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1、亳州春雨国际汽车城项目亳州春雨国际汽车城项目市场定位及商业规划建议市场定位及商业规划建议 合肥立道机构合肥立道机构目录：项目SWOT分析项目产业定位项目业态定位项目客群定位项目功能定位概念形象定位开发节奏及策略建议物业选型及产品建议商业规划建议项目定位方向项目SWOT分析 项目优势Strength项目地块处在城市向南发展的主流方向，共享亳州多个热点板块发展资源（南部新城、亳州工业园、亳芜产业园区）；位居南一环、西一黄金交汇，紧邻105国道，区位交通优势得天独厚，潜力无限；投资方安徽春雨集团责任名企、扎根皖北。不仅具备雄厚的开发实力，更具备完善的汽车后市场服务产业链和丰富的汽车后市场资源整合能力
2、；项目总体量70万方，规模大、业态全。涵盖整车销售（4S店、2S店）、汽车配件、汽车快修、美容装潢、汽车用品、电子商务、仓储物流、汽车文化创意产业、二手车交易、汽车改装、汽车会展、汽车俱乐部等一站式汽车市场业态；省市各级政府和汽车行业协会的大力支持与关心。项目SWOT分析 项目劣劣项目地块周边目前的人气还不足，项目周边的主要交通干道建设及后续拆迁对项目整体开发有一定制约。人气、配套不足、开发节奏滞后对客户有一定影响；在项目整体的市场定位、产品规划、业态细分、价值包装等方面有一定欠缺，都需要重新修正，树立起项目70万商业大盘的气势和形象；在整体的企划、招商、销售、运营执行中存在一些问题，导致项目
3、营销传播链断裂及客户信心丧失，亟待进一步修复；目前一期的夹生饭对项目后续良性有序开发有较大影响，优先盘活一期是关键。势Weakness 项目机会Opportunity中原经济圈、振兴皖北、亳芜帮扶对接等政策叠加优势，给予了亳州整体跨越式发展良机，城市强劲的发展活力、动力将有效催生和推动商业地产投资新热潮；亳州具备良好的汽车后市场发展潜力，汽车类专业市场还算空白，目前零散粗放的经营模式亟待整合升级。本项目作为亳州唯一一家大型汽车类专业市场，独享皖西北汽车后市场大蛋糕；目前项目周边，以本项目为中心，初步形成以众多整车销售、车管所、驾校、大车维修、二手车市场、农机市场为主的黄金汽车商贸圈，商脉沿袭、
4、产业聚集势不可挡。目前市场整合良好机遇出现，如药都路大车将不给车、老城区的文帝街即将拆迁、105国道大车维修即将拆迁等等；顺应城内大商场、城外大市场潮流，积极引导工作。项目SWOT分析 项目威胁Threats近年来，亳州新建、在建商业项目，特别是大型专业市场项目急剧增多，商铺入市量增大，整体的竞争环境加剧。另外亚夏汽车城、东部4S店集群对客户也有一定影响；亿都、天运、时代医药港、康美、亳州农产品等项目在租售模式、去化情况、专业化操作经验等方面都一定竞争性，特别是对竞争较强的亿都、天运需要重点、随时关注。伴随投资型物业的增加，亳州商铺投资客户的投资要求、技巧越来越高，未来项目在产品包装、政策制定
5、时需要调整策略；三县市场新建专业市场、汽配市场也在增加，未来周边县市的客户拓展难度也将增大。70万方，汽车后市场及关联产业在亳州市场是否过大，是否需要从其他业态、产业中寻求支撑点？项目SWOT分析项目定位方向-找位 市场机会点 企业发力点项目支持点 竞争突破点n从亳州目前几个产业集群及专业市场，中药、农产品、家居建材等市场的发展先机已不多；n除项目已有的汽车类外，小商品、五金机电还有一定的市场空白点和发展空间。n从目前亳州整体的专业市场竞争环境看，汽车后市场的定位整体压力相对较小。n无论是项目立项、政府优惠政策，还是行业协会支持都在于汽车类。同时，项目已经有一定的客户认知，都知道是汽车城项目。
