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1、营销策划部长春中海地产有限公司长春中海地产有限公司长春中海地产有限公司200720072007年年年1-101-101-10调研分析调研分析调研分析20072007年年1111月月东郡项目组东郡项目组目目 录录n宏观经济情况宏观经济情况n政策法规政策法规n城市规划城市规划n土地市场土地市场n房地产市场房地产市场n主要竟品市场主要竟品市场20072007年年1-71-7月份月份宏观市场分析宏观市场分析宏观经济一、国民经济快速健康协调发展一、国民经济快速健康协调发展2007年年1-7月，长春市实现月，长春市实现GDP 848.9亿元。其中第三产亿元。其中第三产业实现增加值业实现增加值386.7亿元
2、，在亿元，在第第三产业中房地产业三产业中房地产业的增速最快，的增速最快， 房地产业增加值为房地产业增加值为30亿元，比亿元，比上年同期增长上年同期增长19.3%。宏观经济二、居民收入与消费水平显著提高二、居民收入与消费水平显著提高1-7月份，长春市城市居民人均可支配收入为6298元，比上年同期增长15.2%。居民人均消费性支出4915元，比上年同期增长14.2%。居民收入和消费水平有了显著提高。居民消费价格总指数仍控制在102.2%的较低增长水平，但仍比上年同期提高了0.6个百分点。宏观经济三、房地产开发投资持续快速增长三、房地产开发投资持续快速增长2007年年1-7月，长春房地产开发投资持续
3、高位运行月，长春房地产开发投资持续高位运行.投资规模不断扩大，投资规模不断扩大，房地产投资出现房地产投资出现“井喷式井喷式”增长。共完成房地产开发投资增长。共完成房地产开发投资125.7亿元，同亿元，同比增长比增长100%。其中。其中住宅投资住宅投资98.2亿元亿元。房地产开发施工面积。房地产开发施工面积1401.8万万平方米，同比增长平方米，同比增长82%。其中住宅。其中住宅1127.6万平方米，同比增长万平方米，同比增长77.2%。宏观经济四、四、1-7月月 新建商品房价格稳定上涨新建商品房价格稳定上涨关键数据：平均成交价格关键数据：平均成交价格2958.6元元/平方米平方米2007年1-
4、7月份，长春市商品房合同备案套数为26068套；合同备案面积为271.7万平方米，同比增长45%。合同备案金额为80.4亿元，同比增长61.3%。平均成交价格为2958.6元/平方米，同比增长11.2%。其中住宅合同备案套数为22394套；合同备案面积为234.9万平方米，同比增长96.1%；合同备案金额为65.3亿元，同比增长120.8%。平均成交价格为2781.3元/平方米，同比增长12.6%。宏观经济五、五、1-7月月 二手房交易不如商品房二手房交易不如商品房关键数据：商品房交易量.二手房交易量之比为1：0.572007年1-7月份，二手房成交套数为12409套；成交面积为131.2万平
5、方米，同比增长33.5%；成交金额为19.8亿元，同比增长41.4%。其中住宅成交套数为11529套；成交面积为88.9万平方米，同比增长20.3%；成交金额为11.6亿元，同比增加2.1亿元，同比增长21.4%。二手房成交价格为1510.5元/平方米。同比上升8.4个百分点。宏观经济宏观经济分析小结整体来说市整体来说市场的发展态势良好，各项经济指标保持了较快的增场的发展态势良好，各项经济指标保持了较快的增长速度；长速度；市场需求旺盛，价格上涨幅度明显；市场需求旺盛，价格上涨幅度明显；人均收入、支出基本持平，消费能力得到进一步释放，房地产人均收入、支出基本持平，消费能力得到进一步释放，房地产需
6、求具有减缓的趋势；需求具有减缓的趋势；由于一手房价格的快速上涨，导致二手房交易呈现出快速上涨由于一手房价格的快速上涨，导致二手房交易呈现出快速上涨的趋势，住房需求的趋势，住房需求“性价比性价比”凸出，一手房需求逐渐减缓，二手凸出，一手房需求逐渐减缓，二手房市场将有所活跃；房市场将有所活跃；目前物价上涨、通货膨胀的因素导致人民收入的增长没有房价目前物价上涨、通货膨胀的因素导致人民收入的增长没有房价上涨的幅度快，导致很多人想买房但因资金不够，导致租房或者上涨的幅度快，导致很多人想买房但因资金不够，导致租房或者转向二手房市场，如何定价，如何去解决这种矛盾也是开发商值转向二手房市场，如何定价，如何去解
7、决这种矛盾也是开发商值得研究的问题。得研究的问题。20072007200720071-101-101-101-10月份政策月份政策月份政策月份政策法规法规法规法规政策法规汇总110月份政策法规1-2月份月份 ( (一）一）国家税国家税务总局宣布从局宣布从2 2月月1 1日起清算房地日起清算房地产商土地增商土地增值税税 （二）（二）税税务总局：局：职工低价工低价获取取单位售房位售房应缴个税个税 3月份月份 （三）（三）住房公住房公积金将首次覆盖金将首次覆盖农民工民工（四）（四）我省房价涨幅将控制在我省房价涨幅将控制在5%5%以下以下110月份政策法规4月份月份（五）（五）建设部建设部: :新建住
8、宅须有自行车车位新建住宅须有自行车车位（六）吉林省政府办公厅（六）吉林省政府办公厅 关于调整住房供应结构，稳定住房价格的实施意见关于调整住房供应结构，稳定住房价格的实施意见（七）（七）国土国土资源部：整治土地市源部：整治土地市场 严控高档住宅用地；控高档住宅用地； ( (八八）两部委：工业用地出让规避招拍挂将受到严肃查处）两部委：工业用地出让规避招拍挂将受到严肃查处5月份月份（九）（九）省建设厅省建设厅吉林省房地产市场秩序专项整治工作方案吉林省房地产市场秩序专项整治工作方案（十）长春市政府（十）长春市政府 长春市经营性房屋拆迁补偿增长春市经营性房屋拆迁补偿增20%20%110月份政策法规6月份
