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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。南京中原顾问事业部南京中原顾问事业部NanJIng.2015.10南京重点产业园概况及案例研究南京重点产业园概况及案例研究Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场研究全市产业园市场研究产业产业产业产业园现状园现状园现状园现状产业产业产业产业园概述园概述园概述园概述产业产业产业产业园总结园总结园总结园总结Co
2、de of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010简单说，简单说，大多产业园区是指由政府或企业为实大多产业园区是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的现产业发展目标而创立的特殊区位环境特殊区位环境，是，是区区域经济发展、产业调整和升级的域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集重要空间聚集形式形式；其介于第二和第三产业之间的产业，既有服务、其介于第二和第三产业之间的产业，既有服务、贸易、结算等贸易、结算等第三产业管理中心的职能第三产业管理中心的职能，又具，又具备独特的研发中心、公司核心技术产品的生产备独特的研发中心、公司核心技术产品的生产
3、中心和现代物流运行服务等中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职第二产业运营的职能。能。产业园区产业园区概念概念Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010纵观国内产业园，由于主导产业不一，集聚形式多样，主要通过以下七种形式集聚：纵观国内产业园，由于主导产业不一，集聚形式多样，主要通过以下七种形式集聚：产业园区产业园区类型类型高新区、开发区、产业新城：高新区、开发区、产业新城：规模很大，工厂、规模很大，工厂、办公一般集中在一起，不在主城区，产业多以办公一般集中在一起，不在主城区，产业多以化工、医疗、生物、化工、医疗、生物、新材料
4、新材料、新能源等为主，、新能源等为主，有一定程度污染。有一定程度污染。科技园、科技新城、产业基地：科技园、科技新城、产业基地：规模较大，主规模较大，主要办公为主，部分研发，产业多以高、新科技要办公为主，部分研发，产业多以高、新科技为主。为主。特色产业园（街）区：特色产业园（街）区：规模不大，主要办公为规模不大，主要办公为主，产业类型多样，一般集中在主城。主，产业类型多样，一般集中在主城。Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010产业园区产业园区具备的条件具备的条件产业园区产业园区具备一般条件具备一般条件政府规划（划出）政府规划
5、（划出）一块区域一块区域地理上形成聚集性地理上形成聚集性软环境软环境创业平台、融资平台、创业平台、融资平台、资源共享绿色通道等资源共享绿色通道等硬环境硬环境办公设施、商务、生活配办公设施、商务、生活配套设施等等套设施等等优惠政策优惠政策对入驻企业在税收、租金对入驻企业在税收、租金等等优惠等等优惠Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010产业园区产业园区功能功能Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场研究全市产业园市场研究产业产业产业产业园现状园
6、现状园现状园现状产业产业产业产业园概述园概述园概述园概述产业产业产业产业园总结园总结园总结园总结Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场全市产业园市场分区主要产业规划分区主要产业规划大力建设高科技产品的研发和高科技企业孵化基地。鼓楼区鼓楼区下关区下关区重点发展食品加工、电子产品、高新技术产品的科研开发，以及文化创意产业等重点发展与繁华商业圈共生荣的广告设计、包装印刷、首饰加工等现代都市型产业经济和总部经济。白下区白下区重点发展通讯和电子类产品的加工组装、个性化服装服饰的生产以及工业物流等产业。秦淮区秦淮区Cod
7、e of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场全市产业园市场分区主要产业规划分区主要产业规划玄武区玄武区重点发展IT产业，包括软件开发、电脑、手机等电子产品、配件的研发和加工装配，以及总部经济。重点发展产品设计、技术开发，以及食品、服装、电子产品等加工、装配类都市型产业。建邺区建邺区雨花雨花区区通信领域支撑软件和应用软件、嵌入式软件、公用事业和公共服务产品软件。备注：备注：江宁主要是通信、文化创意、电子商务、服务外包等；浦口化工、医疗、生物、新材料、新能源。重点发展船舶制造产业基地、医药电子、机械制造、港口运输等产业。栖霞
8、栖霞区区Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场全市产业园市场下关区下关区 在产业发展布局方面，将依托既有产业基础，抓住滨江开发机遇，形成形成“三区一带三区一带”集聚区，集聚区，滨江现代服务业集聚区、中央门商务商贸集聚区、幕府山新兴工业集聚区、阅江楼-明城墙-外秦淮河文化旅游产业带。下关区委、区政府和企业沟通后，决定盘活老决定盘活老旧厂房资源，打造一批旧厂房资源，打造一批兼具古典韵味和现代气兼具古典韵味和现代气息的产业园区息的产业园区，广泛吸纳创意、文化、消费、时尚类的企业入驻，并力图提高下关区现代服务业比重
