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1、华美丽苑项目华美丽苑项目营销策划简报营销策划简报深圳市同致业房地产顾问有限公司深圳市同致业房地产顾问有限公司目 录 前前 言言第一章第一章 龙华房地产市场特征及发展趋势龙华房地产市场特征及发展趋势第二章第二章 项目基本情况与项目基本情况与SWOTSWOT分析分析第三章第三章 目标客户定位目标客户定位第四章第四章 产品策划产品策划第五章第五章 价格定位价格定位第六章第六章 营销思路与手法创新营销思路与手法创新 附件一附件一 项目投资成本分析项目投资成本分析附件二附件二 合作服务方式合作服务方式同致地产（一）（一）根据发展商的客观条件提供方案根据发展商的客观条件提供方案（二）（二） 根据本地房地产
2、市场消费特征策划方案根据本地房地产市场消费特征策划方案前 言一、一、策划依据策划依据依据项目已确定的条件进行策划依据项目已确定的条件进行策划依据项目已确定的条件进行策划依据项目已确定的条件进行策划（一）住宅反映着特定人群的生活方式（一）住宅反映着特定人群的生活方式 （二）住宅对人的生活模式具有一定的引导作（二）住宅对人的生活模式具有一定的引导作 用为既具消费欲望、又具消费能力的人用为既具消费欲望、又具消费能力的人 群提供品群提供品 二、策划指导思想二、策划指导思想三、策划思路三、策划思路 （一）（一）（一）（一）确定目标消费群体确定目标消费群体确定目标消费群体确定目标消费群体（二二二二）根根根
3、根据据据据目目目目标标标标群群群群体体体体消消消消费费费费特特特特征征征征策策策策划划划划产产产产品品品品 根据公司战略规划策划营销方案根据公司战略规划策划营销方案根据公司战略规划策划营销方案根据公司战略规划策划营销方案 第一章第一章龙华房地产市场特征及龙华房地产市场特征及发展趋势发展趋势 一、一、一、一、郊居大盘市场取胜郊居大盘市场取胜郊居大盘市场取胜郊居大盘市场取胜二、二、二、二、郊居大盘以景观、环境为主要卖点郊居大盘以景观、环境为主要卖点郊居大盘以景观、环境为主要卖点郊居大盘以景观、环境为主要卖点三、三、三、三、 市场消费能力较强市场消费能力较强市场消费能力较强市场消费能力较强 1、紧邻
4、福田中心区，吸引关内人士 2、本 地经济发展迅速，房地产业高速 四、四、四、四、 楼盘开发向楼盘开发向楼盘开发向楼盘开发向“ “精品化精品化精品化精品化” ”方向发展方向发展方向发展方向发展 第二章、项目基本情况及第二章、项目基本情况及SWOT分析分析 一一一一、项项项项目目目目基基基基本本本本情情情情况况况况( ( ( (略略略略) ) ) )二、二、二、二、 项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析优优势势 劣劣势势 机机会会 威威胁胁 同致地产第三章第三章目标客户定位目标客户定位 一、目标客户一、目
5、标客户 （一）按社会阶层划分（一）按社会阶层划分（一）按社会阶层划分（一）按社会阶层划分 目标客户目标客户目标客户目标客户企业白领企业白领企业白领企业白领中、小企业主中、小企业主中、小企业主中、小企业主自由职业者、其他人士自由职业者、其他人士所占比例所占比例70%70%70%70%10%10%10%10%20%20%20%20%（二）按地域分布划分（二）按地域分布划分（二）按地域分布划分（二）按地域分布划分 目标客户目标客户目标客户目标客户特区特区特区特区龙华龙华龙华龙华香港香港香港香港其它地区其它地区其它地区其它地区所占比例所占比例所占比例所占比例55%55%55%55%30%30%30%3
6、0%10%10%10%10%5%5%5%5%二二 定位依据定位依据（一）白领是深圳最大的住宅消费群体（一）白领是深圳最大的住宅消费群体（二）具有开发中档住宅的位置条件（二）具有开发中档住宅的位置条件1 1、距梅林关口仅几分钟车速，交通便捷。、距梅林关口仅几分钟车速，交通便捷。2 2、龙华规划中的优质生活片区。、龙华规划中的优质生活片区。3 3、交通网络适于自备交通工具的人士居住。、交通网络适于自备交通工具的人士居住。 三、三、 白领阶层住宅消费特征白领阶层住宅消费特征（一）（一）“精品住宅精品住宅”消费观念消费观念（二）追求优逸、雅致的生活方式（二）追求优逸、雅致的生活方式（三）（三）3-53
