不動產市場的供需與均衡分析

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1、不動產市場的供需與均衡分析Stillwatersrundeep.流静水深流静水深,人静心深人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望。有生命必有希望經濟體系的內涵與運作 經濟社會中三種行為主體（決策者） 1.家庭消費財貨與勞務、供給要素與儲蓄 2.廠商生產財貨與勞務、使用要素與投資 3.政府使用財貨與要素、供給公共服務 家庭？廠商？商品市場要素市場物物物物政府？服務稅服務稅物物不動產市場的供需與均衡分析2不動產市場體系的內涵與運作n不動產供給廠商，從要素市場購入生產投入（勞動力、土地、資本）所得（）流入家計單位，生產不動產商品流入不動產市場n家計單位，從不

2、動產市場購入（承租）不動產商品，支出（）流入不動產供給廠商n家計單位、建商繳納相關稅賦，成為政府收入，來推動相關建設與政務（政府支出）3不動產需求分析-家計單位的住宅需求分析消費者選擇行為-在預算限制下追求效用最大 消費目的是為了滿足慾望 ，支出為消費代價 1.偏好(preference)，消費者自己選擇消費的取捨基準 2.消費所獲得的滿足程度係以效用函數來衡量 3.預算限制，可用以支付消費組合的所得 4.無異曲線(indifference curve)(面)，所有能達到某一效用水準的消費組合，畫在平面(二維)(或多維)，即為一無異曲線(面)，又可稱為等效用曲線 不動產市場的供需與均衡分析4家

3、計單位的住宅需求分析最適消費選擇的決定不動產市場的供需與均衡分析前提已知：1.消費二商品（X , Y）；PX、PY表價格 2.可用以支付消費組合的所得為 I 3.U（X，Y）：效用函數1.BC線：預算限制線（I = PXX+PYY）2.U1、U2、U3. ：等效用線3.OB= I / PY；OC= I / PX4.A點：U2與BC線之切點，最適點條件：5. （X、Y）：兩財貨的需求量U3X商品量 Y商品量U1U2BCAOXY5家計單位的住宅需求分析-住宅消費選擇模型家庭消費劃分為 1.住宅消費（H），價格PH； 2.非住宅之一般商品消費（C），價格PC； 3.休閒娛樂消費（L），價格PLU=U

4、（H，C，L）；設Y可支配所得，Y=PH*H+PC*C+PL*L消費決策不動產市場的供需與均衡分析最適消費組合（H，C，L）6家計單位的住宅需求分析-住宅消費區位選擇模型引入區位變數（R：距離市中心的距離） 1.不同區位住宅的價格不同 PH是區位的函數 2.通勤成本（TC）隨住宅區位而不同，是區位的函數決策模型 ？通勤成本與住宅價格間有替代關係嗎？不動產市場的供需與均衡分析7不動產需求分析 需求量的定義 需求量(quantity demanded)，是指在一定時間內，其他條件未變，給定某一商品價格，潛在購買者，對該商品願意且能夠購買的數量需求函數 描述需求量與影響需求因素之間關係的函數 需求量

5、 = F ( 本身商品價格；其他影響條件) 價格改變，需求量改變；其他條件改變，需求改變 不動產市場的供需與均衡分析8不動產需求分析需求量改變VS.需求改變 不動產市場的供需與均衡分析QQPPDDDAA9不動產需求分析影響因素影響不動產需求的其他條件(非本身價格) 其他商品或勞務的價格 1.其他型式（或區位）的不動產價格 2.家計單位其他消費的價格 所得水準 偏好 預期-消費的跨期替代 1.當期太貴，預期未來會降價而減少當期量或延後購買 2.預期利率會降而延期購買不動產市場的供需與均衡分析10不動產需求分析影響因素計畫與管制體系及公共投資建設 1.農地釋出政策 2.全面實施容積率管制 3.非都

6、市土地開發審議規範 總體經濟因素 4.其他資產市場的發展狀況 不動產市場的供需與均衡分析1. 1.景氣循環景氣循環3. 3.貨幣政策貨幣政策2. 2.金融與財經政策與措施金融與財經政策與措施 - -利率水準利率水準、金融業務規定金融業務規定 - -擴大公共投資擴大公共投資、減稅減稅、增值稅減半增值稅減半-調整準備率、重貼現率、公開買賣債劵來控制貨幣供給-賣出債券 貨幣供給減少、物價水準降；反之-影響經濟（長期，費雪效果：名目利率與物價水準連動）11不動產需求分析影響因素總體社會因素 1.人口數（結構）、家庭數（結構）2.資訊傳遞技術與機制3.交通運輸條件4.政府的住宅政策 5.治安狀況 6.兩

