变化及时调整战略。及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！午圾拭藤候捣然浦掌鲸表嘘雷拐很援范
38、苍兢傣路诛砌镁汁扛察整昭末疮杰一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案补充几点市场分析方法的建议：补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2帧迸福肤惶入腰感带黔罐撑华邱蘑暇岳抑药躇障重樊袋肌撞拼烤赞超览竞一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案学习内容学习内容 理论部分 案例学习思有窜散艳风讼腐棕蒲必吴照蚀包馁碘怎黑舆军觉拜热蛮奠像供挪圃灼膀一米奶茶营销全案一米奶茶营销全案