7、-5人的家庭成员结构人的家庭成员结构 第四章 产品策划产品策划一、项目功能定位项目功能定位多层与小高层相结合的综合性住宅小区。二、档次定位档次定位龙华片区中高档住宅小区三、建筑主题策划建筑主题策划小区建筑主题：小区建筑主题：“新加坡风情园林小区”理由：理由：1、自然环境的相近性滨海亚热带2、建筑风格的借鉴性现代、人性3、文化底蕴的相通性华夏、礼仪4、生活方式的认同性健康、文明新加坡白领的今天 深圳白领的明天=四、楼盘命名策划楼盘命名策划（一）三种发想方向三种发想方向1、凸显建筑主题及其整体形象如“新加坡印象”。2、依托发展商的名称或品牌如“鹏宝华庭”。3、依托地名或片区特征如“华美丽苑”。五、
8、景观规划景观规划（一）高度重视景观规划（一）高度重视景观规划（二）景观主题（二）景观主题“新加坡风情园林新加坡风情园林”（三）聘请新加坡园林设计公司作景观设计聘请新加坡园林设计公司作景观设计六、建筑设计建筑设计（一）立面造型（一）立面造型简洁、明快的现代建筑风格。（二）景观主题景观主题选择蓝、白、粉黄及银灰等较为淡雅、明快的色彩，且要富于变化，使之与建筑主题整体相一致。（三）户型结构与面积（三）户型结构与面积（四）关于户型创新关于户型创新如“母子型”户型设计、弹性户型的创意空间、大户型的入户花园设计等。（五）预留足够数量的车位预留足够数量的车位1、中产阶层购车数量急剧增加 2、深圳旧住宅设计车
9、位严重不足 7、树立树立“精品建筑精品建筑”建设思路建设思路规划中“大题小做”施工中“小题大做”8 8、规划方案评估、规划方案评估（一）两种方案在整体平面布局上基本（一）两种方案在整体平面布局上基本 相似，无重大差别。相似，无重大差别。第五章 价格定位价格定位一、现状价格定位现状价格定位（一）市场比较法的定价指标（略）市场比较法的定价指标（略） 1、区域因素比较 2、因素修正 3、比较权重（二）实收均价定位实收均价定位 依据房地产价格估价理论和方法，实收均价为：（各比较物业修正价格比较权重）=2913.65元/平方米。二、预期价格定位预期价格定位如果在个别因素上发挥出色，本项目价格每平方米可以
10、提高300-500元，即每平方米价格可以达到3300-3500元左右/平方米。第六章第六章 营销思路与手法创新营销思路与手法创新一、娴熟运用常规营销策略娴熟运用常规营销策略 （一）整体销控策略整体销控策略“分期开发，平稳推进”为整体发展战略 1、内部认购客户累积期2、强势推出产品强销期3、循序渐进产品持销期4、承上启下客户新购期（二）时机运用策略时机运用策略1、“工程形象营销”2、市场机遇“专题营销”3、专业会展“集体营销”4、 “消费节点营销”（三）媒体运用策略媒体运用策略1、媒体立体宣传策略2、重点媒体突破策略（四）项目包装策略项目包装策略1、现场包装“视线内引”策略在现场入口及参观通道装
11、饰新加坡热带风情园林景观。 2、建造“主题风情样板房”选取主力户型做出体现东南亚风情、格调的示范单位。3、营造“风情售楼中心”（1）风格鲜明，与建筑风格和谐统一。（2）空间布局宽敞，功能区域分布即独立又 相互连接。（3）销售人员整体形象可考虑具有鲜明特色 的异域装束。（五）采用特色鲜明的形象展示系统与售楼工具采用特色鲜明的形象展示系统与售楼工具二、营销手法创新二、营销手法创新 （一）“风情营销风情营销”渲染建筑主题渲染建筑主题专题性讲座、新加坡风景摄影展览、提供新加坡旅游机会等专项性活动。（二）“激情营销激情营销”感受生活方式感受生活方式在营销上应尽量创造一种“煽情”气氛。（三）“温情直销温情直销”享受方便与快捷享受方便与快捷在目标客户比较集中的生活区内设立长期展销厅，延长展示时间，提供上门“直销服务”。 （四）“感情营销感情营销”赋予归属感赋予归属感让未购客户产生“依恋情结”和归属感，增加销售成功率。附件一：附件一：“华美丽苑华美丽苑”项目投资分析（略）项目投资分析（略）一、项目发展规划项目发展规划二、项目投资估算项目投资估算三、项目投资估算结论项目投资估算结论附件二：合作服务方式（略）附件二：合作服务方式（略）期待与贵公司共创辉煌期待与贵公司共创辉煌谢谢！谢谢！同致地产
