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1、本报告是严格保密的。综合体发展的四种模式综合体发展的四种模式模式模式1 1 均衡发展的模式均衡发展的模式模式模式3 3 以酒店为核心功能的发展以酒店为核心功能的发展模式模式模式模式4 4 以商业为核心功能的发展模式以商业为核心功能的发展模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + Complex =hotel + office + shopping + apartment + Complex =office (Complex =office (主主) +apartment() +apartment(次次) + ) + HotelHotel
2、ShoppingShoppingComplex = hotel(Complex = hotel(主主) +apartment() +apartment(次次) + ) + OfficeOfficeShoppingShoppingComplex =shopping (Complex =shopping (主主) +) +OfficeOfficeHotel Hotel ShoppingShopping模式模式2 2 以写字楼为核心功能的发展模式以写字楼为核心功能的发展模式本报告是严格保密的。模式模式1 1：各项功能均衡发展：各项功能均衡发展u位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点u太古广场总占地
3、三十二万平方呎，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。案例案例案例案例（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）太古广场太古广场本报告是严格保密的。香港太古广场香港太古广场u顶级购物中心：u国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； 除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间。 u五星级酒店部分u港丽酒店、港岛香格里拉酒店、万豪酒店u顶级公寓部分u2栋共约400套单位太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业太
4、古广场定位为：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼+ +顶级购物中心顶级购物中心顶级购物中心顶级购物中心+ +五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店+ +顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓案例案例案例案例（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）本报告是严格保密的。关键驱动因素关键驱动因素香港太古广场香港太古广场商业商业太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心q太古购物广场汇集国际名流q会议展览中心使TriMe成为香港时尚发布场q金钟电影院引领港岛娱乐文化q高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧。酒店酒店
5、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆标杆q多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使TriMe成为夜间中环的活力中心q各功能空间相互连通/延展了共享空间q统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享酒店式公寓酒店式公寓星级物管星级物管+ +多产品组合多产品组合q提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节q可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景q 套房面积定位56平米/110平米/245平米q高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米）案例案例案例案例（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）本报告是
6、严格保密的。定位为定位为定位为定位为广州最顶级的超高层写字楼广州最顶级的超高层写字楼广州最顶级的超高层写字楼广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼超高层写字楼超高层写字楼超高层写字楼+ +公寓公寓公寓公寓+ +小型购物商场小型购物商场小型购物商场小型购物商场模式模式2 2：以写字楼为核心功能：以写字楼为核心功能u位于广州南北向的城市新中轴线上/南向天河体育中心及珠江新城区/北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁2号线总站案例案例案例案例（广州中信广场）（广州中信广场）（广州中信广场）（广州中信广场）本报告是严格保密的。写字楼写字楼q利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖q写字楼所
7、需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互不干扰q利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度qIT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群公寓公寓q实用率约80%q6部进口“三菱”客用升降机q公寓的单元面积由113237平米不等/适合不同人士的需求q单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全关键驱动因素关键驱动因素广州中信广场广州中信广场案例案例案例案例（广州中信广场）（广州中信广场）（广州中信广场）（广州中信广场）本报告是严格保密的。案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店+ + + +豪华公寓豪华公寓豪华公寓豪
8、华公寓+ + + +写字写字写字写字楼楼楼楼+ + + +商场商场商场商场定位为定位为定位为定位为上海顶级国际化上海顶级国际化上海顶级国际化上海顶级国际化综合体综合体综合体综合体 city within a city city within a city city within a city city within a city 模式模式3 3：以酒店为核心功能：以酒店为核心功能u上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。本报告是严格保密的。
