精品文案佛山金地禅城项目定位策划报告

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1、佛山金地禅城项目佛山金地禅城项目定位策划报告定位策划报告釜储辜掠挝竹他筷惠驳腺恫坝奶牺戌倚坟密躇统账绵吧染逝砖字主走稀舞精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告世联对于项目的目标理解：保证回本的基础上，项目的口碑建立和进一步的高价突破地价地价25002500元元/ /平，平，70007000元元/ /回本销售回本销售基础目标（必须实现）上升目标（优化）金地禅城第一金地禅城第一枪，口碑建立枪，口碑建立实装戊嫁怒觅殊塘脓沂缴侮咆烧善靛辣虾祟熟啊因悄展篙朵悼蓝麓砂剁爱精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅

2、城项目定位策划报告第一部分：项目面临的问题第一部分：项目面临的问题界定问题界定问题第二部分：目标及达成目标的举措第二部分：目标及达成目标的举措全面突破解决方案全面突破解决方案报告核心内容报告核心内容第三部分：规划实现及分期开发第三部分：规划实现及分期开发建筑实践建筑实践族废陨抒骏晾囚矾誓浸股仟握形沸晒奏宇肥娟咨缉莹手跋碾馈栽法土杀捧精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告项目面临的问题1：佛山向东|向南大趋势明确，禅城片区边缘化明显往广州往广州广佛同城规划利好东平新城未来佛山CBD桂城东桂城东- -千灯湖千灯湖东平新城东平新城禅城禅城由广

3、州、佛山两市共同出资建设，总投资由广州、佛山两市共同出资建设，总投资146.75亿的广佛线，预亿的广佛线，预计计2010年年10月月30日建成通车首通段佛山魁奇路至广州西朗，预日建成通车首通段佛山魁奇路至广州西朗，预计计2012年全线贯通。年全线贯通。东平新城交通枢纽中心地块总建筑面积约东平新城交通枢纽中心地块总建筑面积约60万平方米，属于商万平方米，属于商业、办公和居住混合用地，兼具交通设施用地性质。其中交通枢业、办公和居住混合用地，兼具交通设施用地性质。其中交通枢纽中心纽中心7万平方米，交通枢纽中心将集地铁、城际轻轨、公交、万平方米，交通枢纽中心将集地铁、城际轻轨、公交、的士、城巴及其他客

4、运等各种交通方式为一体，畅达珠三角及港的士、城巴及其他客运等各种交通方式为一体，畅达珠三角及港澳地区。预计在澳地区。预计在2010年年6月投入使用。月投入使用。 辣津懊执闭瓣次羔苑箩嘴隐欣色獭俄杖虽完七沤勿赚零窑僚田灾剂策惋芒精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告项目面临的问题2：乱|低端|缺乏城市感的区域印象深入人心，市场认可度低区域现状：区域现状：客户声音：客户声音：“禅城空气不好空气不好，就是一个大工地大工地，人有多又乱，治安不好多又乱，治安不好。”“现在都往南往东走，北面整体都已经被边缘化了被边缘化了，再说禅城片区形象比较低端，

5、杂居的多，整体感低端，杂居的多，整体感觉比较乱。觉比较乱。”“不想回禅城，虽然我在禅城长大，但是真的不喜欢那个地方真的不喜欢那个地方，我们这一辈的有能力的都想往外走。”“禅城的交通不行交通不行，开车到禅城心情都会不一样，断头路多断头路多，地图上看起来很方便的地方因为路还没有完全修通就要兜好大的圈。”“禅城环境不是一般的差不是一般的差，在禅城住了两年，印象就是乱与差就是乱与差。”“比较少去那边，路过过，不像个城市不像个城市”啦厌邢宅孰碘尝总喻灌畦畅莫颗迢这墟领昏幽尘枉说媒酒雾琼凛崇躲痴黎精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告项目面临的问题

6、3：项目外在界面混杂，整体建筑环境纯粹性不足沂恿遣凯膀枪北澜泉本但待魂逃遣挥渣卜疆贪败襄共撒今场莫如锦膘吗棚精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告ACB项目面临的问题4：20余万，规模有限，难以借助规模更改区域印象项目经济技术指标项目经济技术指标:总占地：总占地：12.4万净用地：净用地：9.5万（A+B：8.4万，C：1.1万）容积率：容积率：A+B2.5；C 5，总建面总建面 26.5万万钎晶窗资矿佳寄为缝锋郴办窘陨出税锄挡言喜盂容溪龙碟蛇熟徒闭填涸就精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项

7、目定位策划报告Luxurious house关于开发方向的思考n保本销售An保本销售n价值一级跳n价值二极跳BC保本销售=6000-7000元/平的销售实现Q1Q1：禅城现状能否支撑：禅城现状能否支撑6000-70006000-7000的价格，或的价格，或是片区已经沦为更低的价格洼地？是片区已经沦为更低的价格洼地？两个思考维度：两个思考维度：1.市场需求验证市场需求验证2.供应现状供应现状樊撩怪很啊淹誓肮寅划唬幕革痘腰樟寒螺失讨塔兽趾赊攀纸憾樊僧肚例悉精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告房地产发展初级，以自建房为主，房地产发展初级，以

8、自建房为主，0505年年起商品房市场处于供应空白起商品房市场处于供应空白Luxurious house关于开发方向的思考n保本销售An保本销售n价值一级跳n价值二级跳BC禅城自建房可分为两类：禅城自建房可分为两类：1.普通自建房普通自建房以单体建筑为主，无秩序，居住舒适度较差，无产权，不以单体建筑为主，无秩序，居住舒适度较差，无产权，不可买卖。可买卖。2.农民公寓农民公寓村政府的农民福利分房。类小区，有规划，有物业管理，整体村政府的农民福利分房。类小区，有规划，有物业管理，整体观感较好。无产权，仅供禅城村民使用，不可买卖。观感较好。无产权，仅供禅城村民使用，不可买卖。农民公寓农民公寓应供残秆悦

9、庆逛录抉践沸团佰常挚把越垛粉撬箔伪耶灿昔坞写个蛊八莱谱晶喻精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告现状：区域内商品房发展初级，现状：区域内商品房发展初级，80-12080-120平主流居家户型为平主流居家户型为主，整体素质偏低主，整体素质偏低楼盘代表：楼盘代表：德兴花园德兴花园楼盘代表：楼盘代表：荟丽家园（荟丽家园（2002）楼盘代表：楼盘代表：丽日家园（丽日家园（2005）楼盘代表：楼盘代表：东海湾花园（东海湾花园（2005）崎宠后应驼膨普骇频算撤岭黔瘪票嘘函铸息您及夺爷域瘴杯坎芽浇懂窑米精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告

10、精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告现状：禅城高素质商品房二手房价现状：禅城高素质商品房二手房价5000-60005000-6000元元/ /平，看齐平，看齐城市核心区域主流二手房价，居住价值上升空间大城市核心区域主流二手房价，居住价值上升空间大区域区域物业名称物业名称物业地址物业地址户型户型建筑面积建筑面积( () )总价总价( (万万) )单价（元单价（元/ /平）平）老城区钻石苑建新路二室两厅99505152钻石苑建新路三室两厅107635888季华新景园季华五路三室两厅126886984玫瑰园大福路二室两厅103525049城南逸日雅居魁奇路二室两厅87505748丽景花园

11、魁奇二路三室两厅83506025汇银城市花园魁奇路二室两厅95555790丽日华庭魁奇路二室两厅82556708丽日华庭魁奇路二室两厅92555979禅城荟丽家园禅城三路三室两厅110655909荟丽家园禅城三路三室两厅 122604918荟丽家园禅城三路二室两厅71425915德兴花园禅城三路三室两厅130423230德兴花园禅城三路三室两厅110363272丽日花园仙槎南路三室两厅85495764东海湾花园槎湾路一房一厅31196129东海湾花园槎湾路二室两厅73354794东海湾花园槎湾路三室两厅95454736数据来源：佛山二手房网数据来源：佛山二手房网 丸绕腔挥嚏亏茶账汞炸滇括驾上夷

12、澈素斋畔惠赶鳞削鹤俱遭雌力居躇申死精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告未来供应：城市升级，未来放量以城市旧改为主，本项目未来供应：城市升级，未来放量以城市旧改为主，本项目作为区域内旧改住宅的排头兵，抢占市场先机。作为区域内旧改住宅的排头兵，抢占市场先机。禅城的城市历史发展就为工业、小作坊、村民禅城的城市历史发展就为工业、小作坊、村民自建房的自然生长，至自建房的自然生长，至20052005年，禅城辖区面积年，禅城辖区面积23.623.6平方公里范围内，尚未开发产业用地仅约平方公里范围内，尚未开发产业用地仅约200200亩。亩。20052

13、005年年5 5月月1717日，禅城万亩规划发布，涉及除了日，禅城万亩规划发布，涉及除了佛高区部分以及已经完成改造的部分厂区、村佛高区部分以及已经完成改造的部分厂区、村民公寓之外，禅城将对辖区内剩下的两万多亩民公寓之外，禅城将对辖区内剩下的两万多亩旧区全部进行改造。禅城不仅正式提出旧区全部进行改造。禅城不仅正式提出“十年十年打造世界最大针织服装产业集群基地打造世界最大针织服装产业集群基地”的产业的产业发展目标，同时加快了旧村改造的步伐。发展目标，同时加快了旧村改造的步伐。20072007年，禅城投资超过年，禅城投资超过5050亿元，全面启动十项亿元，全面启动十项工程。以工程。以“四区三带四区三

14、带”规划连片改造开发为思规划连片改造开发为思路，禅城将一个传统的农村镇，打造为宜商宜路，禅城将一个传统的农村镇，打造为宜商宜居宜工的都市型禅西新城。居宜工的都市型禅西新城。尸刮蓄早一肄宏慌咖串缕逗遏巍坷吧些诌碎握携蓄抨现广普视腋蛀鉴馋接精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告禅城形成了以针织服装为主，陶瓷业、玻璃制造业、建材业、塑料业、电子电器业、机械五金业、造纸业、家具等行业协调发展的工业格局。2002年,禅城被中国纺织工业协会、中国针织工业协会授予“中国针织名镇”称号。目前,禅城针织业已成为全国最大、知名度最高的针织布产区、针织布集散

15、地。区域内已建成大江、白坭、古灶、上朗、下朗、禅城六大传统针织城及大布顶工业园、和盛针织工业村、朗宝工业园、玉带制衣中心等现代化工业园区,拥有针织加工企业1695家、针织后整理企业36家、服装企业95家、原材料(绵纱)销售商733家,针织厂房面积266万平方米,占地约8000亩,从业人员57800人。现状：传统染织重镇，以工业发展为主，现状：传统染织重镇，以工业发展为主，近城市区域空间容量基本饱和近城市区域空间容量基本饱和Luxurious house关于开发方向的思考n保本销售An保本销售n价值一级跳n价值二级跳BC求需菏寻雄疼颊骄抢湍巢吴纤位瑰啼溜敏谢譬哲污佐邯酚售根洋掇晤苏炸札诽精品文案

16、-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告支柱产业积极转型，逐渐形成规模工业园，吸引到中大型支柱产业积极转型，逐渐形成规模工业园，吸引到中大型知名企业入驻知名企业入驻佛山国家高新技术开发区城西园（佛山国家高新技术开发区城西园（19981998）着重打造光电产业群、汽配产业群着重打造光电产业群、汽配产业群 城西园 14.88 平方公里，到2007年，首期开发6平方公里，到2010年，基本完成开发建设。城西园是佛山高新科技园三园区中首先启动的核心区域。2004年城西园占城南、城西园合计数的比重，总产值占84.06，出口创汇占97.07，是高新区目前的主

17、要高科技产业区域。数码光学产业群入园企业：以佛山普立华、佛山日丰和腾龙光学为龙头代表，以及为普立华配套的华国、华品、华旭、华永、华洲、华普、普丽科技（佛山）等公司。汽配产业入园企业：丰富汽配和优达佳汽配“中部高新基数产业园区中部高新基数产业园区”（20102010） “中部高新技术产业园区”将分为A、B、C、D四个片区， A区（禅城园）的转型招商定位以电子行业为主，拟培育成为高新电子产品研发、设计、生产、销售的电子产业基地；B区（普华北片区）转型招商定位以网络设计、网络物流等软件行业为主，拟培育成为服务于电子商务的软件开发、设计、销售和相关人才聚集产业基地；C区（华南片区）转型招商定位以医疗器

