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1、20082008金地未未来案例分析金地未未来案例分析 200812200812月月4 4日上日上2 2 2 2推荐理由：推荐理由：推荐理由：推荐理由：其它理由：此为代理公司新聚仁首个品牌公司项目，代表了该司中较高层次的操作水平。其它理由：此为代理公司新聚仁首个品牌公司项目，代表了该司中较高层次的操作水平。精准的客精准的客户户定位定位在了解市场前提下的精细的客户层次划分以结果为导向的客户锁定过程创创新的新的产产品品设计设计创新90运动,领先区域市场0.5-1个层面。充分的价充分的价值值展示体展示体验验产品价值体验：产品价值体验：产品价值体验：产品价值体验：1、多样化样板房和样板段的展示2、强调稀
2、缺产品特色的广告表现服务价值体验：服务价值体验：服务价值体验：服务价值体验：专业的销售服务突破常规的推售策略突破常规的推售策略价格逐渐走低但利润逐渐走高的推售策略。通过稀缺性产品、高附加值产品的先行带动普通产品的价值提升。3 3 3 3金地未未来基本资料金地未未来基本资料金地未未来基本资料金地未未来基本资料浦东新区唯一位于环线内的新市镇位置3栋高层TOWNHOUSE、7栋空中院馆及22栋组合式TOWNHOUSE产品类型产品类型产品类型产品类型金地未未来金地未未来项目名称项目名称项目名称项目名称70/90背景下的低密度高档社区中环旁、6号线、森兰绿地、金地品牌、产品创新卖点归纳卖点归纳卖点归纳卖
3、点归纳12000-17000元/平方米平均单价平均单价平均单价平均单价现代建筑风格1611套，其中近80%的户数套数套型小于90M2。套数总容积率1.6容积率15.4万M2建筑面积9.64万M2五角场城市副中心、金桥出口加工区、外高桥港区、张江高科技园区、小陆家嘴金融区五大产业关联区、交通辐射区域范围内首次置业和二次置业者。以白领为主的新上海人为主力客源，高端客源以私营业主和管理层为主。本地和周边区域上海客源比例也较大。客户构成客户构成客户构成客户构成50-60平方米一房，80-90平方米两房，90-115平方米三房，150平方米四房。主力户型主力户型主力户型主力户型占地面积项目概况项目概况项
4、目概况项目概况4 4 4 4金地未未来总平面图：金地未未来总平面图：金地未未来总平面图：金地未未来总平面图：花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房高层高层高层高层TOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSE空中院馆空中院馆空中院馆空中院馆5 5 5 5案名解析：未未来案名解析：未未来案名解析：未未来案名解析：未未来未未来：未未来：未未来：未未来：叠加词汇，“未来之上的未来”的缩略，代表不但超越现在、更将在未来也处于一种领军的地位。FUTURE + + FUTURE + + FUTURE + + FUTURE + + 简洁有力，兼具时代感与未来性。6 6 6 6超空间建筑：
5、超空间建筑：“超”，超越之义。表达与众不同、极致完美的形容词，突显超现代建筑外立面赋予的视觉感官；表达高附加值、极具潜力的形容词，突显自由空间组合所赋予的价值最大化；院次方生活院次方生活：“院”统称了建筑空间里所有半围合或未围合的花园、露台与阳台；“次方”，蕴涵无穷多的数学名词，代表倍数等级的增长；“院次方”，极具未来意向的符号，突显本案最大卖点之一的多花园、多露台、多阳台的高附加空间值。产品推广语：超空间建筑产品推广语：超空间建筑产品推广语：超空间建筑产品推广语：超空间建筑 院次方生活院次方生活院次方生活院次方生活突破目前传统市场定位，代表着金地系列品牌中最具潜力突破目前传统市场定位，代表着
6、金地系列品牌中最具潜力突破目前传统市场定位，代表着金地系列品牌中最具潜力突破目前传统市场定位，代表着金地系列品牌中最具潜力和想象力的产品、涵盖高附加值的产品。和想象力的产品、涵盖高附加值的产品。和想象力的产品、涵盖高附加值的产品。和想象力的产品、涵盖高附加值的产品。* FootnoteSource: Source7 7 7 7广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创新性。新性。新性。新性。8 8 8 8广告表现：以产品特色卖点为主，突出
