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1、第六章第六章 房地产开发项目的房地产开发项目的工程建设管理工程建设管理教学内容教学内容房地产开发项目建设与项目管理房地产开发项目建设与项目管理 开发项目投资控制开发项目投资控制 开发项目进度控制开发项目进度控制 开发项目质量控制开发项目质量控制 开发项目的建设监理开发项目的建设监理 v教学目的：通教学目的：通过本章学本章学习，使学生了解开，使学生了解开发商在建商在建设阶段的主要工作，建段的主要工作，建设监理的内容及竣工理的内容及竣工验收的收的要求；熟悉房地要求；熟悉房地产开开发项目建目建设与与项目管理的内容目管理的内容和程序，使学生和程序，使学生对开开发项目的建目的建设过程有一个全面程有一个全
2、面的的认识。 v重点重点难点：重点是建点：重点是建设过程中的三个基本控制；程中的三个基本控制；难点是三大控制目点是三大控制目标的的实现的方法和的方法和监理的理的实施。施。 v教学教学时数：数：4 4 第一节第一节 房地产开发项目的建设与管理房地产开发项目的建设与管理项目建设项目建设程序程序项目工程项目工程管理管理项目管理项目管理内容内容房地房地产开开发项目目 1. 房地产开发项目必须具备的条件房地产开发项目必须具备的条件 （1 1）有明确的建）有明确的建设目的；目的； （2 2）有确定的投）有确定的投资总额； （3 3）有一定的任）有一定的任务和工作量；和工作量； （4 4）有明确的建）有明确
3、的建设时间； （5 5）有完整的）有完整的组成要素体系；成要素体系； （6 6）项目目实施有一次性的特点。施有一次性的特点。 一、开发项目建设的概念和程序一、开发项目建设的概念和程序 2.项目建设的概念项目建设的概念 项项目目建建设设是是指指开开发发项项目目的的工工程程建建设设，即即将将开开发发项项目目所所涉涉及及到到的的劳劳动动力力、资资金金、材材料料、设设备备、基基础础设设施施以以及及专专业业技技术术人人员员的的技技术术和和经经验验等等多多种种资资源源聚聚集集到到某某个个特特定定的的时时空空点点上上来来进进行行的的一项复杂的施工生产活动。一项复杂的施工生产活动。 3.项目建设的基本程序项目
4、建设的基本程序 （1）项目建设准备）项目建设准备 （2）优选施工队伍）优选施工队伍 （3）项目施工建设）项目施工建设 （4）项目竣工验收）项目竣工验收 二、开发项目管理意义和内容二、开发项目管理意义和内容 （一）项目管理的基本概念及其意义（一）项目管理的基本概念及其意义 1.1.项目管理的目目管理的目标 成果性目成果性目标和和约束性目束性目标 （1） 成果性目标：如投资回收率、销售利润率、成果性目标：如投资回收率、销售利润率、 投资利润率、项目功能性要求。投资利润率、项目功能性要求。 （2） 约束性目标：建设工期、投资限额、质量标准等。约束性目标：建设工期、投资限额、质量标准等。 2.项目管理
5、的概念项目管理的概念 开发项目管理是以高效率地实现项目目标为目的，以项目开发项目管理是以高效率地实现项目目标为目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，对经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，对贯穿于项目开发经营的全过程进行有效的计划、组织、协调、贯穿于项目开发经营的全过程进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。监督和控制的管理系统。 3.项目管理的意义项目管理的意义 （1）能使项目开发有计划、有序地进行）能使项目开发有计划、有序地进行 （2）为开发项目提供有力的组织保证）为开发项目提供有力的组织保证 （3）为开发项目提供协调和谐的公共环境）为开发项目
