酒店式公寓营销方案

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1、一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：1 1 1 1、渝高城市日记：、渝高城市日记：、渝高城市日记：、渝高城市日记： 地址：火炬大道二郎站旁（巴国城前行地址：火炬大道二郎站旁（巴国城前行地址：火炬大道二郎站旁（巴国城前行地址：火炬大道二郎站旁（巴国城前行200200200200米）米）米）米） 项目定位：渝高翡翠城项目定位：渝高翡翠城项目定位：渝高翡翠城项目定位：渝高翡翠城1 1 1 1号投资精品号投资精品号投资精品号投资精品 建筑风格：现代主义风格建筑建筑风格：现代主义风格建筑建筑风格：现代主义风格建筑建筑风格：现代主义风格建筑 物业类别：投资型精装商务公寓

2、物业类别：投资型精装商务公寓物业类别：投资型精装商务公寓物业类别：投资型精装商务公寓 建筑形式：建筑形式：建筑形式：建筑形式：1 1 1 1栋栋栋栋31313131层（层（层（层（1-31-31-31-3层为商务裙楼，层为商务裙楼，层为商务裙楼，层为商务裙楼，4-314-314-314-31层层层层为商务公寓）为商务公寓）为商务公寓）为商务公寓） 户型：套内面积户型：套内面积户型：套内面积户型：套内面积3151315131513151平米（即可任意分隔，又平米（即可任意分隔，又平米（即可任意分隔，又平米（即可任意分隔，又可多个自由组合）；可多个自由组合）；可多个自由组合）；可多个自由组合）；

3、销售情况：销售情况：销售情况：销售情况：开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：2009200920092009年年年年6 6 6 6月月月月 销售价格：销售价格：销售价格：销售价格：6400640064006400元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米销售去化：售完销售去化：售完销售去化：售完销售去化：售完 一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：2 2 2 2、金科、金科、金科、金科VISARVISARVISARVISAR国际国际国际国际地址：九龙坡区黄杨路地址：九龙坡区黄杨路地址：九龙坡区黄杨路地址：九龙坡区黄杨路1 1 1 1号号号号 项目定位：

4、渝中半岛高品质临江宅邸、涉外项目定位：渝中半岛高品质临江宅邸、涉外项目定位：渝中半岛高品质临江宅邸、涉外项目定位：渝中半岛高品质临江宅邸、涉外商务集群和商务集群和商务集群和商务集群和MINI CBDMINI CBDMINI CBDMINI CBD。 建筑风格：现代、简约、国际、商务涉外建建筑风格：现代、简约、国际、商务涉外建建筑风格：现代、简约、国际、商务涉外建建筑风格：现代、简约、国际、商务涉外建筑集群筑集群筑集群筑集群 物业类别：高层住宅、酒店式商务公寓物业类别：高层住宅、酒店式商务公寓物业类别：高层住宅、酒店式商务公寓物业类别：高层住宅、酒店式商务公寓 建筑形式：建筑形式：建筑形式：建筑

5、形式：1 1 1 1栋栋栋栋29292929层、层、层、层、1 1 1 1栋栋栋栋31313131层、层、层、层、1 1 1 1栋栋栋栋25252525层、层、层、层、1 1 1 1栋栋栋栋17F17F17F17F层及层及层及层及1 1 1 1栋栋栋栋23232323层酒店式公寓层酒店式公寓层酒店式公寓层酒店式公寓一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：2 2 2 2、金科、金科、金科、金科VISARVISARVISARVISAR国际国际国际国际项目定位：酒店式公寓项目定位：酒店式公寓项目定位：酒店式公寓项目定位：酒店式公寓 产品：产品：产品：产品：公寓公寓公寓

6、公寓23232323层，层，层，层，1-2F1-2F1-2F1-2F为临街商业，为临街商业，为临街商业，为临街商业，3-7F3-7F3-7F3-7F为商务酒店，为商务酒店，为商务酒店，为商务酒店，8-23F8-23F8-23F8-23F为为为为公寓（标准层公寓（标准层公寓（标准层公寓（标准层3 3 3 3梯梯梯梯16161616户，户，户，户，256256256256套）；套）；套）；套）； 房型：以单间配套和一室一厅为主，两室一厅为辅，面积房型：以单间配套和一室一厅为主，两室一厅为辅，面积房型：以单间配套和一室一厅为主，两室一厅为辅，面积房型：以单间配套和一室一厅为主，两室一厅为辅，面积30