9、。整体布局整体布局产业园区布局产业园区布局Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场全市产业园市场下关区（主要产业园介绍）下关区（主要产业园介绍）产业集聚地产业集聚地红山创意产业园红山创意产业园凤凰新华凤凰新华创意产业园创意产业园老学堂创意园老学堂创意园主题主题创意、科技产业园、时尚广场集高档餐饮、休闲文化等为一体是国家数字版权产业基地的重要组成文化先行的目标，并将以文化点亮创作灵感。规模规模4.2万平米一期10万平米，二期15万平米（规划）一期占地面积24亩二期占地面积40亩（规划）企业类型企业类型以文化、创
10、意、科技类企业为主互联网、绿色印刷等产业设计类、建筑景观类、信息软件类、文化艺术类、时尚消费类及咨询策划类的企业建设情况建设情况南京工程机械厂改造老厂改造中船重工（724研究所）的旧厂房改造目前整个下关区产业园现有规模超过目前整个下关区产业园现有规模超过2525万平米规模，以创意文化产业园为主，万平米规模，以创意文化产业园为主，大多都是在政府牵头下，对老大多都是在政府牵头下，对老厂房进行改造厂房进行改造。Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场全市产业园市场鼓楼区鼓楼区在总体空间布局结构上，形成科技产业“两街
11、一城多区”、商业商务“一街两片多点”、文化休闲“三带一片”、自然景观“两带多点立体”的总体空间布局结构。重点整合各类教育科研资源，形成“两街一城多区”的教育科研产业布局结构。广州路科技商务街模范马路创新街区规划500万平米研发江东软件城规划250万平米（其中超过150万平米办公体量）整体布局整体布局产业园区布局产业园区布局Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场全市产业园市场鼓楼区（主要产业园介绍）鼓楼区（主要产业园介绍）产业集聚地产业集聚地南京长江科技园南京长江科技园南京工业大学科技园南京工业大学科技园江东
12、软件城江东软件城主题主题以电子信息、软件和系统集成等高新技术的研制、研发和企业孵化作为园区的功能定位在丁家桥校区打造生物化工及新材料设计中心，在虹桥校区打造成为江苏工程设计中心。打造区域新兴产业总部基地和研发中心。规模规模22万平米建筑面积已运营6.1万平米50万平米建筑面积已运营15万平米250万平米建筑面积企业类型企业类型入园企业范围涵盖电力、软件、通信、系统集成等多个领域70余家科技型企业30余家企业与学校共建研发中心BM-ETP培训、中国软件评测中心游戏动漫华东分中心、中国中小企业协会苏皖赣服务中心、联创科技、艾志集团、华胜天成、苏富特软件建设情况建设情况南京长江电子厂改造，部分自建自
13、建办公楼自建目前整个鼓楼区产业园现有规模超过目前整个鼓楼区产业园现有规模超过100100万平米规模，主要是科技园、创业园、软件城，万平米规模，主要是科技园、创业园、软件城，很多都是依托高校、很多都是依托高校、大型企业的资源形成产业园大型企业的资源形成产业园，未来供应量巨大，超过，未来供应量巨大，超过500500万平米体量。万平米体量。Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场全市产业园市场白下区白下区全区内形成四大片区：新街口片、明故新街口片、明故宫片、月牙湖片、光华片。宫片、月牙湖片、光华片。其中，月牙湖西部
14、、东部要差异化发展，西部是优化商贸、商务服务职能，优化居住、休闲生活空间，提升城区品质；东部加强高科技术产业的集聚发展，加强公共服务设施，市政基础设施的配套。整体布局整体布局产业园区布局产业园区布局沿瑞金路、南理工和白下高新产业园区加快科技研发。沿瑞金路、南理工和白下高新产业园区加快科技研发。太平南路改造，将打造成国内顶级珠宝特色商业街太平南路改造，将打造成国内顶级珠宝特色商业街。Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场全市产业园市场白下区（主要产业园介绍）白下区（主要产业园介绍）创业园创业园2852亩，规划
15、建设160万平方米，以“打造高科技品牌园区”的发展理念，“高起点规划、高标准建设的指导原则，以集数字化，人文化于一体的生态环保型高科技园区”为标准。创新园创新园占地150亩，与南京理工大学校园相连，规划建设20万平方米研发孵化楼宇，建成的一座1.1万平方米研发孵化大楼、一座0.91万平米的国际人才孵化器，有两座总面积达7万平方米的研发孵化楼宇基本建成，项目建成将为海内外创新创业人才提供一流的办公研发、孵化场所。服务园服务园占地150亩，规划建设12万平方米的现代化综合服务楼宇。项目建成后，将直接为园区高新技术企业提供完善的金融、信息、商务资讯、投资咨询、中介代理、人才培训等综合服务。整个白下区
16、产业园主要是以高新科技技术产业园区以及创意东整个白下区产业园主要是以高新科技技术产业园区以及创意东8 8区为主，约区为主，约2020万平米；其中创意东万平米；其中创意东8 8区以区以建筑建筑规划设计、广告设计制作、咨询策划、动漫网游规划设计、广告设计制作、咨询策划、动漫网游等为主；等为主；目前规模不大，但未来规划面积超过目前规模不大，但未来规划面积超过200200万平米，主要万平米，主要依托高校科技技术产业园后期工依托高校科技技术产业园后期工程。程。Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场全市产业园市场建邺区