6、提供协调和谐的公共环境 （4）有利于对项目控制和获取最大综合效益）有利于对项目控制和获取最大综合效益（二）（二）项目管理的主要内容目管理的主要内容（二）（二）项目管理的主要内容目管理的主要内容 1. 组建建项目管理机构目管理机构 选择项目目经理理 组建建项目管理班子目管理班子 2. 办理理项目目报建和施工所需的各种建和施工所需的各种证件批件手件批件手续 办理理项目目报建手建手续 办理施工理施工许可可证 3.项目招目招标投投标工作工作 4.项目目实施的控制工作施的控制工作 5.项目合同管理工作目合同管理工作 6.项目竣工目竣工验收工作收工作 7.项目完成以后的目完成以后的评价工作价工作 8.项目
7、管理的其他工作目管理的其他工作 三、开发项目的工程管理三、开发项目的工程管理 （一）项目工程管理的概念（一）项目工程管理的概念 1.1.项目工程管理的概念目工程管理的概念 项目目的的工工程程管管理理，即即项目目工工程程建建设阶段段的的管管理理，是是指指对项目从目从项目开工准目开工准备到竣工到竣工验收的整个收的整个过程所程所进行的管理。行的管理。 2.项目工程管理的主要任务项目工程管理的主要任务 开发项目管理的主要任务是以合同管理为手段，运用计划、开发项目管理的主要任务是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、检查和控制等方法，从组织和管理的高度，对工组织、协调、检查和控制等方法，从组织和管理的
8、高度，对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，最终目的是实现项程建设中的技术经济活动进行监督和管理，最终目的是实现项目的总目标目的总目标投资、进度、质量的最优化。投资、进度、质量的最优化。 （二）编制项目工程管理方案（二）编制项目工程管理方案 1.制定项目工程组织管理方案制定项目工程组织管理方案 项目工程目工程组织管理方案是管理方案是统筹安排筹安排项目工程建目工程建设工作的重要工作的重要技术经济文件，是制定项目年度开发建设计划，与各施工、协技术经济文件，是制定项目年度开发建设计划，与各施工、协作单位签订合同，开展项目工程管理的主要依据。作单位签订合同，开展项目工程管理的主要依据。 （1）制定
9、项目工程组织管理方案的原则）制定项目工程组织管理方案的原则 遵循基本建设的各项方针政策，坚持先地下后地上、先基础遵循基本建设的各项方针政策，坚持先地下后地上、先基础设施后房屋建设，主体工程与配套工程同步建设交付使用；设施后房屋建设，主体工程与配套工程同步建设交付使用； 统筹安排、配套建设，合理安排各单位工程、单项工程的施统筹安排、配套建设，合理安排各单位工程、单项工程的施工；工； 合理安排施工区域和布置施工临时用地；合理安排施工区域和布置施工临时用地； 做好资金、材料、设备等的综合平衡，确保项目建设需要。做好资金、材料、设备等的综合平衡，确保项目建设需要。 （2）项目工程组织管理方案的内容）项
10、目工程组织管理方案的内容 工程组织管理方案的内容包括：工程概况、工程勘察、设工程组织管理方案的内容包括：工程概况、工程勘察、设计出图、拆迁安置、计出图、拆迁安置、“七通一平七通一平”、施工队伍落实、施工队伍落实、“三控三控” 要求、材料、设备安排等。要求、材料、设备安排等。 2.制定年度基本建设计划制定年度基本建设计划 3.制定筹集资金计划制定筹集资金计划 4.制定建材、设备供应计划制定建材、设备供应计划 （三）（三）项目工程技目工程技术管理管理 1.1.施工施工图纸等的管理、等的管理、审查、设计交底交底 2.2.全面全面质量管理制度的建立健全量管理制度的建立健全 （四）项目现场管理（四）项目
11、现场管理 1.1.开工准开工准备工作管理工作管理 2.2.现场工程管理工程管理 3.3.工程工程验收收及决算管理及决算管理 第二节第二节 房地产开发项目投资控制房地产开发项目投资控制投资控制投资控制原理原理房地房地产开开发 项目建目建设投资控制投资控制实施实施一、开发项目投资控制原理一、开发项目投资控制原理 （一）项目投资控制（一）项目投资控制 1.1.项目投目投资控制的含控制的含义 在在投投资决决策策阶段段、设计阶段段、招招标阶段段、施施工工阶段段和和项目目竣竣工工验收收阶段段，把把项目目投投资控控制制在在计划划限限额以以内，并随内，并随时纠正偏差，保正偏差，保证目目标的的实现。 2. 2.