7、-6830-6830-6830-68平米；平米；平米；平米； 销售情况：销售情况：销售情况：销售情况：开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：2010201020102010年年年年6 6 6 6月月月月销售价格：折后销售价格：折后销售价格：折后销售价格：折后9400940094009400元元元元/ / / /平米（先打平米（先打平米（先打平米（先打96969696折，减折，减折，减折，减10000100001000010000元，再打元，再打元，再打元，再打96969696折）折）折）折）销售去化：一室一厅将售完，两室一厅和单间配套余少量；销售去化：一室一厅将售完，两室一厅和单间配套余少量

8、；销售去化：一室一厅将售完，两室一厅和单间配套余少量；销售去化：一室一厅将售完，两室一厅和单间配套余少量；一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：2 2 2 2、金科、金科、金科、金科VISARVISARVISARVISAR国际国际国际国际 硬件配套：硬件配套：硬件配套：硬件配套： 设置全程无线上网系统、全球物流通讯系统、商务管家服务；设置全程无线上网系统、全球物流通讯系统、商务管家服务；设置全程无线上网系统、全球物流通讯系统、商务管家服务；设置全程无线上网系统、全球物流通讯系统、商务管家服务；智能社区缴费中心（水、电、气、话费），各大银行智能社区缴费中心（水、

9、电、气、话费），各大银行智能社区缴费中心（水、电、气、话费），各大银行智能社区缴费中心（水、电、气、话费），各大银行ATMATMATMATM，自动，自动，自动，自动贩卖机。贩卖机。贩卖机。贩卖机。 商务配套：商务配套：商务配套：商务配套： 设置接待服务中心、文秘服务中心、票务中心、证照服务、设置接待服务中心、文秘服务中心、票务中心、证照服务、设置接待服务中心、文秘服务中心、票务中心、证照服务、设置接待服务中心、文秘服务中心、票务中心、证照服务、商政服务、商政服务、商政服务、商政服务、Free callingFree callingFree callingFree calling、旅游服务中心、

10、订餐咨询服务、会务、旅游服务中心、订餐咨询服务、会务、旅游服务中心、订餐咨询服务、会务、旅游服务中心、订餐咨询服务、会务咨询服务等。咨询服务等。咨询服务等。咨询服务等。 一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：3 3 3 3、大鼎第一时间、大鼎第一时间、大鼎第一时间、大鼎第一时间B B B B区区区区物业地址：九龙坡袁家岗轻轨车站旁物业地址：九龙坡袁家岗轻轨车站旁物业地址：九龙坡袁家岗轻轨车站旁物业地址：九龙坡袁家岗轻轨车站旁项目定位：谢家湾音乐轻轨小户项目定位：谢家湾音乐轻轨小户项目定位：谢家湾音乐轻轨小户项目定位：谢家湾音乐轻轨小户项目推广语：城市中央项目推

11、广语：城市中央项目推广语：城市中央项目推广语：城市中央 光影特区光影特区光影特区光影特区 产品情况：产品情况：产品情况：产品情况：物业类别：高层住宅、酒店式公寓物业类别：高层住宅、酒店式公寓物业类别：高层住宅、酒店式公寓物业类别：高层住宅、酒店式公寓建筑风格：现代简约风格建筑风格：现代简约风格建筑风格：现代简约风格建筑风格：现代简约风格 公寓：公寓：公寓：公寓：8 8 8 8层，标准层：层，标准层：层，标准层：层，标准层：1 1 1 1梯梯梯梯13131313户户户户房型：以房型：以房型：以房型：以62-6862-6862-6862-68平米两室为主，平米两室为主，平米两室为主，平米两室为主，

12、40404040平米一室平米一室平米一室平米一室为辅；为辅；为辅；为辅；一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：3 3 3 3、大鼎第一时间、大鼎第一时间、大鼎第一时间、大鼎第一时间B B区区销售情况：下月底开盘销售情况：下月底开盘销售情况：下月底开盘销售情况：下月底开盘 装修标准：装修标准：装修标准：装修标准： 外墙：采用外保温隔热系统，高级外墙涂料饰面。外墙：采用外保温隔热系统，高级外墙涂料饰面。外墙：采用外保温隔热系统，高级外墙涂料饰面。外墙：采用外保温隔热系统，高级外墙涂料饰面。 住宅入户大堂、标准层电梯厅及公共走道：精装修。住宅入户大堂、标准层电梯厅及