9、月份（十一）长（十一）长春市国土资源局关于严格制止和处理违法春市国土资源局关于严格制止和处理违法 违规用地行为的公告违规用地行为的公告（十二）（十二）长春市建设工程造价管理办法长春市建设工程造价管理办法会议认为，会议认为， 建筑业是我市着力培育的五大重点产业之一，建筑业是我市着力培育的五大重点产业之一， 在全市经济社会发展中占有十分重要的地位。在全市经济社会发展中占有十分重要的地位。7月份月份（十三）（十三）旧商铺也能抵押贷款，最多能贷款旧商铺也能抵押贷款，最多能贷款800万，万， 要求商铺产权清晰，已使用期限不超过要求商铺产权清晰，已使用期限不超过10年。年。（十四）我市住房公积金最低缴存比
10、例将上调，（十四）我市住房公积金最低缴存比例将上调， 拟由拟由5%上调到上调到7%，最高不得高于最高不得高于12%。（十五）存款利息税税率降到（十五）存款利息税税率降到5%（十六）增加住宅用地抑制房价，针对房地产价格上扬的问题，（十六）增加住宅用地抑制房价，针对房地产价格上扬的问题， 今年国土资源系统已根据国务院房地产市场调控的要求，今年国土资源系统已根据国务院房地产市场调控的要求， 加大土地的供应，以抑制房价。加大土地的供应，以抑制房价。110月份政策法规8月份月份（十七）（十七）央行将要求提高房贷首付至央行将要求提高房贷首付至 40%或或50%。（十八）（十八）吉林省城市供热收费暂行办法吉
11、林省城市供热收费暂行办法将力争明年将力争明年 上半年出台实施，届时将告别按面积收费，有上半年出台实施，届时将告别按面积收费，有 望按热量收费。望按热量收费。9月份月份（十九）我省房贷首付比例暂不提高（十九）我省房贷首付比例暂不提高（二十）（二十）占地超占地超5公顷小区须有雕塑规划公顷小区须有雕塑规划110月份政策法规10月份月份（二一）（二一）物权法物权法10月月1日正式实施日正式实施 （二二）贷款买第三套房首付最低（二二）贷款买第三套房首付最低45%（二三）新建民用建筑必须分户热计量（二三）新建民用建筑必须分户热计量（二四）阁楼采暖热费按（二四）阁楼采暖热费按50%收取收取1-10月份利率调
12、整月份利率调整20072007年年1-101-10月份，共月份，共5 5次上调银行存贷款利率上调。次上调银行存贷款利率上调。日期存款利率上调幅度贷款利率上调幅度调整后存款利率调整后贷款利率2007-03-180.27%0.27%3.87%7.29%2007-05-190.27%0.18%2007-07-200.27%0.27%2007-08-220.27%0.18%2007-9-150.27%0.27%政策法规分析小结从上述的政策上可以得出，政府在从上述的政策上可以得出，政府在07年加强了对房地产市场的打年加强了对房地产市场的打压，对房地产市场进一步规范，比如由于城市中心土地的稀缺，原压，对房
13、地产市场进一步规范，比如由于城市中心土地的稀缺，原有居住区改造难度大、成本高，旧有的废弃厂房成为旧城改造的重有居住区改造难度大、成本高，旧有的废弃厂房成为旧城改造的重点，因此对原有的工业用地出售方式进行了严格的控制。点，因此对原有的工业用地出售方式进行了严格的控制。同时由于房地产市场价格增长过快，房产增值保值性增强，投资比同时由于房地产市场价格增长过快，房产增值保值性增强，投资比例上升幅度较快，哄抬房价，针对投机行为的出现，政策进行了进例上升幅度较快，哄抬房价，针对投机行为的出现，政策进行了进一步打压，逐渐开始实施提高第二套住房首付比例措施，提高了投一步打压，逐渐开始实施提高第二套住房首付比例
14、措施，提高了投资者的门槛。资者的门槛。存贷款利率的上调，增加了真实购房者的压力，在一定程度上也抑存贷款利率的上调，增加了真实购房者的压力，在一定程度上也抑制了投机行为。制了投机行为。对土地市场的整顿、规范；对大面积户型的严格控制；对规划要求对土地市场的整顿、规范；对大面积户型的严格控制；对规划要求的提高；对的提高；对建筑行业的要求也越来越高，比如建筑节能、热量分户建筑行业的要求也越来越高，比如建筑节能、热量分户计量；政府对房地产开发各个环节进行了规范，使房地产市场健康、计量；政府对房地产开发各个环节进行了规范，使房地产市场健康、稳定的发展。稳定的发展。2007 2007 2007 2007 城
15、市规划城市规划城市规划城市规划市区规划2007年年1-9月城市规划摘要月城市规划摘要1. 217亿投进净月开发区亿投进净月开发区净月开发区签下了有关净月生态城建设的8个合作开发项目，投资总额高达217亿元。主要项目：（1）净月潭中央商务休闲区开发项目（净月开发区福址大路西段，占地200万，投资156亿）（2）东北种子销售中心项目（吉林农业大学范围内，占地9.76万，投资3亿）（3）旅游文化一条街项目（吉林农业大学范围内，占地35万，投资13亿）（4）长春数码港项目（净月开发区净月分团内，占地5万，投资4亿）（5）瀚邦房地产综合开发项目（净月开发区小合台，占地40万，投资13亿）（）工艺品研发生
