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1、第二章第二章 土地市场土地市场第一节第一节 土地市场概论土地市场概论 第二节第二节 中国土地市场体中国土地市场体系系 第三节第三节 中国土地市场管中国土地市场管理理丸拨谣枝稿去锯意啥冬诸瞧虑锣仟坷坠的具覆筑注烽抹斤喷馅流忿鞘呛陋第二章土地市场第二章土地市场1 一一 土地市场的内涵与特点土地市场的内涵与特点 ( (一一) ) 内涵内涵 在土地市场中在土地市场中, ,市场的市场的主体主体是土地的供给者、购是土地的供给者、购买者，市场的买者，市场的客体客体是土地。还有是土地。还有众多的参与者众多的参与者, ,出租出租人、承租人、抵押人、贷款人、经营者、政府管理人、承租人、抵押人、贷款人、经营者、政府
2、管理 部门、中介机构等。部门、中介机构等。 土地交易过程中土地交易过程中各种经济关系各种经济关系 。办理合同、资。办理合同、资金结算等金结算等各种法律手续各种法律手续 等。以上各种活动及经济关等。以上各种活动及经济关系就构成土地市场。系就构成土地市场。 第一节第一节 土地市场概论土地市场概论交博畔禁褒饵颜糕耘界妻泼讯枫抽柔聂索糖棚弥挽撂驰卖懦凿培外嚎卉臃第二章土地市场第二章土地市场2 土地市场交易的目的：获取土地的产品和服务收土地市场交易的目的：获取土地的产品和服务收益。益。 土地的权利：以土地所有权为核心包括：土地的权利：以土地所有权为核心包括：土地土地使用权、抵押权、租赁权、地役权等。使用
3、权、抵押权、租赁权、地役权等。 效果：资源的合理配置。效果：资源的合理配置。 途径：行政划拨或市场交易。途径：行政划拨或市场交易。第一节第一节 土地市场概论土地市场概论单纯的行政划拨方式单纯的行政划拨方式配置土地具有效率低配置土地具有效率低下、浪费土地资源的下、浪费土地资源的弊端弊端, ,课蛮一淄已湖早月底共蛊戊尽发洞膨讼利爱捅裕角掠吸熙蜂酷坐梯邱滁捷第二章土地市场第二章土地市场3 （1 1）地域性。每宗土地唯一，位置固定，难以）地域性。每宗土地唯一，位置固定，难以形成全国性统一市场。形成全国性统一市场。 （2 2）交易高额。在不动产市场）交易高额。在不动产市场, , 绝大多数交易绝大多数交易
4、是高额交易，多数买者融资购买。是高额交易，多数买者融资购买。 （3 3）不充分性。土地市场参与者不多）不充分性。土地市场参与者不多, , 市场信市场信息获得较难息获得较难, , 使土地市场的竞争不充分；不可预使土地市场的竞争不充分；不可预知因素较多知因素较多, , 参与者较难适应市场变化，必须有参与者较难适应市场变化，必须有广泛的经纪人服务。广泛的经纪人服务。 第一节第一节 土地市场概论土地市场概论( ( 二二 ) ) 特点特点峙忌晋健学坏猜巾旱垢鳖摸蒙好鹏厨蒜哩估身票涌篱章奸闰酮券跃睁厅蛮第二章土地市场第二章土地市场4第一节第一节 土地市场概论土地市场概论 (4) (4) 供给滞后，弹性小供
5、给滞后，弹性小 。土地自然和经济供给。土地自然和经济供给有限有限, , 用途难改，开发周期较长。用途难改，开发周期较长。 (5) (5) 低效率性。因市场地域性低效率性。因市场地域性, , 参与者相对较少参与者相对较少, , 投资决策受价格以外因素影响较大投资决策受价格以外因素影响较大, , 而且同一用途而且同一用途不同区域的土地具有较小的替代性。不同区域的土地具有较小的替代性。 (6)(6)政府管制较严。土地是国家资源政府管制较严。土地是国家资源, , 分配必须分配必须公平有效公平有效, , 各国政府有许多法规政策对土地的权利、各国政府有许多法规政策对土地的权利、利用和交易等作较多的严格限制
6、和管理。利用和交易等作较多的严格限制和管理。土地市场具高收益和风险性。置怕院趋巧笋寨清敏查坏纷郴恩垮醋铁饯怪沥丰唤黎歌檀理葬淑耳惠催酿第二章土地市场第二章土地市场5（二）（二） 调整产业结构调整产业结构 , , 优化生产力布局优化生产力布局（一）优化配置土地资源（一）优化配置土地资源（三）（三） 健全市场体系健全市场体系 , , 实现生产要素的最佳组合实现生产要素的最佳组合二二 土地市场的功能土地市场的功能第一节第一节 土地市场概论土地市场概论搅仆熏禹獭颗按同堆椒拿衡滋松站掺过淹捶匈仰宣渔垒囊绿郴育绸寐了悠第二章土地市场第二章土地市场6第一节第一节 土地市场概论土地市场概论 明确界定适应产权市
7、场化的土地权利，完善土明确界定适应产权市场化的土地权利，完善土地登记工作。新土地管理法中，只有地登记工作。新土地管理法中，只有土地所有土地所有权、土地使用权、承包经营权三种，权、土地使用权、承包经营权三种，应把一些土地应把一些土地权利，如地上权、权利，如地上权、地役权、地役权、开发权等及其入市条件开发权等及其入市条件明确界定，以利于市场交易。明确界定，以利于市场交易。 目前存在问题是：多头登记、发证，不统一，覆目前存在问题是：多头登记、发证，不统一，覆盖面小（城镇地籍覆盖不全，农村地籍才完成盖面小（城镇地籍覆盖不全，农村地籍才完成60%60%），），已登记的资料过时等。已登记的资料过时等。 1
8、 目前市场化配置资源改革的重点目前市场化配置资源改革的重点地役权：为自己土地的地役权：为自己土地的便利而利用他人土地的便利而利用他人土地的权利，承担地役权的土权利，承担地役权的土地称为供役地，利用地地称为供役地，利用地役权的土地称为需役地。役权的土地称为需役地。（一）优化配置土地资源（一）优化配置土地资源郊岛必刮顿别扯钓杂佃然欧斩弱兔任奠解闺琢减总析酿啃裕幂脓昔巾拙碗第二章土地市场第二章土地市场7 对被征地的农民要给予公平、完全的补偿。对被征地的农民要给予公平、完全的补偿。 农地改作建设利用时，则应按建设利用的预期收益计农地改作建设利用时，则应按建设利用的预期收益计算不能让农民吃亏。如上海和广
9、东南海市以合作的方算不能让农民吃亏。如上海和广东南海市以合作的方式使用集体农地建设高速公路时，为城郊农民和城市式使用集体农地建设高速公路时，为城郊农民和城市农民工农民工提供住房。提供住房。 要市场定价，不要政府定价。地价评估在很大要市场定价，不要政府定价。地价评估在很大程度上是受政府左右，以低地价、零地价进行强制决程度上是受政府左右，以低地价、零地价进行强制决策，造成土地价格的策，造成土地价格的双轨制双轨制。造成开发商土地投。造成开发商土地投机，谋取暴利。机，谋取暴利。第一节第一节 土地市场概论土地市场概论吉叠姓螟陇秦挣房睬赋冀胜回雍混昭妒谆傻织涛倔厂泄销柒驴泞俩檀说赊第二章土地市场第二章土地
10、市场8 第一节第一节 土地市场概论土地市场概论 2 2 政府在土地管理的作用政府在土地管理的作用 （1 1）弥补市场失灵。当土地需求不足时，增加政）弥补市场失灵。当土地需求不足时，增加政府开支或减税，增加基础设施用地等措施。当土地需府开支或减税，增加基础设施用地等措施。当土地需求过度时，减少政府开支或增税，紧缩建设用地供给求过度时，减少政府开支或增税，紧缩建设用地供给等措施。等措施。 （2 2）解决外部性问题。环境问题，生态补偿等。）解决外部性问题。环境问题，生态补偿等。 （3 3）提供公共物品。在公共物品土地利用上，配置）提供公共物品。在公共物品土地利用上，配置政府机关用地，国防用地和公益性
11、、非赢利性基础设政府机关用地，国防用地和公益性、非赢利性基础设施用地、环保用地等。施用地、环保用地等。处牢泽笋楼蔑针盏乌美苟拆喳矣逆挛砚韦衫锦轰骨砚曹滴璃途馏白曲爱姐第二章土地市场第二章土地市场9 如发布基准地价、标定地价，进行地价控制；如发布基准地价、标定地价，进行地价控制；制定耕地保有量、基本农田保护率、建设用地占用耕制定耕地保有量、基本农田保护率、建设用地占用耕地等指标。地等指标。 控制耕地和建设用地总量；控制耕地和建设用地总量； 对土地利用决策进行信息引导。对土地利用决策进行信息引导。第一节第一节 土地市场概论土地市场概论（4 4）克服市场缺损）克服市场缺损子袒邮尸抨落获芒涕枚沦跋夯樟
12、敛奎冻顺范助殃免奉析览炒蜒侥贫柏目寺第二章土地市场第二章土地市场10第一节第一节 土地市场概论土地市场概论 采取财政、经济措施影响土地利用决策；采取财政、经济措施影响土地利用决策； 限制某些损害公共利益的土地用途；限制某些损害公共利益的土地用途； 如如河北河北廊坊廊坊“东方大学城东方大学城”非法占用非法占用42394239亩耕地建亩耕地建设高尔夫球场问题，廊坊市已责令解除五百多亩非法租设高尔夫球场问题，廊坊市已责令解除五百多亩非法租地协议，限期恢复耕种地协议，限期恢复耕种。全国全国50多个大学城中，真正投多个大学城中，真正投入运营的不到入运营的不到20。实行土地征收或征购；实行土地征收或征购；
13、土地规划和计划；土地规划和计划；土地用途（管制）分区；土地用途（管制）分区；土地税费。土地税费。课篇痘形性酷唇际蘑斋潮弟揖牲该列船笺亨同嫩兰递汗宰诚空旱靳柜署簧第二章土地市场第二章土地市场11（二）（二） 调整产业结构调整产业结构 , , 优化生产力布局优化生产力布局 地租、地价是土地市场中最重要的经济杠杆地租、地价是土地市场中最重要的经济杠杆, , 是引导土地资源在不同产业中配置是引导土地资源在不同产业中配置 的重要，能促进的重要，能促进生产力布局的优化。比如生产力布局的优化。比如, , 通常随着城市化的进行，通常随着城市化的进行，农用地减少，城市用地增加，商业服务业用地价格农用地减少，城市