9、五星级酒店五星级酒店qPortman Ritz-Carltonq酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层q酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享豪华公寓豪华公寓q共472间豪华服务式公寓q公寓只租不卖，租金较办公楼略高q面积从47到267平方米，以中大面积为主写字楼写字楼+ +商场商场q酒店：公寓：写字楼：商业 约为45%：30%：15%：10%q国际水准的办公大楼q25000平方米世界知名品牌的购物商场关键驱动因素关键驱动因素上海商城上海商城案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）本报告是严格保密的。关键驱动因素关键驱动因素关键驱动因素关键驱动因素外
10、因：处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围内因：定位准确，五星级酒店带动其它功能酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚关键驱动因素关键驱动因素上海商城上海商城案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）本报告是严格保密的。模式模式4 4：以商业为核心功能：以商业为核心功能u深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通）。华润中心华润
11、中心华润中心华润中心超大规模以商业为核心功能的综合体物业超大规模以商业为核心功能的综合体物业超大规模以商业为核心功能的综合体物业超大规模以商业为核心功能的综合体物业案例案例案例案例（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）本报告是严格保密的。首期规划首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心 总建筑面积达23万平方米 1000个车位华润大厦： 4.2万平方米的甲级写字楼 高度为139米 1-3层为高档国际时装旗舰店4层为开放式屋顶花园5-28层为写字楼 顶层为多功能厅万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中心零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体超级市场、大型百货商店、时尚零售商店
12、、电影院、真冰溜冰场各类餐饮二期规划二期规划 占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位 一座超五星级商务大酒店 一座5A智能化甲级写字楼 三座酒店式服务公寓 一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场 华润中心规划与功能比例华润中心规划与功能比例案例案例案例案例（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）本报告是严格保密的。关键驱动因素关键驱动因素外因：外因：优越的地理位置，良好的交通可达性；区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因：内因：超强的实力与品牌号召力集购物、娱乐等为一体的体验式项目立意
13、高，与深圳人内心的价值观相符一流的精英团队关键驱动因素关键驱动因素深圳华润中心深圳华润中心案例案例案例案例（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）本报告是严格保密的。 四种模式的内外因驱动四种模式的内外因驱动 模式一：酒店、写字楼、模式一：酒店、写字楼、商商场、公寓等各种功能、公寓等各种功能均衡均衡发展的模式展的模式模式二：以写字模式二：以写字楼楼为核心功能的核心功能的发展模式展模式模式三：以酒店模式三：以酒店为核心功能的核心功能的发展模展模式式模式四：以商模式四：以商业为核心功能的核心功能的发展模式展模式外因优越的地理位置CBD/城市中心便利的交通条件主干道沿线/地铁
14、口较大的规模建筑面积20万以上客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区地理位置不远离城市核心区交通可达性主干道沿线客户支持商务客户地理位置城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛内因强制性的视觉冲击超高层/建筑群高水准规划设计各功能共融不互扰功能化体系五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队物业管理/经营管理强制性的视觉冲击超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善商场、公寓定位差异化通过提供顶级差异化服务
15、而非直面竞争建立其核心地位功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施顶级商场明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/独具特色建筑形式/业态/服务内容/功能化体系商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理本报告是严格保密的。综合体发展模式小结综合体发展模式小结u综合体发展模式以综合体内各功能的比例来确定，功能比例大的部分成为主要发展模式。模式一：酒店、写字楼、商业、公模式一：酒店、写字楼、商业、公寓等各种功能均衡发展的模式寓等各种功能均衡发展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+案例：香
16、港太古广场、北京华贸中心、北京东方广场北京华贸中心各功能规模配比：2：1：2：2（O：H：S：A）模式二：以写字楼为核心功能的发模式二：以写字楼为核心功能的发展模式展模式COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL & SHOPPING+案例：广州中信广场、深圳信兴广场广州中信广场各功能规模配比：5：2：1：2（O：H：S：A）模式三：以酒店为核心功能的发展模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式COMPLEX= HOTEL （主）+APARTMENT（次）+ OFFICE& SHOPPING+案例：上海商城上海商城各功能规模配比：1：5：1：3（O：H：S：A）模式四：以商业为核心功能的发展模式四：以商业为核心功能的发展模式模式COMPLEX= SHOPPING （主）+HOTEL & OFFICE & APARTMENT +案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城深圳华润中心各功能规模配比：2：1：4：3（O：H：S：A）