16、产加工基地项目（占地3.3万，投资1亿）（）高级商住项目（净月开发区净月街道先锋社区范围内，占地86万，投资25亿）。（8）3200吨大规格矿用高强度圆环链项目（选址在净月开发区净月分团范围内，占地面积1.6万平方米，总投资2000万欧元。）2007年年1-9月城市规划摘要月城市规划摘要.三广场围出第四大商圈三广场围出第四大商圈经开区今年计划引进国内外龙头企业，重点发展以通讯产品维修.软件开发为主的服务业，以及金融.会展.现代物流业，围绕赛得广场.世纪广场和东方广场，着力打造长春第四商贸圈，并将东方广场洋埔大街东南湖大路打造成高标准的“迎宾路”。3.大马路要变民俗商业街恢复建大马路商业文化街，
17、市政府已开始规划实施。4.汽车产业开发区汽车产业开发区 “一城一城”“一路一路”“三园三园”“三基地三基地”“一城”：加快北方汽贸城建设；“一路”打造长沈路商贸金街；“三园”建设汽车模具工业园等三个园区；“三基地”专用车生产等三个基地。2007年年1-9月城市规划摘要月城市规划摘要5.宽城区今年将建宽城区今年将建5条道路条道路今年宽城区将完成庆丰路.九台路.铁乙一路.丙十九路和一匡街等5条道路建设，并启动人民大街南北贯通工程；争取北四环路今年开工建设，推进北人民大街北拓工程；北亚泰大街与长农高速公路的连接线，要按照56米宽的城市道路标准进行建设。6.轻轨轻轨4号线下半年开工建设号线下半年开工建
18、设该工程位于长春市区东部，起于南四环路，将沿临河街向北，穿过南湖大路、自由大路、吉林大路，经过滨河新村跨东大桥、伪满皇宫博物院，到达长春站北货场，终点到轻轨一期工程始发站长春站，与轻轨一期工程相接形成环线，线路全长16.98公里，其中高架12.45公里，地面线长3.23公里，其余为地下隧道。工程总投资18.53亿元。建设周期为2006-2007年。7.高新区扩区高新区扩区以102国道为界，以南延长硅谷大街.超越大街等主要街道，以北实现一街一品2007年年1-9月城市规划摘要月城市规划摘要8.长春市总体规划长春市总体规划编制完成了人民大街.东方广场.会展中心.南部中心城区核心区等城市设计，汽车产
19、业开发区起步区等控制性详细规划，住房建设规划.农博园规划等专项规划及近期建设规划。人民大街：南侧将建全省第一高楼南部将再建一个“南湖”北人民大街延续现有特色站前区域重点解决混乱问题通过地下通道贯通南北9.长春要建长春要建10000革命纪念广场革命纪念广场 长春市拟在位于二道区三道镇大稗子沟的长春烈士陵园内南侧建设一个面积1万平方米的纪念广场，该广场将是长春市迄今为止规模最大的纪念革命先烈的纪念广场。2007年年1-9月城市规划摘要月城市规划摘要10.香港将在长建香港将在长建“保税物流园保税物流园”江门市天创置业有限公司还将与香港豪爵投资控股有限公司合作开发西湖车城富苑小区项目，具体项目位置在长
20、春市绿园区偏脸屯地块，项目占地面积约38万平方米，建筑面积56万平方米，项目于2007年启动，分两期，2008年创建成。11.8月开建伊通河第月开建伊通河第17座桥座桥今年长春市的又一重点工程102国道跨河大桥有望在8月开建，建成后将成为长春市的城市标志性建筑之一，该桥呈拱形，全长近500米。建成后，伊通河上各种桥梁将达到17座。2007年年1-9月城市规划摘要月城市规划摘要12.西客站建立西客站建立市建委主任钟振明在干部讲坛上还透露，今年将启动四环路工程和西客站综合交通枢纽工程，争取启动建设由卫星路经临河街至长春站的轻轨4号线，3年后开建地铁1号线。13.长春即将推出十二条精品街路商业网点长
21、春即将推出十二条精品街路商业网点7月26日至9月30日，长春交警将从严规范重庆路.同志街.建设街.延安大路等12条街路的动.静态交通秩序，把这12条街路打造成精品街路。2007年年1-9月城市规划摘要月城市规划摘要14.将以西客站为中心将以西客站为中心 建建9平方公里换乘中心平方公里换乘中心长春市将以西客站为中心，建设一个9平方公里的综合换乘中心，该区域南起自立西街.北到景阳大路.东起规划西三环路.西至警备路。15.长春经开区唯一公园长春经开区唯一公园11月底开放月底开放位于北海路附近的北海公园将于今年11月底竣工，并对外开放。该公园位于北海路以北.珠海路以南.仙台大街以东.会展大街以西，占地
22、面积12万平方米，总投资1400万。城市规划方面分析小结07年是年是“南拓北优、西控东展南拓北优、西控东展”城市布局战略具体的实施年，城市布局战略具体的实施年，加强了对东部和南部的建设步伐，优化了西部和北部的现有资源。加强了对东部和南部的建设步伐，优化了西部和北部的现有资源。增强了各区域城市功能设施建设，如：西客站的建设，东方广增强了各区域城市功能设施建设，如：西客站的建设，东方广场商圈的规划等。同时也加强了对交通等城市的基础设施等方面场商圈的规划等。同时也加强了对交通等城市的基础设施等方面的建设。的建设。综合来看，城市居住组团逐步形成，在一定程度上弱化了对原综合来看，城市居住组团逐步形成，在
23、一定程度上弱化了对原有城市设施的依赖性，以各组团为中心的新的城市布局正在形成，有城市设施的依赖性，以各组团为中心的新的城市布局正在形成，各组团也将形成新的开发热潮。各组团也将形成新的开发热潮。2007200720072007年年年年1-101-101-101-10月份土地月份土地月份土地月份土地市场市场市场市场长春市土地情况各区土地情况出地宗数出地面积出让金额土地单价2004年3434114.99114.9911.0211.022005年7171493.89493.8934.2334.236932006年8181757.8757.859.3059.302007年1-10月48439.7252.