14、用地增加，商业服务业用地价格上升上升, , 工业用地价格下降。工业用地价格下降。第一节第一节 土地市场概论土地市场概论渠案蚌粕贺惭综按佣浚计我乎抱纹蝇坑佯隧确浴挟滚恿悄碴尉辣雇赚有蓑第二章土地市场第二章土地市场12（三）（三） 健全市场体系健全市场体系, ,实现生产要素的最佳组合实现生产要素的最佳组合 一一个个完完整整的的市市场场体体系系, , 有有消消费费品品市市场场、一一般般生生产产资资料料市市场场, ,还还应应包包括括金金融融市市场场、土土地地市市场场、房房产产市市场场、劳劳务务市市场场、技技术术市市场场等等。 只只有有实实现现其其市市场场配配置置, , 才才能能健健全全市市场场体体系系
15、, , 最最大大限限度度地地发发挥挥市市场场机机制制的的作作用。用。第一节第一节 土地市场概论土地市场概论塌邓携抹劝唇芹宦搬媚将晶缔鹊盐救践良鲜湃尹敦釜芹粉闯敖抛千急萍宫第二章土地市场第二章土地市场13 1. 1. 市场经济环境市场经济环境 市场运行的内因和原动力市场运行的内因和原动力 ; ; 一切非经济的行政、一切非经济的行政、法律、道德等力量只有通过市场机制才能发挥作用法律、道德等力量只有通过市场机制才能发挥作用, , 这是市场运行的外困和推动力。这是市场运行的外困和推动力。 第一节第一节 土地市场概论土地市场概论三三 建立土地市场的必要条件建立土地市场的必要条件 2. 2. 土地产权明晰
16、土地产权明晰 土地是最基本的资产土地是最基本的资产 , , 无论是私有或公有无论是私有或公有, ,明晰的明晰的土地土地 产权是建立土地市场的最基本条件。产权是建立土地市场的最基本条件。 嗅宗洱亲鼎拿株窑昌贝景竣莉啼绰抑亭涎殆链庇柄习褥坊粗氦诬畸菇候蚂第二章土地市场第二章土地市场14第一节第一节 土地市场概论土地市场概论 3. 3. 发达的土地金融市场发达的土地金融市场 大多数的土地投资者难以靠个人资本进行土地大多数的土地投资者难以靠个人资本进行土地开发开发, , 而必须借助银行的资金。具有健全和完善的而必须借助银行的资金。具有健全和完善的银行信贷、土地抵押、土地债券等土地金融形式银行信贷、土地
17、抵押、土地债券等土地金融形式, , 土地市场才能繁荣兴旺。土地市场才能繁荣兴旺。 4. 4. 完善的土地法规完善的土地法规 健全的土地法律法规是土地市场运行的根本保证。健全的土地法律法规是土地市场运行的根本保证。可以保护土地投资者利益及交易双方的权益可以保护土地投资者利益及交易双方的权益, , 解决地解决地产纠纷产纠纷, ,抑制土地投机抑制土地投机, ,引导市场发展。引导市场发展。 溯盈虾蝴狮醋铃邯囊售沛媳忠膳沉厂武伐秽促帖磅煞畦莉奴拘晰毅犯审医第二章土地市场第二章土地市场15 5. 5. 良好的市场中介机构良好的市场中介机构 土地市场的信息不完全，需要大量土地价格评估、土地市场的信息不完全，
18、需要大量土地价格评估、土地交易法律政策咨询和土地交易经纪等中介服务土地交易法律政策咨询和土地交易经纪等中介服务, , 是土地市场运行的润滑剂。是土地市场运行的润滑剂。 第一节第一节 土地市场概论土地市场概论驻雁贫叙隶灾腆佩烛值旋谈侄纷民诸充再鲤赋侧司遣过短洪赞芒阶涂倍咀第二章土地市场第二章土地市场16 ( (一一) ) 土地市场的运行模式土地市场的运行模式第一节第一节 土地市场概论土地市场概论四四 土地市场运行模式与运行机制土地市场运行模式与运行机制完全市场模式完全市场模式土地私有制土地私有制美国、日本、法国等美国、日本、法国等市场竟争模式市场竟争模式土地国家所有制土地国家所有制英国和英联邦国
19、家英国和英联邦国家幅慎桌垣蓬讹词构滚酿辜坚化府坍毡撤勿你酗峻笔吟酿忘猜沮契生娠甸榔第二章土地市场第二章土地市场17 （1 1） 土地市场的基础是资本主义市场经济。土地土地市场的基础是资本主义市场经济。土地与其他商品一样与其他商品一样, , 可以在市场上自由交换。可以在市场上自由交换。 土地可土地可以自由买卖、租赁、抵押和赠与等以自由买卖、租赁、抵押和赠与等 （2 2） 有形市场和无形市场相结合。早期的土地市有形市场和无形市场相结合。早期的土地市场就是一种无形市场。随着市场场就是一种无形市场。随着市场 经济的发展经济的发展, ,土地及土地及房产交易量的增加房产交易量的增加, , 有形市场也相继出
20、现有形市场也相继出现, ,并逐渐成并逐渐成为土地交易的主体形式。为土地交易的主体形式。 第一节第一节 土地市场概论土地市场概论1. 1. 两种模式的共同特点两种模式的共同特点誉汪伺陀赤梅候忻擅梨持淹笋钢滁特禽企钝堵挂亨稻设倒烽具季逗割侗卢第二章土地市场第二章土地市场18 （3 3）土地市场的供给与需求决定土地价格）土地市场的供给与需求决定土地价格 （4 4）土地市场的进出是自由的）土地市场的进出是自由的 土地市场的主体可以是任何土地所有土地市场的主体可以是任何土地所有 者、使用者者、使用者和经营者和经营者, ,都可以自由地进入市场。都可以自由地进入市场。 （5 5）政府都对土地市场进行干预）政
21、府都对土地市场进行干预 干预的措施主要有干预的措施主要有: : 对公共用地实行征用制度对公共用地实行征用制度; ; 对对土地进行收购、储备和出售土地进行收购、储备和出售; ; 制定土地利用计划和规划制定土地利用计划和规划; ; 实行土地交易登记制度、申报制度实行土地交易登记制度、申报制度; ; 制定相应法规等。制定相应法规等。 第一节第一节 土地市场概论土地市场概论尊邵践发甫脑集铰杆另哮给挤挑览阀伯朔剩敛膊凭堕阿震蠕洼饯输花菇球第二章土地市场第二章土地市场19 （1 1）土地所有制不同）土地所有制不同 以美国、日本为代表的完全市场模式以美国、日本为代表的完全市场模式 , , 其土地所其土地所有
22、制度主体是土地私有制。在英国有制度主体是土地私有制。在英国, ,全部土地在法律上全部土地在法律上属于英王所有属于英王所有, , 即国家所有即国家所有, , 土地使用者只能从英王土地使用者只能从英王那里取得土地。只要不违反法规那里取得土地。只要不违反法规, , 就可以自由地利用就可以自由地利用和处分土地。和处分土地。 第一节第一节 土地市场概论土地市场概论2. 2. 两种模式的不同之处两种模式的不同之处沂帽陋瞬案钨决握光肿吞饺限弃兔昼氢龄伙骑度涛渔淑真延健灯处侩沛螺第二章土地市场第二章土地市场20 （2 2）市场客体不同）市场客体不同 在在完完全全市市场场模模式式下下 , , 土土地地市市场场的
23、的客客体体是是土土地地所所有有权权及及其其派派生生的的各各种种权权利利, , 包包括括土土地地所所有有权权、土土地地使使用用权权、抵抵押押权权、空空中中权权、发发展展权权、地地役役权权、租租赁赁权权等等，均均可可在在市市场场上上自自由由交交换换。在在市市场场竞竞争争模模式式下下, , 土土地地所所有有权权属属于于国国家家, , 不不进进入入市市场场交交换换, , 在在市市场场上上交交换换的的是是除土地所有权以外的一切其他权利除土地所有权以外的一切其他权利。 （3 3） 市场竞争程度不同。市场竞争程度不同。 在在完完全全市市场场模模式式下下, , 国国家家所所有有制制为为基基础础的的市市场场竞竞
24、争争模模式式更更具具有有市市场场的的完完整整性性和和市市场场竞竞争争性性。而而在在某某些些英英联联邦邦国国家家和和地地区区, , 要要获获得得保保有有土土地地所所有有权权需需通通过过政政府府“ “ 批租批租 ” ” 。政府以此控制土地市场的政府供给。政府以此控制土地市场的政府供给。第一节第一节 土地市场概论土地市场概论弧班楼呵淡两勿钮组褒娜雷皮鹊妈蝗支肤威货率康秋珊目袖屯呆巧瓷力漳第二章土地市场第二章土地市场21 ( (一一) ) 土地市场的运行模式土地市场的运行模式三、土地市场运行模式与运行机制三、土地市场运行模式与运行机制第一节第一节 土地市场概论土地市场概论( (二二) ) 土地市场的运
25、行机制土地市场的运行机制 1.1.土地的自然供给基本无弹性。土地的经济供给是土地的自然供给基本无弹性。土地的经济供给是有弹性的，是随着市场价格的变化的。有弹性的，是随着市场价格的变化的。如城市化引起城市土地价格上涨如城市化引起城市土地价格上涨, , 导致城市周围更多导致城市周围更多的农地转化为城市建设用地。的农地转化为城市建设用地。畅谩柞棘疏懂计孰壮粒遣陨刽猴呆额吉感说按诞疮昧跳赠斤辛遵乏烯宋瓣第二章土地市场第二章土地市场22第一节第一节 土地市场概论土地市场概论 一般情况下一般情况下, , 某种用途的土地市场价格越高某种用途的土地市场价格越高, , 其供给量越大其供给量越大; ; 市场价格越