7、岸的穩定性價格、供給、需求、及其他影響因素彼此常是相互關聯，互為因果的。 不動產市場的供需與均衡分析12不動產需求分析需求類型依動機，不動產需求之內涵可概略分為： 不動產的使用(use)需求，表為Du -家計單位居住、或兼營事業使用；消費財與資本財 不動產的投資(investment)需求，表為Di -動機在追求長期且穩定的增值；第二住宅、店面，短期獲取租金收入，長期保值或增值 不動產的投機(speculation)需求，表為Dsp -動機在謀求短期的資本利得，賺取差價 不動產市場的供需與均衡分析13不動產需求分析需求類型長、短期需求不動產市場的供需與均衡分析DSPDUDSQPPQ1.短期需求

8、線較陡直2.價格需求彈性小DSPDIDUDL1.長期需求線較平緩2.價格需求彈性大QQPP14不動產供給分析廠商理論建商的不動產興建決策 最適開發決定的假設： 1.產品已決定、價格已知（每坪樓地板售價已知且固定） 2.興建一樓層的造價（PF）已知，且不同層造價相同 3.土地價格已知（PL） 4.興建技術F（）已定（建築興建的生產函數確定） 5.設建築開發只使用二類要素：土地（L）、資本（K） 6.總開發成本已知（=C）且固定；不考慮法令限制 最適興建決策的問題 既定售價、興建成本下，追求樓地板面積（Q）最大 不動產市場的供需與均衡分析15不動產供給分析廠商理論最適興建決策的問題 既定售價、興建

9、成本下，追求樓地板面積（Q）最大不動產市場的供需與均衡分析MAX Q = F（L，K）Subject to C = PLL PFK其中，Q：樓地板面積；F（L，K）：生產函數 L、K：分別表為土地、資本（樓層）數量 C：總興建成本 PL、PF ：分別表為土地、資本（樓層）的價格 追求利潤最大尋找某一投入組合，使得在此組合下產生最大的Q16不動產供給分析廠商理論等產量-等成本分析不動產市場的供需與均衡分析1.AB1.AB線表等成本線線表等成本線；由不同要素由不同要素（L L，K K）組合點所組成組合點所組成，各點具有相同的各點具有相同的興建成本興建成本C C2.12.1、22、33表樓地板面積分

10、別為表樓地板面積分別為11、22、33的等產量線的等產量線；由不同由不同（L L，K K）組合點所組成組合點所組成，同一線上點所興建出同一線上點所興建出的樓地板面積相同的樓地板面積相同3. 3.在固定興建成本下在固定興建成本下，建商追求興建建商追求興建最大的樓地板面積最大的樓地板面積；最大的樓地板面最大的樓地板面積會發生在等產量線與等成本線相切積會發生在等產量線與等成本線相切時時，即點即點E E4. 4.在點在點E E，建商興建建商興建H H樓樓，使用使用L L土土地地5. 5.最適開發樓地板面積最適開發樓地板面積 Q QF F（H H、L L） I2 I2 17不動產供給分析供給量的定義 供

11、給量(quantity supplied)，是指在一定時間內，其他條件未變，給定某一商品價格，潛在銷售者，對該商品願意且能夠提供銷售的數量供給函數 描述供給量與影響供給因素之間關係的函數 供給量 = F (本身商品價格；其他影響條件) 價格改變，供給量改變；其他條件改變，供給改變不動產市場的供需與均衡分析18不動產供給分析影響因素影響不動產供給的其他條件(非本身價格)其他商品的價格預期-供給的跨期替代生產投入(要素)的價格、生產技術 計畫與管制體系 總體經濟因素總體社會因素 （外部性）地區發展的環境條件 不動產市場的供需與均衡分析19土地經濟供給的影響因素利用土地的知識與科學技術n這些知識與技

12、術，可降低土地開發與利用的成本，增加經濟供給n沙漠土地原無法做為農業、住宅、商業，但經知識與技術的進步，克服了使用的限制後成為經濟供給。例如：拉斯維加斯（賭城）n各種土地利用的限制不同、而知識與技術進歨的程度也不同，故此因素的影響隨用途有差別n各產業生產技術的進步，可降低生產成本增加獲利，此會促進土地的經濟供給20土地經濟供給的影響因素交通運輸技術的進步n交通運輸技術進度，降低空間阻隔、改善地區的可及性（地區到達難易程度的衡量），節省了交通成本，擴大土地利用空間範圍，增加經濟供給1.O點表市中心，設為所有收益的發生地，因無交通成本，故OA表市中心處的淨收益2.各地點活動者可產生的收益OA，但淨