24、2211872004-2006土地交易情况 从长春市近三年的土地成交的情况来看，近二年的土地成交数量呈上升趋势，同时成交价格也呈现出一定的上升趋势。这也预示着近两年长春房地产市场的开发量及市场均价有进一步走高的趋势。2007年年1-10月份月份土地供应量土地供应量2007年年1-10月份各区土地供应量月份各区土地供应量区域区域出让数量出让数量出让方式出让方式 出让面积出让面积出让金额出让金额出让单价出让单价朝阳区朝阳区1拍卖4569764201404.9南关区南关区4拍卖2030271242806121绿园区绿园区11拍卖9.挂牌24818711103401722.4二道区二道区3挂牌2.拍卖
25、1426713172743宽城区宽城区1挂牌5818360618.77经开区经开区9拍卖8.挂牌1528749781301478净月区净月区5拍卖2.挂牌399244975804764高新区高新区10拍卖8.挂牌2153972071689465.60汽车厂区汽车厂区4拍卖3.挂牌155723852011933合计合计48拍卖18.挂牌194397240平方米522206万元1187土地出让分析小结绿园区、高新区、经开区出让土地的量位于前三，成为城市地产发展热点区域，众绿园区、高新区、经开区出让土地的量位于前三，成为城市地产发展热点区域，众多开发商云集，而且随着市政配套和环境的改善，越来越多的开
26、发商也不断到此区多开发商云集，而且随着市政配套和环境的改善，越来越多的开发商也不断到此区域进行土地储备，土地价格也不断攀升，此外，虽然净月区在域进行土地储备，土地价格也不断攀升，此外，虽然净月区在 07年的土地成交量不年的土地成交量不高，但是土地囤图总量很大，高，但是土地囤图总量很大，05、06年出让的土地大量积压，因此在年出让的土地大量积压，因此在07年减少了土年减少了土地放量，出让土地以非住宅类项目为主，也就是说城市地放量，出让土地以非住宅类项目为主，也就是说城市08年的开发重点依然在绿园年的开发重点依然在绿园区、高新区、经开区和净月区。区、高新区、经开区和净月区。随着市中心的土地越来越少
27、，同时受政府随着市中心的土地越来越少，同时受政府90/70政策的影响，将来高密度、政策的影响，将来高密度、高容积率、小户型的产品也将成为市场的主角。高容积率、小户型的产品也将成为市场的主角。目前房地产市场的小高层、高层产品也逐步登上舞台，这种产品也逐步被目前房地产市场的小高层、高层产品也逐步登上舞台，这种产品也逐步被长春市的居民所接受。长春市的居民所接受。各种因素导致土地价格上涨，房价也因此飙升，二手房市场将会逐渐走出各种因素导致土地价格上涨，房价也因此飙升，二手房市场将会逐渐走出低谷。低谷。2007200720072007年年年年1-101-101-101-10月份整体月份整体月份整体月份整
28、体商品房市场商品房市场商品房市场商品房市场商品房市场商品房市场2007年年1-7月份，长春市商品房批准预月份，长春市商品房批准预售面积为售面积为293.2万平方米，同比降低万平方米，同比降低1.1%。其中住宅其中住宅243.2万平方米，同比降低万平方米，同比降低1.5%。商品房供应量继续扩大商品房供应量继续扩大可售房源准备充足可售房源准备充足2007年年1-7月份，长春市累计可售商品房月份，长春市累计可售商品房576.7万平方米，同比增长万平方米，同比增长60%，其中住宅，其中住宅385.8万平方米，同比增长万平方米，同比增长41.4%。商品房交易趋旺商品房交易趋旺（合同备案）（合同备案）20
29、07年年1-7月份，长春市商品房合同备案套月份，长春市商品房合同备案套数为数为26068套；合同备案面积为套；合同备案面积为271.7万平万平方米，同比增长方米，同比增长45%。合同备案金额为。合同备案金额为80.4亿元，同比增长亿元，同比增长61.3%。 商品房市场20072007年年1 19月份，长春市商品房登记销售月份，长春市商品房登记销售40542套；面积套；面积417.9万平方米，同比增长万平方米，同比增长54.8%；金额；金额127.3亿元，同比增长亿元，同比增长76.8%；平；平均价格均价格3047.1元元/平方米，同比上涨平方米，同比上涨14.3%。其。其中：商品住房登记销售中
30、：商品住房登记销售35118套，面积套，面积364.6万万平方米，同比增长平方米，同比增长88.3%；金额；金额104.6亿元，亿元，同比增长同比增长115.7%。翻一倍的交易金额翻一倍的交易金额创纪录的交易面积创纪录的交易面积商品房交易量商品房交易量.二手房二手房交易量之比为交易量之比为1：0.572007年年1-7月份，二手房成交套数为月份，二手房成交套数为12409套；成交面积为套；成交面积为131.2万平方米，同万平方米，同比增长比增长33.5%；成交金额为；成交金额为19.8亿元，同比亿元，同比增长增长41.4%。其中住宅成交套数为。其中住宅成交套数为11529套；套；成交面积为成交
31、面积为88.9万平方米，同比增长万平方米，同比增长20.3%；成交金额为；成交金额为11.6亿元，同比增加亿元，同比增加2.1亿元，亿元，同比增长同比增长21.4%。2007200720072007年年年年1-101-101-101-10月份竟品月份竟品月份竟品月份竟品市场市场市场市场整体市场分析别墅市场分析小户型市场分析20072007年年1-10月份整体市场月份整体市场1.随随着着城城市市化化进进程程的的不不断断加加快快，人人均均生生活活水水平平的的不不断断提提高高，20062006年年商商品品房房价价格格涨涨幅幅明明显显，至至20072007年年7 7月月，商商品品房房价格持续上涨，达价