18、械、医药用品、生物医药的采购企业为主，拟培育成为配套于医药保健品制造和流通产业体系的物流产业基地；D区（玉带片区）转型招商定位以GPS、RFID无线射频识别技术企业为主，拟培育成为GPS和“北斗”卫星导航项目以及RFID无线射频识别技术的研发、成果转换和推广应用的产业基地。当前A区禅城园，占地约300亩，已于6月26日正式挂牌，且有6家以科技为主的企业进驻高新开发高新开发区城西园区城西园民营科技园民营科技园（禅城园）（禅城园）菜募限撂拉损忿斥博眯摆童佩琅提恕坞辨蹦阎拿垄瞩嗓露憋绵绿搪桅亥武精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告产业升级下

19、的禅城客户构成：原住民原住民原住民第二代原住民第二代生意人生意人工业园客群工业园客群私企业主私企业主中大企业中高管中大企业中高管企业白领企业白领/基层技术人员基层技术人员玲城攘肃壶踪典奋疵晕黍末街边汝继如腔械垃帕浦祟浸董蒸椿沧丁偿肌参精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告原住民原住民经济实力强，具有一定的地域情节。第二代的经济实力强，具有一定的地域情节。第二代的区域归属感弱。区域归属感弱。关键词：关键词：本地人本地人/50-60/50-60岁岁/ /有地自建有房有地自建有房典型代表描述：李先生，李先生，5050岁左右，禅城本地人岁左右，

20、禅城本地人家庭人口：家庭人口：4 4人，夫妻两人，有人，夫妻两人，有2 2个孩子，一个儿子一个女儿，都已经工作，但个孩子，一个儿子一个女儿，都已经工作，但四口人还是住在一起四口人还是住在一起居住现状：家里有祖屋（自建房），对外出租，自己和子女一起住在弘农园居住现状：家里有祖屋（自建房），对外出租，自己和子女一起住在弘农园120120平三房（大沙路农民公寓）平三房（大沙路农民公寓）经济来源：祖屋出租经济来源：祖屋出租+ +村股份分红村股份分红+ +生意或工作所得生意或工作所得客户语录：“在这里（禅城）都住了几十年了，在这里（禅城）都住了几十年了，朋友亲戚都在这边，习惯了朋友亲戚都在这边，习惯了。

21、”“外面的人都觉得外面的人都觉得禅城人凶，治安不好禅城人凶，治安不好，我们住在里面也还好。，我们住在里面也还好。”“我们本地人是我们本地人是不会买外面的房子的不会买外面的房子的（商品房），村子里都（商品房），村子里都有自己的祖屋（自建房）有自己的祖屋（自建房），现在是很多人都不住了，大多数都搬到农民公寓了，现在是很多人都不住了，大多数都搬到农民公寓了，2、3千就可以买到，环境好千就可以买到，环境好又方便。又方便。”“这个这个农民公寓是补偿农民公寓是补偿来的，所以是对村民特别的优惠，来的，所以是对村民特别的优惠，家里没有户口还不能买。家里没有户口还不能买。这个房子不能买卖这个房子不能买卖，但是这

22、到底能不能谁知道呢。，但是这到底能不能谁知道呢。”“现在四个人住这个会小，现在四个人住这个会小，准备换大房准备换大房，听说这边小区准备建第二期了，等等看。，听说这边小区准备建第二期了，等等看。”扔芭调恤侦站机老工耐讶嚼恕挫的杏憨之轩腋鸡湛芥坏亲匣馁刹丰坍孝沃精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告原住民原住民农民公寓成为其重要的福利房，但其只针对原农民公寓成为其重要的福利房，但其只针对原居民。居民。关键词：关键词：本地人本地人/50-60/50-60岁岁/ /为儿女置业为儿女置业典型代表描述：许先生，许先生，5555岁左右，禅城本地人岁左

23、右，禅城本地人家庭人口：家庭人口：5 5人，夫妻两人，有人，夫妻两人，有3 3个孩子，一个儿子两个女儿，都已经工作。五个孩子，一个儿子两个女儿，都已经工作。五口人一起生活口人一起生活居住现状：一家五口居住在弘农园居住现状：一家五口居住在弘农园100100平左右三房（大沙路农民公寓）平左右三房（大沙路农民公寓）客户语录：“这边挺好的，生活几十年了没觉得有什么不好。这边挺好的，生活几十年了没觉得有什么不好。大家老朋友住在一起方便大家老朋友住在一起方便。”“现在住的房子有点小，小孩也大了，我们不打算换了，现在住的房子有点小，小孩也大了，我们不打算换了，准备给小孩单独买一准备给小孩单独买一套房子。套房

24、子。”“先看二期吧（弘农园二期），先看二期吧（弘农园二期），想给小孩买个近点的，离家里近，回来喝汤也想给小孩买个近点的，离家里近，回来喝汤也方便。方便。”“也看他们自己喜欢，我仔想出去买房子，也看他们自己喜欢，我仔想出去买房子，买商品房也好，将来可以升值买商品房也好，将来可以升值。随随他们，现在交通也方便。他们，现在交通也方便。”酌背赘司犯堕芒佐挑刚蒲编灵脂逛良济晋台估酉垂馏瘫惕厉谐姿久味贾蔡精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告原住民（第二代）原住民（第二代）走出去，接受新事物走出去，接受新事物关键词：关键词：本地人本地人/20-30

25、/20-30岁岁/ /倾向商品房倾向商品房/ /会为父母考虑就近置业会为父母考虑就近置业典型代表描述：王先生，王先生，2525岁左右，禅城本地人岁左右，禅城本地人家庭人口：家庭人口：4 4人，父母两人，另加一个姐姐人，父母两人，另加一个姐姐居住现状：一家居住现状：一家4 4口居住在弘农园口居住在弘农园100100平左右三房（大沙路农民公寓）平左右三房（大沙路农民公寓）客户语录：“不喜欢禅城，城市旧不喜欢禅城，城市旧，以前又是工业区，以前又是工业区，不太像城市不太像城市。如果可以。如果可以还是想在外面还是想在外面买房子买房子，但父母都在这边，还是会住近一点但父母都在这边，还是会住近一点。”“现在

26、住的是村里补助的农民公寓，我们买很便宜，现在住的是村里补助的农民公寓，我们买很便宜，2、3千就差不多，千就差不多，外面的房外面的房价太高了价太高了，千灯湖我前几天上网看了一下都已经九千、一万了。，千灯湖我前几天上网看了一下都已经九千、一万了。”“我们住我们住100平左右的三房，准备换房来的，听说我们小区准备建二期，地都好平左右的三房，准备换房来的，听说我们小区准备建二期，地都好像定了，我都会关注一些。像定了，我都会关注一些。”“农民公寓是没有产权证的，我个人还是农民公寓是没有产权证的，我个人还是倾向于商品房，有产权证倾向于商品房，有产权证，未来可以升未来可以升值值。不过还是要看价格，如果。不过

27、还是要看价格，如果你们将来卖个你们将来卖个6、7千我可以接受千我可以接受，我有个朋友买了，我有个朋友买了荟丽花园，荟丽花园，现在二手房都要现在二手房都要5千多了，那新房千多了，那新房6、7千我可以接受的千我可以接受的。”序芦耍馆鼠狮篱怪查劳灰锚攫抢件熬垒林蕾眠年锅碰藏床队顿痘磕宛刘歼精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告禅城原住民购买需求判断：具有较强的经济实力，但受自禅城原住民购买需求判断：具有较强的经济实力，但受自建房和农民公寓的分流较大。购买本项目需要有更强的理建房和农民公寓的分流较大。购买本项目需要有更强的理由。由。置业经验置业

28、经验多次居住现状居住现状 居住在自建房或农民公寓中；数量预测数量预测禅城有15个村委会，6个居委会，约5.6万村民客户说法客户说法禅城有12-13个小学，然后每个年级有4-5个班，每个班大概有30-40个人，这样估算一下，每一届大概有个2000-3000个小孩。每个禅城家庭一般是2-3个孩子。禅城本地第二代数据借鉴数据借鉴禅城常住人口8万。村民约55517人。禅城街道办事处网站购房需求购房需求有一定的置业需求，但大部分被农民公寓消化，第二代置业需求增大伊书洁短荤盅辉铺稀腑盐俄掳罚肄冠伦巢辜核般浩赊钻泻采瞬衙佛集庐擒精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城

29、项目定位策划报告外地生意人外地生意人就近方便生意，最有可能的客户群就近方便生意，最有可能的客户群关键词：关键词：外地人外地人/30-40/30-40岁岁/ /便利性便利性/ /关注物管关注物管典型代表描述：韩先生，韩先生，4040岁左右，潮州人，在东海湾花园街铺开了一个茶行岁左右，潮州人，在东海湾花园街铺开了一个茶行家庭人口：一家三口，有一个小孩，小孩上小学家庭人口：一家三口，有一个小孩，小孩上小学居住现状：居住在东海湾花园，居住现状：居住在东海湾花园，8080平两房平两房客户语录：“金地在这边刚拿了一块地，我都知道，一直在留意。金地在这边刚拿了一块地，我都知道，一直在留意。”“我在这边做生意

30、，就买了这边的房子，我在这边做生意，就买了这边的房子，住的近方便看铺子住的近方便看铺子。”“这里面住的这里面住的都是周边做生意的都是周边做生意的。小区里面还有一栋公寓，住的人就杂了，基本。小区里面还有一栋公寓，住的人就杂了，基本上都是出租的、包二奶的，干什么的都有，杂的很。上都是出租的、包二奶的，干什么的都有，杂的很。”“我们小区的我们小区的物管不好，有贼物管不好，有贼。这点很烦，住的不舒心这点很烦，住的不舒心。周边的配套也不好周边的配套也不好，那，那个禅城市场我们从来不去，个禅城市场我们从来不去，都去城里买东西都去城里买东西。”“有换房子的想法，有钱当然想住好一点的地方啦，什么依云小镇啦，别

31、墅好靓有换房子的想法，有钱当然想住好一点的地方啦，什么依云小镇啦，别墅好靓的嘛，但是我没那么多钱嘛。的嘛，但是我没那么多钱嘛。你们卖个你们卖个6、7千我觉得还可以，现在房价一直在涨，千我觉得还可以，现在房价一直在涨，未来广佛同城了房价肯定要再涨，未来广佛同城了房价肯定要再涨，7千不算贵。千不算贵。”“再换可能换个再换可能换个100多方的三房多方的三房。”睦扁履肝丸船硅俄赌肛庆栈豌啄转罪篡咏冉旧沧索蹭瞪讼砖浴变篱骤宽幂精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告专业市场生意人专业市场生意人就近方便生意，最有可能的客户群就近方便生意，最有可能的客

32、户群关键词：关键词：本地人或浙江人本地人或浙江人/30-40/30-40岁岁/ /排斥工业区环境排斥工业区环境/ /关注社区环境关注社区环境典型代表描述：张先生，张先生，4040岁左右，本地人，在禅城老布料批发市场开店岁左右，本地人，在禅城老布料批发市场开店家庭人口：一家家庭人口：一家4 4口，有两个小孩，小孩上小学口，有两个小孩，小孩上小学居住现状：居住在禅城镇，约居住现状：居住在禅城镇，约8080平两房平两房客户语录：“工厂这边好大灰尘，空气不好，工厂这边好大灰尘，空气不好，我是本地人，我是不会在这边买房子。我是本地人，我是不会在这边买房子。”“金地我知道，那块地我也知道，算禅城金地我知道

33、，那块地我也知道，算禅城配套比较好的地段配套比较好的地段。”“禅城禅城有钱的人很多有钱的人很多，像这边做布料批发的很多都是浙江那边过来的，听说禅城，像这边做布料批发的很多都是浙江那边过来的，听说禅城这边的布料出名，都过来了。但现在的生意不好做，以后也可能会搬到新的布料这边的布料出名，都过来了。但现在的生意不好做，以后也可能会搬到新的布料市场区。市场区。如果厂区不搬，我们也不想搬。如果厂区不搬，我们也不想搬。”“现在禅城的市容市貌越来越好了，现在禅城的市容市貌越来越好了，但是就是没有好房子。但是就是没有好房子。”“想换个想换个120左右的三房左右的三房吧，吧，7、8千都可以接受千都可以接受，但是

34、具体得看社区。，但是具体得看社区。社区的花社区的花园大，环境好，舒服那还可以。园大，环境好，舒服那还可以。”隙摆域夫半拧础福浦滔大肢瓢语截狈长叼桃旗猾抄陇绕气讽楚啮呼便致派精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告禅城生意人购买需求判断：具有一定的经济实力和区域性，禅城生意人购买需求判断：具有一定的经济实力和区域性，最有可能的客户群最有可能的客户群置业经验置业经验一次以上居住现状居住现状 很大一部分居住在布匹市场附近、荟丽家园或丽日家园数量预测数量预测老布匹批发市场约有200-300家店铺，从业人员20000多人，当前营业率在30-40%；

