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1、地铁商业地铁商业研究报告研究报告目录目录1 1、地铁商业概念阐述、地铁商业概念阐述2 2、上海地铁商业案例、上海地铁商业案例3 3、项目定位、项目定位何为地铁商业？何为地铁商业？1、地铁商业概念阐述、地铁商业概念阐述 地铁商铺（地铁商铺是地铁过道商铺与地铁商业街或商业城的统称，地铁商铺（地铁商铺是地铁过道商铺与地铁商业街或商业城的统称，不包括建在地铁车站地面上的商铺。地铁过道商铺一般指建造在地铁过不包括建在地铁车站地面上的商铺。地铁过道商铺一般指建造在地铁过道或地铁售票站附近的商铺，道或地铁售票站附近的商铺， 这种类型的商铺比较常见。）、商业广告、这种类型的商铺比较常见。）、商业广告、地铁线各
2、站厅配置了以冲印、西点、便利店等经营便利性商品和服务的地铁线各站厅配置了以冲印、西点、便利店等经营便利性商品和服务的不同业种组合的商业服务网点。商业网点基本采用连锁经营方式。不同业种组合的商业服务网点。商业网点基本采用连锁经营方式。 地铁商业效果示意地铁商业效果示意上海地铁商业正在启动全新上海地铁商业正在启动全新“大升级大升级”。根据城市规划，上海地铁规。根据城市规划，上海地铁规模将迎来历史性的突破，模将迎来历史性的突破，20102010年全市将拥有年全市将拥有1313条地铁，条地铁，408408公里线长，预公里线长，预计每日客流有望达到计每日客流有望达到900900万人次左右，通车里程将成为
3、世界之最，这种庞万人次左右，通车里程将成为世界之最，这种庞大的地下交通体系，必将引发全新的地铁商业新机遇。大的地下交通体系，必将引发全新的地铁商业新机遇。” ” 目前目前一号线和二号线交汇的人民广场站已经完成改造一号线和二号线交汇的人民广场站已经完成改造二号线和三号线交汇的中山公园站，以及人流庞大的徐家汇站二号线和三号线交汇的中山公园站，以及人流庞大的徐家汇站均开始了调整改造工作均开始了调整改造工作 目前共有轨道交通目前共有轨道交通1 1、2 2、3 3、4 4号线四条经营线路，商业经营总面积近号线四条经营线路，商业经营总面积近3 3万万平方米。经营范围涉及日用百货、文教用品、服装鞋帽、针纺织
4、品、五平方米。经营范围涉及日用百货、文教用品、服装鞋帽、针纺织品、五金交电、工艺美术品、建材、数码电子产品及配件等。金交电、工艺美术品、建材、数码电子产品及配件等。 上海主要地铁商业个案研究上海主要地铁商业个案研究1、玫瑰、玫瑰坊坊商场地址长宁路890号开发商（经营管理公司）上海利雄置业发展有限公司（经营管理）商业体量总建18,000平方米，营业面积7,800平方米建筑形态敞开回廊式商业形态商业街楼层B2F2经营模式部分自营部分租赁经营内容服饰、家饰、运动、餐饮布局规划经营中档偏上的服装、饰品、餐饮、休闲消费为主周边设施百货、美食、书城、酒店、影城、超市卖场、电器卖场交通状况轨道交通2/3/4
5、号线、公交、高架开业时间2004年5月商场特点针对女性的时尚特色类零售为主主要客群以周边中高档公寓住宅群的居民、商务楼的白领、过往中山公园商圈、换乘轨道交通的游客为目标市场。经营状况逐渐呈上升趋势面积计算方式建筑面积租赁面积20-150平方米租金计算方式单位面积租金租金1530元/平米/天，按照正常租金承担的商户，可免管理费；肯德基（F1+F2）：6元/平米/天F1：2030元/平米/天F2：1517元/平米/天B1：1520元/平米/天租赁期限一年一签租金支付方式协商而定情况分析从开业初期的收支难平衡到目前租金稳定增长，玫瑰坊通过经营调整和对部分铺面实行自营，控制业种业态比例及质量，目前已走
6、出当初的尴尬局面，逐步呈现逐渐上升势头。目前仅一楼部分铺面营业中，其他部分进行装修工作暂时停业，年后开业。2、伊美时尚广场、伊美时尚广场项目地址静安寺地铁站5号出口楼层B1F1商业体量7,144平方米开业时间1999年经营内容服饰、饰品、美甲等流行时尚用品周边设施综合商场、高档写字楼道路交通地铁二号线、高架、公交主要客群追求时尚流行的学生、年轻人群总可出租面积3,932平方米商铺（单元）数量300余家面积计算方式使用面积公摊（系数弹性*）租赁面积1020平方米租金位置较差：58元/平米/天（含物业管理费）位置较好：1518元/平米/天（含物业管理费）主力价格：10元/平米/天（含物业管理费）系