6、n春雨集团的主要优势资源都在于汽车后市场产业，未来的发展战略也是将汽车后市场与商业地产开发紧密结合。两种方向：两种方向：1 1、延续原定位，在汽车后产业链加深，达到一站式、全业态。、延续原定位，在汽车后产业链加深，达到一站式、全业态。 2 2、一期做汽车城，二期定位其他产业类型开发，如小商品城、一期做汽车城，二期定位其他产业类型开发，如小商品城项目定位方向-选位定位方向主题概念产业特征优势劣势方向一汽车博览城单一产业发挥企业优势资源、客户认知基础，包装后，更多的是提升客户信心。735亩，全部做汽车城，体量过大，地块开发价值难以实现最大化。方向二国际商贸城复合型产业可以更充分的挖掘项目地块价值，
7、提升项目利润点。对客户引导有一定影响，对一期没有特别的支持。方向三前期用汽车城概念后期根据市场调整产业复合型产业n把730亩仍先按照一站式、全业态汽车后市场规划、定位，二期规划中以偏概念性或后期易转移性业态为主。为一期的有序开发、成功运营做支撑。n待一期开发完成后，再根据当时的市场变化情况做二期的详细产业、产品定位，可以选择复合型业态。推荐方向三项目定位方向-定位演绎从产业选择到建筑落位整体功能分区物业形态组合产品设计及规划建议汽车后市场大产业确定核心优势产业具象业态业种功能布局业态业种物业组合产品设计产业方向核心优势一、项目产业定位一、项目产业定位项目产业定位-汽车后市场产业汽车后市场有不同
8、的定义，归纳起来有三种主要定义：定义之一是消费者在使用汽车的过程中所发生的与汽车有关的费用，具体维修、保养、零配件、美容、改装、油品等服务；定义之二是整车落地销售后，车主所需的一切服务；定义之三是汽车产业链的有机组成部分，包括汽车销售领域的金融服务、汽车租赁、保险、广告、装潢、维护、维修与保养；日常运行的油品；驾校、停车场、车友俱乐部、救援系统、交通信息服务、二手车等；整车与零部件物流等。总得来说，所谓汽车后市场是指汽车销售以后，围绕汽车使用过程中的各种服务，它涵盖了消费者买车后所需要的一切服务。也就是说，汽车从售出到报废的过程中，围绕汽车售后使用环节中各种后继需要和服务而产生的一系列交易活动
9、的总称。业务类型解释汽车美容包括车表美容护理，车内翻新护理，高级护理三大主要项目汽车装饰：汽车装饰主要是新车装饰，例如全车贴膜、铺地胶、铺地垫、挡泥板等汽车电子汽车电子类主要的产品有：防盗器、倒车雷达、中央门锁、车载电话、GPS等汽车娱乐影音系统汽车娱乐影音系统主要业务包括：车载电视、CD、VCD、DVD、汽车改装汽车改装包括汽车外观改装，汽车性能提高改装，赛车按标准改装三大类别汽车饰品汽车饰品主要包括个性饰品与专用饰品两大类别汽车轮胎服务汽车轮胎服务主要的项目包括：更换轮胎、轮胎平衡、四轮定位、快速补胎、专业补胎等汽车专业维修汽车专业维修包括对汽车各部位的维修，主要是对车身，底盘，发动机，电
10、气系统等方面进行全面系统的维修汽车上使用办公用品高端公务商务车上的办公用品主要有：车用办公桌椅，车用电脑，车用打印机，车用传真机，车载电话汽车租赁汽车租赁按时间分包括：定时租赁和临时租赁项目产业定位-汽车后市场产业车主俱乐部在目前国内车主俱乐部不太成熟的市场情况下，可以建立不同类型的俱乐部如：品牌俱乐部、车迷俱乐部、越野俱乐部、维修俱乐部、救援俱乐部等。二手车业务二手车业务主要包括以下类别：二手车直接购买，销售，二手车中介，二手车评估，二手车暂保管，二手车代过户，二手车置换等汽车文化汽车文化包括：汽车模型、汽车体育、汽车知识、汽车报刊、汽车书籍、汽车影视、汽车车迷、汽车与社会等汽车融资汽车融资
11、包括汽车信贷和消费信贷两大类别汽车广告汽车广告涉及报纸、杂志、电台、电视台、户外、单页、比赛赞助等汽车资讯汽车资讯主要包括：市场调查、市场分析、行业动态、统计分析、政策法规、未来发展等几大类别汽车培训汽车培训已经从早期的汽车驾校和汽车维修培训逐步向汽车美容装饰培训汽车电子商务伴随电子商务的发展，汽车电子商务逐步成熟，汽车的电子商务模式正在逐步完善规划，在不久的将来会实现空中交易。项目产业定位-汽车后市场产业项目产业定位-汽车后市场产业中国汽车流通协会统计数据显示，2012年我国“汽车后市场”的营业额增至4900亿元，年增长率达到了26.9%，甚至超过了我国汽车销量25%的年均增速。近年来，我国