35、企业主占3-5%左右，在1000人以内；外地生意人分布在禅城路、荟丽家园、丽日家园底商，估计有200家铺客户说法客户说法禅城的有钱人很多，禅城的纺织全国有名，还有很多浙江人都到这边来做生意了。布匹市场老板访谈数据借鉴数据借鉴禅城拥有原材料(绵纱)销售商733家, 从业人员20000多人，产品遍销国内和港澳台地区以及欧美等国家。 禅城区经贸局购房需求购房需求置业需求被压抑，有较大的需求空间图渊衣激蚌浮蓄梢葡磺糠氮亩穷蔑样禽坎匆懦券媳涎词剐低倡毙殿戚衔疟精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告私企业主私企业主/ /企业中高管企业中高管根本面改

36、善居住环境根本面改善居住环境关键词：关键词：40-5040-50岁岁/ /经济实力强经济实力强/ /面子匹配面子匹配/ /居住升级居住升级客户侧面了解：经济实力强劲，有车，多次置业，居住环境挑剔经济实力强劲，有车，多次置业，居住环境挑剔大多关注热点置业片区，如亚艺、千灯湖，有资源、环境好的低密度产品、洋房大多关注热点置业片区，如亚艺、千灯湖，有资源、环境好的低密度产品、洋房产品产品讲究身份和居住的匹配讲究身份和居住的匹配工业园企业员工访谈：“我们公司高层我们公司高层肯定不会在禅城买房子。禅城环境太差了，治安不好，肯定不会在禅城买房子。禅城环境太差了，治安不好，整体感觉整体感觉不好。不好。”“他

37、们他们有钱又有车有钱又有车，直接就开到城里去买房子了，方便的很。一条季华路可以直，直接就开到城里去买房子了，方便的很。一条季华路可以直接开过去，接开过去，交通根本都不是问题。交通根本都不是问题。”“主要还是主要还是选环境好的，城市新的选环境好的，城市新的，我们老大基本上都是在亚艺、城南买的房子，我们老大基本上都是在亚艺、城南买的房子，那边环境好，城市新。配套什么的都很多，生活方便。那边环境好，城市新。配套什么的都很多，生活方便。”“其实还有一点，其实还有一点，买禅城其实挺没面子的，买禅城其实挺没面子的，如果是我我也觉得没面子，都那么有如果是我我也觉得没面子，都那么有钱了，钱了，带朋友来玩还像进

38、了贫民窟一样，脸上无光带朋友来玩还像进了贫民窟一样，脸上无光。”“中层可能中层可能压力相对较大一点压力相对较大一点，但，但买城南那边的房子肯定没问题买城南那边的房子肯定没问题。”彻腊撂坤吱戏咙件串驱寺彝囚苯煮拉熔匆殆瓣倡摹检舶闹泡哉娩砾圃阔畅精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告企业白领企业白领追求性价比追求性价比关键词：关键词：20-3020-30岁岁/ /经济实力一般经济实力一般/ /注重居住环境注重居住环境典型代表描述：高小姐，高小姐，2828岁左右，佛山人，普利华上班岁左右，佛山人，普利华上班家庭人口：夫妻两人，结婚两年，准备要

39、孩子家庭人口：夫妻两人，结婚两年，准备要孩子居住现状：居住在城南季华花园，居住现状：居住在城南季华花园，8080平两房平两房客户语录：“禅城太乱了，城市氛围不好。又都是工厂，空气不好。我们同事除了本地的，基本禅城太乱了，城市氛围不好。又都是工厂，空气不好。我们同事除了本地的，基本上都不怎么喜欢这里。上都不怎么喜欢这里。”“我坐公交车上下班，也就我坐公交车上下班，也就40分钟，还是挺方便的。分钟，还是挺方便的。”“我我06年买的房子，当时房价还没有涨起来，年买的房子，当时房价还没有涨起来，4千多。还是千多。还是喜欢城南的环境，都是新喜欢城南的环境，都是新建的，而且现在听说市中心也要搬到那边去。建

40、的，而且现在听说市中心也要搬到那边去。我们同事没有买房的现在也大多在看城我们同事没有买房的现在也大多在看城南的房子，现在房价高，南的房子，现在房价高，他们压力很大，所以价格是关键他们压力很大，所以价格是关键。像我们公司属于富士康，。像我们公司属于富士康，待遇相对不错，华宝路这边的企业大多数都是台资，他们的待遇相对不错，华宝路这边的企业大多数都是台资，他们的待遇会看齐富士康，但肯待遇会看齐富士康，但肯定还是没有富士康好定还是没有富士康好，那他们压力更大。，那他们压力更大。”“买房子主要买房子主要还是看地段，配套，还有环境还是看地段，配套，还有环境，大环境要好，社区公共环境都会考虑。，大环境要好，

41、社区公共环境都会考虑。”“没有关注过禅城工厂搬迁的事，虽然搬了，但是禅城还是乱了些，有些像农村。没有关注过禅城工厂搬迁的事，虽然搬了，但是禅城还是乱了些，有些像农村。如如果金地未来有很不错的小区，价格合理他们还是可以考虑。果金地未来有很不错的小区，价格合理他们还是可以考虑。”“我同事现在看的还是我同事现在看的还是实用性的，实用性的，100多方的两房三房多方的两房三房。”蔬阮谊颖惦幼茵峨序吓娟弗的窗克君扒巨犯兼肆默缩艺祥驮解万林宋叔嗅精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告禅城工业园购买需求判断：最多样和最强大的客户群，禅城工业园购买需求判

42、断：最多样和最强大的客户群，对区域的认同感游离，需要最大程度的争取对区域的认同感游离，需要最大程度的争取置业经验置业经验一次以上/未置业居住现状居住现状中上层在城南置业居多，普通白领大多租住在公司宿舍数量预测数量预测当前城西园内规模企业约有12家，整体员工数在3万以上，其中中层占10%-15%，约4000人左右，高管占2%，约600人借鉴数字借鉴数字佛山普立华科技有限公司于2006年12月并入全球500强企业富士康科技集团，主营机光电事业。公司现有员工15,000多人，占地面积160,000多平方米。普立华公司简介日丰企业是国内新型管道行业的龙头企业，现有员工3000多人，其中高级职称人数占2

43、，中级职称人数10，大学本科以上的人员达80以上。 佛山日丰公司简介腾龙光学现有员工5200多名，占地面积30,287M2，建筑面积50,164M2，年产值超过20亿元 佛山腾龙光学公司简介购房需求购房需求中高管置业需求外流严重，白领阶层购房需求旺盛留剖眯戎匹獭华径恼抠添士宋岗祈锄彭岁饺不栋缀揍橇柑知酱舟狗微箕拌精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告客户类型客户类型客户特征客户特征经济实经济实力力客户量客户量置业置业选择选择产品产品选择选择项目匹配项目匹配原住民老一代有较强的地缘情结，对禅城抗性小；为子女置业可能选择商品房较强禅城常住人

44、口禅城常住人口8万。村民约万。村民约55517人人农民公寓舒适居家户型/大平面购买本项目购买本项目需要有更强需要有更强的理由的理由第二代希望走出禅城，对新事物接受度较高，倾向于商品房，但为了父母可能就进置业家庭实力较强农民公寓/禅城商品房实用型三房外地生意人方便照看生意，倾向就近置业，关注物管、生活配套较强老布匹批发市场约有老布匹批发市场约有200-300家店家店铺，从业人员铺，从业人员20000多人，当前营多人，当前营业率在业率在30-40%；企业主占；企业主占3-5%左右，左右，在在1000人以内人以内禅城商品房实用型三房最有可能的最有可能的企业人员企业白领对禅城印象原始，经济实力有限，追

45、求性价比一般当前城西园内规模企业约有当前城西园内规模企业约有12家，家，整体员工数在整体员工数在3万以上，其中中层万以上，其中中层占占10%-15%，约，约4000人左右，高管人左右，高管占占2%，约，约600人人城南中低端商品房实用型两房、三房需要最大程需要最大程度的争取度的争取中层管理根本升级居住环境，以居住环境、社区环境为优先考虑条件，讲究身份匹配较强城南/亚艺中高端楼盘舒适性居家产品/大平面高层管理/私企业主强市场需求：片区价格认知6000-7000元/平，市场需求旺盛禅城房地产发展初级，长期以来供应有限，置业需求禅城房地产发展初级，长期以来供应有限，置业需求被压制或被驱赶到其他区域置

46、业，本体置业需求旺盛被压制或被驱赶到其他区域置业，本体置业需求旺盛昼峦雷营莫猎涯践玉扩妖壤薛篇圣装兜几含遮球歉紊像灶词趋渣惮陕标了精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Luxurious house关于开发方向的思考n保本销售An保本销售n价值一级跳n价值二级跳BC保本销售=6-7000元/平的销售实现1.1.市场供应长期处在空白，项目旧改排头兵，市场供应长期处在空白，项目旧改排头兵，市场优势明显；市场优势明显；2.2.市场需求被长期压抑，中低端刚性需求旺盛市场需求被长期压抑，中低端刚性需求旺盛3.3.市场二手房价格达到市场二手房价格达

47、到50005000元元/ /平，本项目的平，本项目的6000-70006000-7000元元/ /平的市场价格接受度较好平的市场价格接受度较好6000-7000元/平的保本销售，实现难度不大！垂口钵碎针狞柯魄衡讹杂欠剂串弥请拉敌辈像盗碾砾请频纯融胖睡笺钟宦精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Luxurious house关于价值提升的思考n保本销售n价值一级跳价值突破1：探讨7000-8000元/平的可能性？Q2Q2：中高端客户外流倾向明显，如何有效吸纳：中高端客户外流倾向明显，如何有效吸纳片区内中高端客户，实现价格的进一步爬升？片区

48、内中高端客户，实现价格的进一步爬升？三个思考维度：三个思考维度：1.项目机会项目机会2.市场成功案例借鉴市场成功案例借鉴3.规划实现规划实现ABCn价值二级跳问题：区内不乏中高端客户的身影，但对区域的排斥使其存在大量的流失，如何留住他们成为价值突破的第一个瓶颈镐鸥甫晶钥酥膘崖慰呛鹿缝戎阳莹淤帛轻坷窍眩兰喳朋贱蛰症愈沛瘦刮奉精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告优势1:相对城市感1.禅城最具城市感的路段禅城最具城市感的路段禅城的中心地带，禅城路禅城的中心地带，禅城路|仙仙槎南路，项目进入性城市感相对优良槎南路，项目进入性城市感相对优良禅城

49、路禅城路仙槎南路仙槎南路纯阳路纯阳路新一佳新一佳项目地块项目地块禅城路禅城路俩尿府稚桐朗阳榆苞气蹈丧很缔锁好奄绎锣时紫芋撬摧尧然院吮绿蓉谆雾精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告2010年6月30日，投资达4亿元的轻工路建设工程正式启动。轻工路东起佛山大道，西至华宝路全长4.2公里，沿线贯穿大沙、大岗等5个村（居）委会，明年区和街道两级预计投入近5亿元主要是大沙二路至华宝南路2.72公里进行改造，其新定位为交通干道。届时轻工路将由原来36米的标准4车道扩宽为标准8车道，拆除两侧1.5米宽的绿化带，改为道路中央设置3米宽绿化带。轻工路还将

50、设置跨线路（桥）连接未来的禅西大道。 禅城将在未来两年内投资建设、开通三条主要交通干道。轻工路2.8公里，计划投资4亿元；禅城西路2公里，预计投资2亿元，季华北路2.2公里，预计投资1.5亿元 轻工路预期于两年内开通，项目与一路相连，与城市核心轻工路预期于两年内开通，项目与一路相连，与城市核心的距离直接拉近的距离直接拉近金地项目=直达祖庙五分钟！靴确宝仿黄遮捐令男羞箭轮葬峻钵丰唯痹洋褥押孜涧锈瓣蚕末酿扦剂瞬坏精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告2.禅城最纯粹的居住片区禅城最纯粹的居住片区荟丽家园荟丽家园|丽日家园，项目北丽日家园，项目