13、公共走道：精装修。住宅入户大堂、标准层电梯厅及公共走道：精装修。住宅入户大堂、标准层电梯厅及公共走道：精装修。 外墙门和窗：双层中空玻璃塑钢门窗。外墙门和窗：双层中空玻璃塑钢门窗。外墙门和窗：双层中空玻璃塑钢门窗。外墙门和窗：双层中空玻璃塑钢门窗。 智能安全系统：每户设可视对讲系统，厨房设可燃气体探测器。智能安全系统：每户设可视对讲系统，厨房设可燃气体探测器。智能安全系统：每户设可视对讲系统，厨房设可燃气体探测器。智能安全系统：每户设可视对讲系统，厨房设可燃气体探测器。 楼盘卖点：楼盘卖点：楼盘卖点：楼盘卖点： 紧邻轻轨紧邻轻轨紧邻轻轨紧邻轻轨2 2 2 2号线袁家岗站和众多公交线路、交通十分

14、便捷；号线袁家岗站和众多公交线路、交通十分便捷；号线袁家岗站和众多公交线路、交通十分便捷；号线袁家岗站和众多公交线路、交通十分便捷； 近邻袁家岗、杨家坪和大坪商圈，地理位置优越，周边配套成熟近邻袁家岗、杨家坪和大坪商圈，地理位置优越，周边配套成熟近邻袁家岗、杨家坪和大坪商圈，地理位置优越，周边配套成熟近邻袁家岗、杨家坪和大坪商圈，地理位置优越，周边配套成熟完善。完善。完善。完善。一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：4 4 4 4、海尔海语江山（公寓）、海尔海语江山（公寓）、海尔海语江山（公寓）、海尔海语江山（公寓）物业地址：江北寸滩街道茅溪海尔路西侧处物业地

15、址：江北寸滩街道茅溪海尔路西侧处物业地址：江北寸滩街道茅溪海尔路西侧处物业地址：江北寸滩街道茅溪海尔路西侧处 产品情况：产品情况：产品情况：产品情况：物业类别：集住宅、商业、公寓为一体物业类别：集住宅、商业、公寓为一体物业类别：集住宅、商业、公寓为一体物业类别：集住宅、商业、公寓为一体 建筑风格：现代风格（多彩式现代化外立面）建筑风格：现代风格（多彩式现代化外立面）建筑风格：现代风格（多彩式现代化外立面）建筑风格：现代风格（多彩式现代化外立面） 公寓：公寓：公寓：公寓：16#16#16#16#楼、楼、楼、楼、32F32F32F32F、4 4 4 4梯梯梯梯16161616户、户、户、户、496

16、496496496套套套套；房型：一室一厅为主，单间配套为辅，面积房型：一室一厅为主，单间配套为辅，面积房型：一室一厅为主，单间配套为辅，面积房型：一室一厅为主，单间配套为辅，面积30-4730-4730-4730-47平米平米平米平米； 销售情况：销售情况：销售情况：销售情况：7 7 7 7月月月月10101010日开盘，先推日开盘，先推日开盘，先推日开盘，先推11111111层层层层176176176176套套套套 销售去化：销售去化：销售去化：销售去化：16#16#16#16#楼楼楼楼16% 16% 16% 16% 销售价格：清水房折后销售价格：清水房折后销售价格：清水房折后销售价格：清

17、水房折后7100710071007100元元元元/ / / /平米，平米，平米，平米，装修房折后装修房折后装修房折后装修房折后8100810081008100元元元元/ / / /平米平米平米平米 销售优惠：减销售优惠：减销售优惠：减销售优惠：减1000100010001000元再打元再打元再打元再打98989898、99999999折折折折 一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：4 4 4 4、海尔海语江山（公寓）、海尔海语江山（公寓）、海尔海语江山（公寓）、海尔海语江山（公寓） 装修标准：装修标准：装修标准：装修标准： 户内部分：天、地、墙装修，配海尔整体