32、格持续上涨，达29582958元元/ /；2.2.市场呈现出不理性的发展势头；市场呈现出不理性的发展势头；3.3.央央行行频频繁繁的的宏宏观观调调控控，对对开开发发商商. .房房贷贷市市场场以以及及购购房房者者三方都产生了一定的影响。三方都产生了一定的影响。4.4.价价格格的的上上涨涨极极大大了了刺刺激激了了买买家家的的购购房房需需求求，而而且且这这种种需需求短期内难以回落！求短期内难以回落！5.5.随着价格的不断上扬，高端市场表现出一定的需求不足。随着价格的不断上扬，高端市场表现出一定的需求不足。一、别墅市场一、别墅市场净月板块净月板块竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总中信城项项目目规规划划情
33、情况况项目名称项目名称中信城项目位置项目位置净月大街与聚业大街交汇处开发商开发商长春中信鸿泰置业有限公司销售电话销售电话84567666土地级别土地级别八级土地年限土地年限50年占地面积占地面积一期15万建筑面积建筑面积容积率容积率单体0.27.联排054绿化率绿化率48%建筑形式建筑形式单体.联排.洋房建筑结构建筑结构框架建筑风格建筑风格法式楼体朝向楼体朝向南北楼间距楼间距20-25楼体跨度楼体跨度2-3联层数层数2-3层基础层高基础层高3.2-4.2米得房率得房率98%会所情况会所情况1万开盘日期开盘日期07.10交工日期交工日期07年底总栋数总栋数单体60栋.联排21栋总套数总套数单体6
34、0.联排109价格价格整体均价整体均价8300-11000折扣折扣按揭99%.一次性98%物业物业物业公司物业公司中信物业收费标准收费标准配套配套项目配套项目配套会所.商业街.农博园周边配套周边配套大学生城.净月商场等净月板块净月板块竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总中信城本期推售情况本期推售情况产品产品户型户型面积面积价格区间价格区间套数套数比例比例推出量推出量销售套数销售套数销售率销售率单体单体6-96-9室室433-6701.1-1.5万6018%602338%联排联排4-64-6室室223-4307000-1000010934%10910293%洋房洋房2-52-5室室91-188151
35、48%净月板块净月板块竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总和黄御翠园项项目目基基础础情情况况项目位置项目位置净月大街与聚业大街交汇处开发商开发商和记黄埔长春有限公司占地面积占地面积一期213727.2建筑面积建筑面积一期67067.36容积率容积率0.31绿化率绿化率建筑结构建筑结构框架建筑形式建筑形式单体.联排建筑风格建筑风格中式朝向朝向南北总栋数总栋数一期119栋。单体111栋.联排8栋总套数总套数187套得房率得房率98%楼间距楼间距30m开盘日期开盘日期开开/ /交工日期交工日期交2007.12周周边边配配套套商业配套商业配套净月商贸城.净月邮局.净月潭公园.八一宾馆等教育配套教育配套师大
36、.长税.农大.华侨外院等医疗配套医疗配套玉潭镇医院.月潭医院交通配套交通配套102.120.160净月板块净月板块竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总和黄御翠园户型配比型配比产品品面面积栋数数套数套数比例比例单体体498.12171715.3%452.7191917.1%445.74221.8%388.36151513.5%255.45303027%215.27282825%总计111111100产品品面面积栋数数套数套数比例比例联排排228.921925%237.3621925%205.3543850%总计876100净月板块净月板块竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲万科兰
37、乔圣菲万科兰乔圣菲项项目目规规划划情情况况项目名称项目名称万科兰乔圣菲项目位置项目位置净月聚业大街与橙桔路交汇处开发商开发商万科地产销售电话销售电话85015555.85016666土地级别土地级别净月组团3级土地年限土地年限50年占地面积占地面积13.08万（一期3万）建筑面积建筑面积10.47万容积率容积率0.8绿化率绿化率45%建筑形式建筑形式单体.联排.公寓建筑结构建筑结构框架.异型框架建筑风格建筑风格西班牙楼体朝向楼体朝向南北楼间距楼间距楼体跨度楼体跨度3-4联层数层数3层.5层基础层高基础层高得房率得房率98%会所情况会所情况开盘日期开盘日期二期开开/ /交工日期交工日期07年底总
38、栋数总栋数二期单体26栋.联排11栋总套数总套数二期67套净月板块净月板块竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲价格价格整体均价整体均价11000元折扣折扣老业主1个百分点物业物业物业公司物业公司万科物业收费标准收费标准单体5.6元.联排3.2元配套配套项目配套项目配套会所周边配套周边配套净月潭公园.净月商贸城.净月邮局.工行.建行.净月潭公园.八一宾馆等.大学城本期推售情况本期推售情况产品类型产品类型 户型户型面积面积价格区间价格区间总套数总套数比例比例推出量推出量销售销售套数套数销售销售率率单体单体4-64-6室室291-39012000-2000
39、02638%261870%联排联排4-54-5室室210-2308000-130004162%412971%净月板块净月板块竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总华业玫瑰谷华业玫瑰谷华业玫瑰谷华业玫瑰谷项项目目基基础础情情况况项目项目位位置置美印溪谷东100米开发商开发商华业房地产开发公司地块地块情情况况谷地，葫芦形地块性地块性质质出让占地占地面面积积318862左右建筑面建筑面积积429152左右容积容积率率1.35绿化率绿化率45%建筑建筑结结构构砖混建筑形建筑形式式洋房.联排.单体.双拼总栋总栋数数58总套总套数数640开盘开盘日日期期开开/ /交交工工日日期期2007年底周周边边配配套套商业