12、项目投目投资控制的目控制的目标 投投资估算估算设计概算概算施工施工图预算算 施工施工预算算决算决算 （二）项目投资控制原理（二）项目投资控制原理 1. 1.影响影响项目投目投资超超额的因素分析的因素分析 （1 1）作第一次投）作第一次投资估算估算时，规划、划、设计不深入不深入 （2 2）资料数据不准确，投料数据不准确，投资计算粗糙算粗糙 （3 3）各）各设计阶段的投段的投资计算超算超过投投资计划目划目标 （4 4）价格上）价格上涨 （5 5）规划或要求改划或要求改变 （6 6）招投）招投标时投投标者者较少少 （7 7）不可）不可预见因素因素 （8 8）人）人为因素因素 2. 2.项目投目投资控
13、制的主要方面控制的主要方面 (1) (1) 项目建目建设各各阶段段对投投资的影响的影响 (2) (2) 项目投目投资控制的主要方面控制的主要方面规划划设计阶段段 3. 3.项目投目投资的的动态控制控制 (1) (1) 动态控制的含控制的含义 (2) (2) 动态控制控制过程中程中应注意的注意的问题 二、开发项目投资控制的实施二、开发项目投资控制的实施 （一）项目设计投资控制（一）项目设计投资控制 1.1.投投资评估估 2.2.设计开始前的投开始前的投资框算框算 3.3.项目限目限额设计 4.4.项目目设计概算概算 （二）项目施工投资控制（二）项目施工投资控制 1.1.项目施工招投目施工招投标控
14、制控制 (1) (1) 工程工程项目承包合同价确定目承包合同价确定 (2) (2) 项目施工招目施工招标投投资控制控制实施施 2. 2.项目施工目施工阶段投段投资控制控制 (1) (1) 项目施工目施工规划划审查 (2) (2) 项目施工投目施工投资控制控制实施施 第三节第三节 房地产开发项目进度控制房地产开发项目进度控制进度控制进度控制原理原理房地房地产开开发 项目建目建设进度控制进度控制方法方法进度控制进度控制实施实施一、开发项目进度控制原理一、开发项目进度控制原理 （一）项目进度控制（一）项目进度控制 项目目进度度控控制制是是指指项目目实施施阶段段以以项目目进度度为目目标，以以动态控控制
15、制原原理理为指指导，按按照照项目目进度度计划划及及其其实施施细则规定定的的内内容容，监督督和和检查项目目进度度实施施过程程的的动态变化化，发现偏偏差差，及及时采采取取控控制制或或协调的的有有效效措措施施，或或修修改改原原计划划的的综合管理合管理过程。程。 将项目进度控制的目标分解为：将项目进度控制的目标分解为： （1 1）项目设计进度控制目标）项目设计进度控制目标 （2 2）项目招标进度控制目标）项目招标进度控制目标 （3 3）项目是施工进度控制目标）项目是施工进度控制目标 （4 4）项目）项目竣工验收进度控制目标竣工验收进度控制目标 （二）项目进度控制原理（二）项目进度控制原理 1.1.影响
16、影响项目目进度控制的因素分析度控制的因素分析 2.2.项目目进度控制的基本思想度控制的基本思想 项目目进度度控控制制的的基基本本思思想想为：进度度计划划的的拟定定，平衡是相平衡是相对的，的，计划的划的调整、整、变化是化是绝对的。的。 （三）项目进度控制的主要内容（三）项目进度控制的主要内容 1.1.编制制进度度计划划 2.2.进度度计划的划的监测与与调整整（四）项目进度控制措施（四）项目进度控制措施 1. 1.组织管理措施管理措施“四保一四保一协调” ” 2. 2.技技术管理措施管理措施 3. 3.合同管理措施合同管理措施 4. 4.经济管理措施管理措施 5. 5.信息管理措施信息管理措施 二