12、汽车保有量高速增长，随之而来的是汽车后市场空间不断扩大。以国外整车制造与售后服务市场份额比例约为1：1.5为参照，目前中国汽车售后市场还远远不能与整车市场的发展相匹配，发展潜力相当大。随着国内汽车市场的逐渐成熟，汽车产业链越来越长，中国汽车后市场的高速发展期即将到来。预计到2015年国内汽车后市场规模将接近1万亿元。市场蛋糕庞大，前景被共同看好，因此，各种汽车后市场类商业项目如雨后春笋般涌现，竞争环境也开始加剧。中国汽车后市场已经开始步入黄金发展期产业细分要坚持有所为有所不为，因地制宜,突出重点。面对发展潜力大、业务种类多、竞争开始加剧的汽车后市场发展现状，我们该如何构建项目独有的核心竞争力？
13、汽车后市场业务种类及关联产业繁多，对于730亩的本项目而言，不可能全面等量发展，在完善与健全产业链的同时，也需要有所侧重。首先应该结合本地市场实际情况，重点打造好几个适合本项目核动力、明星产品，以此来构建项目独有的竞争优势。项目产业定位-核心优势构建项目产业定位-核心优势构建不仅眼下具备产业聚合、人气催生、商气带动的能力还要长远具备广阔的发展空间、发展前景最好还能具备区域唯一性、排他性核动力产品、明星产品特征：项目产业定位-产业链构成美容装饰汽车用品汽车配件新车展厅汽车展会汽车创意主题文化街区汽车租赁汽车一站式服务电摩配汽保维修汽配用品会展中心二手车仓储物流汽车拆解商务配套4S2S店生活配套二
14、手车交易汽车文化创意综合服务配套电子商务汽车俱乐部二、项目功能定位二、项目功能定位项目功能定位-案例借鉴（省外）一站式汽车一站式汽车综合服务区综合服务区品牌品牌集聚区集聚区金融商务金融商务办公区办公区汽车文化汽车文化教育培训区教育培训区生活生活配套区配套区会展会展乘用车贸乘用车贸易服务区易服务区商用车与工程机械商用车与工程机械销售与服务区销售与服务区汽车主题公园汽车主题公园物流物流信息港信息港二手车二手车市场市场职能职能仓储区仓储区生活生活配套区配套区回收拆解与回收拆解与再制造基地再制造基地小汽车销售4S店30万平方米。小汽车二手车交易4万平方米。重型卡车及工程机械销售45万平方米。重型卡车及
15、工程机械二手车交易与报废车辆拆解回收30.5万平方米。重卡物流、仓储、机电及配套服务基地60万平方米。汽车综合服务贸易14.5万平方米。园区配套商业区8万平方米。汽车博物馆及会展中心12万平方米。汽车主题公园33.5万平方米。商务办公区14万平方米。居民住宅区60万平方米。汽车旅店和宾馆5万平方米。学校及医院5万平方米。其他综合配套服务1.5万平方米。鄂尔多斯铜川汽车博览园功能布局示意图项目占地面积约96万平方米，规划总建筑面积约200万平方米。项目分期开发建设，首期汽车配件交易区和部分住宅区约18万平方米。集汽车主题公园、汽配交易中心、汽车精品展示中心、汽车美容快修中心、仓储物流中心、金融中
16、心、研发中心、会展中心、星级酒店、住宅等十大功能于一体，沈阳国际汽车城致力于打造一个现代化、规模化、集约化的东北亚汽车汽配采购总部，为广大消费者提供“一站式”采购服务，是一个采购效率高、采购成本低的国际型汽车汽配交易平台。项目功能定位-案例借鉴（省外）沈阳国际汽车城项目功能定位-案例借鉴（省内）铜陵国际汽车城项目功能布局示意图项目功能定位-案例借鉴蚌埠国际汽车城项目功能布局示意图会展中心会展中心汽车用品汽车用品汽车配件汽车配件维修、美容维修、美容配套服务中心配套服务中心汽车文化主题街区汽车文化主题街区住宅住宅住宅住宅4S店店4S店店仓储物流仓储物流项目功能定位经营业态亳州市区存在商户（约）平均
17、每户经营面积总经营面积整车销售63家200平方12600平方大车维修136家300平方40800平方小车维修240家70平方16800平方汽车配件160家70平方11200平方汽车美容80家100平方8000平方二手车18家600平方7800平方电动车、摩托车3232家家160平方5120平方农机工程机械15家600平方9000平方汽车创意无111320平米规模定位：市场经营面积不超过规模定位：市场经营面积不超过3030万方。万方。考虑未来市场总量的增长，特别是二手车发展空间预留（发达成熟国家：新车：二手车考虑未来市场总量的增长，特别是二手车发展空间预留（发达成熟国家：新车：二手车=1:3=1