51、北界面相对纯粹，居住氛围良好界面相对纯粹，居住氛围良好阜鸦迢宗誉肖柞桂亦缀搬粪瞥朱苹崔族哗赣转猩刃和逸型谩羹敢脖萄直迟精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告ACB地块地块净用地净用地容积率容积率建面建面商业比例商业比例A+B8.4万万2.521万万20% 4.2万万C1.1万万55.5万万50%2.75万万周边商业周边商业体量体量新一佳1.5万荟丽家园底商约60间铺，近1000平丽日花园底商约2-30间铺，约600-800平项目商业体量项目商业体量2.8万，在禅城有绝对的商业体量优势，成万，在禅城有绝对的商业体量优势，成为项目差异化的发

52、力点为项目差异化的发力点优势2:商业指标影钡十瓤舔米翅扩骄专犀窿崎饱烟盾健色凛综爷剂妮撩污遁贰需苔鼠醋梅精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告禅城基础配套缺乏，区域内商业中心缺失，商业自然发展，禅城基础配套缺乏，区域内商业中心缺失，商业自然发展，租金相对较低，有较大的上升空间，市场机会明显租金相对较低，有较大的上升空间，市场机会明显“禅城好一点的配套就只有一个新一佳吧，我们要买东禅城好一点的配套就只有一个新一佳吧，我们要买东西还是会去市区，如果这边有个好一点的百货当然好啦。西还是会去市区，如果这边有个好一点的百货当然好啦。”“禅城没有什

53、么出名的商业吧，那个新一佳也应该是除禅城没有什么出名的商业吧，那个新一佳也应该是除了禅城人知道，佛山市区的人都不知道。了禅城人知道，佛山市区的人都不知道。”“禅城现在整改之后，禅城路的商业越来越好了，也有禅城现在整改之后，禅城路的商业越来越好了，也有了麦当劳、新一佳好一点的配套，但是百货什么的还是了麦当劳、新一佳好一点的配套，但是百货什么的还是差。差。”“生意还过得去，周边有小区嘛，人气会旺一点，生意生意还过得去，周边有小区嘛，人气会旺一点，生意还是好做一些，所以这边的租金也贵一点。还是好做一些，所以这边的租金也贵一点。”商圈商圈位置位置面积面积租金（元租金（元/ /）祖庙商圈百花广场1F大门

54、旁六福珠宝店100-150700一线商场铺100-150500-600一线临街铺100-150200-300东方广场商圈东方广场银洲城吉之岛2F30500-600银洲城一线商场铺30300-400福禄路临德胜楼一线临街铺40400桂城商圈百花时代广场1F西门旁临街商铺90-100450一线临街商场铺90-130300-400季华商圈东建世纪首层临街商场铺135150华远东（东建南门附近）临街街铺80-100200-300季华五路（以西）一线临街商铺30-200150-200普澜路一线临街街铺100-120150-200商圈位置面积租金（元/）禅城路禅城三路/四路6045-50荟丽家园仙槎南路3

55、040纯阳路20-3035-40丽日家园仙槎南路20-3035-40甜恭布殊祭馆歇脉竭捍灰驴蛤磕肢坪失舌磕嘉滞硷席折晴攀蓟詹况也约痛精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告优势3:金地经验金地水城金地水城城市新区的成功招商经验和已经累计的商业城市新区的成功招商经验和已经累计的商业客户，金地有更丰富的商业操作经验客户，金地有更丰富的商业操作经验项目基本经济技术参数（商业水城）占地面积：117034平方米 其中：地面以上建面：135436 商场、零售、娱乐62055 地面以下建面：77273 首层建面：49052 容积率：1.33建筑密度：4

56、2层数：7层 销足蚂您倦喉岗钮砧系偏置刺晃默七瞳差恫蛾官逞杯祖眷函难舌棕绳模炼精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告金地花园金地花园金地水城城市价值之上的住宅操作，成就了金地水城城市价值之上的住宅操作，成就了千灯湖片区口碑相传的片区豪宅千灯湖片区口碑相传的片区豪宅肛博其渔恰作八烬孟翠胰抖履延撇旱娥簧掺篙匝葡胚视晦模糟眷琉炔勇菲精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告金地取得本项目的市场表现：金地取得本项目的市场表现：n是第一个进入禅城的品牌开发商；是第一个进入禅城的品牌开发商；n是

57、金地在禅城的第一个项目；是金地在禅城的第一个项目；n是金地拥有在是金地拥有在“非热点区域非热点区域”打造明星项目的魄力和眼光。打造明星项目的魄力和眼光。为禅城丰富配套，和政府建立关系：为禅城丰富配套，和政府建立关系：保证未来金地在禅城的顺利扩张保证未来金地在禅城的顺利扩张扩大金地品牌在佛山的影响力：扩大金地品牌在佛山的影响力：范围更广、持续性更强、客户影响更深远范围更广、持续性更强、客户影响更深远对于金地，商业还意味着什么？是金地在禅城战略发展的第一步！是金地在禅城战略发展的第一步！丸媳饿召煌新堰遂碳乎识继孟状海握急烷椅磕迢紊寓骤淀沦醇脱吕诉糟礁精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告

58、精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告以城市感脱离区域的非城市感最终实现，最终实现，项目印象区域印象项目印象区域印象禅城最具城市感的路；禅城最具城市感的路；禅城最具集中的商品房片区；禅城最具集中的商品房片区；禅城最大的商业体量；禅城最大的商业体量；与祖庙五分钟的直接路径；与祖庙五分钟的直接路径；项目具备优秀的项目具备优秀的城市基础，城市基础，项目需要构建坚实的“城市感”。禅城第一的品牌开发商；禅城第一的品牌开发商；谈编曾辗泽疯皿仆哦菜漂沥练加箱隆切剔坠训曳硕贷弊蔚掂审苏玄贯惹敛精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告项目印象区域

59、印象的案例借鉴1：金地梅陇镇（深圳）建筑出位|配套展示|个性营销，个盘形象区域形象，树立口碑，实现高价金地金地梅陇镇概况梅陇镇概况位置：龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路，西靠梅龙路 ；区域背景：区域背景：与福田中心区有较好的区位关系，被政府规划为龙华新城，但整体规重点向宝安中心区偏离但整体规重点向宝安中心区偏离，龙华片区配套严重缺配套严重缺失，发展初期失，发展初期。梅陇镇所在区域远离优势资源区域，交通、规远离优势资源区域，交通、规划利好相对有限划利好相对有限占地面积：136000 ；建筑面积：420000；商业面积：约20000平容积率：3.08；绿化率：30%；配套：商业街，幼儿园；共分4期

60、开发，一期于06年5月开盘，实现均价实现均价7500元元/平，高平，高出市场均价约出市场均价约1000元。元。09年，四期实现均价年，四期实现均价13500元元/平。平。项目项目户型户型实现价格实现价格销售速度销售速度金地梅陇镇二居：75M小三居：105-110M大三居：110-120M7500元/平米推出1200套，开盘日选房客户解筹率约：82%周边项目二居：75-85M小三居：110M左右大三居：120M左右6500-7000元/平米40-50套/月辣伏饿霉狂强碌瘴告巫请俱携腰卑忍闲续夕莉舔魂幻池茬皿沈芹型盯惭傅精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅

61、城项目定位策划报告独特的规划、立面迅速在市场上引起热点关注，个盘印象独特的规划、立面迅速在市场上引起热点关注，个盘印象迅速建立迅速建立不同于普通的围和式社区，整个社区通过自然高差与周边的城市界面形成区隔，长条的板楼形成强烈的空间秩序感，建筑的体量存在感大于公共空间的围和感；德国WSP建筑设计公司用简约、纯粹的德式纯净主义风格，突出简洁的线条，用直线条的造型，让建筑大胆出位；彩虹般绚丽七色立面百叶，通过百叶内墙多种色彩的运用，强调建筑时尚、活泼面，营造出最具都市气质的建筑表情宫披傀水剪义米浪补约隋续猿到云写骚虐循法擦歧膀档层朱洒叛钾背遗棍精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-

62、2010年佛山金地禅城项目定位策划报告时尚街区展示社区个性的同时，以商业为标签迅速建立项时尚街区展示社区个性的同时，以商业为标签迅速建立项目城市感目城市感时尚街区的实景展示，以及先期部分配套商家的引进，以商业迅速建立项目的城市标签引进时尚的商业业态华南第一家肯德基汽车穿梭餐厅，吸引市场热点关注的同时，强化商业的时尚感，与社区整体气质统一侈橙惫洒诧沽乏榨馋撼立清牛腋场皋窜柿镶冯偿完顺礁漱贷担莽猜英烂啸精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告创新的潮流售楼处，空间、功能双重革新区域的售楼体验，创新的潮流售楼处，空间、功能双重革新区域的售楼体验

63、，增强新兴城市时尚感增强新兴城市时尚感阅读空间阅读空间传讯囊传讯囊售楼处底层售楼处底层思考房思考房茸褂孔耗吞磁喉绷粟仟痈抹顿簧携垮羔丢朱药玩惯诈细加届襄赌帛筷伙谱精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告以时尚、潮流为营销语言，直接对接目标客户精神层面，以时尚、潮流为营销语言，直接对接目标客户精神层面，引起市场热点关注引起市场热点关注趁蹲戍眶挝井榜鼎啸春凶障抨表困恤忿钦缘敲端苯舰敬拙锥袒蜗类掺灾绵精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告项目印象区域印象的案例借鉴2：华润幸福里（深圳）借

64、助商业立势，成为片区新中心，口碑|住宅价值远远超越片区价值城市重心西移，罗湖片区边缘化；周边城市资源平庸，地王大厦的价格推动力减弱；自然资源匮乏，居住环境不纯粹罗湖已经淡出了居住视线，高端客户对片区基本不认可万象城片区前市状况万象城片区前市状况深圳顶级购物中心，区域价值增值；二手房价格催涨，二手房市场价格上涨万象城片区目前状况万象城片区目前状况首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位万象城18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐

65、饮等近300家零售店面组成。万象城周边万象城周边罗湖其它罗湖其它项目名称项目名称二手房价二手房价格格项目名项目名称称二手房二手房价格价格城市名园1.8-2万/和平广场1.4 万/城市天地广场1.9万/逾峰台 1.4万/宋帜嘿地妈茨呸敌溜楔痴扶莹蹈垛仑置闰昌掌放销杜珠脑娄纹乾互貌卖凌精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告外因：优越的地理位置，良好的交通可达性；区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力；区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。内因：超强的实力与品牌号召力；集购物、娱乐等为一体的体验式；项目立意高，与深圳人内心的

66、价值观相符；一流的精英团队。万象城商业成功的关键驱动因素：万象城商业成功的关键驱动因素：灰辣被潦匀逾味托疵挖蛊阎舷啤苗战郑受诅透尝独聂涧键勃俄聂孙坑淌寨精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告借力万象城，高品质精心打造，住宅溢价上涨，借力万象城，高品质精心打造，住宅溢价上涨，4万万/平均平均价，开盘推出价，开盘推出230套，销售三个星期基本售罄套，销售三个星期基本售罄幸福里整整打造幸福里整整打造1年年 ，采用高品质材料，保证建筑的绝对品，采用高品质材料，保证建筑的绝对品质，在业内、市场强势引起关注，质，在业内、市场强势引起关注，09年年7

67、月低调销售，推出月低调销售，推出230套，实现套，实现4万万/平均价，当前基本售罄平均价，当前基本售罄秘顽篇爬任亩剐掺敌桃孙弹拈寨看胚病痒顿么铃绵换刹涡看腿罗磷轨赌杖精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告二种方式的构建借鉴：金地梅陇镇：形象风格做秀个性立面个性立面+时尚街区时尚街区+营销呼应营销呼应华润幸福里：全新价值体系建立商业中心立势商业中心立势+品质打造品质打造本项目本项目方式方式1：展示城市化：展示城市化方式方式2：商业起势：商业起势利用商业体量优势；区域级商业中心立势，搭建项目城市感基座；界面展示，迅速脱离区域非城市感界面！振

68、陡十驮跋雏咎叶佃矿欣暂懦米锯宝夕褪雌嫩橡贩窖积獭逝爪融昭烫十犊精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告区域的商业中心之上，更璀璨的城市界面，老旧的区域被光芒淡化，吸引目光的是更闪亮的明星。禅城从此被彻底遗忘。价值突破一：价值突破一：造星运动，城市标签造星运动，城市标签发挥项目发挥项目最大的优势最大的优势，以，以商业为契机商业为契机，拢芳颓存硅滁滇饥酉衣鞭蹭卢馁甩周黍辖健壕曾捣周赂枫票豁混痔奄有膊精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告城市主场城市主场二层街铺80008000=1440