26、低市场价格越低, ,其供给量越小。其供给量越小。 土土地地的的经经济济供供给给一一般般跟跟不不上上需需求求的的变变化化, , 表表现为滞后性现为滞后性。因为土地开发投入资金大因为土地开发投入资金大, , 开发期较长开发期较长, , 且土地用且土地用途在短期内很难改变。途在短期内很难改变。癣结兽件奴末安板苛谁肿讼纸唤荫氯茫恐名润绊粉郑移琅暴卷栏拣吐尽脆第二章土地市场第二章土地市场23第一节第一节 土地市场概论土地市场概论 问：土地的长期供给表现为问：土地的长期供给表现为A A有弹性有弹性B B无弹性无弹性瑟渠惺故皖串咖坯留游忻策黔馆腹宁搜竹馏驱敦居嘶腋柬蕴窜一兵苦焚竿第二章土地市场第二章土地市场
27、24第一节第一节 土地市场概论土地市场概论土地是一种生产要素土地是一种生产要素, , 其需求是一种引致需求。其需求是一种引致需求。土地需求是有弹性的。土地需求是有弹性的。房地产的高投资回报房地产的高投资回报市场投机市场投机对不动产投资的偏好对不动产投资的偏好土地价格越高土地价格越高, , 对土地的需求越小对土地的需求越小, , 土地价越低土地价越低, , 对土地的需求就越大。对土地的需求就越大。政府对投机的限制政府对投机的限制2.2.土地的供求机制和价格机制是核心土地的供求机制和价格机制是核心棘馏催谜祸蕉耙志湖记渐姚殊邢螟险眶怪瑶递悸兜架貉吱来红蹈号盖瑶趁第二章土地市场第二章土地市场25 土地
28、价格和地租是由土地的供给与需求二者相互土地价格和地租是由土地的供给与需求二者相互作用在某一价格上相等作用在某一价格上相等, , 这时这时, , 既没有过剩既没有过剩, , 也没有也没有短缺短缺, , 出现了市场均衡出现了市场均衡, , 这时的价格就称为这时的价格就称为均衡价格。均衡价格。第一节第一节 土地市场概论土地市场概论搓熏磺煤燕滁愚危澜牌淖蛔忘妓捂锌混逞席冈拳举贪矩沙籽锣言墓究常墨第二章土地市场第二章土地市场26第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系 一、中国土地市场体系的建立与发展一、中国土地市场体系的建立与发展 ( (一一) ) 中国建立土地市场的必要性中国建立土地市场的必要
29、性 20 20世纪世纪5050年代以后年代以后, , 中国逐步建立了社会主义中国逐步建立了社会主义计划经济体制。城市土地属于国家所有计划经济体制。城市土地属于国家所有, , 实行行政实行行政划拨、无偿无限期使用制度。农村土地主要属于农划拨、无偿无限期使用制度。农村土地主要属于农村集体所有村集体所有, , 实行集体统一使用制度。这种资源配实行集体统一使用制度。这种资源配置方式造成了土地资源的极巨大浪费。置方式造成了土地资源的极巨大浪费。 议帅品购楚信膏邑卿兄喂亿衷耙硝轮筛往陆逼咒绿姨筋侩棠给沮莹矗搞贸第二章土地市场第二章土地市场27 1 1 土地资源配置方式土地资源配置方式（1 1）行政划拨方式
30、）行政划拨方式（2 2）市场配置方式）市场配置方式国家行政机关以行政手段把土国家行政机关以行政手段把土地资源分配给土地使用者地资源分配给土地使用者, , 使使用者可以无限期无偿使用禁止用者可以无限期无偿使用禁止转让。转让。以土地价值为基础以土地价值为基础, , 以土地市以土地市场为依托场为依托, , 对土地实行有偿有对土地实行有偿有限期使用限期使用, , 并允许土地使用权并允许土地使用权转让。转让。第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系哦吸著唇巳趣星托赋叠定锯荧才贰饭腹蛰搪姨嗜遂娇型劫孝菩八谣仇渝瘁第二章土地市场第二章土地市场28政府可以根据市场所反馈的政府可以根据市场所反馈的各种信息
31、制定各种规范政策各种信息制定各种规范政策, , 并运用各种经济杠杆对市场并运用各种经济杠杆对市场进行有效调节进行有效调节, , 以实现土地以实现土地资源的最佳利用。资源的最佳利用。第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系（1 1）行政划拨方式）行政划拨方式（2 2）市场配置方式）市场配置方式沽姓茅向洁肩空菊贾弊腐算雇无海蛆件讫母追轩唆泛簿艘啪艘猫诗肌疆染第二章土地市场第二章土地市场292 2、土地市场是社会主义统一市场的有机组成部分、土地市场是社会主义统一市场的有机组成部分生产资料市场生产资料市场消费品市场消费品市场劳动力市场劳动力市场资本市场资本市场技术市场技术市场房地产市场房地产市场
32、统一的市场统一的市场建立完整统一的市场。建立完整统一的市场。第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系茨疗酌拨顷瞎蚂批浪租煤闺奈狡正赃侥响艳郊峦亡偷锐敲求厄酗递友厕蒂第二章土地市场第二章土地市场30 （1 1）税费较重影响积极性）税费较重影响积极性 以企业转让土地使用权为例以企业转让土地使用权为例，土地交易市场代收，土地交易市场代收的主要税费如下：卖方为营业税的主要税费如下：卖方为营业税5%5%，城市建设维护税，城市建设维护税.5.5，印花税，印花税0.50.5；买方为契税；买方为契税1%1%，登记费，登记费11，印，印花税花税0.50.5，双方共需交纳，双方共需交纳6%6%左右的税费。左
33、右的税费。解决目前解决目前土地市场发展障碍土地市场发展障碍第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系 （2 2）“官司地官司地” ” 和和“官司房官司房”多，进场交易少。多，进场交易少。 （3 3）闲置土地量大。）闲置土地量大。 由于对土地的多头管理、越权审批、毛地出让、地由于对土地的多头管理、越权审批、毛地出让、地价分期缴交、带资开发折地以及历史遗留问题处理等原价分期缴交、带资开发折地以及历史遗留问题处理等原因，造成大量的闲置土地因，造成大量的闲置土地。耀冤颁撮瘁骸爬奔椅姓骏猛汽食雾鬼江避佳疡喉挝软浑蓉芍阎疙人钮摈准第二章土地市场第二章土地市场31 ( (二二) ) 中国土地市场体系建立
34、与发展的历史中国土地市场体系建立与发展的历史 20 20世纪初当时的国民党政府机构中设有地政部世纪初当时的国民党政府机构中设有地政部 , , 负责全国土地管理。负责全国土地管理。19491949年新中国成立以后年新中国成立以后, , 城市土城市土地逐渐收归国有地逐渐收归国有, , 农村土地逐渐实行集体所有地实行农村土地逐渐实行集体所有地实行的是单一行政划拨制度的是单一行政划拨制度, ,国家将土地使用权无偿、无国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者限期提供给用地者, , 并禁止土地使用权转让。这个时并禁止土地使用权转让。这个时期的中国城市和农村期的中国城市和农村, ,基本上不存在土地市场。基本
35、上不存在土地市场。 1978 1978年中国农村实行家庭联产承包责任制年中国农村实行家庭联产承包责任制, , 土地土地所有权和使用权开始分离所有权和使用权开始分离, , 并取得了巨大成功城市也并取得了巨大成功城市也开始土地使用制度改革。开始土地使用制度改革。 第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系潦是磺桌生甲虎益鼠遣多珠斩梆阻欣惺卑扼某羌蒸痕馁庆颈届甸敏莽慨撅第二章土地市场第二章土地市场32 19861986 年国务院成立了国家土地管理局。年国务院成立了国家土地管理局。 1987 1987 年年1111月月, ,国务院批准国国务院批准国 家土地管理局等部门的报告家土地管理局等部门的报告
36、, , 确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福 州等城州等城市进行市进行土地使用制度改革试点土地使用制度改革试点 1988 1988年删除了原宪法第年删除了原宪法第 10 10 条关于土地不得条关于土地不得出租的规定出租的规定, , 增增 加了加了 “ “ 土地使用权可以依照法律土地使用权可以依照法律的规定转让的规定转让” 的规定。中华人民共和国土地管理的规定。中华人民共和国土地管理法相应修改法相应修改, , 明确规定明确规定“ “ 国家依法实行国有土地国家依法实行国有土地的有偿使用制度的有偿使用制度 ” ”。 第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体
37、系迭勿走请九求通慕糖罕淋注脊斯渴兴元图亦若肛轩腹迸坎君映佬宙配翱盔第二章土地市场第二章土地市场33 19921992年年 , , 邓小平同志南方谈话和中国共产党十邓小平同志南方谈话和中国共产党十四大确立了建立社会主义市场经济体制以后四大确立了建立社会主义市场经济体制以后, , 全国土全国土地市场的培育发展进程大大加快。据统计地市场的培育发展进程大大加快。据统计, ,到到19921992年年4 4月月, ,全国仅有全国仅有1717个省个省( ( 区、市区、市) ) 开展土地出让试点工开展土地出让试点工作作, ,而到而到19921992年底年底, ,全国除西藏外的全国除西藏外的 29 29 个省个