17、建邺区“一心”：指位于中部的市级商务、商业中心。“两带”：位于规划区西侧的滨江生态景观带和位于规划区东侧的秦淮河滨河休闲风光带。“五大轴”：如右图所示整体布局整体布局产业园区布局产业园区布局新城科技园规划4平方公里（核心区域）江东商业文化旅游中心Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场全市产业园市场建邺区（主要产业园介绍）建邺区（主要产业园介绍）产业集聚地产业集聚地新城科技园新城科技园江东商业江东商业文化旅游中心文化旅游中心主题主题软件和信息服务产业、建设规划设计产业、生物工程技术产业、集团总部形成聚集规模不
18、等、业态多样、业种完善的商贸、商业文化旅游集群。规模规模4平方公里核心园区（已建超过50万平米）企业类型企业类型信息技术、创意设计、生物医药、新材料、新能源等高新企业为主万达、金鹰等商业、商务楼；云锦文化产业基地；同时利用好云锦研究所、江东门纪念馆等文化旅游设施建设情况建设情况自建自建目前整个建邺区产业园规模已超过目前整个建邺区产业园规模已超过100100万平米，未来规划面积大，超过万平米，未来规划面积大，超过400400万平米的体量，基本集中在新城科万平米的体量，基本集中在新城科技园，且园区内很多企业拿地自建大楼，比如南京江苏省邮电设计研究院、雨润集团总部、星火科技等。技园，且园区内很多企业
19、拿地自建大楼，比如南京江苏省邮电设计研究院、雨润集团总部、星火科技等。Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场全市产业园市场秦淮区秦淮区规划提出形成规划提出形成“双轴、三区双轴、三区”的总体空间结构。的总体空间结构。双轴是指纬七路交通轴和外秦淮河综合轴。三区是指以龙蟠路和响水河为界，将秦淮区划分为西部老城南及中华门外地区、中部秦虹地区、东部红花机场地区。老城南中华门老城南中华门历史文化、商贸旅游、佛教文化、创意产业为主要功能的;红花机场地区红花机场地区以文化研发创意商务为主要功能的;整体布局整体布局产业园区布
20、局产业园区布局Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场全市产业园市场秦淮区（主要产业园介绍）秦淮区（主要产业园介绍）产业集聚地产业集聚地晨光晨光18651865江苏省通信服务大厦江苏省通信服务大厦主题主题国内知名融科技、文化、 商业、旅游为一体综合性时尚消费、创意产业中心电信增值服务、数字传媒、动漫游戏等新兴业态规模规模建筑面积15万平米建筑面积5万平米企业类型企业类型咨询服务、电气、艺术品、进出口、文化发展、通信技术信息服务有限公司、省通信服务有限公司、电信游戏运营中心等总部型企业建设情况建设情况老厂区改造
21、自建备注：在建南京国家领军人才创业园（占地备注：在建南京国家领军人才创业园（占地8.78.7万平米）；规划紫金（秦淮）科技创业特别社区（总建万平米）；规划紫金（秦淮）科技创业特别社区（总建7070万平米）万平米）目前整个秦淮区产业园规模已超过目前整个秦淮区产业园规模已超过3030万平米，主要以创意文化产业园为主，规模不大，比如通济都市创意产万平米，主要以创意文化产业园为主，规模不大，比如通济都市创意产业园，无为文化创意产业园等面积都在业园，无为文化创意产业园等面积都在3 3万平米以下；未来规划建设近万平米以下；未来规划建设近8080万平米的体量。万平米的体量。Code of this repo
22、rt | 20 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场全市产业园市场玄武区玄武区徐庄软件产业基地珠江路科技街环玄武湖特色产业带形成玄武湖、紫金山两大核心。围绕两大核心形成四片：东北徐庄钟山高尔夫片；北部锁金红山片；东南孝陵卫片；西南玄武湖新街口片。另外区域内形成四条功能发展轴线：中央中山路；玄武大道；中山东路中山门大街；红山龙蟠路发展轴线。整体布局整体布局产业园区布局产业园区布局Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010产业集聚地产业集聚地南京南京徐庄软件园徐庄软件园创意中央创意中央南京
23、数码动漫创业园南京数码动漫创业园主题主题国家火炬计划软件园，国家软件出口创新基地示范区、中国软件服务外包基地城市示范区、江苏省现代服务业集聚区定位为科技研发产业和文化创意产业南京市首家专门扶持动漫企业创新和创业的基地规模规模130万平米建筑面积（研发用房60%；公共配套20%；软件公寓20%）4万平米建筑面积近1万平米建筑面积企业类型企业类型苏宁总部，福中集团总部，途牛、先声药业，甲骨文，江苏猎宝、7881游戏交易网、汉王，英特尔，北大青鸟。科技公司、电子、广告活动、建设设计、装饰建材公司为主动漫及相关企业建设情况建设情况自建老厂房改造自建全市产业园市场全市产业园市场玄武区（主要产业园介绍）玄
24、武区（主要产业园介绍）目前整个玄武区产业园规模超过目前整个玄武区产业园规模超过8080万平米，大部分集中在徐庄软件园，园区内苏宁、途牛等企业都是自建大万平米，大部分集中在徐庄软件园，园区内苏宁、途牛等企业都是自建大楼，且本区域是南京动漫产业主要集中地，未来供应量超过楼，且本区域是南京动漫产业主要集中地，未来供应量超过4040万平米。万平米。Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场全市产业园市场雨花区雨花区东南片东南片将成为雨花台区的城南中心，南部新城的一部分，长三角门户，华东地区交通枢纽；南片南片则是雨花台区
25、重点打造的板桥新城，成为新的居住中心和区域中心。北片北片将扩大规模，重点打造中国南京软件谷，集合科技沿发、居住和配套设施，将成为中国第一软件产业基地。整体布局整体布局雨花软件园雨花软件园打造中国第一的南京软件谷打造中国第一的南京软件谷规模：规模：7.8平方公里软件核心发展区域定位：定位：通信领域支撑软件和应用软件、嵌入式软件、公用事业和公共服务产品软件。主要企业：主要企业：传云科技、华为软件、中兴通讯、中国普天、东软研发、宏图三胞、润和外包、苏豪科技、舜天研发、华博科技、中软华通、丰盛软件园、新华科技等。产业园区布局产业园区布局目前整个雨花区的产业园主要是雨花软件园，目前已建面积达目前整个雨花