17、、项目进度控制方法二、项目进度控制方法 （一）线性图法（一）线性图法 1. 1.水平水平图 2. 2.垂直垂直图 （二）网络图法（二）网络图法 1. 1.双代号网双代号网络图 2. 2.单代号网代号网络图三、项目进度控制实施三、项目进度控制实施 （一）项目设计进度控制（一）项目设计进度控制 1. 1.以网以网络图为主，主，辅以横道以横道图 2. 2.将将总目目标分解分解为若干分目若干分目标 （二）项目施工进度控制（二）项目施工进度控制 1. 1.影响影响项目施工目施工进度控制的因素度控制的因素 2. 2.项目施工目施工进度度调整整 第四节第四节 房地产开发项目质量控制房地产开发项目质量控制质量
18、控制质量控制原理原理质量质量评定评定质量控制质量控制方法方法质量控制质量控制实施实施房地房地产开开发 项目建目建设一、开发项目质量控制原理一、开发项目质量控制原理 （一）项目质量控制（一）项目质量控制 1.1.项目目质量控制的含量控制的含义 开开发项目目质量量控控制制，是是指指项目目管管理理机机构构为了了确确保保开开发项目目质量量符符合合合合同同规定定的的质量量标准准或或国国家家标准准规范范，所采取的一系列所采取的一系列监督、管理的措施、手段和方法。督、管理的措施、手段和方法。 2. 2. 开开发项目目质量的特点量的特点 （1 1）项目质量形成过程复杂）项目质量形成过程复杂 （2 2）项目质量
19、水平不易稳定）项目质量水平不易稳定 （3 3）影响项目质量的隐患多）影响项目质量的隐患多 3. 3. 项目目质量控制的目量控制的目标 将项目质量控制的目标分解为：将项目质量控制的目标分解为： （1 1）项目设计质量子系统）项目设计质量子系统 （2 2）项目材料质量子系统）项目材料质量子系统 （3 3）项目设备质量子系统）项目设备质量子系统 （4 4）项目土建施工和设备安装质量子系统）项目土建施工和设备安装质量子系统（二）项目质量控制原理（二）项目质量控制原理 1.1.项目目质量控制的基本原理量控制的基本原理 项目目质量量控控制制的的基基本本原原理理，就就是是由由分分别代代表表政政府府和和建建设
20、单位位的的政政府府质量量监督督部部门和和社社会会质量量监理理部部门，对项目目的的设计、施工和竣工施工和竣工验收等各个收等各个阶段段实行全面行全面质量管理和控制。量管理和控制。 2. 2.项目目质量控制的基本原量控制的基本原则 (1) (1)质量第一量第一 (2) (2)预防防为主主 (3) (3)为用用户服服务 (4) (4)用数据用数据说话 1.1.计划划阶段段 2. 2.执行行阶段段 3. 3.检查阶段段 4. 4.处理理阶段段 二、开发项目质量控制方法二、开发项目质量控制方法 （一）（一）PDCA循环法循环法 （二）数理统计方法（二）数理统计方法 1.1.直方直方图法法 2. 2.排列排
21、列图法法 3. 3.控制控制图法法 4. 4.相关相关图法法 5. 5.分分层法法 6. 6.因果分析法因果分析法 7. 7.统计调查表法表法 三、开发项目质量控制实施三、开发项目质量控制实施 （一）开（一）开发项目目质量控制子系量控制子系统 1. 1.设计质量子系量子系统的的质量控制量控制 2. 2.材料材料质量子系量子系统的的质量控制量控制 3. 3.设备质量子系量子系统的的质量控制量控制 4. 4.土建施工和土建施工和设备安装安装质量子系量子系统的的质量控制量控制 （二）全（二）全过程的程的质量控制量控制 1. 1.事前控制事前控制 2. 2.事中控制事中控制 3. 3.事后控制事后控制
