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1、城市综合体的溯源、现状与趋势城市综合体的溯源、现状与趋势朱凌波朱凌波全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长国际商业不动产运营商CREO系列培训计划首席专家中国城市综合体专业研究报告编委会主任第一部分第一部分城市综合体的定义及演化历程城市综合体的定义及演化历程综合体定义综合体定义-建筑综合体建筑综合体定义：定义：多个功能不同的空间组合而成的建筑（中国大百科全书）多个功能不同的空间组合而成的建筑（中国大百科全书）是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑（美国建筑百科全书是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑（美国建筑百科全书 ) )本质：功能复合、高效率、复杂而统一本质：功
2、能复合、高效率、复杂而统一 综合体定义综合体定义-城市综合体城市综合体定义：定义： 城市综合体就是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中的居城市综合体就是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。本质：本质： 随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高，而出现的一种特殊的城市形态随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高，而出现的一种特殊的城市形态; ;城市综合体是
3、一个社会多生态系统概念城市综合体是一个社会多生态系统概念; ;要求进行统一规划、合理布局来获得要求进行统一规划、合理布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益良好的经济效益、社会效益和环境效益二者的联系与区别二者的联系与区别 与建筑综合体比较，与建筑综合体比较， 城市综合体是建筑综合体的高级开发阶段，是现代城市城市综合体是建筑综合体的高级开发阶段，是现代城市发展背景下的卓有成效的开发模式。城市综合体规模比建筑综合体更为集约、发展背景下的卓有成效的开发模式。城市综合体规模比建筑综合体更为集约、规模更大、而且，其与外界的联系比建筑综合体更为紧密，甚至其运作更受规模更大、而且，其与外界的联系比建筑
4、综合体更为紧密，甚至其运作更受外部环境如交通的制约。外部环境如交通的制约。 城市综合体与多功能建筑的差别，就在于它是处在一定联系中的，与环境发城市综合体与多功能建筑的差别，就在于它是处在一定联系中的，与环境发生一定关系的各组成部分的统一整体。它是多种功能的系统化组合，使单个生一定关系的各组成部分的统一整体。它是多种功能的系统化组合，使单个功能克服了局限性，并在相互依存的基础上，创造了更为广泛与优越的整体功能克服了局限性，并在相互依存的基础上，创造了更为广泛与优越的整体功能；功能；综合体定义综合体定义城市综合体演化历程1. 1. 古希腊阿索斯广场古希腊阿索斯广场 （ASSOS）2. 2. 卡拉卡
5、拉浴场和戴克立提乌姆浴场卡拉卡拉浴场和戴克立提乌姆浴场 3. 3. 现代综合体的发展历程现代综合体的发展历程4. 4. CBD、城市副中心区与城市综合体的关系、城市副中心区与城市综合体的关系5. 5. 中国早期的建筑综合体中国早期的建筑综合体城市综合体演化历程1. 1. 古希腊阿索斯广场古希腊阿索斯广场 （ASSOS）城市综合体演化历程2.2.卡拉卡拉浴场卡拉卡拉浴场城市综合体演化历程3030年代年代 二战后二战后 2020世纪世纪7070年代年代-至今至今3.3.现代综合体的发展历程现代综合体的发展历程城市综合体演化历程3030年代年代 1933年8月,国际现代建筑协会将城市划分为居住、工作
6、、游憩、和交通四大功能，并强调功能间的独立性。导致了城市发展计划中贬低高密度、传统街坊和开发空间的混合使用，从而破坏了城市的多样性。功能分区原则人到城市和建筑的发展偏向单一化，不同空间单一化分割，结果形成城市功能不良。相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约.城市综合体演化历程 二战后二战后 西方国家的城市化进程加速，伴随着汽车时代的到来，郊区化得以快速扩张。一方面，工业化和商业的迅速发展，农民的大量进城，城市化使城市人口达到了失控的程度，导致了住房紧张、交通拥挤、环境恶化等城市问题；另一方面，中产
7、阶级的出现和汽车时代的到来，形成了郊区化趋势。 这一趋势导致了郊区购物中心的迅速发展。办公综合体的发展是由于二战后当时的城市中心交通拥挤、汽车噪音和污染严重，空间环境日益恶化等城市问题导致了西方城市开始进行城市中心区的再开发工作。办公综合体应运而生：大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。城市综合体演化历程 2020世纪世纪7070年代年代至今至今 能源危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等方面引发出新的矛盾与冲突。城市对繁荣与活力的追求，成为建筑综合体开发建设的催化剂。人们开始反思城市复