7、产品的领先性、创广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创新性。新性。新性。新性。9 9 9 9样板房、地盘包装：营造外环样板房、地盘包装：营造外环样板房、地盘包装：营造外环样板房、地盘包装：营造外环境、展示内环境。境、展示内环境。境、展示内环境。境、展示内环境。10101010样板房、地盘包装样板房、地盘包装样板房、地盘包装样板房、地盘包装实实景景图图11111111样板房、地盘包装：营造外环境，展示内环境。样板房、地盘包装：营造外环境，展示内环境。样板房、地盘包装：营造外环境，展示内
8、环境。样板房、地盘包装：营造外环境，展示内环境。实景图实景图12121212交通动线导入客源交通动线导入客源金桥高行五角场中环线中环线外环线外环线内环线内环线外高桥陆家嘴张江五角场城市副中心五角场城市副中心五角场城市副中心五角场城市副中心金桥出口加工区金桥出口加工区金桥出口加工区金桥出口加工区外高桥港区外高桥港区外高桥港区外高桥港区张江高科技园区张江高科技园区张江高科技园区张江高科技园区小陆家嘴金融区小陆家嘴金融区小陆家嘴金融区小陆家嘴金融区交通动线导入客源交通动线导入客源交通动线导入客源交通动线导入客源13131313项目总价段划分项目总价段划分项目总价段划分项目总价段划分: : : :*
9、FootnoteSource: Source花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房大户型大户型大户型大户型花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房小户型小户型小户型小户型高层高层高层高层TOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSE空中院馆空中院馆空中院馆空中院馆二房二房二房二房面面积积115-154115-154115-154115-1548989898988.588.588.588.585-8885-8885-8885-8855-6555-6555-6555-65毛坯均价毛坯均价13000130001300013000130001300013000130001200012000
10、12000120001100011000110001100011000110001100011000空中院馆空中院馆空中院馆空中院馆一房一房一房一房总总价价150-202150-202150-202150-202万万106-116106-116106-116106-116万万106-116106-116106-116106-116万万94-9794-9794-9794-97万万61-7261-7261-7261-72万万户户型型14141414客源购买力分析：根据总价范围圈定目标客层。客源购买力分析：根据总价范围圈定目标客层。客源购买力分析：根据总价范围圈定目标客层。客源购买力分析：根据总价范
11、围圈定目标客层。税后年收入税后年收入税后月收入税后月收入月还款（月收入月还款（月收入40%40%40%40%，30303030年）年）总价承受力总价承受力首付（首付（3 3 3 3成）成）客源置业次数客源置业次数5-6万4000-5000元1600-2000元37-47万11-15万一次置业10-1810-1810-1810-18万万8000-15000元3200-6000元75-14075-14075-14075-140万万22-45万一次置业为主，二次置业为辅20-2520-2520-2520-25万万16000-20000元4800-6000元113-142113-142113-1421
12、13-142万万34-42万二次置业为主，一次置业为辅25-3025-3025-3025-30万万20000-25000元6000-7500元142-177142-177142-177142-177万万42-53万二次置业为主30-5030-5030-5030-50万万25000-41000元7500-12300元177-290177-290177-290177-290万万53-87万二次置业为主50-80万41000-67000元12300-20000元290450万87-135万二次置业为主80万以上67000元以上20000元以上450万以上135万以上二次置业以上目标客户集中区域目标客