13、收益隨地點距離需支付的交通成本而不同3.E點交通費FG，淨收益EF；B點交通費BDOA，故淨收益0；AFB為淨收益線；B點以外地點的淨收益0，故不於此居住4.當交通技術進步，交通費節省。如B點交通費減至DI，其外地點淨收益0直到C點，淨收益線變為AIC，居地範圍擴大土地距離OABDEFCGHISS21不動產供給分析影響因素（外部性）地區發展的環境條件 1.基盤設施（infrastructure） -基礎性公共建設；供水、電力、電信、交通系統等 -公共（資本）服務與私人（資本）服務的替代或互補 2.交通路網-道路系統型式不同，會有不同交通時間 -交通量f（土地使用）；土地使用f（交通量） 3.聚

14、集經濟（聚集 經濟） -聚集增、成本降、報酬增、聚集再增；聚集不經濟 -廠商聚集、成本降、地租與地價增、廠商與人潮、商圈 不動產市場的供需與均衡分析22土地經濟供給的長期供給線長期（廣域）的土地經濟供給線應為向右上方延伸的曲線，why？n供給線的高度反映該邊際供給量的成本。長期（或廣域）而言，地區內某種用途土地供給量是可變動的（經由潛在其他用途土地的變更與開發）。當地價格較低時，由開發成本低的區位土地先供給出來，隨地價上漲，開發成本高的土地也陸續供給出來，故其滿足供給法則n長期供給線的供給彈性較短期的大23土地經濟供給的短期供給線n短期（小範圍）的土地經濟供給線為向右上方延伸的曲線，但可能會有

15、後彎部分，why？n隨地價上漲，由低開發成本向高開發成本的土地陸續供給出來，故供給線仍為向右上延伸的曲線n當土地價格上漲至某水準後，土地的供給量可能不增反減，形成供給線後彎現象土地土地土地土地24土地經濟供給的短期供給線短期（小範圍）供給線後彎現象的解析n短期（小範圍）內某種土地的存量不變，即指無法經由變更與開發來增加其存量。故當土地使用需求增加時，此種土地價格會持續上漲n當土地價格上漲（價格效果），），所有權人的二方面行為（出售、閒置）的代價會改變：n出售的（機會）成本：閒置土地的增值效益n閒置的（機會）成本：開發或出售土地的效益n此二方面行為代價的改變，使供給決策也改變25土地經濟供給的短

16、期供給線價格效果所得效果替代效果n所得效果：資源使用價格不變，純因所得增加所導致資源使用決策的改變 地價上漲，資產價值增加，所有權人可能會增加出售土地、也可能會增加閒置土地（同增）n替代效果：效用不變下，純因資源的相對價格改變，而引發增加相對低價、減少相對高價的使用 地價持續上漲，增值潛力大，出售的代價明顯增加，使所有權人可能會增加閒置，而減少出售n由淨效果決定出是增加閒置土地（惜售）26市場均衡與調整供需均衡與調整不動產市場的供需與均衡分析Q超額供給DSEP超需PeQe1.均衡:QsQd；穩定狀態（Qe,Pe）2.當PPe，超供；當PPe，超需3.無論是超供或超需，市場狀態均不穩定，價格調整

17、至均衡4.價格影響供需量；價格以外的其他條件改變，供給或需求變動，均衡改變27市場均衡與調整比較靜態分析比較靜態分析，是評估市場因素變動或政府政策措施效果的有效工具 三步驟 1.判斷變因影響在D或S或二者？ 2.判斷（1）影響的方向（增或減）？ 3.比較原均衡與新均衡之差異 例如：山坡地開發管制更嚴格 開發成本增加，供給減少不動產市場的供需與均衡分析EEDSS28市場均衡與調整租金管制政策分析房租租金管制限定市場租金不得超過某一水準不動產市場的供需與均衡分析1.當設定租金R1Re時，有超需須分配2.房東以收取非貨幣租金篩選分配3.租屋者負擔R2R1非貨幣租金4.未取得租屋者離開市場，D DDD

18、SReR2R1Q1EE租屋量SDDSReR2R1Q1EE租屋量D”Q25.長期下，收入降，S S”6.供給減少又引起D D”7.連串變動後，均衡（Q2，R1）8.屋舊、無長期投資、環境惡化29地價上漲的原因與影響及抑制方法地價上漲的原因n需求拉動的地價上漲 人口增加、所得增加、經濟成長、產業投資需求增加等因素，使得土地需求增加而拉動地價上漲n供給減少帶動的地價上漲 預期（惜售）、相關管制法令的更加嚴格、土地改良投入要素的價格上漲等因素，使土地供給減少而帶動地價上漲30地價上漲的原因E1需求或供給拉動的地價上漲E2E3土地D1D2S1S231地價上漲的原因物價上漲？n物價上漲是否會帶動地價上漲？