26、区的产业园主要是雨花软件园，目前已建面积达400400万平米，很多企业选择在此自建大楼，比如万平米，很多企业选择在此自建大楼，比如华为、宏图、中兴等；华为、宏图、中兴等；雨花软件园二期规划范围雨花软件园二期规划范围4545平方公里，定位中国软件谷，未来供应量巨大；平方公里，定位中国软件谷，未来供应量巨大；Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场全市产业园市场栖霞区栖霞区栖霞区由5 5大功能区组成大功能区组成，包括迈燕地区、仙林副城、龙潭新城、马群地区和八卦洲新市镇。栖霞区未来将打造成长三角地区重要的先进制造业
27、基地、长江国际航运物流中心核心功能区、宁镇扬一体化科技创新发展核心区以及南京文化特色鲜明的山水宜居城区。整体布局整体布局产业园区布局产业园区布局姚坊门创智公园姚坊门创智公园创意办公、文化主题Mall、服务配套设施，总占地面积53.5公顷（在建）南京紫东国际创意园南京紫东国际创意园重要现代服务业集聚区和文化产业重点园区。园区建成面积32万平方米，在建15万平方米；金箔文化产业集聚区金箔文化产业集聚区一个集工业旅游、商贸休闲、文化教育、行业会展于一体，总建筑面积达36万平方米左右；南大科学园南大科学园南京仙林大学城管委会与南京大学打造“政产学研金”合作平台，建筑面积为70万平方米，（已建成约15万
28、平米）；规划“四园一区”创新创业教育园、空间科学技术园、智慧园、文化创意园、新兴产业孵化区。目前整个栖霞区的产业园规模超过目前整个栖霞区的产业园规模超过8080万平米，主要是文化创意产业园以及科学园，未来供应量超过万平米，主要是文化创意产业园以及科学园，未来供应量超过8080万平米。万平米。Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场研究全市产业园市场研究产业产业产业产业园现状园现状园现状园现状产业产业产业产业园概述园概述园概述园概述产业产业产业产业园总结园总结园总结园总结Code of this report
29、| 25 Copyright Centaline Group, 2010科技（创业）园区科技（创业）园区软件（外包）园区软件（外包）园区文化创意产业园区文化创意产业园区动漫产业园区动漫产业园区分布较广，园区规模大，入驻知名企业多，大、中型企业为主，很多都是企业自建办公大楼，且配套较为齐全。代表园区：代表园区：雨花软件园徐庄软件园、江东软件城 。主要集中在主城（河西），交通便利，资源丰富，企业大、中、小型企业都有；代表园区：代表园区：南京长江产业园、南京工业大学科技园、新城科技园等南京创意产业园分布较广，规模不算大，中小企业为主，入驻企业比较杂；代表园区：代表园区：创意中央、红山创意产业园、晨光
30、1865南京动漫产业目前还不成熟，主要集中在玄武区，企业主要以中小企业为主，创意人才不足；代表园区：代表园区：紫金山动漫一号、珠江路数字文化产业园等全市产业园市场全市产业园市场类型类型上述对主城八区重点产业园的简述，总体来说南京产业园归纳为四大类。上述对主城八区重点产业园的简述，总体来说南京产业园归纳为四大类。Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010行政区域行政区域已建成体量已建成体量（平米）（平米）未来供应量（含规划）未来供应量（含规划）（平米）（平米）企业类型企业类型下关区超过25万超30万文化创意、互联网、新兴产业等
31、鼓楼区超过100万超500万电子信息、软件和系统集成、生物化工、新材料建邺区超过100万超400万软件和信息服务产业、建设规划设计产业、生物工程技术产业、集团总部白下区超过20万超200万高新科技、文化创意秦淮区超过35万超80万信息服务、建筑设计、软件设计、动漫创作、科技研发、广告设计的等玄武区超过80万超40万软件及软件外包、动漫、文化创意、电子等雨花区超过400万通信领域支撑软件和应用软件、嵌入式软件、公用事业和公共服务产品软件栖霞区超过80万超80万文化创意、高新科技（传感设备的研发、空间信息服务业等）全市产业园市场全市产业园市场规模规模南京主城产业园规模巨大，总建筑面积超过南京主城产
32、业园规模巨大，总建筑面积超过840840万平米，特别是鼓楼、建邺、玄武、雨花、栖霞区，规模超过万平米，特别是鼓楼、建邺、玄武、雨花、栖霞区，规模超过8080万平米，且产业园业态类型多种多样；未来供应量超千万规模。万平米，且产业园业态类型多种多样；未来供应量超千万规模。Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场全市产业园市场分布分布江宁江宁开发区、软件园、大学城为中心开发区、软件园、大学城为中心浦口浦口开发区、高新区、大学城为中心开发区、高新区、大学城为中心栖霞栖霞大学城为中心、文化产业园大学城为中心、文化产业园
33、玄武玄武软件园、科技街区、特色产业带软件园、科技街区、特色产业带白下白下文化创意产业园、特色街区、创业园文化创意产业园、特色街区、创业园下关下关创意园区创意园区鼓楼鼓楼软件城、创新园区软件城、创新园区建邺建邺科技园、文化产业园科技园、文化产业园雨花雨花软件园软件园高高新新区区浦浦口口大大学学城城浦浦口口开开发发区区江江东东软软件件城城新新城城科科技技园园雨雨花花软软件件园园徐徐庄庄软软件件园园江宁开江宁开发区发区江宁软江宁软件园件园江江宁宁大大学学城城模范马路创新园区模范马路创新园区以晨光以晨光18651865产业园为中心产业园为中心仙仙林林大大学学城城金金箔箔文文化化产产业业环玄武湖特色产业