13、户集中区域15151515客源属性分析客源属性分析客源属性分析：客源属性分析：客源属性分析：客源属性分析：根据总价范围圈定目标客层。根据总价范围圈定目标客层。根据总价范围圈定目标客层。根据总价范围圈定目标客层。产业区域产业区域主导产业主导产业主要年主要年龄层次龄层次普通职工平均普通职工平均收入收入中级管理中级管理人员收入人员收入高级管理高级管理人员收入人员收入陆家嘴陆家嘴金融、贸易、商业30-45岁6-10万20-25万50万以上外高桥外高桥国际贸易、制造业、物流业25-40岁5-8万12-18万30万以上金桥金桥轿车及零部件、微电子、现代通讯、新一代家电、机电一体化、生物医药25-40岁5-
14、6万12-16万30万以上张江张江生物医药、集成电路、软件30-40岁5.5-6万12-18万30万以上五角场五角场贸易、咨询、服务业、教育、商业 25-35岁5-8万12-20万30万以上特征特征以催生大量白领人群的智力型行以催生大量白领人群的智力型行业居多业居多25-4025-4025-4025-40岁岁一次置业一次置业一次置业居一次置业居多，部分二次多，部分二次置业者置业者二次置业为主二次置业为主16161616客户层次划分客户层次划分客户层次划分客户层次划分: : : :* FootnoteSource: Source 顶层购房人士，公寓顶层购房人士，公寓顶层购房人士，公寓顶层购房人士
15、，公寓600600600600万、别墅万、别墅万、别墅万、别墅1200120012001200万万万万 神龙系：神龙系：神龙系：神龙系：日韩、东南亚、港台人士，公寓日韩、东南亚、港台人士，公寓日韩、东南亚、港台人士，公寓日韩、东南亚、港台人士，公寓300300300300万、别墅万、别墅万、别墅万、别墅450450450450万万万万 新上海人过度型，购房总价新上海人过度型，购房总价新上海人过度型，购房总价新上海人过度型，购房总价40-5040-5040-5040-50万、无力购买万、无力购买万、无力购买万、无力购买近海系：近海系：近海系：近海系：本土系：本土系：本土系：本土系：少成系：少成系
16、：少成系：少成系：白二系：白二系：白二系：白二系：白一系：白一系：白一系：白一系：渡新系渡新系渡新系渡新系：欧美背景的海外人士，公寓欧美背景的海外人士，公寓欧美背景的海外人士，公寓欧美背景的海外人士，公寓400400400400万、别墅万、别墅万、别墅万、别墅500500500500万万万万三代居住于同一区域，公寓三代居住于同一区域，公寓三代居住于同一区域，公寓三代居住于同一区域，公寓250250250250万、别墅万、别墅万、别墅万、别墅350350350350万万万万 白领二次置业，公寓白领二次置业，公寓白领二次置业，公寓白领二次置业，公寓150150150150万左右、别墅很少购买万左右
17、、别墅很少购买万左右、别墅很少购买万左右、别墅很少购买 白领首次置业，购房总价白领首次置业，购房总价白领首次置业，购房总价白领首次置业，购房总价70707070、80808080万，无力购买万，无力购买万，无力购买万，无力购买 年轻私营业主专业人士，公寓年轻私营业主专业人士，公寓年轻私营业主专业人士，公寓年轻私营业主专业人士，公寓200200200200万、别墅万、别墅万、别墅万、别墅300300300300万万万万 远海系：远海系：17171717总总价价控控制制少成系少成系少成系少成系白一系白一系白一系白一系远海系远海系远海系远海系本土系本土系本土系本土系渡新系渡新系渡新系渡新系少成系少成
18、系少成系少成系本土系本土系本土系本土系少成系少成系少成系少成系白一系白一系白一系白一系白二系白二系白二系白二系本项目目标客层：在总价的约束条件下划定目标客户范围。本项目目标客层：在总价的约束条件下划定目标客户范围。本项目目标客层：在总价的约束条件下划定目标客户范围。本项目目标客层：在总价的约束条件下划定目标客户范围。* FootnoteSource: Source神龙系神龙系神龙系神龙系白二系白二系白二系白二系18181818客群扫描：客群扫描：客群扫描：客群扫描：* FootnoteSource: Source少成系少成系典型特征：最有自信心人群，典型特征：最有自信心人群，自以为离成功一步之