19、n物價漲 工資可能漲 實質所得改變 住宅需求改變 地價改變n物價漲 通貨膨脹疑慮 追求財富保值 購地需求增加 地價漲n短期內：物價漲 要素生產力增加，在生產投入未明顯上漲時，廠商投資需求增加土地需求增加 地價漲n長期下：物價漲，各種財貨與生產要素漲，廠商投資需求不增反減，地價降n物價溫和上漲很可能帶動地價上漲；各種物價上漲的速度、程度不盡相同，所以各土地上漲的情況也不同32地價上漲導致物價上漲？n贊成者觀點n蕭錚：高額地租轉嫁，故地價漲會導致物價漲n殷章甫：地價漲、薪資漲、生產成本增、物價漲；成本拉動的通貨膨脹n殷章甫：商品生產成本雖增加，但各種商品上漲程度不一、價格需求彈性也不同、轉嫁能力不

20、同n價格需求彈性大的商品，生產者的漲價能力？n價格需求彈性小的商品，生產者的漲價能力？33地價上漲導致物價上漲？n反對者觀點：林英彥n地價對生產者的影響：廠商不一定轉嫁成本；區位佳土地因商績（業績）佳，商品需求大而物價漲，進而導致地租漲n地價對消費者的影響：地價漲，消費者所得不變下，壓縮商品的消費支出，物價可能降n地價對信用膨脹的影響：有主張者認為，地價漲、擔保能力增、貸款額度增信用膨脹、物價漲n其主張：貸款用於投資非消費，故物價不變34地價上漲導致物價上漲？n信用增加用於投資有兩種相互抵銷的效果：n貨幣供給增加，產生通貨膨脹n投資使生產力提升，平均生產成本降，物價降n兩種效果孰大，視貨幣政策

21、、價格彈性、及生產力提升效果、市場結構而定n貨幣政策：中央銀行藉由貨幣供給量的控制來影響經濟活動的措施n操作三大法寶：法定準備率、重貼現率、公開市場操作債券買賣，控制貨幣供給，控制通膨35物價與地價關係總結n地價屬物價的一環，物價變動對地價變動的影響程度較明顯n地價為生產成本一部分，地價變動影響生產成本，但增加程度可經由生產與管技術提升而化解、同時成本增加轉嫁至物價上，也隨產品特性而異，故地價變動影響物價較不明顯n物價可靠生產技術、生產規模、進口來調整，故其價格變動幅度較小n地價因土地不可生、不可移動、數量有限，故其市場價格調整能力小、變動幅度較大36地價上漲的影響地價上漲的正面影響n所有權人

22、的資產增加n房地產交易活絡（景氣），業者收益增加n土地稅收增加n促進土地利用、加速更新n抵押品價增，銀行風險降？ 地價下跌衝擊金融體系樓層數地價造價造價線地價分擔線37地價上漲的影響地價上漲的負面影響n地價漲，加深住宅問題的嚴重性？ 在更新速度慢、分區管制約制的限制下n誘發土地投機風氣、扭曲資金市場、影響經濟 資金需求增，引發利率上漲，影響投資 地價漲，資產膨脹但生產力未増，泡沫經濟泡沫化，影響金融體系，影響經濟n擴大所得分配的不均，影響社會的穩定性n延緩公共建設速度，影響生活環境品質n投資成本增抑制部分產業的投資；生產成本增、競爭力降地價、房價的因果關係38地價上漲對土地利用的影響正面影響n

23、增加土地開發，邊際土地向外擴張n加強土地的集約利用n加速更新改建、增加住宅的供給負面影響n延緩土地開發、易生投機預期n公共建設用地取得困難n造成土地利用不當（例：侵蝕農地、環境敏感地）39抑制地價過度上漲的措施n地價隨人們生活需求的成長而有自然成長趨勢，地價自然成長反映效用或利潤的增加，無須干涉n當地價因人為炒作、或供需失衡而上漲時，政府才須干預n抑制措施可分為二方面：n增加土地供給n降低土地需求40抑制地價上漲供給面措施n開發新市鎮或新社區，增加土地的供給 林口新鎮，紓解台北市過度集中發展的壓力 大坪頂新鎮，作為臨海工業區勞動力居地n空地限期使用，增加土地的供給 土地變更限期開發，預期恢復原使用編定 課征空地稅增加持有成本，未實施；照價收買，無財力n辦理市地重劃 視政府人力、財力、景氣，而有不同辦理意願41抑制地價上漲供給面措施n獎勵都市老舊地區辦理更新 容積率獎勵；近期有加碼，效應？n獎勵都市地區零星工業區廠商遷廠n彈性放寬工業區土地變更的相關規定 經濟部編工業區解編辦法、都市計畫工業區檢討變更審議規範42抑制地價上漲需求面措施n減少土地的金融放款、或增加放款的限制、或提高放款利率n健全不動產金融制度，減少土地貸款浮濫n按實際交易價格課征土地增值稅n課征空地稅n此等措施均在抑制不當需求，或增加有效需求門檻43