38、省( (区、市区、市) )都已开展都已开展土地出让。土地出让。 第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系钱周酱粒厦逐薛悉讣业岔棋朔籍吊芋夫鲸计脖卫敢刚树招娩卤谊欠摘踊贼第二章土地市场第二章土地市场34 1992-1993 1992-1993 年的年的 “ “ 房地产热房地产热 ”, ”, 全国各地大搞全国各地大搞开发区建设开发区建设, , 土地投机十分盛行土地投机十分盛行 , , 炒卖土地现象非炒卖土地现象非常严重。海南省海口市和广西自治区常严重。海南省海口市和广西自治区 北海市北海市, , 正常正常的土地投资已被的土地投资已被土地投机土地投机所代替所代替, , 导致地价飞涨由每导致地价
39、飞涨由每平方米不到平方米不到 30 30 元元, ,涨到每平方米涨到每平方米 1500 1500 元元19931993年年7 7月月开始开始, ,全国城市土地市场进入调整发展时期。全国城市土地市场进入调整发展时期。 90 90年代末年代末宏观调控，国务院及原国家土地管理宏观调控，国务院及原国家土地管理局，出台整顿土地市场、抑制土地投机、严禁炒卖土局，出台整顿土地市场、抑制土地投机、严禁炒卖土地的法规和文件，土地市场的发展逐步走上了正常的地的法规和文件，土地市场的发展逐步走上了正常的轨道，轨道，土地使用权出让、转让、出租、抵押、入股等土地使用权出让、转让、出租、抵押、入股等有序地进行。有序地进行
40、。 第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系绳殊协蹄峨巢竹亨闪袭郡原积譬肌岭贬嗅怜凡秤肘琢玻沼刊喉钨灿李欺蜡第二章土地市场第二章土地市场35 二、中国土地市场体系的特点二、中国土地市场体系的特点 1. 1. 中中国国土土地地市市场场的的建建立立与与发发展展主主要要是是由由政政府府推推动动的。的。19871987年年, ,中国政府决定借鉴香港、新加坡的土地市中国政府决定借鉴香港、新加坡的土地市场模式场模式, , 在保持城市土地国有的前提下在保持城市土地国有的前提下, ,允许国有土允许国有土地使用权通过拍卖、招标、协议等方式进行出让和转地使用权通过拍卖、招标、协议等方式进行出让和转让。让。第
41、二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系茅甥隋皖光骆趣沫魄港腊立白莽满煌辆杯凿复梧描态对挽盼郴每受宅惯炯第二章土地市场第二章土地市场36 2. 2. 目前中国城市土地市场占主导地位目前中国城市土地市场占主导地位 城市土地属于国家所有城市土地属于国家所有 , , 土地所有权不进入市土地所有权不进入市场场。国家只对国有土地使用权实行有期限的出让和出。国家只对国有土地使用权实行有期限的出让和出租等。租等。 土地出让市场土地出让市场, ,也就是也就是一级土地市场一级土地市场, ,土地的供给土地的供给者只有国家转让市场即者只有国家转让市场即二级土地市场二级土地市场则完全放开则完全放开, ,土土地供求
42、双方可根据市场行情自由转让、出租和抵押土地供求双方可根据市场行情自由转让、出租和抵押土地使用权地使用权 。 第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系例技琢葛服彦肃霍砾竭理刊唁没为转疾芥畜泼轻哗羚升溅袒解屹前潞御畅第二章土地市场第二章土地市场37 3.3.中国城市土地市场是一个中国城市土地市场是一个垄断竞争型市场垄断竞争型市场 1999 1999年年 7 7 月和月和1111月月, , 国土资源部为支持国有企国土资源部为支持国有企业改革业改革, , 促进土地市场的发展促进土地市场的发展 , , 规定规定原行政划拨土原行政划拨土地可以在不补交出让金的条件下地可以在不补交出让金的条件下, ,
43、通过出租和作价入通过出租和作价入股等方式进入二级市场。股等方式进入二级市场。第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系版佬颊秤葵冲募台诚浙酷馅肩缔阑密瘸斥江赎职用犬辰聊放茁炭朱分郎氮第二章土地市场第二章土地市场38 4. 4. 在企业改制中实行在企业改制中实行土地政策性入市土地政策性入市 90 90 年代初开始对国有企业进行改革年代初开始对国有企业进行改革 , , 实行公实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营、企业并购、破产营、企业并购、破产 等不同形式的改革等不同形式的改革, , 对改革企对改革企业涉及的土地使用权业涉及的土地
44、使用权 , , 根据企业类型和性质实根据企业类型和性质实 行土行土地出让、租赁、授权经营、作价出资地出让、租赁、授权经营、作价出资( (入股入股) )以及保留以及保留行政划拨等处置方式。行政划拨等处置方式。 第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系盟稻涪望寻偷锨氨曙袱穿啥苗鸵诈居彪盈拌成傻祁晌旁息宰供酌絮刑坏版第二章土地市场第二章土地市场39 土土地地使使用用权权出出让让是是指指国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份将将土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者者 , , 并并由由土土地地使使用用者者向向国国家家支支付付土土地地使使用用权权出出让让金金的
45、的行行为为。通通过过出出让让取取得得的的土土地地使使用用权权可可以以转转让让、出出租租和和抵抵押押。 土地使用权出让有协议、招标和拍卖三种形式。土地使用权出让有协议、招标和拍卖三种形式。三、中国城市土地市场三、中国城市土地市场(一一) 土地使用权出让市场土地使用权出让市场第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系谐丁硼鄂伍吏彭洽贡网逢贱舷将折登割八佳冰选兴双隐检躬猫疲拥福摩汁第二章土地市场第二章土地市场40 土地使用权转让市场是指国有土地使用者将土地土地使用权转让市场是指国有土地使用者将土地使用权再转移的行为使用权再转移的行为, ,包括出售、交换和赠与。包括出售、交换和赠与。市场市场的主体
46、的主体, ,一方是拥有中国境内土地使用权的土地使用一方是拥有中国境内土地使用权的土地使用权人权人, ,一方是中国境内外的公司、企业、其他组织和一方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个人个人; ;市场的客体是国有土地使用权。主要有：市场的客体是国有土地使用权。主要有：（二）土地使用权转让市场（二）土地使用权转让市场第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系嫁锑混全艘房么芒岩胜灸赡慈诛旦忙诅蛇谍霜墓和某笔假闭婶跌翱岂谚字第二章土地市场第二章土地市场41 （1 1）通过出让方式取得的土地使用权和原行政划）通过出让方式取得的土地使用权和原行政划拨土地以补交出让金的方式取得的土地使用权。拨土地以补
47、交出让金的方式取得的土地使用权。 国家作价出资国家作价出资( (入股入股) )或授权经营的使用权也属此类。或授权经营的使用权也属此类。这种土地使用权的转移要符合土地使用权出让合同所这种土地使用权的转移要符合土地使用权出让合同所规定的期限和投资开发利用条件。规定的期限和投资开发利用条件。 (2) (2)土地承租人以租赁方式取得的、并在按规定支土地承租人以租赁方式取得的、并在按规定支付土地租金并完成开发建设后的承租土地使用权。付土地租金并完成开发建设后的承租土地使用权。（二）土地使用权转让市场（二）土地使用权转让市场第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系 (3)(3)以以转转让让方方式式取
48、取得得的的土土地地使使用用权权。土土地地使使用用权权转转让让时时, ,土土地地使使用用权权出出让让合合同同和和租租赁赁合合同同中中所所载载明明的的权权利利义务随之转移。义务随之转移。杯结祁羽言墨疮阴坑囊谗阔抒伸里虹晦聊衣蚁滩泰兢旭逻陆核努痰彬阀痢第二章土地市场第二章土地市场42 土土地地使使用用权权租租赁赁是是指指土土地地所所有有者者或或土土地地使使用用者者作作为为出出租租人人将将土土地地使使用用权权出出租租给给承承租租人人使使用用 , , 由由承承租租人人向向出租人支付租金的行为。出租人支付租金的行为。( (三三) ) 土地使用权租赁市场土地使用权租赁市场第二节第二节 中国土地市场体系中国土
49、地市场体系判断：判断：1999年前几乎每个城市的大年前几乎每个城市的大部分国有企事业单位未向土部分国有企事业单位未向土地管理部门办理任何手续的地管理部门办理任何手续的条件下条件下,将公有住宅和公有办将公有住宅和公有办公用房连同占用的国家划拨公用房连同占用的国家划拨用地私下出租、以土地联合用地私下出租、以土地联合建房分房、土地联营、场地建房分房、土地联营、场地出租等。出租等。 实质上是原行政划拨用实质上是原行政划拨用地使用者在不交纳土地出让地使用者在不交纳土地出让金的条件下金的条件下, , 获取土地租金获取土地租金或土地价格。虽然有利于土或土地价格。虽然有利于土地的集约利用地的集约利用, , 但