8、兴与城市中心区的价值。促使人们重新认识城市中心区的高效率和综合性。正是这种高效率与综合性真正成为保持和发展历史与文化的优势。 在这种思潮影响下，西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，其主要形式有：购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的建筑综合体等。建造综合体因具备城市功能的组合性，而使其在经营上有明显的价值互补，价值提升的优势，各种不同的功能在一天不同的时间段运行，为城市的多样化生活提供全天候24小时服务。城市综合体演化历程 CBDCBD概念概念 根据英国企鹅地理词典解释， 一个城市的CBD是一个城市的心脏，它高度聚集了金融、专业服务机构、商业、服务业以及交通线路；它的土地利用最
9、密集，土地价格最高；聚集着最多、最大的建筑综合体，日益呈现出高密度的人口和密度。 CBD可以理解为泛城市综合体的形式，是城市综合体建筑群的水平扩大和延伸4.CBD4.CBD、城市副中心区与城市综合体的关系、城市副中心区与城市综合体的关系城市综合体演化历程 城市副中心概念城市副中心概念 城市副中心是比CBD低一级的城市中心区。 当城市CBD发展到一定规模，就会受到交通、土地利用等瓶颈，因此大多数城市选择离开CBD中心区，在与CBD以城市重要要交通干道相连的地区重建立城市副中心。从国外CBD用地规模发展方式看，首先发展CBD，当城市不能满足商务发展需要，再开发新中心，即CBD从单一中心副中心，最后
10、发展到多中心。通过发达的交通系统与CBD形成紧密联系城市综合体演化历程CBDCBD、城市副中心区与城市综合体的关系、城市副中心区与城市综合体的关系（1）城市的CBD具有最高的中心性（红色圆区为CBD区域）（2）副中心（两个灰色圆区）可以同时存在几个，副中心与CBD、副中心之间（3）以城市主要交通干道（三条蓝色线条）紧密相连。（4）副中心承担CBD部分功能，可以以某项功能为主，与CBD形成反差。（5）城市综合体（黄色圆区可以存在于CBD，可以存在于城市副中心内，也可 以位于CBD和副中心之外的优越区位城市综合体演化历程-案例深圳深圳城市综合体演化历程-案例日本政府提出东京大都市圈的发展方向，以减
11、轻东京中心区压力及对东京大都市发展的制约。东京大都市圈的提出以东京都心为中心，首先规划主要交通网络，在此网络交叉点，建立7个都市副都心得规划。东京多心理论主要内容有：1. 推进都心部以商务为主的开发，分善其商业流通机能，促进各类设施向更高层、更高档次发展2. 在都心周边的公共交通系统集中地区，积极推进副中心的开发建设，作为分散都心机能的各类设施的建设用地3. 在副都心之间和建成区外围，建设内、外环状高速公路，同时，在都心、副都心和内外环高速公路之间，建设9条放射状高速公路东京东京城市综合体演化历程-案例杭州将打造运河商务区综合体、地铁滨康站综合体、奥体博览城、市民中心综合体、桐庐县城滨江商住综
12、合体等100个城市综合体。昨天，省委常委、杭州市委书记王国平向全会的报告中，首次提出了杭州要建设100个多功能城市综合体的宏大计划。通过建设这些旅游城、商贸城、商务城、金融城、奥体城、博览城、枢纽城、大学城等,来实施杭州“城市国际化”战略。杭州杭州城市综合体演化历程5. 5. 中国早期城市综合体中国早期城市综合体我国20世纪初的北京东安市场是一个集几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、期社等多功能为一体的综合性市场。因市场临近东安门，而得名东安市场，由于市场地点适中，交通便利、一时商贩云集、店铺日增，且有江湖艺人说书献艺，形成了街巷综合、店铺林立，具有集吃、喝、玩、乐、购物于一体的经营特色。在
13、当时的商业店铺中独树一帜，闻名京城第二部分第二部分城市综合体论城市综合体论城市综合体论城市综合体论-特征特征超大空间尺度 功能复合性通道树型交通体系 现代城市景观设计 高科技集成设施 高可达性整体的统一性土地使用均衡性空间连续性内外部联系的完整性巨大的社会效应巨大的升值潜力城市综合体论城市综合体论-表现形式表现形式城市形态城市形态的表现，在城市中心区域为了降低综合商务成本形成城市综合体；经济形态经济形态的表现，随着城市区域的开发与旧城的改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链的关系，集群式的、高使用率的都市综合体；建筑设计建筑设计多以街区特点水平分布的复合建筑群