18、厨具，不配家具家电户内部分：天、地、墙装修，配海尔整体厨具，不配家具家电户内部分：天、地、墙装修，配海尔整体厨具，不配家具家电户内部分：天、地、墙装修，配海尔整体厨具，不配家具家电（1000100010001000元元元元/m2/m2/m2/m2装修标准）；装修标准）；装修标准）；装修标准）； 公共部分：公共部分：公共部分：公共部分：入户大堂：大理石地面、大理石墙面、石膏板吊顶，电梯石材门套；入户大堂：大理石地面、大理石墙面、石膏板吊顶，电梯石材门套；入户大堂：大理石地面、大理石墙面、石膏板吊顶，电梯石材门套；入户大堂：大理石地面、大理石墙面、石膏板吊顶，电梯石材门套；电梯间电梯间电梯间电梯间

19、/ / / /走道：地面高级玻化砖，墙面高级玻化砖，石膏板吊顶；走道：地面高级玻化砖，墙面高级玻化砖，石膏板吊顶；走道：地面高级玻化砖，墙面高级玻化砖，石膏板吊顶；走道：地面高级玻化砖，墙面高级玻化砖，石膏板吊顶； 配套设备：配套设备：配套设备：配套设备：电梯：品牌电梯电梯：品牌电梯电梯：品牌电梯电梯：品牌电梯有线电视、宽带入户；有线电视、宽带入户；有线电视、宽带入户；有线电视、宽带入户；空调：赠送海尔挂机一台；空调：赠送海尔挂机一台；空调：赠送海尔挂机一台；空调：赠送海尔挂机一台；U-homeU-homeU-homeU-home系统：黑白对讲、小区安防、监控系统、周界防范系统。系统：黑白对讲

20、、小区安防、监控系统、周界防范系统。系统：黑白对讲、小区安防、监控系统、周界防范系统。系统：黑白对讲、小区安防、监控系统、周界防范系统。一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：4 4 4 4、海尔海语江山（公寓）、海尔海语江山（公寓）、海尔海语江山（公寓）、海尔海语江山（公寓） 楼盘卖点：楼盘卖点：楼盘卖点：楼盘卖点： 借助保税港区、两江新区规划建设，大打增值潜力牌。借助保税港区、两江新区规划建设，大打增值潜力牌。借助保税港区、两江新区规划建设，大打增值潜力牌。借助保税港区、两江新区规划建设，大打增值潜力牌。 小区中庭景观打造：中心水景、台地花园、山体公园等；小

21、区中庭景观打造：中心水景、台地花园、山体公园等；小区中庭景观打造：中心水景、台地花园、山体公园等；小区中庭景观打造：中心水景、台地花园、山体公园等； 社区配置幼儿园、网球场、篮球场、羽毛球场、康体健身场所；社区配置幼儿园、网球场、篮球场、羽毛球场、康体健身场所；社区配置幼儿园、网球场、篮球场、羽毛球场、康体健身场所；社区配置幼儿园、网球场、篮球场、羽毛球场、康体健身场所； 项目劣势：项目劣势：项目劣势：项目劣势： 周边环境较差，离主公路较近，噪音及灰尘大；周边环境较差，离主公路较近，噪音及灰尘大；周边环境较差，离主公路较近，噪音及灰尘大；周边环境较差，离主公路较近，噪音及灰尘大； 周边配套较为

22、匮乏，商业、生活及教育配套亟待改善；周边配套较为匮乏，商业、生活及教育配套亟待改善；周边配套较为匮乏，商业、生活及教育配套亟待改善；周边配套较为匮乏，商业、生活及教育配套亟待改善； 精装公寓装修标准低，形象及品质差，影响客户购买意向；精装公寓装修标准低，形象及品质差，影响客户购买意向；精装公寓装修标准低，形象及品质差，影响客户购买意向；精装公寓装修标准低，形象及品质差，影响客户购买意向； 周边公交线路缺乏，交通配套还不成熟，亟待引入。周边公交线路缺乏，交通配套还不成熟，亟待引入。周边公交线路缺乏，交通配套还不成熟，亟待引入。周边公交线路缺乏，交通配套还不成熟，亟待引入。 一、公寓项目调查：一、

23、公寓项目调查：一、公寓项目调查：一、公寓项目调查：5 5 5 5、市调总结：、市调总结：、市调总结：、市调总结： 重庆酒店式公寓以单间配套、一房一厅为主，两房一厅为辅，面重庆酒店式公寓以单间配套、一房一厅为主，两房一厅为辅，面重庆酒店式公寓以单间配套、一房一厅为主，两房一厅为辅，面重庆酒店式公寓以单间配套、一房一厅为主，两房一厅为辅，面积在积在积在积在25-6525-6525-6525-65平米之间。平米之间。平米之间。平米之间。 公寓的功能配套齐全，公寓的功能配套齐全，公寓的功能配套齐全，公寓的功能配套齐全，品质和品质和品质和品质和档次都较高，配备档次都较高，配备档次都较高，配备档次都较高，