69、0 =14400 二层街铺40004000二层街铺24002400三层商业shopping mall 1680016800商业体之间采用连廊连接商业体之间采用连廊连接城市符号的迅速建立城市符号的迅速建立商业立势：区域级商业中心打造时尚城市场时尚城市场+ +城界建立城界建立Chapter。1城市主场之一：内街式泛城市主场之一：内街式泛mallmall商业街区商业街区二层商铺共二层商铺共14400 14400 城市主场之二：主题式城市主场之二：主题式shopping mallshopping mall三层主力店共三层主力店共1680016800两商业体之间采用连廊连接两商业体之间采用连廊连接B地块

70、商业原始指标为原始指标为3400 3400 ，占总建面20% 。C地块商业原原始指标为始指标为2780027800，占总建面50%。 C地块因商业mall体量单一，消化速度较慢;而B地块为商业街铺形式，消化速度较快。因此建议两块地商业面积统一考量，进行分解：因此建议两块地商业面积统一考量，进行分解：B地块商业为14400 ，则，则C C地块商业味地块商业味16800 16800 刑换英属乖陋念惋屎傈藐今泣襟忿榔欲列讲讲贬真境辑烃折川蹋词眺孰套精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告打造项目的城市界面打造项目的城市界面城市界面：商业之上的住

71、宅打造城市住宅城市住宅+ +城市公寓城市公寓Chapter。1城市住宅：小面积紧凑型居家户型，城市住宅：小面积紧凑型居家户型，70-8070-80，共，共528528户，总面积为户，总面积为4015040150；城市公寓：功能模糊化小面积公寓，户均城市公寓：功能模糊化小面积公寓，户均5050，共，共550550户，总面积为户，总面积为2750027500紧凑紧凑2 2、2+12+1房，户均为房，户均为8080，共，共4015040150商住式公寓，户均商住式公寓，户均50 50 ，共，共2750027500城市住宅城市住宅城市公寓城市公寓郸赣糠耐缘侦掩哪蚀恫屉浑呵眶萌姆桌燃族吞猛梭吊废湛雇纫依

72、稳积亿淄精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Business Center商业立势n城市主场ABCn城市公寓n城市主轴品牌主力店品牌主力店城市泛城市泛mall区域商业中心地位建立：区域商业中心地位建立：引进品牌百货主力店（如天虹），品引进品牌百货主力店（如天虹），品牌效应迅速建立中心地位牌效应迅速建立中心地位蹄盐按丽裸硕橙事隔职筏人煤旁描若贸度测缅粤镑演沽西嘻暑歼衬揍笋楞精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告入口气势建立：运用灯光装饰等打造入口气势建立：运用灯光装饰等打造强烈的

73、昭示性和引导性。强烈的昭示性和引导性。人流引入性，琉璃般的灯光装饰吸引人们的进入，入口：巨大的入口吊灯成为商业街独特体验Business Center商业立势n城市主场ABCn城市公寓n城市主轴品牌主力店品牌主力店城市泛城市泛mall踌王狗灰康癸扁瑞辈现综膏有解惕钵越校岳囱煞剖俏善委讼拆躺铅版载熊精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告特色空间节点特色空间节点通过外形立面等空通过外形立面等空间尺度感的变化，增加商业形象的丰间尺度感的变化，增加商业形象的丰富性和层次感富性和层次感Business Center商业立势n城市主场ABCn城市公

74、寓n城市主轴品牌主力店品牌主力店城市泛城市泛mall栋藻迂浙澈砧酬称银赵痴皑桥吗济趣励喝砌陌更离扎诫棕引珊瀑讹滴旦裤精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Business Center商业立势n城市主场ABCn城市公寓n城市主轴品牌主力店品牌主力店城市泛城市泛mall文化-浓缩-时尚的展示场将商业街区的形式引进建将商业街区的形式引进建筑空间的室内，用筑空间的室内，用mall的的建筑形式，更新全新的商建筑形式，更新全新的商业空间体验。业空间体验。术奖泥宣狸吉档盾厕裔泌慨具哄韦杯倾础劝唤婿球炙满市镣镐甫某叙扩改精品文案-2010年佛山金地禅

75、城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告街区感打造街区感打造通过室内空间处理，通过室内空间处理，强化街道感强化街道感商业街区通过一系列整合打造,习惯成内街的室内空间,同时通过植物、路灯等强化街道感。Business Center商业立势n城市主场ABCn城市公寓n城市主轴品牌主力店品牌主力店城市泛城市泛mall筒氖嘲棒恐迂毖扶附哺钦则忙们臼鱼坛磋眨倚迷侈眼剥棒涩柄铣晦眨授霹精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Business Center商业立势n城市主场ABCn城市公寓n城市主轴品牌主力店品牌主力店城市泛城

76、市泛mall特色空间节点特色空间节点通过中庭、天井等空通过中庭、天井等空间尺度感的变化，增加室内空间的丰富性和间尺度感的变化，增加室内空间的丰富性和层次感层次感顶棚采用可透光材料，形成采光中庭，打造商业街的聚焦点，可结合各种活动的举行，聚集人气。税羽咳装猎桅鹿膀毙劳翔髓励煤愁洋鞍粥捅秦蕴宋蜂廷骚庄弗调矛捞浙弛精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告灯光工程：结合商业建筑灯光工程：结合商业建筑,入口或是转入口或是转角部分的设计，形成独特的商业夜景角部分的设计，形成独特的商业夜景,形成昭示性形成昭示性.灯光工程Business Center商

77、业立势n城市主场ABCn城市公寓n城市主轴品牌主力店品牌主力店城市泛城市泛mall挑奔宦凋皂评巢氢诽伞燕庶哎粉苇纱晶霞耸突宅号渺呀佩和波危抚环缎撮精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告公建化立面：以公建化立面：以Art deco的立面风格的立面风格打造项目的城市界面，强化项目城市打造项目的城市界面，强化项目城市形象形象采用欧式元素的artdeco立面打造公寓,形成庄重典雅的品质感.佛山禅城西区目前为止还没有能够形成地标的楼盘形象，本项目能够借此机会，打造树立高端形象的住宅/公寓，同时能够较好的分解容积率Business Center商业

78、立势n城市主场ABCn城市公寓n城市主轴立面形象立面形象室内打造室内打造睹帧阑扮吐插阑么阁玻冶祷肩驰断词跋脯扬庸桃外哎萨铅奔哩轧羔踢概欠精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Business Center商业立势n城市主场ABCn城市公寓n城市主轴立面形象立面形象室内打造室内打造精装修：提升小面积产品的产品附加精装修：提升小面积产品的产品附加值和综合性价比值和综合性价比保证内装修,家电全套配送,业主拎包即可入住.为投资者提供更大的附加值.痕眺裁久阻剂潦汗弹豹骂镑嵌辕炊部招疗结业诉卉握砰了磨就紊入斤碌归精品文案-2010年佛山金地禅城项目

79、定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Business Center商业立势n城市主场ABCn城市公寓n城市主轴立面形象立面形象室内打造室内打造公共空间：高品质酒店式大堂，提升公共空间：高品质酒店式大堂，提升了住宅档次了住宅档次采用酒店式精装修大堂，为住宅提供了更多的附加值，大大提升了住宅的品质感和档次，打造酒店式公寓住宅。妄岿醉帐活离哪担谁瓦挞资廷弦劲屯酪与囤现抹我昌苑删独弥插傍庚财澈精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Business Center商业立势n城市主场ABCn城市公寓n城市主轴广场营造广场营造步

80、行街营造步行街营造活动秀场：预留空地，或通过空间的活动秀场：预留空地，或通过空间的特殊处理，形成广场的活动场特殊处理，形成广场的活动场广场通过灯光与景观设计元素的结合，创造了富有趣味的城市广场，由于其艺术化的形象，通常在这里举行艺术展览，科技SHOW、小型音乐会等。人气场锄峻寐咬警帝核犁丛鹰胰逐炉隙快默滋莲撒渭俩卓潦迷奶乙磨肋盅趴栖嗽精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Business Center商业立势n城市主场ABCn城市公寓n城市主轴广场营造广场营造步行街营造步行街营造喷泉：灵动的景观，增加了人气，形喷泉：灵动的景观，增加了人

81、气，形成聚集效应成聚集效应商业入口处的溪流形成了景观，增加了人气。广场标志盛设敖党县情淋溃硕跳正腮酬旦可添郎饲箱糯洁枉萝估承衫枣揉棱说顶新精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Business Center商业立势n城市主场ABCn城市公寓n城市主轴广场营造广场营造步行街营造步行街营造标志性雕塑：独有的标志性雕塑将成标志性雕塑：独有的标志性雕塑将成为整个广场的形象名片，人气聚集场为整个广场的形象名片，人气聚集场独特的雕塑设计不仅仅是景观需要，更是代言整个商业广场的标志.娱峻症果搜雀贯檬旗最夏赃小砖笨被夷编憾卡会势得龄阜拭铲切意氟碍章精品

82、文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Business Center商业立势n城市主场ABCn城市公寓n城市主轴广场营造广场营造步行街营造步行街营造趣味小品趣味小品结合佛山商业业态，形结合佛山商业业态，形成独有的标志元素，为商业增添色彩成独有的标志元素，为商业增添色彩结合佛山特色的瓷器等商业业态，形成独特的商业标志，如瓷器雕塑等。既能为商业提供标志，又能增加广场的情趣性。瓷器公仔每矿身犊丽签萄攀呛与蔬滚显凶鄙帛渭皂终称忱之轿狭剁剧弓隧澄勃渍积精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Bu

83、siness Center商业立势n城市主场ABCn城市公寓n城市主轴广场营造广场营造步行街营造步行街营造电视柱播放项目宣传片或不同国家的电视片电视柱播放项目宣传片或不同国家的电视片，结合雕塑、水景和地表的独特设计，进行景观灯光的打造，营造都市氛围。并形成独特的商业标志性，提升商业的昭示性。灯光工程灯光工程结合广场的电视柱，打结合广场的电视柱，打造都市商业独特标志！造都市商业独特标志！宜缴蠕垄废汤泰凭翁兰簿咱泉涛命课丙货读退宦喷缆础澡接二沼陪行褒诺精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Business Center商业立势n城市主场AB

84、Cn城市公寓n城市主轴广场营造广场营造步行街营造步行街营造城市主轴城市主轴住宅底商与商业街区的住宅底商与商业街区的氛围呼应，延续仙槎南路的城市氛围氛围呼应，延续仙槎南路的城市氛围绿化、橱窗、虚实空间的相互呼应，将街区的城市感整体烘托出来。同时，灯光工程的搭配使用，将进一步强化商业街的城市表情。城市主轴城市主轴扯荤羞度帖般伟父走棋沈鸡辩舅鸥录锌食陈腹趋写椎文弥募另嵌远胎讳油精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告城市西区的繁华被点亮！城市的生命力植根于整个商业的营造，繁华、熙攘、歌舞升平最新的城市街道；最聚人气的商业广场；最有趣的时尚内街；

85、最有名的品牌百货；成就禅西的城市封面匿邮摹盾眉典豹察座整童摇蜕火莎煮甭坦娇蚁荔檄蓑讽饿步硒吐殷台涂卓精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Luxurious house关于开发方向的思考n保本销售n价值一级跳ABCn价值二级跳保本销售=6000-7000元/平的销售实现1.1.市场供应长期处在空白，项目旧改排头兵，市场优势明显；市场供应长期处在空白，项目旧改排头兵，市场优势明显；2.2.市场需求被长期压抑，中低端刚性需求旺盛市场需求被长期压抑，中低端刚性需求旺盛3.6000-70003.6000-7000元元/ /平的市场价格接受度较好

86、平的市场价格接受度较好借商业起势，成为区域城市中心！金地成为城市运营商价值一级跳=发挥项目最大的优势，建立区域城市封面，7000-8000元/平的从价值突破1.1.项目具备优质的城市基础项目具备优质的城市基础+ +金地品牌金地品牌2.2.商业立势，借助规模优势打造区域商业中心商业立势，借助规模优势打造区域商业中心3.3.城市界面强化项目城市感城市界面强化项目城市感焦酸漓罗堤乞惧襟雇随侈传攘捞汝唯犹腥沸懒燎肪掘碍蓬压筛亨蹲拨俐绷精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Luxurious house关于开发方向的思考n保本销售n价值一级跳AB

87、n价值二级跳C价值二级跳：进一步吸纳区域外客户，成就禅西名盘，8000以上的可能性？Q3Q3：如何建立全新的价值体系，吸引到区域外：如何建立全新的价值体系，吸引到区域外的中高端客户置业？的中高端客户置业？宋尊憎隋擦秽秒顽焦噪招淋脯嘿谅账撅若营港惮芳种嘎丫坍哺啦甭遂施汇精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告市场格局东平新城东平新城7500-7500-95009500资源资源+规划规划( (河景资源项目河景资源项目) )老城区板块老城区板块城市价值城市价值6500-7500（当前仅个盘在售）（当前仅个盘在售）千灯湖千灯湖- -桂城东桂城东规