14、。城市综合体论城市综合体论-分类分类 按性能分：按性能分：商务综合体，是指没有住宅的纯综合体；生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过30%；单一综合体；一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综 合体；另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品；综合体集群：一个以上的综合体复合体或商圈。按地段分：按地段分：都心型综合体；副中心（区域和新城）型综合体按品味分：按品味分：高端奢侈型综合体，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。中档生活型城市综合体。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼
15、体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。城市综合体论城市综合体论-意义意义提升了城市价值和城市品质和形象；综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，而且成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；是高品质城市生活的一种标志；城市综合体的多重复合性决定了其具有很强的社会功能性。拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长极，优秀商业综合体能够增强城市的流通力，提高生活和消费品质；同时商业综合体也是重要的旅游景点，有利于增强城市吸引力。城市综合体在解决社会再就业方面也具有重要作用；城市综合体论城市综合体论-意义意义具有提高和完善区域、城市价值，带动周边发展、产业发
16、展的效能。也成为城市和社域的一笔无形资产，并对周边经济发展起到强有力的辐射作用，带动周边土地增值，有利于城市的现代化与国际化。在中国，尤其近两年综合体已成为城市建设和运营的标志和主体，几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大，最高级的商场、最好（三星以上）的酒店于一体的复合建筑群。杭州这个领先的二线城市更提出要建100个城市综合体的宏大构想！而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团也提出只建城市综合体的开发战略。作为商业地产的高段产品，其天然的金融属性，更作为一种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开发商投
17、资的主流商业模式，同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要产品的类型。 城市综合体论城市综合体论-多重价值多重价值 具备五重的价值空间：1.可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金；2.酒店商业持续经营和租金的回报；3.随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值；4.资本的价值，价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现；5.附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天地就是最经典的案例。 城市综合体论城市综合
18、体论-多重价值多重价值 城市综合体，里面有旅游的人群，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住宅有这个城市最高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，他的价值不仅体现在这个城市的综合体，还体现在周边的价值提升。所以大家判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，所以一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体发展的最大的价值的体现。 城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏，比如先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、
19、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。而这要看投资商的自有资金实力尤其是多元化中长期的融资通路。当然同样决定的销售和持有的比例也预示了项目远期价值和资产价值的是否最大化？附加值的体现则更是综合能力的表现。 第三部分第三部分城市综合体案例城市综合体案例国外城市综合体案例国外城市综合体案例美国洛克菲勒中心美国洛克菲勒中心日本六本木日本六本木 澳洲情人港澳洲情人港新加坡新达城新加坡新达城国外城市综合体案例国外城市综合体案例-洛克菲勒中心洛克菲勒中心 洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的曼哈顿区中部，是一个包括19幢大楼、占地22英亩集商业、娱乐和办公等城市功能的大型建筑群。主要建筑始建于19