40、商业配配套套净月商贸城.净月邮局.工行.建行.农行.交行.教育配教育配套套二实验小学.东北师范大学.长春税务学院.华侨外院医疗医疗配配套套玉潭镇医院交通配交通配套套120路.160路.轻轨净月板块净月板块竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总华业玫瑰谷华业玫瑰谷华业玫瑰谷华业玫瑰谷户型配比建筑形式建筑形式产品面积产品面积栋数栋数套数套数比例比例单体单体351.72-421.96351.72-421.961818182.8%双拼双拼 292.08 292.08714142.2%联排联排262.75-290.99262.75-290.9911727211.2%叠加叠加210.43-226.68210.4
41、3-226.685808012.5%洋房洋房171.72-172.79171.72-172.791745645671.3%总计总计58640640100%净月板块净月板块竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总优山美地优山美地优山美地优山美地项项目目基基础础情情况况项目位置项目位置净月正门南800米开发商开发商长春圣格房地产开发公司规划设计规划设计澳大利亚ECO公司物业管理物业管理第一太平戴维斯地块情况地块情况矩形坡地地块性质地块性质出让用地级别用地级别七级使用年限使用年限50年占地面积占地面积36万建筑面积建筑面积12万容积率容积率0.3绿化率绿化率60.7%建筑结构建筑结构框架建筑形式建筑形式单体
42、.小单体.双拼建筑风格建筑风格新现代主义风格朝向朝向南北总栋数总栋数237栋总套数总套数340套，定向给长电集团206套得房率得房率95%楼间距楼间距2560m开盘日期开盘日期2005年8月开开/ /交工日交工日期期交2007.12会所会所8900景观景观人工湖净月板块净月板块竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总优山美地优山美地优山美地优山美地本本期期推推售售情情况况价价格格体体系系起价起价单体8000元/.小单体6700元/均价均价单体8900元/.小单体7900元/最高价最高价单体10000元/.小单体7700元/物业费物业费3.5元/月/周周边边配配套套商业配套商业配套净月商贸大厦.净月商贸
43、城.净月邮电局.工行.中行.建行教育配套教育配套东北师大附中.东北师大附小.东北师大附属幼儿园医疗配套医疗配套玉潭镇医院.月潭医院交通配套交通配套102路.120路.160路.轻轨户户型型配配比比户型户型面积面积套数套数消化消化销售率销售率单体339497696245%小单体31737666双拼326414104定向100%净月板块净月板块一、别墅市场一、别墅市场东南板块东南板块竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总力旺弗朗明歌项项目目规规划划情情况况项目名称项目名称力旺弗朗明歌项目位置项目位置位于净月开发区，南环城路与临河街交汇处西南角。开发商开发商力旺集团吉林省盛荣房地产开发有限责任公司景观设计
44、景观设计美国贝伦汉斯环境建筑师联合会土地级别土地级别五级土地年限土地年限50年占地面积占地面积26万建筑面积建筑面积30万容积率容积率1.1规划指导规划指导国际绿色合作组织建筑形式建筑形式一期：联排.双拼.单体建筑结构建筑结构框架结构建筑风格建筑风格西班牙楼体朝向楼体朝向南北楼间距楼间距20-30米楼体跨度楼体跨度4-6联层数层数3层建筑设计建筑设计美国HPA建筑设计事务所得房率得房率96%会所情况会所情况开盘日期开盘日期开开/ /交工日期交工日期07年底总栋数总栋数一期47栋总套数总套数一期236套东南板东南板块块竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总力旺弗朗明歌价格价格整体均价整体均价折扣折扣物
45、业物业物业公司物业公司物业顾问：高力国际物业公司：力旺物业收费标准收费标准配套配套项目配套项目配套周边配套周边配套工行.农行.交行.中行.北海路小学.师大附中.师大附小.中海第一实验小学.蓝兴医院.E诺眼科医院建筑建筑类型型建筑面建筑面积栋数数一期一期一期地下一期地下二期二期二期地下二期地下一期一期二期二期四联排（T1.T2）1608101512801716五联排（T1.T2）46200150150413六联排（T1.T2）3154902054702315双拼（B1.B2）1719321447084838独栋（V1.V2）2644813200616338429东南板东南板块块竟品调研数据汇总竟
46、品调研数据汇总富奥临河湾富奥临河湾富奥临河湾富奥临河湾 项项目目基基础础情情况况项目位置项目位置世光路与彩织街交汇开发商开发商华欣房地产开发公司规划设计规划设计物业管理物业管理华奥物业地块情况地块情况矩形地块性质地块性质出让用地级别用地级别四级使用年限使用年限50年占地面积占地面积6万建筑面积建筑面积8万容积率容积率1.3绿化率绿化率30%建筑结构建筑结构砖混建筑形式建筑形式高层.洋房.叠加别墅建筑风格建筑风格北美朝向朝向南北总栋数总栋数22栋，洋房5栋 .高层2栋 .小高层1栋 .叠加别墅14栋总套数总套数高/小高层134套，多层洋房.别墅未知开盘日期开盘日期07.10月开开/ /交工日交工
47、日期期2007.12交工东南板东南板块块竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总富奥临河湾富奥临河湾富奥临河湾富奥临河湾本本期期推推售售情情况况价价格格体体系系起价起价高层4100元/、叠加7300元/、洋房5200元/均价均价高层4600元/、叠加7800元/、洋房5800元/最高价最高价高层5400元/、叠加8800元/、洋房6400元/物业费物业费1元/月/周周边边配配套套商业配套商业配套工行.农行.交行.中行.信用社.会展中心教育配套教育配套东北师大.华桥外院.长春税务学院医疗配套医疗配套中日联谊医院.蓝兴医院.E诺眼科医院交通配套交通配套190.160.125.158户户型型配配比比户型户型