7、数弹性*：主要视店铺位置，双方双向选择意向程度可弹性调整系数，无固定数值，分摊比例约为20%25%左右。1 1）伊美时尚广场并不位于地铁通道的必经之路，且间隔下沉式）伊美时尚广场并不位于地铁通道的必经之路，且间隔下沉式广场，人流于此分流，进入商场多为带有明确目的购物的客户，广场，人流于此分流，进入商场多为带有明确目的购物的客户，这对于商场的经营定位提出了较高的要求，若商场主题没有明这对于商场的经营定位提出了较高的要求，若商场主题没有明确的定位，很难将人流吸引进来；确的定位，很难将人流吸引进来；2 2）商场定位须与周边环境相一致，南京西路定位为高档商业街，）商场定位须与周边环境相一致，南京西路定
8、位为高档商业街，周边遍布高档写字楼，但广场内部的招商，品牌没有进入门槛，周边遍布高档写字楼，但广场内部的招商，品牌没有进入门槛，商场的品质受到一定限制，和周边氛围有一定差异，导致对周商场的品质受到一定限制，和周边氛围有一定差异，导致对周边客流的吸引力度不够；边客流的吸引力度不够；3 3）商场仅有一处入口，没有类似人民广场、徐家汇区域实现真）商场仅有一处入口，没有类似人民广场、徐家汇区域实现真正地下通道，人流正地下通道，人流“活动活动”不起来，二号线带来的仅仅是不起来，二号线带来的仅仅是“可可到达到达”，而非，而非“贯通贯通”。3、迪美商城、迪美商城 上海迪美购物中心开业于上海迪美购物中心开业于
9、19951995年，是上海首家地下年，是上海首家地下“都市中心型多都市中心型多功能购物中心功能购物中心”。它以国际先进水准的购物中心规划，引进全新观念的。它以国际先进水准的购物中心规划，引进全新观念的经营形态，集购物、餐饮、娱乐、服务、休闲、泊车等多功能于一体。经营形态，集购物、餐饮、娱乐、服务、休闲、泊车等多功能于一体。 位于上海市中心人民广场西南侧，临近上海市政府大厦、上海大剧位于上海市中心人民广场西南侧，临近上海市政府大厦、上海大剧院、上海博物馆。院、上海博物馆。 上海迪美购物中心是上海首家地下上海迪美购物中心是上海首家地下”都市中心型多都市中心型多功能购物中心功能购物中心“，它以国际先
10、进水准的购物中心规划，引进全新观念的，它以国际先进水准的购物中心规划，引进全新观念的经营形态，占地面积经营形态，占地面积5000050000平方米，建筑面积平方米，建筑面积4955749557平方米，商场中央购平方米，商场中央购物大道宽达物大道宽达1212米，中央大厅钢琴吧为标志，地下二层为停车场。人民大米，中央大厅钢琴吧为标志，地下二层为停车场。人民大道和武胜路各有全国最大面积的敞开式大入口，加上广场公园入口，都道和武胜路各有全国最大面积的敞开式大入口，加上广场公园入口，都可直达购物中心。可直达购物中心。开发商：上海迪美广场有限公司开发商：上海迪美广场有限公司租金：约租金：约68006800
11、元元/ /平米平米* *月月营业时间营业时间:10:00-21:00:10:00-21:00空置率：空置率：5 5交通方式：乘交通方式：乘1717、1818、2323、4646、4848、123123、112112、4949、925925、109109路公共路公共汽车及地铁一号线、隧道三、四、五、六、八号线人民广场站下汽车及地铁一号线、隧道三、四、五、六、八号线人民广场站下地址：上海市黄浦区人民大道地址：上海市黄浦区人民大道221221号、武胜路号、武胜路218218号号 4、香港名店街、香港名店街上海地下商城有限公司（香港名店街）位于上海的黄金地段人民广场这一带，上海地下商城有限公司（香港名
12、店街）位于上海的黄金地段人民广场这一带，在人民大道的地下通道内，地理位置非常优越，交通极其便利，他是一个综在人民大道的地下通道内，地理位置非常优越，交通极其便利，他是一个综合型的地下购物中心，采用并排型的小商店形式的结构，是一条长长的走廊合型的地下购物中心，采用并排型的小商店形式的结构，是一条长长的走廊形状，环境比较宽敞，沿街开了几十家商店，店铺装修布局好，面积分割合形状，环境比较宽敞，沿街开了几十家商店，店铺装修布局好，面积分割合理，购物环境不错，形成了一个独特的购物环境，他们经营的东西非常多，理，购物环境不错，形成了一个独特的购物环境，他们经营的东西非常多，包括服装、首饰、玩具、礼物、小饰