20、31年，1940年完成，建筑群区域涵盖第五大道至第六大道，以及第48大街至52大街之间，共占地45 000平方米。建筑群的主体是GE大厦，70层,高259米。外观强调垂直线条,是板式高层建筑的雏形。国外城市综合体案例国外城市综合体案例-洛克菲勒中心洛克菲勒中心洛克菲勒中心洛克菲勒中心年份年份高度高度楼楼层无线（奇异）电器大楼：1933年259米69塞拉尼斯大厦：1973年180米45国际大楼：1935年156米39Time-Life1937年149米34时代华纳大厦：1947年129米33美国街1270号：1931年125米31汉华实业银行大厦： 1952年122米28西门与舒斯特大厦： 19
21、39年资料不详21东方航空大厦：1940年资料不详17美联社大厦：1938年资料不详15国外城市综合体案例国外城市综合体案例-洛克菲勒中心洛克菲勒中心国外城市综合体案例国外城市综合体案例-洛克菲勒中心洛克菲勒中心这是2007年12月10日，孩子们在“便士丰收的田野”开幕式上摆放硬币的情形.放置这1亿枚硬币区域长49.5米、宽9米，宽度相当于一条街道。 -慈善活动筹集善款1932年起，每年圣诞节前夕，洛克菲勒中心广场都要竖立一棵纽约市最大的圣诞树，这里的圣诞夜景是来纽约的游客必看之处。国外城市综合体案例国外城市综合体案例-洛克菲勒中心洛克菲勒中心案例启示案例启示洛克菲勒中心对于公共空间的运用开启
22、了城市规划的先河，因此号称是20世纪最伟大的都市计划之一，整个建筑布局紧凑，密集有序。这块区域占地22英亩，由19栋建筑围塑出来的活动区域，对于公共空间的运用开启了城市规划的新风貌，完整的商场与办公大楼让中城继华尔街之后，成为纽约第二个市中心，对都市人的生活了巨大影响。洛克菲勒中心在建筑史上最大的冲击是提供公共领域的使用，这种为普通大众设计的空间概念引发后来对于市民空间(Civic Space)的重视，巧妙地利用大楼的大厅、广场、楼梯间、路冲设计成行人的休息区、消费区，彻底落实为广大中产阶级服务的目的。北京市在规划建设中央商务区（CBD）时就参考了洛克菲勒中心的经验。国外城市综合体案例国外城市
23、综合体案例-洛克菲勒中心洛克菲勒中心 洛克菲勒中心因占地面积有限而显得过分拥挤，无法充分展示其建筑艺术的魅力。 项目在开发初期由于缺乏建筑综合体的两个基本功能-居住和旅店，难以形成协调互动的功能，显得萧条。后来在其外围开发建设了一座希尔顿酒店，使其功能得以改进和完善。该项目的下沉广场也是经过后期改造而成。此项改造给中心带来了生机，还使CBD的商业发展与市民娱乐、休闲完美地结合在一起，将城市的综合功能发挥到极致。 洛克菲勒中心的实践证明，建筑综合体是城市的发展方向之一。其成功的经验是：建筑综合体功能的重要组成是办公、旅店、购物、居住和娱乐。具有这几个组成部分是形成功能协调的基础，静观和环境是开发
24、取得效益的前提。案例启示案例启示国外城市综合体案例国外城市综合体案例东京六本木东京六本木 东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，该项目筹划了17年于2003年4月开业，较巨蛋广场場大八倍，内里是吃喝玩乐与文化艺术的总会。目前已经成为外地游客到了东京必到的综合商业设施。每日慕名而来这个集时尚名店、五星级酒店、餐厅、朝日电视台、美术馆、住宅等。代表了东京新的都市像，既“文化都心”的概念。国外城市综合体案例国外城市综合体案例东京六本木东京六本木地理位置地理位置 六本木之丘(Roppongi Hills)，是按照下个世紀理想东京风貌而建的城中城。六本木地区占地11.6公顷，“位于东京都中心的港
25、区，距离皇宫仅0.5公里。一直以其国际化而闻名，这里曾是各国使馆人员的居住地，许多与艺术、文化和媒体相关的机构和场所分布其间，区间的夜生活也久负盛名，六本木在东京的位置和地位，可以大致相当于上海的淮海中路西段，或是北京的东郊民巷。六本木的成功开发，为我们提供了一个很好的旧城区改造的范例 国外城市综合体案例国外城市综合体案例东京六本木东京六本木 毛利庭园毛利庭园/ /屋顶绿化屋顶绿化 六本木新城内不仅有大面积的地上公园，也把绿化引入了一些建筑的屋顶，形成立体的绿意空间，毛利庭园由原地块既有的公园改建而成，总面积4300平方米，是一个非常地道的日本传统庭园，是一次在完全现代感的环境中将花园与建筑形
26、体充分结合的尝试。榉树坡综合设施的屋顶上种植了稻米等作物那里成为孩子们亲身体验和接触自然的生动课堂。通过为顾客提供里了参与的空间，使他们获得了体验的感受，销售了新的生活方式。 六本木购物中心及公共空间设计六本木购物中心及公共空间设计 -美国美国JERDEJERDE建筑事务建筑事务国外城市综合体案例国外城市综合体案例东京六本木东京六本木交通动线体系特点交通动线体系特点 由坐地铁、公共汽车、私用车和步行组成立体交通联运体系。 总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客采用方便的地方就近停车。六本木新城设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。地铁直接连通六本木新城（地下）B1F。 国外城市