18、:3；中国：；中国： 3:13:1；中国发达地区；中国发达地区1:0.81:0.8）、汽配、汽修服务发展空间预留及关联产业的聚合。）、汽配、汽修服务发展空间预留及关联产业的聚合。项目功能定位功能简述级别商品交易功能商用车配件、乘用车配件、汽车用品、汽保设备、汽车电器、油品轮胎、电摩配、工程农用机械、特种车辆及配件等关联商品的交易功能；核心功能商品展示功能商用车、乘用车、二手车、摩托电动车、农机工程车辆、汽配及用品等长期展会、定期专业会展功能；主要功能维修养护功能汽车维修、汽车养护、装饰美容等服务功能；主要功能文化创意功能汽车个性改装、汽车俱乐部、汽车主题文化街区（主题餐厅、主题宾馆）等次要功能
19、综合服务功能综合办公、融资、保险、租赁、电子商务、牌照等综合服务等功能次要功能生活配套功能精品住宅、商务酒店、购物中心、美食广场、娱乐休闲、银行服务等辅助功能仓储物流功能仓储运输、物流配送、停车场等功能辅助功能项目功能定位n总体功能定位：实现交易、展示、信息、物流与产业配套等多功能的有机互动，打造全业态、一站式市场后市场产业链集群。F四大组团汽配用品组团、整车展销组团、汽车拆解组团、配套服务组团F核心功能六大功能区（整车销售区、汽配用品区、二手车交易区、快修美容区、汽车回收拆解区、大车展贸维保区）F配套功能四大功能区（商务配套区、生活配套区、综合服务区、仓储物流区）项目功能定位汽配用品组团整车
20、及二手车展销组团汽车拆解组团配套组团小车汽配、汽修、汽车用品区乘用车展贸区4S店、2S店、展厅、二手车汽车回收拆解大车展销维保区配套服务区住宅、酒店、购物中心项目功能定位汽配用品区整车销售区汽车会展二手车交易区综合服务区快修美容区重卡、工程机械、农机展销维保区生活配套区商务配套区汽车回收拆解区仓储物流区项目功能定位功能分区建设内容配比分配面积整车销售区4S店、2S店、汽车展厅15%110亩汽配用品区汽配、汽车用品、轮胎油类汽保工具交易区、摩配电动车交易区18%130亩汽车会展及二手车区交易大厅、展示大厅、二手车信息中心、停车场等16%120亩快修美容区快修装饰区、装饰品卖场3%20亩大车展贸维
21、保区商用车、工程机械车交易区、特种车交易区、大车维修区7%50亩汽车回收拆解区报废车存放区、拆解区、旧车配件销售、办公生活区14%100亩综合服务区综合办公楼、汽车文化创意街区、生活配套3%20亩生活配套区精品住宅、公寓19%140亩商务配套区商务综合体、购物中心、商务酒店5%40亩以上比例及面积仅供设计院参考三、项目业态定位三、项目业态定位项目业态定位-品牌F亳州已有乘用车汽车品牌：东风风行、长安汽车、一汽森雅、东风小康、郑州日产、吉利全球鹰、长安铃木、比亚迪、力帆轿车、力帆微面、金杯微面、海马、北汽威望、莲花汽车、雪弗兰、昌河铃木、东南汽车、广汽传祺、吉利帝豪、开瑞微面、荣威、MG、菲亚特
22、、一汽丰田、东风风神、上海大众、上海大众斯柯达、东风标致、北京现代、长安福特、广汽丰田、长城、起亚、长安微面、五菱、宝骏、江淮轿车、纳智捷、一汽大众、别克、东风本田、广汽本田、奇瑞、雪铁龙、奔驰、宝马、瑞麒汽车F亳州已有商用车汽车品牌：东风轻卡、江铃汽车、江淮帅铃、江淮铃系列、江淮好运、奥铃汽车、陕汽重卡、解放汽车、江淮格尔发、陕汽德龙、东风汽车、南汽跃进、江淮鼎力、欧曼F未进入亳州的国内以及合资汽车品牌：一汽红旗、通田汽车、跃进新雅图、中兴、双环、万丰、贵州云雀、曙光、上海华普、华泰、华翔富奇、四川丰田、吉奥、扬子、上海汇众、华北、东亚、北京奔驰、天马、江南、富迪、哈飞、一汽华丽、猎豹等F未