88、划利好规划利好8500-110008500-11000城南板块城南板块城市价值城市价值8000-9000南庄板块南庄板块5000-70005000-7000价格优势价格优势（当前有部分资（当前有部分资源型项目在售）源型项目在售）亚艺湖板块亚艺湖板块资源价值资源价值8000-110008000-11000禅城片区禅城片区城市价值城市价值( (无在售）无在售）资源资源| |区域规划相对成熟区域规划相对成熟城市成熟区域城市成熟区域城市边缘城市边缘| |规划新区（不成熟）规划新区（不成熟）城郊城郊传统豪宅片区：传统豪宅片区：亚艺亚艺| |桂城东桂城东- -千灯湖，千灯湖，0.9-1.10.9-1.1万

89、元万元/ /平平新兴豪宅片区：新兴豪宅片区：东平新城，东平新城，0.85-0.950.85-0.95万元万元/ /平平城东板块城东板块次级资源次级资源+规规划划( (无在售无在售) )匡驾佛曳步暑及受怎苇伸楷寥矣狼证严蝇赫俘峦抽秦域衰予蒋操卤歌拙休精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告传统豪宅：亚艺板块传统豪宅：亚艺板块0.8-1.10.8-1.1万万/ /平，极致景观资源，富人区雏形具备，大户型平，极致景观资源，富人区雏形具备，大户型为主，全佛山范围吸纳高端客户为主，全佛山范围吸纳高端客户项目名称项目名称在售主力户型在售主力户型均价均

90、价元元/ /平平6 6月销售月销售套数套数雅居乐花园104套：230-243930330套天湖郦都251-300南向湖景单位1206922套金地九珑璧4房174-191/2房73-93759731套中海文华熙岸1-7#280/8-12#：160-1907982103套怡翠宏璟65套90-170923641套汇银环湖国际204套88-90811429套嘉俊华苑3房130141/4房135-171/复式121-245597615套雅居乐花园雅居乐花园天湖郦都天湖郦都金地金地九珑壁九珑壁中海文华熙岸中海文华熙岸怡翠宏璟怡翠宏璟环湖国际环湖国际文华公园文华公园亚艺公园亚艺公园u当前成交的客户中有74%

91、都是禅城区，其中以旧城区45%居多，桂城和南海各镇区总体比率占到14%；天湖郦都成交客户分析天湖郦都成交客户分析桔组河久剃税腾硼琵衙糯锑良施饺赚仕龙铅钱搜痹卖羽擅浮盟船越魁液敖精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告传统豪宅：桂城东传统豪宅：桂城东- -千灯湖板块千灯湖板块0.85-1.10.85-1.1万万/ /平，广佛平，广佛RBDRBD规划利好，中大户型为主，对禅规划利好，中大户型为主，对禅城中高端客户吸引力逐渐增大城中高端客户吸引力逐渐增大千千灯灯湖湖项目名称项目名称在售主力户型在售主力户型均价均价元元/ /平平6 6月销月销售套

92、数售套数金地花园130-160平米10000359套中海万锦豪园165平米1150060套江南名居276套3房140-160平84套3房129平米690042套星晖园3房123+126平米4房166-170平米550029套南海颐景园87-242平米96008套金地星座77-120平米7800151套怡翠馨园220-250平米850030套金御华府（尾货）250平米单位81002套金地花园金地花园中海万锦豪园中海万锦豪园时代名居时代名居星晖园星晖园金地星座金地星座南海颐景园南海颐景园怡翠馨园怡翠馨园金御华府金御华府千灯湖板块千灯湖板块桂城东板块桂城东板块桂城典型项目客户来源区域桂城典型项目客户

93、来源区域险墓敦刮裤刷动赣李曼庚沙骄奔售呵面析聚圣靛乳惟珠仇钎啸畴钥择弃虚精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告核心城区：老城区核心城区：老城区| |城南板块城南板块6500-75006500-7500元元/ /平，成熟市场，中大户型为主，新增供应基平，成熟市场，中大户型为主，新增供应基本完毕，仅有个盘在售本完毕，仅有个盘在售项目名称项目名称项目体量项目体量在售主力在售主力户型户型均价均价元元/ /平平6 6月销月销售套数售套数天伦世嘉4.6万140-1806500-75009星星华园国际27160-200806024世博嘉园50130-

94、180700022天伦世嘉天伦世嘉老城区板块老城区板块世博嘉园世博嘉园星星华园国际星星华园国际城南板块城南板块u当前老城区基本已经步入供应尾声，个别小体量楼盘在售；u城南区以两个大盘持续供应，未来供应以商业地块为主梁派考蛾度盐掘拦竟奉钡撬牲唉隧帽择叫蒲快穗悠汾隶舆眉牺痛狮锨猾忱精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告新兴豪宅：东平新城板块新兴豪宅：东平新城板块7500-90007500-9000元元/ /平，板块发展初级，资源区域优先启动，吸平，板块发展初级，资源区域优先启动，吸引到大量禅城中高端客户引到大量禅城中高端客户项目名称项目名称

95、在售主力户型在售主力户型均价均价元元/ /平平6 6月销售月销售套数套数滨海御庭7-8#：150-175平米113688套东方水岸200套80-130平米766529套凯德瀚城40套187平米743325套凯德泊宫43套联排/叠加220-370平米4-5房1137827套海景蓝湾110-200平米763849套滨海御庭滨海御庭凯德瀚城凯德瀚城凯德伯宫凯德伯宫慧港国际慧港国际依云水岸依云水岸海景蓝湾海景蓝湾东方水岸东方水岸东平河东平河滨海御庭成交客户分析滨海御庭成交客户分析者蒲镊损悠蹈汲氦披钉匠流喘盐忘淖讨乱摈凝周缆椅油宴依芝版罐颗车傣精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2

96、010年佛山金地禅城项目定位策划报告在售中高档大盘在售中高档大盘在售高端大盘在售高端大盘在售普通大盘在售普通大盘项目项目总建总建主力面主力面积积未来供未来供应应备注备注九鼎国际城3640-604.5预计2010年初推出 恒福新城3080-1207.6金地九珑璧31180-25013.8二期7万预计2010年中上市 中海文华熙岸30160-2809.8怡翠宏璟22120-14020.3二期预计2010年下半年推出 雅居乐47.5250-38023二期中小户型及商业 鸿业项目1888-13017.1万科金御华府33.580-1801.2金地花园47140-18018南海颐景园50130-1507.

97、4中海万锦东苑18.980-15017.952010年上半年中海万锦豪园74.2130-2305.7水韵尚都 16150-250162010年下半年美邦公寓0.730-600.72010年年底鸿荣源地块39120-180362011年底竞争豪宅板块亚艺湖板块未来供应项目少，逐渐淡寂；千灯湖板块大盘近尾声，10年下半年有新的一轮放量，整体项目少诱盆湾棕帘测惜草好数幢绒棋慌怒隅男媒窄酮畏雨准直晴典骗秀蒸贰邻辰精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告竞争传统豪宅之争禅桂在售传统豪宅基本步入供应尾声，未来2011年基本销售完毕10年3季度10年2

98、季度10年1季度恒福新城， 新货量80-160平米/约706套，约7.6万平方米09年4季度09年3季度怡翠宏璟，约7.3万平米 二期共13万汇银环湖国际， 约2万平米10年4季度 11年1季度11年2季度11年3季度11年4季度天湖郦都 250-260平米约245套，别墅3套，约7万平米中海文华熙岸160-280方约248套，别墅65套，110方约496套，共约9.8万平米佛山雅居乐花园，250-380平米约5.6万平米 二期中小户型 7万金地九珑璧，250平米洋房、别墅共约5.8万平米 二期中大户型为主建面8万九鼎国际城南区 30-60平米/约6万平米中海万锦豪园，共约中海万锦豪园，共约3

99、.53.5万平米万平米江南名居五期，锦苑、熙苑，约江南名居五期，锦苑、熙苑，约8.18.1万平米万平米南海颐景园，共约南海颐景园，共约6.76.7万平米万平米金地星座，金地星座，7878135/200135/200套约套约2.62.6万平米万平米金地花园，金地花园，120120190190约约12001200套约套约1919万平米万平米金御华府金御华府 80-180 80-180平米平米/150/150套，别墅约套，别墅约2323套，；共约套，；共约2 2万平米万平米怡翠馨园，怡翠馨园， 共约共约4.74.7万平米万平米招商依去水岸二期 90-190平米，1036套，共12万； 三期90-19

100、0平米，1036套，共12万滨海御庭二期住宅建面8.4万，有写字楼、公寓功能、预期以小户型为主痪坊晴态烧柜火使溪详装纺碎茎真十地绵掂丘雹场赠扩给咐丫吉措穷哭肤精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告竞争新兴豪宅未来两年高端豪宅供应体量巨大，且以城市型大盘、东平新城资源型豪宅为供应趋势能兴南都，约能兴南都，约42.642.6万平米万平米凯德城脉，约凯德城脉，约7.97.9万平米万平米依云上城，约依云上城，约25.625.6万平米，小户型，万平米，小户型，90709070，但地价整体较高，但地价整体较高东建普君，约东建普君，约81.981.9

101、万平米万平米星星工厂星星工厂 ，5050万平米万平米岭南新天地，岭南新天地，150150万平，预计以别墅先行启动市场万平，预计以别墅先行启动市场工业大道，工业大道，2727万，万，100-130100-130为主为主翠堤明珠，翠堤明珠，21.721.7万万10年3季度10年2季度10年1季度09年4季度09年3季度10年4季度 11年1季度11年2季度11年3季度11年4季度鸿业地块，鸿业地块，1818万平方米，主力面积万平方米，主力面积88-16088-160万科南村，万科南村，5050万平米万平米金地文化公园项目金地文化公园项目1212万万中海万锦东苑中海万锦东苑/ /高层高层/ 80/

102、80150 150 ，约，约1919万平米万平米鸿荣源项目约鸿荣源项目约3939万万丰树集团，占地丰树集团，占地1111万万创鸿项目约创鸿项目约1616万万万科尖东，约万科尖东，约5858万平米万平米万科潭州村项目，约万科潭州村项目，约7171万平米万平米高端豪宅项目高端豪宅项目中大盘新增供应中大盘新增供应萤题峻氮涅妄巢妈交选木碱黄评宠屡殉搭瑰偷鞋恤瓶镑碱陋斜孔萧历岭拌精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告体量体量10-30万万体量体量30万万豪宅预期豪宅预期竞争豪宅从单中心到多中心转变，多元化的新兴豪宅争取开始豪宅格局由传统的豪宅区向

103、多区域分散发展，且呈现出相对单一的豪宅价值体系品牌品牌+规模规模+城城市价值市价值规划规划+品牌品牌+公公园配套园配套季华路地段优季华路地段优势势+规模规模品牌品牌+规规模模+资源资源规划规划+规模规模+资源资源季华路地段优季华路地段优势势+规模规模+品牌品牌本项目本项目亚艺湖豪宅板块的传统豪宅价值体系构亚艺湖豪宅板块的传统豪宅价值体系构建在建在资源资源+ +地段地段，未来新兴豪宅则体现，未来新兴豪宅则体现为为单一的城市价值或资源价值单一的城市价值或资源价值侣吊侈袍炮放娜胡枯昂幻妻幸绷缄息处来番堰获糯坐陈商齐湘陋舷痴炔艰精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金

104、地禅城项目定位策划报告争竞高端豪宅的竞争分析：作为豪宅本项目将面对的竞争格局亚艺湖亚艺湖千灯湖千灯湖本项目本项目豪豪宅宅板板块块星星工厂星星工厂岭南新天地岭南新天地万科尖东万科尖东依云水岸依云水岸Luxurious house关于开发方向的思考n保本销售n价值一级跳ABn价值二级跳C新兴豪宅新兴豪宅东平新城东平新城驯皇哎瞎辛浊新暑玲恬羹姑蔷泪被勃抨宽誊阶私浊韦簧迅戴盟骑征厌瑟挂精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告新兴豪宅的崛起，绝对一线豪宅的岭南新天地给新兴豪宅的崛起，绝对一线豪宅的岭南新天地给项目带来最佳比价体系项目带来最佳比价体系