24、配备6 6 6 6米以上酒店式米以上酒店式米以上酒店式米以上酒店式大堂，体现楼盘气势，给业主尊贵的待遇。大堂，体现楼盘气势，给业主尊贵的待遇。大堂，体现楼盘气势，给业主尊贵的待遇。大堂，体现楼盘气势，给业主尊贵的待遇。 公寓的公寓的公寓的公寓的室内室内室内室内装修，由不装修过渡到简装，到如今的精装装修，由不装修过渡到简装，到如今的精装装修，由不装修过渡到简装，到如今的精装装修，由不装修过渡到简装，到如今的精装，装修标装修标装修标装修标准达到准达到准达到准达到1000100010001000元元元元/ / / /平米以上。平米以上。平米以上。平米以上。 公共部分的装修影响公寓的档次，一般装修都比

25、较高档，细部精公共部分的装修影响公寓的档次，一般装修都比较高档，细部精公共部分的装修影响公寓的档次，一般装修都比较高档，细部精公共部分的装修影响公寓的档次，一般装修都比较高档，细部精致。致。致。致。 良好管理及服务能突出楼盘品质，具有聚集楼盘人气的号召力。良好管理及服务能突出楼盘品质，具有聚集楼盘人气的号召力。良好管理及服务能突出楼盘品质，具有聚集楼盘人气的号召力。良好管理及服务能突出楼盘品质，具有聚集楼盘人气的号召力。本层共本层共3333套，套内面积套，套内面积1502.6m1502.6m2 2，建筑面积，建筑面积2285.1m2285.1m2 2二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：二、

26、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：1 1 1 1、公寓、公寓、公寓、公寓平面图：平面图：4 4层平面图层平面图本层共本层共3434套套，套内面积套内面积1590.1m1590.1m2 2，建筑面积，建筑面积2288.8m2288.8m2 2二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：1 1 1 1、公寓、公寓、公寓、公寓平面图：平面图：3 3层平面图层平面图本层共本层共3232套，套内面积套，套内面积1417.8m1417.8m2 2，建筑面积，建筑面积2078m2078m2 2二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析

27、：1 1 1 1、平面示意图：平面示意图：2 2层平面图层平面图二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：2 2 2 2、户型统计：户型统计：户户 型型套内面积套内面积/m/m2 2建筑面积建筑面积/m/m2 2数量（套）数量（套）所占比例所占比例% %小套型小套型30-39 30-39 44-5744-57272727.27%27.27%40-49 40-49 58-6658-66636363.64%63.64%中套型中套型51-6251-6272-8072-803 33.03%3.03%大套型大套型91-11091-110131-162131-1626

28、 66.06%6.06%合合 计计4510.54510.56651.96651.99999100%100%二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：3 3 3 3、装修标准：、装修标准：、装修标准：、装修标准：公共部分1 1外墙外墙氟碳漆、进口花岗石干挂、氟碳漆、进口花岗石干挂、LEDLED户外灯饰户外灯饰2 2外窗外窗塑钢型材、钢化玻璃塑钢型材、钢化玻璃3 3楼梯间楼梯间地面地面品牌地砖品牌地砖墙面墙面乳胶漆饰面乳胶漆饰面顶棚顶棚乳胶漆饰面乳胶漆饰面4 4电梯厅、公共走道电梯厅、公共走道地面地面进口大理石、高级文化石进口大理石、高级文化石墙面墙面进口大理

29、石、高级墙纸、饰面材进口大理石、高级墙纸、饰面材顶棚顶棚石膏板吊顶石膏板吊顶+ +乳胶漆饰面乳胶漆饰面空调空调线控风管机线控风管机5 5大堂大堂地面地面进口大理石进口大理石墙面墙面进口大理石进口大理石顶棚顶棚石膏板吊顶石膏板吊顶+ +立邦或同档次乳胶漆立邦或同档次乳胶漆饰面饰面空调空调线控风管机线控风管机电梯门套电梯门套石材门套石材门套二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：3 3 3 3、装修标准：、装修标准：、装修标准：、装修标准：一、门一、门1 1主入户门主入户门高档成品实木门陪感应门锁高档成品实木门陪感应门锁2 2室内门室内门成品实木门成品实木门