19、遥。自以为离成功一步之遥。业主特征：业主特征：业主特征：业主特征：30-40岁，私营业主、专业人士三口之家较多，三代同堂也很普遍。主要居住区域：主要居住区域：主要居住区域：主要居住区域：比较分散，一般内环附近公寓，外环外经济型别墅购房特征：购房特征：购房特征：购房特征：购房理性，比较看重实惠，性价比要求最高；硬件上，硬件上，硬件上，硬件上，看重房型设计的合理性，有属于自己的天地，要求有赠送的地下室、花园和露台等高附加值。软件上，软件上，软件上，软件上，看重大开发商品牌。但无品牌忠诚度典型楼盘：典型楼盘：典型楼盘：典型楼盘：仁恒家园、金桥瑞仕花园本土系本土系典型特征：传统观念，希望居典型特征：传
20、统观念，希望居住密度低，强调舒适性住密度低，强调舒适性业主特征：业主特征：业主特征：业主特征：本土多金人士，40岁以上，三口之家或三代同堂私营业主、政府官员主要居住区域：主要居住区域：主要居住区域：主要居住区域：高行镇，高桥镇、东沟等本地客源购房特征：购房特征：购房特征：购房特征：注重生活区域，本地化；硬件上，看重房型的实用性，需要的面积比较大，房间比较多软件上，对品牌的关注不高，看重小区有美观的感觉，注重生活的舒适性、对政策敏感度高典型楼盘：典型楼盘：典型楼盘：典型楼盘：高桥新城、仁恒家园19191919客群扫描：客群扫描：客群扫描：客群扫描：白二系白二系典型特征：面子典型特征：面子+ +需
21、求，楼盘知需求，楼盘知名度和气派最重要。名度和气派最重要。业主特征：业主特征：业主特征：业主特征：35-40岁，公司的中层三口之家居多，工作繁忙，压力大。主要居住区域：主要居住区域：主要居住区域：主要居住区域： 比较分散，一般内中环之间购房特征：购房特征：购房特征：购房特征：购房是面子工程，看重地段和口碑，地段要有便利性和升值潜力，对学校等配套要求较高；硬件上，需要大一点的房型，外立面要豪华美观，园林绿化好，会所漂亮，但不一定使用，大堂气派，可接受精装修；两房到三房，有创意的房子软件上，看重开发商品牌和楼盘的名气与口碑。典型楼盘：典型楼盘：典型楼盘：典型楼盘：证大家园，绿地崴廉白一系白一系典型
22、特征：希望面面俱到（均典型特征：希望面面俱到（均好），格外注意交通。好），格外注意交通。业主特征：业主特征：业主特征：业主特征：25-30岁，两口之家或孩子年龄较小的三口之家年轻、有活力，婚房占很大比例，工作积极向上。主要居住区域：主要居住区域：主要居住区域：主要居住区域：比较分散，中外环之间，特别是轨道附近。购房特征：购房特征：购房特征：购房特征：单价高些没有关系，面积要小，总价要低，地段远些没关系，但要有大卖场和公交、轨道硬件上，硬件上，硬件上，硬件上，环境好，喜欢水景，会所功能丰富，对游泳池、蓝球场等运动设施有强烈要求，可接受精装修；二房为主软件上，软件上，软件上，软件上，看重开发商品牌
23、和社区的名气，喜欢大社区，喜欢社区有活力，邻里有文化，乐活。典型楼盘：绿地威廉、幸福小20202020项目主力客源以较为年轻的白一，白二系为主，收入较高，追求现代、前卫、时尚的生活方式，乐于品味个性化和创新，追求前沿的居住模式，这也契合了该项目的产品气质，是目标市场上最优质最独特的客源圈层。另一部分客源为区域内的本土系及事业有成的少成系，其购房目的以改善型为主，希望提升生活品质，向往更优质，更高品质的生活方式。概述概述概述概述中环中环线线外环外环线线内环内环线线外高桥保税区25高行镇5金桥出口加工区20五角场商圈5陆家嘴及紫竹园区5张江高科5北外滩商务区5高桥镇10高东镇5杨浦高新产业区5浦东
24、软件园5东沟521212121新民晚报/各类杂志/专业地产杂志/东方早报新民晚报/专业类地产杂志/新闻晚报新闻晨报/申江服务导报/上海楼市/朋友告知最常最常最常最常阅读报纸阅读报纸阅读报纸阅读报纸购买行为都以自己的判断为主亲戚朋友之间的口碑传播可信度最高67.5%使用MSN， 50%以上拥有自己的博客。67%以上主要通过网络获取信息消费消费消费消费生活习惯生活习惯生活习惯生活习惯加强平面媒体及现场的宣传力度报纸/户外/朋友告知/电视私家车/出租车/地铁，轻轨少成系少成系少成系少成系注重户外，现场及定向的传播户外/报纸/亲戚朋友告知/电视公交/私家车/自行车本土系本土系本土系本土系注重网络，平面