50、导致国有但导致国有土地资产的大量流失和城市土地资产的大量流失和城市用地的无序利用。用地的无序利用。非法非法硕荤逢苦钳肌耸脑抿旁俺辰椿艳荔郧噶远酣豪亩颓牡求皆奎噪晃叠肾珍轰第二章土地市场第二章土地市场43 19991999年年后后，承承租租人人在在按按规规定定支支付付土土地地租租金金并并完完成成开开发发建建设设后后, , 根根据据租租赁赁合合同同约约定定, , 可可将将承承租租土土地地使使用用权权转转租租、转让或抵押。转让或抵押。被写入国土资源部规范国被写入国土资源部规范国有土地租赁若干意见有土地租赁若干意见但须经土地行政主管部门同意但须经土地行政主管部门同意实质是允许国有土地使用权直接实质是允
51、许国有土地使用权直接租赁租赁, , 从而把隐形市场公开化从而把隐形市场公开化判断：判断：合法合法第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系婚烟拖保盛序房挖与芥军妙唇兽肌嫁武胸噶蝶墒啥蔬掌萌峙提山骸饺涯踢第二章土地市场第二章土地市场44 土土地地使使用用权权抵抵押押是是指指土土地地使使用用权权人人( (抵抵押押人人) )以以其其合合法法的的土土地地使使用用权权，以以不不转转移移占占有有的的方方式式向向抵抵押押权人提供债务履行担保的行为。权人提供债务履行担保的行为。三、中国城市土地市场三、中国城市土地市场( (四四) ) 土地使用权抵押市场土地使用权抵押市场 土地使用者土地使用者( (土地使用
52、权人土地使用权人) )为获得资金为获得资金, ,以自己合以自己合法取得的土地使用权向抵押权人担保法取得的土地使用权向抵押权人担保, ,抵押权人不对设抵押权人不对设定抵押权的土地使用权直接占有使用定抵押权的土地使用权直接占有使用, ,而是仍由土地使而是仍由土地使用者使用并取得收益。用者使用并取得收益。 当债务人不履行债务时当债务人不履行债务时, ,抵押权人有权依法拍卖抵抵押权人有权依法拍卖抵押的土地使用权押的土地使用权, ,并从拍卖所得价款中优先受偿。并从拍卖所得价款中优先受偿。第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系摊赐寞涝誓戴胶端抗遏摈咋承汲走倒忘判扑涌叭土卿帧氧弊割申弗俊训弃第二章土
53、地市场第二章土地市场45 土地使用者土地使用者 ( (土地使用权人土地使用权人) ) （抵押人（抵押人 ) )抵抵押押权权人人土地使用权资金债权债务拍卖第三方第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系壤汛矾酬傅由虫蒸妨员瓶包淳驾流呸道漂男丸以韶抡惺呆岳骑富捡瞅阉交第二章土地市场第二章土地市场46 中华人民共和国土地管理法规定中华人民共和国土地管理法规定 :“ :“ 农民集农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者用于非农业体所有的土地使用权不得出让、转让或者用于非农业建设建设 ”, ”, 除非是除非是 “ “ 符合土地利用总体规划并符合土地利用总体规划并 依法依法取得建设用地的企业取得建设
54、用地的企业 , , 因破产、兼并等情形致使土因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移地使用权依法发生转移 ” ” 。四、中国农村土地市场四、中国农村土地市场第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系纺许倦书盖跋冯左糙嘉以巧牲簿拼阻挟犯楚肃街氓艘袭阻吁鹅递厦放兔涪第二章土地市场第二章土地市场47 主主要要做做法法是是, , 在在不不改改变变集集体体土土地地所所有有权权性性质质和和农农业业用用途途的的前前提提下下, , 由由集集体体经经济济组组织织的的代代表表把把 四四荒荒 地地的的一一定定年年期期的的土土地地使使用用权权以以承承包包、租租赁赁和和拍拍卖卖的的方方式式有有偿偿转转移移给给土
55、土地地使使用用者者, ,土土地地使使用用者者享享有有规规定定年年期期内内的土地开发利用权的土地开发利用权, ,并可以转让、出租和抵押。并可以转让、出租和抵押。 ( (一一) )拍卖拍卖 四荒四荒 地地( (荒山、荒沟、荒丘、荒滩荒山、荒沟、荒丘、荒滩, ,也也包括荒地、荒沙、荒草和荒水等包括荒地、荒沙、荒草和荒水等 ) )。第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系吼访瓦峪攫于坟妹啪惊试馋芥恍掺秒议冲炮罕矮嘎闸擒疲乱姨汇匣剥颗椅第二章土地市场第二章土地市场48 十五届三中全会关于农业和农村工作重大问题十五届三中全会关于农业和农村工作重大问题的决定等文件中的决定等文件中, ,都鼓励都鼓励 推
56、进荒山荒掏荒丘荒滩使推进荒山荒掏荒丘荒滩使用权的承包、租赁和拍卖用权的承包、租赁和拍卖,明确使用权年期最长不得明确使用权年期最长不得超过超过 50 50 年年 , , 并指出并指出 四荒四荒 使用权受法律保护使用权受法律保护, ,依依法享有继承、转让法享有继承、转让( (租租) )、抵押或参股联营的权利、抵押或参股联营的权利 。 第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系鲸稳溺痒辈吃解挚掇栅利掌媚辗呛馅瑰醉喊殿吩绵炬惊解彦嘛财德宅匈疥第二章土地市场第二章土地市场49 做法是做法是: :在山地集体所有权不变的前提下在山地集体所有权不变的前提下, , 将原将原承包经营改为租赁经营承包经营改为租
57、赁经营, ,租期租期6060年年, ,承租人以集体山地承租人以集体山地承租使用证为法律凭证承租使用证为法律凭证, ,向集体缴纳租金。山地承向集体缴纳租金。山地承租户可以将承租的山地使用权入股、转租、兑换、抵租户可以将承租的山地使用权入股、转租、兑换、抵押等。押等。 ( (二二) ) 山地流转山地流转 ( (三三) ) 农村土地股份化农村土地股份化 农民凭股权对集体土地收益及集体其他企业收益农民凭股权对集体土地收益及集体其他企业收益进行红利分配。经股份化的土地则从农民手中游离出进行红利分配。经股份化的土地则从农民手中游离出来来, , 集体重新集体重新 进行基本农田划分和有偿承包。原集体进行基本农
58、田划分和有偿承包。原集体经济组织则改组成为股份合作组织经济组织则改组成为股份合作组织, , 成立股东大会。成立股东大会。第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系课稼酞昌墨因霉卞邦怎困登守条浮白糕霍凌慷闰噶撞贼降待耸究仅脂堪窝第二章土地市场第二章土地市场50 中中华华人人民民共共和和国国土土地地管管理理法法规规定定:“ :“ 国国家家为为公公共共利利益益的的需需要要, , 可可以以依依法法对对集集体体所所有有的的土土地地实实行征用。行征用。” 土地征用是国家强制性地将农民集体所有土土地征用是国家强制性地将农民集体所有土地转为国家建设用地地转为国家建设用地, ,并对农民集体实行一定经济并对农
59、民集体实行一定经济补偿的行为。补偿的行为。但征地只是给集体一定的经济补偿但征地只是给集体一定的经济补偿, ,而不是依市场价格购买。而不是依市场价格购买。五、中国土地征用五、中国土地征用第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系椿赎之环玲涸异了暑啤英娱禁乓谢阉瘁光女员则掐俄掠孟抡氰醛眶立乳怜第二章土地市场第二章土地市场51 征地补偿标准在法律上向来是以被征地前三年平征地补偿标准在法律上向来是以被征地前三年平均产值的若干倍来确定。均产值的若干倍来确定。 广东省、浙江省或其他一些大城市郊区广东省、浙江省或其他一些大城市郊区, , 按产值按产值补偿一般为每亩补偿一般为每亩 4-8 4-8 万元万元
60、 , , 但实际的补偿额一般为但实际的补偿额一般为每亩每亩 20-60 20-60 万元。万元。 改革的方向：征地要体现国家意志改革的方向：征地要体现国家意志, , 带有强制性带有强制性, , 但补偿标准也应尽量贴近市场。但补偿标准也应尽量贴近市场。 第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系呆渠字凤豁翘勿牡甭臂机从雪揪留逻烬贩埠嚎糠缸朱滦立屑修弹违钓贵颗第二章土地市场第二章土地市场52 一一 目前我国土地征用补偿制度出现的问题目前我国土地征用补偿制度出现的问题: (一)补偿标准偏低,测算方法不够科学合理 据土地管理法据土地管理法, ,我国现行的征地补偿费计算方我国现行的征地补偿费计算方式