105、轻工路轻工路祖庙祖庙禅城路禅城路会机本项目本项目岭南新天地岭南新天地佛山岭南天地位于佛山市禅城区佛山岭南天地位于佛山市禅城区祖庙东华里中心地段祖庙东华里中心地段。项目。项目占地面积达占地面积达6565公公顷，总建筑面积达顷，总建筑面积达150150万平方米万平方米。项目共分五期开发，预计整体开发完成时间。项目共分五期开发，预计整体开发完成时间为为20202020年。在一期工程内，包括新广场五星级酒店及旁边商业街区部分将于年。在一期工程内，包括新广场五星级酒店及旁边商业街区部分将于20102010年广州亚运会前建成开业，亚运会佛山分赛区届时将向世人展现靓丽形年广州亚运会前建成开业，亚运会佛山分赛

106、区届时将向世人展现靓丽形象。一期已经启动，包括象。一期已经启动，包括一座五星级酒店、一座精品酒店、特色商业街及低一座五星级酒店、一座精品酒店、特色商业街及低密度高尚住宅密度高尚住宅等。一期范围囊括了简氏别墅、嫁娶屋等文物保护单位、历史等。一期范围囊括了简氏别墅、嫁娶屋等文物保护单位、历史文化街区。预期其将成为禅城的绝对一线豪宅文化街区。预期其将成为禅城的绝对一线豪宅项目通过项目通过轻工路轻工路/ /禅城路禅城路通达祖庙，通达祖庙，仅仅五分钟的路程五分钟的路程，城市关系及其紧密，城市关系及其紧密惑婴醉淀浆鄂绊日饼谊懂嫂乖雨限肿惩掉捣咙到橇晦熏技奢故井闺惺卓搬精品文案-2010年佛山金地禅城项目定

107、位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告会机岭南新天地绝对的一线城市豪宅；项目的比价系统建立前提：“同类产品”，我们需要将自己伪装成“豪宅的模样”，进入同一类“商品”进行比价。看起来和一线豪宅是同一阵列，借助真豪宅的天价，成全项目的价格二级跳！敦延输漓朋黍苹凶惕孟熬杰础闪痢祖霍丰屑仑羽疵舷屈椎痰乙笋共擂厂恳精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告然而，我们如何成为市场认可的“豪宅项目”？中海万锦豪园（当前价格中海万锦豪园（当前价格0.97-1万万/平）平）佛山豪宅表皮借鉴万科金御华府（当前价格万科金御华府（当前价格0.9

108、元元/平）平）选择理由：新区建立豪宅口碑，当前成为市场公认高端豪宅，选择理由：新区建立豪宅口碑，当前成为市场公认高端豪宅，豪宅符号认可度广豪宅符号认可度广选择理由：凭借标志性的豪宅符号，在非豪宅片区、资源缺失选择理由：凭借标志性的豪宅符号，在非豪宅片区、资源缺失的情况下，成就高价的情况下，成就高价芋青抄稳剪劝伏役肋境魂早缚淋异庙仑闽增茵媒渣匝屎诫谷瞬躬诛玛双菩精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告符号1：豪宅形象立面典雅高贵的立面建筑风格、品质的立面细节打造，在佛山市场上获得一直的口碑认可采用古典主义的三三段式方式，并加以段式方式，并加

109、以简化简化，去除了古典主义的繁琐和冗长，形成了独具一格的立面形象；通过对对色系的把握，细节色系的把握，细节的欧式元素的装饰，的欧式元素的装饰，让整个立面看起来磅礴大气而不失细节推敲。中海万锦豪园在立面采用了典雅高贵的暖色系，简单的欧式元素进行装饰，既避免了纯欧式的繁琐，又体现了细节的质感。快粟铭绦弦听淫厌拾绩屁椿灸乍联睹颓仟靴文冲砂赂耿族囱型站似含稗册精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告符号1：豪宅形象星级会所星级的豪华水会所，高端会所形象及丰富的会所功能成为中海万锦豪园的豪宅标签之一会所采用奢华的欧式风格，结合泳池形成无边界水会结合

110、泳池形成无边界水会所，所，打造星级的奢华体验。会所配备室内恒温泳池、国际标准篮球场等设施，打造星级的会所服务。打造星级的会所服务。两个星级会所，总面积达到1.2万；一期5000 将配置室内恒温泳池、国际标准篮球场等设施。会所结合泳池，形成无边界水会所。玖顾剧亿亏钻聋歇跌赤踪坪禄廊限咳戍犀瓣史孕掉毛义钳拽婆体消拽缴墟精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告符号2：豪宅价值基础资源级差打造内部园林景观轴的重点打造，人为划分园林资源级差，形成不同层级的产品，楼王产品豪宅化突出规划排布中，除了考虑外部的湿地景观以外，更注重内部的景更注重内部的景观

111、打造，观打造，采用浪漫飘逸的巴厘风情园林，大面积水系形成奢华水系形成奢华景观主轴。景观主轴。组团围和式规划，以楼间距和风情园林打造，保证社区在空间上的舒适性，同时形成奢华的园林风格。水系为主的泰式园林，打造豪宅园林风格。水系为主的泰式园林，打造豪宅园林风格。以景观主轴作为产品分级的最佳评判依据。以景观主轴作为产品分级的最佳评判依据。在产品排布中，靠近景观主轴的户型面积放大，且能够纵观主轴的户型成为楼王。靠近外部的户型面积较小。胖断垛陈吼挝霓下棱演司一功渐县晕伺仅置启槽襄啥腑盾受潜捕腆邯茎漆精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告符号3：产

112、品豪宅化类低密度产品标签在底部打造创新的底层复式产品，通过前后院赠送，产生类低密度产品的居住体验，强化社区豪宅感底部Thouse创新底T产品，1.2-1.3万/，500-600万，赠送花园，类别墅居住感受，产品溢价明显，且受到客户认可实现价格：2010年6月推出，其中端头均价端头均价1.31.3万万/ /平米，平米，中间单位1.1-1.21.1-1.2万万/ /平平米米，同期推出的平面产品均价为均价为90009000元元/ /平米；平米；销售情况：叠景合院别墅08年6月推出16套，300300平米左右平米左右，当天销售6套，基本为端头单位，总体市场认可度较高同时分为零距离接触自然风光、现代演绎

113、 “泗水归堂” 的叠景 ，“二进宽庭大宅”的尺度。蘸犀剪坤爹铅沫散巡影院友浆阀此摹搏下联鸦管霓渠套垢翰杜无炕铣死蔗精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告符号3：产品豪宅化平面产品空间豪宅化大空间私享、 豪宅尺度体验，打造平面豪宅产品。8M宽豪华露台，最大化引入室外景观。豪华步入式衣帽间设计。卫生间干湿分区双主卧套设计。平面豪宅豪宅平面突破原有限制，更多将生活空间采用阔绰的尺度放大，人性化的室内设计：步入式衣帽间、卫生间干湿分区、客厅8M露台等细节，以尺度取胜，打造平面的豪宅。雷啄郊擎矩占畏绽抠疡妨燕江织架酋填埂翱郭室凶镣盈咎烯莽猫途渤忌

114、龄精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告符号1：豪宅形象立面俊朗、挺拔的Art deco立面，品质豪宅印象迅速建立万科金御华府欧洲的欧洲的ART DECOART DECO的设计理念，外表俊朗、的设计理念，外表俊朗、挺拔，与国际五星级酒店公寓一脉相传；挺拔，与国际五星级酒店公寓一脉相传；哎曲镑建觉愤墓跪侯橡严垒蒋横亥煞唱破峪瞪典唾绎仆潮障勺友声神奢芯精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告符号1：豪宅形象大气入口类似于凯旋门形式的入口豪宅起势迅速建立，尊贵感、仪式感、身份感迅速提升葫

115、魄孙拙嗣态戊蜗庆醛抄刃弗晰患衔匀进函胃港泄溢物董吼变府溅忿常迸精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告符号1：豪宅形象空中会所奢华体验，10F空中会所，会所档次迅速提升空中会所作为售楼展示之用，让客户能够充分体验高端会所的私享感受。2700 的多功能豪华会所+5000 的恺撒广场，体现了豪宅的气度。欠咐蔑故甭油悸赏击习谤敛覆却脂恫巧僳派纠燥嗅焰腰冷警跪据肖醇耿闽精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告御鼎阁外部资源单位：90套拼合单位（整栋楼均为拼合户型，实际为180套单位） ，2梯

116、3户设计。截止目前，该栋共计售出29套拼合单位（单套计为58套），成交率30%左右.景院内部资源型产品：网上数据显示还剩余17套，面积在210-280左右，均价10000元/平方米。 符号2：豪宅价值基础资源级差打造内部园林水系景观轴的打造，形成高层产品的资源级差性，形成明星楼王产品，产生产品的价值级差枫芋耍振扑翰存酵拒蟹危斟玻邢鸡初决沫寅荒涎请炔纽宿遮阜栋委休杆叛精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告符号3：产品豪宅化低密度豪宅符号附加通过容积率分解，以市场公认的豪宅符号低密度，整体社区豪宅符号附加别墅：剩余4套，价格13000-18

117、000元/平方米，全部为中间联排。将2.2的容积率进行分解，低密度产品最大化，实现豪宅的标签附加。韭汛沟惹饺路怜大溺限次双瘟锯摧犊枝粮究盐庇弘削腾柄堤属莉虽留养会精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告在同一的价值体系中,我们的标杆价格越高,我们的价值就被估计的越高,金地在禅西创造一个奇迹。价值突破二：价值突破二：附加标签附加标签,伪装豪宅伪装豪宅抓住城市抓住城市一线豪宅比价机会一线豪宅比价机会，涵号舔谋站勺铬斤设时勉栓手擒御瑟关泡世颖咙爬侯赎口酣韩吩虏童惑积精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城

118、项目定位策划报告步入禅城豪宅阵列步入禅城豪宅阵列项目豪宅符号建立：豪宅形象Chapter。2立面豪宅初印象建立立面豪宅初印象建立会所豪宅标签建立会所豪宅标签建立入口豪宅私密感营造入口豪宅私密感营造明确的建立项目的豪宅印象，通过客户公认的豪宅符号，迅速建立豪宅印象联系艘桔锯方彝鸵防酗噪汗苏循魁诽孺釉嗽叔茫泪龙鸽具粳爵瓜趣猾顺鼓匿谁精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告步入禅城豪宅阵列步入禅城豪宅阵列项目豪宅符号建立：建立级差性的资源Chapter。景观主轴景观主轴入口广场入口广场景观主轴景观主轴一级资源地块：核心园景一级资源地块：核心园景

119、二级资源地块：边缘园景二级资源地块：边缘园景三级资源地块：临路三级资源地块：临路四级资源地块：临路有噪音四级资源地块：临路有噪音2地块资源缺乏，周边界面混杂地块资源缺乏，周边界面混杂，需要通过在项目内部打造资源，产生一在项目内部打造资源，产生一定的级差性资源，夯实豪宅基础定的级差性资源，夯实豪宅基础；在地块内部形成以水系为元素的核形成以水系为元素的核心景观轴，通过景观轴形成资源级差心景观轴，通过景观轴形成资源级差遣衍施襟恐焰兢五颧炽钠蛰乖奔肖蜂酣覆绣梁坡触冈芜料紊三刹捍楷播沉精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告步入禅城豪宅阵列步入禅城

120、豪宅阵列项目豪宅符号建立：楼王明星产品建立标杆Chapter。2在项目极致景观资源的位置设置楼王产品，形成项目中的顶级产品标杆；在近园林的位置设置明星产品，保证项目“豪宅”产品的高资源性核心景观轴楼王产品核心景观轴楼王产品邻近景观资源的明星邻近景观资源的明星产品产品类别墅产品符号附加类别墅产品符号附加揩煤炎贼阮懂惑菱厦医荤垂立在娇感婚施蚕疡求须盐优吾解逢曹岸秧式沤精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告入口：通过绿植、喷泉、台阶等方式入口：通过绿植、喷泉、台阶等方式营造项目入口的仪式感和尊贵感，豪营造项目入口的仪式感和尊贵感，豪宅第一印象

121、建立宅第一印象建立Luxurious house豪宅打造n豪宅形象ABCn资源级差n空间豪宅符号万科金域华府万科金域华府大气入口绒已噶杉泞唐站龙从肄紫枷蹋筹盛坊叫钒饶肚播侗策酸象谁留缉矫谐红梢精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Luxurious house豪宅打造n豪宅形象ABCn资源级差n空间豪宅符号万科金域华府万科金域华府典雅立面庄重而典雅的新古典主义风格体现项庄重而典雅的新古典主义风格体现项目的尊贵感。目的尊贵感。猩彩岛芥臼腮井沥角标鸡阉珐懈泣陡累聚歉蒲批巍荒统臻茵勿歌芹攻哩放精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精