25、媒体的宣传网络/报纸/楼盘宣传资料地铁/轻轨公交/出租白一系白一系白一系白一系白二系白二系白二系白二系启发启发启发启发主要主要主要主要信息来源信息来源信息来源信息来源日常出行的日常出行的日常出行的日常出行的交通工具交通工具交通工具交通工具本项目本项目本项目本项目主力客源主力客源主力客源主力客源客源营销渠道：在圈定目标客户范围下的营销渠道客源营销渠道：在圈定目标客户范围下的营销渠道客源营销渠道：在圈定目标客户范围下的营销渠道客源营销渠道：在圈定目标客户范围下的营销渠道22222222建筑外立面分析建筑外立面分析建筑外立面分析建筑外立面分析: : : :高层建筑强调建筑的水平线条与垂直线高层建筑强
26、调建筑的水平线条与垂直线高层建筑强调建筑的水平线条与垂直线高层建筑强调建筑的水平线条与垂直线条的交叉，挺拔的姿态淡化了高层建筑区域的压抑感。条的交叉，挺拔的姿态淡化了高层建筑区域的压抑感。条的交叉，挺拔的姿态淡化了高层建筑区域的压抑感。条的交叉，挺拔的姿态淡化了高层建筑区域的压抑感。23232323建筑外立面分析建筑外立面分析建筑外立面分析建筑外立面分析: : : :花园洋房以强调横向线条，使情景洋房花园洋房以强调横向线条，使情景洋房花园洋房以强调横向线条，使情景洋房花园洋房以强调横向线条，使情景洋房的亲地感大增，增强了洋房的别墅感与尊贵感。的亲地感大增，增强了洋房的别墅感与尊贵感。的亲地感大
27、增，增强了洋房的别墅感与尊贵感。的亲地感大增，增强了洋房的别墅感与尊贵感。24242424产品卖点分析：超空间建筑产品卖点分析：超空间建筑产品卖点分析：超空间建筑产品卖点分析：超空间建筑 院次方生活院次方生活院次方生活院次方生活* FootnoteSource: Source 花花园园洋房洋房组组合式合式TOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSE 空中院空中院馆馆 高高层层TOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSE新新新新90909090运动产品运动产品运动产品运动产品创新打造方式创新打造方式创新打造方式创新打造方式25252525高
28、层高层高层高层TOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSE户型特点：小面积跃层设计，户型特点：小面积跃层设计，户型特点：小面积跃层设计，户型特点：小面积跃层设计， 90909090平米不到的建面达到平米不到的建面达到平米不到的建面达到平米不到的建面达到120120120120平米以上的超空间享受。拥有私家入户花园，客厅两层挑空，南平米以上的超空间享受。拥有私家入户花园，客厅两层挑空，南平米以上的超空间享受。拥有私家入户花园，客厅两层挑空，南平米以上的超空间享受。拥有私家入户花园，客厅两层挑空，南向近向近向近向近10101010平米的超大阳台。平米的超大阳台。平米的超
29、大阳台。平米的超大阳台。私家入户花园私家入户花园客厅两层挑空客厅两层挑空26262626高层高层TOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSE户型特点：小面积跃层设计，客厅局部挑空，客厅户型特点：小面积跃层设计，客厅局部挑空，客厅挑空可隔层面积挑空可隔层面积10.8810.8810.8810.88平米，北面平米，北面2.72.72.72.7米进深，两层挑高阳台，让利空间米进深，两层挑高阳台，让利空间更大化，附送面积更大化，附送面积22.8522.8522.8522.85平米，为业主创造了平米，为业主创造了86868686平米建筑面积感受平米建筑面积感受11011011