61、为式为“产值倍数法产值倍数法”, ,即征用土地补偿费即征用土地补偿费, ,为该土地被征为该土地被征前前3 3年平均年产值的年平均年产值的6 61010倍倍; ;安置补助费安置补助费, ,为该土地被征为该土地被征用前用前3 3年平均年产值的年平均年产值的4 46 6倍。倍。对农民的补偿虽然具有对农民的补偿虽然具有地区差异地区差异, ,但以现金形式补偿的但以现金形式补偿的通常都在每亩通常都在每亩1.51.53.53.5万元之间万元之间。论文选读：论农村土地补偿金制度改革提问是否合理？为什么?第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系招叮抗左虽镭沤蟹菠云奄喧筹抗吞杜比迸桥汗庞温咏灵补黄磐评舜杂义
62、贩第二章土地市场第二章土地市场53 第一第一, ,以产值作为征地补偿标准不尽合理。以产值作为征地补偿标准不尽合理。 第二第二, ,征地补偿标准未包含土地的增值部分。征地补偿标准未包含土地的增值部分。 (二)现行征地补偿制度没有充分尊重农民对土地财产的经营权。这种测算办法说服力较差 第三第三, ,一次性一次性“买断式买断式”给付给付, ,使补偿金没有得到有使补偿金没有得到有效利用效利用。第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系脾骗磺枢限医阉踌扣肝堕言裔嗣落快疽像途幂勤润雀姆惮捣赔搽丁贺碳甫第二章土地市场第二章土地市场54 (三)现行的补偿金制度可能扩大城乡收入差距,不利于小康社会的全面建设
63、。 中国城乡之间的人均收入比率由中国城乡之间的人均收入比率由19951995年的年的2.82.8提高提高到到20022002年的年的3.13.1。19951995年到年到20022002年间年间, ,城乡之间收入差距城乡之间收入差距对全国总体收入差距的贡献率明显上升对全国总体收入差距的贡献率明显上升, ,从从36%36%提高到提高到43%43%。这意味着。这意味着20022002年全国总体收入差距的年全国总体收入差距的2/52/5以上来自以上来自于城乡之间的差距于城乡之间的差距, ,表明城乡之间收入差距是非常巨大表明城乡之间收入差距是非常巨大的。的。第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体
64、系骇站实博嫡诱迭遮匪沽飘哼隆随滨约空扔疾泅拨袋涎沙厕篮豺矛谢逸啪倍第二章土地市场第二章土地市场55 此外农村居民却没有城市居民所享有的各种实物补此外农村居民却没有城市居民所享有的各种实物补贴待遇贴待遇, ,农村还未建立起完善的社会保障制度农村还未建立起完善的社会保障制度, ,对农民来对农民来说说, ,土地就是他们的保障。如果因征地再倾斜城市土地就是他们的保障。如果因征地再倾斜城市, ,那么那么城乡之间的差距将扩大城乡之间的差距将扩大, ,这一方面影响国内的总体需求这一方面影响国内的总体需求能力；另一方面也带来社会的不稳定因素。能力；另一方面也带来社会的不稳定因素。二二 完善农村土地征用补偿金制
65、度的措施完善农村土地征用补偿金制度的措施 严格规范土地征用制度,强化农村集体组织和土地承包者的主体功能,提高其谈判能力,并限制政府的牟利行为。第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系少敦厩肌铱貉苯淫疚似棉挂参停鉴跨绑匠渐演角梨屈承励互奢妄拒捏思锁第二章土地市场第二章土地市场56 1 按土地征用目的分类建立土地补偿机制。 （1）对公益性用地: 对此类多由政府投资开发对此类多由政府投资开发, ,尽量提高补偿金标准尽量提高补偿金标准, ,并并做好规划做好规划, ,使征地范围成为一定的经济圈使征地范围成为一定的经济圈, ,为农村的经济为农村的经济发展提供有利条件。发展提供有利条件。 （2）准公益
66、性用地: 如有收益的高速公路、医院等如有收益的高速公路、医院等, ,只能称作只能称作“准公益性准公益性用地用地”。除了提高征地补偿标准。除了提高征地补偿标准, ,还应建立合理的利益还应建立合理的利益分享机制分享机制, ,允许集体经济组织代表农民同征地主体平等允许集体经济组织代表农民同征地主体平等协商谈判协商谈判, ,让农民分享所征土地的增值收益让农民分享所征土地的增值收益, ,避免土地被避免土地被“买断式买断式”征占。征占。第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系找卯诌蔷嗓波盒诈慷扰士茨德雁披芝吞惜铭喷禁蕾寝婉躺锰思悔阔百畜相第二章土地市场第二章土地市场57 （3）经营性用地 引入谈判机
67、制引入谈判机制, ,允许集体土地逐步进入一级市场允许集体土地逐步进入一级市场, ,让让集体经济组织代表农民作为市场主体一方集体经济组织代表农民作为市场主体一方, ,直接参与市直接参与市场交易场交易; ;也可委托地产交易市场等中介机构办理。在征也可委托地产交易市场等中介机构办理。在征购市场的交易中同时完成集体土地向国有化土地转化和购市场的交易中同时完成集体土地向国有化土地转化和国有土地向用地者出让两个过程。国有土地向用地者出让两个过程。 2 多种渠道完善土地补偿金制度。 (1)(1)提高现行土地补偿标准提高现行土地补偿标准 (2) (2)加强对补偿金的监管加强对补偿金的监管, ,引入资金的正常增
68、长机制引入资金的正常增长机制 (3) (3)完善补偿金的使用完善补偿金的使用第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系场娟恬仁蓑测匝形升蔼眯臼繁事争蕴跺闹践雕肖享棺缩家纂意分慎怯饭溺第二章土地市场第二章土地市场58第三节第三节 中国土地市场管理中国土地市场管理 土地市场管理的概念：政府运用经济、法律和土地市场管理的概念：政府运用经济、法律和行政等各种手段行政等各种手段, , 根据土地的供给与需求的规律根据土地的供给与需求的规律, ,在在宏观上对土地市场进行调控与管理宏观上对土地市场进行调控与管理, ,以促进土地市场以促进土地市场正常运行正常运行, ,更有效地配置土地资源。更有效地配置土地资
69、源。 简言之就是政府对土地市场的规范与调控。简言之就是政府对土地市场的规范与调控。 秧帘棋砸云常迈纫摹本鸦伊帛嫁缩钱疗盗净卒趋沙守任击呢瞳贾蜘雌篮选第二章土地市场第二章土地市场591.1.坚持以市场调节为主、政府干预为辅的原则坚持以市场调节为主、政府干预为辅的原则2.2.实现土地资源的优化配置原则实现土地资源的优化配置原则3.3.平稳发展原则平稳发展原则4.4.多手段多方式共同运用原则多手段多方式共同运用原则第三节第三节 中国土地市场管理中国土地市场管理一一 土地市场管理的原则土地市场管理的原则进搓使堕冲攻鸵扦神尤嘲意绚垄得逞扬梗肃冶谣辅扩栏陋号坐急成遮檄射第二章土地市场第二章土地市场60 主
70、要依据一下法律法规主要依据一下法律法规1.1.中华人民共和国宪法中华人民共和国宪法2.2.中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法3. 3. 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和转让暂行条例4. 4. 中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法 第三节第三节 中国土地市场管理中国土地市场管理二二 政府管理土地市场的基本手段政府管理土地市场的基本手段( (一一) ) 法律手段法律手段轩铅秃抖奔亡蛇宋蓬鹃魁揽匙亢敦浇齿垮子廷位粕救占儡易缨阮墓庄芋彩第二章土地市场第二章土地市场611.1.中华人民共和国宪法中华人民共和国宪
71、法 第三节第三节 中国土地市场管理中国土地市场管理 (2) (2) 土地用途管制制度。土地用途管制制度。 “ “ 国家依法实行国家依法实行 国有土国有土地的有偿使用制度地的有偿使用制度 ”,“ ”,“ 土地使用权可以依法转让土地使用权可以依法转让 ” ” 2 2.中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法(1) 对市场客体的规定。对市场客体的规定。“ 国家依法实行国有土地国家依法实行国有土地的有偿使用制度的有偿使用制度”，“土地使用权可以依法转让。土地使用权可以依法转让。 ”肇懦椎丰询皇驼岗瞄比吱峭批漳节试牛逸蚕冤郊揍犁穴听比俯像唉胜混蕉第二章土地市场第二章土地市场62(3) (3) 土
72、地登记制度。土地登记制度。 “ “依法改变土地权属和用依法改变土地权属和用途的途的 , , 应当办理土地变应当办理土地变 更登记手续更登记手续”,“,“ 依法登依法登记的土地所有权和使用权受法律保护记的土地所有权和使用权受法律保护 , , 任何单位任何单位和和 个人不得侵犯个人不得侵犯 ” ”。(4) 耕地补偿制度。耕地补偿制度。 “ 非农业建设经批准占用非农业建设经批准占用耕地的耕地的 , 按照按照占多少占多少 , 垦多少垦多少 的原则的原则 , 由占由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量 相当的耕地。相当的耕地。 ” (5) 严禁闲置土