27、综合体案例国外城市综合体案例东京六本木东京六本木 通过连廊把步行路线与新建的时针区域连接起来，满足了易达性；通过努力追求立面变化和创造出不同“意境”的空间，实现了空间既独立分层又高效集成复合，从而使顾客不断的产生好奇心，使六本木成为人们的想往之地，达到减轻疲劳和尽可能地延长顾客的停留时间的目的。通过人工与自然、传统与现代的高度融合，让高密度建筑群与庭院、公园和广场并存不仅；通过自然延展的环形路把“六本木新城”各个功能空间有机联合，为来访者带来了美好的步行体验。 国外城市综合体案例国外城市综合体案例东京六本木东京六本木六本木案例启示六本木案例启示-城市复兴和振兴城市复兴和振兴 六本木项目因其对未
28、来城市的发展模型所做出的示范努力和对土地的高效利用而使之成为2003年发达国家完成的最引人注目的项目之一，提升了整个城市甚至是国家的魅力。 为商业地产项目的发展起到了启迪和样板作用。去思考商业地产项目建设的关键：一个项目为何而建，为谁而建？ 国外城市综合体案例国外城市综合体案例东京六本木东京六本木 在该项目出现前，东京市是一个平坦，开阔但高密度拥挤的景象和形象，森大厦及相关建筑物的合围城市综合体是在在不到12公顷的土地上建造了一个功能完备、密集、绿意浓浓、且立体化的的“城中之城”。一座把建筑物的各种不同功能，如写字楼、公寓、购物中心、影院、剧院、露天舞台、展览馆和博物馆、教育中心（learni
29、ng centers），酒店、医疗、寺庙、会议设施，媒体机构等，与观光、购物、公共设施和公园景观环境（park-liking setting）有机合围集成集结了大量有创造性的人群 六本木案例启示六本木案例启示-一座一座“文化都文化都心心” 国外城市综合体案例国外城市综合体案例东京六本木东京六本木六本木案例启示六本木案例启示-新的城市生活方式、形新的城市生活方式、形态态六本木新城是在一个高密度拥挤的城市中心建立起来的一个新的城市布局。借助其处在城市的中心位置优势，通过充分利用城市的竖向空间化来对接城市功能，从而创造出更多的可供人们使用的空间，满足了人们沟通和互动，减缓了压力和劳顿，减缓了要求有更
30、多私人空间的需求，从而能够充分享受城市生活。 以便利的交通为基础，六本木依据综合的理念把商铺、餐饮、和一些服务设施交错搭配在一个像大咖啡馆的公共空间里，所有店铺都对外开放，这样提供了时间高效性的混搭组合不仅便利了在此居住和办公的人们也吸引了东京其他地区的人流， 使该地区空间因店铺和人流之间的高互动性，便利性而充满活力和聚合力， 国外城市综合体案例国外城市综合体案例东京六本木东京六本木六本木案例启示六本木案例启示-经营之道经营之道六本木新城具有全年的营销推广计划，提前公布下月的活动计划，吸引公众参与；开展大手笔文化活动，已经成为东京电影节的另外一个主要会场.邀请名人前来包括政要和日本皇室成员来访
31、，制造轰动事件。与旅游业合作。六本木设计新城在设计之初就周密进行市场调研。利用新城的空中 庭院优势，专门安排学生修学旅行。将六本木新城列入东京旅游手册中，各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点。每年多万香港与台湾游客都要参观六本木新城，因此中国口味的餐馆也较多。正如东京观光财团在时尚东京旅游手册所说，六本木新城正在成为东京旅游最后目的地。接待参观考察团。六本木新城管理公司对外接待参观团，需要提前预约，预定会议室并提前确定时间，参观团需要支付会议室费用何讲师费用，带领参观商业设施，讲解开发过程。国外城市综合体案例国外城市综合体案例悉尼情人港悉尼情人港国外城市综合体案例国外城市综合体案例悉尼情人港
32、悉尼情人港国外城市综合体案例国外城市综合体案例悉尼情人港悉尼情人港案例启示案例启示情人港的开发主要是政府主导的通过对传统产业类城市用地和建设的改造而获得社会经济和环境改善的双赢。在开发过程中，对城市环境、对人的需求给予极大的关注。同时利用对保护产业类历史遗产事业的投资，成功地实施城市环境的改善，有效地推进城市经济的发展。累计已投资30亿元澳元，年接待游客超过1500人次。 如今情人港几乎全年成为澳大利亚重大户外庆典的场地，为当地各行各业带来巨大收益。根据2002年的统计，港区第三产业的雇员超过4000人，高等酒店的房间数达2888间，酒店公寓3341套。 酒店的入住率远高于市内的酒店，2001
33、年就达到76.6%。目前以超过80%开发式的立体交通系统和紧邻CBD商务区和传统住宅区，带来的不仅是便利性，更有一种连接家庭后花园的感觉，成为家庭活动，班后休闲和社交活动的聚集地。 国外城市综合体案例国外城市综合体案例新加坡新达城新加坡新达城国外城市综合体案例国外城市综合体案例新加坡新达城新加坡新达城国外城市综合体案例国外城市综合体案例新加坡新达城新加坡新达城 第一、得到了新加坡政府的支持。，政府不但为项目提供最好的位置，而且为项目的前期的开展作了大量的工作。前总理李光耀亲赴香港游说力邀李兆基、邵逸夫、李嘉诚、郑裕彤等11位产业巨子成为项目董事会成员。 第二、得到了香港重量级国际财团的支持案例