30、二、客房二、客房1 1地面地面德尔或同档次强化木地板德尔或同档次强化木地板2 2墙面墙面立邦或同档次乳胶漆饰面立邦或同档次乳胶漆饰面3 3顶面顶面石膏板吊顶石膏板吊顶+ +立邦或同档次乳胶漆饰面立邦或同档次乳胶漆饰面4 4家私家私品牌家私品牌家私5 5棉品棉品60S60S高级床上用品及棉品高级床上用品及棉品6 6低耗低耗四星级低耗配置四星级低耗配置三、厨房三、厨房1 1地面地面蒙娜丽莎或同档次地砖蒙娜丽莎或同档次地砖2 2墙面墙面蒙娜丽莎或同档次地砖蒙娜丽莎或同档次地砖3 3顶面顶面防水石膏板吊顶防水石膏板吊顶+ +立邦或同档次乳胶漆饰面立邦或同档次乳胶漆饰面4 4橱柜橱柜成品橱柜成品橱柜5

31、5茶具茶具高级功夫茶具高级功夫茶具四、卫生间四、卫生间1 1地面地面品牌地砖品牌地砖2 2墙面墙面品牌地砖品牌地砖3 3顶面顶面防水石膏板吊顶防水石膏板吊顶+ +立邦或同档次乳胶漆饰面立邦或同档次乳胶漆饰面4 4卫生洁具卫生洁具成品淋浴房、美标、阿卡西亚成品淋浴房、美标、阿卡西亚五、阳台五、阳台1 1地面地面品牌地砖品牌地砖二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：4 4 4 4、配套设施：、配套设施：、配套设施：、配套设施：1 1市政配套市政配套供暖供暖燃气燃气给水给水市政供水市政供水热水热水即即热热式式电热电热水器水器供电供电专专配供配供电电2 2电梯

32、电梯品牌电梯品牌电梯3 3空调空调格力或同档次线控风管机格力或同档次线控风管机4 4电视、互联网电视、互联网酒店专用液晶电视、局域网酒店专用液晶电视、局域网5 5电气电气开关面板：开关面板：TCL-TCL-罗格朗或者同档次面板罗格朗或者同档次面板格力开水器、电磁炉、光波炉、格力开水器、电磁炉、光波炉、80L80L吸水式电吸水式电冰箱冰箱6 6灯具灯具高档商照、进口水晶吊灯、吸顶灯高档商照、进口水晶吊灯、吸顶灯7 7管理软件管理软件国内各酒店管理软件国内各酒店管理软件8 8背景音乐背景音乐公共部分、室外背景音乐公共部分、室外背景音乐9 9消防系统消防系统喷淋、报警、消火栓、应急照明、疏散标志喷淋

33、、报警、消火栓、应急照明、疏散标志1010厨房厨房配套配套600m600m2 2厨房厨房1111杂物梯杂物梯多次专用标准杂物梯多次专用标准杂物梯二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：二、本公寓初步分析：5 5 5 5、总结分析：总结分析：总结分析：总结分析： 项目优点：项目优点：项目优点：项目优点： 物业为装修现房，即买即可拎包入住；物业为装修现房，即买即可拎包入住；物业为装修现房，即买即可拎包入住；物业为装修现房，即买即可拎包入住； 物业单套面积小，总价低，置业门槛低物业单套面积小，总价低，置业门槛低物业单套面积小，总价低，置业门槛低物业单套面积小，总价低，置业门槛低。

34、 项目缺点：项目缺点：项目缺点：项目缺点： 物业为半地下层，采光通风不好，物业形态和条件欠佳物业为半地下层，采光通风不好，物业形态和条件欠佳物业为半地下层，采光通风不好，物业形态和条件欠佳物业为半地下层，采光通风不好，物业形态和条件欠佳，项目项目项目项目品质受到制约品质受到制约品质受到制约品质受到制约； 由于为半地下层，客户认可程度偏低，在心理上影响了对形象由于为半地下层，客户认可程度偏低，在心理上影响了对形象由于为半地下层，客户认可程度偏低，在心理上影响了对形象由于为半地下层，客户认可程度偏低，在心理上影响了对形象要求好、档次需求高的购买需求；要求好、档次需求高的购买需求；要求好、档次需求高