23、进入亳州的国外汽车品牌：（雷诺、欧宝、悍马、捷豹、路虎、法拉利、宾利、林肯、沃尔沃、克莱斯勒、保时捷、斯巴鲁、迈巴赫、大发、庞蒂克、吉姆西、蓝旗亚、精灵、布加迪、萨博、姆吉、劳斯莱斯、雷克萨斯、兰博基尼、无限、道奇、大宇、水星、阿尔宾娜、土星、特威尔、奥斯莫比、西亚特、霍尔顿、摩根、凯迪拉克双龙、罗孚、玛莎拉蒂、迷你、沃克斯豪尔、阿尔法罗欧、普利茅斯、吉普、阿斯顿马丁、阿库拉、光冈等）项目业态定位-品牌汽车F发动机系统：点火系集滤器机油滤清器油泵空气滤清器增压器化油器皮带涨紧轮油箱水箱F底盘基挂：轮胎车架车桥车轮总成悬架弹性元件减振器非独立悬架横向稳定器独立悬架F冷却系统：空调总成压缩机制冷剂
24、冷凝器储液干燥剂制冷剂管路硅油风扇节温器鼓风机风扇水泵水管F制动系统：鼓式制动器盘式制动器踏板机构真空助力器液压助力器气制动阀盘式制动盘转速传感器ABS制动F转向系统：电动玻璃升降器电动天窗F电气仪表：发电机起动机继电器汽车仪表调节器分电器火花塞汽车灯具雨刮器汽车音响供电器喇叭F车身系统：风窗洗涤器车身壳体车门车窗车前钣制件车轮装饰罩汽车座椅风窗刮水器散热器面罩玻璃升降F传动系统：离合器变速器同步器万向节传动轴减速器差速器分动器半轴汽车配件项目业态定位-业态、业种F维修设备：举升机校正仪扒胎机焊接设备真空泵净化系统硫化机整形机补胎机钣金设备烤漆房平衡机F检测设备：检测仪试验台制动台定位仪检测台
25、诊断仪内窥镜分析仪F保养设备：吸尘机清洗设备电脑洗车机空调加注机打蜡机泡沫机喷枪喷雾器吸水机充氮机黄油加注机F检测工具：传感器解码器示波器烟度计压力测试表测电笔F电动工具：电刨电圆锯电锤电磨电动扳手电钻电动千斤顶电冲剪磨光机热风枪修边机砂光机F液压工具：千斤顶空压机黄油枪冷铆机F气动工具：风钻气钻风批风扳机砂轮机油泵刻磨机磨砂机风铲扳手起子套筒气铣F手动工具：接杆接头手柄钳子手动扳手工具车工具架工具箱汽保设备项目业态定位-业态、业种F汽车电器：车载冰箱车载VCD车载DVD音响车载CD车载电视汽车功放蓄电池胎压监视系统负离子氧吧F通讯用品：GPS定位导航车载电话车载免提车载对讲机车载电台中继台G
26、PRS车载电脑无线上网反测速雷达F安全防盗：防盗器倒车雷达后视镜车轮锁后视系统安全带方向盘锁记录仪防盗锁中控门锁排档锁F汽车改装：大包围玻璃升降器电动窗轮毂保险杠定风翼座椅节油器挡泥板隔音材料汽车缓冲器F汽车内饰：靠枕脚踏板座垫方向盘套脚垫遮阳品地毯香水座套桃木饰件窗帘把套靠垫F汽车外饰：雨刮备胎罩雨刮片电镀眉挡泥板镜类消声器裙边轮眉车衣防撞胶汽车保护罩油盖轮轱盖F维护用品：灭火器充气泵胎压计防爆膜冰雪铲拖车绳工具套件釉多功能应急系统F化工用品：清新剂添加剂润滑剂改进剂防锈剂清洁剂涂料F户外用品：充气床睡袋帐篷登山用品探路者运动水壶烧烤用具救急包应急抢险F品牌用品：小仙女史努比卡拉狗俊达咖菲猫
27、迪斯尼维尼熊可乐熊佳露思美国3A华纳汽车用品项目业态定位-业态、业种35F一站式服务配套：金融、办证等职能部门集中办公区，为客户提供快购绿色通道和售中交易手续代理服务。F生活配套：美食广场、生活超市、特色餐饮、休闲茶楼等F第三方服务：银行、汽车物流公司、快递、保险公司窗口F商务功能：企业总部商务办公区、商务中心、商务酒店、多功能会议厅F服务配套：汽车保险、汽车租赁等F汽车俱乐部：汽车俱乐部有多种形式，如品牌俱乐部、车迷俱乐部、越野俱乐部、维修俱乐部、救援俱乐部等服务配套项目业态定位-业态、业种汽车会展中心：F汽车用品车发布会、汽车论坛与新闻中心。F定期举办国内外历史名车回顾展、中外汽车模型展、
28、汽车性能演示。F汽车文化汽车文化范围广泛，包括汽车模型、汽车体育、汽车知识、汽车报刊、汽车书籍、汽车影视、民间风俗、国际交往、服装服饰、车迷、汽车与社会等。F收藏、展示国际、国内各个时期经典车、品牌车、老爷车、名人座车及新概念车的汽车博览馆、展览馆。F馆内收藏的大量的极其珍贵的汽车资料和图片，配以大型声像系统，通过流动画面，全方位多层次地展示汽车文化，追溯汽车历史。辅助配套项目业态定位-业态、业种文化主题街区：F以汽车文化为主题，在具备自然生态、绿化、水体为特点的自然风光的同时，与汽车博览展示功能相结合F介绍汽车发展史的汽车文化连廊F汽车影城、汽车主题宾馆、汽车文化餐厅等F供消费者休憩的餐饮休