13、品等，不但有各类品牌产品，比如包括服装、首饰、玩具、礼物、小饰品等，不但有各类品牌产品，比如VERO VERO MODAMODA，ONLYONLY，BAXTONBAXTON等，同时也有许多个体经营的小型商店，像是烫画王，等，同时也有许多个体经营的小型商店，像是烫画王，爱家家饰等，可谓包罗万象，而且他们拥有一个共同的特点就是非常时尚，爱家家饰等，可谓包罗万象，而且他们拥有一个共同的特点就是非常时尚，种类颇多，可以满足不同消费者的各种需求，在上海非常有名气，价格也是种类颇多，可以满足不同消费者的各种需求，在上海非常有名气，价格也是比较合理，很受消费者的喜爱。比较合理，很受消费者的喜爱。 开发商：香
14、港名店街商业集团开发商：香港名店街商业集团总建筑面积总建筑面积:10000:10000平方米，其中平方米，其中45004500平方米作为商铺出租，进驻的相对独立店铺平方米作为商铺出租，进驻的相对独立店铺有有9696家。家。最高单位租金：最高单位租金：130130美元美元/ /平方平方/ /月，由于基价较高，所以从月，由于基价较高，所以从19951995年年9 9月月2929日开业以日开业以来租金调整幅度不大。来租金调整幅度不大。空置率：这里的进驻率一直都保持在空置率：这里的进驻率一直都保持在100%100%即满铺状态，所以一般要申请进入的商即满铺状态，所以一般要申请进入的商家都需要排队等上一年
15、多才有机会进入。家都需要排队等上一年多才有机会进入。人流量：人流量：2424万万开发商：香港名店街商业集团开发商：香港名店街商业集团管理费管理费16USD/16USD/月月/ m2 / m2 （0303年数据）年数据）标准层高：标准层高：2.62.6米米营业时间营业时间:10:00-21:00 :10:00-21:00 交通方式：交通方式：537 930 802 451 18537 930 802 451 18福州路人民广场站，福州路人民广场站，71 127 92571 127 925西藏中路站西藏中路站,123 ,123 46 11246 112人民广场站，地铁一号线人民广场站人民广场站，地
16、铁一号线人民广场站地址：上海市黄浦区人民大道地址：上海市黄浦区人民大道999999号号 目前上海主要地铁商业客户群体目前上海主要地铁商业客户群体人民广场香港名店街及迪美购物中心人民广场香港名店街及迪美购物中心前卫时髦的年轻人前卫时髦的年轻人 徐家汇地铁商城徐家汇地铁商城学生和数码爱好者学生和数码爱好者静安寺伊美时尚广场静安寺伊美时尚广场新新上班族新新上班族浦东亚太盛汇浦东亚太盛汇襄阳路市场转型，老外为主襄阳路市场转型，老外为主中山公园米兰时尚广场中山公园米兰时尚广场周围住宅区居民、家居爱好者周围住宅区居民、家居爱好者 项目比较项目比较迪美迪美香港名店街香港名店街玫瑰坊玫瑰坊商业位置核心商圈内核
17、心商圈区次级商圈内商业定位时尚购物街中高档品牌购物街女子服装街商业档次适中稍好一般商业人流量较多多较少客户年龄层15-35岁15-28岁25-35岁出租率高90%以上98%几乎满租50-60%方案比较方案比较定位思考定位思考比较上海几个地铁商业项目，我们的项目比较上海几个地铁商业项目，我们的项目应该如何定位？应该如何定位？定位思路一定位思路一 我们的客户在哪里？我们的客户在哪里？ 年轻人已经成为上海地铁商业消费主力军年轻人已经成为上海地铁商业消费主力军他们的特质是他们的特质是: 1）时尚，青春，接受新鲜事物，追求创意商品）时尚，青春，接受新鲜事物，追求创意商品 2）有思维，有理想，有冲劲）有思
18、维，有理想，有冲劲 3）大学生以及企业年轻白领，精英将占主要比例）大学生以及企业年轻白领，精英将占主要比例 4）他们的年龄在）他们的年龄在18-23岁之间岁之间定位思路二定位思路二 我们的商业如何定位我们的商业如何定位 寻找我们的客户需要什么？向往什么？喜欢什么样的消费场所？寻找我们的客户需要什么？向往什么？喜欢什么样的消费场所？他们需要的消费感觉是他们需要的消费感觉是: 1）新颖创意性）新颖创意性 2）时尚流行性）时尚流行性 3）动感气质性）动感气质性他们需要的商业业态是：他们需要的商业业态是： 1）互动式商业）互动式商业 2） DIY式商业式商业 3）流行品牌）流行品牌 4）旗舰店等）旗舰店等 我们希望打造一个我们希望打造一个 属于时尚年轻人的消费场所；属于时尚年轻人的消费场所； 属于属于80后的互动消费场所；后的互动消费场所； 一条最时尚，最具潮流魅力商业街；一条最时尚，最具潮流魅力商业街； 一幅最青春，最具活力的动感画卷。一幅最青春，最具活力的动感画卷。项目定位项目定位商业街名称建议商业街名称建议1、80后街后街2、炫动地带、炫动地带3、时尚基地、时尚基地