22、 四、开四、开发项目目质量量评定与竣工定与竣工验收收 （一）开发项目质量评定项目的划分（一）开发项目质量评定项目的划分 1. 1.分分项工程工程 2. 2.分部工程分部工程 3. 3.单位工程位工程 （二）工程质量的评定（二）工程质量的评定 1. 1.分分项工程工程质量量评定定 2. 2.工程工程质量量评定的等定的等级标准准 （三）工程项目的竣工验收（三）工程项目的竣工验收 1. 1.单项工程工程验收收 2. 2.全部全部验收收 第五节第五节 开发项目的建设监理开发项目的建设监理监理含义监理含义作用作用房地房地产开开发 项目建目建设监理内容监理内容管理管理一、建设监理的含义和作用一、建设监理的
23、含义和作用 1.1.建建设监理的含理的含义 是是指指由由具具有有法法人人资质条条件件的的工工程程监理理单位位，根根据据建建设单位位的的委委托托，依依照照法法律律、行行政政法法规及及有有关关的的技技术标准准、设计文文件件和和建建筑筑工工程程承承包包合合同同，在在施施工工质量量、建建设工工期期和和建建设资金金使使用用等等方方面面，代代表表建建设单位位对工工程程项目目实施施专门的的监督督活活动，以以求求用用最最少的人力、物力、少的人力、物力、财力和力和时间获得符合得符合质量要求的量要求的产品。品。 2.2.建建设监理的作用理的作用 （1 1）有利于建立良性的建设项目管理监督机制）有利于建立良性的建设
24、项目管理监督机制 （2 2）有利于建设项目总体目标的顺利实现）有利于建设项目总体目标的顺利实现 （3 3）有利于对外工程承包业务的顺利开展）有利于对外工程承包业务的顺利开展二、工程监理的内容和管理二、工程监理的内容和管理 （一）建设监理的内容（一）建设监理的内容 1.1.工程工程进度控制度控制 2. 2.工程工程质量控制量控制 3.3.工程投工程投资控制控制 4. 4.合同管理合同管理 5.5.信息管理信息管理 6. 6.协调 （二）建设监理的组织（二）建设监理的组织 1.1.项目建目建设监理理组织结构构 (1) (1) 线性性组织结构模式构模式 (2) (2) 职能能组织结构模式构模式 (3
25、) (3) 矩矩阵组织结构模式构模式 2.2.项目建目建设监理的理的组织实施方式施方式 本章本章本章本章课课外拓展参考外拓展参考外拓展参考外拓展参考书书目目目目 1.1.1.1.首都首都首都首都经贸经贸大学出版社大学出版社大学出版社大学出版社: : : :房地房地房地房地产产开开开开发发，2019201920192019年年年年7 7 7 7月版，第六章月版，第六章月版，第六章月版，第六章 2.2.2.2.高等教育出版社：房地高等教育出版社：房地高等教育出版社：房地高等教育出版社：房地产产开开开开发发理理理理论论与与与与实实物，物，物，物，2019201920192019年年年年10101010月版，第八章月版，第八章月版，第八章月版，第八章 3.3.3.3.中国建筑工中国建筑工中国建筑工中国建筑工业业出版社：房地出版社：房地出版社：房地出版社：房地产产开开开开发发，2019201920192019年年年年6 6 6 6月版，第七章、第九章月版，第七章、第九章月版，第七章、第九章月版，第七章、第九章 4.4.4.4.东东北北北北财经财经大学出版社：房地大学出版社：房地大学出版社：房地大学出版社：房地产产开开开开发发，2000200020002000年年年年12121212月版，第四章、第五章月版，第四章、第五章月版，第四章、第五章月版，第四章、第五章