34、启示案例启示- 两大优势两大优势国外城市综合体案例国外城市综合体案例新加坡新达城新加坡新达城交通组织。 尽管该项目与CBD商务中心仅一河之隔且出入人群量巨大，但却没有堵车问题新达城采用了独特的建筑设计，建筑物四周用灰绿色的铝合金彩钢板，楼顶采用钢化玻璃板制成的多角金字塔结构,总面积为24.883.2( 172.8*144)平方米。屋顶可做蓄水系统，收集的雨水可用来灌溉整个新达城的绿社植物号称世界最大的喷泉“财富之泉”(Fountain of Wealth)。该喷泉由四根13.8公尺高的青铜巨柱共同顶起一个青铜圆环，直径宽达21公尺，水往内流象征着合资富商们的团结合作、聚留财气、心想事成。据风水
35、大师推论， 当水柱喷发高达30公尺所产生的负离子，可为人们带来“气”和运势，只要靠近喷泉，触摸泉水，并大口吸取水气中的负离子，对身心安泰有莫大的帮助。 案例启示案例启示-三个亮点三个亮点第四部分第四部分我国城市综合体发展现状及我国城市综合体发展现状及趋势分析趋势分析我国城市综合体发展现状及趋势分析我国城市综合体发展现状及趋势分析一、中国城市综合体发展现状一、中国城市综合体发展现状二、中国城市综合体开发企业二、中国城市综合体开发企业三、发展趋势及开发建设主要瓶颈三、发展趋势及开发建设主要瓶颈中国城市综合体发展现状中国城市综合体发展现状城市综合体数量逐渐增多，城市综合体的建设规模相对比较集中城市综
36、合体呈现了更强的城市性。集聚规模向两端发展趋势目前的城市综合体主导功能以商业功能和写字楼功能为主目前的城市综合体多功能组合以写字楼、商业和公寓复合体为主文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能。连锁标准化与个性化并存发展呈现了城市综合体与轨道交通一体化开发的新趋势城市综合体已成为重要的金融投资产品中国城市综合体发展现状中国城市综合体发展现状项目案例项目案例深圳：国贸、地王、华润万象城广州：天河城、正佳广场上海：上海新天地、正大广场、恒隆广场北京：国贸、燕莎亮马河、东方广场、华贸中心我国城市综合体的现状我国城市综合体的现状项目案例项目案例1 1、深圳国贸、深圳国贸2 2、深圳地王大厦、深圳
37、地王大厦我国城市综合体的现状我国城市综合体的现状项目案例项目案例3 3、深圳华润万象城、深圳华润万象城4 4 、广州正佳广场、广州正佳广场我国城市综合体的现状我国城市综合体的现状项目案例项目案例5 5 、广州天河城、广州天河城6 6 、上海新天地、上海新天地我国城市综合体的现状我国城市综合体的现状项目案例项目案例7 7、上海正大广场、上海正大广场8 8、上海恒隆广场、上海恒隆广场我国城市综合体的现状我国城市综合体的现状项目案例项目案例9 9、北京国贸、北京国贸1010、北京东方新天地、北京东方新天地我国城市综合体的现状我国城市综合体的现状项目案例项目案例北京华贸11、12、北京燕莎亮马河大厦中
38、国城市综合体开发企业中国城市综合体开发企业万达万达宝龙宝龙中粮中粮城市综合体开发建设主要瓶颈融资渠道缺乏，资金链紧张缺乏高品质的城市综合体缺乏成熟的配套环境第三产业特别是现代服务业的发展水平不高背离市场规律，盲目开发现象比较严重如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所
39、处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房
40、地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于
41、何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素
42、，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的
43、思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产
44、景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000
45、以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发
46、投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地
47、产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）13882148671031380949
48、64185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、
49、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收
50、入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度
51、） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT
52、分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个
53、项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习