34、带环玄武湖特色产业带珠江路科技街珠江路科技街创创意意产产业业园园从南京已运营主要园区分布看，密集度从南京已运营主要园区分布看，密集度高，每个区都基本形成了特色的产业集高，每个区都基本形成了特色的产业集聚区；聚区；Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场全市产业园市场客户客户政府政府牵头，将老旧牵头，将老旧工厂进行改造升级为花园式办公，如晨光工厂进行改造升级为花园式办公，如晨光18651865、创意中央等；或者创意中央等；或者在原有产业基础上升级改造，做文化创意、动漫在原有产业基础上升级改造，做文化创意、动漫等
35、特色产业园等特色产业园，如珠江路科技街，企业规模普通较小；，如珠江路科技街，企业规模普通较小；从南京主城八区主要产业集聚区现状来看，客户有三类，规模大、中、小型企业都有，企业类型覆盖面广。从南京主城八区主要产业集聚区现状来看，客户有三类，规模大、中、小型企业都有，企业类型覆盖面广。大型规模企业倾向于向主城外围产业园区发展，大型规模企业倾向于向主城外围产业园区发展，自己拿地，建设办自己拿地，建设办公楼，且有完善的配套体系公楼，且有完善的配套体系，比如徐庄软件院，比如徐庄软件院苏宁，雨花软件苏宁，雨花软件园园华为等；华为等；有需要自建大楼的大型企业有需要自建大楼的大型企业依托高校科研，或大型企业技
36、术发展，并依托高校科研，或大型企业技术发展，并新建或者改造学校、企业新建或者改造学校、企业老旧地块，老旧地块，比如长江创业园、工业大学创业园区；比如长江创业园、工业大学创业园区；依托高校、企业资源的大、中、小企业依托高校、企业资源的大、中、小企业对办公环境有追求的企业对办公环境有追求的企业企业规模：企业规模：大、中、小大、中、小企业类型：企业类型：电子信息、电子信息、软件相关、设计、中介软件相关、设计、中介服务、动漫、咨询服务、服务、动漫、咨询服务、高新科技、集团总部、高新科技、集团总部、科技研发、新材料、生科技研发、新材料、生物工程，金融、外贸物工程，金融、外贸产产业业园园客客户户Code
37、of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010全市产业园市场全市产业园市场小结小结创创意意产产业业园园河西河西CBDCBD南京南站办公区南京南站办公区新街口办公区新街口办公区鼓楼鼓楼山西路办公区山西路办公区中央路沿线办公中央路沿线办公1 1、产业园体量大，未来供应量多，对南京整个写字楼、产业园体量大，未来供应量多，对南京整个写字楼市场形成极大的竞争；市场形成极大的竞争；2 2、产业园租金相对便宜，园区优惠政策等优势，是南、产业园租金相对便宜，园区优惠政策等优势，是南京写字楼所没有的，吸引了大量客户；京写字楼所没有的，吸引了大量客户；3 3
38、、部分产业园区区位优势不比主城核心办公区差，也、部分产业园区区位优势不比主城核心办公区差，也是客户选择产业园的重要原因；是客户选择产业园的重要原因；4 4、产业园区企业规模及类型覆盖广，大大分流了写字、产业园区企业规模及类型覆盖广，大大分流了写字楼市场客户。楼市场客户。从右图看出，南京主要的办公区被大大小小的从右图看出，南京主要的办公区被大大小小的产业集聚区包围；也正因如此，产业园对南京产业集聚区包围；也正因如此，产业园对南京写字楼市场造成极大冲击；写字楼市场造成极大冲击；Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010产业园重点
39、区域研究产业园重点区域研究案例案例案例案例分析分析分析分析产业产业产业产业规划规划规划规划市场市场市场市场小结小结小结小结Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010南京财经大学南京财经大学南京邮电大学南京邮电大学南京工业大学南京工业大学东南大学东南大学南京工业大学南京工业大学中国药科大学中国药科大学南京信息职业南京信息职业技术学院技术学院南京工程学院南京工程学院南京艺术学院南京艺术学院模范马路创新街区模范马路创新街区园区现状：园区现状：8 8所高校所高校3 3个国家级大学科技区个国家级大学科技区2 2个省级大学科技园个省级大
40、学科技园9 9家著名科研院所、企业家著名科研院所、企业1212个博士后流动站个博士后流动站8080家科研机构家科研机构15001500家科技企业家科技企业1111名两院院士名两院院士30003000名教授、副教授名教授、副教授2000020000名科技人员名科技人员4646个国家级、省级重点实验室个国家级、省级重点实验室模范马路创新园区模范马路创新园区拥有丰拥有丰富的高校、研发资源，这富的高校、研发资源，这为创意产业办公提供了良为创意产业办公提供了良好的发展基础。好的发展基础。联创科技联创科技南瑞集团南瑞集团十四所十四所南汽集团南汽集团国电南自国电南自Code of this report |
41、 32 Copyright Centaline Group, 201020062006年年20092009年年20102010年年3 3月月20102010年年9 9月月市政府命名的市政府命名的“江苏工业设江苏工业设计园计园”，作为作为南京十大现代南京十大现代服务业项目。服务业项目。在江苏工业设计在江苏工业设计园的基础上，园的基础上，市市委、市政府提出委、市政府提出打造模范马路科打造模范马路科技创新街区技创新街区。模范马路创新模范马路创新街区总体规划街区总体规划编制编制，将将其纳其纳入入模范路科技模范路科技创新园区。创新园区。模范马路创模范马路创新新园区园区管理管理委员会委员会正式正式批复成立