35、的购买需求；要求好、档次需求高的购买需求； 6 6 6 6号楼原为商业用房，公摊较大（达号楼原为商业用房，公摊较大（达号楼原为商业用房，公摊较大（达号楼原为商业用房，公摊较大（达32.2%32.2%32.2%32.2%），物业费偏高，生），物业费偏高，生），物业费偏高，生），物业费偏高，生活成本偏大；活成本偏大；活成本偏大；活成本偏大； 只有满足基本的居住功能，缺乏上品质、档次的生活配套设施，只有满足基本的居住功能，缺乏上品质、档次的生活配套设施，只有满足基本的居住功能，缺乏上品质、档次的生活配套设施，只有满足基本的居住功能，缺乏上品质、档次的生活配套设施，居住品质偏低。居住品质偏低。居住品质

36、偏低。居住品质偏低。三、本公寓营销定位：三、本公寓营销定位：三、本公寓营销定位：三、本公寓营销定位：1 1 1 1、营运方式定位：初步建议直接销售、营运方式定位：初步建议直接销售、营运方式定位：初步建议直接销售、营运方式定位：初步建议直接销售营运方式营运方式物业性质物业性质分分 析析备备 注注直接直接销售销售业主购买产权后，由本业主购买产权后，由本公司进行酒店式物业服公司进行酒店式物业服务管理。务管理。酒店式服酒店式服务公寓务公寓直接销售，能快速直接销售，能快速回收资金，快速抽回收资金，快速抽身，本方式较优。身，本方式较优。但公司必须成立专业的酒但公司必须成立专业的酒店式服务机构进行管理。店式

37、服务机构进行管理。返租返租经营经营业主购买产权后，业主购买产权后，租回租回来来统一进行酒店式经营，统一进行酒店式经营，业主定期收取经营收入。业主定期收取经营收入。产权式商产权式商务酒店务酒店直接销售，降低公直接销售，降低公司经营风险，招商司经营风险，招商有难度。有难度。之前经与酒店管理公司进之前经与酒店管理公司进行过洽谈，酒店管理公司行过洽谈，酒店管理公司对本物业认同度低、意向对本物业认同度低、意向性差。性差。联合联合经营经营本物业不销售，由本公本物业不销售，由本公司偕同酒店管理公司进司偕同酒店管理公司进行酒店式经营管理，共行酒店式经营管理，共同收取经营收入。同收取经营收入。联营性商联营性商务

38、酒店务酒店需进行装修投资，需进行装修投资，降低了公司经营风降低了公司经营风险，但投资回收期险，但投资回收期长，利润降低。长，利润降低。由酒店管理公司进行管理由酒店管理公司进行管理经营，公司与酒店管理公经营，公司与酒店管理公司按利润分成。司按利润分成。 通过对市场公寓及小户型项目客户群分析，以及之前本项目定位，通过对市场公寓及小户型项目客户群分析，以及之前本项目定位，可得出我们的目标客户群是：可得出我们的目标客户群是： 客户来源：客户来源：以九龙园区、石坪桥、陈家坪片区为主（约占以九龙园区、石坪桥、陈家坪片区为主（约占70%70% ），部），部分高新区、杨家坪、大渡口片区为辅（约分高新区、杨家坪

39、、大渡口片区为辅（约30%30%）。）。 客户年龄：客户年龄：单间配套单间配套20-3020-30岁，一房岁，一房20-3020-30岁，两房在岁，两房在25-3525-35岁。岁。 客户职业：客户职业：园区职工、企业职员、区域居民、个体工商户、城市拆迁园区职工、企业职员、区域居民、个体工商户、城市拆迁户、区县进城置业。户、区县进城置业。 购房目的：购房目的：以自住为主，投资为辅，少量以自住为主，投资为辅，少量商务办公商务办公商务办公商务办公。 购买群体：购买群体： 居家自住者：九龙园区专业市场经营者居家自住者：九龙园区专业市场经营者居家自住者：九龙园区专业市场经营者居家自住者：九龙园区专业市

40、场经营者 、西区、西区、西区、西区过渡型居家客户；过渡型居家客户； 投资客户：投资客户：商务办公：商务办公：商务办公：商务办公：三、三、三、三、本公寓营销定位：本公寓营销定位：本公寓营销定位：本公寓营销定位：2 2 2 2、目标客户群定位：、目标客户群定位：、目标客户群定位：、目标客户群定位：三、本公寓营销定位：三、本公寓营销定位：三、本公寓营销定位：三、本公寓营销定位：3 3、公寓营销定位：、公寓营销定位： 本公寓本公寓本公寓本公寓扼守西城商业门户，近邻彩云湖畔，以彩云湖为依托，营造为扼守西城商业门户，近邻彩云湖畔，以彩云湖为依托，营造为湖景酒店式公寓；湖景酒店式公寓； 产权式精装修、家具家