29、闲核心区、商业金三角、室外展示区以及有新型游乐设施的少儿娱乐区。F具有创新理念和景观效应的现代开放式休闲空间，以互动新颖的方式把汽车文化与城市精神完美结合。辅助配套项目业态定位-业态、业种四、项目客群定位四、项目客群定位产业外自营性客户产业内投资性客户有一定经济实力和敏锐意识的投资客群实力汽车服务品牌经销商、代理商；区域内正在运营的整车销售、汽配、汽修、美容、用品、二手车服务等商户；周边地区汽车类经营户；汽车、汽配行业内的相关产业经营者从目标客户群市场特征角度，可将本案的销售客群分为：项目客群定位-销售客群及其分类从目标市场经营的角度，可将本案的销售客群分为：亳州及周边地区汽车类商业中具购买能
30、力的经营户；亳州家庭财产总值在150万以上的投资客户；亳州其它汽配市场中的营业性客户；销售主力客户群：亳州现有马路市场经营户；亳州及安徽区域的汽配企业或区域代理商；周边城市同类市场有意拓展亳州市场的经营户；招商主力客户群：项目客群定位-销售客群及其分类招商客群定位对招商客群进行细分，以便对后期的招商政策及招商步骤提供指导和依据，我们对本项目所有的招商潜在客群进行了初次等级划分，其中级别越高，说明越是本项目的主力客群，一系列的招商优惠措施和招商步骤也基本按照级别由高到低的原则来执行。D：本地小商户、配套服务商 C级：新进入行业服务商A级：品牌服务商厂商、总代理、总经销B级：拓展、升级阶段级：拓展
31、、升级阶段服务商服务商备注：在招商过程中根据实际情况，做适当调整项目客群定位-招商客群及其分类招商客群分析A级客户：品牌、主力商家特征：未进入亳州市的一线品牌汽车4S店、一线品牌汽车配件商、汽车用品商、汽车美容商、汽车快修商和综合性连锁机服务商（厂商、总代理、连锁经销商）。服务商品牌参考：美国（驰耐普、百援、特福莱、波波、胜牌）、日本（澳德巴克斯、黄帽子）、国内（月福、爱义行）、合资品牌“安吉-杰菲”（上汽销售与世界石油巨头壳牌的子公司杰菲公司）B级客户：次主力商家（一级）特征：本地及周边地区经营大户、批发商户，经营有一定规模，处于升级阶段，有开分店、异地拓展或者加盟知名品牌的计划地域：亳州、
32、安徽省、中原地区、长三角地区范围：汽车市场、汽车产业基地品牌汽车拓展商、汽车配件生产基地项目客群定位-招商客群及其分类招商客群分析C级客户：次主力商家（二级）特征：从事其他行业，看好汽车行业，准备进入，但没有资源的客户地域：以本地客户为主招商模式：整合品牌资源，与上游品牌商合作招商，为本地客户提供品输出D级客户：次主力商家（三级）特征：本地汽车关联行业经营商户、配套商业服务商（餐饮、酒店、休闲、娱乐等）、综合性配套服务机构（政府职能部门、金融保险机构、保全机构、研发设计等）地域：以本地客户为主项目客群定位-招商客群及其分类中国汽车后市场发达地区1、我国汽车零部件产业围绕整车生产布局2、产业集群
33、分布：京津冀、东北、川渝、两湖、长三角、珠三角六大区域。3、产业特征：六大区域整车产量占全国的72，零部件产值占全国的811，零部件企业数量占全国的799，就业人数占全国的793。本项目异地客户重点地域：郑州、合肥、温州、临沂；宿州、淮北、阜阳等项目周边地区。项目客群定位-异地客户及其分类五、概念形象定位五、概念形象定位项目概念定位皖西北汽车后市场产业聚集区定义区域定义项目定义产品立足皖西北辐射大中原70万方汽车后市场产业集群第六代专业化市场创新型市场综合体47项目概念定位皖西北.汽车后市场.产业聚集区区域价值：明确项目所在亳州及皖西北区域的核心占位；产业价值：突出汽车后市场全产业链整合升级；