42、批复成立模范马路创新街区模范马路创新街区发展历程发展历程南京模范路科技创南京模范路科技创新园区有限公司成新园区有限公司成立立, ,主要负责主要负责园区规园区规划与建设、项目投划与建设、项目投资与管理。旨在通资与管理。旨在通过政府主导、公司过政府主导、公司化运作模式化运作模式20102010年年1212月月模范马路创新街区模范马路创新街区位于鼓楼区核心城区位于鼓楼区核心城区, , 经过经过8 8年的发展，在政府整体规划下，由前期高校主导演年的发展，在政府整体规划下，由前期高校主导演变成高校、政府、企业共同建设的格局，建立了产、学、研完整的产业输出链条。变成高校、政府、企业共同建设的格局，建立了产
43、、学、研完整的产业输出链条。Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010模范马路创新街区模范马路创新街区概况概况模范路科技创新街区属于模范路科技创新园区，整个园区规划范围模范路科技创新街区属于模范路科技创新园区，整个园区规划范围1010平方公里，总建筑面积超过平方公里，总建筑面积超过10001000万平方米，以万平方米，以模范马路创新街区模范马路创新街区为核心，覆盖广州路科技商务街和江东软件城，为核心，覆盖广州路科技商务街和江东软件城，形成形成“两街两街一城一城”的园区发展格局。的园区发展格局。规模规模模范马路创新街区以3.9
44、公里长的模范马路为主轴，规划面积7.0平方公里，现状现状创新街区已成为南京市发挥产业与技术的集聚、放大效应，拉动高端产业升级发展的核心区。模范马路创新街区模范马路创新街区Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010模范马路创新街区模范马路创新街区空间规划空间规划规划规划目标目标集约利用土地,优化空间结构,创建精品环境，完善配套设施,缓解交通压力，传承历史文脉,提升街区品质。规划规划原则原则打破沿线各资源单位的大院格局，实行科学引导、统一规划，以组团方式打造城市特色功能片区，达到空间载体倍增目标，充分承载产业发展需要。1 1、实
45、现街区管理和项目推进一体化； 2 2、空间载体、公共服务平台与环境景观设计高端化；3 3、主城区土地价值利用集约化；4 4、高科技产业群与历史文脉和谐交融的特色化；5 5，并在合理进行老城保护基础上实现街区整体建设品质的现代化。五大五大特点特点Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010以以“北有中关村，南有模范路北有中关村，南有模范路”为发展目标，探索一条为发展目标，探索一条“以企业为主体、市场为导向、大学为依以企业为主体、市场为导向、大学为依托、官产学研金相结合托、官产学研金相结合”的科技创新之路，成为中国的科技创新之路，
46、成为中国“都市硅谷都市硅谷”和和“江南中关村江南中关村”的核心街区。的核心街区。模范马路创新街区模范马路创新街区发展目标发展目标北有中关村，南有模范路北有中关村，南有模范路5-105-10年内建设成：年内建设成：500500万平方米研发面积万平方米研发面积200200万平方米配套面积万平方米配套面积30003000家研发设计企业家研发设计企业2020万产业人群万产业人群50005000亿年销售收入亿年销售收入主力产业：节能环保、物联网、电力自主力产业：节能环保、物联网、电力自动化、生物医药、创意设计动化、生物医药、创意设计Code of this report | 36 Copyright C
47、entaline Group, 2010模范马路创新街区模范马路创新街区是南京市集数所大学、科研院所、大型企业为一体的产学研配套发展的科产学研配套发展的科技型街区技型街区；是推动全市科技创新发展和经济转型升级推动全市科技创新发展和经济转型升级的核心工程。彰显创新街区强大的产业集聚力与引导力，实现街区科技创新价值在全市实现街区科技创新价值在全市及长三角地区的释放与辐射。及长三角地区的释放与辐射。 未来目标未来目标目前地位目前地位模范马路创新街区是江苏最大，全国少有的智力密集区，是全国少有的科技型街区，并已成为省模范马路创新街区是江苏最大，全国少有的智力密集区，是全国少有的科技型街区，并已成为省市
48、现代服务业发展的重要街区。市现代服务业发展的重要街区。Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010产业园重点区域研究产业园重点区域研究案例分析案例分析案例分析案例分析产业产业产业产业规划规划规划规划市场市场市场市场小结小结小结小结Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010竞争区域存量创意办公项目分布竞争区域存量创意办公项目分布金川国际科技园金川国际科技园（江苏省大学生创业园）（江苏省大学生创业园）创意中央创意中央南京大学南京大学- -鼓楼高校鼓楼高校国家大学
49、科技园长江创业园国家大学科技园长江创业园南京工业大学南京工业大学国家大学科技园国家大学科技园南京大学南京大学- -鼓楼高校鼓楼高校国家大学科技新联科技园国家大学科技新联科技园南京邮电大学南京邮电大学物联网科技园物联网科技园中国（南京）中国（南京）电力工业自动化产业园电力工业自动化产业园国睿科技园国睿科技园产业产业园分布园分布产业园产业园总建总建面积面积南京大学鼓楼高校国家大学长江科技园22万南京工业大学国家大学科技园50万金川国际科技园9万创意中央4万南大鼓楼高校国家大学科技新联创业园2.2万南京邮电大学物联网科技园5.5万中国(南京)电力工业自动化产业园27万国睿科技园40万入驻项目入驻项目