73、地。严禁闲置土地。 “ 一年以上未动工建设的一年以上未动工建设的 , 应当缴纳闲置费应当缴纳闲置费 : 连续二年未使用的无偿收回用地连续二年未使用的无偿收回用地单位的土地使用权单位的土地使用权 ”。第三节第三节 中国土地市场管理中国土地市场管理质玄机命陈撰笼诌湿乙惕愧闭告侵吊脯螟蛆疤遏糜蚕烙季年耙滩膘咒顽恳第二章土地市场第二章土地市场63(6)(6)规定一级土地市场土地使用权转移方式规定一级土地市场土地使用权转移方式, ,严格限制行严格限制行政划拨用地范围和一级市场以出让方式转移土地使用权。政划拨用地范围和一级市场以出让方式转移土地使用权。(7)(7)规规定定新新增增建建设设用用地地有有偿偿收
74、收入入分分配配办办法法。自自19991999年年1 1月月 1 1日日开开始始,“,“新新增增建建设设用用地地的的土土地地有有偿偿使使用用费费, ,百百分分之之三三十十上缴中央财政上缴中央财政, ,百分之七十留给有关地方人民政府百分之七十留给有关地方人民政府”。 (8)8)政政府府拥拥有有土土地地收收回回权权。政政府府为为了了公公共共利利益益需需要要, ,或或为为实实施施城城市市规规划划进进行行旧旧城城区区改改建建等等原原因因, ,政政府府“可可以以收收回回国国有土地使用权有土地使用权”。(9)(9)对对农农村村土土地地市市场场的的规规定定。“农农民民集集体体所所有有的的土土地地的的使使用权不
75、得出让、转让或者出租用于非农业建设用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。第三节第三节 中国土地市场管理中国土地市场管理射孵辉钧般扭株荤鹊疲翅尿脓指头挎牢菱右主途炕梁附冻白琴生咐镜仟硅第二章土地市场第二章土地市场64中国当前土地税收主要有中国当前土地税收主要有: :(1)(1)城镇土地使用税。城镇土地使用税。(2)(2)土地增值税。土地增值税。( (二二) ) 经济手段经济手段1. 1. 税收措施税收措施第三节第三节 中国土地市场管理中国土地市场管理巾韧阶舀很魂级粮肄从轨鹅椅谜舵驾驰舟舒种谨贱拣墅袁均扳囊薯闰臣昭第二章土地市场第二章土地市场652.2.金融措施金融措施第三节第三节 中国土地
76、市场管理中国土地市场管理 当需求不旺时，政府开始放宽信贷当需求不旺时，政府开始放宽信贷 , , 多次多次降低利率降低利率 , , 剌激消费剌激消费 , , 特别是放宽住房信贷特别是放宽住房信贷 , , 鼓励贷款购买住房。如鼓励贷款购买住房。如1996 1996 年以后国商品房积年以后国商品房积压严重时期压严重时期 。 当需求过旺，通货膨胀时，政府提高信贷利当需求过旺，通货膨胀时，政府提高信贷利率，甚至冻结金融业对土地开发和房地产开发的率，甚至冻结金融业对土地开发和房地产开发的资金。如资金。如19931993后后-1996-1996年实现软着陆。年实现软着陆。滚狭呕蝗瘸标箩萧他捡涅萌踩彻亮侩症囤
77、炼涧蝴惧蜗八哥羹狼讣滥滑罚赘第二章土地市场第二章土地市场66第三节第三节 中国土地市场管理中国土地市场管理( 三三 ) 行政手段行政手段1. 1. 制定全国土地利用计划制定全国土地利用计划2. 2. 划定限制供地和禁止供地的范围划定限制供地和禁止供地的范围3. 3. 建立土地有形市场建立土地有形市场4. 4. 建立交易许可制度和交易预报制度建立交易许可制度和交易预报制度5. 5. 建立土地储备制度建立土地储备制度6. 6. 建立地价等市场信息公开查询制度建立地价等市场信息公开查询制度卸惺陌绿确怯氰手哭册蹬空象伐斩臃转砸俗榨荤勘朽踢弯鸵旨瞪夜绍着呐第二章土地市场第二章土地市场67 1. 1.某类
78、型市场也叫土地一级市场，由土地管某类型市场也叫土地一级市场，由土地管理部门代表国家将土地使用权让与土地使用者，理部门代表国家将土地使用权让与土地使用者，并由土地使用者支付土地出让金。具体方式有并由土地使用者支付土地出让金。具体方式有协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让、招标出让和拍卖出让。A.A.土地金融市场土地金融市场B.B.土地中介服务市场土地中介服务市场C.C.城镇国有土地使用权转让市场城镇国有土地使用权转让市场D.D.城镇国有土地使用权出让市场城镇国有土地使用权出让市场E.E.涉外土地市场涉外土地市场练习题它浇汽咋莎案屎叛惧照梯衬檬纹奉迭臭毡期弱眯怜吹根誓哑桨长愈蝎酚异第二章土地市场
79、第二章土地市场68 2. 2.某土地市场主要是面对土地使用权的中间某土地市场主要是面对土地使用权的中间流通。具体形式有土地交易磋商、土地信息流通。具体形式有土地交易磋商、土地信息服务、土地评估、土地登记和土地仲裁等。服务、土地评估、土地登记和土地仲裁等。A.A.土地金融市场土地金融市场B.B.土地中介服务市场。土地中介服务市场。C.C.城镇国有土地使用权转让市场。城镇国有土地使用权转让市场。D.D.城镇国有土地使用权出让市场。城镇国有土地使用权出让市场。E.E.涉外土地市场。涉外土地市场。练习题挨堕悸骤搐驳幅夯癸皖足肾婿毁邢帖奢掸笔冉困唤瘩样艘勇悉泻亢智裁舟第二章土地市场第二章土地市场69练习
80、题 3.3.政府职能转变后，原本由政府管理的事务政府职能转变后，原本由政府管理的事务都交由市场中介去做，如土地信息服务、土都交由市场中介去做，如土地信息服务、土地评估、土地使用权交易等。有了中介服务地评估、土地使用权交易等。有了中介服务之后，土地市场会更加活跃和繁荣。之后，土地市场会更加活跃和繁荣。A.A.土地资源配置体系土地资源配置体系B.B.土地中介服务体系土地中介服务体系C.C.土地收益分配体系土地收益分配体系D.D.土地市场法律体系土地市场法律体系 E.E.土地价格管理体系土地价格管理体系供咏模层称匡候沼哆凉猜俞兰与缀糖柠箭泉焙红僳遏园胰屁棘麦复哟岛挽第二章土地市场第二章土地市场70A
81、.A.土地资源配置体系土地资源配置体系B.B.土地中介服务体系土地中介服务体系C.C.土地收益分配体系土地收益分配体系D.D.土地市场法律体系土地市场法律体系 E.E.土地价格管理体系土地价格管理体系4.4.土地市场的五个体系中土地市场的五个体系中通过规范土地评估通过规范土地评估机构和从业人员资质等，合理确定土地其准机构和从业人员资质等，合理确定土地其准价格，使土地价格评估公正合理，防止土地价格，使土地价格评估公正合理，防止土地以低价出让和土地投机的是：以低价出让和土地投机的是：练习题顺再曰菏郡窝唱经植翠钞怎位园讼绑琶阉拯纠谚痢税禾荐敞籽挠唬眼京汪第二章土地市场第二章土地市场71我国房地产市场
82、土地调控政策效应已初步显现，我国房地产市场土地调控政策效应已初步显现，表现为：表现为：1 1、土地供应总量将会进一步得到、土地供应总量将会进一步得到控制控制城市政府土地供应宏观调控的目标是：土地供应城市政府土地供应宏观调控的目标是：土地供应过量，宏观经济疲软时，过量，宏观经济疲软时，减少减少土地供应总量；土地土地供应总量；土地供不应求，宏观经济坚挺时，供不应求，宏观经济坚挺时，增加增加土地供应总量，土地供应总量，以市场配置土地资源，以计划弥补市场之不足，实现以市场配置土地资源，以计划弥补市场之不足，实现土地市场供求平衡。土地市场供求平衡。土地供应政策调整冲击波影响效应已显现土地供应政策调整冲击
83、波影响效应已显现 填空分析案例：填空分析案例：姜窃胁龟干厉吕喧猜曰攘顿序书么工崔帧患迪猾得甚笑隆解锣褒拯网耐弧第二章土地市场第二章土地市场72 鉴于我国目前城市土地市场供应总量迅速膨胀，部鉴于我国目前城市土地市场供应总量迅速膨胀，部分地区已经出现泡沫，分地区已经出现泡沫，控制控制土地供应总量，是此土地供应总量，是此次土地供应政策调整的重要目标之一。次土地供应政策调整的重要目标之一。 从供给看，国土资源部下发的关于清理各类从供给看，国土资源部下发的关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知以及国务园区用地加强土地供应调控的紧急通知以及国务院下发的关于暂停审批各类开发区的紧急通知院下发的关于暂
84、停审批各类开发区的紧急通知和关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的和关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知等文件，对城市各类开发区（园区）、别墅通知等文件，对城市各类开发区（园区）、别墅用地的供给作了严格的限制，这将使城市土地增量用地的供给作了严格的限制，这将使城市土地增量供应出现较大供应出现较大回落。回落。脸衰儒学攒痘惨为拂肩建伞籽洛薪整咎韧焰藕组仔沈坪醛胳蔡肆凄宝邯痕第二章土地市场第二章土地市场73 从需求看，由于招标拍卖挂牌出让国有土地使从需求看，由于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定以及协议出让国有土地使用权规定等的用权规定以及协议出让国有土地使用权规定等的发布实施，经营性用地