41、电全配，主力产权式精装修、家具家电全配，主力面积30-5030-50平方米，即买即可拎包平方米，即买即可拎包入住或出租；入住或出租；r即将建成的彩云湖公园，可为本区域带来大量消费人流，与云湖商业大即将建成的彩云湖公园，可为本区域带来大量消费人流，与云湖商业大街形成互补的复合型商业。街形成互补的复合型商业。本公寓定位：九龙园区公园式酒店公寓本公寓定位：九龙园区公园式酒店公寓四、四、四、四、价格初步建议价格初步建议价格初步建议价格初步建议：4 4 4 4、调价系数、调价系数、调价系数、调价系数：调价因子调价因子30-3930-39m m2 240-4940-49m m2 251-7051-70m

42、m2 291-11091-110m m2 2楼层价差楼层价差2 2层层-50-50-50-50-50-50-50-503 3层层-25-25-25-25-25-25-25-254 4层层0 00 00 00 0户型价差户型价差+50+50+50+500 0-150-150位置价差位置价差+50+50+50+50+50+50+50+500 00 00 00 0-100-100-100-100-100-100-100-100采光通风采光通风价价 差差+50+50+50+50+50+50+50+500 00 00 00 0-100-100-100-100-100-100-100-100四、四、四、四

43、、价格初步建议价格初步建议价格初步建议价格初步建议：5 5 5 5、价格调整、价格调整、价格调整、价格调整：套内面积套内面积30-3930-39m m2 240-4940-49m m2 251-7051-70m m2 291-11091-110m m2 2基础价格基础价格68206820682068206820682068206820调价系数调价系数-125-125-125-125-175-175-325-325调整价格调整价格66956695669566956645664564956495六、营销推广建议：六、营销推广建议：六、营销推广建议：六、营销推广建议：3 3 3 3、推广方式：、推广

44、方式：、推广方式：、推广方式： 推广区域：推广区域：推广区域：推广区域： 围绕九龙园区、石坪桥、陈家坪、高新区片区为主，对杨家坪、围绕九龙园区、石坪桥、陈家坪、高新区片区为主，对杨家坪、围绕九龙园区、石坪桥、陈家坪、高新区片区为主，对杨家坪、围绕九龙园区、石坪桥、陈家坪、高新区片区为主，对杨家坪、大渡口、袁家岗片区进行适当推广。大渡口、袁家岗片区进行适当推广。大渡口、袁家岗片区进行适当推广。大渡口、袁家岗片区进行适当推广。 推广方式：推广方式：推广方式：推广方式： 以人员推广为主（发单、电话、短信），以媒介推广为辅（小版以人员推广为主（发单、电话、短信），以媒介推广为辅（小版以人员推广为主（发

45、单、电话、短信），以媒介推广为辅（小版以人员推广为主（发单、电话、短信），以媒介推广为辅（小版面报纸、网络、横幅、导示、车内挂旗等）。面报纸、网络、横幅、导示、车内挂旗等）。面报纸、网络、横幅、导示、车内挂旗等）。面报纸、网络、横幅、导示、车内挂旗等）。 推广主题：推广主题：推广主题：推广主题：九龙园区公园式酒店公寓九龙园区公园式酒店公寓九龙园区公园式酒店公寓九龙园区公园式酒店公寓 推广卖点：推广卖点：推广卖点：推广卖点： 公园式酒店公寓，产权式精装修，家具家电全配；公园式酒店公寓，产权式精装修，家具家电全配；公园式酒店公寓，产权式精装修，家具家电全配；公园式酒店公寓，产权式精装修，家具家电全配； 精装修现房，即买即可拎包入住精装修现房，即买即可拎包入住精装修现房，即买即可拎包入住精装修现房，即买即可拎包入住或出租收益或出租收益或出租收益或出租收益； 主力面积主力面积主力面积主力面积30-5030-5030-5030-50平方米平方米平方米平方米，低总价、低首付、低月供；，低总价、低首付、低月供；，低总价、低首付、低月供；，低总价、低首付、低月供；