50、5 5在售项目在售项目1 1待售项目待售项目2 2Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010项目项目物业费物业费（元（元/ /平米平米/ /月）月）车位（元车位（元/ /月）月）主力面积主力面积（平米）（平米）入园企业入园企业金川国际科技园4第一年240，之后30029-700以信息技术企业，软件技术开发企业为主创意中央4500200、910以科技公司、商贸公司、装饰建材公司为主长江创业园含在租金中500170-1000以网络信息科技公司、教育公司、服饰商贸公司为主新联创业园含在租金中300100-300以电子设备公司、网络
51、科技公司为主南京工业大学国家大学科技园2.1180100-200主要为科技类高新研发型企业产业园项目的面积划分相对办公产品较大，基本集中在产业园项目的面积划分相对办公产品较大，基本集中在100-200100-200平米之间。平米之间。产业产业园市场园市场入驻产业园产品面积入驻产业园产品面积Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010产业产业园市场园市场入驻产业园客户入驻产业园客户项目项目已建（平米）已建（平米）入园企业入园企业金川国际科技园59000以信息技术企业，软件技术开发企业、咨询顾问、教育等为主创意中央40000以科技
52、公司、商贸公司、装饰建材公司为主南京大学鼓楼高校长江创业园61000以网络信息科技公司、教育公司、电子设备、电力、电器自动化等为主新联创业园18000以电子设备、信息技术、网络科技公司为主南京工业大学国家大学科技园80000主要为科技类（材料、电子、生物等）高新研发型企业产业园依托高校、大型企业，基本形成以信息技术、网络公司、电子设备、电器自动化、新材料、产业园依托高校、大型企业，基本形成以信息技术、网络公司、电子设备、电器自动化、新材料、生物科技等高新技术产业链，规模达到生物科技等高新技术产业链，规模达到25.825.8万平米。万平米。Code of this report | 41 Cop
53、yright Centaline Group, 2010长江创业园长江创业园简介简介位置：位置：南京市鼓楼区芦席营97号定位：定位：以电子信息、软件和系统集成等高新技术的研以电子信息、软件和系统集成等高新技术的研制、研发和企业孵化作为园区的功能定位制、研发和企业孵化作为园区的功能定位核心产业：核心产业：电子设备、信息技术产业入驻时间：入驻时间：2006年车位：车位：500元/月/个项目简介：项目简介： 2003年5月经南京市人民政府批准成立、由鼓楼区政府提供政策支持、南京大学鼓楼高校国家大学科技园管委会提供园区综合管理和服务平台、南京长江电子信息产业集团有限公司投资，三方合作共建的高科技园区。
54、Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010长江创业园长江创业园规划规划园区总规划面积4.6万平米，建筑面积22.1万平米。其中利用前期原有建筑2.4万平米，新建19.7万平米。项目共分为三期开发，其中：n一期3.7万平米（已入住）（已入住）n二期11万平米（未建）（未建）n三期5万平米（未建）（未建）Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010长江创业园长江创业园产品、面积产品、面积n园区目前在租的是前期厂房改造办公楼和一期新建办公楼；n前期厂房改造办公楼为
55、13层的主楼和6层的副楼，一期新建为一栋14层写字楼；【产品产品】n前期原有办公楼：前期原有办公楼：整层面积1200平米 分割面积700-1200平米n一期办公楼：一期办公楼：整层面积1300平米 分割面积170-200平米【面积面积】Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010长江创业园长江创业园相关配套、服务相关配套、服务n内部配套：内部配套：中央空调、宽带、电梯、150150平米食堂平米食堂n外部配套：外部配套：超市、招商银行以及部分低端餐饮【配套配套】1、提供企业SMT 贴片加工服务2、对几何量（长度）28项，无线电1
56、7项开展量值传递，提供计量、检测、试验、维修等服务3、享受企业工商注册、税务登记“代办式”服务等配套服务，并按照现代企业制度自主运作【服务服务】Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010长江创业园长江创业园租金、入住率、入住企业租金、入住率、入住企业老厂房改造入园企业老厂房改造入园企业一期入园企业一期入园企业老厂房改造办公楼老厂房改造办公楼：2元/平米/天（含物业）一期办公楼一期办公楼：2.4元/平米/天（含物业）【租金租金】老厂房改造办公楼老厂房改造办公楼：90%一期办公楼一期办公楼：95%【入住率入住率】老厂房改造办公楼
57、：老厂房改造办公楼：入住企业较杂，大、中、小型企业都有，知名企业有南自电网、华瑞电气、新东方英语，米兰婚纱摄影等一期办公楼入园：一期办公楼入园：入园企业较为单一，企业以中小型企业为主【入住企业入住企业】Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010长江创业园长江创业园入住条件、园区政策入住条件、园区政策本产业园无入园条件【入住条件入住条件】【园区政策园区政策】1、入园高新技术企业每年上缴的增值税区留存部分，从投产起从投产起5 5年内每年将其年内每年将其50%50%用于支持企业发展，用于支持企业发展，2、对从事技术转让、技术开发业