34、产品价值：放大聚集、聚合效应，突出大规模、全业态；开创皖西北汽车后市场第一城项目概念定位-案名建议本项目案名及VI到目前为止，都没有最终的统一风格，仍在不断优化、调整；同时，也基于修复客户口碑考虑，建议在原有基础上，对项目案名及VI做进一步优化，一旦确定下来，就坚持延续下去，不随意调整。项目概念定位-案名建议安徽省典型汽车市场案名项目周边县市汽车市场案名亳州竞品专业市场项目案名合肥国际汽车城阜阳国际汽配城（汽贸物流园） 亿都国际商城包河汽车用品大市场淮北国购汽车文化园天运物流园六安金太阳国际汽车城蚌埠国际汽车城亳州康美中药城六安国际汽车城宿州国际汽车城时代医药港巢湖亚夏国际汽车城利辛扬天汽配城
35、亳州农产品商贸城淮南国际汽车博览城蒙城国际汽车城安庆国际汽车城除淮南、阜阳、淮北三个项目外，基本还以比较传统的国际汽车城命名，同质化严重。项目概念定位-案名建议案名释义及利弊春雨（亳州）国际汽车博览城在原有国际汽车城基础上，延续城的概念，可以更直白的表现项目，但优化力度不足。春雨国际汽车商贸城春雨（亳州）汽车产业城春雨（亳州）汽车博览园园的概念整体加重了项目规模、业态、产业等价值，但客户引导须加强。春雨（亳州）汽车后市场产业园春雨（亳州）汽车文化园春雨汽车商贸总部基地周边典型汽车市场项目定位语六安金太阳国际汽车城皖西最大的专业化复合型车贸产业城淮南国际汽车博览城中部首席一站式汽车服务大本营阜阳
36、国际汽配城（汽贸物流园）32万方汽车文化生活mall淮北国购汽车文化园100万平米皖北最大综合性汽贸服务示范基地蚌埠国际汽车城皖北汽车一站式贸易综合体蒙城国际汽车城10万方一站式汽车交易服务中心项目概念定位-定位语项目概念定位-定位语皖西北汽车后市场产业集群皖西北汽车后市场聚集区70万一站式汽车后市场整合基地70万一站式汽车后市场集群项目概念定位-案名推荐春雨（亳州）国际汽车博览城70万方皖西北汽车后市场产业集群VI暂略在亳州就用，春雨国际汽车博览城，出了亳州就用春雨（亳州）国际汽车博览城在其他地方复制项目，就用：春雨（XX）国际汽车博览城、本案将打造为：本案将打造为：皖西北汽车后市场产业集群
37、皖西北汽车后市场产业集群全产业链综合交易大平台全产业链综合交易大平台项目形象定位亳州乃至皖西北、大中原区域汽车后市场升级发展的整合者、推动者、领航者项目形象定位沿袭105国道汽贸商脉，与车管所、驾校紧密呼应创新型专业市场模式，构建汽车后市场全产业链将项目包装成亳州汽车后市场整合升级的领航者项目形象定位-效果展示六、项目物业选型及产品建议六、项目物业选型及产品建议项目物业选型及产品建议项目优化公寓和商铺户型保持整体形象，物业形态不变重新规划，2S店或汽车用品卖场整车销售区会展中心二手车交易区汽配用品区生活配套区商务配套区大车展贸维保区汽车回收拆解区综合服务区快修美容区两个单体汽车展厅双首层立体商
38、业1F街区+2F大空间永不落幕的车博会项目物业选型及产品建议整车销售区会展中心二手车交易区汽配用品区生活配套区商务配套区大车展贸维保区汽车回收拆解区综合服务区快修美容区综合服务区规划为汽车文化风情街区，物业形态及组合可以丰富多样，独栋、连廊、广场、景观、小品等元素，既能满足配套要求，也有主题、特色感觉；项目物业选型及产品建议整车销售区会展中心二手车交易区汽配用品区生活配套区商务配套区大车展贸维保区汽车回收拆解区综合服务区快修美容区项目物业选型及产品建议整车销售区会展中心二手车交易区汽配用品区生活配套区商务配套区大车展贸维保区汽车回收拆解区综合服务区快修美容区汽车拆解区作为自营、自持物业，标准化
39、、现代化设计，停车、拆解、配件仓储等功能分区合理；项目物业选型及产品建议整车销售区会展中心二手车交易区汽配用品区生活配套区商务配套区大车展贸维保区汽车回收拆解区综合服务区快修美容区以地块沿街或中心为展场、停车场、维修区，周边为街铺；也为后期可能的业态调整预留空间。项目物业选型及产品建议整车销售区会展中心二手车交易区汽配用品区生活配套区商务配套区大车展贸维保区汽车回收拆解区综合服务区快修美容区沿街集中商业、公寓或住宅底商一层适度挑高。高压线项目物业选型及产品建议整车销售区会展中心二手车交易区汽配用品区生活配套区商务配套区大车展贸维保区汽车回收拆解区综合服务区快修美容区充分利用宋汤河与内生河道景观