48、面积面积套数套数比例比例销售率销售率高层140-1462226630%洋房157215之间1125650%叠加别墅237-242左右1149482%448东南板东南板块块一、别墅市场一、别墅市场西南板块西南板块竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总保利项目保利项目保利项目保利项目项目位置：位于高新区，天安和融创的中间地带。项目位置：位于高新区，天安和融创的中间地带。总占地面积：总占地面积：5050万万容积率：容积率：1.21.2产品类型：双拼产品类型：双拼. .联排别墅联排别墅. .洋房洋房. .小高层小高层. .高层高层面积区间：联排面积区间：联排220-250220-250. .双拼双拼 300
49、-400300-400景观规划：中央景观轴景观规划：中央景观轴建筑风格：现代简约建筑风格：现代简约物业管理：保利物业物业管理：保利物业西南板西南板块块竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总天安第一城项项目目规规划划情情况况项目名称项目名称天安第一城项目位置项目位置卫星路与电台街交汇处开发商开发商长春天安房地产开发有限公司销售电话销售电话5197111土地级别土地级别六级土地年限土地年限50年占地面积占地面积42万（一期占地9万、二期占地13万、三期占地10万）建筑面积建筑面积60万容积率容积率一期0.9、二期0.74、三期0.6绿化率绿化率66%建筑形式建筑形式洋房、联排、双拼、单体建筑结构建筑结构
50、框架建筑风格建筑风格德式楼体朝向楼体朝向南北楼间距楼间距1.7倍楼体跨度楼体跨度层数层数洋房6层基础层高基础层高3米得房率得房率90%会所情况会所情况5400开盘日期开盘日期07.10开交工期开交工期总栋数总栋数45栋总套数总套数222套西南板西南板块块竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总天安第一城价格价格整体均价整体均价洋房6000元折扣折扣一次性99、按揭无物业物业物业公司物业公司港力物业管理有限公司收费标准收费标准普通1元/、别墅1.5元车位车位/ /库库产品形式产品形式地下车位销售方式销售方式出售数量数量车位224个面积面积三期20价格价格1214万元销售率销售率配套配套项目配套项目配套会
51、所周边配套周边配套沃尔玛等本期推售情况本期推售情况产品类型产品类型 面积面积总套数总套数比例比例推出量推出量销售套数销售套数销售率销售率洋房130260161套72%112套100套90%联排27032030套13%双拼2746套3%单体29232825套12%222套100%西南板西南板块块竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总融创上城项项目目规规划划情情况况项目名称项目名称融创（三期）项目位置项目位置硅谷大街开发商开发商长春融创置地有限公司销售电话销售电话85555666土地级别土地级别七级土地年限土地年限50年占地面积占地面积58.53万：一期15万、二期14万）、三期14万建筑面积建筑面积约
52、60万容积率容积率一期：0.76二期：0.8（三期：1.0）绿化率绿化率40%建筑形式建筑形式洋房建筑结构建筑结构异性框架建筑风格建筑风格德式楼体朝向楼体朝向南北楼间距楼间距30-45米楼体跨度楼体跨度2-3单元层数层数5层（1-2层跃）基础层高基础层高2.85得房率得房率85%会所情况会所情况开盘日期开盘日期33组排号、11月18日开盘开开/ /交工日期交工日期08年底总栋数总栋数16栋总套数总套数640套西南板西南板块块竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总融创上城价格价格整体均价整体均价1-2层7600、3层以上5600折扣折扣一次98、按揭99物业物业物业公司物业公司融创物业收费标准收费标准
53、别墅1.5元/月车位车位/ /库库产品形式产品形式1-2层带车库销售方式销售方式出售数量数量地上车位具体未定面积面积约45价格价格销售率销售率配套配套项目配套项目配套会所周边配套周边配套沃尔玛等本期推售情况本期推售情况产品类型产品类型 面积面积总套数总套数比例比例推出量推出量销售套数销售套数销售率销售率洋房2258012.5%242128012.5%2416516025%4813316025%4810416025%48总计总计640100%192套西南板西南板块块项项目目规规划划情情况况项目名称项目名称万达长春明珠项目位置项目位置亚泰大街与卫星路交汇处开发商开发商大连万达销售电话销售电话853
54、93888土地级别土地级别三级土地年限土地年限70年占地面积占地面积65万建筑面积建筑面积100万容积率容积率1.29绿化率绿化率59%建筑形式建筑形式多层.高层建筑结构建筑结构框架施工单位施工单位新星宇楼体朝向楼体朝向南北楼间距楼间距1.7倍楼体跨度楼体跨度2-5单元层数层数17-18基础层高基础层高高层3米 多层2.8米得房率得房率80%会所情况会所情况小型会所 约600平米开盘日期开盘日期2007.5开开/ /交工日交工日期期07年底总栋数总栋数观天下组团5栋总套数总套数约600套价格价格整体均价整体均价4900元/折扣折扣一次9.8物业物业物业公司物业公司万达物业收费标准收费标准.2元