30、0110平平米使用空间的创新户型，带给业主小复式户型中的别墅舒适空间。米使用空间的创新户型，带给业主小复式户型中的别墅舒适空间。27272727组合式组合式组合式组合式TOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSE：一层：超大庭院超值享受别墅生活：拥有南北两：一层：超大庭院超值享受别墅生活：拥有南北两：一层：超大庭院超值享受别墅生活：拥有南北两：一层：超大庭院超值享受别墅生活：拥有南北两个庭院个庭院个庭院个庭院 ；独特的入户阳台带地下室的多层生活空间。；独特的入户阳台带地下室的多层生活空间。；独特的入户阳台带地下室的多层生活空间。；独特的入户阳台带地下室的多层生活空间
31、。28282828一层：超大庭院超值享受别墅生活：拥有南北两个庭院一层：超大庭院超值享受别墅生活：拥有南北两个庭院一层：超大庭院超值享受别墅生活：拥有南北两个庭院一层：超大庭院超值享受别墅生活：拥有南北两个庭院 ；独特的入；独特的入；独特的入；独特的入户阳台带地下室的多层生活空间。户阳台带地下室的多层生活空间。户阳台带地下室的多层生活空间。户阳台带地下室的多层生活空间。29292929二层：四房两厅两卫，在同时赠送露台、庭院的情况下赠送地下室，二层：四房两厅两卫，在同时赠送露台、庭院的情况下赠送地下室，二层：四房两厅两卫，在同时赠送露台、庭院的情况下赠送地下室，二层：四房两厅两卫，在同时赠送露
32、台、庭院的情况下赠送地下室，不仅开创了花园洋房赠送地下室的先河，也在赠送面积和功能多样化不仅开创了花园洋房赠送地下室的先河，也在赠送面积和功能多样化不仅开创了花园洋房赠送地下室的先河，也在赠送面积和功能多样化不仅开创了花园洋房赠送地下室的先河，也在赠送面积和功能多样化上远远超越其他竞争户型。上远远超越其他竞争户型。上远远超越其他竞争户型。上远远超越其他竞争户型。增送地下室增送地下室30303030二层：上海首次出现二层：上海首次出现二层：上海首次出现二层：上海首次出现2 2 2 2楼也有地下室和庭院的产品，地下有一个楼也有地下室和庭院的产品，地下有一个楼也有地下室和庭院的产品，地下有一个楼也有
33、地下室和庭院的产品，地下有一个 23232323平平平平方米左右的下沉式的庭院，朝南的两个卧室外连接了方米左右的下沉式的庭院，朝南的两个卧室外连接了方米左右的下沉式的庭院，朝南的两个卧室外连接了方米左右的下沉式的庭院，朝南的两个卧室外连接了 23232323平米左右的超平米左右的超平米左右的超平米左右的超大露台。大露台。大露台。大露台。赠送超大露台赠送超大露台31313131三层：三层：三层：三层：115115115115平米花园洋房将户型做到三房两厅两卫，超越常规户型三平米花园洋房将户型做到三房两厅两卫，超越常规户型三平米花园洋房将户型做到三房两厅两卫，超越常规户型三平米花园洋房将户型做到三
34、房两厅两卫，超越常规户型三房两厅一卫的户型，同时赠送了大面积的露台，虽然优势没有其他花房两厅一卫的户型，同时赠送了大面积的露台，虽然优势没有其他花房两厅一卫的户型，同时赠送了大面积的露台，虽然优势没有其他花房两厅一卫的户型，同时赠送了大面积的露台，虽然优势没有其他花园洋房房型明显，但仍明显超越常规竞争户型。园洋房房型明显，但仍明显超越常规竞争户型。园洋房房型明显，但仍明显超越常规竞争户型。园洋房房型明显，但仍明显超越常规竞争户型。32323232三层：三层：三层：三层：115115115115平米花园洋房将户型做到三房两厅两卫，超越常规户型三平米花园洋房将户型做到三房两厅两卫，超越常规户型三平
35、米花园洋房将户型做到三房两厅两卫，超越常规户型三平米花园洋房将户型做到三房两厅两卫，超越常规户型三房两厅一卫的户型，同时赠送了大面积的露台，虽然优势没有其他花房两厅一卫的户型，同时赠送了大面积的露台，虽然优势没有其他花房两厅一卫的户型，同时赠送了大面积的露台，虽然优势没有其他花房两厅一卫的户型，同时赠送了大面积的露台，虽然优势没有其他花园洋房房型明显，但仍明显超越常规竞争户型。三房两厅拥有南北双园洋房房型明显，但仍明显超越常规竞争户型。三房两厅拥有南北双园洋房房型明显，但仍明显超越常规竞争户型。三房两厅拥有南北双园洋房房型明显，但仍明显超越常规竞争户型。三房两厅拥有南北双露台，加在一起有露台，