58、务和与之相关的技术咨询、技术服务收入，经批准可免征营业税经批准可免征营业税。3、新创办软件企业经认定后，自获利年度起所得税自获利年度起所得税“二免三减半二免三减半”。自投产年度起，2年内所得税区留存部分的100%、第3-5年的50%用于支持企业发展4、外商投资企业：外商投资企业：投资额在1000万美元以内的，从获利年度起所得税“二免八减半”；500万美元以上的出口创汇型企业或高新技术企业所得税“五免五减半”；投资额在1000万美元以上、经营期超过15年的生产型项目，以及一次增资超过1000万美元的企业，其投产后3年内上缴的增值税每年返还市留成部分的1/2，所得税“五免五减半”。5、凡政府定价、
59、由事业单位提供有偿服务以及中介机构服务性收费的，均按2/3收取。Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010长江创业园长江创业园长江创业园区，2003年开始建设，10年发展，园区初步具备生活服务、商务服务体系，但还不完善；依托南京长江电子集团先进的电子、机械加工、计量检测设施设备和人才、技术，为园区企业提供精密加工、贴片加工、计量检测等多项特色配套服务，为企业提供优质服务；部分园区企业认为本产业园租金较为便宜，并能满足自身基本生活需求，对新办公地点的需求不大Code of this report | 48 Copyright
60、Centaline Group, 2010创意中央创意中央简介简介位置：位置：南京市中央路302号定位：定位：重点发展文化创意产业、总部经济产业、休闲重点发展文化创意产业、总部经济产业、休闲娱乐产业这三大产业。娱乐产业这三大产业。核心产业：核心产业：IT、数字媒体、创意设计产业入驻时间：入驻时间：2010年物业费：物业费：4元/平米/月车位：车位：500元/月/个项目简介：项目简介：由垠坤地产2009年在老厂房（南京油嘴油泵厂）基础上改造的产业园，改建成为4万平方米的建筑规模，打造成最具经济活力、文化魅力和可持续发展实力的创意产业园区。Code of this report | 49 Copy
61、right Centaline Group, 2010创意中央创意中央规划规划n园区分为商业广场、科技研发区、文化创意区n总建筑面积4万平米，已全部建成并投入使用Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010创意中央创意中央产品、面积产品、面积LOFT错层式办公独栋式花园办公【产品产品】LOFT错层式办公：200平米独栋式花园办公：910平米【面积面积】Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010创意中央创意中央相关配套、服务相关配套、服务n内部配套：内部配套：
62、配套餐厅、 Matrix实验空间、泛会所、创意格子铺、运动健身馆n外部配套：外部配套：先锋广场、天正国际广场等综合商业体以及部分餐饮、超市和中介公司【配套配套】1、园区主题活动的开展2、资源整合3、宣传辅助4、特色定制化服务【服务服务】Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010创意中央创意中央租金、入住率、入住企业租金、入住率、入住企业入园企业入园企业1.7-2.6元/平米/天（不含物业费）【租金租金】90%（LOFT错层式办公）50%（花园式独栋办公）【入住率入住率】1、入驻企业需求最多的面积段在200-500平米2、入园
63、企业类型较多，以IT行业、数字媒体行业、创意设计行业为主3、入驻企业与园区产业定位基本一致【入住企业入住企业】Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010创意中央创意中央入住条件、园区政策入住条件、园区政策1、凡在鼓楼区注册纳税的软件企业软件企业，经国家有权部门认定后，其实现的企业所得税形成的鼓楼区留区财力部分，3 3年内给予年内给予9090扶持，其余扶持，其余2 2年给予年给予5050扶持。扶持。2、鼓楼区设立的“中小企业担保基金”，优先为软件企业创业、开发提供贷款担保服务优先为软件企业创业、开发提供贷款担保服务3、凡在鼓楼
64、区高新技术人才市场（区人才交流服务中心）办理人事代理的软件企业，其人事代理费用给予减免。对认定为重点软件企业的高管人员，在其子女入学入托等方面给予优惠。4、对软件企业进行CMM（软件能力成熟度模型）培训和认证给予扶持，按市级扶持经费给予适当匹配。5、对软件企业软件出口（以海关申报出口回单为准）按市级奖励标准进行匹配奖励。【园区政策园区政策】【入住条件入住条件】无入住条件Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010创意中央创意中央在原有老厂房的基础上改造，并保持了老厂房的基本原貌，具有相当的历史厚重感；园区的办公面积相对较大，较
65、小面积的达到200平米，而独栋式办公面积达到910平米，而较大面积的出租率明显低于小面积办公出租率；园区的配套相对完善，能够提供企业较为良好的服务Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010产业产业园市场园市场小结小结整体整体规划规划未来形成以企业为主体、市场为导向、大学为依托、官产学研金相未来形成以企业为主体、市场为导向、大学为依托、官产学研金相结合结合”的科技创新街区，办公体量达到的科技创新街区，办公体量达到500500万平米；万平米；产业产业现状现状形成信息技术、网络公司、电子设备、电器自动化、新材料、生物形成信息技术、网络公司、电子设备、电器自动化、新材料、生物科技等高新技术产业链，规模达到科技等高新技术产业链，规模达到25.825.8万平米；万平米；企业企业现状现状大、中、小型企业都有，平均入住率大、中、小型企业都有，平均入住率90%90%以上，基本饱和。以上，基本饱和。Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010为您，我做到！