55、/月配套配套项目配套项目配套内商业街.会所周边配套周边配套轻轨.长大.沃尔玛.好又鲜超市等竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总万达长春明珠西南板西南板块块别墅市场分析别墅市场分析（1 1）板块竞争凸现，潜在竞争对手众多；）板块竞争凸现，潜在竞争对手众多；（2 2）产品品质不断提升，将加快别墅市场的成熟。）产品品质不断提升，将加快别墅市场的成熟。（3 3）因地段、配套、景观等不同，价格也存在较大的差别）因地段、配套、景观等不同，价格也存在较大的差别（4 4）低端产品将被市场淘汰，大盘占据别墅市场的主流；）低端产品将被市场淘汰，大盘占据别墅市场的主流；二、小户型市场二、小户型市场竟品调研数据汇总竟品调
56、研数据汇总万达长春明珠本期推售情况本期推售情况产品类产品类型型 户型户型面积面积总套数总套数比例比例推出量推出量销售率销售率高层高层2-32-3室室14215444%15493%2-32-3室室15615444%1542-32-3室室165226%223-43-4室室223226%22352套100%352 项目简项目简介介项目名称项目名称吉粮康郡项目位置项目位置浩月大路与春城大街交汇处开发商开发商吉粮集团房地产开发有限公司容积率容积率1.33占地面积占地面积14.19万建筑面积建筑面积21.33万/主力户型配比主力户型配比产品类型产品类型户型户型面积面积价格区间价格区间推出量推出量比例比例销
57、售套数销售套数销售率销售率高层1.1.139413700488022025%未售2.2.1809046253%43895%多层3.2.13.2.212015019222%17290%竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总吉粮康郡竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总长影世纪村成品公馆产品类型产品类型 户型户型面积面积价格区间价格区间总套数总套数比例比例推出量推出量销售套数销售套数销售率销售率高层高层1-11-142均价75003212.5%326062.5%433212.5%32453212.5%325212850%128802-12-1753212.5%3220总计总计256套100%256套160竟品
58、调研数据汇总竟品调研数据汇总项目项目产品类型产品类型 户型户型面积面积价格区价格区间间总套数总套数比例比例销售率销售率万万晟晟现现代代城城住宅住宅1-3室56-1184000-4600200套24%89%商铺商铺197-30016套2%酒店公寓酒店公寓39-644500-5000504套59%90%写字间写字间49-170126套15%总计总计846套100万晟现代城竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总新奥蓝城项目简项目简介介项目名称项目名称新奥蓝城项目位置项目位置正阳街与南阳路交汇处开发商开发商中冶新奥置业容积率容积率1.33占地面积占地面积25万/建筑面积建筑面积48万/主力户型配比主力户型配
59、比产品类型产品类型户型户型面积面积价格区间价格区间推出量推出量比例比例销售销售套数套数销售率销售率多层4.2.21461604030445030套30%2895%5.2.216716820套20%1995%小高层2.2.210032套32%32100%3.2.213616套18%16100%竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总项目项目产品产品类型类型 户型户型面积面积价格价格区间区间总套数总套数比例比例推出推出量量销售套销售套数数销售率销售率标标点点高层高层1-2室55-603200-345013620%136136100%2室63-6913620%136136100%2室72-7521830%2
60、18218100%2-3室8213620%13612894%2-3室905810%585086%标点竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总项目目产品品类型型户型型面面积价格区价格区间推出量推出量所在比例所在比例销售售套数套数销售售率率证大光明城多层2.2.1833296-373611631.7%116100%2.2.1853256-36863910.7%39100%2.2.1753350-36907821.3%78100%3.2.21363572-373682.2%675%3.2.21163480-3500246.6%2083.3%3.2.11053700-3740164.4%1487.5%证大光明
61、城（铁北）竟品调研数据汇总竟品调研数据汇总项目目产品品类型型户型型面面积价格区价格区间推出量推出量比例比例销售售套数套数销售率售率物物业包豪斯高层2.2.187-9330006633.3%66100%0.682.1.17630006633.3%66100%0.681.1.152-5630006633.3%66100%0.68多层2.2.178-922954-310627690.8%27198.2%0.683.2.1118.1202954-3106165.3%1594%0.683.2.21383106-3200124%1192%0.68包豪斯（铁北）小户型市场分析小户型市场分析1.小户型项目主要集中在城市的中心地段；2.随着城市中心地段土地的稀缺，旧城改造成为小户型主要的发展趋势，棚户区项目的小户型也是是中低收入的良好选择； 3.制约小户型项目定位的核心因素为项目周边的配套；4.小户型产品参差不齐，市场不够规范；5.现阶段小户型市场主要以公寓和普通住宅为主；6.小户型具有较高的投资价值或者是首次置业过渡性的房产；7.市场小户型产品供应量的增长速度较快；8.由于小户型面积较小，总价低，目前各个区域的小户型销售情况都良好。THEEND!