36、加在一起有露台，加在一起有露台，加在一起有34343434个平方米。个平方米。个平方米。个平方米。33333333四层：四层：四层：四层：未未来未未来未未来未未来89898989平米花园洋房，不仅创造了区域内首个小于平米花园洋房，不仅创造了区域内首个小于平米花园洋房，不仅创造了区域内首个小于平米花园洋房，不仅创造了区域内首个小于 90909090平米的平米的平米的平米的花园洋房户型，而且在花园洋房户型，而且在花园洋房户型，而且在花园洋房户型，而且在89898989平米内做到了三房两厅一卫，且三个房间均平米内做到了三房两厅一卫，且三个房间均平米内做到了三房两厅一卫，且三个房间均平米内做到了三房两
37、厅一卫，且三个房间均向南，远超越普通户型两房两厅一卫，并且赠送了大面积露台，极大向南，远超越普通户型两房两厅一卫，并且赠送了大面积露台，极大向南，远超越普通户型两房两厅一卫，并且赠送了大面积露台，极大向南，远超越普通户型两房两厅一卫，并且赠送了大面积露台，极大丰富了小户型房型的功能性，整体远超越其它常规竞争户型。丰富了小户型房型的功能性，整体远超越其它常规竞争户型。丰富了小户型房型的功能性，整体远超越其它常规竞争户型。丰富了小户型房型的功能性，整体远超越其它常规竞争户型。四层：三房两厅一卫拥有南北双露台，加在一起有27个平方米之多，但它的面积只有89平米，市场内无人可比。三房朝南三房朝南343
38、43434四层：未未来四层：未未来四层：未未来四层：未未来89898989平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均向南，并且赠送了大面积露台，极大丰富了小户型房型的功能性，整向南，并且赠送了大面积露台，极大丰富了小户型房型的功能性，整向南，并且赠送了大面积露台，极大丰富了小户型房型的功能性，整向南，并且赠送了大面积露台，极大丰富了小户型房型的功能性，整体远超越其它常规竞争户型。体远超越其它常规竞争户型。体远超越其它常规竞争户型。体远超越其它常规竞争户型
39、。35353535五层：五层：五层：五层：未未来未未来未未来未未来89898989平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均向南，并且赠送了大面积屋顶花园，极大丰富了小户型房型的功能向南，并且赠送了大面积屋顶花园，极大丰富了小户型房型的功能向南，并且赠送了大面积屋顶花园，极大丰富了小户型房型的功能向南，并且赠送了大面积屋顶花园，极大丰富了小户型房型的功能性，整体远超越其它常规竞争户型。性，整体远超越其它常规竞争户型。性，整体远超越其它常规竞争户型。性，整
40、体远超越其它常规竞争户型。36363636五层：未未来五层：未未来五层：未未来五层：未未来89898989平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均向南，并且赠送了大面积屋顶花园，极大丰富了小户型房型的功均向南，并且赠送了大面积屋顶花园，极大丰富了小户型房型的功均向南，并且赠送了大面积屋顶花园，极大丰富了小户型房型的功均向南，并且赠送了大面积屋顶花园，极大丰富了小户型房型的功能性，整体远超越其它常规竞争户型。能性，整体远超越其它常规竞争户型。能性，整体远超越其
41、它常规竞争户型。能性，整体远超越其它常规竞争户型。三房朝南三房朝南37373737空中院馆空中院馆空中院馆空中院馆:2:2:2:2梯梯梯梯4 4 4 4户的小高层可做到完全通透，房型紧凑，每户均有入户花园或户的小高层可做到完全通透，房型紧凑，每户均有入户花园或户的小高层可做到完全通透，房型紧凑，每户均有入户花园或户的小高层可做到完全通透，房型紧凑，每户均有入户花园或大面积露台、阳台的设置，并且入户花园、露台等可隔作房间，一房变两大面积露台、阳台的设置，并且入户花园、露台等可隔作房间，一房变两大面积露台、阳台的设置，并且入户花园、露台等可隔作房间，一房变两大面积露台、阳台的设置，并且入户花园、露
42、台等可隔作房间，一房变两房，两房变三房，是变化性、附加值极高的特殊小高层产品。房，两房变三房，是变化性、附加值极高的特殊小高层产品。房，两房变三房，是变化性、附加值极高的特殊小高层产品。房，两房变三房，是变化性、附加值极高的特殊小高层产品。90909090平米以下的平米以下的平米以下的平米以下的高层花园公寓，拥有高层花园公寓，拥有高层花园公寓，拥有高层花园公寓，拥有3 3 3 3个不同方位的私家入户花园，多重超大阳台。个不同方位的私家入户花园，多重超大阳台。个不同方位的私家入户花园，多重超大阳台。个不同方位的私家入户花园，多重超大阳台。赠送露台可改造成赠送露台可改造成多功能空间多功能空间露台、