40、价值，打造精品住宅。物业类型以高层为主，以刚需2房+小3房为主流产品。沿河的高压线，需要提前考虑如何规避。项目物业选型及产品建议整车销售区会展中心二手车交易区汽配用品区生活配套区商务配套区大车展贸维保区汽车回收拆解区综合服务区快修美容区养生大道、105国道交汇处，同时西侧天运物流园、南侧时代医药港，地块可塑价值高，建议做商业综合体。以1-5层商业裙楼（区域型购物中心）+商务公寓或写字楼。既是地标性建筑，也是价值最大化产品。七、项目商业规划建议七、项目商业规划建议项目商业规划建议-空间节点规划前导空间高潮空间后续空间演进空间运动空间停滞空间商业空间项目商业规划建议-空间节点规划项目商业规划建议-
41、交通动线规划板块入口设置主入口次入口住宅入口出租站公交站站消防车出入口城市道路车行动线人流动线公交动线物流动线项目商业规划建议-交通动线规划项目商业规划建议-商住分区规划原规划建议一建议二动静分离；容积率用足；景观投入获利最大化；项目商业规划建议-商业环境规划标志设置项目商业规划建议-商业环境规划入口广场项目商业规划建议-商业环境规划雕塑小品项目商业规划建议-商业环境规划道具布置项目商业规划建议-商业环境规划照明系统项目商业规划建议-商业环境规划导示系统导示系统项目商业规划建议-商业环境规划分区导示项目商业规划建议-商业环境规划项目商业规划建议-商业环境规划停车标示项目商业规划建议-商业环境规
42、划促销导示商业设施顾客服务设施仓储服务设施服务台、收银、休息区、投诉更衣室、就餐区、休息室办公室、会议室、保安室、接待处、监控室卸货场地、货运车辆管理商品仓储、商品管理卸货服务设施员工服务设施行政服务设施项目商业规划建议-商业设施规划顾客服务设施员工服务设施项目商业规划建议-商业设施规划行政服务设施项目商业规划建议-商业设施规划卸货服务设施仓储服务设施项目商业规划建议-商业设施规划信息技术对内对外监控系统电脑系统物流系统电子商务网络平台项目商业规划建议-信息技术规划项目商业规划建议-信息技术规划项目官网项目商业规划建议-信息技术规划电子商务策划落实建筑调整交通规划广告设计导视设计装修设计景观设
43、计店面设计寻求商业建筑设计公司技术支持请聘请商业景观公司设计游乐项目设计请聘请平面广告设计公司作VMD和CI专项设计项目商业规划建议-规划调整落实八、开发节奏及策略建议八、开发节奏及策略建议利润区（解决品牌提升、溢价空间提高问题）策略区（解决平衡投入、可持续经营、协调发展问题）启动区（解决项目形象提升、市场占位问题）驱动项目、人气聚集深度开发、初成规模优化提升、增强竞争力全局考虑、先易后难，合理把控节奏高价值点、利润点物业保证项目前期顺利介入市场，中期稳定提升土地价值，后期良性循环。开发节奏及策略本案开发节奏分两大期，4批次，开发顺序：汽配用品组团整车展贸组团汽车拆解组团配套组团项目推售必须具
44、备一条贯穿全案的主线，来完成“启势-传承-升华”的过程，针对本案产业聚合特征，需要以推货连贯性刺激市场，同时灵活运用营销和包装来放大产品价值。开发节奏及策略汽配用品组团整车展贸组团汽车拆解组团配套组团启势-传承-升华一期二期整车销售区会展中心二手车交易区汽配用品区生活配套区商务配套区大车展贸维保区汽车回收拆解区综合服务区快修美容区通过汽车品牌专卖店继续集群、汽配用品区的旺市引爆区域基于市场现状，持续完成淮河路一侧汽配及整车销售区域通过综合服务配套的完善、关联产业的增加来提升整个区域价值通过精品住宅、综合体的销售实现价值启动策略启动策略启动项目启动项目汽配用品区整车销售区二手车交易区汽贸展厅综合配套区汽车拆解大车展贸生活配套区商务综合体培育阶段培育阶段引爆阶段引爆阶段提升阶段提升阶段实现阶段实现阶段开发节奏及策略通过高端立市，并以规模化经营及产业集群联动发展带动整个园区的开发THANK YOU欢迎领导指正