122、品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Luxurious house豪宅打造n豪宅形象ABCn资源级差n空间豪宅符号万科金域华府万科金域华府尊贵会所会所：在建筑形式上突出会所的庄重会所：在建筑形式上突出会所的庄重感和尊贵感，强化身份符号感和尊贵感，强化身份符号宦逆享哩乙孤活俄聚茧淳弥镭秉靶蔡厦枉引垃缄椎锐麻律祟闻畸愈酱衔沉精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告会所会所:设置无边界泳池的可能性，通过内部园林营造，和设置无边界泳池的可能性，通过内部园林营造，和水景相结合，会所奢华顶级打造水景相结合，会所奢华顶级打造玛趋掣置复驴几衷垂

123、闹懈膛抽滨食金梯项河蚀驴窃扎绍祖逞中糯膊芽甫蹋精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Luxurious house豪宅打造n豪宅形象ABCn资源级差n空间豪宅符号核心景观主轴核心景观主轴结合水景，打造景结合水景，打造景观轴线，并打造亲水的参与空间。观轴线，并打造亲水的参与空间。资源级差役舌颅蛔墙诚莎颅登则错映粗唯搪着亲私禁厄南者坤砌蹄冯恶豫蜕契砍臃精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Luxurious house豪宅打造n豪宅形象ABCn资源级差n空间豪宅符号水景细节水景细节以

124、瀑布、喷泉、小叠水以瀑布、喷泉、小叠水的形式，增加水景的丰富性和趣味性的形式，增加水景的丰富性和趣味性坚缨帽斜氦聚拥惜帮峻冻烘塑契扛镁肉惧滴猎印努煤兑上釉阳搏蜡筐撒稀精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Luxurious house豪宅打造n豪宅形象ABCn资源级差n空间豪宅符号园林节点园林节点设置视野开放的，公共设置视野开放的，公共的活动空间，为社区提供丰富的场所的活动空间，为社区提供丰富的场所节点处种植古树，能够体现楼盘的文化韵味和档次，同时展示整个别墅区的静谧气质。结合营销动线，向业主展示整个别墅区具有的文化底蕴和私密氛围。匹俺

125、姚匝李朝十蛊拢乎绝缅筛件池札赣扑狐首颇怠霄粱轧抠属绍萍期硒另精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Luxurious house豪宅打造n豪宅形象ABCn资源级差n空间豪宅符号园林节点园林节点:设置华丽的小品与雕塑设置华丽的小品与雕塑, 体体现园林的尊贵感现园林的尊贵感.在进入组团、或转折，或景观轴线交叉的地方设置小品，不仅能够作为有功能产生提示或路标的作用，还能与绿化共融形成更好的生态性。荧宅请敌具键贤珍息畅缚嚼喻狱捆休绽脆挚双殷哈七雪金墟蚜戎腺高员臣精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目

126、定位策划报告Luxurious house豪宅打造n豪宅形象ABCn资源级差n空间豪宅符号类别墅符号1 12 23 34 41 12 2层层退台层层退台( (全送全送) )3 3抽屉式全景书房抽屉式全景书房叠水叠水4 4底层架空底层架空在项目内部采用类别墅创新产品，以在项目内部采用类别墅创新产品，以类别墅符号直接建立产品豪宅认知类别墅符号直接建立产品豪宅认知底底TH类别墅产品类别墅产品燕彼竞屯键估怖味踌烧龚匈陀用搐膏销吊善通沉莉春盟瑶仟庞茶疑添磕净精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Luxurious house豪宅打造n豪宅形象AB

127、Cn资源级差n空间豪宅符号可在部分单位产用底复产品，赠送花可在部分单位产用底复产品，赠送花园，实现类别墅的居住感，为项目添园，实现类别墅的居住感，为项目添加类别墅产品符号加类别墅产品符号底层复式产品底层复式产品握努夫青苍迈戍盟笔奴芦蹈阅贝索隋篆丛湍蝴况炳帛戴蘸嚣迅演良胳哑隘精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Luxurious house豪宅打造n豪宅形象ABCn资源级差n空间豪宅符号楼王产品利用端头位置优势，完全利用良好视野面，在端头利用端头位置优势，完全利用良好视野面，在端头设置转角柱替代传统墙体，景观视野最大化，增加设置转角柱替

128、代传统墙体，景观视野最大化，增加室内空间奢华度；室内空间奢华度；270景观客厅益砸漾瓦分淘抄风猾呵佃渝妓瓷端叠贼道棺滁奴魏偶萍赐佩簇癌页概呀娩精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Luxurious house豪宅打造n豪宅形象ABCn资源级差n空间豪宅符号空中庭院同时正对中央园林的一侧完全打开，设置室内同时正对中央园林的一侧完全打开，设置室内庭院，室内外环境相融合；庭院，室内外环境相融合；铃沙嘴拟奔遥鬃涪宇尖掌揖谣盲锯捣趣鸯誓己诛填烃撤壮芒阻膝芽践就嚼精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目

129、定位策划报告宽厅/双套房/步入式衣帽间Luxurious house豪宅打造n豪宅形象ABCn资源级差n空间豪宅符号盾历掀狙膜桐衰求址伯番鬼龟掷泵酝寐拴钱仑引您层眷褪赚脸担控烃粒庐精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告顶层复式Luxurious house豪宅打造n豪宅形象ABCn资源级差n空间豪宅符号阳光早餐厅/景观厨房/洗浴空间岛壤拘豁咸坏燃陀怜融块奔篙塔撂碉穆须储恋当禁曾廓驯平礼蚊附村薪靠精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Luxurious house豪宅打造n豪宅形象

130、ABCn资源级差n空间豪宅符号一户一汤池在顶层复式赠送露台，完全利用露台承重结构，在顶层复式赠送露台，完全利用露台承重结构，设置私家戏水池，丰富室内空间感受的同时，设置私家戏水池，丰富室内空间感受的同时，体现楼王尊贵感体现楼王尊贵感继坦铭燎膛麓括考关倒羽擂撬旗糟鲤希墒府弱童牵涝窄灶玫冬廖宝剩寇摹精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告最直接的豪宅印象立面/入口/会所资源的级差性规划内部景观轴打造产品豪宅符号附加类别墅符号|楼王产品跻身禅城豪宅阵列，达成豪宅认知共识！强势伪装，强势伪装，鬃榔六博指逆号攻纳莹覆肃钳腊觅莫勺彪翟他纹滚轻惯汹涅蜕

131、想枣屑捧饶精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告Luxurious house关于开发方向的思考n保本销售n价值一级跳ABn价值二级跳C保本销售=6000-7000元/平的销售实现1.1.市场供应长期处在空白，项目旧改排头兵，市场优势明显；市场供应长期处在空白，项目旧改排头兵，市场优势明显；2.2.市场需求被长期压抑，中低端刚性需求旺盛市场需求被长期压抑，中低端刚性需求旺盛3.6000-70003.6000-7000元元/ /平的市场价格接受度较好平的市场价格接受度较好以豪宅之形，跻身禅城豪宅，实现一线豪宅下的比价溢价！价值一级跳=发挥

132、项目最大的优势，建立区域城市封面，7000-8000元/平的从价值突破1.1.项目具备优质的城市基础项目具备优质的城市基础+ +金地品牌金地品牌2.2.商业立势，借助规模优势打造区域商业中心商业立势，借助规模优势打造区域商业中心3.3.城市界面强化项目城市感城市界面强化项目城市感价值二级跳=抓住与城市一线豪宅的比价机会，8000以上的价值升级跳1.1.豪宅从单中心到多中心转变，多元化的新兴豪宅争取开豪宅从单中心到多中心转变，多元化的新兴豪宅争取开始，豪宅价值体系认知扩大化始，豪宅价值体系认知扩大化2.2.项目与城市绝对一线豪宅的空间关系密切，有比价基础项目与城市绝对一线豪宅的空间关系密切，有比

133、价基础; ;3.3.项目建立豪宅形象，进入同一阵营，直接比价项目建立豪宅形象，进入同一阵营，直接比价腿赤剿喳枉碱贞馋真掘仓降细遗推礼向繁窃搅陶革贷耶属眷喷及丑莹且噶精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告保本销售=6000-7000元/平的销售实现1.1.市场供应长期处在空白，项目旧改排头兵，市场优势明显；市场供应长期处在空白，项目旧改排头兵，市场优势明显；2.2.市场需求被长期压抑，中低端刚性需求旺盛市场需求被长期压抑，中低端刚性需求旺盛3.6000-70003.6000-7000元元/ /平的市场价格接受度较好平的市场价格接受度较好价

134、值一级跳=发挥项目最大的优势，建立区域城市封面，7000-8000元/平的从价值突破1.1.项目具备优质的城市基础项目具备优质的城市基础+ +金地品牌金地品牌2.2.商业立势，借助规模优势打造区域商业中心商业立势，借助规模优势打造区域商业中心3.3.城市界面强化项目城市感城市界面强化项目城市感价值二级跳=抓住与城市一线豪宅的比价机会，8000以上的价值升级跳1.1.豪宅从单中心到多中心转变，多元化的新兴豪宅争取开始，豪宅从单中心到多中心转变，多元化的新兴豪宅争取开始，豪宅价值体系认知扩大化豪宅价值体系认知扩大化2.2.项目与城市绝对一线豪宅的空间关系密切，有比价基础项目与城市绝对一线豪宅的空间

135、关系密切，有比价基础; ;3.3.项目建立豪宅形象，进入同一阵营，直接比价项目建立豪宅形象，进入同一阵营，直接比价不同路径不同付出：金地常规品质保障金地常规品质保障0 0营销营销0 0打造打造金地水城经验复制金地水城经验复制持有一定商业持有一定商业大营销大营销金地花园模式升级金地花园模式升级商业基础商业基础伪豪宅打造伪豪宅打造大营销大营销锰抱弱寄愧堆狙达垮恬壁饯脾炽矢伪今杰噪砰掐垦顷险违损厦俭叠秘汹贪精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告A地块地块B地块地块C地块地块00最终规划实现：以实现价值最大化为基础考量糊堆肺在氟护疙玛赣折器奎潘

136、明机助欢嘿然净掸曙郴士陪竟施抢浅租座挤精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告开发建议：一期一期一期建议以住宅先期开发一期建议以住宅先期开发：1.总体规模在总体规模在6-8万左右；万左右；2.以居住起势，先聚集人气，为日后的商业奠定销售基础；以居住起势，先聚集人气，为日后的商业奠定销售基础；展示配合：展示配合：1.一期整体商业街沿街面有一定实体展示；一期整体商业街沿街面有一定实体展示；2.售楼处城市、奢华界面展示售楼处城市、奢华界面展示3.部分商业部分商业box情景展示情景展示拙锡篷儿哆孟河痈媳孔倾怀渗叭驾辑吻焰培厢湃尝全拨诲枕孺驶舱沮焰

137、梢精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告开发建议：二期建议住宅持续开发，辅以部分商业体招商二期建议住宅持续开发，辅以部分商业体招商：1.总体规模在总体规模在8-10万左右；万左右；2.逐渐推出项目的楼王明星产品，在前期基础上实现溢价；逐渐推出项目的楼王明星产品，在前期基础上实现溢价；展示配合：展示配合：1.整体商业街城市界面展示；整体商业街城市界面展示；2.部分集中体商业进行实体展示，并可同时配合招商部分集中体商业进行实体展示，并可同时配合招商二期二期玖婉睡态酷北群且淫底滔蘑沃他及鸯险矢敬经绊厉涛孰诸熙圈序彦船妈隙精品文案-2010年佛

138、山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告三期三期开发建议：三期商业主体开发，借助商业实现公寓、商铺溢价三期商业主体开发，借助商业实现公寓、商铺溢价：1.总体规模在总体规模在9万左右；万左右；2.商业主力店入驻，聚集卖场人气；商业主力店入驻，聚集卖场人气；3.在商业价值上开发公寓、住宅，实现产品溢价；在商业价值上开发公寓、住宅，实现产品溢价；4.最后开发商铺，在人气累积、商业氛围成熟的基础上实现商铺价值最后开发商铺，在人气累积、商业氛围成熟的基础上实现商铺价值最大化最大化讯骏壤遁渠启迟己吁淄砾蜂碗淋捶矢安惩驰盾湿价螟隙溜怪谓婿编碱砸帕精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告*地产2010 .07.22You enjoy.We serve. 娇音娘坊兔呀戎轨俺富蔼娩颈燎剂汰泣话蝉藤生哑卵晃滦袖脊蕉询牧篱帜精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告精品文案-2010年佛山金地禅城项目定位策划报告