43、入户花园露台、入户花园均可隔作房间均可隔作房间38383838产品竞争力分析：产品竞争力分析：产品竞争力分析：产品竞争力分析：精装精装 价格范价格范围围：均价12000元/平方米14000元/平方米，总价在80-120万。产品竞争力：产品竞争力：产品竞争力：产品竞争力：空中院馆一房变两房、两房变三房，是变化性、附加值极高的特殊小高层产品。产品领先程度产品领先程度产品领先程度产品领先程度: : : : 0.5级 空中院空中院馆馆毛坯毛坯 价格范价格范围围：均价14000元/平米16000元/平米，2房装修成3房，每平方米加1000元，装修成4房，每平方米加1500元。产品竞争力：产品竞争力：产品
44、竞争力：产品竞争力：属于全新产品，市场内无法寻找到相同属性产品加以比较，为业主创造了86平米建筑面积感受110平米使用空间的创新户型，带给业主小复式户型中的别墅舒适空间创新居住户型是独一无二，区域内其它产品无法比拟的。产品领先程度产品领先程度产品领先程度产品领先程度: : : : 1级高高层层TOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSE精装精装 价格范价格范围围：均价16000元/平方米 17000元/平方米。产品竞争力：产品竞争力：产品竞争力：产品竞争力：未未来140-150平米花园洋房户型，在同时赠送露台、庭院的情况下前所未有地赠送地下室，不仅开创了花园洋房赠送
45、地下室的先河，也在赠送面积和功能多样化上远远超越其他竞争户型。115平米花园洋房将户型做到三房两厅两卫，超越常规户型，同时赠送了大面积的露台，虽然优势没有其他花园洋房房型明显，但仍明显超越常规竞争户型。产品领先程度：产品领先程度：产品领先程度：产品领先程度： 0.5-1级花花园园洋房洋房39393939金地成功启动的推售模式：金地成功启动的推售模式：金地成功启动的推售模式：金地成功启动的推售模式：第一步：花园洋房为未来市场稀缺产品第一步：花园洋房为未来市场稀缺产品第一步：花园洋房为未来市场稀缺产品第一步：花园洋房为未来市场稀缺产品, , , ,通过首批推售建立市场和价格高度；通过首批推售建立市
46、场和价格高度；通过首批推售建立市场和价格高度；通过首批推售建立市场和价格高度；第二步：通过高层第二步：通过高层第二步：通过高层第二步：通过高层TOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSE创新产品创新产品创新产品创新产品, , , ,确立高品质创新形象，吸聚人气。确立高品质创新形象，吸聚人气。确立高品质创新形象，吸聚人气。确立高品质创新形象，吸聚人气。第三步：最后通过空中院馆的价格优势实现第三类型的产品销售。虽然整体价格呈现走第三步：最后通过空中院馆的价格优势实现第三类型的产品销售。虽然整体价格呈现走第三步：最后通过空中院馆的价格优势实现第三类型的产品销售。虽然整体价
47、格呈现走第三步：最后通过空中院馆的价格优势实现第三类型的产品销售。虽然整体价格呈现走低的趋势，但是相对于产品的性价比，价格在相对走高。低的趋势，但是相对于产品的性价比，价格在相对走高。低的趋势，但是相对于产品的性价比，价格在相对走高。低的趋势，但是相对于产品的性价比，价格在相对走高。第一第一阶阶段段配合活配合活动动：春季房展春季房展会会公公开样开样板板区区第二第二阶阶段段配合活配合活动动：奥运奥运助威夜助威夜中秋狂中秋狂欢欢夜夜第三第三阶阶段段配合活配合活动动：签约签约名校名校发发布布会会2008.62008.62008.62008.62008.72008.72008.72008.72008.92008.92008.92008.9花花园园洋房洋房高高层层TOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSE配合花配合花园园洋房小洋房小户户型型空中院空中院馆馆40404040 THANKSTHANKSTHANKSTHANKS