85、将停止协议出让，转而实行招标发布实施，经营性用地将停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出让，市场化程度大大拍卖挂牌出让，市场化程度大大提高提高，土地价格也将，土地价格也将因此而因此而上涨上涨，将，将降低降低土地市场需求。土地市场需求。 在供求机制的共同作用下，土地市场经过调整将在供求机制的共同作用下，土地市场经过调整将重新实现平衡，土地总供应量重新实现平衡，土地总供应量缩减缩减，土地价格则，土地价格则（1010）减少减少土地收益流失。土地收益流失。滨皱乎贰嘘永迢纲八殃厉誉呀恩垫皱坝蛛芬溉台捍什涯卸撒蝴芦褒愈突舀第二章土地市场第二章土地市场742 2、一级市场土地成本将会、一级市场土地成本将会（1
86、111）上升上升 原有使用制度下，城市土地一般采取原有使用制度下，城市土地一般采取“生地生地”供应供应的形式，土地前期开发工作一般由取得土地使用权的开的形式，土地前期开发工作一般由取得土地使用权的开发商自身来完成。土地供应政策调整之后，城市土地或发商自身来完成。土地供应政策调整之后，城市土地或者集体土地先由土地储备机构予以收购，纳入土地储备者集体土地先由土地储备机构予以收购，纳入土地储备库，然后根据土地市场需求、供应计划、城市规划等因库，然后根据土地市场需求、供应计划、城市规划等因素，以招标拍卖挂牌等方式投入市场。素，以招标拍卖挂牌等方式投入市场。 土地前期开发劳动成本大大土地前期开发劳动成本
87、大大（1212）增加增加，土地内在，土地内在价值也因此有了较大提高。政府价值也因此有了较大提高。政府“熟地熟地”出让政策下，出让政策下，开发商在支付土地出让金的同时，必须向土地开发机构开发商在支付土地出让金的同时，必须向土地开发机构支付相应的土地开发补偿费用，因此土地取得成本将会支付相应的土地开发补偿费用，因此土地取得成本将会有所有所（1313）上升上升。携急杖老喝怖枢睫秒傣郸忙柴系筛松副垦愚疗歇曙迎铝识蛮氟砧使川刹隐第二章土地市场第二章土地市场753 3、土地供应计划体系加速完善、土地供应计划体系加速完善土地供应政策调整以及土地出让方式转变之后，土地土地供应政策调整以及土地出让方式转变之后，
88、土地供应将严格按照城市总体规划、土地利用总体规划、土地供应将严格按照城市总体规划、土地利用总体规划、土地供应中长期计划、土地供应年度计划、土地收购储备计划供应中长期计划、土地供应年度计划、土地收购储备计划等进行运作，因此城市土地供应计划体系的完善愈加等进行运作，因此城市土地供应计划体系的完善愈加（1414）紧迫紧迫。 另一原因在于土地出让方式的转变。土地供应调整之另一原因在于土地出让方式的转变。土地供应调整之后，商业、旅游、娱乐、写字楼、商品住宅等经营性用地后，商业、旅游、娱乐、写字楼、商品住宅等经营性用地必须通过招标拍卖挂牌方式出让。与协议出让方式相比，必须通过招标拍卖挂牌方式出让。与协议出
89、让方式相比，市场化程度更市场化程度更（1515）高高，竞争相对更为，竞争相对更为（1616）激烈激烈。在市。在市场调节作用下，为取得土地开发权，开发商需要付出更场调节作用下，为取得土地开发权，开发商需要付出更（1717）高高的土地成本。的土地成本。蛙聪豁巷俱长枯而朗迫乡构管眼怕诬恨彻胞诧淋峭姻荆嘲顺缮羹框狠织箕第二章土地市场第二章土地市场764 4、土地二级市场在一段时期内将比较、土地二级市场在一段时期内将比较（1818）跃跃现阶段受原有土地使用制度惯性的影响，城市土地现阶段受原有土地使用制度惯性的影响，城市土地收购范围比较收购范围比较（1919）有限有限，未能完全垄断土地一级供应。，未能完全
90、垄断土地一级供应。目前，仍有相当部分城市存量土地为国有企事业单位占目前，仍有相当部分城市存量土地为国有企事业单位占有，可以通过补交土地出让金形式取得占有地块的开发有，可以通过补交土地出让金形式取得占有地块的开发权。为避免土地储备机构将其纳入收购范围无偿或低偿权。为避免土地储备机构将其纳入收购范围无偿或低偿收回，这部分用地占有单位势必会在新政策出台之后的收回，这部分用地占有单位势必会在新政策出台之后的一段时期内，以土地作为合作条件，与开发商进行合作一段时期内，以土地作为合作条件，与开发商进行合作开发，以最大限度地获取土地收益。另一方面，随着政开发，以最大限度地获取土地收益。另一方面，随着政府对闲
91、置用地以及烂尾工程处置力度的加大，其中的很府对闲置用地以及烂尾工程处置力度的加大，其中的很多存量土地资产需要通过转手、合作开发等形式加以盘多存量土地资产需要通过转手、合作开发等形式加以盘活。活。账湘捧允垮桩堕靠喉拍收邦联耶倘壹矩徘窜贸狗絮娄掩馒刊肾脚蔓皇遍望第二章土地市场第二章土地市场775 5、土地资源将逐渐向优势发展商、土地资源将逐渐向优势发展商（2020）集中集中供应政策调整之后，土地通过招标拍卖挂牌方式进入供应政策调整之后，土地通过招标拍卖挂牌方式进入市场，出让的市场化程度有了很大的市场，出让的市场化程度有了很大的（2121）提高提高，加上土，加上土地资源的稀缺特性，土地一级市场的竞争
92、将会更加激烈。地资源的稀缺特性，土地一级市场的竞争将会更加激烈。开发商要在竞争中保持优势，就必须对项目地块周边环境、开发商要在竞争中保持优势，就必须对项目地块周边环境、宏观环境、微观环境等因素进行深入的研究分析，在遵循宏观环境、微观环境等因素进行深入的研究分析，在遵循地块规划设计条件的前提下，力求充分挖掘地块的自身优地块规划设计条件的前提下，力求充分挖掘地块的自身优势，实现土地开发的最优化。这就要求开发商必须具备较势，实现土地开发的最优化。这就要求开发商必须具备较高的专业运作水平，包括地块的可研分析、交易运作、规高的专业运作水平，包括地块的可研分析、交易运作、规划设计、开发建设、销售策划等环节
93、。划设计、开发建设、销售策划等环节。裔献哈杠嚼瞪瞳九还碎便适寒织剑锻鸟遍焊就顽屑硝闪酋蛾雏辕傲吉饱唤第二章土地市场第二章土地市场78同时由于招标拍卖挂牌出让，与之前的协议出让相比，同时由于招标拍卖挂牌出让，与之前的协议出让相比，对开发商的资金实力要求也有了很大的提高。开发商必对开发商的资金实力要求也有了很大的提高。开发商必须在招标、拍卖、挂牌出让成交之后的一段时期内，向须在招标、拍卖、挂牌出让成交之后的一段时期内，向城市政府及土地开发者支付土地出让金及土地开发补偿城市政府及土地开发者支付土地出让金及土地开发补偿等费用，才能办理土地的过户手续，取得国有土地使用等费用，才能办理土地的过户手续，取得
94、国有土地使用权证。权证。优势发展商，一方面具有高水平的专业人才，能在优势发展商，一方面具有高水平的专业人才，能在产品规划设计、营销推广等方面不断进行创新，打造定产品规划设计、营销推广等方面不断进行创新，打造定位准确的产品；另一方面具备强大的资金实力，能够保位准确的产品；另一方面具备强大的资金实力，能够保证项目运作的资金需求。可见，土地资源向优势发展商证项目运作的资金需求。可见，土地资源向优势发展商集中具有一定的必然性。集中具有一定的必然性。愤贼迟矗哟奔幽事内剖夷坑阵析展玲裂传骤湖袭芋折狠塌热民岭慌粘汛耻第二章土地市场第二章土地市场796 6、地产价格短期将会有所波动，长期趋向、地产价格短期将会
95、有所波动，长期趋向（2222）平稳平稳土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度的实施，土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度的实施，对土地供应总量调控力度的加大，使得土地供应规模有所对土地供应总量调控力度的加大，使得土地供应规模有所缩减，加上开发商以及购房者的理性预期影响，房地产价缩减，加上开发商以及购房者的理性预期影响，房地产价格有可能会呈现上涨的态势，而且上涨的幅度在某些区域格有可能会呈现上涨的态势，而且上涨的幅度在某些区域可能较大。与此同时，由于政府对住房市场的干预，尤其可能较大。与此同时，由于政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房的推出，将对住房市场需求形成较强是大规模经济适用
96、房的推出，将对住房市场需求形成较强的分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作用。再者，的分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作用。再者，随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土地供应计划随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土地供应计划等的落实，政府将根据市场需求进行土地供应，以等的落实，政府将根据市场需求进行土地供应，以（2323）避免避免了房地产市场价格的大幅波动。了房地产市场价格的大幅波动。下涯涸跨局输孟染全过盛肛部沿笑吨哺粗硝凯岂谗稿缄污清知卒豆践天栈第二章土地市场第二章土地市场80第二章 结束扩史骏陪酮漓栈坷哎谐律躯毫酪撬篱躁默肠垮臭膀吮畜饮赃租旋免芝散祷第二章土地市场第二章土地市场81
